Revendication of real estate against good-faith registered owner: titles from different authors exclude application of real estate publicity principles and three-year rectification limitation.

Şedinţa publică din data de 8 februarie 2024

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţiile deduse judecăţii

Prin cererea principală înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la 2 august 2016, astfel cum a fost precizată la 30 iunie 2017, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., să se constate că titlul său de proprietate este preferabil titlurilor de proprietate ale pârâţilor, să fie obligată pârâta C. să-i lase, în deplină proprietate şi posesie, imobilul situat în Bucureşti, să se dispună radierea din cartea funciară nr. x a dreptului de proprietate al pârâtei C. şi înscrierea dreptului său de proprietate asupra imobilului revendicat, cu cheltuieli de judecată.

Odată cu întâmpinarea depusă la 21 octombrie 2016, pârâta C. a formulat cerere de chemare în garanţie a pârâtului B., solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 100.000 euro, reprezentând preţul vânzării imobilului, inclusiv sporul de valoare acumulat până la data evicţiunii, precum şi a sumei de 4.191,2 RON, reprezentând cheltuielile ocazionate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

La 27 octombrie 2016, pârâtul B. a depus la dosar cerere de chemare în garanţie a numitului D., pe care a precizat-o prin cererea depusă la 28 aprilie 2017, solicitând obligarea acestuia la repararea prejudiciului produs în situaţia în care se va admite cererea principală, constând în suma 454.149 RON, ce reprezintă valoarea de circulaţie a imobilului şi cheltuielile ocazionate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

La 14 decembrie 2016, D. a depus cerere de intervenţie principală, prin care a solicitat obligarea reclamantei la restituirea sumei de 50.000 euro, achitată cu titlu de preţ al imobilului, cu cheltuieli de judecată.

2. Hotărârile pronunţate de către prima instanţă

Prin încheierea din 24 iulie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului B..

Prin sentinţa civilă nr. 1928 din 15 decembrie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins cererea principală ca neîntemeiată, a respins cererile de chemare în garanţie ca rămase fără obiect, a respins cererea de intervenţie principală ca neîntemeiată, a respins cererile de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiate.

Prin sentinţa civilă nr. 2152 din 26 octombrie 2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a dispus completarea dispozitivului sentinţei civile nr. 1928 din 15 decembrie 2017 cu soluţia de respingere a cererii privind obligarea persoanei chemate în garanţie D. la plata cheltuielilor de judecată.

3. Hotărârea pronunţată de către instanţa de apel

Împotriva sentinţei civile nr. 1928 din 15 decembrie 2017, reclamanta a formulat apel principal, iar pârâta C. şi chematul în garanţie B. au declarat atât apel principal, cât şi apel provocat.

Împotriva sentinţei civile nr. 2152 din 26 octombrie 2018, chematul în garanţie B. a formulat apel principal.

Prin decizia civilă nr. 885A din 28 mai 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelul declarat de reclamantă ca nefondat, a respins apelurile provocate declarate de pârâtă şi de chematul în garanţie B. ca nefondate, a admis apelurile principale formulate de pârâtă şi de chematul în garanţie B., a respins apelul principal formulat de chematul în garanţie B. împotriva sentinţei nr. 2152/26.10.2018, a schimbat în parte sentinţa civilă nr. 1928/15.12.2017, în sensul că a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 8.393 RON, iar chematului în garanţie B. suma de 12.143 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate, a obligat apelanta-reclamantă să plătească apelantei-pârâte suma 4.196,60 RON şi apelantului-chemat în garanţie suma de 4.074 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, a respins cererile apelantei-pârâte şi apelantului-chemat în garanţie privind acordarea cheltuielilor de judecată.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva acestei decizii civile, la 18 august 2022, a declarat recurs reclamanta, solicitând casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Recurenta-reclamantă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material, sens în care a învederat:

Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1.254 alin. (1) din C. civ., atunci când a reţinut că reclamanta nu se poate prevala de un titlu de proprietate, din moment ce nu s-a dispus şi repunerea părţilor în situaţia anterioară ca efect al constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011. Aceasta, întrucât consecinţa desfiinţării contractului este recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului, dar şi restituirea bunului, ce se poate realiza doar pe calea acţiunii în revendicare, din moment ce au avut loc înstrăinări succesive ale imobilului. De asemenea, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 563 alin. (1) din C. civ., întrucât, ca efect al anulării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, reclamanta a redobândit dreptul de proprietate asupra imobilului şi, implicit, dreptul de a-l revendica de la actualul posesor, care nu poate fi considerat de bună-credinţă.

