Judicial enforcement of property sale: cadastral identification requirements and appellate jurisdiction limits

Şedinţa publică din data de 26 ianuarie 2021

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul Călăraşi – secţia Civilă la data de 3 iunie 2014 sub nr. x/2014, reclamanta S.C. A. S.A. a chemat în judecată pârâta S.C. B. S.R.L., prin administrator judiciar C., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la imobilul constând în Amenajare Orezărie, format din suprafaţa de 424 ha teren arabil extravilan, situat în extravilanul comunelor Roseţişi Dichiseni şi amenajările hidrotehnice aflate pe acesta, respectiv canale, diguri, reţele drumuri, podeţe, aşa cum sunt identificate în procesul-verbal de licitaţie din 9 martie 2010.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 1669 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 97 din 30 ianuarie 2015, pronunţată în dosarul nr. x/2014, Tribunalul Călăraşi – secţia Civilă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A.

Pentru a pronunţa această hotărâre prima instanţă a reţinut că la 09.03.2010 a avut loc la sediul administratorului judiciar al pârâtei S.C. B. S.R.L., aflată în reorganizare judiciară, o licitaţie în cadrul căreia s-au pus în vânzare active ale acesteia, printre care şi imobilul denumit generic Amenajare Orezărie-Balta Roseţi situat pe o suprafaţă de 424 ha.

Titlul de proprietate al pârâtei asupra imobilului denumit Amenajare Orezărie în suprafaţă de 424 ha este reprezentat de procesul-verbal de adjudecare pentru bunuri imobile sau pentru ansambluri de bunuri eliberat de DGFP Călăraşi în dosarul de executare nr. 287/6840/2002 în data de 24.11.2003 prin care a fost adjudecat de la debitorul S.C. D. S.A. Roseţi, conform dispoziţiilor O.G. nr. 61/2002. Conform adreselor OCPI Călăraşi din 10.03.2014 şi 15.12.2014 imobilul respectiv nu are atribuit număr cadastral, carte funciară deschisă şi nu figurează cu sarcini.

S-a arătat că prin lit. G) din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2010 de BNP E. s-a convenit de către părţi ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul Amenajare Orezărie să intervină ulterior, după finalizarea operaţiunilor de cadastru, fără să fie precizat însă un termen limită până la care se va îndeplini această obligaţie. Activul respectiv a fost predat reclamantei printr-un proces-verbal de predare-primire din 17.03.2010 şi folosit în toată această perioadă.

S-a constatat că prin adresa nr. x/11.02.2014 reclamanta a notificat-o pe pârâtă ca la data de 18.02.2014 să se prezinte prin reprezentantul său la BNP F. pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilul constând în Amenajare Orezărie format din suprafaţa de 424 ha teren arabil, situat în extravilanul comunei Roseţişi din amenajările hidrotehnice aflate pe aceste-canale, diguri, reţele drumuri, podeţe, etc. Conform încheierii de autentificare nr. x/18.02.2014 eliberată de BNP F., pârâta nu a fost prezentă la data respectivă la BNP F. în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul descris mai sus.

Prima instanţă a evidenţiat că temeiul de drept indicat de reclamantă este art. 1075 şi 1077 C. civ. de la 1864, dispoziţii ce sunt aplicabile în raport de data adjudecăriişi de art. 6 alin. (2) C. civ.

S-a arătat că procesul-verbal de licitaţieşimenţiunile din contractul de vânzare cumpărare autentic au dat naştere în sarcina pârâtei a obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă pentru ca instanţa să poată împlini consimţământulpărţii care nu-şiîndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate se impune să fie îndeplinite toate condiţiile de valabilitate a convenţiei.

Au fost avute în vedere dispoziţiile art. 35 din Legea 7/1996 şi s-a arătat că o documentaţie cadastrală nu a fost întocmită de pârâtă din cauza costurilor ridicate ce le presupunea, dar şi a situaţiei speciale în care se afla atât la data încheierii procesului-verbal de licitaţie, cât şiîn reorganizare judiciară în baza unui plan aprobat de creditori- toate plăţile efectuate de aceasta fiind destinate exclusiv acoperirii creanţelor incluse în programul de plăţi ce face parte integrantă din planul respectiv dar şi cheltuielilor curente determinate de continuarea activităţii debitoarei în această perioadă, astfel că nu poate fi reţinută o culpă a pârâtei în neîntocmirea documentaţiei cadastrale pentru imobilul adjudecat de reclamantă. În condiţiile în care o astfel de documentaţie cadastrală nu fusese întocmită la data notificării de a se prezenta la BNP F. rezultă că eventuala prezenţă a reprezentanţilor pârâtei în faţa notarului nu conducea la întocmirea actului solicitat de către reclamantă, astfel că nu poate fi reţinut un refuz nejustificat al pârâtei de a încheia actul respectiv.

