Judicial dissolution of a pre-contractual promise of sale: culpability of failure to deliver possession and ineffectiveness of unilateral termination notice

Şedinţa publică din data de 27 februarie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

I.2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov, în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 237/S din 27 septembrie 2022, Tribunalul Braşov, Seţia I civilă, a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., şi, în consecinţă, a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub numărul x/3.12.2018, de către Biroul Notarial Individul "C.";a obligat pe pârâtă să restituie reclamanţilor suma de 23.383 de RON; a obligat pe pârâtă să achite reclamanţilor suma de 7.020,75 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial.

I.3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, în apel:

Prin decizia civilă nr. 1851A din 07 decembrie 2022, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de către apelanta B. S.R.L., împotriva sentinţei civile nr. 237/S/27.09.2022 a Tribunalului Braşov, secţia I civilă; a obligat apelanta la plata către intimaţii A. şi D. a sumei de 2.500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat.

II. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 1851A din 07 decembrie 2022, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a declarat recurs pârâta B. S.R.L.

Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, la data de 21 iunie 2023, sub nr. x/2021, fiind repartizată computerizat aleatoriu, spre soluţionare, completului filtru nr. 2, care, prin rezoluţia din 23 iunie 2023, a dispus efectuarea procedurilor de comunicare, astfel cum acestea sunt reglementate de dispoziţiile art. 490 alin. (2) C. proc. civ., stabilind în cadrul verificărilor privind îndeplinirea cerinţelor de formă prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. a), c)-e) C. proc. civ. că cererea de recurs cuprinde menţiunile privind denumirea şi sediul, indicarea hotărârii care se atacă, semnătura reprezentantului convenţional - avocat E. (împuternicire avocaţială la dosarul de recurs); recurenta-pârâtă a procedat la încadrarea criticilor formulate în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.. recurenta-pârâtă datorează taxa judiciară de timbre în cuantum de 4.249,42 RON, potrivit dispoziţiilor art. 24 din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru.

II.1. Motivele de recurs:

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate, în principal, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel, iar în subsidiar, în rejudecare, respingerea cererii de chemare în judecată, cu obligarea intimaţilor la suportarea cheltuielilor de judecată.

În dezvoltarea motivelor de recurs, ulterior expunerii istoricului litigiului, a arătat că, prin decizia recurată, instanţa de apel s-a rezumat la a confirma raţionamentul juridic al instanţei de fond, însă nu prin prisma motivelor de apel formulate şi nu pe baza unei analize proprii specifice caracterului devolutiv al apelului, care să releve motivele pe care se întemeiază - motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., precum şi cu aplicarea greşită a normele de drept material în materia interpretării clauzelor contractuale şi rezoluţiunii - motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, cu privire la incidenţa dispoziţilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a precizat că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază în condiţiile în care instanţa de apel nu a analizat critica privind necercetarea fondului cu privire la declaraţia de rezoluţiune emisă de recurentă şi nu a motivat soluţia dată cu privire la această critică, ci a concluzionat, după analiza culpei acesteia, că, în mod corect, instanţa de fond nu a ţinut seama de declaraţia de rezoluţiune emisă de apelantă, valorificând solicitarea intimaţilor-reclamanţi, deşi critica cu acest obiect necesita o analiză distinctă şi nu împreună cu celelalte motive de apel.

Aşadar, în analiza primei critici formulate, instanţa de apel avea obligaţia de a explica soluţia adoptată cu privire la acest motiv de apel cu arătarea argumentelor prin raportare la susţinerile părţilor, la soluţia instanţei de fond şi la dispoziţiile legale incidente, potrivit exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Obligativitatea motivării hotărârii constituie o condiţie a procesului echitabil prevăzută de art. 21 din Constituţie şi, respectiv, art. 6 alin. (1) din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Tot astfel, motivarea hotărârii judecătoreşti, respectiv a soluţiei pronunţate, trebuie realizată într-o manieră clară şi coerentă, fiind indispensabilă pentru exercitarea controlului judiciar de către instanţa ierarhic superioară şi constituie o garanţie împotriva arbitrariului pentru părţile în proces, întrucât le furnizează dovada, pe de o parte, că solicitările şi mijloacele lor de apărare au fost serios examinate de instanţă, dar şi că soluţiile adoptate de către instanţele judecătoreşti se întemeiază pe un raţionament logico-juridic menit să confere certitudinea că instanţa a pronunţat o soluţie justă, în raport de împrejurările de fapt ale cauzei şi de temeiurile de drept aplicabile.

Ca atare, instanţa de apel era obligată să motiveze soluţia dată fiecărui motiv de apel formulat de apelantă, motivarea hotărârii nefiind o problemă de volum pentru a justifica referirea la prima critică formulată printr-o concluzie sumară la analiza altor critici, ci o problemă de esenţă, de conţinut, fără de care soluţia pronunţată nu permite efectuarea controlului judiciar în calea de atac exercitată împotriva acesteia.

Relativ la incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a invocat aplicarea greşită a normelor de drept material în materia interpretării clauzelor contractuale (art. 1266-1268 C. civ.).

Sub acest aspect, a menţionat că instanţa a pornit în analiza apelului declarat de la dispoziţiile contractuale privind scadenţa obligaţiei de predare, respectiv de plată a preţului aferent vânzării, apreciind că în funcţie de acestea se putea statua care dintre cele două părţi a executat cu întârziere obligaţiile ce le incumbau.

Expunând considerentele deciziei atacate sub aspectul interpretării clauzelor contractului cu privire la scadenţa obligaţiei de predare a imobilului, recurenta-pârâtă a evidenţiat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1268 C. civ.

Deşi instanţa a observat preponderenţa clauzelor care prevăd că predarea imobilului se va realiza la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, a concluzionat, în mod neîntemeiat, că părţile au stabilit predarea posesiei imobilului la data de 15.02.2019, transformând astfel o excepţie prevăzută de părţi pentru predarea posesiei anterior vânzării într-o regulă absolută, prin interpretarea total eronată a clauzelor contractuale şi implicit prin aplicarea greşită a normelor materiale în această materie.

Faptul că voinţa părţilor a fost ca predarea posesiei să fie realizată, în principal, odată cu data perfectării vânzării în formă autentică şi, în secundar, cu titlu de excepţie, anterior perfectării vânzării, conform clauzelor contractuale (paragraful 4, pag. 3 şi 7 din promisiune) a căror interpretare nu putea fi pusă în discuţie, câtă vreme interpretarea este necesară doar în situaţia în care există discrepanţă între voinţa reală şi voinţa declarată a părţilor, când clauzele sunt echivoce, confuze sau contradictorii ori când contractul este incomplet.

Cu toate acestea, urmărind raţionamentul instanţei de fond şi al instanţei de apel cu privire la interpretarea dată contractului, interpretând prevederile contractuale după regulile prevăzute de C. civ., acestea nu puteau primi un alt înţeles decât cel prevăzut de art. 1266 (1), art. 1267 şi art. 1268 (1) C. civ., adică interpretarea contractului se face după voinţa concordantă a părţilor, ţinăndu-se seama de scopul şi natura contractului, dând înţelesul care rezultă din ansamblul contractului, în sensul în care care acestea pot produce efecte, ţinând cont că, în cauză, este vorba de o promisiune de vânzare-cumpărare a unui imobil şi nu de un contract de locaţiune, astfel că obligaţia de predare corespunde potrivit naturii contractului, momentului la care are loc transmiterea proprietăţii asupra bunului, respectiv momentului perfectării vânzării.

