Preliminary real estate sale: effectiveness of suspensive condition requiring definitive resolution of encumbrance and land registry erasure by contractual deadline

Şedinţa publică din data de 1 februarie 2024

Deliberând asupra recursului civil de faţă, reţine următoarele aspecte:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţiile deduse judecăţii

Prin cererea principală înregistrată pe rolul Tribunalului Bihor, secţia I civilă la 4 martie 2022, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.05.2019 de B.I.N. D., astfel cum a fost modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. x/28.01.2021 de E., precum şi reţinerea, cu titlu de daune-interese, a avansului în cuantum de 354.615,40 RON, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea reconvenţională depusă la dosar la 26 aprilie 2022, pârâta-reclamantă C. S.R.L. a solicitat să se dispună, din culpa reclamanţilor-pârâţi, rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.05.2019 de B.I.N. D., astfel cum a fost modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. x/28.01.2021 de E., precum şi obligarea reclamanţilor-pârâţi la plata sumei de 148.948 euro, reprezentând dublul avansului achitat la încheierea antecontractului, stabilită cu titlu de arvună, cu cheltuieli de judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 233 din 27 decembrie 2022, Tribunalul Bihor, secţia I a admis cererea principală, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.05.2019 de B.I.N. D., astfel cum a fost modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. x/28.01.2021 de E., a dispus ca reclamanţii să reţină, cu titlu de daune-interese, suma de 354.615,40 RON, achitată de către pârâtă cu titlu de avans, a respins ca nefondată cererea reconvenţională, a obligat pârâta să plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată în cuantum de 24.730,53 RON.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe, la 28 februarie 2023, a declarat apel pârâta-reclamantă, prin care a solicitat schimbarea în tot a sentinţei apelate, în sensul respingerii cererii principale şi admiterii cererii reconvenţionale.

Prin decizia civilă nr. 775A din 14 iunie 2023, Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă a respins apelul ca nefondat, păstrând sentinţa apelată în tot.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva acestei decizii civile, la 27 iulie 2023, a declarat recurs pârâta-reclamantă, solicitând casarea deciziei recurate şi trimiterea apelului, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.

În susţinere, recurenta a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a încălcat art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. şi art. 6 din C.E.D.O., întrucât decizia este nemotivată atât în ceea ce priveşte natura obligaţiei asumate de promitenţii-vânzători, cât şi sub aspectul condiţiei suspensive, sens în care a învederat următoarele argumente:

Instanţa de apel a reţinut că obligaţia asumată de promitenţii-vânzători, constând în finalizarea litigiului şi radierea sa din cartea funciară, este obligaţie de mijloace, fără însă a analiza susţinerile din cererea de apel.

În primul rând, deşi antecontractul prevedea o clauză penală, ce sancţiona ipoteza neatingerii rezultatului stingerii litigiului şi radierii sale din cartea funciară până la termenul limită, totuşi instanţa de apel nu a analizat în niciun fel compatibilitatea dintre această clauză penală şi natura juridică a obligaţiei asumate de către promitenţii-vânzători. Dacă ar fi analizat acest aspect, singura concluzie la care ar fi putut ajunge instanţa de apel este aceea că obligaţia în discuţie este de rezultat, întrucât, prin intermediul clauzei penale, imposibilitatea semnării contractului promis, ca urmare a existenţei pe rolul instanţelor judecătoreşti a litigiului, era sancţionată independent de diligenţele şi eforturile promitenţilor-vânzători. Prin prisma clauzei penale, simpla neatingere a rezultatului, adică imposibilitatea semnării contractului din cauza existenţei litigiului pe rolul instanţei, determină sancţionarea contractuală a promitenţilor-vânzători, fără nicio circumstanţiere.

În al doilea rând, instanţa de apel a ignorat în întregime argumentele privind modul de interpretare a formulării folosite în antecontract pentru a descrie obligaţia ce incumbă promitenţilor-vânzători şi din care rezultă caracterul său de obligaţie de rezultat.