Din moment ce au fost anulate contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/29.06.2011 şi sub nr. x/11.10.2011, titlul de proprietate al pârâtei nu poate fi considerat valid, întrucât, în raport cu prevederilor art. 1.254 alin. (2) din C. civ., pârâta a dobândit dreptul de proprietate de la un neproprietar, devenind incident principiul nemo dat quod non habet, reglementat la art. 17 alin. (1) din C. civ.. Ca atare, instanţa de apel a reţinut în mod greşit că titlul pârâtei este mai bine caracterizat.

Instanţa de apel a interpretat eronat dispoziţiile art. 563 alin. (3) şi ale art. 909 alin. (3) din C. civ., atunci când a apreciat că înscrierea în cartea funciară şi trecerea a 3 ani de la data acestei înscrieri consolidează dreptul de proprietate al pârâtei. O atare interpretare lipseşte de eficienţă dispoziţiile art. 909 alin. (1) şi ale art. 563 alin. (2) din C. civ., prin care s-a reglementat caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare, ceea ce conduce la concluzia că este imprescriptibilă şi acţiunea în rectificarea înscrierii în cartea funciară, formulată ca o consecinţă a acţiunii în revendicare.

Susţinerea instanţei de apel că dreptul de proprietate al pârâtei a fost consolidat prin înscrierea în cartea funciară este contrazisă de art. 2 din Legea nr. 7/1996, raportat la art. 56 din Legea nr. 71/2011, prin care se prevede că dispoziţiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare, prin efectul înscrierii în cartea funciară, se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi după deschiderea cărţilor funciare pentru imobilele respective, până la acel moment înscrierea realizându-se numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

Contrar celor reţinute de către instanţa de apel, pârâta nu poate fi considerată de bună-credinţă, întrucât nu a depus diligenţe pentru verificarea situaţiei juridice a imobilului, nesolicitând ordonanţa din 12 decembrie 2011 a Parchetului de pe lângă Tribunalul Ilfov, prin care s-a instituit sechestrul asupra imobilului, cu atât mai mult cu cât cazul de înşelăciune era public.

Instanţa de apel a aplicat în mod greşit art. 453 din C. proc. civ., din moment ce între reclamantă şi chemaţii în garanţie nu există un raport juridic direct, astfel că nu poate fi obligată la cheltuieli de judecată.

5. Apărările formulate în cauză

La 29 septembrie 2022, intimata-pârâtă C. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

La 14 decembrie 2022, intimatul-chemat în garanţie B. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată din recurs.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) din C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar, prin încheierea din 12 octombrie 2023, completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen pentru judecata recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul de faţă, prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va admite, va casa, în parte, decizia civilă recurată şi va trimite la aceeaşi instanţă de apel, spre rejudecare, apelurile principale formulate de reclamantă, de pârâtă şi de chematul în garanţie împotriva sentinţei civile nr. 1928 din 15 decembrie 2017, urmând a menţine celelalte dispoziţii ale deciziei civile recurate, pentru următoarele considerente de drept:

Potrivit dispoziţiilor art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., "recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile", iar, conform prevederilor art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul şi dezvoltarea lor". Coroborând aceste dispoziţii legale, rezultă că recursul este calea extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar prin prisma conformităţii sale cu regulile de drept material şi/sau procesual, astfel că părţile o pot critica doar pentru motivele prevăzute la art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

Se constată că recurenta-reclamantă a respectat aceste exigenţe legale, întrucât argumentele pe care le-a invocat se circumscriu motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 din C. proc. civ.. Este de notat că, deşi recurenta-reclamantă a invocat, în mod expres, doar motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., totuşi susţinerile sale privind greşita aplicare a dispoziţiilor art. 453 din C. proc. civ. urmează a fi încadrate în motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., întrucât se critică modalitatea în care instanţa de apel a interpretat dispoziţii de drept procesual privind cheltuielile de judecată.

