Cassation nullity for failing to distinguish legal errors from merits; inadmissibility of declaratory action where specific performance is available

Şedinţa publică din data de 9 noiembrie 2023

Deliberând asupra recursurilor civile de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţiile deduse judecăţii şi actele procedurale dispuse cu privire la acestea

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Arad la data de 02.09.2019 sub nr. x/2019, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta C., solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru cota de teren de 463/1323, parte aferentă a 3 (trei) locuinţe în regim de înălţime P+1E (primele 3 la intrarea pe parcelă) din imobilul intabulat în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. xa.1.16.2/b/3, de sub B.1.1, constând în teren intravilan în suprafaţă totală de 1 323 mp, imobil situat în mun. Arad, str. x, jud. Arad şi de cesiune a autorizaţiei de construire nr. x/11.01.2019, pentru ca aceştia să-şi poată finaliza şi intabula imobilele şi anume primele 3 la intrarea pe parcela conform schiţei anexate şi autorizaţiei de construire nr. x/11.01.2019, fără achitarea vreunei sume de bani suplimentar faţă de ce s-a achitat, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au invocat dispoziţiile art. 1669 C. civ. şi art. 111 şi 274 C. proc. civ.

D. a depus la dosar cerere de intervenţie principală prin care a solicitat, in temeiul art. 64 si următoarele C. proc. civ., admiterea în principiu şi în fond a cererii şi să se constate calitatea de antreprenor/constructor a sa cu privire la construcţiile edificate pe terenul intravilan înscris in CF nr. x Arad (nr CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. xa.l.l6.2/b/3, în baza autorizaţiei de construire nr. x/11.01.2019, respectiv cele 3 (trei) locuinţe în regim de înălţime P+1E (primele 3 de la intrarea pe parcela) - astfel după cum au fost ele identificate de către reclamanţii A. şi B.; să fie obligată pârâta C. la plata către intervenient a sumei de 70.000 Euro sau echivalentul în RON, la cursul comunicat de BNR din ziua plăţii, reprezentând sporul de valoare/valoarea investiţiilor efectuate pe terenul intravilan, proprietatea acesteia, înscris în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. x, şi nerestituite încă, aferente celor 3 (trei) locuinţe în regim de înălţime P+1E (primele 3 de la intrarea pe parcelă) - astfel după cum au fost ele identificate de către reclamanţii A. şi B.; să se dispună înscrierea în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x) a dreptului de ipotecă legală, în favoarea sa pentru suma de 70.000 Euro sau echivalentul în RON, la cursul comunicat de BNR din ziua plăţii, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 61 şi următoarele C. proc. civ., art. 194 şi următoarele C. proc. civ., art. 1.851 şi următoarele C. civ. coroborat cu art. 2.009 şi următoarele C. civ. şi art. 2.386 C. civ.

Prin încheierea din 18.02.2020 instanţa a admis în principiu cererea de intervenţie principală formulată de intervenientul D..

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad sub nr. x/2019 la data de 14.10.2019, reclamanta S.C. E. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta C. a solicitat să se constate că reclamata şi pârâta au încheiat la data de 11.07.2019 un act intitulat promisiune de cesiune de autorizaţie de construire autentificat sub nr. x/11.07.2019 de către F., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x, precum şi a cotei de 1/6 parte din autorizaţia de construire nr. x din data de 11.01.2019 emisă de Primăria Municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018, şi totodată a cotei de teren aferente din imobilul înscris în Cf nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad) cu nr. top. xa.l.l6.2/b/3 şi nr. cad. x, constând în teren intravilan în suprafaţă totală de 1.323 mp situat în Arad, str. x, jud. Arad; să fie obligată pârâta să îşi dea acordul în vederea notării noului edificat construit în temeiul autorizaţiei de construire nr. x din 11.01.2019, în caz contrar prezenta hotărâre să ţină locul acestui acord; să se autorizeze efectuarea apartamentării edificatului şi întabulării în CF după efectuarea unei expertize tehnice judiciare în acest sens, urmând să fie obligată pârâta C. la apartamentarea şi întabularea în CF, în caz contrar, hotărârea ce se va pronunţa urmând a suplini acest acord, să fie obligată pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament nr. x ce va rezulta în urma apartamentării şi terenului aferent, în caz de refuz, hotărârea judecătorească să ţină loc de contract; să fie obligată pârâta la predarea apartamentului nr. x cu dotările şi finisajele la care aceasta s-a obligat prin promisiunea de cesiune autorizaţie de construcţie încheiată la 30.07.2019, în caz contrar să se reducă proporţional diferenţa de preţ datorată, conform expertizei evaluatorii solicitate; să se dispună ca OCPI Arad să înscrie dreptul de proprietate al său asupra imobilului în CF nou constituit după rămânerea definitivă şi irevocabilă a sentinţei, şi după apartamentarea imobilului, precum şi cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat prevederile art. 551 - 557 C. civ., 1270, 1350 şi 1669 C. civ. şi art. 20 din Legea nr. 7/1996.

Reclamanta E. S.R.L. a depus la dosar precizare de acţiune în temeiul art. 406 C. proc. civ., prin care a arătat că renunţă la petitele 2 şi 3 ale acţiunii, iar în temeiul art. 204 alin. (2) pct. 1, 2, 4 C. proc. civ., a precizat petitele nr. 1 şi 4 ale acţiunii în sensul că a solicitat: obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la cota de 1/6 parte din imobilul teren, situat în municipiul Arad, str. x, jud. Arad, înscris în C.F. nr. x a localităţii Arad, C.F. vechi x, cu nr. topografic x, cadastral x, de sub Bl. l, dobândit cu titlul de cumpărare, constând din suprafaţa de 1.323 mp, teren intravilan, având categoria de folosinţă curţi, construcţii, iar în caz de refuz, instanţa să dispună ca hotărârea definitivă să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru transferarea dreptului de proprietatea în favoarea reclamantei asupra acestei cote de 1/6 din teren; obligarea pârâtei să cesioneze cota de 1/6 parte din autorizaţia de construire nr. x din 11 ianuarie 2019 emisă de Primăria municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018, aferentă apartamentului nr. x, având ca obiect construirea a 6 locuinţe înşiruite, în regim de înălţime P+1E, SC=440,50 mp, SD=881,00 mp, precum şi toate drepturile şi obligaţiile ce rezultă din aceasta autorizaţie, respectiv autorizaţia împreună cu toate avizele, acordurile şi alte documentaţii, inclusiv documentaţii topografice si cadastrale care au stat la baza eliberării acesteia, în caz contrar prezenta hotărâre definitivă să ţină loc de acordul pârâtei la cesionarea acesteia. A solicitat ca, în urma admiterii petitelor 1 şi 4 astfel cum au fost precizate mai sus, în cazul unei diferenţe pozitive faţă de suma de 50.000 euro achitate deja, să fie obligată la plata acesteia către pârâta C.. Se obligă să achite această sumă. În cazul în care valoarea lucrărilor neexecutate depăşesc suma de 10.000 euro (diferenţa cât ar mai avea de achitat din preţul apartamentului), a solicitat obligarea pârâtei la restituirea sumei achitate în plus, pentru a putea finaliza clădirea pe cheltuiala sa, cu cheltuieli de judecată.

Prin încheierea şedinţei publice din 24 septembrie 2020, Tribunalul Arad a admis excepţia de conexare şi a dispus conexarea dosarului nr. x/2019 la dosar civil nr. x/2019 cu termen de judecată la data de 13.10.2020, complet C2.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad sub nr. x/2019 la data de 14.10.2019, reclamanta G. a solicitat în contradictoriu cu pârâta C. să se constate faptul că între părţi la data de 30.07.2019 s-a încheiat un act intitulat promisiune de cesiune de autorizaţie de construire autentificat sub nr. x/30.07.2019 de către F., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x precum şi a cotei de 1/6 parte din autorizaţia de construire nr. x din data de 11.01.2019 emisa de Primăria Municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018, şi, totodată, a cotei de teren aferente din imobilul înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad) cu nr. top. xa.l.l6.2/b/3 şi nr. cad. x, constând în teren intravilan în suprafaţă totală de 1.323 mp situat în Arad, str. x, jud. Arad; obligarea pârâtei să-şi dea acordul în vederea notării noului edificat construit în temeiul autorizaţiei de construire nr. x din 11.01.2019, în caz contrar prezenta hotărâre să ţină locul acestui acord; să se autorizeze efectuarea apartamentării edificatului şi intabulării în cartea funciară - după efectuarea unei expertize tehnice judiciare în acest sens - urmând să fie obligată pârâta C. la apartamentarea şi întabularea în cartea funciară; obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament nr. x ce va rezulta în urma apartamentării şi terenului aferent; obligarea pârâtei la predarea apartamentului nr. x cu dotările şi finisajele la care aceasta s-a obligat prin promisiunea de cesiune autorizaţie de construcţie încheiată la 30.07.2019; să se dispună ca OCPI Arad să înscrie dreptul de proprietate asupra imobilului în cartea funciară nou constituită după rămânerea definitiva şi irevocabilă a sentinţei, şi după apartamentarea imobilului, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat prevederile art. 551 - 557 C. civ., art. 1270, art. 1350 şi art. 1669 C. civ. şi art. 20 din Legea nr. 7/1996.

