Pre-emption claim over apartment fails as block sale of indivisible goods requires full price deposit; appeals dismissed with costs.

Şedinţa publică din data de 14 noiembrie 2023

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 09.10.2019 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, sub nr. x/2019, reclamantul A. a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâţii B. S.R.L., C. S.R.L. şi D. S.A., ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2019 de B.N.P. E. şi a tuturor actelor subsecvente acestuia, respectiv a contractului de ipotecă mobiliară autentificat sub nr. x/13.03.2019 de B.N.P. E., în ceea ce priveşte transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x, situat în Bucureşti, str. x, bloc F. şi a locului de parcare subteran nr. 59; radierea din cărţile funciare nr. x şi nr. x a dreptului de ipotecă înscris în favoarea pârâtei D. S.A. cu privire la cele două imobile; obligarea pârâtei, sub sancţiunea plăţii de daune de 1000 RON/zi, la transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x situat în Bucureşti, str. x, bloc F. şi a locului de parcare subteran nr. 59; cu cheltuieli de judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1110/10.08.2020 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2019, prima instanţă a respins ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâţii B. S.R.L., C. S.R.L. şi D. S.A.; a respins cererea reconvenţională a pârâtei B. S.R.L., ca neîntemeiată; a luat act că pârâtul reclamant şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 667A din 29 aprilie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca nefondate, apelurile formulate de apelantul-reclamant A. şi de către apelanta-pârâtă G. S.R.L. (fostă B. SRL).

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei nr. 667A din 29 aprilie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a declarat recurs reclamantul A., iar pârâta G. S.R.L. a formulat recurs incident.

Prin recursul principal, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., reclamantul A. a formulat în esenţă, următoarele critici:

Hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea/aplicarea greşită a normelor de drept material în ceea ce priveşte dispoziţiile art. 1732 C. civ.. Astfel, instanţa de apel a statuat în sensul în care reclamantul s-a aflat în poziţia de a-şi valorifica efectiv şi în mod legal dreptul de preempţiune ca urmare a adresei (notificării) nr. x/28.03.2019, deşi aceasta nu a îndeplinit condiţiile esenţiale prevăzute de art. 1732 C. civ.

Arată că intimata B. S.R.L. nu şi-a întemeiat niciodată apărările pe faptul că adresa reprezintă o notificare în sensul dispoziţiilor art. 1732 alin. (1) C. civ., ci doar instanţa de apel a opinat în acest sens.

Instanţa reţine în mod neîntemeiat faptul că, deşi nu au fost respectate întocmai dispoziţiile legiuitorului cuprinse în art. 1732 C. civ. de către apelanta-pârâta, reclamantul a avut posibilitatea să îşi exercite dreptul de preempţiune, dar a înţeles să nu uziteze de acesta, prin neconsemnarea preţului vânzării.

La edictarea art. 1732 C. civ., legiuitorul a prevăzut clar aceste menţiuni tocmai ca preemptorul să aibă la dispoziţie toate elementele necesare pentru a decide în deplină cunoştinţă de cauză dacă va cumpăra sau nu bunul. În cazul în care menţiunile prevăzute de lege lipsesc, notificarea nu va produce efecte, iar termenele pentru exercitarea dreptului de preempţiune nu încep să curgă.

Practic, vânzătorul este pus în situaţia nu doar să notifice preemptorul despre "condiţiile esenţiale" ale vânzării (preţul, cum reţine instanţa de apel), ci să îi transmită întreaga ofertă, adică, practic, proiectul final al contractului de vânzare-cumpărare.

Până la urmă, întreg complexul era format dintr-un număr de 55 de apartamente, iar reclamantul avea cunoştinţă doar de apartamentul nr. x care face obiectul prezentului dosar. Chiar dacă instanţa de apel menţionează că numele şi prenumele vânzătorului ori locul situării imobilului le cunoştea, cu toate acestea, reclamantul nu avea cunoştinţă de restul apartamentelor, respectiv amplasarea lor exactă, situaţia juridică, sarcinile care le grevau ori termenii şi condiţiile vânzării.

Astfel, notificarea ofertei de vânzare către preemptor (conţinând exact aceleaşi condiţii prevăzute de cele ofertate terţului) permite titularului preempţiunii să analizeze posibilitatea cumpărării, cu consecinţa acceptării sau nu a acesteia în termenul legal.

Preţul, astfel cum instanţa de apel a considerat că este singurul element care trebuie adus la cunoştinţă persoanei care exercită dreptul de preempţiune, nu este singurul element pe care trebuie să îl conţină notificarea prevăzută de art. 1732 alin. (2) C. civ.. O vânzare nu implică doar preţul bunului, ci toate elementele vânzării.

Nu în ultimul rând, pentru a evidenţia cele menţionate anterior, arată că în dispoziţiile art. 1730 alin. (3) C. civ., legiuitorul face vorbire despre o ofertă de vânzare (nu o notificare) care trebuie comunicată preemptorului, ofertă pe care acesta o poate respinge sau care se consideră respinsă în anumite condiţii.

