Enforcement of pre-contract vs. unilateral termination for non-payment: validity of subsequent sale to third-party in good faith

Şedinţa publică din data de 7 februarie 2024

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

i. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca în data de 30.03.2018, sub nr. x/2018, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x, înscris în CF nr. x, nr. top./cad. x, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 29.06.2017 şi certificat sub nr. x/29.06.2017 de avocat E., astfel cum a fost modificat prin actul adiţional nr. x/05.07.2017, certificat sub nr. x/05.07.20017, şi actul adiţional nr. x/21.09.2017, certificat sub nr. x/21.09.2017; au solicitat intabularea imobilului pe numele reclamanţilor şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 192, art. 453 C. proc. civ., art. 1669, art. 1224, art. 1516 şi art. 1179 C. civ.

Prin întâmpinare şi cerere reconvenţională, pârâţii C. şi D. au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, admiterea cererii reconvenţionale, în sensul constatării rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. x/29.06.2017, astfel cum a fost modificat prin actele adiţionale nr. x/05.09.2017 şi nr. y/21.09.2017, obligarea, în solidar, a reclamanţilor la plata sumei de 17.000 RON, reprezentând contravaloarea bunurilor deteriorate/sustrase din imobil ca urmare a ocupării abuzive, precum şi la plata sumei de 90.000 RON, cu titlu de daune morale, respectiv obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În data de 30.08.2018, reclamanţii A. şi B. au formulat o modificare de acţiune, arătând că înţeleg să îl cheme în judecată şi pe pârâtul F., solicitând instanţei: să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.02.2018 de BNP G.; să dispună rectificarea cărţii funciare nr. x-U1 Cluj-Napoca nr. top. x, în sensul radierii de sub B6 a dreptului de proprietate al pârâtului F. asupra apartamentului nr. x din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj; să dispună obligarea pârâţilor-reclamanţi reconvenţionali la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x din imobilul situat în Cluj-Napoca, judeţul Cluj, iar în caz contrar hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; precum şi să dispună înscrierea dreptului de proprietate al reclamanţilor-pârâţi reconvenţionali asupra acestui imobil în cartea funciară, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin întâmpinare, pârâtul F. a invocat excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Cluj-Napoca, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive faţă de petitul 3 al cererii de chemare în judecată, iar pe fond a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa nr. 8542/11.12.2018, Judecătoria Cluj-Napoca a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj.

La termenul de judecată din data de 12.04.2019, instanţa a admis excepţia netimbrării cererii reconvenţionale formulată de pârâţii C., D. şi F. în dosarul nr. x/2018.

ii. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj în data de 07.06.2019, sub nr. x/2019, reclamanţii C. şi D., au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii A. şi B., constatarea rezoluţiunii din culpa pârâţilor a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de C. şi H., în calitate de promitenţi-vânzători, cu numiţii A. şi B., în calitate de promitenţi cumpărători, antecontract atestat sub nr. x/29.06.2017 de către avocat E., astfel cum a fost modificată prin Actul adiţional nr. x din data de 05.07.2017, atestat sub nr. x/21.09.2017 de către avocat E., şi Actul adiţional nr. x din data de 21.09.2017, atestat sub nr. x/21.09.2017 de către avocat E.; obligarea, în solidar, a pârâţilor A. şi B. la plata, în favoarea reclamanţilor, a sumei de 17.000 RON, reprezentând contravaloarea bunurilor deteriorate/sustrase din imobilul din Cluj-Napoca, str. x, ca urmare a ocupării abuzive a imobilului de către pârâţi; obligarea, în solidar, a pârâţilor A. şi B. la plata în favoarea reclamanţilor a sumei de 90.000 RON, cu titlu de daune morale; obligarea, în solidar, a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1552 şi urm. C. civ., art. 1349 C. civ.

Prin întâmpinare şi acţiune reconvenţională, pârâţii A. şi B. au solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată formulată de către reclamanţii C. şi D..

Prin cererea reconvenţională, pârâţii A. şi B. au solicitat: obligarea, în solidar, a reclamanţilor-pârâţi reconvenţionali C. şi D., la plata despăgubirilor evaluate provizoriu la suma de 19.837 RON, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă aferentă perioadei 05.10.2017 - data formulării cererii, raportat la lipsa de folosinţă de care au fost privaţi de către reclamanţii-pârâţi reconvenţionali C. şi D. asupra podului/mansardei edificate pe corpul II al imobilului înscris în CF nr. x nr. top. x, imobil situat în municipiul Cluj-Napoca, judeţul Cluj; obligarea, în solidar, a reclamanţilor-pârâţi reconvenţionali C. şi D., la plata sumei de 151.000 RON, cu titlu de daune morale şi la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea nr. 479/04.10.2019 pronunţată în dosar nr. x/2019, Tribunalul a dispus conexarea dosarului x/2019 la dosarul nr. x/2018, în temeiul art. 139 C. proc. civ.