D. a depus cerere de intervenţie principală prin care a solicitat a se constata calitatea de antreprenor cu privire la construcţiile edificate pe terenul intravilan înscris în CF nr. x Arad, obligarea pârâtei la plata sumei de 26.500 euro, reprezentând sporul de valoare a investiţiilor efectuate, precum şi să se dispună înscrierea în CF nr. x Arad a dreptului de ipotecă legală, pentru suma de 26.500 euro sau echivalentul în RON la cursul comunicat de BNR în ziua plăţii, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 336/29.01.2020, Judecătoria Arad a admis excepţia de necompetenţă materială a Judecătoriei Arad şi a declinat competenţa de soluţionare a cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta G., în contradictoriu cu pârâta C., având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic, obligaţie de a face şi rectificare carte funciară, precum şi cererea de intervenţie principală formulată de terţul D., în contradictoriu cu G. şi C. în favoarea Tribunalului Arad şi a dispus trimiterea dosarului acestei instanţe.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Arad la data de 27.03.2020.

Prin încheierea de şedinţă din data de 18.09.2021, Tribunalul Arad a admis excepţia conexităţii şi a trimis dosarul instanţei mai întâi investite, respectiv completul C2-2020, pentru termenul din 13.10.2020, ora 10:50.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad sub nr. x/2019 la data de 14.10.2019, reclamanţii H., I. şi J. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C., să se constate că reclamaţii şi pârâta au încheiat la data de 12.07.2019 un act intitulat promisiune de cesiune de autorizaţie de construire autentificat sub nr. x/12.07.2019 de către F., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x, precum şi a cotei de 1/6 parte din autorizaţia de construire nr. x din data de 11.01.2019 emisă de Primăria Municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018 şi, totodată, a cotei de teren aferente din imobilul înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad), cu nr. top. xa.1.16.2/b/3 şi nr. cad. x, constând în teren intravilan în suprafaţă totală de 1.323 mp situat în Arad, str. x, jud. Arad; să fie obligată pârâta să-şi dea acordul în vederea notării noului edificat construit în temeiul autorizaţiei de construire nr. x din 11.01.2019, în caz contrar prezenta hotărâre să ţină locul acestui acord; să fie autorizată efectuarea apartamentării edificatului şi intabulării în cartea funciară după efectuarea unei expertize tehnice judiciare în acest sens - urmând să fie obligată pârâta la apartamentarea şi intabularea în cartea funciară, în caz contrar, hotărârea urmând a suplini acest acord; să fie obligată pârâta să încheie cu reclamanţii contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament nr. x ce va rezulta în urma apartamentării şi terenului aferent, în caz de refuz, hotărârea să ţină loc de contract; să fie obligată pârâta să predea apartamentul nr. x cu dotările si finisajele la care aceasta s-a obligat prin promisiunea de cesiune autorizaţie de construcţie încheiată la 12.07.2019, în caz contrar să se reducă proporţional diferenţa de preţ datorată, conform expertizei evaluatorii pe care o solicită a se efectua în speţă; să se dispună OCPI Arad să înscrie dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului în cartea funciară nou constituită după rămânerea definitivă şi irevocabilă a sentinţei, şi după apartamentarea imobilului, cu cheltuieli de judecată în caz de opoziţie.

În drept, au invocat prevederile art. 551-557 C. civ., art. 1270, 1350, 1669 C. civ. şi art. 20 din Legea nr. 7/1996.

La data de 10.02.2020, D. a depus la dosar cerere de intervenţie principală, solicitând admiterea în principiu a cererii de intervenţie, urmând să se constatate că este îndreptăţit să o solicite, iar pe fond, admiterea cererii de intervenţie, urmând a se constata calitatea sa de antreprenor/constructor cu privire la construcţiile edificate pe terenul intravilan înscris în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. xa.L16.2/b/3, în baza autorizaţiei de construire nr. x/11.01.2019, respectiv locuinţă în regim de înălţime P+1E - apartamentul nr. x - astfel după cum a fost ea identificată în promisiunea de cesiune de autorizaţie autentificată sub nr. x/12.07.2019 la F. din Arad; să fie obligată pârâta C. la plata către intervenient a sumei de 35.000 euro sau echivalentul în RON la cursul comunicat de BNR din ziua plăţii, reprezentând sporul de valoare/valoarea investiţiilor efectuate de acesta pe terenul intravilan, proprietatea acesteia, înscris în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. xa.l.l6.2/b/3, şi nerestituite încă, aferentă locuinţei în regim de înălţime P+1E - apartamentul nr. x - astfel după cum a fost ea identificată în promisiunea de cesiune de autorizaţie autentificată sub nr. x/12.07.2019 la F. din Arad şi să se dispună înscrierea în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x) a dreptului de ipotecă legală, în favoarea sa pentru suma de 35.000 euro sau echivalentul în RON, la cursul comunicat de BNR din ziua plăţii, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 61 şi următoarele C. proc. civ., art. 194 şi următoarele C. proc. civ., art. 1.851 şi următoarele C. civ. coroborat cu art. 2.009 şi următoarele C. civ. precum şi art. 2.386 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 568/11.02.2020 pronunţată în dosarul nr. x/2019, Judecătoria Arad a admis excepţia de necompetenţă materială a Judecătoriei Arad şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei privind reclamanţii H., I. şi J., în contradictoriu cu pârâta C., în favoarea Tribunalului Arad.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Arad la data de 27.03.2020.

Reclamanţii H., I. şi J. au depus la dosar precizare de acţiune prin care au arătat că renunţă la petitele 2 şi 3 ale acţiunii, iar în temeiul art. 204 alin. (2) pct. 1,2,4 C. proc. civ., au precizat petitele nr. 1 şi 4 ale acţiunii în sensul că au solicitat obligarea pârâtei să încheie cu reclamanţii contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la cota de 1/12 parte cu reclamantul H. şi 1/12 parte cu reclamanţii soţi I. şi J. din imobilul teren, situat în municipiul Arad, str. x, jud. Arad, înscris în C.F. nr. x a localităţii Arad, C.F. vechi x, cu nr. topografic xa.l.l6.2/b/3, cadastral x, de sub Bl. l, dobândit cu titlul de cumpărare, constând din suprafaţa de 1.323 mp, teren intravilan, având categoria de folosinţă curţi, construcţii, iar în caz de refuz, să se dispună ca hotărârea definitivă să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru transferarea dreptului de proprietatea în favoarea reclamanţilor asupra acestei cote totale de 1/6 din teren, adică lui H. 1/12, iar soţilor I. şi J. cealaltă parte de 1/12; să fie obligată pârâta să cesioneze cota de 1/12 parte reclamantului H. şi 1/12 parte reclamanţilor soţi I. şi J. din autorizaţia de construire nr. x din 11 ianuarie 2019 emisă de Primăria municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018, aferentă apartamentului nr. x, având ca obiect construirea a 6 locuinţe înşiruite, în regim de înălţime P+1E, S0=440,50 mp, SD-881,00 mp, precum şi toate drepturile şi obligaţiile ce rezultă din aceasta autorizaţie, respectiv autorizaţia împreună cu toate avizele, acordurile şi alte documentaţii, inclusiv documentaţii topografice si cadastrale care au stat la baza eliberării acesteia, în caz contrar prezenta hotărâre definitivă să ţină loc de acordul pârâtei la cesionarea acesteia, iar în urma admiterii petitelor 1 şi 4, astfel cum au fost precizate mai sus, în cazul unei diferenţe pozitive faţă de suma de 30.000 euro achitate deja, să fie obligaţi la plata acesteia către pârâta C. obligându-se să achite această sumă, cu cheltuieli de judecată.

Prin încheierea de şedinţă din data de 25.09.2020, Tribunalul Arad a dispus conexarea dosarului nr. x/2019 la dosarul nr. x/2019.

La data de 26.02.2021, S.C. K. S.R.L. a formulat cerere de intervenţie principală prin care a solicitat respingerea cererii reclamanţilor A. şi B., apreciind că are interes în cauză întrucât are de recuperat suma de 62.144,99 RON, reprezentând debit neachitat, precum şi 400 RON cheltuieli de judecată, conform titlului executoriu ce a făcut obiectul dosarului nr. x/25019.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 234 din 22.12.2021 pronunţată de Tribunalul Arad, secţia I civilă în dosarul nr. x/2019 a fost respinsă în fond cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenientul D., a fost admisă integral acţiunea civilă exercitată de reclamanţii A. şi B. şi, respectiv, parţial acţiunile civile conexate exercitate de reclamanţii S.C. E. S.R.L., H., J. şi I., G., în contradictoriu cu pârâta C..

A fost obligată pârâta să încheie cu reclamanţii A. şi B. contract de vânzare - cumpărare, în formă autentică, pentru cota de 463/1323 mp teren (aferentă apartamentele nr. x, 2 şi 3 situate la intrarea pe parcelă, executate parţial şi neînscrise în CF) din imobilul situat în Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x.

A fost obligată pârâta să încheie cu reclamanta S.C. E. S.R.L. contract de vânzare - cumpărare, în formă autentică, pentru cota de 1/6 parte (aferentă apartamentului nr. x executat parţial şi neînscris în CF) din imobilul - teren de 1.323 mp situat în Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x.