Faptul că a fost prevăzută contractual posibilitatea de a se preda imobilul mai înainte de termenul de perfectare nu denotă o obligaţie absolută în acest sens, deoarece voinţa părţilor a fost exprimată, în principal, în mai multe clauze, în sensul că predarea să se realizeze la data perfectării vânzării şi numai cu titlu de excepţie anterior acestui moment.

Or, interpretarea dată de instanţa de apel este realizată prin aplicarea eronată a normelor de drept material mai sus enunţate şi nu este nici în înţelesul contractului şi nici în echitatea obligaţiilor contractuale, ca recurenta, în calitate de dezvoltator imobiliar, să fie obligată la predarea unui imobil la cheie, de îndată ce primea un avans minim de 5.000 euro şi mai înainte ca promitenţii cumpărători să îşi fi îndeplinit cel puţin obligaţia de plată a primei rate din preţ.

Tot o interpretare a eronată a prevederilor contractuale, rezultă şi din concluzia instanţei de apel că voinţa părţilor, aşa cum s-a prevăzut la fila x din contract, cu ocazia prevederii preţului, a fost aceea ca predarea posesiei apartamentului să se facă la data de 15.02.2019, dată la care urma a fi achitată de către promitenţii cumpărători tranşa a doua de 5.000 euro din preţ şi la care urma a se realiza şi recepţia finisajelor, iar predarea finală, corespunzătoare unei predări în drept, aceasta însemnând predarea apartamentului cu toate utilităţile, finisajele şi altele asemenea, aşa cum s-a contractat, urma a se face la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Conform conţinutului promisiunii (pagina 6), clauza contractuală referitoare la finisaje nu obligă la predarea apartamentului la acea dată, iar din interpretarea instanţei de apel, se întrevede că aceasta a apreciat că ar putea să existe în acelaşi contract două momente ale predării imobilului, respectiv data de 15.02.2019, moment la care promitenţii cumpărători să fi achitat tranşa a doua de 5.000 euro din preţ şi la care se realiza recepţia finisajelor şi predarea finală, corespunzătoare unei predări în drept, aceasta însemnând predarea apartamentului cu toate utilităţile, finisajele şi altele asemenea.

Această interpretare contravine atât regulilor de interpretare prevăzute de dispoziţiile art. 1266 şi urm. C. civ., dar şi regulilor aplicabile în domeniul construcţiilor, deoarece potrivit art. 5 din Regulamentul privind recepţia construcţiilor din 18.05.2017, parte integrantă din Hotărârea nr. 343/2017 pentru darea în folosinţă a construcţiei, construcţia poate fi dată în folosinţă doar în cazul admiterii de către investitor a recepţiei la terminarea lucrărilor, în condiţiile legii şi ale regulamentului, preluării construcţiei de către proprietar şi obţinerii de către acesta a autorizaţiilor necesare utilizării construcţiei, potrivit legii.

În concluzie, cu privire la problema interpretării clauzelor, a considarat că era atributul instanţei de fond să dea o interpretare corectă şi conformă voinţei părţilor prin observarea chiar a construcţiei contractului, a naturii şi scopului acestuia, observând că data de care se prevalează reclamanţii ca fiind data predării este în realitate data până la care trebuia îndeplinită obligaţia de plată a preţului şi este indicată ca atare în partea din contract care prevede preţul, fără a se regăsi în clauzele referitoare la obligaţiile părţilor.

Prin prisma aceluiaşi motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat aplicarea greşită a normelor de drept material cu privire la interpretarea clauzelor contractului aferentă obligaţiei de plată a preţului.

În această privinţă, a susţinut că instanţa de apel a îmbrăţişat argumentele primei instanţe şi a concluzionat că neintrând în posesia imobilului la data de 15.02.2019, obligaţia promitenţilor cumpărători de plată a transelor din preţ nu a devenit scadentă, scadentă fiind numai obligaţia recurentei de predare a posesiei imobilului.

Or, aplicând regulile de interpretare prevăzute de dispoziţiile art. 1266 şi urm. C. civ., dată fiind natura contractului - promisiune de vânzare-cumpărare, scopul contractului - în cazul promitentului cumpărător de a dobândi proprietatea asupra bunului şi în cazul promitentului vânzător, de a obţine preţul - nu rezultă că voinţa părţilor a fost de a condiţiona achitarea celei mai mari părţi din preţ de momentul predării imobilului.

În conturarea momentului plăţii celei de-a doua tranşe din preţ, respectiv a sumei de 5.000 euro la data de 15.02.2019, se indică intrarea în posesia apartamentului, fără a fi prevăzut un termen de care depinde îndeplinirea obligaţiei de plată a acestei rate.

În plus, obligaţiile ulterioare de plată, nu depind în niciun fel de acest moment (data predării), întrucât se desprinde din convenţia părţilor că prima rată din preţ se va achita până la data de 15.02.2019, fără a fi indicat vreun alt element în dreptul acestei date, şi nici ulterior pentru restul de preţ, acesta urmând să se achite fără echivoc până cel târziu la data care corespunde cu data scadentă pentru îndeplinirea obligaţiei de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, interpretarea dată clauzelor referitoare la preţ nu respectă prevederile art. 1266 şi urm. C. civ., nefiind dată potrivit naturii contractului (promisiune bilaterală de a vinde respectiv de a cumpăra) şi nici potrivit scopului contractului (acela de a obţine preţul vânzării, cu atât mai puţin nu a fost interpretată în sensul în care ar putea produce efecte.

Nu poate fi reţinută interdependenţa dintre obligaţia recurentei de a preda posesia de fapt la data de 15.02.2019 şi obligaţia promitentilor cumpărători de a achita o tranşă din preţ, şi pentru faptul că obligaţia de predare a posesiei a fost prevăzută distinct în contract, fără trimitere la termenul din data de 15.02.2019.

Mai mult, obligaţia acestora de plată a ratelor lunare de 600 euro, există fără dubiu şi nu era condiţionată de data de 15.02.2019, fiind prevăzut expres în contract că acestea se achită până la data de 15 ale lunii în curs.

A interpreta în sensul validat de instanţa de apel, adică în sensul că obligaţia de plată a ratelor din preţ nu devine scadentă mai înainte de predare, înseamnă a da obligaţiei de plată a preţului şi implicit promisiunii de vânzare cumpărare, cumpărare care, prin esenţa sa, are caracter limitat în timp, o durată nedeterminată în timp, fără a ţine seama de variantele de preţ şi de scadenţă prevăzute în promisiune şi nici de termenul de perfectare prevăzut în acestea.

Prin urmare, o asemenea interpretare ar crea un dezechilibru în raporturile dintre părţi câtă vreme, deşi recurenta a acordat posibilitatea contractuală cumpărătorului de a achita preţul în tranşe, de la data încheierii promisiunii până în prezent (03.12.2018), aceştia nu au achitat decât un avans de 5.000 euro, pretinzând în schimb predarea posesiei imobilului.