Prin încheierea din 07.06.2019, pronunţată în dosar nr. x/2018, instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului F., având în vedere că acesta are calitate procesuală pasivă în privinţa cererii de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între acesta şi pârâţii Kacso.

La termenul de judecată din data de 01.10.2021, referitor la acţiunea reconvenţională din dosarul conexat nr. x/2019, reclamanţii, prin reprezentant, au arătat că înţeleg să îşi micşoreze, respectiv să îşi mărească petitele acţiunii, raportat la raportul de expertiză de evaluare daune, după cum urmează: în ce priveşte petitul 1, în care au cerut despăgubiri, 12.044 RON; pentru lipsa de folosinţă Corp 1 îşi măresc pretenţiile la 28.872 RON; iar pentru petitul 2, ce priveşte podul edificat pe Corp 2 din imobil, de la suma de 19.837 RON micşorează pretenţiile la suma de 0 RON.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Cluj

Prin sentinţa nr. 838/10.12.2021, Tribunalul Cluj, secţia civilă a respins, ca nefondată, acţiunea precizată şi extinsă formulată de reclamanţii A. şi B.; a anulat, ca netimbrată, cererea reconvenţională formulată de pârâţii C. şi D.; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii C. şi D., în contradictoriu cu pârâţii A. şi B. în dosarul conexat cu nr. x/2019 şi, în consecinţă, a constatat rezoluţiunea, din culpa pârâţilor, a antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. x/29.06.2017 de către avocat E., încheiat de C. şi soţia H., în calitate de promitenţi-vânzători, cu numiţii A. şi soţia B., în calitate de promitenţi-cumpărători, astfel cum a fost modificat prin Actul adiţional atestat de avocat E. sub nr. x/05.07.2017 şi prin Actul adiţional nr. x atestat de avocat E. sub nr. x/21.09.2017; a obligat, în solidar, pe pârâţii A. şi soţia B. la plata, în favoarea reclamantului C., a sumei de 15.000 RON, cu titlu de daune morale; a respins cererea de obligare a pârâţilor A. şi B. la plata contravalorii bunurilor deteriorate/sustrase; a obligat, în solidar, pe pârâţii A. şi soţia B. la plata, în favoarea reclamantului C., a sumei de 15.778,54 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale; a respins, ca nefondată, cererea reconvenţională formulată de pârâţii A. şi B., în contradictoriu cu C. şi D., în dosarul conexat cu nr. x/2019

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Cluj

Prin decizia nr. 17/A/19.01.2023, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei; a obligat apelanţii să plătească intimatului F. suma de 2.000 RON cheltuieli de judecată în apel.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., reclamanţii A. şi B..

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au arătat că motivarea hotărârii recurate este lapidară şi expeditivă, instanţa de apel nu stabileşte, cu exactitate, situaţia de fapt, nu procedează la o coroborare logică a probelor administrate, principiilor de drept şi normelor materiale incidente în cauză.

Analiza insuficientă şi superficială a instanţei de apel determină ca, în cuprinsul deciziei atacate, să fie cuprinse aspecte de fapt care sunt profund greşite, chiar contrazise de probele administrate.

În ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au arătat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1.669 şi 1.270 C. civ., precum şi principiul forţei obligatorii a contractului, respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017, certificat sub nr. x/29.06.2017 de către doamna avocat E., şi a celor două acte adiţionale la acesta, prin care părţile au agreat, de comun acord, că "promitenţii-vânzători se obligă să se prezinte la notarul public ales de promitenţii-cumpărători în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cu privire la imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi şi cu privire la obiectul menţionat în actul adiţional nr. x şi 2 încheiat între părţi, la data la care promitenţii-cumpărători vor achita restul de preţ. În cazul în care aceştia se dezic (răzgândesc) sau refuză să se prezinte la notarul public în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, promitenţii vânzători vor pierde întregul drept de proprietate asupra imobilului situat pe str. x, judeţul Cluj la preţul pe care promitenţii-cumpărători l-au achitat până în prezent, ocazie cu care aceştia declară că nu vor mai emite nici o pretenţie de la promitenţii-cumpărători (de nicio natură). În acest sens, promitenţii-cumpărători îi vor notifica în scris pe promitenţii-vânzători cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Promitenţii-vânzători fiind astfel de acord ca promitenţii-cumpărători să se adreseze instanţelor judecătoreşti competente, pentru obţinerea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic notarial de înstrăinare şi intabulare pe numele acestora din urmă."

