Real estate sale enforcement: Nullity of cassation appeal for failure to articulate specific legal violations

Şedinţa publică din data de 27 februarie 2024

După deliberare, asupra cauzei de faţă, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Alexandria, la data de 13 noiembrie 2020, sub nr. x/2020, reclamantul A. i-a chemat în judecată pe pârâţii B. şi C., pentru pronunţarea unei hotărâri care să se ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară nr. x a municipiului Alexandria, str. x, iar în subsidiar obligarea, în solidar, a pârâţilor la plata sumei de 105.000 RON, reprezentând clauza penală de neîndeplinire a obligaţiei asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată la data de 28 martie 2018.

În drept, reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1669 şi următoarele din C. civ., art. 1530 şi următoarele din acelaşi act normativ.

Pârâţii B. şi C. au depus întâmpinare, la data de 29 decembrie 2020, prin care au solicitat să se respingă acţiunea, în principal ca prescrisă şi în secundar, ca nefondată. În subsidiar, au solicitat admiterea, în parte, a acţiunii în sensul de a se respinge cererea de constatare a vânzării-cumpărării imobilului teren şi construcţii din Alexandria, str. x, jud. Teleorman şi admiterea, în parte, a cererii de obligare a lor la plata unor sume de bani.

Prin sentinţa civilă nr. 963 din 26 aprilie 2021 pronunţată de Judecătoria Alexandria a fost admisă excepţia necompetenţei sale materiale, soluţionarea cererii de chemare în judecată fiind declinată în favoarea Tribunalului Teleorman.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Teleorman la data de 26 mai 2021, sub nr. x/2020.

2. Hotărârea Tribunalului Teleorman

Prin sentinţa civilă nr. 114 din 4 aprilie 2022, Tribunalul Teleorman a respins prescripţia dreptului material la acţiune, invocată de pârâţi, ca nefondată, a admis acţiunea formulată de către reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., a constatat că între părţi a intervenit la data de 28 martie 2018, vânzarea-cumpărarea cu privire la imobilul din Alexandria, str. x, compus din terenul în suprafaţă de 1301 mp (1270 mp conform cărţii funciare), locuinţa C1 în suprafaţă de 110 mp, anexa C2 în suprafaţă de 25 mp şi anexa C3 în suprafaţă de 2 mp, la preţul de 390.000 RON, din care 35.000 RON au fost achitaţi la data încheierii promisiunii, iar diferenţa a fost consemnată conform recipisei eliberată de D. la data de 10 noiembrie 2020, hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Pârâţii au fost obligaţi la plata, către reclamant, a sumei de 13.505 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea Curţii de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 369A din 10 martie 2023, Curtea de Apel Bucureşti – secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a decăzut apelanţii B. şi C. din dreptul de a formula motive noi de apel, prin notele de şedinţă depuse la dosar în data de 07 martie 2023, şi a respins apelurile acestora împotriva sentinţei civile nr. 114 din 4 aprilie 2022 pronunţate de Tribunalul Teleorman, secţia Civilă, în dosarul nr. x/2020, în contradictoriu cu intimatul - reclamant A., ca nefondate. A obligat apelanţii să plătească intimatului cheltuieli de judecată în cuantum de 4.500 RON.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 369A din 10 martie 2023 a Curţii de Apel Bucureşti – secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, pârâţii B. şi C. au formulat recurs, invocând incidenţa motivelor de casare prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 din C. proc. civ.

În cuprinsul cererii de recurs, recurenţii prezintă, detaliat, situaţia de fapt, arătând, în esenţă, că au încheiat la data de 28 martie 2018 o promisiune de vânzare-cumpărare cu intimatul – reclamant A. pentru un imobil situat în Alexandria.

Contractul trebuia perfectat în termen de 20 de zile de la data înscrierii dreptului de proprietate asupra imobilului în cartea funciară. Intimatul i-a notificat că o persoană autorizată se va prezenta pentru măsurători şi intabulare, aspect cu care aceştia nu au fost de acord. Ulterior, i-a notificat, prin executor judecătoresc, să se prezinte la un birou notarial, la data de 2 noiembrie 2020 pentru a ridica diferenţa de preţ şi, întrucât nu s-au prezentat, suma de 355.000 RON a fost consemnată pe numele lor, prin încheierea din data de 10 noiembrie 2020 a executorului judecătoresc E..

Arată că promitentul-cumpărător a învestit instanţa de judecată cu prezenta acţiune, pe care o apreciază ca fiind introdusă cu rea-credinţă.

Tribunalul Teleorman a constatat că, la data de 16 martie 2020, prin încheierea nr. 27856 a OCPI Teleorman, s-a admis cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul promisiunii, acesta dobândind numărul cadastral x. Prin urmare, reclamantul avea la dispoziţie 6 luni pentru sesizarea instanţei, termen pe care l-a depăşit.

Promitenţii – vânzători au fost notificaţi, prin executor judecătoresc, să se prezinte, la data de 9 noiembrie 2020, la Biroul Notarului Public F. în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Iar faţă de această situaţie, au învederat Tribunalului Teleorman că a intervenit prescripţia dreptului material la acţiune, apărare respinsă de către instanţa de fond.

