Validity of inter-familial real estate sale at derisory price under Article 1665(2) of the Civil Code

Şedinţa publică din data de 20 martie 2024

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timişoara la data de 19.12.2019 sub nr. x/2019, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C., să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/08.11.2019 emis de BNP D. pentru cauză ilicită/frauda la lege; în subsidiar să se anuleze contractul de vânzare-cumpărare nr. x/08.11.2019 emis de BNP D., întrucât preţul a fost stabilit fără intenţia de a fi plătit şi este vădit derizoriu şi neserios; ca efect al desfiinţării contractului sus menţionat, repunerea părţilor în situaţia anterioară, radierea drepturilor pârâtului 2 şi revenirea la situaţia anterioară în cărţile funciare nr. x-U1 Timişoara, nr. Top. x şi nr. x-U2 Timişoara, nr. Top. x, respectiv, înscrierea dreptului de proprietate devălmaşă a reclamantei şi a pârâtului 1.

La data de 15.01.2020 reclamanta a depus precizare de acţiune prin care a arătat că imobilele care fac obiectul contractului de vânzare cumpărare nr. x/08.1 1.2019 emis de B1N D. a cărui anulare o solicită sunt:1) Ap. nr. 1 situat în curte. în spatele ap. 2, compus din: la parter 1 garaj, hol, 1 terasă, 1 baie, 1 seră, 1 cameră cu bucătărie, la etaj 3 dormitoare, 1 cameră, 2 balcoane, 1 baie şi hol şi la mansardă 1 balcon şi o uscătorie, şi o casă a scării, cu 50,76% pci şi 248/489 teren în proprietate. înscris în CF nr. x nr. cad/top. x Timişoara; 2) Ap. nr. 2 situat la stradă, compus din: la parter 5 camere, 2 holuri, 1 WC, la etaj 4 cameră, 1 terasă şi 1 hol şi la mansardă 2 camere, 2 WC-uri, 2 terase şi 1 hol şi o casă a scării, cu 49.24% pci şi 241/489 mp teren în proprietate, înscris în CF nr. x nr. cad/top. x Timişoara; 3) Teren intravilan în suprafaţă de 489 mp înscris în CF nr. x nr. cad/top. x Timişoara.

La data de 28.10.2020, reclamanta a depus precizare de acţiune prin care a solicitat, în principal, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x/08.11.2019 de BNP D. având ca obiect vânzarea ap. l şi ap. 2 din Timişoara str. x jud. Timiş, ap. l şi ap. 2 pentru cauză ilicită, imorală (art. 1238 alin. (2) C. civ.) si fraudă la lege (art. 1237 C. civ.), în subsidiar să se dispună anularea aceluiaşi contract pentru preţ fictiv şi derizoriu (art. 1665 C. civ.) şi conflict de interese între reprezentat şi reprezentant (art. 1303 C. civ.).

Prin sentinţa nr. 281/13.01.2021, Judecătoria Timişoara a declinat competenţa de soluţionare în favoarea Tribunalului Timiş.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş, secţia I civilă la data de 10.02.2021.

La data de 18.06.2021 reclamanta a depus precizare de acţiune şi lărgire a cadrului procesual faţă de înscrierile din 08.04.2020, 03.06.2020 şi 29.03.2021 din cuprinsul cărţilor funciare x Timişoara, x Timişoara şi x-U2 Timişoara, înscrieri de care a luat cunoştinţă cu ocazia solicitării unor extrase de carte funciară la zi necesare efectuării expertizei tehnice de evaluare dispuse de instanţă, solicitând: în principal, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x/08.11.2019 de BNP D. având ca obiect vânzarea ap.l şi ap. 2 din Timişoara str. x jud. Timiş ap.l şi ap. 2 pentru cauză ilicită, imorală (art. 1238 alin. (2) C. civ.) şi fraudă la lege (art. 1237 C. civ.); în subsidiar să se dispună anularea aceluiaşi contract pentru preţ fictiv si derizoriu (art. 1665 C. civ.) şi conflict de interese între reprezentat si reprezentant (art. 1303 C. civ.); în temeiul art. 1254 C. civ., nulitatea absolută/relativă a actelor juridice (subsecvente încheiate în baza contractului nr. x/08.11.2019, şi anume:1)act notarial nr. x/07.04.2020 şi act notarial nr. x/03.06.2020 de instituire interdicţie de intabulare drept de ipotecă şi înstrăinare şi grevare în favoarea lui E. emise de F.; 2)contract de schimb nr. x/26.03.2021 emis de G.. Totodată a solicitat radierea din Cf nr. x, x-U1 şi x-U2 înscrierilor privind actele juridice de la PCT. l şi 2 şi chemarea în judecată pentru opozabilitate a lui E. şi S.C. H. S.R.L..

La termenul de judecată din data de 29.03.2022, reclamanta a depus cerere de conexare la prezentul dosar a dosarului nr. x/2019, având ca obiect constatarea nulităţii absolute respectiv anularea actelor juridice subsecvente contractului de vânzare cumpărare autentificat cu nr. x/08-11.2019 al BNP D..