Or, întrucât, în data de 31.10.2017, pârâţii Kacso s-au răzgândit (s-au dezis) în ceea ce priveşte vânzarea imobilului situat pe str. x, judeţul Cluj, în condiţiile agreate potrivit Antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 29.06.2017, certificat sub nr. x/29.06.2017 de către doamna avocat E., şi a celor două acte adiţionale la acesta, este lipsit de relevanţă faptul consemnat în încheierea de certificare nr. 31/31.10.2017, că recurenţii nu au prezentat dovada disponibilităţii diferenţei de preţ, câtă vreme vânzătorii nu mai voiau să vândă acel imobil.

De altfel la dosar există înscrisuri (imobile proprietatea recurenţilor, extrase de cont bancar cu disponibilităţi bancare ale numitei I.), cât şi declaraţia numitului J., martor audiat în data de 02.10.2020 de către Tribunalul Cluj, prin care la acea dată, 31.10.2017, recurenţii au probat faptul că dispuneau de resurse financiare pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin urmare, instanţa de apel trebuia să o oblige pe pârâta H. (D.) la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru transmiterea dreptului de proprietate în ceea ce priveşte imobilul din str. x, iar în caz contrar să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Au mai arătat recurenţii că instanţa de apel a încălcat şi dispoziţiile art. 1.516, 1.517, 1.549, 1.551, 1.552 C. civ., dar şi principiul forţei obligatorii a contractului, respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017, certificat sub nr. x/29.06.2017.

Pentru a opera legal rezoluţiunea unilaterală a antecontractului, în speţă a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017, a actului adiţional nr. x încheiat în data de 05.07.2017 şi a actului adiţional nr. x încheiat în data de 21.09.2017, trebuie îndeplinite condiţiile ce rezultă din coroborarea dispoziţiilor art. 1.516-1.517, art. 1.549, art. 1.551 şi art. 1.552 C. civ.

În cauză, rezoluţiunea unilaterală a antecontractului, de către defunctul C. şi numita H. (identică cu D.), a fost şi este una abuzivă şi nelegală, întrucât aceştia nu şi-au îndeplinit obligaţia de a preda în fapt posesia imobilelor plătite (obligaţiile contractuale fiind şi divizibile), fiind în culpă contractuală, potrivit art. 1.548 C. civ., şi neputând invoca o pretinsă neexecutare a contractului de către recurenţi, pentru a justifica neexecutarea propriilor obligaţii asumate prin contract.

Recurenţii au mai învederat că au fost încălcate şi dispoziţiile art. 1.236 alin. (2) şi art. 1.238 alin. (2) C. civ.

Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.02.2018 de către notarul public G., încheiat între defunctul C. şi numita H., în calitate de vânzători, şi numitul F., în calitate de cumpărător, prin care s-a transmis întregul drept de proprietate asupra imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca str. x, judeţul Cluj, s-a încheiat în frauda recurenţilor, cu complicitatea şi pe riscul cumpărătorului F..

Numitul F. a cumpărat imobilul în litigiu cunoscând conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017, a actului adiţional nr. x încheiat în data de 05.07.2017 şi a actului adiţional nr. x încheiat la data de 21.09.2017, întrucât acestea erau notate în cartea funciară a imobilului.

Numitul F. a cumpărat imobilul fără a-1 putea viziona înaintea cumpărării, întrucât în contractul de vânzare-cumpărare autentificat se stipulează faptul că intrarea în posesie va avea loc până cel târziu în data de 01.06.2018, iar declaraţia de rezoluţiune unilaterală a antecontractului, în speţă a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017 şi a celor două acte adiţionale la acesta, trimisă de pârâţii Kacso recurenţilor, nu a fost înscrisă în cartea funciară a imobilului vândut, pentru a putea fi opozabilă terţilor, după cum prevăd dispoziţiile art. 1.552 alin. (3) C. civ.

Recurenţii au mai arătat că decizia atacată este nelegală întrucât a fost pronunţată cu reţinerea eronată asupra petitului privind acordarea daunelor morale în cuantum de 15.000 RON defunctului C. şi numitei H..

Accidentul cerebral şi preinfarctul suferit de către defunctul C. este rezultatul propriei conduite abuzive a acestuia care, alături de soţia sa, au înteles să rezoluţioneze în mod abuziv antecontractul şi mai apoi să vândă, în data de 20.02.2018, întregul imobil numitului F..

Mai mult, concluziile raportului de expertiză medico-legală întocmit în cauză defunctului C. nu stabilesc vina recurenţilor pentru problemele de sănătate ale acestuia.

Decizia recuraţă este nelegală şi ca urmare a respingerii petitelor privind acordarea daunelor materiale şi morale către recurenţi.