Au fost obligaţi reclamanţii H., J. şi I. să plătească, în solidar, pârâtei suma de 9.192,5 euro, reprezentând diferenţa de preţ neachitată de aceştia raportat lucrările executate şi cele nerealizate la imobilul înscris în CF nr. x Arad.

Condiţionat de plata diferenţei de preţ de 9.192,5 euro, pârâta a fost obligată să încheie cu reclamanţii H., J. şi I. contract de vânzare - cumpărare, în formă autentică, pentru cota de 1/6 parte (aferentă apartamentului nr. x executat parţial şi neînscris în CF) din imobilul - teren de 1.323 mp situat în Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x, cu precizarea că reclamantului H. îi revine cota de 1/2 parte din cota de 1/6 parte de mai sus, iar reclamanţilor J. şi I. le revine diferenţa de 1/2 parte din 1/6 parte, în devălmăşie, ca bun comun.

A fost obligată reclamanta G. să plătească pârâtei suma de 1.331,5 euro, reprezentând diferenţa de preţ neachitată de aceasta raportat lucrările executate şi cele nerealizate la imobilul înscris în CF nr. x Arad.

Condiţionat de plata diferenţei de preţ de 1.331,5 euro, pârâta a fost obligată să încheie cu reclamanta G. contract de vânzare - cumpărare, în formă autentică, pentru cota de 1/6 parte (aferentă apartamentului nr. x executat parţial şi neînscris în CF) din imobilul - teren de 1.323 mp situat în Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x.

S-a dispus ca în caz de neexecutare a obligaţiei pârâtei de a încheia contractele de vânzare - cumpărare în condiţiile de mai sus (obligaţia pârâtei fiind condiţionată în cazul reclamanţilor H., J., I. şi G. de plata de către aceştia a diferenţelor de preţ), hotărârea să ţină loc de contract autentic de vânzare - cumpărare pentru fiecare categorie de reclamanţi.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei S.C. E. S.R.L. suma de 9.908,5 euro, reprezentând contravaloarea lucrărilor neexecutate raportat la preţul achitat efectiv de reclamantă.

A fost obligată pârâta să încheie cu reclamanţii, în formă autentică, contract de cesiune a autorizaţiei de construire nr. x/11.01.2019 eliberată de Primăria Municipiului Arad (cu toate drepturile şi obligaţiile ce rezultă din această autorizaţie, respectiv autorizaţia împreună cu toate avizele, acordurile şi alte documentaţii, inclusiv documentaţiile topografice şi cadastrale care au stat la baza eliberării acesteia), respectiv pentru cota de 3/6 parte în beneficiul reclamanţilor A. şi B. (aferent apartamentelor nr. x, 2 şi 3), în favoarea reclamantei S.C. E. S.R.L. pentru cota de 1/6 parte aferentă apartamentului nr. x, în beneficiul reclamanţilor H., J. şi I. în cotă de 1/6 parte (respectiv, 1/12 parte pentru reclamantul H. şi 1/12 parte pentru reclamanţii J. şi I.) aferentă apartamentului nr. x şi în favoarea reclamantei G. în cotă de 1/6 parte aferentă apartamentului nr. x, cu precizarea că cele 6 apartamente sunt executate parţial asupra terenului din Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x, lucrările executate şi cele nerealizate fiind descrise în rapoartele de expertiză judiciare realizate de experţii L. şi M., ce fac parte integrală din hotărârea judecătorească.

S-a dispus ca în caz de neexecutare a obligaţiei pârâtei de a încheia contractul/contractele de cesiune în condiţiile de mai sus (obligaţia pârâtei fiind condiţionată în cazul reclamanţilor H., J., I. şi G. de plata de către aceştia a diferenţelor de preţ), hotărârea să ţină loc de contract autentic de cesiune pentru fiecare categorie de reclamanţi.

A fost obligată pârâta să plătească reclamanţilor următoarele cheltuieli de judecată (taxe judiciare de timbru şi onorarii ale experţilor): 6.642,5 RON reclamanţilor A. şi B. (obligaţie solidară), 7.627,5 RON reclamantei S.C. E. S.R.L., 7.747,5 RON reclamantului H. şi 7.867,5 RON reclamantei G..

Au fost obligaţi pârâta şi intervenientul, în solidar, să plătească sumele de 4.975 RON reclamanţilor A. şi B., 7.200 RON reclamantei S.C. E. S.R.L., 3.600 RON reclamantului H., 3.600 RON reclamanţilor J. şi I., 7.200 RON reclamantei G., reprezentând cheltuieli de judecată (onorarii avocaţiale).

3. Hotărârea pronunţată de instanţa de apel

Împotriva sentinţei civile nr. 234 din 22.12.2021, pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr. x/2019, au declarat apel pârâta C., intervenientul D. şi apelanta S.C. K. S.R.L., iar, prin decizia civilă nr. 235 din 28 septembrie 2022, Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă a dispus următoarele:

A luat act şi a constatat renunţarea apelantei S.C. K. S.R.L. la cererea de apel formulată împotriva sentinţei civile nr. 234 din 22.12.2021 pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr. x/2019.

A respins cererile de apel formulate de apelanta-pârâtă C. şi de apelantul.intervenient D., în contradictoriu cu intimaţii- reclamanţi A., B., S.C. E. S.R.L., H., J., I. şi G. împotriva aceleiaşi sentinţe civile.

A obligat apelanta C. să plătească suma de 1850 RON intimaţilor J. şi I., suma de 1850 RON intimatului H., suma de 3700 RON intimatei G., suma de 3700 RON intimatei S.C. E. S.R.L. şi suma de 1190 RON intimatului A., cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

A obligat apelantul D. să plătească suma de 1850 RON intimaţilor J. şi I., suma de 1850 RON intimatului H., suma de 3700 RON intimatei G., suma de 3700 RON intimatei S.C. E. S.R.L. şi suma de 1190 RON intimatului A., cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

A obligat apelanta S.C. K. S.R.L. să plătească suma de 1190 RON intimatului A., cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

4. Recursurile exercitate în cauză

Împotriva acestei decizii civile au declarat recurs pârâta C. şi intervenientul D..

i) În susţinere, recurenta-pârâtă a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., învederând că decizia civilă recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material.

În acest sens, recurenta-pârâtă a argumentat că atât prima instanţă, cât şi cea de apel au aplicat eronat normele legale incidente în cauză, precum şi că au interpretat greşit intenţia reală a părţilor semnatare ale promisiunii de vânzare cumpărare cu nr. x/29.11.2018.

Din lectura acestui act juridic rezultă foarte clar care sunt drepturile şi obligaţiile părţilor semnatare, cât şi intenţia reală a lor. Astfel, recurenta şi-a asumat obligaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului înscris în CF x Arad, în schimbul achitării sumei de 58.000 euro de către promitentul-cumpărător.

Scopul sau intenţia reală a părţilor a fost ca recurenta să se oblige să vândă imobilul promitentului-cumpărător, care a şi intrat în folosinţa acestuia, începând cu data semnării actului bilateral.

De asemenea, din cuprinsul acestui act rezultă foarte clar faptul că promitentul-cumpărător va demara un proiect imobiliar în nume propriu, şi nu în numele recurentei, fiind stipulat la paragraful 7 din promisiune, "noi, părţile de comun acord am stabilit că toate cheltuielile ocazionate de demolarea construcţiei existente, proiectării şi construirii unor imobile noi de către beneficiarul cumpărător să fie suportate de către acesta, chiar daca toate avizele se vor obţine pe numele meu.".

De asemenea, promitentul-cumpărător, D., îşi asumă întreaga răspundere pentru toate lucrările ce se vor executa, răspunderea recurentei, sub orice formă, fiind exonerată.

Procura specială încredinţată promitentului-cumpărător, sau mai exact efectele juridice produse de acest act, trebuie interpretate şi analizate cu raportare la promisiunea de vânzare-cumpărare.

Practic, mandatul acordat de către recurentă promitentului-cumpărător a fost în scopul executării clauzelor din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Promitentul-cumpărător îşi asuma rolul de investitor, executant al lucrărilor de edificare a construcţiilor, cât şi de beneficiar al promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate cu terţe persoane. Totodată, toate sumele de bani au fost încasate de către promitentul-cumpărător.

Aşa cum rezultă şi din promisiunea de vânzare-cumpărare, toate documentaţiile, lucrările de execuţie, cât şi încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare cu intimaţii, au fost făcute sub titulatura recurentei doar formal, neputând fi încheiate în numele promitentului-cumpărător, întrucât acesta nu a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului.

Instanţa de apel a interpretat eronat noţiunea de "imobil", dându-i semnificaţia de construcţie şi teren, or, dacă se apleca asupra clauzelor din promisiunea de vânzare-cumpărare putea observa faptul că părţile au stabilit clar ce însemna imobil, anume terenul. Promitentul-cumpărător a fost împuternicit să încheie promisiuni de vânzare-cumpărare cu intimaţii doar asupra "imobilelor ce vor fi construite".

Interpretând această clauză, rezultă cât se poate de clar care au fost limitele mandatului. Aceste limite au fost reluate şi în cuprinsul procurii speciale, fiind făcută referirea doar la "imobile noi ce se vor construi pe teren".