În ceea ce priveşte oferta de vânzare (notificarea), art. 1730 alin. (3) şi art. 1732 alin. (2) trebuie coroborate cu disp. art. 1188 C. civ. conform cărora oferta de vânzare trebuie să cuprindă "suficiente elemente pentru formarea contractului".

Acest elemente suficiente se referă la: numele, prenumele, domiciliul şi codul numeric personal al vânzătorului (ofertantului); descrierea bunului; locul situării lui, numărul cadastral şi numărul cărţii funciare (în cazul bunurilor imobile); descrierea sarcinilor care grevează bunul; preţul şi modalitatea de plată a preţului; modul prin care vânzătorul îşi va îndeplini obligaţia de predare a bunului, a titlurilor de proprietate şi a celorlalte înscrisuri originale legate de bunul vândut, precum şi garanţiile acordate de vânzător pentru îndeplinirea obligaţiilor sale; termenul acordat de vânzător pentru exercitarea dreptului de preempţiune prin acceptarea ofertei şi consecinţele prevăzute de lege pentru cazul în care preemptorul nu va accepta oferta în termenul respectiv. Totodată, oferta va cuprinde alte menţiuni pe care vânzătorul va considera necesar să fie aduse la cunoştinţa titularului dreptului de preempţiune, destinatar al ofertei.

Un alt aspect important este dat de faptul că preemptorul, cunoscând conţinutul contractului de vânzare, în temeiul dispoziţiilor art. 1733 alin. (1) C. civ., se poate substitui direct în drepturile cumpărătorului, dobândind astfel toate drepturile şi obligaţiile terţului, asemănătoare unei cesiuni de creanţă. Practic, doar în baza datelor din notificare şi a acordului preemptorului contractul se poate încheia, fără alte formalităţi ulterioare.

Mai arată că hotărârea pronunţată în apel a fost dată cu încălcarea/aplicarea greşită a normelor de drept material în ceea ce priveşte dispoziţiile art. 1735 alin. (2) C. civ. referitoarea la "vânzarea în bloc".

În litigiul de faţă, instanţa de apel a considerat faptul că intimata B. S.R.L. a realizat o "vânzare în bloc", deoarece există o pluralitate de bunuri ce nu puteau fi despărţite fără a-1 păgubi pe vânzător, în sensul art. 1735 alin. (2) C. civ.

Concret, instanţa de apel a opinat faptul că interesul vânzătorului a fost unul pur comercial şi de natură a asigura un câştig financiar important, fiind justificat pe deplin din punct de vedere economic.

Pentru a stabili în acest sens, Curtea a respins ca nefondată susţinerea reclamantului referitoare la interpretarea literală şi lexicală a frazei "nu pot fi despărţite", atribuindu-i doar un sens juridic, iar nu cel de bază oferit de DEX, posibilitatea de "a despărţi" sau nu urmând a se aprecia de la caz la caz.

Consideră că interpretarea Curţii este una eronată, având în vedere argumentele transpuse în Minuta întâlnirii reprezentanţilor C.S.M. cu preşedinţii secţiilor civile ale Î.C.C.J. şi ale Curţilor de Apel din data de 06-07 iunie 2019 din cadrul Curţii de Apel Oradea, pag. 43-45, după cum urmează:

"în acest sens, utilizăm argumentul de interpretare literală a dispoziţiilor art. 1735 alin. (2) C. civ. care fac referire la bunuri ce nu puteau fi despărţite de acesta (bunul supus preempţiunii). Potrivit Dicţionarului explicativ al limbii române, a despărţi înseamnă a face să piardă coeziunea, a divide, a separa, a împărţi".

Cu toate acestea, dispoziţiile art. 1735 alin. (2) C. civ. nu prevăd expressis verbis reperele în funcţie de care se stabileşte legătura dintre bunul supus preempţiunii şi celelalte bunuri vândute. Prin urmare, se pune problema de a se stabili dacă criteriul utilizat va avea caracter obiectiv, fiind determinat de situaţia concrectă a bunurilor sau, după caz, subiectiv, adică dacă prezintă relevanţă legătura dintre bunuri determinată în mod unilateral de către vânzător cu prilejul formării unei oferte de vânzare.

În opinia I.N.M. şi a preşedinţiilor secţiilor civile din cadrul ICCJ şi CA, criteriul în funcţie de care se stabileşte că bunurilor nu pot fi despărţite fără să îl păgubească pe vânzător este cel obiectiv, bazat pe o legătură între bunuri preexistentă vânzării, iar nu la circumstanţele cu caracter subiectiv ce caracterizează procesul de negociere a unei operaţiuni juridice determinate.

Practic, pentru a fi incidente dispoziţiile art. 1735 alin. (2) C. civ., contrar celor reţinute de instanţa de apel, nu este suficient să se producă un efect păgubitor pentru vânzător ca efect al vânzării separate a bunurilor ce compun pluralitatea, ci este necesar ca între bunuri să existe legătura vizată de premisa textului legal.