Astfel, fapta defunctului C. şi a numitei H. se subscrie prevederilor art. 1.350 coroborat cu art. 1.357 şi art. 1.370, raportat şi la art. 636 alin. (2) C. civ., determinând antrenarea, în solidar, a răspunderii civile contractuale ale acestora şi subsecvent, obligarea la repararea prejudiciului pe care recurenţii l-au suferit, respectiv suma reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă aferentă perioadelor 21.09.2017-17.02.2018 şi 06.08.2018-15.03.2021, raportat la lipsa de folosinţă de care recurenţii au fost privaţi cu privire la imobilul în litigiu.

Referitor la admiterea petitului 2 al dosarului civil nr. x/2019, conexat la prezentul dosar, acordarea acestora reprezintă o justă şi echitabilă despăgubire pentru starea de presiune constantă, stres şi conflicte generate de către defunctul C. şi numita H., suferinţa pricinuită de pierderea sumei de 50.000 euro, pierderea lipsei de folosinţă aferentă perioadei 05.10.2017-prezent, apariţia unor boli cauzate de stres recurentei, agravarea stării de sănătate a recurentului, aspecte probate cu înscrisurile din dosarele nr. x/2018, nr. y/2019 şi nr. w/2018.

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar, prin încheierea din 20 septembrie 2023, completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionarea acestuia la data de 31 ianuarie 2024, termen preschimbat, din oficiu, la 07 februarie 2024, prin încheierea din 07 noiembrie 2023, pronunţată în dosar nr. x/2018.

6. Apărările formulate în cauză

În cauză, nu au fost formulate întâmpinări de către intimaţi.

În data de 6 februarie 2024, intimatul F. a formulat note scrise, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, şi obligarea recurenţilor, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.

Cât priveşte critica circumscrisă prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a menţionat că susţinerile recurenţilor privind pretinsa nemotivare a deciziei de apel au un caracter general, fără a se arăta în concret aspectele care ar susţine o eventuală nemotivare a acestei hotărâri în raport cu particularităţile cauzei deduse judecăţii şi cu motivele de apel invocate de către recurenţi.

A mai precizat şi că decizia atacată este clară şi concisă, fiind analizate toate argumentele şi circumstanţele factuale ale cauzei, iar, în urma acestei analize, instanţa a prezentat în mod clar şi neechivoc dezlegarea dată aspectelor litigioase prin raportare la prevederile legale aplicabile.

Referitor la critica circumscrisă prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a menţionat că susţinerile recurenţilor privind pretinsa aplicare greşită a normelor de drept material incidente reprezintă, în realitate, critici privind modalitatea de interpretare a probelor şi a stabilirii stării de fapt de către instanţa de apel, astfel încât acestea nu pot forma obiect de analiză în coordonatele recursului dedus judecăţii, fiind incompatibile cu limitele imperativ stabilite pentru exercitarea acestei căi extraordinare de atac.

Mai mult, recurenţii îşi invocă propria culpă, ceea ce nu poate constitui temei de recunoaştere a pretenţiilor pe care aceştia le deduc judecăţii.

A mai precizat şi că, în măsura admiterii acţiunii promovate de către recurenţi, s-ar asigura transferul în favoarea acestora a dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul antecontractului fără ca recurenţii să fi plătit restul de preţ, respectiv fără ca aceştia să îşi fi declarat disponibilitatea de a achita restul de preţ sau să îl fi achitat prin procedura ofertei reale de plată urmate de consemnaţiune.

Aşadar, o eventuală validare, pe cale judecătorească, a pretenţiilor reclamanţilor ar contraveni însăşi prevederilor antecontractului şi forţei obligatorii a acestuia, întrucât ar semnifica asigurarea, în favoarea recurenţilor, a transferului dreptului de proprietate asupra imobilului, fără ca aceştia să îşi fi îndeplinit obligaţia corelativă şi esenţială de plată a preţului.

Ca atare, recurenţii deturnează scopul acţiunii civile de la un mijloc de asigurare a recunoaşterii şi protecţiei, pe cale jurisdicţională, a unor drepturi subiective, la un mijloc prin care tind să eludeze obligaţiile esenţiale care le-ar fi revenit potrivit antecontractului.

Un alt element esenţial care nu poate fi contestat în prezenta cauză este împrejurarea că recurenţii au fost în culpă în ceea ce priveşte executarea antecontractului, încălcând în mod repetat termenele de plată a preţului, deşi aceştia au fost puşi în întârziere ca urmare a notificărilor transmise de către intimaţii Kacso.

Privitor la critica în sensul că notificarea de rezoluţiune a antecontractului nu a fost notată în cartea funciară, a menţionat că acest aspect nu are relevanţă, întrucât notarea este necesară pentru a asigura opozabilitatea faţă de terţi, iar nu în raport cu însăşi partea cocontractantă, faţă de care este invocată (cum este cazul recurenţilor), faţă de care rezoluţiunea operează încă din momentul la care le-a fost comunicată notificarea.