Au arătat că au recunoscut că au primit suma de 35.000 RON însă recurenta C. are probleme medicale, vederea fiindu-i afectată. Aceasta nu şi-a dat acordul pentru vânzarea imobilului, apreciind că este vorba de un împrumut. Fiind, însă, de bună-credinţă, au susţinut pe tot parcursul procesului că sunt dispuşi să restituie suma împrumutată, cu dobândă aplicată. Pe de altă parte, recurentul B. îşi aminteşte că a semnat un act, dar nu a înţeles care sunt consecinţele acestuia, crezând şi el că este vorba de un împrumut.

Cu toate acestea, ambele instanţe au apreciat că acţiunea este întemeiată.

Recurenţii au apreciat că hotărârea instanţei de apel încalcă regulile de procedură prevăzute de art. 436 din C. proc. civ. întrucât nu a ţinut seama de efectele recunoaşterii pârâţilor. Aşa cum menţionează Tribunalul Teleorman, pârâţii au depus întâmpinare prin care au solicitat, în subsidiar, să se admită, în parte, cererea de obligare a lor la plata unor sume de bani întrucât sunt de acord să restituie avansul încasat. Or, instanţa nu a luat în considerare această recunoaştere.

Au arătat că instanţa de apel a respins toate motivele de apel deşi trebuia să reia întreg fondul cauzei având în vedere nu doar motivele de apel ci absolut toate elementele care s-au invocat în faţa Tribunalului Teleorman, ca primă instanţă. Trebuia să analizeze toate aspectele referitoare la prescripţie şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. De asemenea, era necesară o analiză a înscrisului sub semnătură privată semnat, în necunoştinţă de cauză, de recurenţi. Intimatul avea cunoştinţă de faptul că cei doi recurenţi au nevoie de bani pentru a obţine un certificat de moştenitor. Le-a acordat un împrumut şi, după ce a crescut valoarea imobilului, a făcut demersuri pentru a dobândi proprietatea acestuia. Reaua intenţie rezultă şi din clauzele contractuale, fiind prevăzută o clauză penală de trei ori mai mare decât avansul plătit. Chiar şi în aceste condiţii, a căutat să profite de creşterea valorii imobilului, valorificând clauza penală doar în subsidiar.

Prin urmare, soluţia instanţei de apel este urmarea interpretării greşite a normelor de drept material. De aceea, în opinia recurenţilor, se impune casarea hotărârii recurate, trimiterea cauzei la instanţa de apel şi rejudecarea fondului cu o corectă aplicare a dispoziţiilor legale.

5. Apărări formulate în cauză

Intimatul A. a formulat întâmpinare, în termen procedural, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea argumentelor în motivele de casare prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ. şi pentru invocarea unor agumente omisso medio.

6. Procedura în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prin rezoluţia de primire din data de 10 octombrie 2023, s-a stabilit o taxă judiciară de timbru în valoare de 3.852,5 RON, calculată în conformitate cu dispoziţiile art. 24 alin. (1) şi (2) din O.U.G. nr. 80/2013. Prin încheierea din camera de consiliu din data de 13 decembrie 2023 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a admis cererea de ajutor public judiciar şi s-a dispus scutirea recurenţilor de la plata taxei judiciare de timbru de 3.852,5 RON.

La termenul din data de 27 februarie 2024, recurenţii au invocat excepţia lipsei coparticipării procesuale active întrucât reclamantul este căsătorit iar imobilul ar intra în comunitatea de bunuri.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând recursul, sub aspect formal, din perspectiva excepţiei de nulitate, invocate de intimatul A., a cărei analiză este prioritară, în raport de prevederile art. 248 alin. (2) din C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

În noua lege procesual civilă, legiuitorul a reaşezat căile de atac, recursul constituind o cale extraordinară de atac ce poate fi exercitată de partea nemulţumită numai pentru motive de nelegalitate şi în condiţiile prevăzute de lege.

Potrivit dispoziţiilor art. 486 alin. (1) şi (3) din C. proc. civ. "(1) Cererea de recurs va cuprinde următoarele menţiuni: a) numele şi prenumele, domiciliul sau reşedinţa părţii în favoarea căreia se exercită recursul, numele, prenumele şi domiciliul profesional al avocatului care formulează cererea ori, pentru persoanele juridice, denumirea şi sediul lor, precum şi numele şi prenumele consilierului juridic care întocmeşte cererea. Prezentele dispoziţii se aplică şi în cazul în care recurentul locuieşte în străinătate; b) numele şi prenumele, domiciliul sau reşedinţa ori, după caz, denumirea şi sediul intimatului; c) indicarea hotărârii care se atacă; d) motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat; e) semnătura părţii sau a mandatarului părţii în cazul prevăzut la art. 13 alin. (2), a avocatului sau, după caz, a consilierului juridic. (3) Menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii".

Art. 489 alin. (1) din acelaşi act normativ prevede că "Recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepţia cazului prevăzut la alin. (3)", iar alin. (2) al aceluiaşi articol dispune "Aceeaşi sancţiune intervine în cazul în care în motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488".