S-a constatat că însăşi reclamanta a refuzat efectuarea unei astfel de lucrări, respectiv o expertiză specialitatea topografie cadastru care să identifice, prin coordonate, imobilul denumit generic "Amenajarea Orezărie"-Balta Roseţi întrucât a fost precizat expres de apărătorul acesteia că nu doreşte administrarea acestei probe,astfel căprima instanţă a reţinut că nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic deoarece suprafaţa de teren respectivă trebuie determinată, în baza unor măsurători exacte, care să permită intabularea dreptului de proprietate dobândit de reclamantă în baza hotărârii judecătoreşti în cartea funciară.

S-a subliniat împrejurarea potrivit căreia hotărârea judecătorească pronunţată în această materie, în situaţia admiterii acţiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv impune o finalitate concordantă cu dispoziţiile legii cadru în materie, respectiv Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cât şi opozabilitatea drepturilor prin diverse moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare cumpărare. S-au avut în vedere art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, art. 35 alin. (5) din aceeaşi lege, art. 4 lit. l) şi s)-a concluzionat că toate reglementările menţionate reflectă existenţa unui sistem de evidenţă cadastrală a proprietăţilor imobiliare prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se raporteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept; dacă în cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale şi de înscriere în cartea funciară revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligaţia de individualizare a bunului în litigiu printr-o probă concludentă în revine reclamantului, conform regulilor procesuale.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta S.C. A. S.A..

La data de 9 decembrie 2017 a fost înregistrată la dosarul cauzei cererea de intervenţie accesorie în interesul intimatei-pârâte, formulată de Municipiul Călăraşi.

Prin încheierea din 16 ianuarie 2018 Curtea de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a admis în principiu cererea de intervenţie.

La data de 16 ianuarie 2018 a fost înregistrată la dosarul cauzei cererea de intervenţie accesorie în interesul intimatei-pârâte, formulată de G..

Prin încheierea din data de 13 martie 2018 Curtea de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a admis în principiu cererea de intervenţie.

Prin decizia civilă nr. 1164/A din 5 iunie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.A..

Prin aceeaşi decizie au fost admise cererile de intervenţie accesorii în interesul intimatei-pârâte.

Instanţa de apel a reţinut că pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare impune îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate ale acestui tip de convenţie, avându-se în vedere condiţiile generale de validitate a actului juridic, reglementate de art. 948 vechiul C. civ. respectiv capacitatea de a contracta, un obiect determinat sau determinabil şi o cauză licită.

Prima instanţă a concluzionat că nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare prin raportare la două aspecte: insuficienţa probatoriului administrat în legătură cu întocmirea documentaţiei cadastrale precum şi lipsa culpei promitentului vânzător în ceea ce priveşte neîndeplinirea obligaţiilor decurgând din promisiunea de vânzare-cumpărare, motiv pentru care instanţa de apel a reţinut că nu s-a realizat o analiză, cu caracter implicit sau explicit, cu privire la toate elementele necesare pronunţării unei astfel de hotărâri.

Instanţa de apel a înlăturat argumentele apelantei reclamante aduse în cursul judecăţii în apel potrivit cărora limitele analizei instanţei de control judiciar pot privi numai cele două chestiuni pentru care cererea sa a fost respinsă, în condiţiile în care din considerentele sentinţei lipseşte tranşarea cu putere de lucru judecat a tuturor aspectelor esenţiale pe care le presupune pronunţarea unei astfel de hotărâri.

În ceea ce priveşte valorificarea de către apelanta-reclamantă a efectelor deciziei civile nr. 1748 din 1 octombrie 2013, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI a Civilă în dosarul nr. x/2007, instanţa de apel a constatat că prin această decizie a fost admis recursul formulat de S.C. A. împotriva sentinţei civile nr. 103 din 04.04.2013, pronunţată de Tribunalul Călăraşi, a fost modificată în parte sentinţa şi au fost respinse, ca neîntemeiate, acţiunile formulate de contestatorii creditori prin care s-a solicitat anularea procesului-verbal de licitaţie încheiat la data de 09.03.2010, constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 24.03.2010 între S.C. B. S.R.L. prin administrator judiciar C. în calitate de vânzător şi S.C. A. S.R.L. în calitate de cumpărător, autentificat sub nr. x/24.03.2010 de către BNP E. şi a tuturor actelor subsecvente încheiate în baza acestui contract.

Raportat la obiectul învestirii sale, instanţa de apel a observat că litigiul anterior amintit, a avut în vedere analiza legalităţii procesului-verbal de licitaţie şi a contractului de vânzare cumpărare a activelor debitoarei, cu excepţia celui în litigiu, prin urmare, a înlăturatpunctul de vedere al apelantei-reclamante potrivit căruiaprin decizia menţionată s-a soluţionatirevocabil îndeplinirea condiţiilor generale de validitate a promisiunii de vânzare-cumpărare cuprinse în acel contract de vânzare cumpărare, întrucât disputa părţilor purta, în mod punctual, asupra procesului-verbal de licitaţie şi a bunurilor ce au făcut obiectul vânzării.