Recurenta-pârâtă a pretins că instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material în materia culpei şi, împlicit, a rezoluţiunii.

Or, raportat la considerentele hotărârii recurate, analiza culpei nu trebuia să excludă din controlul judiciar al instanţei de apel declaraţia de rezoluţiune emisă de recurentă în urma activării pactului comisoriu şi efectele acesteia, nefiind suficient ca instanţa să concluzioneze că în mod corect instanţa de fond nu a ţinut seama de aceasta, câtă vreme în fond nu s-a realizat o analiză asupra declaraţiei de rezoluţiune.

Recurenta a fost prima dintre părţile promisiunii, care prevalându-se de pactul comisoriu existent în cuprinsul promisiunii, a notificat rezilierea antecontractului prin notificarea nr. x/2021 17.03.2021, transmisă prin intermediul executorului Judecătoresc F., notificare care a fost ulterioară notificării prin care a invitat promitenţii cumpărători în data de 28.01.2021 să îşi îndeplinească obligaţiile scadente de plată şi în vederea preluării imobilului ce a format obiectul promisiunii, notificare căreia promitenţii cumpărători nu i-au dat curs.

Abia după notificarea de reziliere transmisă de recurentă în data de 17.03.2021, promitenţii cumpărători au înţeles să notifice la rândul lor rezoluţiunea promisiunii de vânzare, prin notificarea transmisă la data de 19.05.2021; promitenţii cumpărători nu s-au prezentat şi nu au transmis niciun răspuns notificării adresate, dovadă fiind încheierea de certificare de fapte nr. 4/2021 emisă de C..

Prima instanţă, deşi a reţinut succesiunea notificările transmise între părţi, nu a procedat la analiza eficacităţii declaraţiei de reziliere transmisă de recurentă anterior, la compararea declaraţiilor de rezoluţiune şi a calităţii de creditor a părţilor, constatând că în cauză, reclamanţii au optat pentru rezoluţiunea judiciară.

Astfel, instanţa trebuia să verifice dacă desfiinţarea contractului a fost cerută de către creditorul obligaţiei neexecutate şi dacă erau sau nu îndeplinite condiţiile de activare a pactului comisoriu de către recurentă.

În acest sens, instanţa de apel trebuia să observe că, potrivit art. 1550 C. civ., rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită. în condiţiile legii şi clauzelor contractuale.

Cum, în cauză, a existat o notificare de reziliere emisă de către recurentă, conform posibilităţii prevăzute în contract, aceasta îşi producea efectele, nemaiputându-se dispune rezoluţiunea contractului solicitată de reclamantă prin cererea de chemare în judecată fără analiza eficacităţii declaraţiei de rezoluţiune transmisă anterior introducerii cererii de chemare în judecată de către reclamanţi.

Aceasta întrucât contractul a încetat, conform art. 1554 C. civ., iar instanţa nu a fost învestită cu o cerere prin care să se solicite nulitatea/ineficacitatea rezoluţiunii unilaterale declarate de recurenta pentru a dispune rezoluţiunea judiciară.

Prin urmare, în mod eronat, instanţa de apel a trecut direct la analiza culpei recurentei fără a analiza efectele activării pactului comisoriu prin declaraţia de rezoluţiune emisă de aceasta, aplicând în mod greşit normele de drept material cu privire la prezumţia de culpă şi în materie de rezoluţiune.

A arătat că instanţa de apel a interpretat şi aplicat în mod eronat dispoziţiile art. 1548 C. civ., câtă vreme obligaţia de predare nu era scadentă, întrucât nu se impunea fi îndeplinită la data de 15.02.2019, nu era de esenţa contractului (promisiunii de vânzare cumpărare) şi nu exista interdependenţă între aceasta şi obligaţia de plată a preţului, în schimb, obligaţia de plată a ratelor din preţ la scadenţă era certă şi nu era în interdependenţă cu obligaţia de predare.

În condiţiile în care termenul de perfectare al contractului de vânzare-cumpărare nu se împlinise la momentul introducerii acţiunii, nici obligaţia de predare care era aferentă transmiterii proprietăţii nu putea fi considerată ca fiind scadentă.

Chiar şi interpretând contractul în sensul unei obligaţii de predare anterioare perfectării vânzării, rezultă că obligaţia recurentei de a preda posesia mai înainte de data perfectării vânzării nu era o obligaţie de rezultat, ci de mijloace, prin urmare culpa nu poate fi prezumată din simplul fapt al neexecutării.

Recurenta a răsturnat prezumţia de culpă, arătând că, deşi, nu avea obligaţia de predare a apartamentului anterior momentului perfectării contractului de vânzare-cumpărare, la termenul din data de 15.02.2019, a depus toate diligenţele în vederea finalizării lucrărilor imobilului promis şi a notificat promitenţilor cumpărători intenţia de predare a posesiei şi obligaţia de plată a ratelor scadente, anterior emiterii notificării de către aceştia, instanţa de apel interpretând greşit situaţia judecăţii şi aplicând greşit prezumţia de culpă, luând în considerare ca şi manifestare a promitenţilor cumpărători de punere în întârziere a recurentei cu privire la obligaţia de predare, o corespondenţă telefonică scrisă, care nu are valoarea unei notificări sau a unei declaraţii de rezoluţiune.

În plus, culpa recurentei nu ar putea fi reţinută nici în situaţia unei posibile întârzieri a obligaţiei de predare deoarece întârzierea finalizării lucrărilor nu s-a datorat acţiunilor/inacţiunilor acesteia, ci a întârzierii lucrărilor de racordare la reţeaua de enrgie electrică din culpa furnizorului de energie, aspecte dovedite cu înscrisurile ataşate recursului.

În ceea ce priveşte rezoluţiunea, pornind greşit în analiza apelului şi concluzionând înainte de o cercetare detaliată a condiţiilor contractuale şi a detaliilor speţei, instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor legale în materie de rezoluţiune şi atunci când a analizat critica privind caracterul obligaţiei de predare, despre care recuernta a afirmat că nu era de esenţa promisiunii de vânzare cumpărare pentru a justifica rezoluţiunea contractului mai înainte de împlinirea termenului de perfectare.

Astfel, prezintă relevanţă în analiza acestui aspect obiectul promisiunii de vânzare respectiv promisiunea de a vinde respectiv de a cumpăra unui imobil apartament în suprafaţă de 54,45 mp, la preţul cuprins între 51.505 euro şi 69.005 euro, în funcţie de varianta de plată aleasă de promitenţii vânzători, la o dată de perfectare ce urma a fi stabilită de asemenea în funcţie de posibilitatea promitenţilor cumpărători de achitare a preţului, dar nu mai târziu de data de 15.02.2026.

Obligaţiile rezultate din promisiunea de vânzare-cumpărare erau ca promitentul cumpărător să achite preţul conform scadenţarului agreat până la data perfectării promisiunii iar obligaţia recurentei era de a transmite proprietatea asupra imobilului la data perfectării vânzării.

