Solidary liability of co-associates in a construction partnership for sales of future units: cumulative conditions under Art. 1953(2) Civil Code

Şedinţa publică din data de 12 martie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, secţia I civilă, la data de 08 septembrie 2020, sub nr. x/2020, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E. au solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/03.10.2018 de F. din culpa exclusivă a promitenţilor vânzători, restabilirea situaţiei anterioare, în sensul obligării pârâţilor, în solidar, la restituirea avansului de 15.000 euro, în RON, la cursul B.N.R. din data efectuării plăţii, obligarea pârâţilor la plata penalităţii de 20% din suma de 15.000 euro, respectiv 3.000 euro la cursul B.N.R. din ziua plăţii şi obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 2, art. 4.4., art. 5 din contractul autentificat sub nr. x/03.10.2018, art. 1553 alin. (2), art. 1554, art. 1672, art. 1700 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 122 din 12 ianuarie 2021, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, secţia I civilă a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cererii formulate de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E., în favoarea Tribunalului Bucureşti.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 324 din 02 martie 2022, pronunţată în dosarul nr. x/2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis cererea formulată de reclamaţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C. şi D.; a dispus rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/03.10.2018 de F.; a obligat pârâţii C. şi D., în solidar, la plata către reclamanţii, a sumei de 18.000 euro, în echivalent RON, la data efectuării plăţii; a obligat pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 2.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată; a respins cererea formulată în contradictoriu cu pârâta E., ca neîntemeiată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, în apel:

Prin decizia civilă nr. 884A din 14 iunie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul declarat de apelanţii-reclamanţi A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 324 din 02 martie 2022, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă; a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că a admis în tot cererea; a obligat pârâţii C., D. şi E., în solidar, la plata către reclamanţi, a sumei de 18.000 euro, în echivalent RON, la data efectuării plăţii; a obligat pârâţii C., D. şi E., în solidar, la plata către reclamanţi a sumei de 5.846,87 RON, reprezentând cheltuieli de judecată; a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate; a obligat apelanta-pârâtă E. la plata către apelanţii-reclamanţi a sumei de 2.851 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

4. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 884A din 14 iunie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a declarat recurs pârâta E..

Invocând incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi, în rejudecare, menţinerea sentinţei civile nr. 324 din 02 martie 2022, pronunţate de Tribunalul Bucureşti.

În dezvoltarea motivelor de recurs, a susţinut că instanţa de apel a interpretat în mod eronat prevederile art. 1953 C. civ., atunci când a considerat că declinarea calităţii de asociat a semnatarului promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x/03.10.2018, de F., adică de către intimatul-pârât C., este suficientă pentru a atrage răspunderea solidară a celuilalt asociat, respectiv a recurentei pârâte E., pentru actele încheiate de acesta, cu atât mai mult cu cât C. nici nu avea mandat pentru încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare pentru bunuri viitoare, conform prevederilor contractului de asociere, încheiat cu recurenta.

Recurenta-pârâtă consideră că instanţa de apel a argumentat în mod greşit şi aplicabilitatea în speţă a prevederilor art. 1309 alin. (2) C. civ., de vreme ce ea nu s-a întâlnit niciodată cu intimaţii-reclamanţi B. şi A. şi nici nu a cunoscut existenţa lor până la momentul formulării cererii de chemare în judecată.

Mai mult, din contractul de asociere încheiat cu intimatul-pârât C., nu rezultă faptul că şi-a dat acordul pentru încheierea vreunei promisiuni de vânzare până la momentul încheierii unui act adiţional, potrivit art. 16 din contractul de asociere. Astfel, nici recurenta, nici intimatul C. nu puteau înstrăina bunuri viitoare, până la momentul încheierii actului adiţional, moment în care s-ar fi repartizat fiecăruia apartamentele care le reveneau în baza cotei stabilite în contractul de asociere.

Faptul că notarul care a încheiat respectiva promisiune şi intimaţii-reclamanţi B. şi A. au ignorat prevederile art. 16 din Contractul de asociere nu este de natură a o culpabiliza nici pentru încheierea promisiunii de vânzare, pe care intimatul-pârât C. nu avea dreptul să o încheie la acel moment, nici pentru primirea sumei de bani, prevăzută în promisiunea de vânzare.

În continuare, recurenta pârâtă a prezentat situaţia de fapt ce a determinat prezentul litigiu, menţionând că, pe durata asocierii, singurul act administrativ oficial de a cărui emitere a avut cunoştinţă a fost certificatul de urbanism nr. 992/42B, emis la data de 19 iunie 2017, de municipiul Bucureşti-Primăria Sectorului 6, fără ca ulterior, pârâtul C. să îi fi adus la cunoştinţă faptul depunerii, la autoritatea locală competentă, a documentaţiei necesare în conformitate cu Legea nr. 50/1991, în vederea obţinerii autorizaţiei de construire pentru realizarea proiectului imobiliar.

Reaua-credinţă în îndeplinirea obligaţiilor asumate de către asociatul-investitor a determinat-o să pun capăt contractului de asociere, autentificat sub nr. x/04.04.2017, încetare care a avut loc în luna noiembrie 2018 şi, totodată, să radieze contractul şi din cartea funciară.

În referire la art. 22 din contractul de asociere în vederea edificării unor construcţii, a precizat că, în speţă, nu poate fi vorba de o răspundere solidară a asociaţilor.

A menţionat că instanţa de apel a interpretat în mod eronat art. 28 din acelaşi contract, în sensul că oricare dintre asociaţi avea dreptul să înstrăineze apartamente şi locuri de parcare în orice condiţii, fără a mai avea nevoie de acordul celuilalt asociat, deşi acest articol prevedea că pe parcursul asocierii, fiecare dintre asociaţi are dreptul de a încheia contracte de rezervare/promisiuni de vânzare-cumpărare/contracte de închiriere, având ca obiect apartamentele şi locurile de parcare ce compun imobilul bloc şi care îi vor reveni în proprietate, având libertatea deplină de a stabili preţul şi modalitatea de plată, precum şi să încaseze orice sume de bani în virtutea acestor contracte, având împuternicire expresă în acest sens din partea celuilalt asociat, inclusiv pentru cotele de teren aferente apartamentelor obiecte ale contractelor respective.