Cu referire la critica privind nelegalitatea hotărârii primei instanţe pentru motivul căaceasta a dat eficienţă unui impediment care nu are legătură cu condiţiile de validitate a încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv lipsa documentaţiei cadastrale,instanţa de apel a arătat că raţionamentul expus de către prima instanţă valorifică prevederile Legii nr. 7/1996, prin raportare la obligaţiile asumate de către promitentul vânzător şi la condiţiile legale formale care sunt impuse în legătură cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil.

Astfel, în cazul aplicării dispoziţiilor art. 1075 şi art. 1077 din vechiul C. civ. instanţa este ţinută să analizeze valabilitatea convenţiei părţilor şi, prin hotărârea pronunţată, suplineşte lipsa consimţământului pârâtului, element esenţial pentru a opera transferul menţionat. În acelaşi timp instanţa are obligaţia de a verifica îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a unui act de vânzare cumpărare a unui imobil, condiţii regăsite în C. civ., dar şi în acte normative speciale. Drept urmare, instanţa nu poate face abstracţie de dispoziţiile legale instituite de prevederile art. 35 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, chiar dacă acestea fac referire la procedura încheierii actului în faţa notarului.

Aceste chestiuni privesc în mod nemijlocit îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege pentru încheierea convenţiei în formă autentică, inclusiv prin prisma identificării obiectului acesteia, în condiţiile protejării intereselor persoanelor care ar putea fi afectate în urma pronunţării hotărârii şi care nu sunt parte în litigiu, dar şi a protecţiei pe care Statul român a înţeles să o confere prin asumarea responsabilităţii realizării cadastrului general în scopul înscrierii din oficiu în cartea funciară a proprietăţilor imobiliare.

Documentaţia cadastrală are o legătură indisolubilă cu condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare, întrucât permite identificarea corectă a obiectului contractului. Dispoziţiile Legii nr. 7/1996, astfel cum aceasta a fost modificată prin Legea nr. 499/2004, prin art. 87 din Legea nr. 71/2011 şi prin art. 7 pct. 35 din O.U.G. nr. 81/2011 relevă instituirea unei condiţii de formă speciale, respectiv ca determinarea obiectului material al contractului privind bunurile imobile să se facă prin raportare la cartea funciară şi la coordonatele cadastrale. O asemenea modalitate de determinare a bunului imobil este impusă de interesul public şi în lipsa acesteia există un impediment pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, dacăbunul nu este legal determinat.

În faţa instanţei de judecată, în absenţa extrasului de carte funciară, situaţie ce se regăseşte în cauză, identificarea imobilului se realizează prin expertiză tehnică judiciară, avizată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, astfel cum rezultă din cuprinsul art. 57 alin. (1)-(3) din O.U.G. nr. 80/2013.

În aceste condiţii, instanţa de apel a constatat că prima instanţă a concluzionat corect în sensul că art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, art. 35 alin. (5) din aceeaşi lege reflectă existenţa unui sistem de evidenţă cadastrală a proprietăţilor imobiliare prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se conecteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept. Prin urmare, dacă în cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligaţia de individualizare riguroasă a bunului în litigiu, printr-o probă concludentă, îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale.

În ceea ce priveşte aspectele privind formalităţile ulterioare, de natură administrativă, pe care instanţa de judecată are a le îndeplini şi în legătură cu care apelanta a făcut referiri prin cererea sa, instanţa de apel a subliniat că aspectele evidenţiate de către prima instanţă au valorificat, cu precădere, chestiunea necesităţii individualizării corecte a bunului ce face obiectul vânzării.

Referitor la criticile formulate cu privire la considerentele ce valorifică lipsa culpei intimatei B. S.R.L., care s-a aflat în imposibilitatea pretins obiectivă de a încheia contractul faţă de lipsa disponibilităţilor băneşti pentru suportarea costurilor de întocmire a documentaţiei cadastrale, instanţa de apel le-a reţinut ca întemeiate însă înlăturarea acestui motiv care a fundamentat hotărârea pronunţată în primă instanţă nu duce la schimbarea soluţiei, în lipsa îndeplinirii tuturor celorlalte condiţii care vizează valabila încheiere a unui act de vânzare cumpărare a unui bun imobil.

În ceea ce priveşte cel de al treilea motiv de apel în legătură cu neadministrarea probei cu expertizătehnică de specialitate, instanţa de apel a constatat că premisele avute în vedere de către partea apelantă sunt eronate, fiind infirmate de către actele şi lucrările dosarului, deoarece, astfel cum rezultă din cuprinsul încheierii din data de 19 noiembrie 2014,prima instanţă a pus în discuţie probatoriul solicitat de către părţi, însă apărătorul ales al reclamantei a susţinut că nu insistă în administrarea probei cu interogatoriu şi expertiză, solicitate iniţial prin acţiune.

Cu referire la afirmaţia apelantei potrivit căreia administrarea unei astfel de probe nu era necesară întrucât bunul imobil este suficient individualizat, instanţa de apela reţinut că lipsa identificării topo a imobilului, avizată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, care să permită obţinerea unor relaţii corecte în legătură cu situaţia juridică a imobilului, cu certificatul de sarcini pentru imobil şi certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale, împiedică instanţa să lămurească toate aspectele ce ţin de determinarea bunului, dar şi de impedimentele legale care afectează pronunţarea unei hotărâri în temeiul art. 1075 şi art. 1077 din C. civ.