Referitor la criticile aduse contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.02.2018 de către SPN - Notari Publici K., a menţionat că nu există motive de nulitate absolută cu privire la acesta.

Contractul menţionat a fost încheiat doar după ce antecontractul a fost rezoluţionat, iar această măsură a fost una justificată.

Nu poate fi vorba despre rea-credinţă din partea niciuneia dintre părţile acestui contract, cât timp acest act juridic a fost încheiat doar după ce a devenit efectivă măsura rezoluţiunii antecontractului şi în contextul în care aceasta a intervenit doar ca ultimă măsură, când era evident că recurenţii nu urmăreau să îşi îndeplinească obligaţiile de plată integrală a preţului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Printr-o primă categorie de critici, recurenţii invocă motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., arătând că motivarea hotărârii recurate este lapidară şi expeditivă, instanţa de apel nu stabileşte, cu exactitate, situaţia de fapt, nu procedează la o coroborare logică a probelor administrate, principiilor de drept şi normelor materiale incidente în cauză.

Cu privire la obligaţia instanţelor judecătoreşti de a motiva hotărârile pronunţate, statornicită în prezent în cuprinsul art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., atât doctrina, cât şi jurisprudenţa sunt constante în a aprecia că motivarea unei hotă­râri judecătoreşti trebuie să fie clară şi completă. În acest sens, instanţa are obligaţia de a demonstra, în scris, de ce s-a oprit la soluţia dată, de ce a admis susţinerile unei părţi şi le-a respins pe ale celeilalte, de ce a dat o anumită valoare probatorie unei probe administrate, de ce a aplicat o anumită normă de drept sau i-a dat o anumită inter­­pretare, iar aceasta constituie o obligaţie esenţială, a cărei încălcare duce la desfiin­ţarea hotărârii.

În acelaşi timp, în concepţia Curţii Europene a Drepturilor Omului, între garanţiile dreptului la un proces echitabil se înscrie şi obligaţia tribunalelor de a-şi motiva deciziile lor. În jurisprudenţa dezvoltată în jurul prevederilor art. 6 din Convenţie, Curtea Europeană a formulat cerinţe privitoare la desfăşurarea unui proces pentru ca el să fie echitabil, inclusiv din perspectiva obligaţiei instanţelor de a-şi motiva hotărâ­rile pronunţate. Astfel, s-a apreciat că «textul implică obligaţia tribunalului de a pro­ceda la un examen atent al tuturor capetelor de cerere formulate de reclamanţi, al argu­­mentelor şi cererilor de probă ale părţilor, având a aprecia pertinenţa acestora pentru decizia pe care el o va adopta» (cauzele Kraska c. Suisse; Van de Hurk c. Olandei).

În cauza Albina c. României, Curtea reaminteşte că «dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenţie, include printre altele dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenţia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete şi efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, seria x, nr. 37, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observaţii sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Altfel spus, art. 6 implică mai ales în sarcina instanţei obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi al elementelor de probă ale părţilor, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa [Hotărârea Perez împotriva Franţei (GC), Cererea nr. 47.287/99, paragraful 80, CEDH 2004-1, şi Hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, din 19 aprilie 1994, seria x, nr. 288, p. 19, paragraful 59]».

În mod similar, în Hotărârea pronunţată în data de 15.02.2007 în cauza Boldea c. României, Curtea a statuat că absenţa sau insuficienta motivare a hotărârilor judecă­toreşti are semnificaţia juridică a încălcării dreptului la un recurs efectiv şi, prin urmare, la un proces echitabil şi violează art. 6 şi 10 din Convenţia Europeană a Drep­tu­rilor Omului, fiind o abatere sancţionată cu condamnarea Statului la despăgubiri. Fără ca această interpretare să conducă la ideea că instanţa ar fi obligată să răspundă separat fiecărui argument invocat de parte, se reţine în jurisprudenţa Curţii că «dacă un justiţiabil invocă în scris un argument suficient de clar şi de precis, pe deasupra susţinut de probe şi de natură să aibă o incidenţă asupra soluţiei ce urmează să fie pronunţată în respectivul litigiu, este necesar ca instanţa să analizeze acest argument şi să formuleze un răspuns explicit şi specific».

În acelaşi timp însă, în mai multe decizii Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în sensul că obligaţia pe care o impune art. 6 paragraful 1 instanţelor naţionale de a-şi motiva deciziile nu presupune existenţa unui răspuns detaliat la fiecare argument. Măsura în care se aplică această obligaţie de motivare poate varia în funcţie de natura deciziei şi trebuie determinată în funcţie de circumstanţele cauzei. Chiar şi omisiunea de a răspunde unui argument nu ridică probleme pe tărâmul Convenţiei, cât timp respectivul argument nu era hotărâtor în soluţionarea cauzei (cauza Ruiz Torija c. Spaniei, cauza Jahnke şi Lenoble c. Franţei).