În consecinţă, faţă de cele arătate, recurenta-pârâtă a arătat că nu poate răspunde pentru faptele intimatului-pârât C. şi nici în solidar cu acesta, în condiţiile în care a încheiat cu el doar contractul de asociere, contract care, între timp, a încetat, nu a încasat nicio sumă de bani de la acesta şi nici nu a avut cunoştinţă de existenţa promisiunii de vânzare-cumpărare din speţa de faţă.

5. Apărările formulate în cauză:

La data de 24 noiembrie 2023, în termen legal, intimaţii-reclamanţi B. şi A. au depus întâmpinare, prin care au solicitat, în principal, respingerea recursului, ca inadmisibil, iar în subsidiar, ca nefondat, cu consecinţa menţinerii deciziei recurate, ca temeinică şi legală.

În susţinerea poziţiei lor procesuale, cu privire la excepţia inadmisibilităţii recursului, au arătat că recurenta, deşi a invocat art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin motivele de recurs a reiterat apărările formulate în întâmpinarea depusă în apel, urmărind, astfel, o rejudecarea a cererii de apel, făcând trimitere la art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

În referire la art. 28 din contractul de asociere în participaţiune, au susţinut că recurenta-reclamantă a dat împuternicire expresă intimatului-pârât C. pentru vânzarea cotelor de teren aferente apartamentelor, terenul fiind proprietatea sa, este răspunzătoare faţă de terţi, conform art. 1953 alin. (2) C. civ.

Au precizat că intimatul-pârât C. a semnat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/03.10.2018 de F., în calitate de administrator al asocierii, asociat investitor şi reprezentant al celuilalt asociat, iar obligaţia recurentei-reclamante era de a preda promitenţilor-cumpărători cota de teren aferentă imobilului apartament, astfel că în mod legal aceasta figurează la promitenţi-vânzători.

Au menţionat că, la încheierea acestei promisiuni de vânzare-cumpărare, le-a fost prezentat doar planul imobilului, autorizaţia de construire şi extrasul de carte funciară.

Redând din considerentele deciziei recurate cu privire la aplicabilitatea în cauză a art. 1953 alin. (2) şi a art. 1309 alin. (2) C. civ., au susţinut că faptul că, deşi recurenta-pârâtă a pus capăt contractului de asociere în participaţiune şi l-a radiat din cartea funciară, această împrejurare nu o exonerează de răspundere.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

II.1. Examinând cu prioritate, în conformitate cu dispoziţiile art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepţia nulităţii recursului, invocată de intimaţii reclamanţi prin întâmpinare, recalificată astfel prin încheierea din data de 27.02.2024, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată şi se impune a fi respinsă, ca atare, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. Prin urmare, casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, acestea fiind enumerate în cuprinsul textului art. 488 alin. (1) C. proc. civ., la punctele 1-8.

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă, între altele, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, iar, în conformitate cu prevederile alin. (3) al aceluiaşi text legal, menţiunea privind motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea acestora este prevăzută sub sancţiunea nulităţii.

Totodată, potrivit art. 489 alin. (2) C. proc. civ., recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 488 C. proc. civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanţa care a pronunţat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Aşadar, pe lângă cerinţa încadrării criticilor formulate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că aceste critici trebuie să vizeze argumentele instanţei care a pronunţat hotărârea atacată, în caz contrar neputând fi exercitat controlul judiciar de către instanţa de recurs.

Totodată, Înalta Curte reţine că sancţiunea nulităţii priveşte calea de atac în ansamblul său, astfel încât aceasta nu va opera în măsura în care cel puţin unul dintre motivele invocate reprezintă o critică de nelegalitate, urmând a nu fi primite şi analizate criticile de netemeinicie, prin care se urmăreşte schimbarea situaţiei de fapt reţinute de instanţa de apel, pe baza probelor administrate, şi nici acelea care nu se raportează la decizia atacată.

Examinând cererea de recurs formulată de pârâtă, din perspectiva respectării exigenţelor prevăzute de art. 486 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată, contrar susţinerilor intimaţilor reclamanţi, că, deşi în cuprinsul acesteia se regăsesc susţineri care au fost formulate şi în faţa instanţelor de fond, ele se raportează în mod explicit la soluţia adoptată de instanţa de apel şi la considerentele deciziei atacate, fiind susceptibile de încadrare în cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., indicat, de altfel, ca temei de drept al recursului, câtă vreme se susţine greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1953 alin. (2) precum şi a dispoziţiilor art. 1305 alin. (2) din C. civ.

În aceste condiţii, nu se poate vorbi de un act de procedură nul, în sensul prevederilor art. 489 alin. (1) C. proc. civ., cererea de recurs fiind, în realitate, aptă să determine legala învestire a instanţei de control judiciar cu analiza acelor motive care se încadrează în rigorile art. 488 C. proc. civ., motive ce urmează a fi analizate ca atare.

În considerarea acestor aspecte, reţinând că în cuprinsul cererii de recurs se regăsesc şi critici ce pot fi subsumate motivelor de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, având în vedere dispoziţiile art. 486 alin. (1) şi pe cele ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., va respinge, ca nefondată, excepţia nulităţii recursului declarat de pârâtă, aceasta fiind incidentă numai în situaţia în care niciuna dintre criticile formulate prin cererea de recurs nu poate fi încadrată în motivele de casare prevăzute de lege, ipoteză care nu se verifică în speţa de faţă.