Aşadar, nu era de esenţa promisiunii de vânzare-cumpărare predarea folosinţei imobilului mai înainte de data perfectării vânzării şi, mai cu seamă, mai înainte de îndeplinirea proproţională şi la timp a obligaţiilor de plată de către promitenţii cumpărători.

În aceste condiţii, în mod eronat, instanţele au concluzionat că reclamanţii au perfectat contractul cu scopul de a aduce în patrimoniul lor dreptul de proprietate cu toate atributele acestuia şi că obligaţia de predare era esenţială în acest context, mai înainte de data transmiterii proprietăţii.

Or, transmiterea dreptului de proprietate cu toate atributele acestuia urma să se realizeze la momentul perfectării vânzării, aşa cum expres s-a prevăzut în promisiune, obligaţia de predare fiind accesorie obligaţiei de transmitere a proprietăţii şi nu esenţială în lipsa acesteia, deoarece intenţia părţilor nu a fost de a perfecta un contract de locaţiune, ci a un contract de vânzare-cumpărare.

Prin natura ei promisiunea de vânzare-cumpărare nu conduce implicit la încheierea contractului dorit de părţi, întrucât prin acest contract preparatoriu se prefigurează doar contractul viitor, părţile fiind de acord asupra elementelor esenţiale ale vânzării (bunul şi preţul). Pentru încheierea contractului este necesar un nou consimţământ, în forma prevăzută de lege pentru contractul promis şi care va crea însuşi acest contract.

Prin urmare, a se reţine interpretarea că predarea posesiei imobilului era de esenţa promisiunii de vânzare cumpărare şi că aceasta constituia o obligaţie contractuală a cărei neexecutare era suficient de gravă pentru a-1 pune pe creditorul acesteia în imposibilitate de a realiza scopul pentru care a contractat, este deosebit de excesivă şi vatămă grav drepturilc recurentei în calitate de promitent vânzător.

Aşadar, chiar şi în cazul în care s-ar fi reţinut că suntem în prezenţa unei obligaţii neexecutate, trebuia observat faptul că aceasta era de mică însemnătate în raport de obiectul contractului şi de stadiul îndeplinirii obligaţiilor de către părţi, fiind relevant faptul că atâta timp cât promitenţii cumpărători nu îşi îndepliniseră obligaţiile scadente de plată, momentul perfectării vânzării şi implicit a transmiterii dreptului de proprietate şi al posesiei urma să aibă loc la un moment îndepărtat celui la care solicita predarea imobilului.

În consecinţă, cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1270 şi ale art. 1551 C. civ. (creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate), precum şi a celorlalte dispoziţii în materie de rezoluţiune, instanţa de apel a apreciat că executarea este de mare însemnătate, justificând rezoluţiunea contractului.

Cu privire la incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a aratăt că motivarea instanţei de apel în sensul că în contract nu este specificat un termen limită la care urma să aibă loc, încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este străină cauzei, câtă vreme în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare au fost prevăzute explicit variante de preţ, de scadenţă a obligaţiilor de plată şi implicit un termen limită de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, în funcţie de varianta corespunzătoare plăţilor.

II.2. Apărările formulate în cauză:

La data de 23 februarie 2024, prin poştă electronică, intimaţii-reclamanţi A. şi G. au depus note scrise, prin care au solicitat respingerea recursului şi menţinerea hotărârii atacate ca fiind legală şi temeinică, fără cheltuieli de judecată.

În susţinerea poziţiei lor procesuale, au arătat că motivul invocat este unul general ce nu are legătură cu starea de fapt şi hotărârea atacată, ci reprezintă o reiterare a aspectelor invocate prin întâmpinare şi apel, care au fist, deja, puse în discuţie atâta la fond, cât şi în apel.

II.3. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi:

Reţinând incidenţa dispoziţiilor art. 24 C. proc. civ., potrivit cărora:"Dispoziţiile legii noi de procedură civilă se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare", se constată că recursul nu a parcurs procedura de filtru, prevăzută de art. 493 C. proc. civ., având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la data de 18 noiembrie 2021, ulterior datei de 21 decembrie 2018, când a intrat în vigoare Legea nr. 310/2018 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ., precum şi pentru modificarea şi completarea altor acte normative, prin care a fost abrogat art. 493 din C. proc. civ.

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererilor de recurs şi de efectuare a comunicării actelor de procedură între părţile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 4711 şi art. 201 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., cu aplicare şi a dispoziţiilor O.U.G. nr. 80/2013.

În temeiul art. 490 alin. (2), coroborat cu art. 4711 alin. (5) C. proc. civ., prin rezoluţia din data de 11 decembrie 2023, s-a fixat termen de judecată pentru soluţionarea recursului declarat în cauză la data de 27 februarie 2024, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II.4. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

În prealabil examinării motivelor de casare, Înalta Curte constată că recursul este o cale extraordinară de atac, care poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar nu pentru motive de netemeinicie. Nu orice nemulţumire poate face obiectul recursului, nefiind îndeosebi posibilă criticarea situaţiei de fapt reţinute de ultima instanţă de fond, respectiv cea de apel, prin raportare la probatoriul administrat.

O astfel de critică este una specifică apelului, care priveşte deopotrivă stabilirea situaţiei de fapt prin raportare la probele administrate (temeinicia) şi aplicarea legii situaţiei de fapt astfel stabilite (legalitatea), după cum rezultă din art. 476 şi art. 479 C. proc. civ. În etapa recursului, situaţia de fapt stabilită în mod suveran de instanţele de fond nu mai poate fi cenzurată, ci constituie temeiul verificării criticilor de nelegalitate substanţială formulate de recurent. Altfel spus, instanţa de recurs verifică dacă dispoziţiile legale incidente au fost interpretate adecvat şi aplicate corect situaţiei de fapt stabilite, dar nu este în măsură să cenzureze însăşi situaţia de fapt, în măsura în care aceasta a fost constatată cu respectarea regulilor procedurale relevante.

Evocând situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, acestea au reţinut că la data de 3.12.2018, între pârâta S.C. B. S.R.L., în calitate de promitent-vânzător, şi reclamanţii A. şi D., în calitate ce promitenţi-cumpărători, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub numărul x, de către notarul public H..

Prin acest act juridic, pârâta, în calitatea mai sus indicată, s-a obligat ca "după edificarea celui de al doilea bloc în regim P+2E+M, intabularea şi apartamentarea acestuia", să vândă reclamanţilor, în calitatea arătată anterior, apartamentul nr. x, aflat la etajul 2, care va avea o suprafaţă utilă de aproximativ 54,45 mp, la care se va adăuga suprafaţa dependinţelor, precum şi cota aferentă din părţile de uz comun.

În ceea ce priveşte preţul, acesta a fost stabilit în 6 variante, în funcţie de intervalul de timp în care promitenţii-cumpărători îl vor achita, respectiv în termen de 84 de luni, de la data predării apartamentului, în termen de 72 de luni, de la aceeaşi dată, în termen de 60 de luni, de la data predării apartamentului, în termen de 48 de luni, de la această dată, în termen de 36 de luni, calculat de la data la care le va fi predat imobilului, în termen de 24 de luni, de la aceeaşi dată, sau în termen de 12 luni, calculat de la data predării apartamentului.