La rândul său, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie apreciază că motivarea unei hotă­râri nu este o problemă de volum, ci una de esenţă, de conţinut, aceasta trebuind să fie clară, concisă şi concretă, în concordanţă cu probele şi actele de la dosar. În principiu, şi gruparea argumentelor este legalmente admisibilă, atât timp cât instanţa răspunde acestora, chiar printr-un considerent comun.

Or, aceste exigenţe sunt îndeplinite în cauză, întrucât instanţa de apel a oferit un răspuns argumentat în fapt şi în drept criticilor formulate de apelanţii-reclamanţi. Astfel, criticile formulate de apelanţii-reclamanţi au fost grupate în raport de motivele invocate, iar instanţa de apel a oferit un răspuns argumentat tuturor acestor motive. Ca atare, sunt respectate exigenţele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., care pretind ca susţinerile şi apărările părţilor să fie examinate efectiv, în substanţă, pentru ca fiecare parte să fie în măsură să cunoască de ce motivele şi apărările invocate au fost, după caz, primite ori înlăturate. După cum s-a arătat deja în cele ce preced, legea de procedură, ca şi standardul de motivare rezultat din jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului nu reclamă nu răspuns exhaustiv, fiind necesar a se evalua suficienţa motivării prin raportare la circumstanţele cauzei.

Trebuie observat că situaţia de fapt a fost reţinută în mod amplu de prima instanţă de fond, pe temeiul probelor administrate, iar din întreaga economie a deciziei instanţei de apel rezultă că motivele de fapt ale sentinţei apelate au fost însuşite pe cale de referire de către ultima instanţă devolutivă, care a procedat, în condiţiile art. 479 alin. (1) C. proc. civ., la verificarea modului în care a fost stabilită situaţia de fapt, respectiv a modului în care a fost aplicată legea faptelor stabilite prin raportare la motivele de apel invocate, care au primit o analiză detaliată şi pertinentă.

În jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a arătat de altfel că, atunci când se invocă o nemotivare parţială, este necesar ca recurentul să indice în mod precis care motive de apel, respectiv care susţineri şi apărări nu au fost analizate, pentru a permite instanţei de recurs să examineze în mod efectiv incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. Simpla susţinere imprecisă potrivit căreia analiza instanţei de apel ar fi fost vagă şi superficială nu constituie o veritabilă critică de nelegalitate, cu atât mai mult cu cât examinarea considerentelor cuprinse în decizia recurată relevă contrariul.

Exigenţa arătată nu este îndeplinită, nefiind indicate motive, susţineri şi apărări care nu ar fi primit o analiză din partea instanţei de apel, motivarea fiind de altfel conformă cerinţelor legii, astfel cum s-a reţinut în cele ce preced. Nu se poate reproşa în mod întemeiat instanţei de apel că nu a procedat la o analiză cronologică a actelor şi faptelor juridice intervenite în cauză, în maniera prefigurată de recurenţi, întrucât instanţa este datoare să întreprindă o analiză proprie a efectelor actelor şi faptelor litigioase şi nu este, în tot cazul, obligată să-şi însuşească întocmai un raţionament juridic în maniera propusă de parte.

Totodată, rezultă din criticile formulate că recurenţii sunt în realitate nemulţumiţi de situaţia de fapt stabilită, cu privire la care afirmă că ar fi contrară probelor administrate. Or, această susţinere conturează o veritabilă critică de netemeinicie, care excede motivelor legale de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. Instanţa de recurs nu este o instanţă devolutivă, în recurs nefiind posibilă reaprecierea probelor administrate pentru a se reţine o altă situaţie de fapt, ci doar verificarea modului în care dispoziţiile legale incidente au fost interpretate şi aplicate situaţiei de fapt stabilite în mod suveran de instanţele de fond.

Nefondate sunt şi criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care au fost invocate, în esenţă, încălcarea principiului forţei obligatorii a contractului (în speţă, a antecontractului de vânzare încheiat între părţi şi a contractelor subsecvente acetuia) şi neîndeplinirea condiţiei rezoluţiunii antecontractului la cererea promitenţilor-vânzători.

În această privinţă, instanţele de fond au statuat că, la momentul convocării pârâţilor Kacso de către reclamanţii Stoica, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, reclamantul A. nu a prezentat dovada disponibilităţii diferenţei de preţ, astfel că, fiind în culpă cu privire la neîndeplinirea propriilor obligaţii contractuale, nu putea să solicite îndeplinirea obligaţiilor celorlalte părţi, potrivit art. 1556 alin. (1) C. civ.