În speţă nu există în mod obiectiv nicio legătură între bunurile ce compun pluralitatea, aceasta fiind determinată exclusiv de conduita unilaterală a vânzătorului B. S.R.L., care a înţeles să formuleze o ofertă a unui pachet de bunuri pentru a determina încheierea tranzacţiei în condiţii mai avantajoase pentru el.

Interpretarea contrară ar conduce la concluzia de neacceptat ca vânzătorul, prin conduita sa unilaterală, prevalându-se de pârghiile specifice procesului de negociere, să determine prin voinţa sa exclusivă incidenţa art. 1735 alin. (2) C. civ.

Solicită admiterea recursului, casarea deciziei atacate cu trimitere spre rejudecare la instanţa inferioară ca urmare a încălcării de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. referitoare la interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1732 C. civ. şi ale dispoziţiilor art. 1735 alin. (2) C. civ.

În motivarea recursului incident formulat de pârâta G. S.R.L. s-au arătat în esenţă, următoarele:

Curtea de Apel Bucureşti a reţinut în mod greşit că dreptul de preempţiune este eficace şi opozabil în lipsa formalităţilor de publicitate imobiliară.

Instanţa de apel a reţinut că dreptul de preemţiune cu privire la imobil nu a fost niciodată notat în cartea funciară (aspect necontestat de recurentul - reclamant A.), la fel ca şi prima instanţă.

Cu toate acestea, fără legătură directă cu susţinerile recurentei legate de inopozabilitatea acestui drept faţă de lipsa notării în cartea funciară, instanţa de apel (confirmând considerentele tribunalului) a reţinut că acest drept de preempţiune poate fi opus atât S.C. B., cât şi terţului dobânditor, independent de notarea în cartea funciară de dreptului de preempţiune.

Instanţa de apel a ignorat o serie de reglementări cu privire la dreptul de preempţiune în materie imobiliară, în special condiţiile în care acest drept este eficace. Evocă dispoziţiile art. 1727 C. civ. şi arată că înscrierea dreptului de preempţiune nu ar fi putut fi dispusă, întrucât contractul de locaţiune încheiat între societate şi reclamant este un înscris sub semnătură privată, neîndeplinind condiţiile impuse de lege pentru notarea dreptului.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 191 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, notarea dreptului de preempţiune se va dispune doar în baza înscrisului constatator în formă autentică, după cum urmează:

"(1) Dreptul convenţional de preempţiune prevăzut de art. 902 alin. (2) pct. 13 din C. civ. se notează în baza înscrisului constatator al actului juridic prin care a fost constituit dreptul, întocmit în formă autentică".

Or, aşa cum reiese din probele administrate în cauză, nu există un act autentic care să poată sta la baza notării dreptului de preempţiune clamat de recurentul - reclamant A., iar dispoziţiile legale mai sus indicate nici nu au fost analizate de Curtea de Apel Bucureşti.

Prin urmare, contrar celor reţinute, având în vedere faptul că imobilul a fost dobândit în mod legal de cumpărătorul C. S.R.L., iar opozabilitatea dreptului de preempţiune nu a fost asigurată şi nici nu putea fi asigurată, solicitarea de anulare nu poate avea în niciun caz consecinţe cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului.

Altfel spus, câtă vreme dreptul convenţional de preemptiune izvorăşte dintr-un contract neautentic, care nu putea notat în cartea funciară, iar notarea dreptului are efect constitutiv, înseamnă că acest drept nu poate fi făcut opozabil terţilor, fiind total lipsit de eficacitate.

Curtea de Apel Bucureşti reţine în mod greşit faptul că vânzarea s-a făcut sub condiţie suspensivă a neexercitării dreptului de preemţiune întrucât: recurentul - reclamant A. nu putea să opună dreptul său de preemţiune terţului dobânditor de bună-credinţă, în lipsa îndeplinirii formalităţilor de publicitate; lipsa notării în cartea funciară a dreptului de preemţiune înlătură caracterul constitutiv al acestui drept; recurentul - reclamant nu a consemnat niciodată la dispoziţia vânzătorului, nici preţul apartamentului închiriat şi nici preţul tuturor imobilelor, obiect al vânzării în bloc; recurentul - reclamant nu-şi putea exercita dreptul de preemţiune, întrucât la momentul vânzării acest drept nu mai exista, astfel încât nu se aflau în ipoteza existenţei unei condiţii suspensive.

Solicită admiterea recursului incident, casarea în parte a deciziei atacate şi admiterea apelului incident formulat împotriva considerentelor sentinţei atacate, înlocuirea considerentelor apelate, precum şi a celor recurate, în sensul argumentelor expuse în motivele de apel şi de recurs, pe de altă parte, în ipoteza admiterii apelului principal formulat de intimatul A., solicită modificarea sentinţei atacate, în sensul admiterii cererii reconvenţionale formulate în cauză.