Astfel, prin cererea de apel s-a argumentat amplu că formularea din antecontract nu este elocventă pentru calificarea obligaţiei ca fiind de mijloace şi reprezintă o interpretare izolată, simplistă şi lipsită de consistenţă în ceea ce priveşte identificarea intenţiei părţilor la momentul la care au contractat. Simplul fapt că promitenţii-vânzători s-au obligat să facă toate demersurile şi să depună toate diligenţele nu reprezintă un indiciu că obligaţia ar fi de mijloace, întrucât toate obligaţiile impun debitorului efectuarea demersurilor şi diligenţelor necesare în vederea obţinerii rezultatului promis, diferenţa constând în aceea că, în cazul obligaţiilor de mijloace, debitorul se obligă numai la efectuarea diligenţelor şi demersurilor, nu şi la obţinerea unui rezultat. Or, clauza din antecontract, privită în mod individual, dar şi coroborat cu celelalte clauze, nu prevede o asemenea limitare a obligaţiei debitorilor, dimpotrivă aceştia fiind sancţionaţi în caz de neobţinere a rezultatului promis. Instanţa de apel a ignorat aceste argumente, întemeindu-şi soluţia doar pe o interpretare literală a clauzei, fără să analizeze susţinerea că formularea din antecontract nu este specifică obligaţiilor de mijloace.

În al treilea rând, instanţa de apel a ignorat argumentele potrivit cărora art. 1.481 alin. (3) din C. civ. impune şi alte criterii, în raport cu care se face calificarea obligaţiei, mai ales având în vedere că ipoteza de la lit. a) nici măcar nu face referire la formularea clauzei, ci la "modul în care aceasta este stipulată în contract", ceea ce ar fi impus o analiză coroborată a clauzei cu celelalte prevederi ale contractului, inclusiv cu clauza penală.

Referitor la condiţia suspensivă, prin cererea de apel s-a menţionat că finalizarea litigiului şi radierea sa din cartea funciară, în interiorul termenului stabilit, are o dublă natură juridică: pe de o parte, reprezenta o obligaţie de rezultat a promitenţilor-vânzători, iar, pe de altă parte, îndeplinirea celor două evenimente avea şi natura unei condiţii suspensive, ce amâna eficacitatea obligaţiei părţilor de a încheia contractul, acest din urmă aspect reieşind chiar din cuprinsul antecontractului. Deşi existenţa condiţiei suspensive era esenţială pentru soluţionarea litigiului, întrucât neîndeplinirea condiţiei ar fi condus la o respingere a acţiunii, sub aspectul că obligaţia de încheiere a contractului de vânzare prefigurat nu a devenit niciodată eficace, totuşi instanţa de apel nu a analiza dacă condiţia suspensivă există şi care este conţinutul ei. Or, dacă există o condiţie suspensivă, nu ar fi fost suficientă simpla împlinire a "scopului" antecontractului, ci ar fi fost necesară îndeplinirea a însăşi evenimentelor viitoare şi incerte ce reprezintă condiţia suspensivă, astfel cum acestea au fost stipulate de părţi: finalizarea litigiului şi radierea sa din cartea funciară. Dimpotrivă, din motivarea instanţei de apel pare că a se desprinde concluzia că obligaţia ar fi una pură şi simplă, fără a fi analizate argumentele privind existenţa condiţiei suspensive.

Recurenta a invocat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ., susţinând, pe de o parte, că decizia este nemotivată sub aspectul noţiunii de "finalizare a litigiului" şi, pe de altă parte, că au fost în mod greşit aplicate dispoziţiilor art. 634 şi ale art. 404 din C. proc. civ., privind efectele hotărârii din dosarul nr. x/2012, sens în care a învederat următoarele argumente:

Prin "finalizarea litigiului", părţile au avut în vedere obţinerea unei hotărâri definitive. Deşi în antecontract nu se menţionează expres, o atare interpretare este firească, întrucât numai soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2022 punea părţile la adăpost de riscul unei eventuale ineficacităţi ulterioare a contractului. Mai mult, antecontractul viza şi obligaţia de radiere a litigiului, care, potrivit art. 192 alin. (1) lit. a) din Regulamentul de carte funciară, poate fi făcută doar pe baza dovezii stingerii definitive a litigiului.