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Timiş

Prin sentinţa nr. 1106/PI/04.10.2022, Tribunalul Timiş, secţia I civilă a respins acţiunea; a obligat reclamanta la plata sumei de 9.300 de RON către pârâtul C. cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat; a obligat reclamanta la plata sumei de 9.300 de RON către pârâtul B. cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Timişoara

Prin decizia nr. 175/29.06.2023, Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei; a admis în parte acţiunea; a dispus anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/08.11.2019 de către BNP D.; a respins, în rest, cererea de chemare în judecată principală; a admis cererea de chemare în judecată conexă formulată de către reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii intimaţi C., S.C. H. S.R.L. şi E.; a dispus anularea actelor subsecvente respectiv a contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. x/26.03.2021 de către BNP G. şi a contractelor de ipotecă imobiliară autentificate sub nr. x/07.04.2020 şi nr. y/03.06.2020 de către SNP I. şi F.; a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioră; a dispus radierea din CF nr. x C1-U1 Timişoara a dreptului de proprietate al pârâtului intimat C. cu reînscrierea dreptului de proprietate în codevălmăşie a reclamantei apelante A. şi a pârâtului intimat B. şi subsecvent radierea contractelor de ipotecă încheiate cu pârâta intimată E.; a dispus radierea din CF nr. x C1-U 2 Timişoara a dreptului de proprietate al pârâtului intimat C. şi subsecvent a dreptului de proprietate al pârâtei intimate S.C. H. S.R.L. cu reînscrierea dreptului de proprietate în codevălmăşie a reclamantei apelante şi a pârâtului intimat B..

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., pârâţii B., C..

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au arătat că hotărârea atacată este pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşit a dispoziţiilor art. 1665 alin. (1) şi (2) C. civ. art. 555 alin. (1) C. civ., art. 556 şi art. 557 C. civ.

În acest sens, recurenţii au învederat că instanţa de apel a dat o interpretare greşită textului de lege (art. 1665 C. civ.) privind caracterul serios (neserios) al preţului de vânzare al celor două imobile din Municipiul Timişoara, înscrise în CF nr. x-Cl-Ul Timişoara şi CF nr. x-Cl-U2 Timişoara. Astfel, în mod greşit instanţa de apel a considerat că este aplicabilă norma materială prevăzută de art. 1665 alin. (2) C. civ. şi că în speţă preţul vânzării dintre părinţi şi unicul copil ar fi unul neserios. În situaţia în care există relaţii de rudenie între părţi, aprecierea preţului vânzării ca serios este o chestiune de fapt şi nu afectează validitatea convenţiei.

Conform dispoziţiilor art. 1665 C. civ. "vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit. De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare." Prin urmare, disproporţia existentă între preţ şi lucrul vândut face vânzarea anulabilă doar dacă, prin raportare la aceasta, este evident că părţile nu ar fi dorit să consimtă la o vânzare. Înstrăinarea bunurilor imobile în schimbul unui preţ mai mic decât valoarea de piaţă nu afectează valabilitatea contractului.

La operaţiunea juridică de stabilire a preţului de vânzare se are în vedere echivalenţa valorică a prestaţiilor, care este determinată atât de valoarea reală a acestora, cât şi de subiectivismul părţilor contractante, raporturile dintre ele fiind de natură a influenţa foarte mult echilibrul, în sensul că de cele mai multe ori în mod voit se creează o disproporţie valorică între bunul vândut şi preţ. Or, raporturile dintre părţi au fost de natură să influenţeze stabilirea preţului de vânzare la suma de 46.550 RON fiindcă acestea au convieţuit împreună, iar cumpărătorul este unicul fiu al reclamantei şi al pârâtului-recurent B., aspect care a influenţat în mod decisiv consimţământul părţilor.

Mai mult, practica judiciară în materie civilă caracterizează un astfel de contract de vânzare-cumpărare dintre părinţi şi copii ca fiind un contract intuituu personae, adică un contract la încheierea căruia consideraţia persoanei contractantului a fost determinantă. Sunt, în principiu, contracte intuituu personae toate contractele cu titlu gratuit, întrucât se poate presupune că intenţia liberală a celui care se obligă fără a primi niciun echivalent în schimb este în mod hotărâtor determinată tocmai de consideraţia persoanei pe care debitorul doreşte să o gratifice. De asemenea, sunt contracte intuituu personae contractele oneroase în care rezultatul ce urmează a fi obţinut poate fi în mod hotărâtor determinat, cel puţin în opinia contractantului respectiv, de unele însuşiri speciale ale co-contractantului său (cum este în speţă calitatea de fiu-părinţi).

Constatarea seriozităţii preţului nu presupune constatarea unei echivalenţe între valoarea reală a bunului şi preţ, fiind admisibile chiar diferenţe foarte mari, ce corespund unor considerente subiective (interese concrete ale părţilor, relaţiile dintre acestea, circumstanţele contractării), însă presupune concluzia că nu poate fi atât de disproporţionat în raport cu valoarea lucrului vândut încât, practic, să nu existe un obiect al obligaţiei cumpărătorului.

În cauză preţul a fost achitat, a fost unul rezonabil, dată fiind şi relaţia de rudenie dintre părţile semnatare ale contractului (fiu/părinţi), iar toate aceste criterii sunt justificative pentru a aprecia asupra seriozităţii preţului prevăzut în contract.

Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 555, art. 556 şi art. 557 C. civ. deoarece prin motivarea făcută în considerente la pagina 20 (de ce nu s-a procedat la încheierea unui contract de donaţie, de ce preţul stabilit pentru vânzare a fost de aproximativ 10.000 euro (46.550 RON) şi pagina 22 (preţul stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare în litigiu reprezintă 2% din valoarea de circulaţie a imobilelor, acesta fiind unul vădit disproporţionat), conduce la concluzia că titularul unui drept de proprietate nu poate transmite dreptul său de proprietate prin convenţie (vânzare-cumpărare) la un preţ sub 10.000 de euro (în situaţia în care bunul vândut are o valoare mai mare de 10.000 euro) ci doar prin intermediul donaţiei. Or, aceste argumentări făcute de către instanţa de apel încalcă norma materială prevăzută de art. 556 C. civ. (dispoziţie ce prevede în mod expres care sunt limitele exercitării dreptului de proprietate).

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au arătat că hotărârea atacată conţine motive contradictorii. În considerentele deciziei, la pagina 21 alin. (6), instanţa de apel reţine că "în fine analizând motivul de nulitate relativă al contractului de vânzare-cumpărare invocat în prezenta cauză de către reclamanta apelantă, respectiv preţ fictiv si derizoriu Curtea reţine că acesta este întemeiat". Iar la alin. (2) reţine că "Analizând caracterul real al preţului în prezenta speţă, Curtea reţine, în acord cu prima instanţă, că această condiţie de valabilitate este îndeplinită în speţă" şi în alin. (12) că "...reclamanta nu a făcut dovada contrară în sensul în care suma de bani achitată cu titlu de preţ nu a fost în realitate plătită, simplele prezumţii legate de gradul de rudenie dintre părţile implicate în procurarea sumei necesare preţului şi participanţii la actul juridic ce se solicită a fi încheiat nefiind de natură a stabili caracterul fictiv al preţului".

De asemenea, reprezintă o motivare contradictorie faptul că se reţine la pagina 20 alin. (1) că "...consimţământul reclamantei la încheierea actului a fost suplinit în mod legal prin existenţa procurii speciale...", apoi la pagina 21 alin. ultim se reţină că "...vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului încât este evident că părţile au dorit să consimtă la o vânzare", pentru ca în final la pagina 22 instanţa de apel să reţină că "preţul stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare în litigiu reprezintă 2% din valoarea de circulaţie a imobilelor, acesta fiind unul vădit disproporţionat, astfel că instanţa de apel reţine că din această prespectivă nu există o contraprestaţie reală a cumpărătorului pentru transferul dreptului de proprietate, preţul nefiind unul serios".

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă A. a invocat excepţia de nulitate a recursului, pentru neîncadrarea criticilor formulate în motivele prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat şi a arătat că în opinia pârâţilor recurenţi vilitatea preţului nu afectează validitatea convenţiei având în vedere relaţiile de rudenie dintre părţi care influenţează în mod evident subiectivismul lor la stabilirea preţului ca foind disproporţionat faţă de valoarea bunurilor. O astfel de interpretare se vrea o excepţie de la norma legală conţinută de art. 1665 alin. (2) C. civ. conform căreia între rude se poate contracta peste litera legii, sub imperiul subiectivismului lor influenţat de relaţiile de rudenie. Dar această abordare neglijează şi chiar încalcă flagrant drepturile reclamantei care au fost nesocotite prin folosirea cu rea-credinţă a procurii date fostului soţ cu un scop (valorificarea cotei reclamantei de proprietate din bunurile comune la valoarea lor de piaţă) şi folosite de acesta prin deturnarea, la înţelegere cu fiul lor, către un alt scop convenabil pentru acesta din urmă, cu consecinţa prejudicierii reclamantei.

Aşadar subiectivismul relaţiei tată-fiu nu poate prima în faţa prejudicierii drepturilor reclamantei de coproprietară a celor două imobile.

Susţin, de asemenea, recurenţii, că practica caracterizează un astfel de contract de vânzare-cumpărare dintre părinţi şi copii ca fiind un contract intuitu personae, la încheierea căruia consideraţia persoanei este determinantă şi invocă o speţă din practica Curţii de Apel Timişoara. Recurenţii fac trimitere la o speţă ce vizează o vânzare între mamă şi fiica în care preţul stabilit a fost şi achitat. Prezenta cauză nu se referă la o simplă vânzare părinte-copil la un preţ derizoriu achitat efectiv. Pârâtul 2 putea să facă ce vrea cu cota sa de proprietate din cele două apartamente dar în privinţa cotelor reclamantei de proprietate, prezumate ca fiind 50% dar care încă fac obiectul unui partaj în care reclamanta a solicitat constatarea contribuţiei sale de 80% la dobândirea bunurilor comune (partaj aflat încă în faza de primă instanţă), speţa menţionată nu are relevanţă în judecarea prezentului litigiu.