II.2. Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurenta pârâtă, prin raportare la actele şi lucrările dosarului precum şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte reţine că, în cauză, obiect al acţiunii deduse judecăţii îl constituie solicitarea reclamanţilor A. şi B., formulată în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E., de a se dispune rezoluţiunea promisiunii de vânzare – cumpărare autentificate sub nr. x/03.10.2018 de F. şi restabilirea situaţiei anterioare, în sensul obligării pârâţilor, în solidar, la restituirea avansului în sumă de 15.000 euro, în RON, la cursul BNR din data efectuării plăţii, precum şi la plata penalităţii de 20% din suma de 15.000 euro, respectiv 3.000 euro la cursul BNR din ziua plăţii.

Promisiunea de vânzare - cumpărare a cărei rezoluţiune se solicită a fost încheiată de reclamanţi, în calitate de promitenţi cumpărători, cu pârâtul C., în nume personal şi în calitate de mandatar al pârâtelor D. şi E., toţi în calitate de promitenţi vânzători, aceasta având ca obiect un apartament din imobilul ce urma a fi edificat pe terenul proprietatea pârâtei E., potrivit Contractului de asociere în participaţiune pentru edificarea unor construcţii cu funcţiunea de locuinţe colective cu regim de înălţime P+3+M, pe care pârâtul C. l-a încheiat cu pârâta E., contract autentificat sub nr. x/04.04.2017 de BNP G. din Bucureşti.

Potrivit pct. 2.2 din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, încheierea contractului în formă autentică şi, implicit, transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului, urma să aibă loc cel mai târziu la data de 02.02.2020, iar conform art. 3 din convenţie, preţul imobilului promis, de 48.840 euro, urma să fie plătit astfel: 15.000 euro, la data autentificării promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare, iar diferenţa de 33.840 euro, la data semnării contractului de vânzare.

În cuprinsul art. 5 din contract s-a prevăzut că, în cazul în care promitentul vânzător nu va respecta obligaţia asumată şi nu se va prezenta la termenul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare, va returna promitenţilor cumpărători, în termen de maxim 10 zile calendaristice, suma de 15.000 euro primită cu titlu de avans din preţul vânzării, plus o penalitate de 20% din această sumă.

Dat fiind faptul că, la termenul convenit de părţi, imobilul nu era finalizat, construcţia acestuia nefiind nici măcar începută, reclamanţii, prevalându-se de dispoziţiile art. 5 din convenţie şi invocând culpa exclusivă a pârâţilor pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate, au solicitat rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Pretenţiile astfel formulate au fost întemeiate pe dispoziţiile art. 1553 alin. (2), art. 1554, art. 1672 şi art. 1700 C. civ., precum şi pe dispoziţiile art. 2, art. 4.4. şi art. 5 din contractul autentificat sub nr. x/03.10.2018

Prin sentinţa civilă nr. 324/02.03.2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis cererea reclamaţilor doar în contradictoriu cu pârâţii C. şi D. şi a respins ca neîntemeiate pretenţiile formulate în contradictoriu cu pârâta E., apreciind că, în privinţa acesteia din urmă, la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare, în ciuda menţiunilor din cuprinsul ei, pârâtul C. nu a avut putere de reprezentare.

În concret, Tribunalul a reţinut că pârâta E., în nume propriu şi în calitate de titular al Cabinetului Medical Individual Cabinet E. – Medicină dentară şi Ortodonţie, în calitate de asociat beneficiar, a încheiat cu pârâtul C., căsătorit sub regimul comunităţii legale de bunuri cu pârâta D., în calitate de asociat investitor, Contractul de asociere în vederea edificării unei construcţii, autentificat sub nr. x/04.04.2017 de către H. şi G., având ca obiect asocierea în vederea dezvoltării în comun de către cei doi asociaţi a unui proiect imobiliar, constând în construirea şi amenajarea unui imobil bloc, cu destinaţia de apartamente şi locuri de parcare, ce urma a fi edificat pe terenul format din: lotul x, parcela A6 situat în mun. Bucureşti, str. x, nr. 38/50, tarlaua A130, parcela x, intabulat în cartea funciară nr. x a mun. Bucureşti, sector 6 şi cota indiviză din lotul nr. x, parcela A16 – drum de servitute, în suprafaţă de 127,56 mp din suprafaţa totală de 2008,81 mp, intabulat în cartea funciară nr. x a mun. Bucureşti, sector 6 (art. 1).

În cuprinsul art. 16 alin. (1) din acest contract, părţile au convenit ca, în termen de maxim 15 zile de la data definitivării proiectului de execuţie, dar în mod obligatoriu înainte de depunerea documentaţiei pentru obţinerea autorizaţiei de construire la autoritatea competentă cu emiterea acesteia (Primărie), să încheie un act adiţional la contractul de asociere prin care să stabilească, în mod concret, care vor fi apartamentele şi locurile de parcare ce vor reveni în proprietatea exclusivă a fiecăruia dintre asociaţi, împreună cu o anexă privind finisajele standard şi bugetul alocat pentru fiecare apartament în parte.

S-a stipulat în contract că apartamentele vor fi repartizate echitabil între asociaţi, pe toate nivelurile construcţiei, alin. (2) al aceluiaşi articol prevăzând că, în termen de cel mult 15 zile de la obţinerea documentaţiei cadastrale pentru fiecare apartament/loc de parcare în parte, asociaţii vor încheia convenţia de repartizare a beneficiilor asocierii, prin care fiecare dintre aceştia va prelua în proprietatea exclusivă imobilele (apartamente şi locuri de parcare) stabilite conform actului adiţional la contract, menţionat în articolul anterior.

Totodată, în art. 28 din contractul de asociere s-a prevăzut că, pe parcursul asocierii, fiecare dintre asociaţi are dreptul de a încheia contracte de rezervare/promisiuni de vânzare - cumpărare/contracte de închiriere, având ca obiect apartamentele şi locurile de parcare ce compun imobilul bloc şi care îi vor reveni în proprietate, având libertatea deplină de a stabili preţul şi modalitatea de plată, precum şi să încaseze orice sume de bani, în virtutea acestor contracte, având împuternicire expresă în acest sens din partea celuilalt asociat, inclusiv pentru cotele de teren aferente apartamentelor obiecte ale contractelor respective.