Cu toate acestea, instanţa de apel a omis să analizeze dacă obligaţia şi condiţia suspensivă aveau în vedere finalizarea definitivă a litigiului, considerând că regimul juridic al imobilului a fost clarificat prin prisma pronunţării, la 22 decembrie 2021, a soluţiei în dosarul nr. x/2012, precum şi a faptului că între intimaţi şi F. s-ar fi încheiat un contract de tranzacţie. Procedând astfel, instanţa de apel a făcut o greşită aplicare în cauză a dispoziţiilor art. 634 şi ale art. 404 din C. proc. civ.

Pe de o parte, conform art. 634 din C. proc. civ., sunt hotărâri definitive doar acelea care nu pot fi atacate nici cu apel, nici nu recurs, neavând relevanţă soluţia pronunţată în primă instanţă, oricât de evidentă ar fi şi oricât de mici ar fi şansele unei schimbări în calea de atac. Instanţa de apel a ignorat aceste prevederi, arătând că, deşi era susceptibilă de atacare cu apel, sentinţa pronunţată în dosarul nr. x/2012 este "ca şi definitivă", întrucât reclamantul şi celelalte 12 părţi nu aveau interesul să declare cale de atac. În mod evident, este o speculaţie a instanţei de apel, care încalcă prevederile legale privind momentul la care hotărâre devine definitivă.

Pe de altă parte, potrivit art. 404 alin. (1) din C. proc. civ., renunţarea la calea de atac, ulterior pronunţării hotărârii, se face prin înscris autentic, care se depune la grefa instanţei. Or, contractul de tranzacţie pretins a fi încheiat la data de 27.12.2021 nici nu a fost încheiat în forma autentică, nici nu a fost depus la grefa instanţei anterior împlinirii termenului prevăzut în antecontract. Şi sub acest aspect, instanţa de apel face o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 404 din C. proc. civ., atunci când are în vedere contractul de tranzacţie drept un motiv pentru care sentinţa pronunţată în dosarul nr. x/2012 ar îndeplini cerinţele antecontractului.

În realitate, la termenul stabilit de părţi pentru încheierea contractului (31.12.2021), hotărârea nu era definitivă, nici prin prisma soluţiei (care era supusă apelului), nici prin prisma contractului de tranzacţie (care nu îndeplinea cerinţele legale pentru a constitui o renunţare la calea de atac).

Recurenta a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 278 din C. proc. civ. privind data certă a înscrisului sub semnătură privată, sens în care a învederat următoarele:

Contractul de tranzacţie încheiat cu F., prin care acesta renunţă la exercitarea căilor de atac în dosarul nr. x/2012, este întocmit pro causa, pentru a justifica îndeplinirea condiţiilor prevăzute în antecontract, în condiţiile în care nu a fost exhibat de către intimaţi decât odată cu depunerea acţiunii. Dacă contractul ar fi existat de la data pretins înscrisă în acesta, ar fi putut fi comunicat odată cu notificarea ori ulterior.

Mai mult, acest pretins contract nu are dată certă, în sensul dispoziţiilor art. 278 din C. proc. civ., astfel că nu poate fi opus terţilor. Acest aspect era esenţial în cauză, atât timp cât miza litigiului poartă asupra stingerii şi radierii din cartea funciară a litigiului, în interiorul termenului prevăzut pentru îndeplinirea acestor evenimente. În ciuda acestor susţineri, instanţa de apel a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 1281 din C. civ., contractul este opozabil terţilor, greşita aplicare a normelor privind formalitatea datei certe fiind evidentă. Instanţa de apel a săvârşit o nepermisă confuzie între o instituţie de drept substanţial (opozabilitatea substanţială a contractului) şi o instituţie de drept procesual (condiţia datei certe pentru ca data unui înscris să poată fi opusă în proces părţii adverse).