Prin valorificarea unor probe suplimentare administrate în apel, instanţa de apel a verificat în ce măsură probatoriul administrat în cauză susţine condiţiile legale pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi a reţinut că promitenta vânzătoare B. S.R.L. a dobândit acest activ în baza procesului-verbal de adjudecare pentru bunuri imobile sau pentru ansambluri de bunuri eliberat de DGFP Călăraşi în dosarul de executare nr. 287/6840/2002 în data de 24.11.2003, de la debitorul S.C. D. S.A. Roseti, conform dispoziţiilor O.G. nr. 61/2002.

Instanţa de apel a constatat că la dosarul cauzei nu a fost înfăţişat titlul de proprietate al autoarei promitentei vânzătoare, S.C. D. S.A., ciPlanul de Ansamblu cu Lucrări Aferente al Amenajării Orezăriei I.A.S. Roseti jud. Călăraşi şi Raportul de evaluare privind Amenajarea pentru Orezărie, întocmit în noiembrie 2003 la solicitarea beneficiarului AFPC Călăraşi judeţul Călăraşi în vederea vânzării la licitaţie a lucrărilor de amenajare. În cuprinsul raportului de evaluare se menţionează că activul Amenajare Orezărie supus evaluării este proprietatea D. şi este construit pe terenul aparţinând Administraţiei Domeniului Statului.

Instanţa de apel a sesizat astfel existenţa unor neconcordanţe între menţiunile procesului-verbal de adjudecare a activului de către B. S.R.L., care include şi terenul în suprafaţă de 424 ha, pe de o parte, şi menţiunile raportului de evaluare întocmit în vederea valorificării activului, care menţionează punctual că amenajarea este compusă din reţele, amenajări parcele şi compartimentare, schemă hidrotehnică şi este amplasată pe terenul proprietatea Administraţiei Domeniului Statului, pe de altă parte.

În vederea identificării corecte a imobilului, a stabilirii regimului său juridic şi cu scopul identificării titularilor dreptului de proprietate, a obţinerii certificatului de sarcini şi a certificatului fiscal în condiţiile stabilite de art. 57 alin. (1) şi (3) din O.U.G. nr. 80/2013, instanţa de apel a dispus în cauză efectuarea unei expertize tehnice topo având ca obiective identificarea terenului Amenajare Orezărie format din suprafaţa de teren de 424 ha teren arabil situat în comuna Roseţi şi stabilirea vecinătăţilor terenului şi a dispus efectuarea unor adrese către autorităţile publice locale.

În contextul relaţiilor furnizate de autorităţi, a tuturor probelor administrate de către părţi şi din oficiu, instanţa de apel a constatat că în cauză există dubii cu privire la calitatea de proprietar a promitentului vânzător în ceea ce priveşte terenul de 424 ha pe care se află amplasată Amenajarea Orezărie, teren cu privire la care se solicită pronunţarea hotărârii care să ţină loc de act de vânzare cumpărare.

În condiţiile neprezentării titlului de proprietate al D. cu privire la teren şi a identificării activului prin raportul de evaluare din 2003 ca fiind: reţea de canale de alimentare şi distribuţie; reţea de evacuare; amenajarea parcelelor prin nivelare şi compartimentare cu diguleţe, instanţa de apel a constatatexistenţa unor neconcordanţe între menţiunile procesului-verbal de adjudecare a activului de către B. S.R.L., care include şi terenul în suprafaţă de 424 ha, pe de o parte, şi menţiunile raportului de evaluare întocmit în vederea valorificării activului, care menţionează punctual că amenajarea este compusă din reţele, amenajări parcele şi compartimentare, schemă hidrotehnică şi este amplasată pe terenul proprietatea Administraţiei Domeniului Statului, pe de altă parte.

În aceeaşi măsură, instanţa de apel a reţinut că situaţiile de rol fiscal ce i-au fost comunicate şi înscrisurile ataşate acestora nu confirmă deţinerea de către D. S.A. a acestui teren pe care se află amplasată amenajarea orezăriei în calitate de proprietar; documentele furnizate de Primăria Comunei Roseţi susţin, în aparenţă, menţiunea cuprinsă în raportul de evaluare întocmit în anul 2003, precum şi relaţiile date prin primele adrese transmise de către autorităţile publice locale potrivit cu care terenurile agricole extravilane situate în Balta Roseţi, incinta îndiguită Călăraşi Raul, se află în domeniul public sau privat al statului şi în administrarea ADS, conform inventarierii efectuate potrivit Legii nr. 165/2013 şi H.G. nr. 401/2013.

Astfel, s-a constatat că toate aceste aspecte creează un dubiu, sub aspect probator, în ceea ce priveşte calitatea de titular al dreptului de proprietate al promitentei vânzătoare B. S.R.L. şi a regimului juridic al imobilului, dubiu care nu poate profita promitentei cumpărătoare.