5. Apărările formulate în cauză

Pârâtele G. S.R.L. şi C. S.R.L. au depus întâmpinare la recursul formulat de intimatul - recurent A., prin care au au invocat excepţia nulităţii recuruslui principal, iar în subsidiar ca nefondat şi menţinerea deciziei atacate (sub aspectele nerecurate de de cele două pârâte).

Recurent-reclamant A. a depus întâmpinare la recursul incident formulat de pârâta G. S.R.L., prin care a solicitat respingerea acestuia.

Atât recurentul-reclamant, cât şi pârâtele G. S.R.L. şi C. S.R.L. au depus răspunsuri la întâmpinările depuse în cauză.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recursul principal declarat este nefondat. Procedând la evaluarea în ordine logico - juridică a celor două motive de recurs formulate în cadrul acestui recurs, Înalta Curte constată că acel referitor la încălcarea de către curtea de apel a art. 1735 alin. (2) C. civ. are prioritate de analiză, astfel cum se va observa infra.

Astfel, potrivit normei civile enunţate, "În cazul în care s-au vândut şi alte bunuri decât acela supus preempţiunii, dar care nu puteau fi despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempţiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile vândute".

Folosind metodele raţională dar şi literală de interpretare a normelor juridice, rezultă în privinţa textului legal citat, pe de o parte, că această prevedere urmăreşte să îl protejeze pe vânzător atunci când între bunurile vândute există o legătură strânsă, permiţând şi într-un astfel de caz exercitarea dreptului de preempţiune al preemptorului, însă prin raportare la ansamblul de bunuri vândut.

Pe de altă parte, aceleaşi metode amintite de interpretare a normelor juridice exclud categoric interpretarea restrictivă a textului de lege analizat, doar la sensul strict tehnic, de posibilitate materială, fizică de divizare, de împărţire, segmentare, aceasta întrucât în realitatea contemporană cotidiană, între bunuri pot exista şi alte legături decât cea fizică, precum ar fi de exemplu o legătură juridică (inter alia, cazul bunurilor din cadrul unei moşteniri) sau o legătură determinată de o finalitate comună, fie ea şi economică (de exemplu piesele unui ceas, părţile componente ale unui autoturism sau bunurile destinate exploatării unei afaceri). Atât timp cât legiuitorul nu a restrâns caracterul divizibil doar la sensul strict tehnic, material, atunci nici interpretul legii nu va putea să realizeze acest lucru, dată fiind regula ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus - unde legea nu distinge nici interpretul legii nu trebuie să distingă.

Curtea de apel a reţinut în cadrul deciziei recurate, existenţa unei asemenea legături strânse, însă recurentul reclamant critică evaluarea instanţei de apel relativă stabilirii existenţei unei vânzări în bloc, prin prisma faptului că nu ar fi folosit în cadrul acestei analize un criteriu obiectiv, ci unul subiectiv, expunând în acest sens ca şi critici, argumente regăsite în cadrul Minutei întâlnirii reprezentanţilor Consiliului Superior al Magistraturii cu preşedinţii secţiilor civile ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi ale Curţilor de Apel din data de 06-07 iunie 2019 din cadrul Curţii de Apel Oradea, pag. 43-45.

Or, conform algoritmului juridic invocat de recurentul reclamant, dezvoltat în cadrul Minutei:

"criteriul folosit va avea caracter obiectiv, legătura dintre bunuri urmând a se determina raportat la situaţia concretă a bunurilor, la condiţiile obiective ale pieţei, la preţurile cu care se vând în mod obişnuit bunuri care prezintă caracteristici similare cu cele analizate".

Înalta Curte constată că în argumentaţia sa, curtea de apel a avut în vedere un astfel de criteriu obiectiv, configurându-l - potrivit considerentelor regăsite în cadrul analizei sale - din elementele imparţiale enunţate de instanţa de apel, respectiv legătura strânsă, de natură economică, între bunurile obiect al vânzării realizate, toate reprezentând apartamentele, locurile de parcare, boxele şi grădinile care configurau un ansamblu rezidenţial imobiliar, privit ca un întreg.

Aprecierile curţii de apel sunt totodată, circumscrise şi componentelor reprezentate de condiţiile obiective ale pieţei, preţurile cu care se vând în mod obişnuit bunuri similare, relevante în acest sens fiind aprecierile din decizia recurată privitoare la riscurile generate de evoluţia, dinamica pieţei imobiliare şi dezbaterea generică relativă beneficiilor decurgând din vânzarea unui întreg ansamblu rezidenţial imobiliar faţă de vânzarea distinctă, în timp, a fiecăreia dintre unităţile sale locative componente.

Utilizarea a astfel de elemente care sunt unele obiective în cadrul evaluării curţii de apel pune la adăpost modul concret în care respectiva instanţă a aplicat textul legal în discuţie, împiedicând astfel ca eventuale circumstanţe cu caracter subiectiv să permită incidenţa art. 1735 alin. (2) C. civ. prin alegata voinţă exclusiv a vânzătorului.