Recurenta a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile de drept material ale art. 1270 din C. civ. şi ale art. 1400 din C. civ., sens în care a învederat următoarele argumente:

Deşi instanţa de apel reţine corect că scopul încheierii antecontractului a fost de a evita încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren ce avea o situaţie juridică incertă şi care ar pune cumpărătorul în poziţia de a fi evins în viitor, totuşi ajunge la o concluzie greşită, întemeiată pe un raţionament care încalcă atât forţa obligatorie a contractului, cât şi modul de constatare a îndeplinirii unei condiţii suspensive. Ceea ce omite a reţine instanţa de apel este realitatea că părţile au stipulat expres în ce constă clarificarea situaţiei juridice a terenului: stingerea definitivă a litigiului nr. 8479/271/2012 şi radierea sa din cartea funciară. Părţile au condiţionat expres obligaţia de încheiere a contractului de îndeplinirea cumulativă a acestor două evenimente, nefăcând niciun fel de aprecieri cu privire la motivele respingerii acţiunii ce făcea obiectul dosarului nr. x/2012 sau la modalitatea de stingere a litigiului, aceste elemente fiind nerelevante pentru promitenta-cumpărătoare, singurul aspect de interes fiind finalizarea definitivă a litigiului

Greşita aplicare a normelor de drept material constă în aceea că instanţa de apel a înlocuit criteriile stabilite de părţi pentru a considera îndeplinită condiţia suspensivă (mai mult, înlocuind evenimentele ce reprezintă condiţii suspensive) cu o serie de criterii proprii, care, în opinia instanţei, atingeau acelaşi scop. Dacă părţile ar fi dorit ca încheierea contractului să depindă de simpla clarificare a situaţiei juridice a imobilului, în orice fel, atunci ar fi prevăzut acest lucru în antecontract. Totodată, potrivit voinţei părţilor, condiţia suspensivă trebuia să se îndeplinească până la 31.12.2021.

Înlocuind aceste evenimente, expres prevăzute de părţi în antecontract, cu alte evenimente alternative, care, potrivit opiniei greşite şi nelegale a instanţei de apel, ar fi determinat atingerea aceluiaşi scop şi ignorând termenul în care acestea trebuiau să fie îndeplinite, instanţa de apel nu doar că a nesocotit prevederile art. 1.404 alin. (1) şi (2) din C. civ., ci însăşi forţa obligatorie a contractului, reglementată de art. 1.270 din C. civ.

În realitate, condiţia suspensivă nu a fost îndeplinită, niciunul dintre cele două evenimente nefiind îndeplinite până la 31.12.2021, întrucât litigiul nu fusese stins definitiv (fiind obţinută doar o hotărâre în primă instanţă, nedefinitivă, şi nicio declaraţie de achiesare la hotărâre/renunţare la calea de atac nu fusese formulată în dosar) şi nici nu fusese radiat din cartea funciară.

Recurenta a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 1538 din C. civ. şi ale art. 1481 din C. civ., sens în care a învederat următoarele argumente:

Atunci când a apreciat că nu a avut loc o neexecutare a obligaţiei asumate de către promitenţii-vânzători, întrucât reprezenta o obligaţie de mijloace, iar promitenţii-vânzători făcuseră toate diligenţele necesare, instanţa de apel a ignorat clauza penală inserată în antecontract, din cuprinsul căreia rezultă că stingerea definitivă a litigiului şi radierea sa din cartea funciară reprezentau un rezultat a cărui neîndeplinire atrăgea, prin el însuşi, răspunderea promitenţilor-vânzători, independent de orice alte aspecte. Astfel, potrivit voinţei părţilor, care are valoare de lege între aceştia, nefinalizarea definitivă a litigiului pană la 31 decembrie 2021 determina, în mod automat, fără nicio altă formalitate, naşterea unui drept de opţiune al promitentei-cumpărătoare pentru unul dintre cele două remedii alternative.

Instanţa de apel nici nu putea să analizeze o eventuală natură de "obligaţie de mijloace", atât timp cât aceasta ar fi fost incompatibilă cu clauza penală stipulată, care prevedea expres o sancţiune pentru ipoteza neobţinerii în termen a rezultatului promis: stingerea procesului şi radierea sa din cartea funciară. Ignorând cu desăvârşire această clauză penală, instanţa de apel a încălcat atât principiul forţei obligatorii a contractului, cât şi prevederile art. 1538 şi urm. din C. civ., care reglementează însăşi clauza penală.