Prin includerea in noţiunea de "imobil" şi a terenului, instanţa nu doar că a interpretat eronat clauzele şi intenţia părţilor exprimată în actul juridic, ci a intervenit în conţinutul acestei convenţii.

Eronat au fost interpretate şi aplicate dispoziţiile art. 1267 C. civ., cât şi art. 1268 alin. (3) C. civ., privind interpretarea clauzelor în sensul de a produce efecte, iar nu în acela de a nu produce nici unul, precum şi la interpretarea în ansamblu al clauzelor.

Aşa cum a arătat şi mai sus, prin promisiunea de vânzare-cumpărare nr. x/29.11.2018, în schimbul sumei de 58.000 euro, recurenta şi-a asumat obligaţia de a transfera promitentului-cumpărător dreptul de proprietate asupra terenului. Aceasta a fost intenţia reală a contractului. În al doilea rând, din aceeaşi promisiune, cât şi din procura specială, rezultă foarte clar care a fost intenţia concretă a părţilor, anume, aceea ca promitentul-cumpărător să fie realul beneficiar al construcţiilor ce se vor edifica şi cu privire la care s-au încheiat antecontracte cu intimaţii.

Faptul că toate documentaţiile au fost făcute sub titulatura recurentei rezultă din lipsa executării obligaţiei asumate de către promitentul-cumpărător, aceea de a achita integral preţul şi a deveni proprietar.

Toate beneficiile dobândite de către promitentul-cumpărător în urma încheierii de promisiuni de vânzare-cumpărare cu intimaţii i-au revenit exclusiv lui, practic acesta a executat mandatul în numele lui şi nu al recurentei.

Eronat au fost interpretate şi dispoziţiile art. 1266 C. civ., privind voinţa concordantă a părţilor semnatare a promisiunilor semnate de către mandatarul D. şi intimaţi. Aceştia au ajuns la un consens în privinţa clauzelor din promisiunile semnate, şi-au asumat obligaţii reciproce şi s-au făcut plăţi, fără ca recurenta să ia parte la toate aceste acţiuni, nefiindu-i astfel opozabile.

Promisiunile perfectate de către mandatarul său trebuie interpretate pornind de la promisiunea nr. 1126/29.11.2018, actul-cadru al tuturor actelor subsecvente.

Ori, atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel au interpretat eronat întreg lanţul juridic generat de raportul juridic născut între recurentă şi promitentul cumpărător, D..

Toate drepturile si obligaţiile generate de promisiunile încheiate de către D. şi intimaţi se impunea a fi analizate şi solutionate exclusiv între aceştia, cu excluderea de orice răspundere din partea recurentei.

D. s-a comportat, în raporturile juridice generate de promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate cu intimaţii, ca şi un vânzător al bunului altuia, el fiind proiectantul, executantul, vânzătorul şi beneficiarul sumelor încasate de la intimaţi.

În aceste condiţii, pentru a intra în legalitate şi a îşi onora obligaţiile asumate faţă de intimaţi, soluţia legala era una singură, anume aceea de a executa obligaţiile asumate prin promisiunea nr. 1126/29.11.2018.

În cazul în care acesta nu şi-a onorat obligaţia de plată a restului de preţ faţă de recurentă, intimaţii aveau calea unei acţiuni oblice împotriva lui D., pentru a obţine obligarea lui la executarea promisiunii nr 1126/29.11.2018.

Or, tocmai cu privire la acest aspect, ambele instanţe au aplicat textele de lege, cât şi interpretarea actelor eronat. Considerentele ambelor hotărâri fac vorbire doar de actele perfectate de D. şi intimaţi, fără să observe faptul că la baza acestor acte stă promisiunea semnată de recurentă şi cel dintâi.

Analiza corectă a stării de fapt dedusă în cauză, cât şi a textelor de lege incidente, nu poate fi realizată decât pornind de la promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 1126.29.11.2018.

Eronat sunt interpretate promisiunile încheiate cu intimaţii ca fiind translative de proprietate, chiar dacă se reţine că acestea sunt ambigue şi nu pot fi interpretate ad litteram.

La fel de eronat se reţine o culpă a recurentei în ceea ce priveşte nefinalizarea lucrărilor, pentru faptul că a revocat procura la data de 26.08.2012, iar termenul de finalizare şi predare a construcţiilor, prevăzut în promisiunile încheiate de intimaţi era 01.09.2019.

Motivul pentru care a revocat procura este tocmai reaua-credinţă manifestată de către D. în executarea obligaţiilor asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare nr. x/29.11.2918.

În privinţa preţului neachitat, ambele hotărâri sunt nelegale, fiind admise acţiunile intimaţilor, cât timp una din condiţiile admisibilităţii acţiunii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic este plata preţului. Or, nu rezultă de nici unde că preţul terenului a fost achitat, nefiind determinat în nici una din promisiunile de care se prevalează intimaţii, iar diferenţele de preţ pe care ar trebui să le încaseze recurenta, conform celor două hotărâri, reprezintă "diferenţa de preţ neachitată raportat la lucrările executate şi cele nerealizate".

Prin urmare, acţiunile intimaţilor sunt neîntemeiate, raporturile juridice izvorâte prin semnarea promisiunilor de vânzare-cumpărare cu D. au generat drepturi şi obligaţii doar între aceste părţi şi nu faţă de recurentă, faţă de care aceste acte nu sunt opozabile.

ii) În dezvoltarea motivelor de recurs, intervenientul a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., învederând că decizia civilă recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material.

Astfel, arată că în motivarea respingerii apelului şi, implicit, a cererii de intervenţie, instanţa de apel reţine faptul că intervenientul avea la dispoziţie o acţiune în realizarea dreptului asupra construcţiilor începute şi nefinalizate care prevalează şi nu o acţiune în constatare a dreptului.

Precizează faptul că nu a formulat o acţiune în realizarea dreptului de creanţă/plata lucrărilor de construcţie executate şi nefinalizate, deoarece reclamanţii, prin cererile de chemare în judecată formulate, nu au solicitat instanţei de judecată un drept real asupra construcţiilor începute şi nefinalizate, ci au solicitat doar cesiunea autorizaţiei de construire şi un drept real asupra terenului. Pe cale de consecinţă, intervenientul nu putea solicita de la reclamanţi plata construcţiilor începute şi nefinalizate, deoarece aceştia nu au solicitat un drept real asupra acestor construcţii.

Consideră că atât prima instanţă, cât şi cea de apel au făcut o aplicare greşită a normelor de drept material, raportat la art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, art. 7 alin. (14) din Legea 50/1991, art. 52 alin. (4) din Ordinul 839/2009 şi art. 2 alin. (1) din Legea 50/1991.

Susţine că autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor (art. 2 alin. (1) din Legea nr. 50/1991).

Autorizaţia de construire este un act unilateral administrativ prin care iau naştere atât dreptul de a edifica o construcţie, cât şi obligaţii în sarcina investitorului.

În doctrină s-a arătat că dreptul de a construi reprezintă o prerogativă a dreptului de proprietate asupra terenului, astfel încât faptul emiterii autorizaţiei de construire are semnificaţia modelării acestui drept, în funcţie de obligaţiile impuse de normele urbanistice, dar nu al naşterii sale şi nici al exercitării sale. Autorizaţia de construire este obligatorie pentru destinatar în ceea ce priveşte constrângerile urbanistice, fără însă a-1 obliga să şi construiască.

Autorizaţia de construire nu statuează în niciun fel cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiei (şi nici cu privire la întinderea acestuia), neconstituind un titlu de proprietate.

În cauza supusă judecăţii, prin cesiunea autorizaţiei de construire, reclamanţii nu dobândesc un drept de proprietate asupra construcţiilor edificate şi nefinalizate. Prin faptul eliberării autorizaţiei de construire ia naştere deci dreptul de a executa lucrări de construcţii în favoarea solicitantului. Faptul construirii/desfiinţării este un fapt material.

Aşadar, autorizaţia de construire dă naştere dreptului de natură administrativă de a edifica o construcţie, precizându-se felul construcţiei, configuraţia acesteia, materialul din care va fi edificată, durata executării lucrărilor şi alte elemente. Dar modul de dobândire al dreptului de proprietate asupra construcţiei excedează şi nu face obiectul unei autorizaţii de a executa lucrări.

Având ca fundament dreptul de a construi, odată cu modificarea titularului acestuia, dreptul de a executa lucrări de construcţii nu încetează, ci îşi modifică în mod corespunzător titularul. Autorizaţia de construire are un termen de valabilitate completat cu durata de execuţie a lucrărilor, termen în cadrul căruia pot interveni schimbări în persoana investitorului.

Schimbarea investitorului nu numai că se produce automat, dar nu constituie o operaţiune de sine stătătoare, ci reprezintă un efect fie al transmiterii dreptului de proprietate asupra construcţiei începute, fie al transmiterii dreptului real imobiliar care fundamentează dreptul de a construi (dacă nu au fost încă începute lucrările de construire). Aşadar, schimbarea investitorului nu poate fi concepută fără schimbarea titularului dreptului de a construi, al cărei efect îl constituie.