În toate aceste variante, părţile contractante au convenit ca promitenţii-cumpărători să achite, în decurs de 24 de ore de la perfectarea acestui act juridic suma de 5.000 de Euro, o altă sumă de 5.000 de Euro, la data de 15.02.2019, care a fost stabilită şi drept dată a "intrării în posesia apartamentului", urmând ca restul sumei de bani datorate cu titlu de preţ să fie plătită în raport cu una dintre cele 6 variante menţionate în antecontract, pe care părţile o vor alege.

La data de 25.01.2021, pârâta a expediat reclamanţilor o notificare, prin care le cererea acestora ca, în data de 28.01.2021, să se prezinte la notarul public, pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pe care l-au convenit prin promisiunea bilaterală perfectată în sensul celor mai sus redate, precizând că această operaţiune juridică, precum şi operaţiunea juridică a predării bunului imobil cu privire la care părţile au contractat vor fi încheiate numai în condiţiile în care reclamanţii vor prezentat dovada achitării tuturor ratelor din preţ, scadente până la data menţionată.

La data de 17.03.2021, pârâta trimite o nouă notificare reclamanţilor, pentru a le înştiinţa că a rezoluţionat în mod unilateral promisiune de vânzare-cumpărare, ca urmare a refuzului nejustificat al acestora de a executa obligaţia de plată a preţului.

La rândul lor, reclamanţii, prin avocat, au trimis pârâtei, în data de 19 mai 2022, o notificare, prin care arată că au procedat la rezoluţiunea unilaterală a antecontractului, pentru că această parte nu a îndeplinit obligaţia de la le preda folosinţa imobilului ce formează obiectul material al acestuia la data convenită, aceea de 15.02.2019, solicitându-i să le restituie suma de 5.000 de Euro pe care au achitat-o în temeiul acestui act juridic, pentru ca, apoi, ca urmare a refuzului pârâtei de a da curs acestei solicitări, să învestească instanţa de judecată cu prezenta acţiune civilă.

La rândul său, fiind învestită cu criticile pârâtei referitoare la interpretarea clauzelor contractului, Curtea de Apel Braşov a reţinut că, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui rezoluţiune s-a solicitat, preţul imobilului apartament a fost stabilit în mai multe variante enumerate la lit. A)-G), în fiecare dintre aceste variante stabilindu-se că suma de 5000 Euro se va achita în termen de o zi lucrătoare de la data semnării actului, o altă sumă de 5000 Euro se va achita până la data de 15.02.2019, la intrarea în posesia apartamentului, restul tranşelor stabilindu-se în raport cu varianta agreată de părţi privind plata preţului.

Din analiza acestor clauze contractuale, instanţa de apel a reţinut că scadenţa plăţii sumei de 5000 Euro, care reprezenta cea de-a doua tranşă a preţului agreat de părţi, a fost indisolubil legată de data de 15.02.2019, ca dată la care urma să aibă loc intrarea în posesia imobilului apartament.

Deşi conform aceluiaşi antecontract, fila x, paragraful 4, s-a stabilit că "Bunul imobil va fi transmis în proprietatea şi posesia cumpărătorului la data încheierii contractului de vânzare cumpărare", Curtea de apel a considerat că, în raport cu regulile de interpretare a contractului, respectiv art. 1266 C. civ., în raport cu voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor, părţile au convenit disocierea celor două obligaţii în ceea ce priveşte scadenţa lor, înţelegând, astfel, ca anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, care urma fi realizată în funcţie de varianta de plată a preţului aleasă, să se procedeze la predarea posesiei sale în fapt, dată la care urma a se plăti tranşa a doua din preţ în valoare de 5.000 Euro.

În acelaşi sens, se impune a fi interpretată şi clauza cuprinsă la fila x din acelaşi contract, potrivit căreia "Transmisiunea folosinţei cu toate atributele sale, respectiv punerea apartamentului la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei se face la data autentificării contractului de vânzare, sau, la alegerea cumpărătorului, la o dată anterioară stabilită de comun acord, înainte de data procesului-verbal de recepţie a întregului bloc."

Se apreciază că această clauză a fost convenită de părţi în virtutea clauzelor inserate în acelaşi contract, prin care s-au prevăzut detalii legate de finisaje, instalarea contoarelor de gaz, furnizarea utilităţilor şi altele asemenea, apelanta în calitate de promitent vânzător luându-şi o marjă de protecţie privind predarea posesiei imobilului ce urma a fi construit, astfel cum aceasta a fost contractat, în starea sa finală, abia la data încheierii contractului de vânzare cumpărare. Altfel spus, deşi conform obligaţiei asumate cu ocazia plăţii preţului, astfel cum a fost analizată, părţile au convenit în mod clar şi indubitabil predarea posesiei imobilului la data de 15.02.2019, dată la care urma a fi achitată cea de-a doua tranşă de 5000 Euro din preţul convenit, totuşi, pentru că exista posibilitatea ca nu toate obligaţiile asumate de apelantă să fie îndeplinite, s-a prevăzut această clauză, având menirea de a asigura predarea finală, specifică termenilor contractuali conveniţi, la data încheierii contractului. Că această concluzie este una corectă, rezultă şi din analiza clauzei inserate la fila x din contract, paragraful 11, în care s-a specificat data până la care urmau a fi alese finisajele de către promitentul cumpărător-15.01.2019, respectiv data recepţiei lor-15.02.2019.

Cu toate acestea, prin clauza de la fila x paragraful 12, s-a prevăzut că "Încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu va fi condiţionată de încheierea procesului-verbal de recepţie a apartamentului sau a finisajelor".

Aşadar, deşi clauzele contractuale analizate par a fi în contradicţie unele cu altele, de vreme ce, pe de o parte, se prevede că, la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, urma a avea loc transmisiunea folosinţei imobilului cu toate atributele sale, inclusiv punerea apartamentului la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei, ulterior, s-a prevăzut că încheierea sa nu va fi condiţionată de încheierea procesului-verbal de recepţie a apartamentului sau a finisajelor, ceea ce ar însemna că predarea sa nu s-ar realiza "cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei".

Coroborând toate aceste clauze contractuale, conform art. 1267 C. civ., Curtea de apel a reţinut că voinţa părţilor, aşa cum s-a prevăzut la fila x din contract, cu ocazia prevederii preţului, conform celor analizate, a fost aceea ca predarea posesiei apartamentului să se facă la data de 15.02.2019, dată la care urma a fi achitată de către promitenţii cumpărători tranşa a doua de 5.000 Euro din preţ şi la care urma a se realiza şi recepţia finisajelor, iar predarea finală, corespunzătoare unei predări în drept, aceasta însemnând predarea apartamentului cu toate utilităţile, finisajele şi altele asemenea, aşa cum s-a contractat, urma a se face la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

De altfel, Curtea de apel a avut în vedere faptul că, deşi apelanta a contestat obligaţia sa de predare a imobilului la data de 15.02.2019, conform clauzelor analizate, nu a oferit niciun argument pertinent pentru care o astfel de clauză a fost contractată. Or, conform art. 1268 alin. (3) C. civ., clauzele se interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în acela în care nu ar putea produce niciunul.