În egală măsură, Înalta Curte notează că aprecierile instanţei de apel criticate de recurentul reclamant ca fiind circumscrise unor astfel de circumstanţe cu caracter subiectiv, sunt arondate de fapt, cercetării de către instanţa de apel a secundei cerinţe a normei juridice analizate, respectiv nepăgubirea vânzătorului prin despărţirea bunurilor aflate în strânsă legătură, cercetare care în mod evident şi firesc din punct de vedere logico - juridic, trebuia să se raporteze la situaţia concretă a vânzătorului, art. 1735 alin. (2) C. civ. stipulând:

"dar care nu puteau fi despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător".

Aserţiunea recurentului reclamant relativă faptului că în cauză nu ar exista nici o legătură obiectivă între bunurile ce compun pluralitatea vândută impune o reevaluare de către instanţa de recurs a acestui aspect, aspect care însă, ţine de situaţia de fapt a cauzei. Or, astfel cum rezultă în mod direct din prevederile art. 483 alin. (3) şi art. 488 alin. (1) C. proc. civ., instanţa de recurs exercită un control exclusiv de legalitate al deciziei recurate şi nu unul de temeinicie.

Pe cale de consecinţă a celor expuse, atât timp cât astfel cum s-a ilustrat anterior, instanţa de apel a utilizat elemente obiective în analiza sa asupra întrunirii cerinţei legăturii dintre bunurile vândute de recurenta incidentă, Înalta Curte constată o aplicare corectă a prevederilor art. 1735 alin. (2) C. civ. în decizia recurată, nefiind fondat secundul motiv de recurs formulat de reclamant.

În continuare, grefat pe considerentele anterior expuse, Înalta Curte observă că şi primul motiv de recurs al reclamantului este nefondat.

Astfel, recurentul invocă din perspectiva aceluiaşi art. 488 pct. 8 C. proc. civ., nerespectarea de către instanţa de apel a prevederilor art. 1732 C. civ.

Potrivit primelor două alineate (cele în discuţie) ale acestui text legal, "Condiţiile exercitării dreptului de preempţiune - Art. 1.732 - (1) Vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terţ. Notificarea poate fi făcută şi de acesta din urmă. (2) Această notificare va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde este situat bunul".

Înalta Curte constată că potrivit cererii de chemare în judecată formulate, recurentul reclamant a solicitat anularea parţială a contractului de vânzare - cumpărare încheiat, exclusiv în privinţa apartamentului nr. x şi a locului de parcare subteran nr. 59, pentru care a solicitat obligarea pârâtei vânzătoare să îi transmită dreptul de proprietate ca urmare a exercitării dreptului de preempţiune, cu radierea din cărţile funciare a dreptului de ipotecă înscris cu privire la aceste două imobile determinate.

În cuprinsul motivării cererii de chemare în judecată, reclamantul a învederat încălcarea de către vânzător a art. 1732 C. civ. prin netransmiterea unei notificări prin care să i se comunice "termenii şi condiţiile vânzării imobilului închiriat şi eventual să-mi transmită contul în care pot consemna preţul de 53.897,74 Euro + TVA la dispoziţia sa" (pagina 2 a cererii de chemare în judecată), preţul fiind cel stipulat în anexele actului de vânzare ca fiind aferent imobilului anterior închiriat de reclamant.

Inclusiv în cuprinsul concluziilor scrise depuse cu ocazia dezbaterii cererii de chemare în judecată în faţa tribunalului, reclamantul a arătat că a solicitat vânzătoarei transmiterea unei oferte informative în vederea achiziţionării apartamentului .

Solicitările formulate în cadrul cererii de chemare în judecată, circumscrise astfel cum s-a ilustrat, dobândirii exclusiv a apartamentului şi a locului de parcare menţionat au fost reiterate de către reclamant inclusiv în cererea de apel, în vreme ce prin cererea de recurs formulată în prezent recurentul reclamant a arătat în mod expres faptul că "Tranzacţia s-a efectuat fără ca B. S.R.L. să-şi respecte obligaţia prevăzută de art. 1732 C. civ. de a-mi comunica termenii şi condiţiile vânzării imobilului închiriat şi eventual să îmi transmită contul bancar în care pot consemna preţul la dispoziţia sa. (...) Concluzionând, Onorată instanţă, veţi observa din actele aflate la dosarul cauzei faptul că subsemnatul nu am avut posibilitatea de a-mi exercita, în mod legal, dreptul de preempţiune prevăzut în contractul de închiriere încheiat cu B. S.R.L. cu privire la apartamentul nr. x şi a spaţiilor aferente acestuia (terasă şi loc de parcare), în sensul dispoziţiilor art. 1730 şi urm. C. civ..".

Toate aceste elemente conjugate ilustrate circumscriu cauza juridică a cererii de chemare în judecată prezente - înţeleasă ca şi fundament al dreptului invocat, reclamat de reclamant - ca fiind nerespectarea dreptului său de preempţiune la cumpărarea celor două imobile, prin necomunicarea unei notificări conforme art. 1732 alin. (1) şi (2) C. civ. cu privire la apartament şi spaţiile aferente acestuia.