În ce priveşte motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., care se impune, în logica juridică a speţei, să fie analizat cu prioritate, recurenta-reclamantă a susţinut că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material incidente, argumentând că, atunci când a reţinut că nu se poate prevala de un titlu de proprietate, din moment ce nu s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară în dosarul nr. x/2011, instanţa de apel a încălcat prevederile legale, întrucât consecinţa desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/29.06.2011 este recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra imobilului, precum şi restituirea bunului, ce se poate realiza doar pe calea acţiunii în revendicare.

Înalta Curte constată că aceste critici de recurs sunt întemeiate.

Instanţa de apel a reţinut, în dezacord cu prima instanţă, că reclamanta nu poate exhiba un titlu de proprietate, întrucât, chiar dacă, prin sentinţa civilă nr. 18706/15.10.2015 pronunţată de către Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2011, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, totuşi, în cadrul litigiului respectiv, nu s-a dispus şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, astfel că dreptul de proprietate nu s-a reîntors în patrimoniul reclamantei, situaţie juridică care se reflectă şi în evidenţele cărţii funciare, unde, începând cu 30 iunie 2011, aceasta nu mai figurează înscrisă ca proprietar al imobilului, fiind înscrisă pârâta, în mod neîntrerupt, începând cu 30 iulie 2012.

În acord cu susţinerile recurentei-reclamante, Înalta Curte constată că raţionamentul juridic al instanţei de apel nesocoteşte dispoziţiile legale.

Acţiunea în revendicare este acţiunea prin care cel care se pretinde titular al dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dar nu are stăpânirea materială a acestuia, îl cheamă în judecată pe cel care are stăpânirea materială, cerând instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate şi, ca urmare a acestei recunoaşteri, să i se predea bunul respectiv.

Această acţiune reală este reglementată la art. 563 din C. civ. adoptat prin Legea nr. 287/2009 (aplicabil în prezenta cauză), care are următorul conţinut: "(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul. (2) Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se dispune altfel. (3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut. (4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile C. proc. civ.."

Plecând de la aceste dispoziţii legale, se reţine că, în urma constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, prin sentinţa civilă nr. 18706 din 15 octombrie 2015, definitivă şi irevocabilă, recurenta-reclamantă are calitatea de proprietar al imobilului revendicat, titlul său de proprietate fiind contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.05.1999. Prin urmare, este îndeplinită premisa acţiunii în revendicare, prevăzută la art. 563 alin. (1) din C. civ.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, nu are relevanţă împrejurarea că, în dosarul nr. x/2011 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, nu s-a dispus şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, întrucât, ca efect al constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, se consideră că acest act juridic de dispoziţie, guvernat de dispoziţiile C. civ. de la 1864 (în vigoare la data încheierii sale), nu există în ordinea juridică, fiind aplicabil principiul quod nullum est, nullum producit effectum, ce a fost consacrat în mod expres prin art. 1.254 alin. (1) din noul C. civ. ("contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat"). În realitate, repunerea părţilor în situaţia anterioară priveşte executarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, ca efect al constatării nulităţii sale absolute, dat fiind că, în cazul în care contractul este desfiinţat, fiecare parte trebuie să restituie celeilalte, în natură sau prin echivalent, prestaţiile primite.