S-a reţinut că potrivit prevederilor art. 1556 alin. (1) C. civ., dacă o parte nu-şi execută obligaţiile, cealaltă parte poate să refuze executarea propriei obligaţii, astfel încât pârâţii Kacso nu pot fi obligaţi la executarea antecontractului, din moment ce, deşi termenul limită de achitare a diferenţei de preţ rămasă neachitată a fost 01.05.2018, diferenţa de preţ nu a fost achitată nici până în prezent de către reclamanţii Stoica.

Cum reclamanţii Stoica nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale, aceştia au fost în mod corect notificaţi de către pârâţii Kacso cu privire la rezoluţiunea contractului, astfel că acest contract nu mai are forţă obligatorie, fiind astfel înlăturate susţinerile evocate, referitoare la încălcarea forţei obligatorii a contractului menţionat.

În ceea ce priveşte pretinsa neîndeplinire a condiţiilor rezoluţiunii, Curtea de Apel a reţinut că, dacă se ţine seama de starea de fapt necontestată de către chiar apelanţi, aceştia au obligaţii pe care nu le-au respectat, anume neplata unei părţi din preţ, obligaţii esenţiale, cum ar fi suma de 10.000 euro care trebuia să fie achitată până la data de 01.12.2017, ca de altfel şi diferenţa de 60.000 euro, care trebuia achitată până la data de 01.05.2018, dar nu au fost plătite până în prezent, astfel că în mod corect s-a dispus rezoluţiunea contractului.

În aceste condiţii nu se poate vorbi de pierderea dreptului asupra unei părţi din imobil, ci doar despre rezoluţiune pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului, cât timp şi obligaţia de plată a diferenţei de 60.000 euro, care trebuia achitată până la data de 01.05.2018, nu a fost îndeplinită până în prezent.

Motivând astfel, instanţele de fond au dat o bază legală suficientă hotărârilor pronunţate şi au interpretat şi aplicat corect dispoziţiile legale incidente.

Potrivit art. 1.270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Forţa obligatorie a contractului nu înseamnă însă că acesta nu-şi poate înceta efectele, fapt evident în urma lecturii dispoziţiilor art. 1.270 alin. (2) C. civ., potrivit cu care contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de lege.

Legiuitorul a dat eficienţă caracterului reciproc şi interdepedent al obligaţiilor născute dintr-un contract sinalagmatic (bilateral), după cum rezultă din art. 1.556 alin. (1) C. civ., potrivit cu care atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii, afară de cazul în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi.

Instanţele de fond au aplicat corect această dispoziţie legală atunci când au reţinut că neplata unei părţi substanţiale din preţul convenit prin antecontract, deşi termenele (chiar prorogate) pentru plată s-au împlinit, a dat dreptul promitenţilor vânzători să refuze vânzarea promisă şi chiar să declare rezoluţiunea, respectiv să ceară ulterior pe cale judiciară constatarea acesteia.

Astfel, potrivit art. 1.549 alin. (1) C. civ., dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin. Rezultă de asemenea din cuprinsul art. 1.551 alin. (1) C. civ., că creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate.

În mod legal s-a reţinut în cuprinsul deciziei recurate că în cauză sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii la cererea promitenţilor-cumpărători, ca urmare a cuantumului ridicat al sumelor datorate cu titlu de preţ şi neplătite de promitenţii-cumpărători. Înalta Curte subliniază că, în fapt, s-a reţinut că promitenţii-cumpărători nu au făcut dovada disponibilităţii sumelor datorate cu titlu de preţ, la termenele convenite, iar susţinerile în sens contrar, făcute prin motivele de recurs, nu pot fi primite în raport de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ., întrucât vizează situaţia de fapt, fiind aşadar critici de netemeinicie, iar nu de nelegalitate.

Sunt îndeplinite şi celelalte condiţii, neexecutarea obligaţiei de plată a preţului fiind fără justificare, în condiţiile în care nu s-a făcut dovada cauzei străine exoneratoare de răspundere, inclusiv a faptei creditorului (art. 1516 – 1517 C. civ.).

În ceea ce priveşte susţinerile referitoare la convenţia părţilor în sensul posibilităţii ca imobilul să fie vândut, respectiv cumpărat pe bucăţi, Înalta Curte reţine că sensul şi scopul contractului de vânzare, ca act juridic cu executare uno ictu, îl constituie transferul şi predarea bunului contra unei sume plătite cu titlu de preţ; o vânzare parţială, succesivă, asupra unor părţi din imobil a fost convenită doar din raţiuni cadastrale, dar intimaţii-pârâţi erau în drept să refuze o astfel de soluţie, în condiţiile în care recurenţii-reclamanţi erau în întârziere cu privire la plata unei părţi substanţiale din preţul convenit, neexecutarea fiind astfel determinantă pentru întregul contract prefigurat. În această privinţă, în mod judicios a reţinut Tribunalul Cluj că reclamanţii Kacso au arătat că nu pot fi de acord cu predarea posesiei unui corp din clădire, întrucât pârâţii Stoica nu şi-au respectat obligaţiile de plată a preţului, iar utilităţile nu pot fi folosite separat, existând o singură contorizare. Ulterior, la data de 20.12.2017, reclamanţii Kacso au notificat pârâţilor Stoica rezoluţiunea antecontractului.