Există două ipoteze de lucru care pot fi întâlnite în practică, în funcţie de faptul începerii sau nu a lucrărilor de construire la data intervenirii schimbării investitorului:

1. Se emite autorizaţia de construire, iar investitorul a început lucrările de construire. Ulterior, el decide:

a) fie înstrăinarea construcţiei începute (şi neterminate) împreună cu dreptul de proprietate asupra terenului aferent unei persoane care, în calitate de titular al dreptului de proprietate asupra construcţiei şi asupra terenului, va deveni noul investitor şi va continua lucrările de construcţii;

b) fie înstrăinarea construcţiei începute (şi neterminate), fără a înstrăina şi dreptul de proprietate asupra terenului, ci constituind un drept de superficie în favoarea dobânditorului construcţiei. Acesta, în calitate de superficiar (având prerogativa de a construi) şi de investitor, va continua lucrările de construcţii, în termenul de valabilitate al autorizaţiei.

În toate cazurile, modificarea persoanei care are un drept de a construi -prerogativă a unui drept real imobiliar - nu se poate realiza decât printr-un act juridic care să aibă ca obiect transferul sau constituirea dreptului real imobiliar, încheiat, prin ipoteză, în formă autentică.

Schimbarea investitorului constituie un efect al legii şi se produce automat, dar numai dacă sunt îndeplinite cumulativ anumite condiţii.

Dintre acestea, două le-a enunţat expres legiuitorul (art. 7 alin. (14) din Legea nr. 50/1991): a) lucrările să nu fi fost finalizate; b) termenul de valabilitate al autorizaţiei să nu se fi împlinit.

O altă condiţie, pe care o consideră esenţială şi care premerge celorlalte condiţii enunţate de legiuitor, rezultă din interpretarea dispoziţiilor care reglementează acordarea dreptului de a executa lucrări de construcţii. Această condiţie este esenţială, deoarece fundamentează mutaţia dreptului de a executa lucrări de construcţii. Ea se referă la faptul că noul investitor trebuie să dobândească dreptul de a construi-prerogativă a unui drept real, în lipsa căruia nu ar putea începe/continua lucrările de construcţii.

Faptul "nefinalizării lucrărilor" (condiţie impusă de art. 7 alin. (14) din Legea 50/1991) presupune, în realitate, două ipoteze de lucru, care necesită analiză distinctă:

a) fie nu au fost începute lucrări de construcţii;

b) fie au fost începute lucrări de construcţii.

Daca lucrările de construcţii au fost începute şi există un început de construcţii, chestiunea constatării faptului nefinalizării lucrărilor este absorbită de o altă condiţie, despre care a afirmat că este esenţială pentru ca să se poată produce schimbarea investitorului: transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei începute. La momentul obţinerii autorizaţiei de construire, solicitantul a trebuit să facă dovada existenţei dreptului de construi - prerogativă a unui drept real imobiliar - drept de proprietate sau drept de superficie. Aceeaşi condiţie, a existenţei dreptului de a construi, consideră că trebuie să existe şi în persoana noului investitor.

Dacă lucrările de construcţii au fost începute şi există un început de construcţie, dobândirea dreptului de proprietate sau a dreptului de superficie asupra terenului nu mai este suficientă, pentru a putea exercita dreptul de a construi, ci se impune si dobândirea unui drept real asupra construcţiei începute. Pentru a interveni valabil transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei începute prin act juridic, se impune încheierea procesului-verbal parţial pe stadii de execuţie. Încheierea procesului-verbal parţial demonstrează, în mod cert, faptul că lucrările nu au fost finalizate.

În cauza supusă judecăţii nu s-a întocmit un astfel de proces-verbal, fapt ce presupune convocarea comisiei de recepţie parţială în aceeaşi componenţă ca şi comisia de recepţie finală, raportat la dispoziţiile Legii nr. 50/1991. Raportul de expertiză întocmit care confirmă nefinalizarea construcţiilor nu este apt din punct de vedere juridic pentru transferul construcţiilor începute şi nefinalizate. Nu poate tine loc procesului-verbal de recepţie. astfel cum a reţinut instanţa de fond.

Dacă noul investitor nu ar dobândi concomitent un drept de proprietate asupra construcţiei începute, el nu ar putea exercita dreptul de a executa în continuare lucrări de construcţii născut prin autorizaţia de construire. Nu este posibil ca titular al dreptului de proprietate asupra construcţiei începute să fie o persoană (fostul investitor), iar titular al dreptului de a executa lucrări de construcţii (noul investitor), deci al dreptului de a continua lucrările, să fie o altă persoană.

Iar în ceea ce priveşte chestiunea transmiterii dreptului de proprietate asupra construcţiei începute, trebuie respectate dispoziţiile imperative prevăzute de art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996.

În cazul unei construcţii începute, transferul dreptului de proprietate asupra acesteia este posibil şi obligatoriu pe stadii de execuţie şi trebuie să facă obiectul unui act juridic imobiliar, încheiat în formă autentică. Înstrăinarea unei construcţii pe stadii de execuţie printr-un act juridic imobiliar supus dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 nu este facultativă, ci obligatorie, asemănătoare înstrăinării unei construcţii finalizate. Singura diferenţă o constituie stadiul executării lucrărilor.

Prin urmare, în lipsa unui capăt de cerere privind transferul dreptului de proprietate şi asupra construcţiilor existente începute şi neterminate, acţiunea, astfel cum a fost formulată şi precizată de reclamanţii A. şi B., respectiv H., I., J., G. şi S.C. E. S.R.L., apare ca inadmisibilă.

Consideră că au fost încălcate şi alte norme de drept materiale, anume art. 2343, art. 2345 şi art. 1279 C. civ.

Mai arată că temeiul juridic reţinut de prima instanţă şi confirmat de instanţa de apel, respectiv art. 581 din C. civ. care reglementează "Lucrările autonome cu caracter durabil executate cu bună-credinţă" nu sunt incidente în cauză, deoarece sunt norme speciale care reglementează contractul de antrepriză şi atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel şi părţile implicate în raportul juridic dedus judecăţii au recunoscut calitatea intervenientului de constructor/antreprenor şi implicit drepturile aferente. Intervenientul a executat lucrările de construire în baza unor contracte (promisiunea de vânzare-cumpărare şi procurile încheiate cu pârâta C. şi promisiunile de cesiune autorizaţie de construire încheiate între pârâtă şi reclamanţi). Astfel, intervenientul nu a executat lucrările în afara unui raport juridic reglementat pentru a fi in prezenţa unor lucrări autonome cu caracter durabil executate cu buna-credinţă, potrivit art. 581 din C. civ.. Prima instanţă recunoaşte calitatea intervenientului de constructor/antreprenor şi implicit drepturile aferente asupra construcţiilor edificate în baza procurii autentificate prin încheierea nr. 570/24.06.2019 a notarului public N. doar până la data de 26.08.2019, când reclamanta a revocat procura prin declaraţia de revocare autentificată prin încheierea nr. x/26.08.2019 a notarului public O. din cadrul Ambasadei Române la Roma.

Cu alte cuvinte, recurentul, în calitate de antreprenor, are un drept de creanţă şi ipotecă legală asupra construcţiilor executate doar până la data revocării procurii de pârâta C. - proprietara terenului.

Aceasta susţinere este nelegală raportat la dispoziţiile art. 1851 si urm. din C. civ. privind contractul de antrepriză.

În acest sens, arată că are un drept de creanţă şi ipotecă legală asupra construcţiilor executate. Prin revocarea procurii, dreptul intervenientului de creanţă asupra construcţiilor executate nu a fost afectat şi nici ipoteca legală nu a încetat.

Atât instanţa de apel, cât şi prima instanţă reţin faptul că recurentul, în calitate de intervenient, nu se poate opune acţiunii formulate de reclamanţi împotriva pârâtei, în condiţiile în care prin încheierea de admitere în principiu prima instanţă reţine faptul că are un interes legitim şi cesiunea autorizaţiei de construire în favoarea reclamanţilor îl afectează.

Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de cesiune de autorizaţie de construire în favoarea reclamanţilor îl prejudiciază, deoarece, în calitate de antreprenor/constructor, are un drept asupra construcţiilor executate şi o ipoteca legală pentru garantarea obligaţiei de plată, raportat la dispoziţiile art. 1851 şi urm. din C. civ. privind contractul de antrepriză. Recurentul a executat lucrările de construire în baza aceleiaşi autorizaţii de construire cesionate reclamanţilor şi continuarea lucrărilor de un alt investitor îl prejudiciază, deoarece poate diminua valoarea lucrărilor executate de recurent şi, pe cale de consecinţă, are dreptul să intervină în raportul juridic născut între reclamanţi şi pârâtă.

Hotărârile instanţe lor de fond sunt nelegale raportat la dispoziţiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, întrucât dreptul de proprietate asupra construcţiilor începute şi nefinalizate nu se poate înscrie în cartea funciara în baza unei expertize, ci doar în baza următoarelor documente:

a) certificatul de atestare a stadiului realizării construcţiei, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale;

b) procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei;

c) documentaţia cadastrală.

Or, instanţele de fond admit faptul că schimbarea investitorului se poate realiza doar in baza unui "act juridic care să aibă ca obiect transferul sau constituirea dreptului real imobiliar, încheiat în formă autentică," dar, prin soluţia dată, acceptă această schimbare în absenţa unui act juridic care să ateste un drept real asupra construcţiile începute şi nefinalizate sau cel puţin a unui capăt de cerere prin care reclamanţii să investească instanţa şi să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc unui act juridic asupra construcţiilor începute şi nefinalizate.