Or, Înalta Curte notează că în temeiul art. 22 alin. (6) C. proc. civ. privind rolul judecătorului în aflarea adevărului, "Judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel".

Pe cale de consecinţă, criticile recurentului reclamant din recurs relative neconformităţii notificării sale în temeiul art. 1732 C. civ. nu pot fi evaluate decât în cadrul acestor coordonate procesuale ilustrate anterior, arondate necomunicării către recurent a unei notificări corespunzătoare exigenţelor art. 1732 alin. (1) şi (2) C. civ. în privinţa apartamentului închiriat şi a spaţiilor aferente acestuia.

Însă, astfel cum s-a ilustrat în dezbaterea primului motiv de recurs al reclamantului, vânzarea operată de locator a fost una în bloc, potrivit art. 1735 alin. (2) C. civ., text de lege care impunea - dată fiind aplicarea metodelor de interpretare raţională, logică şi gramaticală a normelor juridice - pe cale de consecinţă, o notificare asupra întregului ansamblu de bunuri vândute şi nu doar asupra unuia din pluralitatea de bunuri:

"exercitarea dreptului de preempţiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile vândute".

Aşadar, raportat la această particularitate a speţei, particularitate determinată de incidenţa vânzării unei pluralităţi de bunuri din care apartamentul şi spaţiile aferente lui nu puteau fi despărţite fără să îl fi păgubit pe vânzător - potrivit situaţiei de fapt stabilite în mod definitiv de instanţa de apel devolutivă a fondului cauzei, situaţie de fapt de care prezenta instanţă de recurs ce exercită un control exclusiv de legalitate este ţinută - rezultă că vânzătorul sau terţul dobânditor nu aveau obligaţia realizării potrivit art. 1732 alin. (1) şi (2) C. civ. a unei notificări cu privire la imobilul închiriat anterior reclamantului recurent, ci cu privire la întreg ansamblul de bunuri.

Însă, în cadrul prezentului proces, debutând cu cererea de chemare în judecată formulată, nu a fost învederată, potrivit celor anterior expuse, împrejurarea că reclamantul ar dori să exercite dreptul de preempţiune cu privire la întreaga pluralitate de bunuri, pentru ca, subsecvent unei atare manifestări de voinţă procesuală, instanţele de judecată din prezentul litigiu să fie îndrituite să verifice dacă notificarea comunicată recurentului reclamant cu privire la întreg ansamblul de bunuri vândute respectă sau nu exigenţele art. 1732 alin. (1) şi (2) C. civ.. Aşa cum s-a ilustrat anterior, reclamantul şi-a delimitat obiectul material al cererii de chemare în judecată exclusiv la imobilul închiriat, iar cauza cererii de chemare în judecată la nerespectarea dreptului său la preempţiune ca urmare a necomunicării unei notificări relative acestui bun imobil privit ut singuli - în mod singular. Pe cale de consecinţă, şi analiza instanţei de judecată trebuie să se circumscrie aceloraşi coordonate procesuale, coordonate cărora problema conformităţii cu art. 1732 C. civ. a notificării trimise în privinţa pluralităţii de bunuri le va excede drept urmare.

Raportat la aceste considerente conjugate expuse, considerente care suplinesc argumentele reţinute sub acest aspect de către curtea de apel, Înalta Curte conchide că şi acest motiv de recurs invocat de reclamant este nefondat, atât timp cât potrivit celor enunţate supra, cele două pârâte contractante nu aveau obligaţia legală de a îi comunica recurentului reclamant o notificare relativă imobilului privit ut singuli, care s-a aflat în deţinerea reclamantului şi cât elementele acţiunii civile prezente nu sunt circumscrise întregului ansamblu imobiliar vândut, ci doar imobilului anterior închiriat.

Pe cale de consecinţă, întrucât nu exista o obligaţie legală de a notifica recurentul reclamant în privinţa imobilului anterior închiriat de acesta, potrivit celor expuse, nu se poate atunci invoca în cauză în mod fondat, împrejurarea că s-ar fi încălcat prevederile art. 1732 alin. (1), (2) C. civ., fie ele privite şi în corelaţie cu art. 1730 alin. (3) C. civ., art. 1188 C. civ. sau art. 1733 alin. (1) C. civ. invocate de asemenea, de recurent în cadrul acestui motiv de recurs.

În ceea ce priveşte recursul incident, Înalta Curte apreciază că primul motiv de recurs este nefondat.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 1730 alin. (1) C. civ., "În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun". Acelaşi text de lege precizează în continuare în alineatul secund, faptul că "dispoziţiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempţiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel", fapt care determină concluzia că normele legale referitoare la dreptul de preempţiune legală sau convenţională, norme prevăzute în cuprinsul art. 1730-1740 C. civ. sunt norme supletive, legea sau părţile, în cazul preempţiunii convenţionale, putând stipula norme, respectiv clauze derogatorii.