Constatarea seriozităţii preţului nu presupune constatarea unei echivalenţe între valoarea reală a bunului şi preţ, fiind admisibile diferenţe foarte mari, ce corespund unor considerente subiective, iar preţul, rezonabil dealtfel, a fost achitat, afirmă recurenţii, însă 2% nu reprezintă o diferenţă foarte mare, ci enormă, între valoarea de circulaţie a imobilelor şi preţul stipulat, dar nu dovedit a fi fost plătit, conform contractului de vânzare.

Aprecierea seriozităţii preţului este cu certitudine o chestiune de fapt dar starea de fapt trebuie analizată în ansamblul său, ţinând cont de circumstanţele acordării procurii de vânzare, ale încheierii contractului de vânzare, ale relaţiilor reale, personale dintre părţi, dincolo de calitatea de rude.

Prezumţia unor relaţii armonioase, bazate pe încredere şi transparenţă decurgând din raporturile de familie poate fi şi a fost răsturnată prin probatoriul administrat în mod riguros de instanţa de apel, care a analizat cu înţelepciune şi obiectivism "tabloul raporturilor juridice şi nejuridice dintre părţi", pentru a concluziona că preţul stipulat în contractul de vânzare nu este serios. Prin urmare, raportând starea de fapt reţinută din care reiese indubitabil încălcarea dispoziţiilor legale privind ocrotirea interesului reclamantei personal la dispoziţiile art. 1235, 1248 şi 1251 instanţa de apel a considerat lovit de nulitate relativă contractul de vânzare.

Recurenţii susţin că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 555, art. 556 şi art. 557 C. civ. deoarece prin motivarea făcută în considerentele la pag. 20 (de ce nu s-a procedat la încheierea unui contract de donaţie, de ce preţul stabilit pentru vânzare a fost de aproximativ 10.000 euro) şi pag. 22 (preţul stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare în litigiu reprezintă 2% din valoarea de circulaţie a imobilelor, acesta fiind vădit disproporţionat), face argumentări care conduc la concluzia că titularul unui drept de proprietate nu poate transmite dreptul său de proprietate prin convenţie (vânzare-cumpărare) la un preţ sub 10.000 euro (în situaţia în care bunul vândut are o valoare mai mare de 10.000 euro), ci doar prin intermediul donaţiei.

Consemnările instanţei de apel de la pag. 20 - de fapt în alineatul ultim al paginii nr. 19 a deciziei - se referă la întrebările adresate la interogatoriu pârâtului C. direct de către instanţă, întrebări născute tocmai din susţinerile acestuia cu ocazia interogatoriului, aspecte avute în vedere de completul de judecată la analizarea, coroborarea şi interpretarea logico-juridică a răspunsurilor pârâtului 1 la interogatoriu.

Aprecierea ca vădit disproporţionat a preţului din contract, având în vedere că reprezintă 2% din valoarea de circulaţie (pag. 22 din decizie), este consecinţa unui raţionament logico-juridic corect, bazat pe o probă absolut pertinentă şi concludentă administrată în dosar şi anume raportul de expertiză tehnică evaluatorie a imobilelor.

Corelarea celor două aspecte invocate în motivele de recurs şi concluzia dedusă de recurenţi că ar rezulta că instanţa de apel consideră că un proprietar nu poate vinde un bun al său sub 10.000 euro dacă acesta valorează mai mult, ci trebuie să îl doneze, este nu numai lipsită de logică juridică dar chiar absurdă.

Completul l-a întrebat pe paratul 1 la interogatoriu dacă ştie sau îşi explică de ce preţul stabilit în contract a fost 10.000 euro şi dacă are cunoştinţă că aceasta este suma maximă admisă a fi plătită cash pentru o tranzacţie notarială. Pârâtul nu a putut răspunde la această întrebare deşi i s-a repetat întrebarea.

Esenţial este însă că, deşi s-a invocat încălcarea greşită a unor norme de drept material, în susţinerea lor s-au făcut aprecieri la starea de fapt, după cum chiar recurenţii susţin ("Aprecierea preţului vânzării fiind o chestiune de fapt"). Or, stabilirea situaţiei de fapt este atributul suveran al instanţelor de fond (primă instanţa şi apel), ca şi operaţiunea de apreciere a probelor. Şi aceasta întrucât controlul exercitat de instanţa de recurs este exclusiv unul de legalitate. Aspectele legate de temeinica probelor, de modalitatea în care instanţa de apel le-a interpretat vizează netemeinicia hotărârii şi, pe cale de consecinţă, excedează controlului exercitat de instanţa de recurs.

Aşadar decizia din apel este legală, fiind pronunţată în acord cu normele de drept material aplicabile speţei.