Independent de repunerea părţilor în situaţia anterioară, în urma constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, dreptul de proprietate asupra imobilului s-a întors în patrimoniul recurentei-reclamante, nemaiputându-se reţine acordul de voinţă apt să transfere dreptul în discuţie de la vânzător la cumpărător. Mijlocul juridic prin care recurenta-reclamantă poate intra în posesia imobilului este tocmai acţiunea în revendicare, astfel cum s-a învederat prin cererea de recurs

Din perspectiva stabilirii calităţii recurentei-reclamante de proprietar al imobilului revendicat, este lipsită de relevanţă şi împrejurarea reţinută de către instanţa de apel, respectiv că, începând cu 30 iunie 2011, recurenta-reclamantă nu mai figurează înscrisă ca proprietar al imobilului în cartea funciară (începând cu 30 iulie 2012, fiind înscrisă pârâta, în mod neîntrerupt).

Aceasta, întrucât înscrierea în cartea funciară nu are efectul constitutiv prevăzut de art. 885 din C. civ., ci doar efect de opozabilitate faţă de terţi, astfel cum se prevede la art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.: "(1) Dispoziţiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit sau modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi".

În considerarea celor expuse, rezultă că recurenta-reclamantă deţine un titlu de proprietate asupra imobilului revendicat, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.05.1999, prin care vânzătorul E. i-a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. x, împreună cu dreptul de coproprietate asupra părţilor şi dependinţelor comune din imobil, care sunt în folosinţă comună. Deşi este un aspect necontestat în cauză, totuşi, pentru claritatea raţionamentului logico-juridic, este de notat că şi intimata-pârâtă deţine un titlu de proprietate asupra imobilului, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.07.2012.

În acest context, Înalta Curte reţine o primă concluzie, ce urmează a fi avută în vedere de către instanţa de apel în rejudecare, conform art. 501 alin. (1) din C. proc. civ., şi anume că acţiunea în revendicare urmează a fi soluţionată conform regulilor specifice ipotezei în care ambele părţi fac dovada unui titlu de dobândire cu privire la imobilul în litigiu.

În altă ordine de idei, instanţa de apel a reţinut că nu se poate susţine că reclamanta şi pârâta au dobândit imobilul de la autori diferiţi, întrucât reclamanta este unul dintre autorii pârâtei, fiind ţinută de obligaţia de a se abţine de la orice fapt personal care ar genera o evicţiune în privinţa dreptului de proprietate dobândit de către pârâtă, chiar dacă obligaţia de a garanta contra evicţiunii nu mai poate exista, întrucât s-a constatat, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011.

În acord cu susţinerile recurentei-reclamante, Înalta Curte constată că şi acest raţionament juridic al instanţei de apel este nelegal.

Plecând de la situaţia de fapt relevantă, astfel cum a fost reţinută de către instanţa de apel, se constată că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011 de notarul public F., recurenta-reclamantă a vândut imobilul revendicat către D., care l-a înstrăinat ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.11.2011 de notarul public G., către intimatul-chemat în garanţie B., iar acesta din urmă l-a înstrăinat către intimata-pârâtă C., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.07.2012 de notarul public H..

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la 22 decembrie 2011, sub nr. x/2011, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul D., în principal, să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.06.2011 şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, invocând lipsa consimţământului, lipsa cauzei şi/sau cauza ilicită, iar, în subsidiar, a solicitat anularea celor două acte, invocând vicierea consimţământului prin violenţă.

Prin sentinţa nr. 18706 din 15 octombrie 2015, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, ca urmare a acordului de mediere încheiat între părţi la 8 ianuarie 2015, a admis acţiunea şi a constatat nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/27.06.2011 şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, soluţie ce a rămas definitivă prin decizia civilă nr. 1302 din 4 aprilie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, precum şi irevocabilă, prin nerecurare.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la 20 ianuarie 2020, sub nr. x/2019, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi D., să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.11.2011, invocând, în principal, cauza falsă, ilicită, imorală şi frauda la lege, iar, în subsidiar, aplicarea principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.

Prin sentinţa nr. 2030 din 23 decembrie 2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis acţiunea şi a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.11.2011, pentru cauză ilicită. Împotriva acestei sentinţe, pârâtul B. a declarat apel, care a fost admis de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 1572A din 23 noiembrie 2023, fiind schimbată sentinţa apelată, în sensul că a fost respinsă, ca nefondată, cererea având ca obiect nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.11.2011. Această decizie civilă poate fi atacată cu recurs.