Referitor la transferul dreptului de proprietate asupra terenului (pe cote părţi), susţine excepţia invocată de către pârâta C., privind nulitatea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu reclamanţii A. şi B., în ceea ce priveşte cota de teren de 463/1323, întrucât el, în calitate de mandatar al pârâtei C., nu a înţeles să promită vânzarea cotei de teren, neavând niciun mandat în acest sens. Consideră că a fost o neatenţie a sa şi o eroare gravă a notarului care a autentificat actul. De altfel, reclamanţii A. si B., în răspunsul la interogatoriu, confirmă faptul că au luat cunoştinţă de procura sa, din moment ce a fost semnată de ei împreună cu promisiunea de vânzare-cumpărare, fapt ce confirmă, în opinia sa, faptul că nu a avut mandat să vândă terenul, împrejurare cunoscută de reclamanţi. În privinţa celorlalţi reclamanţi care au încheiat strict cesiuni de autorizaţie de construire, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului este un "cadou" făcut de instanţa de fond.

Instanţa de fond a reţinut o doză mare de ambiguitate a promisiunilor încheiate, reţine dispoziţiile legale incidente, dar face o interpretare personală/nelegală a acestora. Argumentele subiective ale instanţei de fond privind interpretarea convenţiilor nu fac altceva decât să o deposedeze/exproprieze pe pârâtă de dreptul său de proprietate asupra terenului Este un artificiu al instanţei de fond acceptat de instanţa de apel, deoarece dacă s-a fi respins capătul de cerere privind terenul în urma admiterii excepţiei privind nulitatea contractului privind promisiunea de vânzare-cumpărare încheiata cu reclamanţii A. şi B. şi s-ar fi făcut o interpretare legală a cesiunilor de autorizaţie de construire potrivit obiectului contractului, reclamanţii nu dobândeau un drept de proprietate asupra terenului şi, pe cale de consecinţă, cesiunea autorizaţiei de construire trebuia respinsă. Prima instanţă a fost pusă în situaţia să admită în tot sau să respingă în tot acţiunea pentru că altfel întreaga motivare ar fi căzut.

Motivarea/argumentaţia primei instanţe, acceptată de instanţa de apel, este contradictorie, nelegală şi netemeinică. În primul rând, prima instanţă reţine "Promisiunile acestor reclamanţi au obiect juridic expres cesiunea autorizaţiei de construire", pentru ca în continuare să facă trimitere la dispoziţiile art. 1267, 1268 alin. (2) C. civ.. Această motivare este antagonică/contradictorie. Un contract care are un obiect juridic expres (adjectiv: clar, lămurit, limpede, vădit, evident) nu poate fi îndoielnic (adjectiv: neclar, confuz, nelămurit) şi dacă nu este îndoielnic, nu poate fi interpretat potrivit art. 1267, 1268 alin. (2) C. civ.. Motivarea primei instanţe nu poate fi acceptată ca temei de drept pentru exproprierea pârâtei fără plata preţului sau o justă despăgubire.

Motivarea primei instanţe, în sensul că pârâta, prin poziţia procesuală exprimată, a ratificat sau ar ratifica convenţia dacă primeşte preţul pe teren, nu are nici un suport legal, deoarece aceasta nu a încasat preţul cuvenit şi, pe cale de consecinţă, nu a ratificat convenţia.

În concluzie, solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-reclamanţi G., S.C. E. S.R.L., H., J. şi I. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului formulat de pârâta C., în principal, ca fiind nul, iar, în subsidiar, ca nefondat şi respingerea recursului formulat de recurentul-intervenient D., în principal, ca lipsit de interes, iar, în subsidiar, ca nefondat.

Recurentul-intervenient D. a depus întâmpinare, solicitând admiterea recursului declarat de recurenta-pârâtă, casarea hotărârii şi trimiterea cauzei spre rejudecare, precum şi răspunsuri la întâmpinările formulate în cauză prin care a solicitat respingerea apărărilor dezvoltate în cuprinsul acestora.

Intimaţii-reclamanţi A. şi B. au depus, de asemenea, întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursurilor, ca nefondate.

Totodată, intimaţii-reclamanţi G., S.C. E. S.R.L., H., J. şi I. au formulat o cerere, întemeiată pe dispoziţiile art. 17 din O.U.G. nr. 51/2008, prin care au solicitat să se constate formularea cu rea-credinţă a cererii de ajutor public judiciar de către recurenta C., restituirea cu titlu de despăgubiri a sumei pentru care a fost scutită şi aplicarea unei amenzi în cuantum legal.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

În ceea ce priveşte solicitarea reclamanţilor cu referire la aplicarea art. 17 din O.U.G. nr. 51/2008, în privinţa ajutorului public obţinut de recurenta-pârâtă şi a excepţiei netimbrării recursului declarat de pârâtă, Înalta Curte reţine următoarele:

Conform art. 17 din O.U.G. nr. 51/2008, "(1) Orice persoană interesată va putea sesiza oricând instanţa care a încuviinţat ajutorul public judiciar, prezentând dovezi cu privire la situaţia reală a celui căruia i s-a încuviinţat cererea; ajutorul public judiciar nu se suspendă în cursul noilor cercetări.

(2) Dacă instanţa constată că cererea de ajutor public judiciar a fost făcută cu rea-credinţă, prin ascunderea adevărului, va obliga, prin încheiere, pe cel care a beneficiat nejustificat de ajutor public judiciar la restituirea cu titlu de despăgubire a sumelor de care a fost scutit, precum şi la o amendă în cuantum de până la 5 ori suma pentru care a obţinut nejustificat scutirea.

(3) Împotriva încheierii se poate face numai cerere de reexaminare, putându-se solicita motivat să se revină asupra despăgubirii sau a amenzii ori să se dispună reducerea acestora. Cererea se face în termen de 5 zile de la data comunicării încheierii şi se soluţionează de un alt complet, prin încheiere irevocabilă."

Înalta Curte reţine că la acordarea ajutorului public judiciar către recurenta-pârâtă - sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru de 12.658,65 RON datorate în dosar - instanţa a constatat că pârâta C. a făcut dovada că nu realizează venituri şi a aplicat dispoziţiile art. 8 alin. (1) coroborat cu art. 6 alin. (1) lit. d) din O.U.G. nr. 51/2008, reţinând însă şi că accesul la justiţie trebuie să fie efectiv, că obligarea recurentei la plata unei taxe judiciare de timbru în cuantum de 12.658,65 RON ar fi o sarcină împovărătoare pentru demersul său juridic, notând şi importanţa obiectului procesului pentru aceasta.

În acest context, nu are relevanţă faptul că recurenta-pârâtă ar fi obţinut sporadic venituri lucrând ca îngrijitor la domiciliul în Italia, conform celor arătate chiar de către aceasta, atâta timp cât aceasta a făcut dovada că nu a obţinut venituri în România şi că, prin ascunderea adevărului, nu ar fi fost luate în calcul la stabilirea venitului indicat în cuprinsul cererii de acordare a ajutorului public judiciar, atâta timp cât s-a reţinut de instanţa ce a acordat scutirea de la plata taxei judiciare de timbru aferente soluţionării recursului că obligarea recurentei-pârâte la plata unei taxe judiciare de timbru în cuantum de 12.658,65 RON ar fi o sarcină împovărătoare pentru demersul său juridic, notând şi importanţa obiectului procesului pentru aceasta, făcând astfel aplicarea prevederilor art. 8 alin. (3) din O.U.G. nr. 51/2008, aspect ce nu mai poate fi combătut pe calea prevăzută de art. 17 din O.U.G. nr. 51/2008. Or, textul normativ evocat, alin. (3) al art. 8 prevede că ajutorul public judiciar se poate acorda şi în alte situaţii, proporţional cu nevoile solicitantului, în cazul în care costurile certe sau estimate ale procesului sunt de natură să îi limiteze accesul efectiv la justiţie, inclusiv din cauza diferenţelor de cost al vieţii dintre statul membru în care acesta îşi are domiciliul sau reşedinţa obişnuită şi cel din România.

Oricum, intimaţii-reclamanţi nu au prezentat dovezi care să contrazică cele probate de recurenta-pârâtă, limitându-se la simple afirmaţii, astfel încât nu sunt îndeplinite condiţiile art. 17 din acelaşi act normativ, cererea intimaţilor- reclamanţi, întemeiată pe art. 17 din O.U.G. nr. 51/2008, urmând a fi respinsă, ca nefondată.

Pe cale de consecinţă, având în vedere soluţia dată acestei cereri, urmează a fi respinsă excepţia netimbrării recursului declarat de pârâta C., invocată de intimaţii-reclamanţi în eventualitatea admiterii cererii întemeiate pe art. 17 O.U.G. nr. 51/2008, Înalta Curte reţinând că, în urma soluţionării cererii de ajutor public judiciar formulată de pârâtă, prin încheierea din camera de consiliu de la 4 mai 2023, pronunţată în dosarul nr. x/2019, recurenta-pârâtă a fost scutită de la plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 12.658,65 RON, aferentă recursului ce face obiectul dosarului nr. x/2019 al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes a recursului intervenientului D., invocată prin întâmpinare de către intimata-reclamantă S.C. E. S.R.L., Înalta Curte urmează a o respinge, ca nefondată, având în vedere că, pe de o parte, contrar susţinerilor intimatei-reclamante, criticile din recurs vizează şi modul de soluţionare a cererii de intervenţie principală formulată de recurent, iar, pe de altă parte, recursul vizează decizia din apel, astfel că nu se poate reţine că ar fi lipsit de interes, în contextul în care recurentul-intervenient nu a obţinut câştig de cauză în faţa instanţelor de fond, acesta având calitatea de parte în proces, în urma admiterii în principiu a cererii de intervenţie principală în faţa primei instanţe.