Argumentele folosite de către instanţa de apel pentru a califica obligaţia promitenţilor-vânzători drept una de mijloace încalcă art. 1.481 din C. civ.. Este adevărat că art. 1481 alin. (3) lit. a) prevede că, printre altele, se va avea în vedere modul în care obligaţia este stipulată în contract, pentru a determina dacă aceasta este de mijloace sau de rezultat, însă simpla formulare că intimaţii se obligă să efectueze toate demersurile şi să depună diligenţele necesare, nu se încadrează în ipoteza normei, întrucât toate obligaţiile presupun obligaţia debitorului de a efectua toate demersurile şi a depune diligenţele necesare obţinerii rezultatului promis. Diferenţa între cele două categorii constă în aceea că, în cazul obligaţiilor de mijloace, debitorul se obligă numai la efectuarea demersurilor şi depunerea diligenţelor necesare. Or, nicăieri în antecontract nu se prevede că doar acesta ar fi întreg conţinutul obligaţiei, existând clauze care penalizează neobţinerea rezultatului.

Mai mult, instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a art. 1481 alin. (3) lit. c) din C. civ., întrucât gradul de risc va fi avut în vedere pentru calificarea obligaţiei ca fiind una de mijloace numai în măsura în care acest risc nu a fost asumat de către debitor. Or, rezultă din prevederile clauzei penale că riscul nefinalizării definitive şi în timp util a litigiului a fost asumat de debitori, care au fost de acord cu prevederea unei sancţiuni (clauza penală).

5. Apărările formulate în cauză

La 16 octombrie 2023, intimaţii au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, susţinând în esenţă că decizia instanţei de apel este legală, nefiind incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ., astfel cum au fost argumentate de către recurentă.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând recursul civil de faţă, prin prisma motivelor de casare invocate, Înalta Curte îl va admite, va casa decizia civilă recurată şi va trimite apelul spre rejudecare, pentru următoarele considerente de drept:

Potrivit art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., "recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile", iar, conform art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul şi dezvoltarea lor". Din coroborarea acestor dispoziţii legale, rezultă că recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar numai prin prisma conformităţii sale cu regulile de drept material şi/sau procesual, iar părţile o pot critica doar pentru motivele prevăzute limitativ la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ.

În cauză, recurenta a invocat argumente care se subsumează motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ.. Dintre acestea, logica juridică impune dezlegarea prioritară a acelor critici prin care se susţine nemotivarea deciziei civile recurate, dat fiind că argumentele care se încadrează în motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. nu vizează neregularităţi ale procedurii desfăşurate în apel, ci modalitatea în care instanţa de apel a aplicat anumite norme de drept procesual, care au incidenţă asupra fondului litigiului (art. 634 şi art. 404 alin. (2) din C. proc. civ., sub aspectul noţiunii de "finalizare a litigiului", şi art. 278 din C. proc. civ. privind data certă a înscrisului sub semnătură privată – contractul de tranzacţie).

Motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ. se referă la ipotezele în care "hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei". Invocând nemotivarea deciziei civile recurate sub anumite aspecte, recurenta a susţinut că instanţa de apel a încălcat art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. şi art. 6 par. 1 din Convenţia europeană a drepturilor omului. Chiar dacă se invocă încălcarea unei obligaţii stabilite în sarcina instanţei prin norme de procedură, totuşi nesocotirea obligaţiei de motivare a hotărârii judecătoreşti constituie un motiv distinct de casare, reglementat expres la art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă, printre altele, "expunerea situaţiei de fapt reţinută pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor". Obligaţia de motivare a hotărârii judecătoreşti a fost edictată în scopul bunei administrări a justiţiei, întăririi încrederii justiţiabililor în actul de justiţie, precum şi pentru a da instanţelor superioare posibilitatea exercitării controlului judiciar.

Conform jurisprudenţei Curţii europene a drepturilor omului, "dreptul la un proces echitabil include şi dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenţia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete şi efective, acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă observaţiile sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Altfel spus, art. 6 implică, mai ales în sarcina instanţei, obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, al argumentelor şi al elementelor de probă ale părţilor, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa" (hotărârea Perez împotriva Franţei, paragraful 80, hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, paragraful 59, hotărârea Albina împotriva României, paragraful 30).