În raport cu această analiză, un alt aspect care se impune a fi subliniat este acela că plata sumei de 5.000 Euro, ca reprezentând cea de-a doua tranşă a preţului, urma a se face la data de 15.02.2019 ca dată la care urma să aibă loc intrarea în posesia apartamentului.

Or, neintrând în posesia de fapt a acestuia, Curtea de apel a considerat că obligaţia de plată a celei de-a doua tranşe, precum şi a tranşelor următoare, ce s-ar fi achitat de către promitenţii cumpărători, la datele stabilite, în considerarea faptului că s-ar fi aflat deja în posesia imobilului, nu a devenit scadentă, scadentă fiind numai obligaţia de predare a posesiei imobilului, care nu a fost îndeplinită.

Printr-o primă categorie de critici, care urmează a fi examinate cu prioritate, recurenta-pârâtă afirmă că instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile art. 1266 – 1268 C. civ., ca şi specificul unei promisiuni bilaterale de vânzare, statuând că predarea folosinţei apartamentului trebuia să aibă loc la data de 15.02.2019, odată cu plata celei de-a doua rate în contul preţului, în cuantum de 5.000 euro. Pârâta afirmă în esenţă că o astfel de interpretare creează un dezechilibru contractual în detrimentul său, ca dezvoltator al proiectului imobiliar, şi că se află în discordanţă cu alte clauze contractuale.

Totodată, recurenta afirmă în subsidiar că obligaţia de predare a imobilului la 15.02.2019, dacă ar fi reţinută, poate fi calificată cel mult drept una de mijloace, având un caracter neesenţial în economia contractului.

Aceste critici nu pot fi primite, întrucât tind la o reapreciere a situaţiei de fapt care excede motivelor legale de casare.

Prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pe care se întemeiază recursul declarat, trebuie să nu fie invocate doar formal, ci presupun indicarea regulilor de drept pe care instanţa le-a nesocotit ori aplicat greşit în cauză; dezvoltarea unei interpretări a respectivei reguli de drept; indicarea concretă a manierei în care instanţa a încălcat ori aplicat greşit respectivele reguli de drept. Contrar susţinerilor recurentei, o pretinsă eroare în stabilirea faptelor excede cazului de casare evocat, recursul neprivind pretinsa netemeinicie a hotărârii recurate.

Ceea ce critică recurenta este însă interpretarea eronată a unei clauze contractuale neclare, în contextul mai multor clauze contractuale care, după a reliefat şi instanţa de apel, prezintă un caracter contradictoriu unele în raport cu celelalte.

Înalta Curte constată că fostul caz de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865 nu a mai fost preluat în noua reglementare, ceea ce relevă intenţia legiuitorului de a nu mai permite invocarea în recurs a greşitei interpretări a unui contract. Textul evocat prevedea posibilitatea modificării unei hotărâri recurate, dacă aceasta, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia.

Aşadar, chiar şi în contextul acestui motiv de recurs, în prezent abrogat, nu era posibilă cenzurarea interpretării date de instanţa de fond unor clauze contractuale insuficient de clare, ori echivoce, o atare interpretare a voinţei reale a părţilor fiind sustrasă, în principiu, controlului de legalitate pe calea recursului.

Cu atât mai mult (a fortiori), în contextul normativ configurat de noul C. proc. civ., în care un asemenea motiv de recurs nu a mai fost reţinut, controlul de legalitate referitor la maniera în care instanţele devolutive au interpretat clauzele unui contract este limitat la ipoteza în care au fost interpretate şi aplicate greşit regulile de interpretare stabilite de lege sau normele legale referitoare la calificarea legală a contractelor ori la dispoziţii legale supletive de la care părţile nu au derogat şi care se aplică în completarea a ceea ce s-a stipulat în mod expres.

Se constată că, într-adevăr, recurenta-pârâtă invocă greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1266-1268 C. civ., însă nu dezvoltă o veritabilă critică de nelegalitate, învederând doar că interpretarea clauzei contractuale litigioase încalcă sensul desprins din alte clauze ale contractului.

Or, Curtea de Apel a dat o bază legală suficientă deciziei sale, atunci când a statuat că interpretarea sistematică a ansamblului contractului, potrivit art. 1267 C. civ., converge către sensul reţinut, precum şi că în raport de dispoziţiile art. 1.268 alin. (3) C. civ., nu este posibilă interpretarea clauzei contractuale litigioase într-un sens în care să nu producă niciun efect, deşi s-a stipulat predarea folosinţei imobilului către promitenţii-cumpărători la data de 15.02.2019.

De altfel, chiar prin motivele de recurs se admite implicit, dar neîndoielnic că stipulaţiile cuprinse în convenţia părţilor au caracter neclar, de vreme ce se invocă împrejurarea că preponderenţa clauzelor ar fi impus reţinerea interpretării contrare. Or, cum s-a arătat deja, lămurirea unor clauze neclare ori contradictorii constituie o chestiune indisolubil legată de stabilirea situaţiei de fapt, în privinţa căreia instanţele devolutive sunt suverane, rezultatul – în speţă, temeinic argumentat – al unei astfel de interpretări fiind sustras cenzurii instanţei de recurs.

Nu sunt întemeiate nici argumentele întemeiate pe Regulamentul privind recepţia construcţiilor, întrucât acest Regulament priveşte raporturile de drept administrativ referitoare la terminarea şi recepţia construcţiilor şi nu are nicio incidenţă asupra convenţiilor de drept privat referitoare la folosinţa şi proprietatea asupra respectivelor construcţii; în măsura în care promitenţii au stipulat predarea anticipată a folosinţei, înainte de recepţie, promitenţii-cumpărători şi-au asumat riscul inerent preluării folosinţei asupra unei construcţii nefinalizate şi nerecepţionate, însă această chestiune nu poate constitui un argument favorabil recurentei în litigiul de faţă, căci nu poate schimba ceea ce instanţele devolutive au statuat în mod suveran cu privire la obligaţia de predare la data de 15.02.2019, ce incumba recurentei.

În ceea ce priveşte criticile întemeiate pe natura ori scopul contractului, se observă că, astfel cum a fost în concret încheiată promisiunea bilaterală de vânzare, părţile au prefigurat executarea anticipată a unor clauze specifice vânzării, respectiv plata unei părţi din preţ şi predarea bunului; teza interpretativă propusă de recurentă, potrivit căreia vânzarea urma să fie încheiată abia după plata tuturor ratelor din preţ, predarea fiind subsecventă acestui moment, pe lângă faptul că a fost înlăturată de instanţele devolutive, demonstrează faptul că o seamă de clauze din cuprinsul contractului încheiat reprezintă o executare anticipată a prestaţiilor specifice unei operaţiuni de vânzare. În acest context, nu se poate afirma cu temei că interpretarea clauzei referitoare la obligaţia de predare a apartamentului la data de 15.02.2019 ar contraveni naturii şi scopului contractului, prevederile art. 1.266 C. civ. fiind pe deplin respectate.

Argumentul potrivit căruia s-ar crea un dezechilibru în detrimentul recurentei este nefondat şi în considerarea faptului că recurenta are calitatea de profesionist, în vreme ce intimaţii sunt consumatori, persoane fizice care preconizau achiziţionarea imobilului în scopuri exterioare activităţii lor lucrative ori profesionale, recurenta fiind aşadar partea mai puternică din punct de vedere economic şi informaţional, context în care este rezonabil a se presupune că structura şi prevederile concrete ale contractului au fost propuse de recurentă însăşi, iar nu de către intimaţi.