Totodată, instanţa de apel a reţinut că în cauză au fost formulate apărări în sprijinulintimatei pârâte B. S.R.L. de către intervenienţii Municipiul Călăraşişi G., pe calea unor cereri de intervenţie formulate în etapa apelului prin care s-a contestat legalitatea procesului-verbal de licitaţie şi de adjudecare din data de 9.03.2010, precum şi legalitatea convenţiei de compensare în baza căreia a fost plătit preţul aferent bunurilor valorificate în licitaţie.

Cu privire la aceste apărări,instanţa de apel a arătat că legalitatea procedurii de adjudecare, în condiţiile Legii nr. 85/2006, a fost verificată în procedura insolvenţei debitoarei B. S.R.L., sens în care a fost pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2007, decizia civilă nr. 1748 din 1 octombrie 2013.

În ceea ce priveşte legalitatea operaţiunii de compensare, ca modalitate de plată a preţului activelor ce au făcut obiectul adjudecării,instanţa de apel,a reţinut că instanţa de drept comun nu poate pe cale incidentală şi cu încălcarea competenţei speciale a judecătorului sindic să verifice dacă au fost încălcate dispoziţiile art. 52 din Legea nr. 85/2006 ci poate cenzura la acest moment îndeplinirea obligaţiei de plată a preţului în 30 de zile de la adjudecare, cerinţă nemijlocit legată de premisele încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Din această perspectivă, instanţa de apel a reţinut că părţile au afirmat că preţul de adjudecare a fost plătit prin compensare, depunând înscrisuri în legătură cu această operaţiune însă probele administrate în cauză nu dovedesc achitarea preţului de achiziţie a activului asupra căruia poartă litigiul, împrejurare care susţine interesul intervenienţilor din cauză, drept urmare, s-a constatat că sub aspect probator nu au fost îndeplinite cerinţele pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în temeiul art. 1075 şi 1077 C. civ.

La data de 20 februarie 2019, reclamanta S.C. A. S.A. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 5 iunie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

În motivarea recursului, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6,7 şi 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a solicitat admiterea căii extraordinare de atac, casarea deciziei recurateşi trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel.

Subsumat motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanţa de apel a încălcat principiul tantum devolutumquantumapellatum, deoarece aspectele analizate şi avute în vedere pentru a concluziona că nu se impune schimbarea soluţiei primei instanţe nu au format obiectul apelului, nefiind contestate de partea adversă nici în apel şi nici la prima instanţă. Procedându-se astfel, recurenta arată că instanţa de apel a încălcat principiul non reformatio in peiusşi i-a creat apelantei o situaţie mai grea în propriul apel.

În condiţiile în care în apel a fost identificat terenul prin expertiza efectuată şi avizată de OCPI, iar motivul de apel privind culpa pârâtei a fost considerat întemeiat de către instanţă, în opinia recurentei-reclamante apelul trebuia admis, iar soluţia primei instanţe trebuia schimbată în sensul admiterii acţiunii. Cu toate acestea, recurenta a învederat că, în mod nelegal, instanţa de apel a menţionat că urmează să verifice în continuare în ce măsură probatoriul administrat în cauză susţine celelalte condiţii legale pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, deşiacţiunea nu fusese respinsă pentru neîndeplinirea vreunei alte condiţiişi deci aceste aspecte nu formau obiectul apelului.

S-a mai învederat că, în cadrul acestei analize care depăşeşte cadrul apelului, instanţa a reţinut ulterior că situaţia fiscală a imobilului nu a fost stabilită în mod corect. De asemenea, s-a subliniat că în mod eronat instanţa de apel a reţinut că doar o parte din preţ făcea obiectul compensării, nefiind făcută dovada achitării diferenţei de preţ, rămasă după efectuarea compensării, aceasta raportat la faptul că în cauză nu s-a pus problema neachitării diferenţei de preţ.

Prin urmare, recurenta-reclamantă a arătat că, în temeiul principiului tantum devolutum quantum apellatum, consacrat şi de art. 477 alin. (1) C. proc. civ., instanţa trebuia să procedeze la judecarea pe fond a cauzei în limitele stabilite de apelant.

De asemenea, recurenta a mai precizat că în apel nu pot fi discutate chestiuni noi care nu s-au ridicat în faţa primei instanţe, sub acest aspect învederându-se că nu s-a pus în discuţie dreptul de proprietate al promitentei-vânzătoare B. asupra imobilului la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi nici situaţia juridică a acestui imobil.

Recurenta-reclamantă a precizat că au fost încălcate dispoziţiile art. 481 C. proc. civ. care consacră principiul non reformatio in pejus, instanţa de apel agravându-isituaţia în propria cale de atac atunci când a reţinut că există dubii asupra dreptului de proprietate al pârâtei şi că nu s-a făcut dovada achitării integrale a preţului, deşi aceste aspecte nu formau obiectul apelului, iar chestiunea legată de dovada plăţiipreţului nici nu a fost pusă în discuţiapărţilor.

Instanţa de apel nu a pus în discuţie chestiunea legată de plata diferenţei de preţ rămasă în urma compensării, încălcând astfel principiul oralităţii, contradictorialităţii şi respectării dreptului la apărare.