Ca urmare, prin raportare la circumstanţele de fapt reţinute în mod suveran de instanţele de fond, s-a dispus în mod legal sancţiunea rezoluţiunii, ceea ce lasă fără obiect criticile referitoare la încălcarea dispoziţiilor art. 1.270 şi ale art. 1.668 C. civ., de vreme ce antecontractul părţilor, modificat, a încetat prin efectul rezoluţiunii.

De aceea, nu se poate reţine greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale invocate pe calea recursului.

Nefondate sunt şi criticile prin care se invocă greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1236 alin. (2), art. 1238 alin. (2) C. civ.

În ceea ce priveşte petitul de constatare a nulităţii absolute totale sau parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din data de 20 februarie 2018, instanţele devolutive au reţinut că, deşi pârâtul F. a avut cunoştinţă despre antecontractul încheiat cu reclamanţii Stoica, acest fapt nu duce la concluzia că a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentic în frauda reclamanţilor, întrucât la sfârşitul contractului este menţionat că i-au fost prezentate antecontractul de vânzare-cumpărare, actele adiţionale, notificările şi încheierea de certificare. De aici rezultă că pârâtul F. a avut cunoştinţă despre faptul că pârâţii Kacso au trimis reclamanţilor Stoica notificarea de reziliere a antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel încât pârâtul F. a cumpărat imobilul în considerarea faptului că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost reziliat, deci nu cu intenţia de a frauda drepturile reclamanţilor. Faţă de aceste considerente, instanţa a respins ca nefondat capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâţii Kacso cu pârâtul F..

Prin raportare la circumstanţele de fapt expuse, s-a reţinut în mod legal lipsa cauzei ilicite la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din data de 20 februarie 2018. Intimatul F. a contractat cunoscând încheierea aontecontractului de vânzare, dar şi rezilierea acestuia, acţionând astfel cu credinţa legitimă şi de altfel corectă că dobândeşte un bun aflat în circuitul civil, care nu mai este grevat de o promisiune eficace în favoarea altor persoane, în speţă a reclamanţilor. Nu se poate pretinde unui terţ care cunoaşte încheierea unei promisiuni anterioare să se abţină de la cumpărarea bunului care formează obiectul respectivei promisiuni, în condiţiile în care a operat rezoluţiunea respectivei promisiuni şi nu existau repere concrete care să releve nevalabilitatea declaraţiei unilaterale de rezoluţiune, care a produs efecte de la data comunicării sale (art. 1.326 alin. (3) C. civ.).

În ceea ce priveşte a treia categorie de critici, prin încheierea de admitere în principiu a recursului, din data de 20.09.2023, s-a reţinut că criticile privind modalitatea în care au fost acordate daunele morale şi materiale se raportează la probele administrate în etapele procesuale anterioare şi nu pot fi subsumate vreuneia din ipotezele reglementate de art. 488 C. proc. civ., instanţa de recurs fiind învestită să analizeze exclusiv aspecte de nelegalitate ale pricinii, iar nu de netemeinicie, cum sunt cele reprezentate de interpretarea şi administrarea probatoriilor.

Rezultă de altfel din cuprinsul motivelor de recurs care privesc daunele materiale şi morale cerute de reclamanţi (şi respinse), respectiv daunele morale solicitate de pârâţi şi acordate acestora că recurenţii nu sunt de acord cu situaţia de fapt stabilită pe temeiul probelor administrate şi solicită o reanalizare a situaţiei de fapt, simpla invocare formală a unor dispoziţii legale nefiind aptă să învestească instanţa de recurs cu o critică eficientă, de vreme ce nu se critică interpretarea şi aplicarea acestora, ci se tinde la afirmarea altei situaţii de fapt decât cea reţinută de instanţele devolutive, ceea ce excede dispoziţiilor art. 488 C. proc. civ.

Va fi prin urmare respins ca nefondat recursul, potrivit art. 496 alin. (1) C. proc. civ., iar în temeiul art. 453 C. proc. civ., recurenţii căzuţi în pretenţii şi aflaţi în culpă procesuală vor fi obligaţi în solidar, la plata sumei de 1.979 RON către intimatul-pârât F., cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 17/A/2023 din 19 ianuarie 2023 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Obligă pe recurenţii-reclamanţi, în solidar, la plata sumei de 1.979 RON către intimatul-pârât F., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 7 februarie 2024.