Tribunalul a constatat că, deşi în cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare s-a menţionat că pârâtul C. o reprezintă pe pârâta E., în nume personal şi în calitate de titular al Cabinetului Medical Individual Cabinet E. – Medicină dentară şi Ortodonţie, în temeiul art. 28 din Contractul de asociere în vederea edificării unei construcţii autentificat sub nr. x/04.04.2017 de către H. şi G., în realitate, în temeiul acestei clauze, pârâtul C. nu a fost mandatat să încheie promisiuni de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentele ce urmau a fi edificate, ci, în realitate, fiecare asociat putea încheia în nume propriu antecontracte, fără vreo altă aprobare din partea celuilalt asociat, doar cu privire la apartamentele ce urmau să le revină în proprietatea exclusivă, conform art. 16 din Contractul de asociere, respectiv după încheierea actului adiţional la contractul de asociere prin care trebuia să se stabilească în concret care vor fi apartamentele şi locurile de parcare ce vor reveni în proprietatea exclusivă a fiecăruia dintre asociaţi.

În consecinţă, Tribunalul a apreciat că la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare autentificate sub nr. x/03.10.2018 de F., în ciuda menţiunilor din cuprinsul acesteia, pârâtul C. nu a avut putere de reprezentare în privinţa pârâtei E., motiv pentru care a reţinut că acest contract nu a generat nicio obligaţie în sarcina ei.

Pe de altă parte, Tribunalul a apreciat că răspunderea pârâtei E. nu poate fi antrenată nici în virtutea prevederilor art. 1953 alin. (2) C. civ., care reglementează răspunderea solidară a asociaţilor faţă de terţi, întrucât simpla existenţă a contractului de asociere în participaţiune nu poate conduce la concluzia că asociatul a acţionat în numele asocierii, cu atât mai mult cu cât, în speţă, pârâta E. nici măcar nu a cunoscut faptul că pârâtul C. încheie promisiuni de vânzare – cumpărare pentru bunuri viitoare, în baza contractului de asociere.

Declarând apel împotriva hotărârii instanţei de fond, reclamanţii au solicitat schimbarea în parte a acesteia, în sensul admiterii acţiunii şi în contradictoriu cu pârâta E., apreciind că aceasta trebuie să răspundă în solidar cu ceilalţi doi pârâţi pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

Prin decizia recurată, instanţa de apel a admis calea de atac promovată de reclamanţi şi a schimbat în parte hotărârea Tribunalului Bucureşti în sensul că a admis în tot cererea de chemare în judecată şi i-a obligat pe pârâţii C., D. şi E., în solidar, la plata către reclamanţi, a sumei de 18.000 euro, în echivalent RON, la data efectuării plăţii, precum şi la plata cheltuielilor de judecată, apreciind că, atât timp cât pârâtul C. a încheiat antecontractul în calitate de împuternicit expres al pârâtei E., în temeiul art. 28 din Contractul de asociere, acesta a acţionat în numele asocierii, declinându-şi expres calitatea de asociat, împrejurare faţă de care devin aplicabile dispoziţiile art. 1953 alin. (2) din C. civ., care instituie răspunderea solidară a asociaţilor pentru actele încheiate de oricare dintre ei în cazul în care aceştia acţionează în această calitate faţă de terţi.

Instanţa de apel a reţinut că aceste dispoziţii sunt menite să îi protejeze pe terţi în situaţia în care au reprezentarea că încheie un contract cu o persoană ce are calitatea de asociat al unei asociaţii de persoane, textul legal nedistingând după cum asociatul care acţionează în această calitate faţă de terţi avea sau nu mandat pentru a acţiona în numele asociaţiei, singura condiţie impusă de lege pentru a atrage răspunderea solidară a asociaţilor fiind aceea ca asociatul să încheie contractul cu terţii în calitate de asociat, condiţie întrunită în cauza de faţă.

Ca urmare, instanţa de apel a apreciat că nu era necesar ca promisiunea de vânzare cumpărare să fi fost încheiată şi cu intimata–pârâtă E. pentru a fi opozabilă acesteia, ci a fost suficient că a fost încheiată de un singur asociat care şi-a declinat această calitate în faţa terţilor, fiind irelevant faptul că pârâta nu şi-a asumat nicio obligaţie faţă de reclamanţi, întrucât dispoziţiile legale instituie o răspundere solidară a asociaţilor, cu privire la obligaţiile asumate faţă de terţi.

Curtea de apel a apreciat, pe de altă parte, că nu se poate vorbi nici despre depăşirea mandatului acordat de către proprietara terenului intimatului-pârât C., întrucât, prin comportamentul său, reprezentantul i-a determinat pe reclamanţi să creadă în mod rezonabil că are puterea de a o reprezenta pe pârâta E. şi că acţionează în limita puterilor conferite, fiind menţionată existenţa mandatului pentru semnarea promisiunii de vânzare existent între asociaţi, astfel că devin aplicabile dispoziţiile art. 1.309 alin. (2) C. civ.

Pe calea prezentului recurs, au fost criticate aceste aprecieri din cuprinsul deciziei recurate, pârâta E. susţinând, pe de o parte, că instanţa de apel a interpretat eronat prevederile art. 1953 alin. (2) C. civ., atunci când a considerat că declinarea calităţii de asociat a semnatarului promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x/03.10.2018, de F. este suficientă pentru a atrage răspunderea solidară a celuilalt asociat pentru actele încheiate de acesta, cu atât mai mult cu cât C. nici nu avea mandat pentru încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare pentru bunuri viitoare, conform prevederilor contractului de asociere încheiat cu recurenta, iar, pe de altă parte, că instanţa devolutivă a argumentat în mod greşit aplicabilitatea prevederilor art. 1309 alin. (2) C. civ. la elementele de fapt ale speţei câtă vreme ea, pârâta, nu s-a întâlnit niciodată cu intimaţii-reclamanţi B. şi A. şi nici nu a cunoscut existenţa lor până la momentul formulării cererii de chemare în judecată.