Grefat pe acest regim juridic decelat expus, se constată aşadar, că dispoziţiile art. 1737 alin. (1) C. civ. conform cărora "Notarea dreptului de preempţiune asupra unui imobil - Art. 1737 - (1) Dreptul convenţional de preempţiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară" sunt supletive, ceea ce înseamnă că notarea în cartea funciară a dreptului de preempţiune nu este obligatorie.

Or, în cauză, în cadrul situaţiei de fapt determinate definitiv de instanţa de apel, situaţie de fapt pe care se grefează prezentul control exclusiv de legalitate, s-a reţinut că prin contractul de închiriere încheiat, părţile contractante au convenit ca dreptul de preempţiune să nu fie înscris în cartea funciară.

Atât timp cât părţile au convenit ca dreptul de preempţiune să nu fie notat în cartea funciară, pe cale de consecinţă nu trebuiau îndeplinite nici exigenţele normative impuse de o astfel de notare, exigenţe invocate de recurenta incidentă, reglementate de art. 191 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară.

Recurenta pârâtă invocă de asemenea, împrejurarea că în lipsa acestei notări în cartea funciară, dreptul de preempţiune nu ar fi fost opozabil. Critica este eronată deoarece potrivit art. 901 alin. (1) C. civ. - "Actele sau faptele supuse notării - 1) Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate (...)".

De asemenea, potrivit prevederilor art. 22 alin. (1), (2) C. civ.:

"Lipsa publicităţii. Sancţiuni - (1) Dacă formalitatea de publicitate nu a fost realizată, iar aceasta nu era prevăzută de lege cu caracter constitutiv, drepturile, actele, faptele sau alte raporturi juridice supuse publicităţii sunt inopozabile terţilor, afară de cazul în care se dovedeşte că aceştia le-au cunoscut pe altă cale. (2) Atunci când legea prevede că simpla cunoaştere de fapt nu suplineşte lipsa de publicitate, absenţa acesteia poate fi invocată de orice persoană interesată, inclusiv de terţul care a cunoscut, pe altă cale, dreptul, actul, faptul sau raportul juridic supus publicităţii".

Înalta Curte notează că nicăieri, nici în cadrul sediului materiei dreptului de preempţiune, nu se stipulează că formalitatea de publicitate în privinţa dreptului de preempţiune ar fi prevăzută de lege cu caracter constitutiv sau că simpla cunoaştere de fapt nu ar fi suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate.

Un alt argument în aceeaşi direcţie este dat de prevederile art. 1737 alin. (1) C. civ. care reglementează constituirea convenţională a dreptului de preempţiune, prin simplul acord de voinţă al părţilor contractante, fără impunerea unor cerinţe suplimentare:

"(1) În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun".

De altfel, Înalta Curte notează că aceeaşi concluzie rezultă şi din interpretarea logică, raţională, prin folosirea argumentului per a contrario - în caz contrar, a alineatului secund al art. 1737 C. civ.:

"(2) Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumpărat sub condiţie suspensivă să îşi poată înscrie dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare încheiat cu proprietarul. Înscrierea se face sub condiţia suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării preţului la dispoziţia vânzătorului".

Utilizând argumentul logic enunţat în interpretarea acestui text legal citat, rezultă că în situaţia contrară, respectiv atunci când dreptul de preempţiune nu a fost notat în cartea funciară, legiuitorul impune acordul preemptorului pentru înscrierea tabulară a dreptului de proprietate al terţului dobânditor.

Acest mod de reglementare determină concluzia recunoaşterii inechivoce de către legiuitor, atât a existenţei, cât şi a opozabilităţii dreptului de prioritate inclusiv în lipsa notării sale în cartea funciară.

Inclusiv doctrina juridică enunţată de recurenta pârâtă ilustrează această caracterizare juridică, atât timp cât pe de o parte, în opinia profesorului I. la care această parte procesuală face trimitere, se recunoaşte în mod expres, caracterul opozabil al unui drept de preempţiune în lipsa notării în cartea funciară, dacă se dovedeşte că el a fost cunoscut de terţul dobânditor pe altă cale (a se vedea în acest sens, I., "Dreptul de preempţiune în Noul C. civ. (II)", J. nr. 3/2017 din 08 martie 2017), iar pe de altă parte, în citatul redat de recurentă din tratatul profesorilor K. şi L. se atestă naşterea dreptului de preempţiune din convenţii, în contrapunere aşadar, cu înscrierea sa în cartea funciară.

Este adevărat că în doctrina juridică există şi un punct de vedere opus, solitar, expus de către recurenta pârâtă, însă pentru argumentele arătate în paragrafele precedente, grefate pe analiza ansamblului normelor juridice ilustrate, prezenta instanţă de recurs conchide în sensul aprecierii că dreptul de preempţiune există şi este şi opozabil inclusiv în situaţia nenotării sale în cartea funciară, considerentele curţii de apel sub acest aspect fiind aşadar, corecte.

Secundul motiv de recurs incident este de asemenea, nefondat. Astfel, recurenta pârâtă invocă în cadrul acestuia, greşita calificare de către curtea de apel a actului juridic încheiat de pârâte ca fiind afectat de condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune.