În opinia recurentei, într-un litigiu care vizează pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare nu se discută legalitatea procedurii de adjudecare în urma căreia promitenta-vânzătoare a dobândit imobilul, fiind greşită concluzia instanţei de apel că nu sunt îndeplinite condiţiile de validitate în privinţa promisiunii de vânzare.

Din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. recurenta arată că au fost încălcate dispoziţiile art. 1201 vechiul C. civ. deoarece prin decizia nr. 1748/1.10.2013 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2007 s-a reţinut valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare din 24 martie 2010 şi a procesului-verbal de licitaţie din 9 martie 2010, această hotărâre având autoritate de lucru judecat.

Recurenta a susţinut că hotărârea recurată cuprinde o motivare necorespunzătoare, în condiţiile în care aspectele avute în vedere de prima instanţăcu privire la identificarea terenului nu subzistă, terenul fiind identificat prin expertiza topo avizată de OCPI, motiv de nelegalitate prevăzut dedispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a precizat că instanţa de apel nu a ţinut seama de dispoziţiile art. 10 din Regulamentul privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experţii judiciari în specializarea topografie, cadastru şi geodezie din 12 septembrie 2011, aprobată prin Ordinul Comun al Ministerului Justiţiei nr. 1882/2011 şi ANCPI.

Recurenta a precizat că, în cauză, este îndeplinită condiţia identificării terenului printr-o expertiză avizată de OCPI, astfel încât, în raport cu această expertiză şi hotărârea judecătorească trebuia să se procedeze direct la intabulare.

O altă critică invocată de recurenta-reclamantă se referă la faptul că instanţa de apel a reţinut în mod nelegal că nu sunt îndeplinite toate condiţiile de validitate în privinţa promisiunii de vânzare. Astfel, s-a arătat că este nelegală concluzia instanţei de apel în sensul că nu există autoritate de lucru judecat cu privire la acest aspect, fiind încălcate dispozitiile art. 1201 C. civ.

În opinia recurentei, toate condiţiile de validitate ale contractului sunt îndeplinite, având în vedere că prin decizia civilă nr. 1748 din 1 octombrie 2013 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, pronunţată în dosarul nr. x/2007 a admis recursul declarat de S.C. A. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 103 din 4 aprilie 2013 şi a respins toate cele trei acţiuni în constatarea nulităţii absolute ca neîntemeiate, reţinând validitatea contractului de vânzare-cumpărare din 24 martie 2010 şi a procesului-verbal de licitaţie din 9 martie 2010.

Totodată, s-a mai subliniat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 480, art. 1075-1077 C. civ., art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi art. 518 C. proc. civ., având în vedere că B. a dobândit în proprietate bunul în litigiu în cadrul unei proceduri de executare silită organizată chiar de organul fiscal DGFF Călăraşi, fiind terţ adjudecatar.

La 17 aprilie 2019, intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L. prin administrator judiciar C. Constanţa a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şimenţinerea deciziei atacate ca fiind legală, susţinând că instanţa de apel nu a depăşit limitele cu care a fost învestită de apelantă şi nu i-a creat acesteia o situaţie mai grea prin faptul că a analizat dreptul de proprietate al pârâtei.

De asemenea, intimata-pârâtă susţine că sunt nefondate şi criticile vizând împrejurarea că instanţa de apel ar fi încălcat prevederile art. 22 alin. (2) C. proc. civ., principiile oralităţii, contradictorialităţii şi dreptului la apărare.

Intimata-pârâtă a mai subliniat că, în cauză, pentru rezolvarea litigiului era necesar să se stabilească dacă cel ce se pretinde că a înstrăinat este proprietar şi dacă preţul stabilit a fost plătit.

În final, intimata-pârâtă a arătat că este nefondată şi critica referitoare la încălcarea de către instanţa de apel a autorităţii lucrului judecat a deciziei civile nr. 1748 din 1 octombrie 2013 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă, în dosarul nr. x/2007.

De asemenea, au formulat întâmpinări şi intimatele G. şi Municipiul Călăraşi, la data de 18 aprilie 2019, respectiv 22 aprilie 2019, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei recurate, arătând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre legală, motivarea deciziei recurate fiind coerentă, iar raţionamentul juridic propus reflectă o corectă aplicare a normelor de drept material.

La data de 15 mai 2019, recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. a depus la dosar răspuns la întâmpinările formulate în cauză, solicitând respingerea apărărilor invocate de intimate prin întâmpinări.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 19 noiembrie 2019, constatând întrunite condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (3) C. proc. civ., instanţa a dispus comunicarea raportului către părţile cauzei, pentru a se depune punctele de vedere asupra acestuia, astfel cum prevede art. 493 alin. (4) C. proc. civ., părţile nedepunând puncte de vedere.

Prin încheierea din 31 martie 2020 a fost a fost admis în principiu recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 5 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Examinând decizia recurată, în limitele controlului de legalitate prevăzut de art. 483 alin. (3) C. proc. civ. Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat şi va fi admis pentru considerentele expuse în continuare.