Criticile astfel formulate pun în discuţie nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., referitor la situaţia în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte reţine că verificarea legalităţii hotărârii, din perspectiva modului de interpretare şi aplicare a normelor de drept material, presupune, pentru faza procesuală a recursului, să se stabilească dacă, la situaţia de fapt, aşa cum a fost ea determinată de instanţele fondului, pe baza probelor administrate, a fost corect aplicată legea. Aceasta pentru că, motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ. poate fi invocat doar atunci când prin hotărârea recurată s-a produs o încălcare a legii, respectiv dacă soluţia este în contradicţie cu legea care a fost aplicată raportului juridic dedus judecăţii iar înlăturarea acestei contradicţii se impune în raport cu faptele şi temeiurile de drept incidente, astfel cum acestea au fost pe deplin stabilite în cauză.

Prin urmare, subsumat acestui motiv de nelegalitate, care se referă la cazurile când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, instanţa de control judiciar nu poate analiza decât acele critici care vizează exclusiv modul de interpretare şi aplicare a normelor de drept material aplicabile litigiului, susţinerile care vizează situaţia de fapt şi modul de interpretare a acesteia şi a probelor neputând forma obiect de analiză în recurs întrucât nu constituie motive de nelegalitate a deciziei atacate, ci de netemeinicie a acesteia, care excedează cadrului restrictiv impus de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., în limitele căruia poate fi exercitată şi soluţionată calea extraordinară de atac a recursului.

Din această perspectivă, susţinerile pârâtei din cuprinsul motivelor de recurs referitoare la modul în care au fost analizate şi interpretate elementele de fapt ale raporturilor dintre părţi şi la modul în care acestea au fost valorificate de către instanţa devolutivă nu vor fi analizate câtă vreme nu relevă aspecte de nelegalitate a deciziei atacate ci tind către reevaluarea situaţiei de fapt, astfel că nu impun o verificare a legalei aplicări a normelor de drept material.

Aşadar, în raport de situaţia de fapt reţinută în apel, situaţie ce nu mai poate fi schimbată în recurs, Înalta Curte urmează a verifica doar dacă instanţa a constatat în mod corect că în cauză sunt îndeplinite condiţiile impuse de dispoziţiile art. 1953 alin. (2) din C. civ., necesare antrenării răspunderii solidare a asociaţilor faţă de terţi pentru actele încheiate de oricare dintre ei, şi dacă, în acest context, dispoziţiile art. 1309 alin. (2) C. civ., referitoare la lipsa sau depăşirea puterii de reprezentare, sunt incidente şi au fost corect aplicate.

În acest sens, Înalta Curte reţine că art. 1953 din C. civ. reglementează regimul juridic al raporturilor dintre membrii asocierii în participaţie şi terţii cu care aceştia stabilesc relaţii contractuale, prevederile sale fiind consecinţa regulii înscrise în textul art. 1951 C. civ., potrivit căreia, faţă de terţi, asocierea în sine nu produce niciun efect, întrucât ea nu poate dobândi personalitate juridică şi nu constituie faţă de terţi o persoană distinctă de persoana asociaţilor, ceea ce înseamnă că asocierea nu există ca subiect distinct de drepturi şi obligaţii, ca subiect de drept civil.

Prin urmare, asocierea în participaţie nu poate încheia contracte cu terţii, astfel că nu se poate pune problema unor efecte contractuale faţă de terţi.

În schimb, asociaţii pot intra în raporturi juridice cu terţii, art. 1953 C. civ. stabilind, în acest sens, următoarele: (1) Asociaţii, chiar acţionând pe contul asocierii, contactează şi se angajează în nume propriu faţă de terţi. (2) Cu toate acestea, dacă asociaţii acţionează în această calitate faţă de terţi sunt ţinuţi solidar de actele încheiate de oricare dintre ei. (3) Asociaţii exercită toate drepturile decurgând din contractele încheiate de oricare dintre ei, dar terţul este ţinut exclusiv faţă de asociatul cu care a contractat, cu excepţia cazului în care acesta din urmă a declarat calitatea sa la momentul încheierii actului.

Din dispoziţiile legale citate rezultă că regula ce se aplică raporturilor dintre asociaţi şi terţi este aceea a nereprezentării co-asociatului, aceasta fiind instituită în aliniatul 1 al art. 1953 Cod care precizează, în mod explicit, faptul că asociaţii, chiar acţionând pe contul asocierii, contractează şi se angajează în nume propriu faţă de terţi.

Regula se aplică cu condiţia ca asociatul să nu îşi declare faţă de terţ calitatea de asociat, pentru că, în caz contrar, devine incidentă ipoteza reglementată de alin. (2) al art. 1953 C. civ., care instituie regula solidarităţii pasive a asociaţilor: cu toate acestea, dacă asociaţii acţionează în această calitate faţă de terţi sunt ţinuţi solidar de actele încheiate de oricare dintre ei.

Aşadar, dacă asociatul se regăseşte în situaţia declarării faţă de terţ a calităţii sale de asociat, pentru obligaţiile angajate de acesta exclusiv în interesul asocierii, va fi angajată răspunderea solidară a tuturor asociaţilor.

Cele două alineate ale art. 1953 C. civ. fac, aşadar, distincţia între regulile diferite ce se aplică raporturilor dintre membrii unei asocieri în participaţie, pe de o parte, şi terţii cu care aceştia stabilesc relaţii contractuale, pe de altă parte, după cum asociatul care contractează îşi declină sau nu calitatea de asociat în faţa terţului, răspunderea solidară a asociaţilor putând fi angajată doar în situaţia în care asociatul a adus la cunoştinţa terţului faptul că acţionează în această calitate.