În motivele de recurs se afirmă că decizia instanţei de apel este contradictorie, însă recurenţii fac o confuzie, intenţionată sau nu. Cele trei pasaje sunt convergente din punct de vedere logic şi toate se referă la realitatea preţului, care nu este deci fictiv. Instanţa de apel a admis motivul de nulitate bazat pe preţul neserios, derizoriu, aşa cum şi explică pe larg în pag. 22 a deciziei recurate şi nu pentru că preţul ar fi fost fictiv, cele două noţiuni fiind distincte. Astfel, instanţa de apel a statuat mai întâi cu privire la sinceritatea/realitatea preţului, achiesând la soluţia tribunalului că preţul a existat şi că s-a achitat. În continuare, s-a preocupat de seriozitatea preţului, conchizând, în urma analizei coroborate a materialului probator administrat şi suplimentat în calea de atac, că acesta a fost derizoriu, nefiind suficient de mare încât să constituie drept cauză a obligaţiei de a transfera proprietatea. Nici măcar relaţiile de familie preexistente nu pot justifica achitarea unui preţ de 2/100 din valoarea bunului imobilului înstrăinat. A acredita această teză, ar însemna să se instituie o veritabilă excepţie de la prevederile art. 1665 alin. (2) din C. civ. şi a statua că un contract de vânzare-cumpărare nu ar putea fi anulat niciodată între membrii unei familii. Or excepţiile trebuie să fie expres prevăzute de lege, fiind de strictă interpretare şi aplicare.

Consimţământul reclamantei a fost suplinit în mod formal la vânzare prin existenţa procurii nerevocate dar nu şi consimţământul cu privire la un preţ aproape inexistent, derizoriu, deci neserios. De altfel, instanţa de apel a expus pe larg situaţia de fapt în momentul perfectării contractului de vânzare, referitoare la relaţiile tensionate dintre părţi. Ceea ce nu contrazice, ci, dimpotrivă susţine şi întăreşte concluzia că preţul a fost unul neserios, fiind în mod vădit disproporţionat faţă de valoarea bunului.

Prin întâmpinare, intimata-pârâtă E. a solicitat admiterea recursului şi acordarea cheltuielilor de judecată.

A arătat că în acele situaţii în care un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru un preţ mult inferior valorii reale a lucrului vândut, având în vedere că părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea bunului, acesta rămâne valabil, relevanţă având, sub acest aspect, relaţiile dintre părţi.

În cauză, trebuie analizate şi efectele procurii autentificate sub nr. x/07.03.2018 prin care reclamanta l-a împuternicit pe pârâtul B. "să vândă oricui va crede de cuviinţă, la preţul şi în condiţiile pe care le va stabili mandatarul meu cu depline puteri" cele două imobile, care dincolo de valabilitatea acesteia (constatată de instanţa de fond şi de apel) prevede elementele care afectează preţul, respectiv exclusiv voinţa mandatarului.

Mai mult, din conţinutul procurii speciale nu rezultă motivul pentru care a fost conferită, iar dacă motivul este cel al obţinerii unei finanţări, este de neînţeles raţiunea pentru care după respingerea finanţării pentru care se pretinde că s-ar fi dat procura, aceasta nu a fost revocată - deşi se susţine că relaţiile dintre părţi s-au deteriorat.

În realitate, motivul pentru care mandatul nu a fost revocat este expus în interogatoriile administrate în faza apelului, respectiv vânzătorii intenţionau să divorţeze şi să ofere cele 2 imobile fiului, având în vedere că mama (reclamanta) intenţiona să se mute definitiv în SUA (având chiar o invitaţie de la un institut de cercetare depusă chiar de aceasta la dosarul cauzei).

Un astfel de argument este firesc în contextul în care o mamă are tot interesul să îşi dorească ca fiul său să aibă o locuinţă şi un loc în care să îşi desfăşoare activitatea profesională medicală, fiind evident că nerevocarea procurii nu este rezultatul "uitării", cum reclamanta încearcă să inducă instanţelor de judecată.

Astfel, în speţă, instanţele de fond, prin probele administrate, au avut elementele necesare aprecierii caracterului serios al preţului raportat la relaţiile de rudenie ale părţilor, înglobate cauzei suficiente a obligaţiei asumate de vânzători, fiind evident că analiza preţului trebuie să fie una specifică, in concreto.

Or, din motivele hotărârii recurate se poate lesne observa că instanţa de apel şi-a grefat motivarea exclusiv pe disproporţia rezultată din lucrarea de specialitate efectuată în etapa procesuală a apelului, făcând efectiv abstracţie de ansamblul elementelor subiective care au condus la încheierea contractului (grad I de rudenie, calitatea de student a cumpărătorului ori conţinutul procurii nerevocate în baza căruia pârâtul a acţionat).

Pe de altă parte, vilitatea preţului, deci un preţ mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut, nu afectează validitatea convenţiei, un astfel de preţ neputând fi considerat neserios, fiind practicabil în situaţii ca cea din speţă, când există raporturi apropiate de rudenie.

Ab initio, se impune a fi constatat că instanţa de apel a depăşit motivele de nulitate absolută invocate de reclamantă în sensul respingerii acestora, reţinând exclusiv cauza de nulitate relativă derivând din prevederile art. 1665 alin. (2) C. civ. referitoare la seriozitatea preţului.