Recurenta a invocat incidenţa în cauză a motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. ce vizează situaţia când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Sub acest aspect se arată de către recurenta-reclamantă că instanţa de apel a încălcat principiul tantum devolutumquantumapellatum, întrucâtaspectele analizate şi avute în vedere pentru a concluziona că nu se impune schimbarea soluţiei primei instanţe nu au format obiectul apelului, nefiind contestate de partea adversă, nici în apel şi nici la prima instanţă. Procedând astfel instanţa de apel a încălcat principiul non reformatio in peiusşi i-a creat apelantei o situaţie mai grea în propriul apel.

Înalta Curte reţine că, potrivit art. 479 C. proc. civ., instanta de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situatiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă.

Deşi cel mai semnificativ şi caracteristic efect al apelului este cel devolutiv ce constă înreluarea judecăţii pricinii în fond, problemele de fapt şi de drept dezbătute în faţa primei instanţe fiind repuse în discuţie de către instanţa de apel, trebuie subliniat că, totuşi, caracterul devolutiv al apelului nu este unul absolut, ci limitat de două reguli restrictive exprimate prin principiiletantum devolutumquantumappellatum, adică nu se devoluează decât ceea ce s-a apelatşitantum devolutumquantumjudicatum, adică nu se devoluează decât ceea ce s-a judecat.

Principiul tantum devolutumquantumapellatum dă expresie unei reguli restrictive în privinţadevoluţiuniiîn sensul că pricina se transmite instanţeisuperioare, spre a fi din nou judecată, însă doar în măsura sau în limitele în care hotărâreainstanţei inferioare a fost criticată.

Astfel, deşidevoluează fondul, instanţa de apel exercită control judiciar, fiind supuse judecăţii doar critici care tind să demonstreze netemeinicia şi nelegalitatea hotărârii de primă instanţă.

Ca atare, conform principiului tantum devolutumquantumappellatuminstanţa de apel era limitată la a cerceta cauza numai cu referire la motivele indicate în cererea de apel şi trebuia să sepronunţe doar în aceste limite avute în vedere de prima instanţă, respectiv insuficienţa probatoriului administrat în legătură cu întocmirea documentaţiei cadastrale şi lipsa culpei promitentului vânzător în ceea ce priveşte neîndeplinirea obligaţiilor decurgând din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Apreciind că în considerentele hotărârii, nu se regăseşte dezlegarea cu putere de lucru judecat a tuturor aspectelor esenţiale pe care le presupune pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la imobilul care a format obiectul procesului-verbal de adjudecare pentru bunuri imobilenr. x/6840/2002 din data de 24.11.2003eliberat de DGFP Călăraşi,instanţa de apel a depăşit limitele învestiriiîntrucât aceste aspecte nu au fost analizate prin sentinţa primei instanţe şi nici nu au fost invocate şi puse în dezbaterea părţilorca motive de ordine publică.

Este adevărat că, potrivit art. 477 C. proc. civ. instanţa de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum şi cu privire la soluţiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată, însă din cererea de apel nu rezultă s-ar fi cerut expres sau implicit verificarea unor condiţii suplimentare decât cele pentru care prima instanţă a respins acţiunea.

Astfel, prin cererea de apel, s-a invocat, în esenţă, faptul că în mod greşit s-a reţinutde prima instanţă că documentaţia cadastrală are legătură cu condiţiile de validitate ale contractului şi ca urmare lipsa acestei documentaţii poate determina respingerea acţiunii şi că s-a reţinut în mod nelegal şi neîntemeiat lipsa culpei intimatei.

Învestită cu asemenea critici, instanţa de apel avea de analizat apelul prin raportare doar la ceea ce prima instanţă a reţinut cu privire la motivelerespingerii acţiunii.

Potrivit art. 478 alin. (2) C. proc. civ. părţile nu se vor putea folosi înaintea instanţei de apel de alte motive, mijloace de apărare decât cele invocate de prima instanţă sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare.

Prin întâmpinarea formulată, intimata-pârâtă intimata-pârâtă B. S.R.L. a combătut apelul reclamantei susţinând că, în lipsa documentaţiei cadastrale,soluţia primei instanţe este legală în raport cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996 care prevăd obligativitatea îndeplinirii acestei condiţii. Referitor la lipsa fondurilor pârâtei necesare întocmirii documentaţiei cadastrale s-a arătat că aceasta reprezintă o imposibilitate obiectivă de îndeplinire a obligaţiei, inexistenţa culpei din această perspectivă fiind corect reţinută de instanţă.

Din cele mai sus arătate rezultă că intimata-pârâtă intimata-pârâtă B. S.R.L. nu a formulat apărări privind calitatea de proprietar sau referitor la regimul juridic al bunului care formează obiectul cauzei.

În aceste condiţii, procedând la o analiză extinsă cu privire la regimul juridic al bunului şi dreptul de proprietate asupra acestuia, aspecte care nu au format obiectul învestirii primei instanţeşi nici nu au constituit apărări ale intimatei-pârâte, instanţa de apel a încălcat principiul tantum devolutumquantumapellatum, prin urmare critica recurentei-reclamante pe acest aspect este fondată.