Mai mult, susţinerile că anumite motive de recurs nu vizează argumentele şi modalitatea în care instanţele de fond au soluţionat pretenţiile intervenientului formulate prin cererea de intervenţie principală nu constituie o veritabilă excepţie de procedură, care să necesite o dezlegare prioritară şi separată, conform dispoziţiilor art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., ci apărări împotriva unor motive de recurs ce se vor analiza odată cu fondul recursului astfel declanşat.

Analizând, cu prioritate, excepţia nulităţii recursului formulat de pârâta C., invocată de intimaţii-reclamanţi, în conformitate cu art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte o va admite şi va anula recursul, pentru următoarele considerente de drept:

Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 483 alin. (3) şi ale art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., rezultă că recursul este calea extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar numai prin prisma conformităţii sale cu regulile de drept material şi/sau procesual aplicabile, astfel că părţile nu au posibilitatea de a o critica pentru motive de netemeinicie. Cu alte cuvinte, în recurs se exercită strict un control de legalitate al hotărârii, prin raportare la motivele de casare prevăzute, în mod expres şi limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., niciunul dintre acestea nefiind conceput astfel încât să permită instanţei de recurs reanalizarea mijloacelor de probă administrate sau reevaluarea situaţiei de fapt.

Scopul recursului transcende, aşadar, interesului particular şi constă în asigurarea unui cadru juridic coerent şi unitar, printr-o interpretare şi aplicare uniformă a legii materiale şi/sau procesuale, în timp ce interpretarea mijloacelor de probă este de resortul convingerii judecătorului de fond, care administrează probele şi le poate aprecia (în primă instanţă) sau, după caz, reaprecia şi completa (în apel). În acest context, nu se poate pretinde instanţei de recurs cenzurarea aprecierii probatoriului, transformând-o într-o a treia instanţă de fond, în mod vădit contrar rolului şi funcţiilor căii extraordinare de atac a recursului.

Prin urmare, motivarea recursului presupune invocarea şi argumentarea unor critici de nelegalitate care, pe de o parte, trebuie să privească soluţia pronunţată de instanţa de apel, iar, pe de altă parte, trebuie să se circumscrie motivelor prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ.

În cauză, deşi în memoriul de recurs s-au indicat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., se constată, totuşi, că acesta a fost invocat doar în mod formal, astfel cum corect au învederat intimaţii-reclamanţi prin întâmpinare, din moment ce recurenta-pârâtă nu a dezvoltat argumente prin care să demonstreze că decizia civilă recurată ar fi pronunţată în urma interpretării şi/sau aplicării greşite a normelor de drept material invocate prin memoriul de recurs.

Dimpotrivă, argumentele invocate prin memoriul de recurs privesc exclusiv temeinicia deciziei recurate, iar nu nelegalitatea sa, din moment ce recurenta-pârâtă susţine că instanţa de apel ar fi interpretat în mod greşit situaţia de fapt şi mijloacele de probă administrate în cauză. Mai mult, recurenta-pârâtă a procedat la reiterarea criticilor invocate prin cererea de apel şi a apărărilor formulate în primă instanţă, fără a dezvolta critici concrete de nelegalitate, respectiv fără a prezenta argumente pentru care consideră că instanţa de apel a interpretat sau a aplicat în mod greşit normele de drept material incidente în cauză.

Deşi recurenta-pârâtă se raportează la anumite texte din C. civ., totuşi nu expune argumente punctuale de nelegalitate, ci le formulează generic şi în mod formal, urmărind, în realitate, schimbarea situaţiei de fapt stabilite definitiv de către instanţa de apel. În acest sens, recurenta-pârâtă, reinterpretând materialul probatoriu administrat, susţine că nu sunt îndeplinite condiţiile necesare pentru admisibilitatea acţiunii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, întrucât nu a fost analizată corect starea de fapt dedusă judecăţii în cauză, fiind evident că toate aceste argumente aduc în discuţie temeinicia deciziei recurate, iar nu legalitatea sa.

Prin urmare, deşi a invocat o greşită aplicare a prevederilor legale, recurenta nu a arătat, în concret, din perspectiva analizei de legalitate specifică recursului, în ce constă această pretinsă greşită aplicare, ci a expus situaţii de fapt şi a făcut trimitere la probatorii într-o manieră ce nu poate fi avută în vedere în calea extraordinară de atac. Or, aplicarea greşită a legii de către instanţa de apel nu ar putea fi demonstrată în recurs, care nu este o cale devolutivă de atac, prin analiza probelor, prin reverificarea situaţiei de fapt a cauzei şi, desigur, nici prin recalificarea juridică a unor probe/date de fapt ale cauzei, chiar expuse în cerere şi cunoscute instanţelor de fond, pentru că astfel de activităţi ţin de evaluarea elementelor de fapt ale litigiului şi de temeinicia raporturilor juridice, în stabilirea şi evaluarea cărora instanţei de recurs îi lipseşte abilitarea legală de a statua.

Motivarea recursului nu presupune doar indicarea cazului de casare şi a dispoziţiilor legale presupus a fi greşit interpretate sau aplicate, ci implică, în mod obligatoriu, expunerea unor apărări care să contureze eventualele încălcări, de către instanţa care a pronunţat hotărârea recurată, a textelor de lege invocate sau a unor principii fundamentale ale procesului civil, într-o manieră adecvată specificităţii căii extraordinare de atac.

În atare context, indicarea formală a motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. nu poate avea nicio relevanţă, în condiţiile în care recurenta-pârâtă invocă doar critici prin care urmăreşte, în realitate, ca instanţa de recurs să reanalizeze mijloacele de probă administrate şi să reevalueze situaţia de fapt stabilită de către instanţa de apel.

Din moment ce niciuna dintre criticile invocate de recurenta-pârâtă nu poate fi încadrată în vreunul dintre motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nul, în conformitate cu dispoziţiile art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., astfel cum în mod corect au susţinut intimaţii-reclamanţi prin întâmpinare.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) şi art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., va admite excepţia nulităţii recursului formulat de pârâta C. şi îl va anula, ca atare.

Examinând recursul formulat de intervenientul D., Înalta Curte îl va respinge, pentru următoarele considerente de drept:

Cu titlu preliminar, Înalta Curte înţelege să precizeze că astfel cum stabilesc dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Corelativ şi complementar, art. 488 alin. (1) C. proc. civ. indică, expres şi limitativ, motivele în raport de care o hotărâre ar putea fi atacată cu recurs, examinarea acestora trimiţând, cu evidenţă, la concluzia că doar anumite chestiuni de (ne)legalitate pot fi deduse examinării de către instanţa de recurs.

Rezultă, totodată, că aspectele privitoare la starea de fapt, deci inclusiv aspectele care ţin de felul, întinderea şi conţinutul concret al raporturilor juridice dintre părţi, nu pot fi examinate, în această componentă factuală a lor, de către instanţa de recurs, ele excedând limitelor de control instituite prin evocatele prevederi ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Rezultă din cele de mai sus şi că prezenta instanţă îşi va limita analiza la verificarea acelor critici de nelegalitate care au corespondent în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., rămânând ca în ce priveşte aspectele care corespund stării de fapt să aibă în vedere cele stabilite de prima instanţă şi, după caz, de către instanţa de apel.

Pe de altă parte, raportat şi la considerentele prin care s-a respins excepţia lipsei de interes a declarării recursului de către intervenient, analiza acestui recurs va privi numai modul de soluţionare a cererii de intervenţie principale de către instanţa de apel, criticile din recursul intervenientului referitoare la modalitatea de soluţionare a cererilor formulate de intimaţii-reclamanţi în contradictoriu recurenta-pârâtă neputând fi cercetate, întrucât vizează raporturi juridice în care nu are calitatea de parte, aspect reţinut în mod corect, de altfel, şi de instanţa de apel şi care nu a fost combătut în recurs de către intervenient, ce a procedat, în privinţa acestor motive de recurs, doar la reiterarea criticilor invocate prin cererea de apel şi a apărărilor formulate în primă instanţă.

În acest context, subsumat ipotezei de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-intervenient susţine soluţionarea greşită a cererii de intervenţie principală, ca inadmisibilă, susţinând că nu a formulat o acţiune în realizarea dreptului de creanţă/plata lucrărilor de construcţie executate şi nefinalizate deoarece reclamanţii, prin cererile de chemare în judecată formulate, nu au solicitat instanţei de judecată un drept real asupra construcţiilor începute şi nefinalizate, ci au solicitat doar cesiunea autorizaţiei de construire şi un drept real asupra terenului. Pe cale de consecinţă, recurentul nu putea solicita de la reclamanţi plata construcţiilor începute şi nefinalizate, deoarece aceştia nu au solicitat un drept real asupra acestor construcţii.