Motivarea hotărârii trebuie să fie clară şi precisă, să răspundă în fapt şi în drept la toate pretenţiile şi apărările formulate de către părţi şi să conducă, în mod logic şi convingător, la soluţia cuprinsă în dispozitiv. Obligaţia de motivare a hotărârii trebuie înţeleasă ca un silogism logic, de natură a explica soluţia pronunţată, ceea ce nu înseamnă a oferi un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de către părţi, dar nici ignorarea lor, ci o analiză a argumentelor principale, care, prin conţinutul lor, sunt susceptibile să influenţeze soluţia. Calitatea hotărârii judecătoreşti depinde, în principal, de calitatea motivării, astfel că aceasta trebuie să reflecte respectarea de către instanţă a drepturilor enunţate în art. 6 din Convenţia europeană a drepturilor omului, în special dreptul la apărare şi dreptul la un proces echitabil. Din această perspectivă, motivarea hotărârii trebuie să răspundă pretenţiilor şi apărărilor părţilor, o atare garanţie fiind esenţială, deoarece permite justiţiabilului să se asigure că susţinerile i-au fost examinate de către instanţă.

În cauză, recurenta a susţinut şi a argumentat, la par. 22-40 din memoriul de recurs, nemotivarea deciziei civile recurate, sub aspectul naturii juridice a obligaţiei asumate de către promitenţii-vânzători prin antecontract.

Înalta Curte constată că această critică nu este fondată.

Sub un prim aspect, recurenta a învederat că instanţa de apel a ignorat clauza penală stipulată în antecontract, neanalizând conţinutul şi impactul acesteia asupra naturii juridice a obligaţiei asumate de promitenţii-vânzători.

Susţinerile recurentei nu pot fi primite, neputându-se reţine nemotivarea deciziei civile recurate din această perspectivă, din moment ce, la par. 16-37 din cererea de apel (prin care s-a argumentat pe larg motivul vizând greşita calificare a obligaţiei promitenţilor-vânzători ca fiind de diligenţă), nu s-a invocat, sub nicio formă, existenţa unei clauze penale în antecontract, nefiind învestită instanţa de apel cu analiza conţinutului acestei clauze şi a efectelor pe care le-ar putea avea asupra naturii juridice a obligaţiei asumate de către promitenţii-vânzători. Această realitate a fost recunoscută implicit de către recurentă, care, la par. 27 din memoriul de recurs, a menţionat că aspectul vizând compatibilitatea dintre clauza penală şi natura juridică a obligaţiei de a finaliza şi de a radia litigiul din cartea funciară a fost invocat abia prin concluziile scrise depuse la dosar la 6 iunie 2023, iar nu prin cererea de apel.

Or, în urma coroborării dispoziţiilor art. 468 alin. (1) şi art. 470 alin. (1) şi alin. (3) din C. proc. civ., rezultă că instanţa de apel are obligaţia de a analiza doar criticile invocate cu respectarea termenului legal de declarare a căii de atac, nu şi a celor formulate tardiv, prin concluziile scrise depuse la dosar înainte de pronunţarea soluţiei asupra apelului. Din moment ce instanţa de apel nu a fost legal învestită cu cercetarea motivului privind incompatibilitatea dintre clauza penală şi obligaţia de diligenţă, recurenta nu poate invoca nemotivarea deciziei civile recurate în această privinţă.

Sub al doilea aspect, recurenta a arătat că instanţa de apel a ignorat argumentele privind modul de interpretare a formulării folosite în antecontract pentru a descrie obligaţia ce incumbă promitenţilor-vânzători.

Nici aceste susţineri nu pot fi primite, întrucât la pag. 9 a deciziei civile recurate au fost analizate argumentele principale dezvoltate prin memoriul de apel cu referire la natura obligaţiei asumate de către promitenţii-vânzători.