Or, în acest context, art. 1.269 alin. (2) C. civ. prevede că stipulaţiile înscrise în contractele de adeziune se interpretează împotriva celui care le-a propus, ceea ce constituie un argument suplimentar în favoarea soluţiei recurate; orice ambiguitate în cuprinsul contractului încheiat este imputabilă pârâtei, ca profesionist, neputând fi dezlegată în favoarea acesteia.

În raport de cele ce preced, nu poate fi primită nici aserţiunea potrivit căreia obligaţia nerespectată de recurenta-pârâtă ar fi o obligaţie neesenţială, respectiv o obligaţie de mijloace.

În ceea ce priveşte calificarea obligaţiei de predare a folosinţei apartamentului la 15.02.2019 ca fiind o obligaţie de mijloace, iar nu de rezultat, Curtea constată că această susţinere este formulată omisso medio, direct în recurs, fără să fi făcut obiectul prealabil al apelului, o atare critică nefiind astfel îngăduită de art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Pe de altă parte, susţinerea părţii este vădit nefondată, căci nimic din conţinutul clauzei contractuale, astfel cum a fost interpretată suveran de instanţele devolutive, nu relevă că recurenta şi-ar fi asumat doar obligaţia de a depune diligenţe pentru a preda imobilul la data de 15.02.2019; după conţinutul său, obligaţia este prin urmare una de rezultat, iar nu de mijloace, având în vedere şi obligaţia corelativă, de asemenea de rezultat, de a se plăti o parte din preţ la data predării (art. 1481 C. civ.).

În contextul în care convenţia părţilor stipulează executarea anticipată a unor obligaţii specifice vânzării, precum plata preţului, fără temei afirmă recurenta că această obligaţie ar fi una de mică însemnătate, preluarea folosinţei apartamentului fiind, pentru intimaţii promitenţi-cumpărători, un criteriu esenţial din perspectiva beneficiilor obţinute prin încheierea promisiunii de vânzare.

În acest context, trebuie reliefat că, potrivit contractului, intimaţilor le reveneau obligaţii referitoare la plata preţului, a impozitelor aferente imobilului şi a cheltuielilor aferente utilităţilor, aceste obligaţii fiind specifice unui veritabil posesor al imobilului, iar nu unui simplu creditor al promisiunii unei vânzări viitoare. Or, ar fi inechitabilă interpretarea potrivit cărora intimaţilor le reveneau aceste obligaţii specifice unui veritabil proprietar, fără a beneficia însă (măcar) de folosinţa apartamentului, în vreme ce promitenta-cumpărătoare ar fi avut dreptul de a amâna o perioadă îndelungată predarea folosinţei bunului, o atare interpretare fiind de natură a crea un dezechilibru contrar cerinţelor bunei-credinţe. Or, potrivit art. 1170 C. civ., părţile trebuie să acţioneze cu bună-credinţă atât la negocierea şi încheierea contractului, cât şi pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita această obligaţie.

Sunt prin urmare nefondate şi criticile potrivit cărora nu erau îndeplinite condiţiile rezoluţiunii din culpa recurentei. În condiţiile în care recurenta nu şi-a îndeplinit în mod imputabil o obligaţie importantă în economia contractului (chiar dacă nu una esenţială potrivit naturii acestui contract, de promisiune de vânzare), condiţiile rezoluţiunii prevăzute de art. 1549 C. civ. fiind îndeplinite.

În mod legal a reţinut prin urmare Curtea de apel că recurenta se află în culpă, aceasta decurgând, conform art. 1548 C. civ., din simplul fapt al neexecutării obligaţiei de rezultat, la scadenţă, şi atât timp cât nu a făcut dovada unei cauze exoneratoare, sarcina probei în acest incumbându-i. În aceste coordonate, recurenta nu se poate exonera de răspundere nici invocând fapte externe, precum acţiunile furnizorilor de utilităţi ori altele asemenea, câtă vreme nu s-a invocat şi cu atât mai puţin demonstrat că aceste circumstanţe exterioare ar fi fost de aşa natură încât să reprezinte adevărate cauze exoneratoare de răspundere, întrunind condiţiile cazului fortuit (art. 1351 C. civ.).

Printr-o ultimă categorie de critici, recurenta invocă deopotrivă nemotivarea deciziei recurate şi greşita aplicare a normelor de drept material, având în vedere că nu a fost luată în considerare propria sa declaraţie a rezoluţiunii unilaterale, iar instanţa de apel nu a răspuns criticilor sale referitoare la depăşirea principiului disponibilităţii de către prima instanţă, care a statuat că această declaraţie unilaterală de rezoluţiune este ineficace, fără a fi însă învestită cu o cerere în anularea respectivei declaraţii.

Aceste critici, care pot fi subsumate motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct 6 şi 8 C. proc. civ., sunt nefondate.

În ceea ce priveşte obligaţia de motivare a hotărârii pronunţate, statornicită în prezent în cuprinsul art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., atât doctrina, cât şi jurisprudenţa sunt constante în a aprecia că motivarea unei hotă­râri judecătoreşti trebuie să fie clară şi completă. În acest sens, instanţa are obligaţia de a demonstra, în scris, de ce s-a oprit la soluţia dată, de ce a admis susţinerile unei părţi şi le-a respins pe ale celeilalte, de ce a dat o anumită valoare probatorie unei probe administrate, de ce a aplicat o anumită normă de drept sau i-a dat o anumită inter­­pretare, iar aceasta constituie o obligaţie esenţială, a cărei încălcare duce la desfiin­ţarea hotărârii.

În acelaşi timp, în concepţia Curţii Europene a Drepturilor Omului, între garanţiile dreptului la un proces echitabil se înscrie şi obligaţia tribunalelor de a-şi motiva deciziile lor. În jurisprudenţa dezvoltată în jurul prevederilor art. 6 din Convenţie, Curtea Europeană a formulat cerinţe privitoare la desfăşurarea unui proces pentru ca el să fie echitabil, inclusiv din perspectiva obligaţiei instanţelor de a-şi motiva hotărâ­rile pronunţate. Astfel, s-a apreciat că «textul implică obligaţia tribunalului de a pro­ceda la un examen atent al tuturor capetelor de cerere formulate de reclamanţi, al argu­­mentelor şi cererilor de probă ale părţilor, având a aprecia pertinenţa acestora pentru decizia pe care el o va adopta» (cauzele Kraska c. Suisse; Van de Hurk c. Olandei).

În cauza Albina c. României, Curtea reaminteşte că «dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenţie, include printre altele dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenţia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete şi efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, seria x, nr. 37, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observaţii sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Altfel spus, art. 6 implică mai ales în sarcina instanţei obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi al elementelor de probă ale părţilor, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa [Hotărârea Perez împotriva Franţei (GC), Cererea nr. 47.287/99, paragraful 80, CEDH 2004-1, şi Hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, din 19 aprilie 1994, seria x, nr. 288, p. 19, paragraful 59]».