Având în vedere faptul că, printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, rezultă că este nelegală concluzia instanţei de apel, potrivit căreia recurenta-reclamantă şi intimata-pârâtă au dobândit imobilul în litigiu de la acelaşi autor, respectiv că recurenta-reclamantă este unul dintre autorii intimatei-pârâte.

Aceasta, întrucât, din moment ce actul juridic prin care recurenta-reclamantă a înstrăinat imobilul către D. este lovit de nulitate absolută, acesta nu există în ordinea juridică, considerându-se că nu a fost niciodată încheiat, în baza principiului quod nullum est, nullum producit effectum, dat fiind că nulitatea produce efecte ex tunc. Mai mult, ca urmare a constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, lanţul juridic al autorilor intimatei-pârâte, care ar fi condus la reţinerea unui autor comun cu recurenta-reclamantă, a fost întrerupt prin inexistenţa acordului de voinţă al părţilor, respectiv al consimţământului recurentei-reclamante la înstrăinarea imobilului către D..

Prin urmare, contrar celor reţinute de către instanţa de apel, constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, conduce la concluzia certă că recurenta-reclamantă nu este unul dintre autorii intimatei-pârâte şi că părţile nu au dobândit imobilul de la acelaşi autor.

În considerarea celor expuse, Înalta Curte reţine a doua concluzie, ce va fi avută în vedere de către instanţa de apel în rejudecare, conform dispoziţiilor art. 501 alin. (1) din C. proc. civ., şi anume că acţiunea în revendicare urmează a fi soluţionată conform regulilor specifice ipotezei în care titlurile de dobândire ale părţilor provin de la autori diferiţi.

În acest sens, instanţa de apel va stabili, în rejudecare, care dintre cele titlurile de dobândire, pe care le înfăţişează recurenta-reclamantă şi intimata-pârâtă, este preferabil. Întrucât titlurile ambelor părţi provin de la autori diferiţi, este necesar a se stabili care dintre autorii celor două părţi este verus dominus (adevăratul proprietar) sau, cel puţin, beneficiază de aparenţe mai puternice că ar avea o asemenea calitate, operaţie logico-juridică necesară pentru a satisface adagiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, ce a fost consacrat expres la art. 17 alin. (1) din C. civ. ("nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi").

Urmând a proceda la compararea titlurilor de dobândire ale autorilor părţilor litigante, instanţa de apel, în rejudecare, va ţine cont de împrejurarea că autorul recurentei-reclamante a dobândit imobilul, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1991, de la soţii I. şi J., iar aceştia din urmă au dobândit imobilul de la K. S.A., în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1991 şi a procesului-verbal de predare-primire din 22 mai 1991, acte transcrise sub nr. x/1991 de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucureşti.

Totodată, instanţa de apel va ţine cont de faptul că autorul intimatei-pârâte, intimatul-chemat în garanţie B., a dobândit imobilul de la D., care este non dominus (neproprietar), din moment ce, printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/29.06.2011, pe care acesta l-a încheiat cu recurenta-reclamantă.

Contrar celor reţinute de către instanţa de apel, înscrierea dreptului de proprietate al intimatei-pârâte în cartea funciară, începând cu 30 iulie 2012, nu are relevanţă în operaţiunea de comparare a titlurilor exhibate de părţi, întrucât acestea provin de la autori diferiţi, iar de efectele înscrierii în registrele de publicitate imobiliară trebuie să se ţină seama doar în situaţia în care titlurile de proprietate provin de la acelaşi autor. Sub acest ultim aspect, reglementând conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun, art. 891 din C. civ. prevede următoarele: "În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară".

Or, în condiţiile în care titlurile de dobândire ale recurentei-reclamante şi intimatei-pârâte provin de la autori diferiţi, în cauză nu se aplică principiile publicităţii imobiliare, ci regulile de drept comun din materia acţiunii în revendicare, care dau preferinţă celui care are un drept mai puternic, adică celui care a dobândit de la autorul al cărui drept este mai bine caracterizat.