În mod evident, condiţia cumulativă ce trebuie îndeplinită pentru ca ipoteza reglementată de aliniatul 2 al art. 1953 să fie incidentă este aceea ca obligaţia să fie angajată de asociat exclusiv în interesul asocierii, ea rezultând în mod explicit din sintagma acţionând pe contul asocierii, folosită de legiuitor în cuprinsul aliniatului 1 al aceluiaşi articol.

Sintagma trebuie înţeleasă în sensul că asociatul acţionează în interesul asocierii, respectiv că scopul contractării cu terţii este exclusiv în legătură cu operaţiunile asocierii, fiind evident că în situaţia în care asociatul încheie acte ce nu au legătură cu scopul şi obiectul asocierii, acestea nu îi pot obliga sub nicio formă pe ceilalţi asociaţi.

Prevederile alin. (2) nu pot fi disociate de prevederile alin. (1), ci trebuie interpretate coroborat, ceea ce înseamnă că, în oricare dintre cele două ipoteze pe care acestea le reglementează, operaţiunile, actele, contractele, etc. pentru care se angajează asociatul trebuie să fie în interesul asocierii, relevantă, în acest sens, fiind şi modalitatea de redactare a celor două alineate ale art. 1953 C. civ.

Raportat la aceste aspecte, Înalta Curte reţine că, în speţă, pentru a putea fi antrenată răspunderea solidară a pârâtei E. alături de cea a pârâtului C., pentru neîndeplinirea obligaţiilor rezultate din promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu reclamanţii, era necesar să se stabilească, pe de o parte, dacă promisiunea de vânzare-cumpărare a cărei rezoluţiune se solicită a fost încheiată pe contul asocierii, în sensul art. 1953 alin. (1) şi (2) C. civ., respectiv, dacă are legătură cu obiectul asocierii, şi, pe de altă parte, dacă pârâtul C. a acţionat în calitate de asociat, aducându-le la cunoştinţă reclamanţilor această calitate. Fiind vorba despre condiţii cumulative, neîndeplinirea oricăreia dintre ele face ca regula solidarităţii pasive a asociaţilor instituită de alin. (2) al art. 1953 C. civ. să fie inaplicabilă.

Din analiza considerentelor deciziei atacate se constată, însă, că instanţa de apel nu a indicat în concret şi nu a analizat în mod individual condiţiile răspunderii solidare a asociaţilor faţă de terţi, aşa cum rezultă ele din dispoziţiile art. 1953 alin. (2) C. civ., limitându-se la a reţine că singura cerinţă impusă de lege pentru ca răspunderea solidară a asociaţilor să poată fi antrenată este aceea ca asociatul să încheie contractul cu terţii în această calitate, condiţie pe care a apreciat-o ca fiind întrunită în cauză, faţă de împrejurarea că, la momentul perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare, intimatul pârât C. şi-a declinat calitatea de asociat în cadrul asocierii în participaţiune constituită împreună cu pârâta E., în temeiul contractului autentificat sub nr. x/04.04.2017 de către H. şi G., astfel că a decis în sensul obligării acesteia din urmă, în solidar cu ceilalţi pârâţi, la restituirea avansului încasat din preţul imobilului obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare precum şi a penalităţii de 20% din acesta.

Această manieră de soluţionare a cauzei denotă greşita interpretare şi aplicare a normei de drept material mai sus menţionate şi, implicit, nelegalitatea hotărârii pronunţate, din perspectiva cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., instanţa de apel restrângând în mod nepermis sfera de analiză a raporturilor dintre părţi, doar circumscris condiţiei referitoare la declinarea calităţii de asociat, cu ignorarea celei de-a doua cerinţe esenţiale impuse de lege pentru antrenarea răspunderii solidare a asociaţilor faţă de terţi, respectiv aceea a legăturii dintre obligaţiile asumate de asociat prin actul a cărui rezoluţiune se solicită şi obiectul şi scopul asocierii.

Astfel, faţă de specificul cererii deduse judecăţii, ceea ce trebuia analizat, în primul rând, era conţinutul contractului de asociere, circumstanţele concrete ale speţei impunând instanţei de apel stabilirea cu prioritate a obiectului asocierii, în vederea verificării ulterioare a legăturii dintre acesta şi promisiunea de vânzare cumpărare încheiată cu reclamanţii.

În acest sens, Înalta Curte reţine că, aşa cum rezultă cu prisosinţă din prevederile art. 1 al capitolului II al Contractului de asociere în vederea edificării unei construcţii, autentificat sub nr. x/04.04.2017, de către H. şi G., obiectul asocierii pârâţilor E., în calitate de asociat beneficiar, şi C., în calitate de asociat investitor, l-a constituit dezvoltarea în comun de către cei doi asociaţi a unui proiect imobiliar constând în construirea şi amenajarea unui imobil bloc, cu destinaţia de apartamente şi locuri de parcare, părţile stabilind prin contract drepturile şi obligaţiile ce le revin, circumstanţiate la obiectul şi scopul concret al asocierii.

Prin urmare, pentru a se putea pretinde antrenarea unei eventuale răspunderi solidare a celor doi asociaţi pentru obligaţiile contractate de pârâtul C. în raport cu reclamanţii, se impunea în mod necesar ca actul intervenit între aceştia să fi fost încheiat în scopul desfăşurării obiectului asocierii, respectiv, al construirii şi amenajării imobilului bloc la care se referă contractul de asociere mai sus menţionat.

În aceste condiţii, instanţa de apel ar fi trebuit să verifice dacă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin care părţile au convenit să vândă, respectiv, să cumpere, un apartament ce ar fi făcut parte din imobilul ce urma a fi edificat potrivit contractului de asociere încheiat de pârâţi, poate avea valenţele unui astfel de act, respectiv dacă între aceasta şi obiectul contractului de asociere există legătură.