În mod similar, în Hotărârea pronunţată în data de 15.02.2007 în cauza Boldea c. României, Curtea a statuat că absenţa sau insuficienta motivare a hotărârilor judecă­toreşti are semnificaţia juridică a încălcării dreptului la un recurs efectiv şi, prin urmare, la un proces echitabil şi violează art. 6 şi 10 din Convenţia Europeană a Drep­tu­rilor Omului, fiind o abatere sancţionată cu condamnarea Statului la despăgubiri. Fără ca această interpretare să conducă la ideea că instanţa ar fi obligată să răspundă separat fiecărui argument invocat de parte, se reţine în jurisprudenţa Curţii că «dacă un justiţiabil invocă în scris un argument suficient de clar şi de precis, pe deasupra susţinut de probe şi de natură să aibă o incidenţă asupra soluţiei ce urmează să fie pronunţată în respectivul litigiu, este necesar ca instanţa să analizeze acest argument şi să formuleze un răspuns explicit şi specific».

În acelaşi timp însă, în mai multe decizii Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în sensul că obligaţia pe care o impune art. 6 paragraful 1 instanţelor naţionale de a-şi motiva deciziile nu presupune existenţa unui răspuns detaliat la fiecare argument. Măsura în care se aplică această obligaţie de motivare poate varia în funcţie de natura deciziei şi trebuie determinată în funcţie de circumstanţele cauzei. Chiar şi omisiunea de a răspunde unui argument nu ridică probleme pe tărâmul Convenţiei, cât timp respectivul argument nu era hotărâtor în soluţionarea cauzei (cauza Ruiz Torija c. Spaniei, cauza Jahnke şi Lenoble c. Franţei).

La rândul său, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie apreciază că motivarea unei hotă­râri nu este o problemă de volum, ci una de esenţă, de conţinut, aceasta trebuind să fie clară, concisă şi concretă, în concordanţă cu probele şi actele de la dosar. În principiu, şi gruparea argumentelor este legalmente admisibilă, atât timp cât instanţa răspunde acestora, chiar printr-un considerent comun.

Or, aceste exigenţe sunt îndeplinite în cauză, întrucât Curtea de Apel a răspuns în mod argumentat criticilor formulate de către apelanta-pârâtă, motivarea deciziei recurate fiind de natură a corespunde exigenţelor prescrise de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., respectiv de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Prin apelul declarat, pârâta a susţinut că nu se putea dispune rezoluţiunea contractului la cererea intimaţilor-reclamanţi fără a se analiza, în prealabil, eficacitatea declaraţiei unilaterale de rezoluţiune emise de către pârâtă.

Instanţa de apel a răspuns acestei critici, arătând că, în condiţiile în care apelanta nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţia principală care îi incumba, la data scadenţei, iar obligaţia corelativă a intimaţilor era indisolubil legată de aceasta, care îi constituie cauza juridică, în mod corect, instanţa de fond nu a ţinut seama de declaraţia de rezoluţiune emisă de apelantă, valorificând solicitarea intimaţilor reclamanţi.

Recurenta critică faptul că instanţa de apel nu s-a pronunţat expres asupra împrejurării că prima instanţă de fond nu a făcut menţiune despre această declaraţie unilaterală de rezoluţiune şi nu i-a analizat eficacitatea. Înalta Curte constată însă că, apelul fiind devolutiv, instanţa de apel era în drept să complinească eventualele lacune ale motivării sentinţei apelate, printr-un raţionament propriu, ceea ce a şi făcut, în concordanţă cu dispoziţiile art. 476 şi ale art. 479 C. proc. civ.

De vreme ce sentinţa primei instanţe era motivată, iar această instanţă s-a pronunţat asupra fondului, în cauză nu erau incidente prevederile art. 480 alin. (3) C. proc. civ. referitoare la necercetarea fondului cauzei, iar decizia instanţei de apel a complinit raţionamentul privitor la ineficacitatea declaraţiei de rezoluţiune emise de recurentă.

Fără succes invocă aşadar recurenta prevederile art. 488 alin. (6) C. proc. civ., acestea fiind incidente doar în cazul unei nemotivări totale ori în ipoteza, asimilată ca gravitate, în care hotărârea recurată nu cuprinde nicio motivare asupra unei chestiuni relevante în economia cauzei; or, această premisă nu se regăseşte, întrucât instanţa de apel a analizat în substanţă critica formulată şi i-a dat un răspuns adecvat şi în conformitate cu legea.

În măsura în care recurenta invocă prin recursul declarat că instanţele devolutive au depăşit limitele învestirii lor, învestirea neavând ca obiect anularea declaraţiei unilaterale de rezoluţiune emise de recurentă, Curtea constată că această critică este de asemenea nefondată.

În condiţiile art. 1550 alin. (1) şi art. 1.552 C. civ., rezoluţiunea poate opera prin declaraţia unilaterală a creditorului obligaţiei neexecutate, în condiţiile în care neexecutarea este una importantă şi este imputabilă debitorului.

Declaraţia unilaterală de rezoluţiune nu desfiinţează însă contractul decât dacă condiţiile de fond ale rezoluţiunii sunt îndeplinite, iar nu automat, formal, independent de chestiunea de a şti dacă respectiva manifestare de voinţă este sau nu fondată pe cauză reală de rezoluţiune. Or, dacă părţile contractului sinalagmatic nu se înţeleg cu privire la cauzele rezoluţiunii, acestea se pot adresa instanţei pentru limpezirea raporturilor juridice litigioase printr-o hotărâre obligatorie, ceea ce intimaţii-reclamanţi au şi făcut. De vreme ce aceştia au cerut rezoluţiunea din culpa recurentei-pârâte şi au argumentat că aceasta este în culpă, iar nu ei înşişi, reclamanţii au argumentat în mod neîndoielnic şi că, în ceea ce-i priveşte, declaraţia unilaterală de rezoluţiune a părţii adverse este nejustificată şi, ca atare, ineficace.

Doar într-o perspectivă excesiv de formalistă se poate susţine că eficacitatea declaraţiei unilaterale de rezoluţiune nu ar putea fi analizată decât în condiţiile formulării unui capăt de cerere distinct privind anularea declaraţiei de rezoluţiune. Dimpotrivă, examinarea eficacităţii amintitei declaraţii unilaterale se poate face şi pe cale incidentală, într-o acţiune în rezoluţiune judiciară formulată de partea adversă – precum în cauza de faţă – ori în cadrul unei acţiuni în executarea contractului ori, în condiţiile legii, în cadrul unei acţiuni în constatarea existenţei ori inexistenţei unui drept.

Ca urmare, instanţele devolutive nu au încălcat dispoziţiile legale aplicabile rezoluţiunii şi nici regulile specifice ale procesului civil (îndeosebi principiul disponibilităţii), atunci când au statuat că declaraţia unilaterală de rezoluţiune formulată de recurenta-pârâtă nu şi-a produs efectele şi au dispus rezoluţiunea judiciară a contractului, pe temeiul culpei recurentei.

Se constată prin urmare că nu sunt fondate motivele de recurs invocate, întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., iar recursul urmează a fi respins, ca nefondat, potrivit art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 437/Ap din 15 martie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 februarie 2024.