Potrivit dispoziţiilor art. 35 Cod procedură, "Cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege".

Aşadar, distinct de interesul promovării unei astfel de acţiuni, pe care partea îl afirmă (şi trebuie să-l demonstreze) este necesar să nu existe nicio altă cale procedurală de realizare a dreptului întrucât legiuitorul, tocmai pentru a înlătura definitiv disputa, neînţelegerile cu privire la dreptul respectiv, acordă prioritate acţiunii în realizare, consacrând caracterul subsidiar al celei în constatare.

Din dispoziţiile art. 35 C. proc. civ. rezultă că sunt avute în vedere cererile pentru constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept, ceea ce conduce la concluzia că, în cazul în care se solicită constatarea unei situaţii de fapt, în temeiul art. 35 C. proc. civ., cererea se respinge ca inadmisibilă.

În acest sens, se reţine că solicitarea recurentului-intervenient de a se constata calitatea sa de constructor/antreprenor este o cerere de constatare a unei situaţii de fapt.

În cadrul recursului, recurentul susţine că acţiunea în constatare este admisibilă, întrucât nu avea la îndemână o acţiune în realizare, conform art. 35 C. proc. civ., deoarece reclamanţii, prin cererile de chemare în judecată formulate, nu au solicitat instanţei de judecată un drept real asupra construcţiilor începute şi nefinalizate, ci au solicitat doar cesiunea autorizaţiei de construire şi un drept real asupra terenului.

Contrar susţinerilor din recursul intervenientului, Înalta Curte reţine că intimaţii-reclamanţi au urmărit prin capătul de cerere vizând cesiunea autorizaţiei de construcţie dobândirea unui drept real asupra construcţiilor începute şi nefinalizate, în acest sens fiind şi statuările instanţelor de fond care au reţinut că, în toate cele patru cazuri, acordul părţilor a vizat promisiunea de încheiere în viitor a contractului de vânzare - cumpărare cu privire la construcţiile realizate împreună cu terenul aferent acestora, precum şi cesiunea autorizaţiei de construire în vederea finalizării construcţiilor pentru care a fost eliberată autorizaţia de construire în litigiu. În acest sens, s-a reţinut în mod corect de instanţa de apel că promisiunea de a cesiona autorizaţia de construire presupunea dobândirea de către intimaţii-reclamanţi a dreptului de a construi care poate aparţine doar titularului unui drept real asupra unui imobil, conform art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991. Aşadar, în baza regulilor de interpretare a contractelor, ţinând cont de conţinutul clauzelor celor patru antecontracte/promisiuni şi de comportamentul părţilor pe parcursul proceselor, instanţele de fond au reţinut intenţia părţilor ca intimaţii-reclamanţi să dobândească în viitor calitatea de proprietar asupra imobilelor rezultate din construirea celor 6 locuinţe înşiruite, şi, prin urmare, cererile de chemare în judecată formulate de reclamanţi vizau dobândirea în proprietate atât a apartamentelor începute şi nefinalizate, cât şi a cotelor părţi din teren.

În consecinţă, Înalta Curte, în acord cu motivarea instanţei de apel, reţine că intervenientul nu s-a prevalat în mod concret de un drept al său cu privire la construcţiile nefinalizate şi, întrucât acesta ar fi avut la îndemână o acţiune în realizarea dreptului de care să se prevaleze (recurentul-intervenient invocând drepturile prevăzute de art. 1851 şi urm. C. civ.), nu a apelat la acţiunea în realizare, ci la o acţiune în constatarea unei calităţi, acţiune inadmisibilă, în temeiul art. 35 C. proc. civ.

Pe de altă parte, conform situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond, ce nu mai poate fi cenzurată în recurs, s-a stabilit că pârâta nu mai reclamă proprietatea asupra construcţiei, în baza accesiunii imobiliare artificiale, toate părţile recunoscând că intervenientul este constructorul supraedificatelor în litigiu (cele 6 apartamente), nepunându-se sub semnul îndoielii calitatea acestuia de constructor de bună credinţă, invocându-se doar neîndeplinirea de către acesta obligaţiilor de finalizare a construcţiilor şi de predare a lor reclamanţilor.

Însă, intervenientul nu mai poate continua lucrările de construcţie, nu mai poate încheia contracte de furnizare a utilităţilor publice şi prestări servicii pentru cele 6 apartamente în litigiu nefinalizate şi, de asemenea, în eventualitatea finalizării construcţiilor, nu mai are dreptul să semneze procesul-verbal de recepţie a lucrărilor şi să ceară întabularea construcţiei pentru că pârâta i-a retras toate aceste drepturi când a revocat procura autentificată sub nr. x/24.06.2019, ce îi permitea intervenientului să semneze procesul-verbal de recepţie a lucrărilor dacă întruneau condiţiile legale, iar apoi să solicite întabularea construcţiilor în cartea funciară, prin declaraţia de revocare a unei procuri autentificată prin încheierea nr. x/26.08.2019 a notarului public O. din cadrul Ambasadei Române la Roma.

În aceste condiţii, în mod corect, s-a reţinut de către instanţa de fond şi de către instanţa de prim control judiciar că cererea intervenientului este neîntemeiată din moment ce nu mai are dreptul de a continua lucrările de construcţie şi de a finaliza cele 6 case înşiruite, întrucât intervenientul nu mai are în prezent calitatea de antreprenor/constructor privitor la supraedificatele realizate parţial pe terenul înscris în CF nr. x Arad, astfel că susţinerile intervenientului din recurs sub acest aspect nu pot fi primite.

De altfel, în această privinţă, pe de o parte, ceea ce s-a criticat ca fiind o greşită aplicare a prevederilor legale incidente cauzei este susţinut cu argumente de ignorare a probelor cauzei, cu trimiteri consistente la situaţia de fapt, prin prezentarea în amănunt a evenimentelor derulate între părţi, într-o expunere ce reiterează motivele de apel şi apărările de la fond, iar, pe de altă parte, criticile de nelegalitate au fost susţinute prin realizarea de noi calificări juridice ale unor împrejurări de fapt, ceea ce nu corespunde exigenţei de a motiva un recurs.

În ceea ce priveşte toate celelalte critici din recurs, similare motivelor din recursul pârâtei, Înalta Curte reţine, pe de o parte, că sunt reluate criticile invocate prin cererea de apel şi a apărărilor formulate în primă instanţă, fără a avea în vedere argumentele instanţei de apel, şi că vizează raporturile juridice dintre reclamanţi şi pârâtă, în care intervenientul nu este parte, astfel cum s-a stabilit mai sus, iar, pe de altă parte, că, similar recursului pârâtei, aceste critici vizează temeinicia deciziei recurate, iar nu legalitatea sa, recurentul-intervenient solicitând, de fapt, reinterpretarea materialul probatoriu administrat, în sensul de a se reţine că nu ar fi îndeplinite condiţiile necesare pentru admisibilitatea acţiunii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, întrucât nu a fost analizată corect starea de fapt dedusă judecăţii în cauză, împrejurare ce nu poate atrage analizarea acestora.

Faţă de toate considerentele expuse, Înalta Curte va respinge recursul intervenientului ca nefondat, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

Având în vedere soluţia ce urmează a fi pronunţată - respingerea recursului intervenientului ca nefondat şi anularea recursului declarat de pârâtă - Înalta Curte, în temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., îi va obliga pe recurentul-intervenient D. şi pe pârâta C. la plata sumei de 4.165 RON şi 354,50 euro, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimaţii-reclamanţi A. şi B., la plata sumei de 10.205 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă E. S.R.L., la plata sumei de 7.400 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă G., la plata sumei de 3.700 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimatul-reclamant H. şi la plata sumei de 3.700 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimaţii-reclamanţi J. şi I., constând în onorariile de avocat şi cheltuieli de transport şi cazare, dovedite prin înscrisurile depuse în dosarul de recurs, apreciind întemeiate cererile formulate în acest sens, precum şi faptul că acest cuantum este unul justificat de munca depusă de apărătorii intimaţilor-reclamanţi, care au formulat apărări şi s-au prezentat la termenul acordat în cauză, susţinând oral concluziile asupra recursurilor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge cererea intimaţilor-reclamanţi întemeiată pe art. 17 din O.U.G. nr. 51/2008, ca nefondată.

Respinge excepţia netimbrării recursului formulat de pârâta C., ca lipsită de obiect.

Respinge excepţia lipsei de interes a recursului declarat de intervenientul D., ca nefondată.

Admite excepţia nulităţii recursului formulat de pârâta C..

Anulează recursul declarat de pârâta C. împotriva deciziei civile nr. 235 din 28 septembrie 2022 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de intervenientul D. împotriva aceleiaşi decizii.

Obligă pe recurentul-intervenient D. şi pe pârâta C. la plata sumei de 4.165 RON şi 354,50 euro, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimaţii-reclamanţi A. şi B., la plata sumei de 10.205 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă E. S.R.L., la plata sumei de 7.400 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata-reclamantă G., la plata sumei de 3.700 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimatul-reclamant H. şi la plata sumei de 3.700 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimaţii-reclamanţi J. şi I..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 9 noiembrie 2023.