Sub acest aspect, se constată că instanţa de apel a avut în vedere modul în care obligaţia a fost stipulată în antecontract (criteriul prevăzut la art. 1481 alin. (3) lit. a) din C. civ.), precum şi gradul de risc pe care îl presupune atingerea rezultatului (criteriul prevăzut la art. 1481 alin. (3) lit. c) din C. civ.), şi a apreciat că obligaţia supusă analizei este una de diligenţă, reţinând că, dincolo de modul de formulare a clauzei în antecontract, promitenţii-vânzători "nu puteau să îşi asume obligaţia finalizării procesului până la o anumită dată, întrucât la acest lucru concurau o multitudine de factori independenţi de voinţa şi controlul lor, atingerea rezultatului presupunând, în mod incontestabil, un grad semnificativ de risc, neexistând certitudinea că alternativa stingerii litigiului pe calea tranzacţiei ar fi fost viabilă, respectiv că reclamantul din respectivul litigiu ar fi agreat o astfel de posibilitate".

Contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel nu a stabilit natura juridică a obligaţiei asumate de către promitenţii-vânzători doar prin prisma modalităţii în care a fost formulată clauza în antecontract, ci a avut în vedere principalele argumente învederate prin cererea de apel, pe care le-a înlăturat motivat. Împrejurarea că recurenta nu este de acord cu considerentele pentru care instanţa de apel a înlăturat aceste argumente nu poate conduce la incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., cu atât mai mult cu cât nu se decelează, în cuprinsul deciziei civile recurate, considerente contradictorii sau străine de natura pricinii.

Recurenta a mai susţinut şi a argumentat, la par. 41-52 din memoriul de recurs, nemotivarea deciziei civile recurate, sub aspectul condiţiei suspensive.

Înalta Curte constată că această critică este fondată.

Astfel, se constată că, la pct. III.A.2 din cererea de apel, s-a invocat, drept motiv de apel, faptul că, indiferent de calificarea obligaţiei asumate de către promitenţii-vânzători, condiţia suspensivă stipulată în antecontract nu s-a îndeplinit, astfel că obligaţia de perfectare a contractului nu este eficace.

În susţinerea acestui motiv de apel, reclamanta a dezvoltat mai multe argumente, care au fost ignorate de către instanţa de apel, din moment ce, la pag. 10 a deciziei civile recurate, s-a menţionat doar că "susţinerea apelantei, în sensul că nu ar fi fost îndeplinită condiţia suspensivă din antecontract, astfel încât obligaţia sa de a încheia contractul de vânzare-cumpărare nu ar fi devenit eficace, nu poate fi primită", precum şi că "în motivarea apelului, reclamanta se prevalează de argumente ce vădesc un formalism excesiv şi nejustificat, raportat la situaţia de fapt şi de drept din prezenta cauză".

În acord cu susţinerile recurentei, se apreciază că o atare abordare a criticilor de apel nu satisface cerinţele legale şi convenţionale privind motivarea hotărârii judecătoreşti, cu atât mai mult cu cât este vorba despre argumente principale, apte a schimba soluţia pronunţată de prima instanţă.

În rejudecare, având obligaţia de a analiza aceste argumente, instanţa de apel va trebui să constate faptul că existenţa condiţiei suspensive a fost stabilită de către prima instanţă (la pag. 16 din sentinţă s-a menţionat că "obligaţia de a cumpăra imobilul obiect al antecontractului este o obligaţie afectată de condiţia suspensivă de finalizare a procesului ce face obiectul dosarului nr. x/2012 şi de radiere a acestuia din cartea funciară până la 31.12.2021"), precum şi faptul că, întrucât intimaţii nu au formulat apel la considerente, această chestiune de drept a fost dezlegată în mod definitiv.

Plecând de la acest aspect, instanţa de apel va trebui să analizeze critica potrivit căreia, atunci când a apreciat că termenul stabilit de părţi pentru îndeplinirea condiţiei suspensive nu poate fi considerat ca fiind unul esenţial, prima instanţă a încălcat prevederile art. 1270 din C. civ. (care instituie regula pacta sunt servanda) şi, în mod special, pe cele ale art. 1404 alin. (2) din C. civ., conform cărora "când obligaţia este contractată sub condiţia producerii unui eveniment într-un anumit termen, condiţia este socotită neîndeplinită dacă termenul s-a împlinit fără ca evenimentul să se producă".