Recurenta-reclamantă a invocat şi încălcarea principiului non reformaţio in pejus, susţinând că prin decizia recurată a fost încălcat art. 481 C. proc. civ. care reglementează acest principiu potrivit căruia apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situaţie mai rea decât aceea din hotărârea atacată.

Principiul non reformatio in pejusse aplică doar în acele situaţii în care hotărârea primei instanţe a fost atacată exclusiv de una din părţi sau de către părţi legate prin acelaşi interes procesual. Într-o asemenea situaţie, instanţa de apel nu poate pronunţa o soluţie prin care să îi creeze părţii apelante o situaţie mai grea decât cea stabilită prin hotărârea atacată.

Împotriva hotărârii primei instanţe a formulat apel exclusiv reclamanta, prin urmare instanţa de apel era obligată să ţină seama de aceste principiu şi să rejudece cauza în limitele stabilite prin cererea de apel a reclamantei şi a apărărilor intimatelor.

Contrar dispoziţiilor art. 481 C. proc. civ.,prin hotărârea recurată au fost reţinute condiţii noi considerate neîndeplinite de către reclamantă pentru admiterea acţiunii cum ar fisituaţia fiscală a imobilului, existenţa unor dubii privind calitatea de proprietar a promitentului-vânzător dar şi cu privire la plata preţului, ca atare instanţa de apel a încălcat acest principiu.

Înalta Curte reţine că, principiul non reformatio in pejus funcţionează de plin drept, fiind o limitare legală a principiului legalităţii, prin urmare acest principiu va împiedica instanţa de control judiciar să pronunţe o soluţie cu încălcarea limitelor învestirii de către partea care a exercitat în mod singular calea de atac.

În acest sens, derogările de la aplicarea principiului analizat sunt, în actuala reglementare, expres şi limitativ prevăzute de text. Astfel, agravarea situaţiei în propria cale este posibilă doar când apelantul consimte expres la aceasta sau în cazurile anume prevăzute de lege.

Principiul non reformatio in pejus se extinde nu numai direct asupra soluţiei pronunţate în calea de atac, ci şi indirect asupra tuturor etapelor procesuale subsecvente.

Faţă de considerentele reţinute, Înalta Curte reţine ca fondată şi această critică întemeiată pe încălcarea principiului non reformatio in pejus.

Este fondată şi critica întemeiată pe motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. prin care se arată că instanţa de apel nu a pus în discuţie chestiunea legată de plata diferenţei de preţ rămasă în urma compensării, încălcând astfel principiul oralităţii, contradictorialităţii şi respectării dreptului la apărare. Astfel, Înalta Curte constată că, din decizia recurată nu rezultă că instanţa de apel ar fi acordat cuvântul asupra acestui aspect care este reţinut în considerente ca nefiind dovedit, considerându-se că nu au fost îndeplinite cerinţele pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare în temeiul art. 1075 şi 1077 C. civ.

Or, contradictorialitatea este unul dintre principiile fundamentale ale procedurii civile, fiind o componentă importantă a dreptului fundamental la apărare, constând în dreptul părţilor cu interese contrare de a propune şi administra probe şi de a pune concluzii în legătură cu problemele de fapt şi de drept relevante pentru dezlegarea pricinii, indiferent dacă elementele puse în discuţie reprezintă rezultatul iniţiativei părţilor ori al instanţei de judecată.

Potrivit art. 9 alin. (2) C. proc. civ. obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor.

Conform art. 22 alin. (2) C. proc. civ. pentru asigurarea respectării dreptului la apărare, instanţa de judecată are obligaţia de a pune în discuţiapărţilor toate chestiunile de fapt şi de drept apărute în cursul procesului, în baza cărora va soluţiona litigiul, instanţa urmând a-şi întemeia hotărârea numai asupra aspectelor supuse dezbaterii contradictorii a părţilor.

În temeiul dispoziţiilor legale evocate, în rejudecarea cauzei, instanţa de apel va pune în discuţiechestiunea legată de plata preţului şi va dispune administrarea probelor necesare verificării îndeplinirii acestei condiţii.

Înalta Curte, reţinând incidenţa motivelor de recurs înscrise în 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ. va constata nelegalitatea deciziei recurate, drept pentru care analiza celorlalte critici de nelegalitate întemeiate pe art. 488 alin. (1) pct. 7 şi 8 C. proc. civ., nu se mai impun a fi realizate în raport de motivele de recurs deja examinate şi care atrag casarea deciziei atacate.

Pentru considerentele reţinute, în temeiul art. 496 alin. (2) şi art. 501 C. proc. civ., Înalta Curte, va admite recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 5 iunie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, va casa decizia atacată şi va trimite cauza pentru o nouă judecată instanţei de apel, în vederea respectarea limitelor învestirii prevăzute prin cererea de apel a reclamanteişi a apărărilor formulate prin întâmpinare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta S.C. A.. împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 5 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza pentru o nouă judecată instanţei de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi,26 ianuarie 2021.