Cu alte cuvinte, raportat la împrejurarea că operaţiunea de vânzare a unităţilor locative componente ale imobilului ce urma a fi construit şi amenajat în temeiul contractului de asociere nu este inclusă în obiectul acestuia, instanţa ar fi trebuit să cerceteze şi să stabilească în ce măsură se poate considera că pârâtul C. a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare pe contul asocierii, în sensul art. 1953 C. civ., respectiv, că scopul contractării cu reclamanţii a fost exclusiv în legătură cu operaţiunile asocierii.

Lămurirea acestor aspecte se impunea cu atât mai mult cu cât, prin contractul de asociere, părţile au stipulat condiţii clare şi neechivoce cu privire la modul de împărţire şi vânzare a apartamentelor, art. 16 şi 28 din contract cuprinzând clauze ce converg către aceeaşi concluzie, anume că operaţiunea de vânzare a apartamentelor nu a fost inclusă în obiectul asocierii, aceasta urmând a se realiza, de fapt, în mod individual, de către fiecare dintre cei doi asociaţi, care puteau încheia în nume propriu acte de dispoziţie şi numai cu privire la apartamentele ce le-ar fi revenit în proprietate exclusivă, fără vreo altă aprobare din partea celuilalt asociat.

Astfel, prin dispoziţiile art. 16 din contract, părţile au convenit ca, în termen de maxim 15 zile de la data definitivării proiectului de execuţie, dar în mod obligatoriu înainte de depunerea documentaţiei pentru obţinerea autorizaţiei de construire la autoritatea competentă cu emiterea acesteia (Primărie), să încheie un act adiţional la contractul de asociere, prin care să stabilească în mod concret care vor fi apartamentele şi locurile de parcare ce le vor reveni în proprietate exclusivă fiecăreia dintre acesta, precum şi o anexă privind finisajele standard şi bugetul alocat pentru fiecare apartament în parte.

Totodată, părţile au convenit ca în termen de cel mult 15 zile de la obţinerea documentaţiei cadastrale pentru fiecare apartament/loc de parcare în parte, să încheie o convenţie de repartizare a beneficiilor asocierii, prin care fiecare dintre acestea va prelua în proprietatea exclusivă imobilele (apartamente şi locuri de parcare) stabilite conform actului adiţional la contract, anterior menţionat.

Pe de altă parte, în cuprinsul art. 28 din contract s-a prevăzut că, pe parcursul asocierii, fiecare dintre asociaţi are dreptul de a încheia contract de rezervare/promisiuni de vânzare - cumpărare/contracte de închiriere, având ca obiect apartamentele şi locurile de parcare ce compun imobilul bloc şi care îi vor reveni în proprietate, având libertatea deplină de a stabili preţul şi modalitatea de plată, precum şi să încaseze orice sume de bani, în virtutea acestor contracte, având împuternicire expresă în acest sens din partea celuilalt asociat, inclusiv pentru cotele de teren aferente apartamentelor obiecte ale contractelor respective.

În raport de aceste clauze ale contractului de asociere şi de aspectele mai sus prezentate, constatând că nu au fost cercetate elemente esenţiale ale cauzei şi că, din această perspectivă, deciziei recurate îi lipseşte fundamentul necesar unei evaluări, în recurs, a modului în care au fost aplicate dispoziţiile art. 1953 alin. (2) C. civ., Înalta Curte apreciază că se impune casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel, în considerarea dispoziţiilor art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., soluţia de admitere a acţiunii reclamanţilor şi în contradictoriu cu pârâta E. fiind pronunţată fără a se fi demonstrat întrunirea cumulativă a condiţiilor răspunderii solidare a asociaţilor faţă de terţi.

Câtă vreme analiza efectuată în apel s-a limitat doar la condiţia referitoare la calitatea de asociat a pârâtului C., se impune ca, în rejudecare, instanţa să verifice şi să stabilească şi dacă obligaţiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare au fost angajate de acesta exclusiv în interesul asocierii, argumentul reţinut de instanţa de apel pentru a justifica admiterea pretenţiilor reclamanţilor, în sensul că, la momentul perfectării promisiunii, pârâtul şi-a declinat calitatea de asociat investitor în cadrul asocierii în participaţie constituite în vederea edificării imobilului în litigiu, nefiind suficient, doar prin el însuşi, pentru a atrage incidenţa dispoziţiilor art. 1953 alin. (2) din C. civ.

De altfel, Înalta Curte constată că nici îndeplinirea acestei condiţii nu a fost pe deplin demonstrată, raportarea instanţei de apel la prevederile art. 28 din contractul de asociere, pentru a justifica faptul că pârâtul C. a acţionat faţă de terţi în calitate de asociat, fiind insuficientă în condiţiile în care instanţa nu a analizat în concret conţinutul clauzei respective şi nu a prezentat argumentele pentru care a apreciat că, în temeiul ei, pârâtului i-ar fi fost acordat un astfel de mandat.

În esenţă, în cuprinsul deciziei recurate se reţine că, atât timp cât în cuprinsul Promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare (art. 2, art. 2.1) este prevăzut faptul că pârâtul C. încheie antecontractul în calitate de împuternicit expres al numitei E., în temeiul art. 28 din Contractul de asociere, această împrejurare este suficientă pentru a constata că promisiunea îi este opozabilă şi acesteia din urmă, fiind încheiată de celălalt asociat care şi-a declinat această calitate faţă de terţi.

Or, lecturând textul art. 28 din contractul de asociere, instanţa de apel ar fi trebuit să observe că acesta nu cuprinde nicio dispoziţie din care să rezulte că pârâtul C. ar fi primit mandat pentru încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare a apartamentelor ce urmau a fi edificate, ci, dimpotrivă, acesta stipulează in terminis dreptul exclusiv al fiecăruia dintre asociaţi de a încheia contracte de rezervare/promisiuni de vânzare - cumpărare/contracte de închiriere şi doar cu privire la apartamentele şi locurile de parcare ce le vor reveni efectiv în proprietate, aceştia având libertatea deplină de a stabili preţul şi modalitatea de plată, precum şi de a încasa orice sume de bani, în virtutea acestor contracte, având împuternicire expresă în acest sens din partea celuilalt asociat, inclusiv pentru cotele de teren aferente apartamentelor obiecte ale contractelor respective.