În acest context, rezultă că, în mod greşit, instanţa de apel a făcut aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 909 alin. (3) din C. civ. şi a conchis că este preferabil dreptul intimatei-pârâte, reţinând că aceasta a dobândit imobilul prin act juridic cu titlu oneros şi cu bună-credinţă, că şi-a înscris în cartea funciară dreptul astfel dobândit şi că au trecut 3 ani de la data înscrierii.

Conform dispoziţiilor art. 909 alin. (3) din C. civ.: "Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia."

Acest text instituie o excepţie de la regula imprescriptibilităţii dreptului la acţiunea în rectificarea înscrierii drepturilor reale imobiliare, în sensul că termenul în care poate fi promovată acţiunea în rectificare împotriva terţilor subdobânditori de bună-credinţă, care au dobândit dreptul prin act juridic cu titlu oneros, este de 3 ani şi curge de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere.

Contrar raţionamentului instanţei de apel, dispoziţiile art. 909 alin. (3) din C. civ., care consacră principiul publicităţii materiale, nu sunt aplicabile în cauză, întrucât, din moment ce titlurile recurentei-reclamante şi intimatei-pârâte provin de la autori diferiţi, în cauză nu se aplică principiile publicităţii imobiliare, ci regulile de drept comun din materia acţiunii în revendicare, după cum s-a arătat deja. Mai mult, aceste dispoziţii legale pot fi invocate de către terţul subdobânditor care se consideră de bună-credinţă doar împotriva dobânditorului nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, adică antecesorului său tabular (şi avânzilor săi cauză), nu şi contra persoanei care se pretinde adevăratul proprietar (neînscris în cartea funciară) şi care poate să-şi apere dreptul subiectiv prin intermediul acţiunii în revendicare.

Referitor la dispoziţiile art. 563 alin. (3) din C. civ., conform cărora "dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut", nici acestea nu pot fi interpretate în sensul că ar fi preferabil dreptul intimatei-pârâte, întrucât în cauză nu se pune problema dobândirii dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau asupra fructelor ca efect al posesiei de bună-credinţă, în condiţiile art. 937 şi art. 948 din C. civ., ci asupra unui bun imobil, prin act juridic translativ de proprietate

Cu alte cuvinte, art. 563 alin. (3) din C. civ., recunoscând dreptul de proprietate "dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii", are în vedere doar acele situaţii şi condiţii în care, potrivit legii, buna-credinţă poate duce la dobândirea dreptului de proprietate, neputând fi aplicate, prin analogie, la celelalte modalităţi de dobândire enumerate la art. 557 din C. civ.

De altfel, contrar raţionamentului instanţei de apel, buna-credinţă nu este suficientă per se pentru a conchide că titlul intimatei-pârâte este mai bine caracterizat, cu consecinţa respingerii acţiunii în revendicare. Ceea ce ar fi putut avea relevanţă în speţă este eroarea comună şi invincibilă, reglementată expres la art. 17 alin. (3) din C. civ. drept excepţie de la principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, însă o atare apărare nu a fost invocată de către intimata-pârâtă, aceasta învederând doar că a dobândit imobilul cu bună-credinţă, fără a avea cunoştinţă de existenţa proceselor ce se derulau cu privire la imobil, în lipsa notării lor în cartea funciară.

În atare condiţii, nu poate avea nicio relevanţă juridică analiza instanţei de apel cu privire la buna-credinţă a intimatei-pârâte la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului revendicat.

În considerarea celor prezentate, se constată că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material incidente în cauză, fiind întemeiat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., astfel cum a fost invocat şi argumentat de către recurenta-reclamantă.

Prin memoriul de recurs, s-a mai susţinut că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 453 din C. proc. civ., din moment ce între reclamantă şi chemaţii în garanţie nu există un raport juridic direct.

După cum s-a arătat deja, aceste argumente se impun a fi analizate în cadrul motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., întrucât recurenta-reclamantă critică modalitatea în care instanţa de apel a interpretat şi a aplicat dispoziţiile de drept procesual privitoare la cheltuielile de judecată, atunci când a soluţionat apelurile principale formulate de către pârâtă şi de către chematul în garanţie B..