În acest context, intimata invocă excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes, excepţii de fond, absolute şi peremptorii şi arată că în speţă, motivul de nulitate relativă invocat de reclamantă (şi reţinut de instanţa de apel), stipulat în art. 1665 alin. (2) C. civ., trebuie corelat cu prevederile art. 1248 alin. (2) C. civ.. Art. 1665 alin. (2) C. civ. prevede că "de asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare." Prin această dispoziţie legală nu sunt ocrotite interesele vânzătorului, care vinde bunul la un preţ (pretins) derizoriu din propria voinţa, ci ale succesorilor universali şi cu titlu universal ai vânzătorului şi interesele creditorilor vânzătorului, singurii care ar putea fi afectaţi de încheierea actului juridic la un preţ neserios. Mai precis, vânzătorul nu poate invoca nulitatea relativă a contractului în temeiul art. 1665 alin. (2) C. civ.. Din această perspectivă, rezultă că reclamanta A., în calitate de vânzătoare (în baza procurii speciale autentificate sub nr. x/07.03.2018, valabile la data încheierii contractului de vânzare a cărui anulare este dezbătută), nu poate invoca nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare derivată din prevederile art. 1665 alin. (2) C. civ., nefiind persoana ocrotită prin norma juridică respectivă, având eventual deschisă calea unei acţiuni în răspundere contractuală grefată pe modalitatea în care mandatarul şi-a îndeplinit obligaţiile. O altă interpretare ar determina lipsirea de efecte juridice a procurii care permite mandatarului să vândă oricui şi la orice preţ imobilele individualizate în mandat, fără a mai lua în considerare gradul de rudenie dintre vânzători şi cumpărător.

În cazul particular regăsit în prezenta speţă - prescris de art. 1248 alin. (2) C. civ. - lipseşte şi condiţia interesului în ceea ce o priveşte pe reclamantă, fiind evident că aceasta cunoştea că prin îndeplinirea procurii, adică prin vânzare către oricine "va crede de cuviinţă, la preţul şi în condiţiile pe care le va stabili mandatarul meu cu puteri depline", din patrimoniul comun al soţilor ieşeau cele două imobile, iar prin prezentul litigiu reclamanta nu face altceva decât să invoce propria culpă de a nu impune condiţii privitoare la preţul vânzării.

Nemo auditur propriam turpitudinem allegans reiese cu puterea evidenţei din faptul că vânzătorul coproprietar invocă neseriozitatea preţului în condiţiile în care el însuşi a acordat o procură specială celuilalt coproprietar pentru a vinde la orice preţ imobilele individualizate (şi nu la preţul pieţei cum în mod neîntemeiat este menţionat la pag. 1 a întâmpinării la recurs).

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prealabil examinării recursului, Înalta Curte constată că nu sunt date temeiuri pentru a reţine în privinţa acestuia sancţiunea nulităţii pentru nemotivare prevăzută de art. 489 alin. (1) sau alin. (2) C. proc. civ. Deşi prin întâmpinarea intimatei-reclamante s-a solicitat, în principal, constatarea nulităţii recursului ca nemotivat, se observă că partea nu a argumentat în concret sub ce aspect criticile din memoriul de recurs nu se încadrează în motivele de nelegalitate indicate, respectiv art. 488 alin. (1) pct. 8 şi pct. 6 C. proc. civ. pentru ca apoi, răspunzând acestora şi combătându-le, intimata să conchidă asupra neincidenţei motivelor invocate în privinţa hotărârii atacate, împrejurare ce fundamentează mai degrabă concluzia (în viziunea părţii) caracterului neîntemeiat al căii de atac decât pe cea a nulităţii acesteia din perspectiva nemotivării sale.

De asemenea, nu vor putea fi reţinute excepţiile de ordine publică invocate de intimata-pârâtă E. privitoare la lipsa calităţii procesuale active a reclamantei în introducerea acţiunii ori lipsa interesului acesteia.

Pe de o parte, lipsa calităţii procesuale active este dedusă dintr-o restrângere lipsită de orice fundament legal a sferei persoanelor ce pot invoca motivul de nulitate relativă prevăzut de art. 1665 alin. (2) C. civ., care potrivit intimatei ar exclude vânzătorul şi ar fi deschis doar succesorilor universali şi cu titlu universal ai vânzătorului ori creditorilor acestuia, teză lipsită de orice raţionalitate şi care nu este în nici un fel sprijinită ori încurajată de vreun text legal.

Pe de altă parte, cercetarea interesului reclamantei în formularea acţiunii nu doar că ar presupune reevaluarea împrejurărilor de fapt ale cauzei în etapa recursului – al căruia scop este, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., acela de a examina, în condiţiile legii, conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile – dar se constată că acesta nu doar că a fost reţinut ca dovedit prin decizia atacată, ci chiar valorificat în analiza motivului de nulitate stabilit ca fiind incident în sancţionarea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/8.11.2019.

Analizând recursul formulat, raportat la criticile dezvoltate în cuprinsul acestuia şi la normele legale incidente cauzei, Înalta Curte reţine caracterul său nefondat, potrivit celor ce urmează:

- În mod nejustificat recurenţii-pârâţi au pretins o greşită reţinere şi aplicare în cauză a dispoziţiilor art. 1665 alin. (2) C. civ. în legătură cu preţul din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/8.11.2019, argumentat de împrejurarea că înstrăinarea bunurilor imobile în schimbul unui preţ mai mic decât valoarea lor de piaţă nu afectează valabilitatea contractului, că în speţă echilibrul contractual a fost determinat de raporturile dintre părţi, de natură să influenţeze preţul convenit (vânzarea a fost realizată în favoarea unicului fiu al soţilor cu care au convieţuit), contractul dobândind un caracter intuituu personae.