Din coroborarea dispoziţiilor art. 28 cu cele ale art. 16 al contractului de asociere, instanţa ar fi trebuit să constate că apartamentele şi locurile de parcare nu puteau face obiectul unor promisiuni de vânzare-cumpărare decât după împărţirea acestora între asociaţi, respectiv, după întocmirea actului adiţional prin care urma să se stabilească în mod concret care vor fi apartamentele şi locurile de parcare ce vor reveni în proprietatea exclusivă a fiecăruia dintre aceştia, actele de dispoziţie urmând a fi întocmite în mod exclusiv de către fiecare dintre asociaţi.

Or, câtă vreme instanţa nu a verificat îndeplinirea acestor condiţii, concluzia acesteia în sensul că pârâtul C. ar fi fost îndreptăţit ca, în nume propriu şi, deopotrivă, în reprezentarea celuilalt asociat, respectiv, a pârâtei E., să încheie cu reclamanţii promisiunea de vânzare cumpărare ce face obiectul prezentului litigiu apare ca fiind lipsită de temei şi nu poate justifica soluţia adoptată în cauză.

Este adevărat că modalitatea în care pârâtul a acţionat, cu nesocotirea clauzelor contractului de asociere şi, implicit, a obligaţiilor asumate prin acesta faţă de celălalt asociat interesează, în principal, raporturile juridice dintre părţile acestui contract, iar nu raporturile cu terţii, respectiv cu reclamanţii din prezenta cauză.

Cu toate acestea, ea nu poate fi ignorată câtă vreme pretenţiile deduse judecăţii se află în legătură directă cu conduita pârâtului manifestată chiar în calitate de asociat investitor în cadrul asocierii în participaţiune constituite împreună cu pârâta E., reclamanţii solicitând antrenarea răspunderii solidare a acesteia din urmă tocmai prin raportare la contractul de asociere. Este evident, în aceste împrejurări, că rezolvarea acestei chestiuni litigioase nu poate avea loc fără o decelare a obligaţiilor ce le reveneau părţilor în raport de actul semnat şi asumat de fiecare dintre acestea, fără o analiză şi o stabilire în concret a modului în care acestea au fost îndeplinite şi, implicit, a modului în care eventuala încălcare de către pârâtul C. a obligaţiilor asumate, atât în cadrul asocierii, cât şi în virtutea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate cu reclamanţii, se răsfrânge asupra pârâtei E., putând conduce la antrenarea răspunderii solidare a acesteia.

Cum instanţa devolutivă nu a fost preocupată să verifice aceste aspecte, Înalta Curte constată că, şi din această perspectivă, decizia recurată este lipsită de fundament legal, argumentele redate în cuprinsul său nefiind de natură a susţine soluţia pronunţată, câtă vreme nu explică mecanismul prin care a fost angajată răspunderea pârâtei E., în solidar cu cea a pârâtului C., în condiţiile în care textul art. 28 din contractul de asociere, invocat în acest sens, nu cuprinde nicio clauză din care să rezulte împuternicirea acordată asociatului investitor de a încheia promisiuni de vânzare-cumpărare în alte condiţii decât cele prevăzute de art. 16 din acelaşi contract.

În aceste circumstanţe, reţinând că demersul instanţei de apel de a cerceta şi stabili răspunderea concretă a pârâtei E. este unul deficitar, din perspectiva ambelor condiţii ce rezultă din conţinutul art. 1953 alin. (1) şi (2) C. civ., necesare antrenării răspunderii solidare a asociaţilor faţă de terţi, Înalta Curte apreciază că se impune casarea deciziei atacate, în considerarea motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 C. proc. civ., cu consecinţa trimiterii cauzei aceleiaşi instanţe de apel, spre rejudecarea cererii ce vizează antrenarea răspunderii solidare a pârâtei E., insuficienta cercetare a fondului determinând greşita aplicare a normelor de drept material din cuprinsul textului mai sus menţionat.

Cât priveşte critica prin care recurenta pârâtă invocă aplicarea greşită de către instanţa de apel a prevederilor art. 1309 alin. (2) C. civ., referitoare la depăşirea limitelor mandatului, Înalta Curte apreciază că nu se impune a fi analizată, date fiind efectele pe care le produce soluţia ce urmează a fi pronunţată în considerarea aplicării greşite a dispoziţiilor art. 1953 alin. (2) C. civ., rămânând în sarcina instanţei de apel ca, în rejudecarea cauzei, cu ocazia analizei şi a stabilirii în concret a raporturilor juridice dintre părţi, potrivit celor mai sus arătate, să aibă în vedere toate apărările pârâtei, inclusiv cea în cadrul căreia a susţinut că nu s-a întâlnit niciodată cu intimaţii-reclamanţi B. şi A. şi nici nu a cunoscut existenţa acestora până la momentul formulării cererii de chemare în judecată, împrejurare în raport de care nici nu s-ar mai putea pune problema incidenţei dispoziţiilor art. 1309 alin. (2) C. civ., potrivit cărora: Dacă însă, prin comportamentul său, reprezentatul l-a determinat pe terţul contractant să creadă în mod rezonabil că reprezentantul are puterea de a-1 reprezenta si că acţionează în limita puterilor conferite, reprezentatul nu se poate prevala fată de terţul contractant de lipsa puterii de a reprezenta.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului, invocată de intimaţii-reclamanţi.

Admite recursul declarat de pârâta E. împotriva deciziei civile nr. 884A din 14 iunie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 12 martie 2024.