Din interpretarea acestor prevederi legale rezultă că cerinţa motivării recursului implică, în mod necesar, ca recurentul să formuleze critici de nelegalitate faţă de soluţia şi motivele cuprinse în hotărârea recurată, nefiind suficientă menţiunea potrivit căreia hotărârea recurată este netemeinică şi nelegală.

Cererea de recurs trebuie să conţină critici pertinente şi, în acelaşi timp, să se raporteze la ceea ce s-a statuat prin hotărârea atacată pentru ca instanţa învestită cu judecarea recursului să poată exercita un control judiciar efectiv.

Prin urmare, instanţa de recurs nu poate examina decât susţinerile ce reprezintă veritabile critici de nelegalitate la adresa hotărârii pronunţate în apel care să permită încadrarea acestora în vreunul dintre motivele de recurs strict şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din actul normativ menţionat, normă de ordine publică.

În cauza pendinte, se constată că, prin cererea de recurs, se detaliază raporturile juridice dintre părţi, notificările anterioare ale reclamantului, împrejurările care au condus la prezentul demers judiciar, modalitatea în care recurenţii au perceput relaţiile cu reclamantul, situaţia financiară şi starea de sănătate a acestora. De asemenea, se insistă pe anumite aspecte de fond şi probatorii care nu ar fi fost avute în vedere de către instanţele care s-au pronunţat în speţă.

Aceste argumente ale recurenţilor se circumscriu situaţiei şi fapt şi probatoriului administrat, însă, în calea de atac extraordinară a recursului nu se poate tinde la o la o devoluare a fondului şi o cenzurare a aprecierii date de instanţă mijloacelor de probă, ci se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia faptică stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei şi a elementelor de fapt ale cauzei.

Deşi susţin, repetitiv, că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile de drept procedural şi material aplicabile cauzei, nu fac referire, în concret, la acestea, pentru ca instanţa de recurs să poată exercita un control judiciar efectiv.

Singurul text de lege, a cărui încălcare o susţin, este art. 436 din C. proc. civ., întrucât apreciază că Tribunalul Teleorman nu a reţinut recunoaşterea pretenţiilor de către B. şi C., pentru a pronunţa o soluţie în acord cu această instituţie juridică.

Înalta Curte reţine că acest argument este invocat omisso medio şi vizează conduita procesuală a instanţei de fond iar nu a celei de apel, neputând fi avut în vedere de către instanţa de recurs. De altfel, recurenţii critică, în principal, modalitatea în care instanţa de fond a reţinut anumite aspecte ale cauzei. Sunt expuse doar câteva argumente care vizează motivarea instanţei de apel, însă, şi în aceste cazuri, criticile sunt de netemeinicie, nu de nelegalitate.

Prin urmare, argumentele expuse nu se încadrează nici în cele două motive de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8, invocate de recurenţi, însă nici în celelalte motive de casare reglementate de legiuitor.

Or, condiţia legală a dezvoltării motivelor de recurs implică determinarea greşelilor anume imputate instanţei şi încadrarea lor în motivele de nelegalitate întrucât, potrivit legii, nu orice nemulţumire poate duce la casarea unei hotărâri.

Fără să combată în vreun fel argumentele instanţei de judecată şi fără a formula critici susceptibile de cenzură în recurs, recurenţii au nesocotit existenţa judecăţii anterioare şi natura căii de atac a recursului.

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea motivelor de recurs, prin indicarea uneia dintre ipotezele de nelegalitate prevăzute limitativ de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., iar pe de altă parte, formularea unor critici concrete privind judecata realizată de instanţa care a pronunţat hotărârea recurată, raportat la motivele de nelegalitate invocate.

Întrucât în calea de atac extraordinară a recursului nu are loc o devoluare a fondului cauzei, obiect al judecăţii fiind exclusiv legalitatea hotărârii atacate, iar memoriul de recurs formulat de recureţi nu conţine critici propriu-zise ale acesteia, sancţiunea care intervine este nulitatea recursului.

În consecinţă, reţinând că recurenţii nu au prezentat nicio critică ce poate fi încadrată în cazurile de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de dispoziţiile art. 488 din C. proc. civ., ceea ce echivalează cu nemotivarea căii de atac, constatând că, în cauză, nu au fost identificate motive de ordine publică ce ar putea fi ridicate din oficiu de către instanţă, Înalta Curte urmează să anuleze recursul, în condiţiile art. 489 alin. (2) din acelaşi act normativ, soluţie în raport de care nu se mai impune analizarea celorlalte aspecte invocate în cauză.

În ceea ce priveşte solicitarea intimatului de plată a cheltuielilor de judecată, aceasta urmează a fi admisă. Art. 453 din C. proc. civ. stabileşte că partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească părţii adverse cheltuielile de judecată. În cauză, s-a formulat o cerere de obligare a recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 6.000 RON iar intimatul a făcut dovada existenţei şi întinderii lor, astfel că aceasta va fi admisă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 369A din 10 martie 2023 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă recurenţii - pârâţi B. şi C. la plata sumei de 6.000 RON, către intimatul – reclamant A., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 27 februarie 2024.