În strânsă legătură cu acest aspect, instanţa de apel va avea de analizat şi critica de apel potrivit căreia, în ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiei suspensive, singura analiză care se impunea a fi făcută de către prima instanţă era aceea de a stabili dacă finalizarea şi radierea litigiului din cartea funciară s-au realizat până la 31.12.2021, nicidecum alte aspecte, precum caracterul esenţial sau neesenţial al termenului convenit de către părţile contractante.

Totodată, instanţa de apel va trebui să dezlege dacă, potrivit voinţei părţilor contractante, condiţia suspensivă inserată în antecontract are în vedere finalizarea definitivă a litigiului ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2021 sau doar soluţionarea sa în primă instanţă, context în care va lua în considerare şi împrejurarea că părţile au convenit nu doar ca litigiul să fie finalizat, ci şi ca notarea acestuia să fie radiată din cartea funciară.

Abia după dezlegarea acestor chestiuni de drept esenţiale, instanţa de apel va proceda la verificarea împrejurării dacă, prin raportare la mijloacele de probă administrate în cauză, condiţia suspensivă inserată în antecontract a fost sau nu îndeplinită în termenul stabilit de către părţile contractante, cu scopul de a stabili, în final, dacă obligaţia promitentei-cumpărătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică a devenit eficace, ţinând cont de prevederile art. 1400 din C. civ., potrivit cărora condiţia suspensivă afectează executarea obligaţiei, din moment ce de îndeplinirea ei depinde eficacitatea obligaţiei. Din această perspectivă, instanţa de apel va analiza susţinerile din cererea de apel, în sensul că, până la termenul stabilit de către părţi (31.12.2021), condiţia suspensivă nu s-a realizat, întrucât litigiul nu era soluţionat în mod definitiv şi nu fusese radiat din cartea funciară.

Din moment ce instanţa de apel nu a parcurs un astfel de raţionament logico-juridic, limitându-se a reţine că "apelanta se prevalează de argumente ce vădesc un formalism excesiv şi nejustificat", se reţine nemotivarea deciziei recurate, sub aspectul condiţiei suspensive. În acord cu susţinerile recurentei, se constată că argumentele dezvoltate la par. 40-63 din cererea de apel au consistenţă juridică şi sunt esenţiale pentru soluţionarea legală a litigiului, dat fiind că în discuţie este tocmai aspectul dacă obligaţia promitentei-cumpărătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică a devenit sau nu eficace, prin raportare la condiţia suspensivă inserată în cuprinsul antecontractului. Cu alte cuvinte, în contextul în care părţile au stipulat o condiţie suspensivă, litigiul nu poate fi soluţionat decât în urma stabilirii împrejurării dacă evenimentele viitoare şi incerte, astfel cum au fost convenite de părţi (finalizarea litigiului şi radierea sa din cartea funciară), s-au îndeplinit sau nu până la termenul convenit (31.12.2021).

Întrucât instanţa de apel nu a analizat aceste argumente esenţiale pentru soluţionarea legală a litigiului, încălcând obligaţia stabilită de art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. şi de art. 6 paragraful 1 din Convenţia europeană a drepturilor omului, în cauză este incident motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 teza I din C. proc. civ., decizia civilă recurată urmând a fi casată, cu consecinţa trimiterii apelului spre rejudecare.

Dată fiind această soluţie, nu se mai impune analiza criticilor de recurs care se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 din C. proc. civ., prin intermediul cărora recurenta a învederat greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a prevederilor art. 634, art. 404 alin. (2) şi art. 278 din C. proc. civ., precum şi ale art. 1281, art. 1270 şi art. 1400 şi urm. din C. civ., aceste critici urmând a fi avute în vedere, în rejudecare, de către instanţa de apel, în scopul pronunţării unei soluţii legale şi temeinice.

Faţă de aceste considerente, constatând că în cauză este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va admite recursul, va casa în tot decizia civilă recurată şi va trimite apelul, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 775A din 14 iunie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă în dosarul nr. x/2022.

Casează decizia civilă recurată şi trimite apelul, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 1 februarie 2024.