Aşa cum rezultă din analiza instanţei de apel, se înţelege cu suficientă claritate că reţinerea incidenţei dispoziţiilor art. 1665 alin. (2) din C. civ. şi a sancţiunii nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/8.11.2019 pentru preţ neserios a fost în mod consistent justificată în probele cauzei, aceasta stabilind – în mod diferit de cum o făcuse tribunalul – că disproporţia între valoarea de circulaţie a construcţiilor şi terenului ce au făcut obiectul contractului (489.680 euro) şi preţul vânzării (de 10.000 euro) este atât de mare (preţul reprezentând 2% din valoarea de circulaţie a imobilelor) încât se poate spune că nu există o contraprestaţie reală a cumpărătorului, chiar prin acceptarea elementului de subiectivitate dat de relaţiile dintre părţile semnatare ale contractului.

Spre deosebire de tribunal, care a reţinut că atunci când există relaţii de rudenie între părţi, preţul mai mic decât echivalentul valoric al lucrului vândut generează doar un preţ vil iar nu unul neserios, analiza curţii de apel a evaluat datele de fapt ale cauzei dincolo de acesta realitate, observând care este nivelul disproporţiei de valoare şi luând în calcul şi circumstanţele particulare în care a avut loc realizarea actului contestat, pe fondul apariţiei neînţelegerilor majore între cei doi soţi, la o zi după evitarea divorţului la notar pe cale amiabilă de către soţul pârât, în absenţa reclamantei cu toate că aceasta se afla în localitate, dar prin valorificarea unei procuri de vânzare dată de aceasta soţului la o dată anterioară şi într-un cu totul alt context al relaţiilor de familie(pe care el însuşi îl confirmă ca atare, evocându-l prin memoriul de recurs în partea dedicată istoricului relaţiilor dintre părţi).

Evaluând toate aceste date ale situaţiei de fapt şi, cu precădere, pornind de la o considerabilă disproporţie regăsită între valoarea de circulaţie a bunurilor vândute şi preţul acestora, instanţa de apel a concluzionat fără a lăsa în afara analizei sale elementul subiectiv dat de relaţia de familie existentă între părţi, că preţul vânzării este unui neserios şi nu unul doar vil, cum stabilise tribunalul.

Aşa cum în mod repetat au afirmat recurenţii în conţinutul memoriului lor, stabilirea caracterului serios/neserios (derizoriu) al preţului vânzării este o chestiune de fapt pentru că ţine de evaluarea tuturor circumstanţelor în care se determină că a avut loc încheierea actului juridic contestat, astfel încât o cenzură a instanţei de recurs în privinţa unei atare evaluări realizate de instanţa de apel este exclusă, controlul instanţei de recurs fiind unul în legalitate, iar nu (şi) în temeinicie a hotărârii atacate.

Prin urmare, în legătură cu aprecierea instanţei de apel în sensul că preţul de 10.000 euro al imobilelor ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/8.11.2019 este unul neserios, în sensul dispoziţiilor art. 1665 alin. (2) C. civ., Înalta Curte nu poate decât să constate că este rezultatul evaluării cumulate a tuturor circumstanţelor de fapt în care a avut loc încheierea actului contestat, evaluare din care elementul subiectiv al relaţiilor de rudenie/familie dintre părţi nu a fost omis, ci dimpotrivă, avut în vedere sub toate aspectele particulare ale cazului, mai sus enunţate.

Afirmaţia critică din cuprinsul recursului în sensul că înstrăinarea bunurilor imobile în schimbul unui preţ mai mic decât valoarea de piaţă nu afectează valabilitatea contractului este, în principiu, justă dar fără legătură cu situaţia din speţă, în care instanţa de apel a reţinut că raportul dintre preţul contractului şi valoarea de piaţă a imobilelor înstrăinate, exprimată în procentul de 2%, este unul vădit disproporţionat, de natură să justifice convingerea inexistenţei unei prestaţii reale a cumpărătorului pentru transferul dreptului de proprietate.

Teza recurenţilor în sensul că subiectivismul părţilor contractante, dat de natura relaţiilor de familie, explică şi influenţează mult echilibrul contractului care devine astfel unu intuituu personae, fiind permise chiar diferenţe şi mai mari între contraprestaţii (de natură să excludă de la aplicare art. 1665 alin. (2) C. civ.) nu poate fi validată ca o afirmaţie ori regulă general valabilă întrucât s-ar institui, în afara voinţei legiuitorului, excepţii de la aplicarea legii, în speţă a dispoziţiilor art. 1665 alin. (2) din C. civ.. Aceste excepţii ar presupune ca, ori de câte ori are loc o vânzare între rude, preţul contractului să nu poată fi supus testului seriozităţii sale în raport de circumstanţele facturale ale încheierii actului iar incidenţa dispoziţiilor art. 1665 alin. (2) C. civ. să fie exclusă, sub justificarea dezechilibrului contractual dat de relaţia de rudenie dintre părţi, Or, un astfel de rezultat contravine chiar dispoziţiilor art. 1665 alin. (2) C. civ., în numele încălcării cărora a fost formulată critica, care sunt norme de generală aplicabilitate, legea neîngăduind exceptarea de la aplicarea lor pentru nicio situaţie specifică şi nefiind permisă crearea pe cale jurisprudenţială a unor astfel de excepţii chiar pentru cele mai sensibile raporturi juridice care se stabilesc între subiecţii de drept (cele între rude).