Înalta Curte constată însă, că potrivit art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865, "Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situaţii, numai pentru motive de nelegalitate: (...) 8. când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia".

Noul C. proc. civ. nu mai reglementează în cadrul art. 488 C. proc. civ., acest motiv de casare, ceea ce determină din punct de vedere al metodelor de interpretare logică, sistematică, gramaticală şi teleologică (în referire la reglementarea anterioară enunţată din vechiul cod de procedură) concluzia că greşita calificare a unui act juridic nu mai este reglementată de noul legiuitor ca reprezentând o critică vizând legalitatea hotărârii judecătoreşti recurate, ci o critică vizând temeinicia sa.

Din această perspectivă expusă, se mai constată de către prezenta instanţă de recurs faptul că criticile de acest gen nu pot fi subsumate nici motivului de recurs prevăzut de prevederile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., astfel cum greşit a invocat recurenta pârâtă, calificarea juridică a conţinutului concret al unui act civil nemaireprezentând o problemă de legalitate, ci una de temeinicie, rezolvabilă pe baza analizei probelor administrate cauzei, apanaj al instanţelor devolutive ale fondului cauzei.

Aplicând aceste considerente cu caracter teoretic speţei prezente deduse judecăţii, Curtea observă că în cadrul deciziei instanţei de apel, s-a stipulat în mod expres:

"Convenţia de vânzare a fost încheiată, contrar concluziei tribunalului, sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preemţiune consimţit de vânzătoare, apelanta pârâtă din cauză, pentru apartamentul nr. x din blocul F., prin contractul de închiriere încheiat cu apelantul reclamant. Inserarea menţionatei clauze în convenţia de vânzare nu face decât să demonstreze că ambele părţi, aşadar şi terţul cumpărătorul C. S.R.L., au avut cunoştinţă de clauza de instituire a dreptului de preempţiune, chiar în lipsa notării acestui drept de preempţiune în cartea funciară (astfel cum conveniseră apelantul reclamant şi apelanta pârâtă). De altfel, art. 1733 alin. (2) C. civ. prevede că orice clauză din contractul încheiat cu terţul, având drept scop împiedicarea exercitării dreptului de preemţiune, nu produce niciun efect faţă de preemptor. Aşadar, Curtea notează că apelanta pârâtă a încheiat cu intimata pârâtă C. S.R.L. o convenţie de vânzare, afectată de condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preemţiune de către apelantul reclamant cu privire la apartamentul nr. x din blocul F.".

Pe cale de consecinţă, nu se poate afirma în mod fondat că instanţa de apel ar fi încălcat vreo dispoziţie legală la momentul aprecierii afectării convenţiei civile încheiate între pârâtele vânzător şi terţ dobânditor, de modalitatea condiţiei suspensive a neexercitării dreptului de preempţiune.

Înalta Curte notează de altfel, că recurenta pârâtă nici nu a indicat în cadrul acestui motiv de recurs (regăsit la punctul 4.3 din recursul incident) vreo normă juridică care să fi fost astfel încălcată de către instanţa de apel.

În fine, se observă că acest motiv de recurs este nefondat şi întrucât el se fundamentează pe critici al căror caracter neîntemeiat a fost deja stabilit în considerentele anterioare ale prezentei decizii de recurs.

Astfel, contrar celor afirmate de recurenta pârâtă, nici constituirea şi nici opozabilitatea dreptului de preempţiune al reclamantului nu sunt condiţionate de notarea în cartea funciară, iar consemnarea preţului de către preemptor la dispoziţia vânzătorului nu reprezintă o condiţie prevăzută la momentul încheierii contractului de vânzare cu terţul, întrucât exercitarea dreptului de preempţiune se realizează potrivit art. 1732 alin. (4) C. civ.:

"Dreptul de preempţiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării prevăzute la alin. (1)".

Înalta Curte notează de asemenea, şi conţinutul "Art. 1.731. - Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor".

Toate aceste elemente expuse conturează caracterul nefondat şi al secundului motiv de recurs invocat de pârâtă.

Totodată, raportat la soluţia care se impune a fi pronunţată în cauză, rezultă aşadar, că aspectele din recursul incident relative cererii reconvenţionale rămân fără obiect.

Pentru ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 496 C. proc. civ., Curtea va respinge ca nefondate, cele două recursuri promovate, reţinând că soluţia instanţei de apel este legală.

Conform art. 453 C. proc. civ., Curtea va obliga recurentul reclamant A. la plata sumei de 2.933.17 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă C. S.R.L., reprezentând onorariu avocat ales.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate, recursul principal declarat de recurentul-reclamant A. şi recursul incident declarat de recurenta-pârâtă G. S.R.L. (fostă B. SRL) împotriva deciziei nr. 667A din 29 aprilie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în contradictoriu cu intimatele-pârâte D. S.A. şi C. S.R.L..

Obligă pe recurentul-reclamant A. la plata sumei de 2.933.17 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă C. S.R.L..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 noiembrie 2023.