Înalta Curte constată că şi acest motiv de recurs este întemeiat.

Contrar celor reţinute de către instanţa de apel, reclamanta nu poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată decât în temeiul raportului juridic direct pe care îl are cu partea pe care a atras-o în proces, în calitate de pârâtă.

Solicitarea de obligare la plata cheltuielilor de judecată aferente cererii de chemare în garanţie, în temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., poate fi îndreptată doar împotriva persoanei chemate în garanţie, întrucât, prin formularea unei cereri de chemare în garanţie, se creează un raport juridic distinct între persoana care formulează o atare cerere incidentală şi cea chemată în garanţie, în cadrul căreia reclamantul iniţial (cel care a formulat cererea principală) nu are calitatea de parte.

Atât timp cât cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtă a fost îndreptată împotriva lui B., aceasta nu poate pretinde obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.393 RON, reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă cererii de chemare în garanţie, neexistând un raport juridic direct care să permită aplicarea dispoziţiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ.. Pentru aceleaşi considerente, nici B., care, la rândul său, l-a chemat în garanţie pe D., nu poate cere obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 12.143 RON, reprezentând onorariu de avocat şi taxa judiciară de timbru aferentă cererii de chemare în garanţie pe care a formulat-o.

Din perspectiva analizată, nu are nicio relevanţă împrejurarea reţinută de către instanţa de apel, şi anume că, faţă de dispoziţiile art. 1.705 alin. (1) din C. civ., pârâta şi chematul în garanţie B. aveau obligaţia legală, pentru a-şi proteja drepturile, să formuleze cereri de chemare în garanţie. Totodată, în absenţa unui raport juridic direct între reclamantă şi părţile chemate în garanţie, este lipsită de relevanţă împrejurarea că cererile de chemare în garanţie au fost respinse ca rămase fără obiect, ca efect al respingerii cererii principale, şi, totodată, este nefundamentată legal concluzia instanţei de apel, potrivit căreia, prin respingerea cererilor privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, pârâta şi chematul în garanţie B. s-ar afla în poziţia în care, neavând nicio culpă procesuală, nu ar mai putea recupera cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

Ca atare, decizia civilă recurată a fost dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., fiind întemeiat şi motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., astfel cum a fost invocat şi argumentat de către recurenta-reclamantă.

Faţă de aceste considerente, constatând întemeiate motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (2) şi art. 497 din C. proc. civ., va admite recursul, va casa în parte decizia civilă recurată şi va trimite la aceeaşi instanţă de apel, spre rejudecare, apelul principal formulat de către reclamantă, apelul principal formulat de către pârâtă şi apelul principal formulat de către chematul în garanţie B., urmând a menţine celelalte dispoziţii ale deciziei civile recurate.

Se impune casarea doar în parte a deciziei civile recurate, neputându-se dispune trimiterea, spre rejudecare, şi a apelurilor provocate, formulate de pârâtă şi de chematul în garanţie B. împotriva sentinţei civile nr. 1928 din 15 decembrie 2017, întrucât aceste două părţi nu au declarat recurs incident, în conformitate cu art. 491 raportat la art. 472 din C. proc. civ., astfel că soluţia instanţei de apel privind respingerea, ca nefondate, a celor două apeluri provocate a devenit definitivă, prin nerecurare.

În raport cu soluţia de admitere a recursului declarat de reclamantă, Înalta Curte va respinge cererea intimatului-chemat în garanţie B. privind acordarea cheltuielilor de judecată, sub forma onorariului de avocat în cuantum de 3.000 RON, conform chitanţei seria x nr. x din 02.02.2024, constatând că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 453 alin. (1) din C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de către reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 885A din 28 mai 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează, în parte, decizia civilă recurată şi trimite la aceeaşi instanţă de apel, spre rejudecare, apelul principal formulat de către reclamanta A., apelul principal formulat de către pârâta C. şi apelul principal formulat de către chematul în garanţie B..

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei civile recurate.

Respinge cererea intimatului-chemat în garanţie B. privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 8 februarie 2024.