Prin critica lor, recurenţii tind la restaurarea soluţiei de primă instanţă care, deşi observase disproporţia între contraprestaţiile părţilor contractului de vânzare-cumpărare contestat, nu a manifestat preocupare în evaluarea (cuantificarea) acesteia, rezumându-se să o pună pe seama subiectivismului dat de relaţia de familie existentă între vânzători şi cumpărător, omiţând să dea curs jurisprudenţei pe care ea însăşi o expune în argumentarea soluţiei şi care presupune observarea critică a disproporţiei între contraprestaţiile părţilor actului de vânare-cumpărare, care nu trebuie să fie într-atât cât să lipsească de o cauză suficientă obligaţiile vânzătorului.

Cum această verificare ori evaluare a fost realizată în instanţa de apel, prin luarea în considerare a tuturor circumstanţelor în care a avut loc încheierea actului juridic contestat, la finalul căreia s-a concluzionat că preţul contractului este unul vădit disproporţionat, de natură să releve inexistenţa unei contraprestaţii reale a cumpărătorului pentru transferul dreptului de proprietate, Înalta Curte apreciază că nu există niciun argument spre a reţine – aşa cum s-a criticat – fie o greşită stabilire a incidenţei normei art. 1665 alin. (2) C. civ., fie o greşită interpretare la caz a aceluiaşi text de lege.

- Nu se poate reţine o încălcare a dispoziţiilor art. 555, 556 şi 557 din C. civ. în raport cu considerentele instanţei prin care aceasta, evaluând raporturile juridice şi de familie dintre părţi, ca şi celelalte împrejurări de fapt în care a avut loc încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a apreciat că preţul de 10.000 de euro este unul neserios.

Instanţa de apel nu emite nici direct şi nici indirect (adică subînţeles) consideraţii de ordin general de tipul celor expuse de recurenţi, anume că un proprietar nu poate transmite dreptul său de proprietate prin convenţie de vânzare-cumpărare la un preţ sub 10.000 de euro (când bunul are o valoare mai mare de atât), ci doar prin donaţie, analiza sa fiind una cât se poate de particularizată, ceea ce exclude sau nu lasă loc pentru deducţii de o atare generalitate. A contat în analiza instanţei, precum s-a arătat, valoarea de circulaţie a proprietăţii şi preţul prevăzut în contract, dar, deopotrivă, şi circumstanţele în care a avut loc semnarea contractului.

- Nici critica motivării contradictorii a hotărârii (art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.) nu se justifică, pretinsele considerente care ar ilustra un atare viciu fiind doar o redare distorsionată şi incompletă a unui raţionament cursiv şi complet pe care instanţa de apel îl realizează. Motivul de nulitate relativă a contractului de vânzare-cumpărare invocat de reclamantă şi analizat de instanţa de recurs a presupus verificarea ambelor cauze de nevalabilitate invocate în legătură cu preţul: preţ fictiv şi derizoriu.

Aşadar, atunci când reţine că motivul de nulitate relativă invocat de reclamantă privitor la preţul fictiv şi derizoriu este întemeiat, se înţelege din considerentele care succed, ce includ analiza pe art. 1665 alin. (1) (preţ fictiv/real) şi pe art. 1665 alin. (2) (preţ neserios/derizoriu), că se confirmă cauza de nulitate relativă vizând preţul derizoriu, nu şi cea privind preţul fictiv. Nu există nicio neclaritate în argumentare şi în raţionamentul prezentat în motivarea soluţiei instanţei de apel.

Tot nefondat se pretinde că ar fi contradictorii considerentele care reţin exprimarea consimţământului reclamantei pe baza procurii speciale, în raport cu acelea care reţin că vânzare e anulabilă când preţul e într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului încât e evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare ori cu acelea prin care reţine - cu referire concretă la actul contestat – că nu există o contraprestaţie reală pentru transferul dreptului de proprietate, preţul nefiind unui serios.

Recurenţii nu arată în ce ar consta contrarietatea între considerente, iar în realitate aceasta nici nu există, primul paragraf enunţat fiind unul care explică condiţia consimţământului, în timp ce ultimele două explică elementul ce ţine de obiectul prestaţiei cumpărătorului şi care trebuie să fie într-atât cât să dea o cauză suficientă obligaţiei vânzătorului. Cum această condiţie s-a apreciat că nu este îndeplinită în speţă, instanţa de apel a reţinut în mod justificat şi temeinic argumentat incidenţa sancţiunii nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare.

În considerarea tuturor acestor argumente, apreciind asupra caracterului nefondat al recursului formulat, Înalta Curte îl va respinge, pe cale de consecinţă, cu reţinera dispoziţiilor art. 496 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 175 din 29 iunie 2023 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 20 martie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.