Oral sale of real property: validity under Article 1295 Civil Code (1864) and proof of mutual agreement on price and object without written contract

Şedinţa publică din data de 2 noiembrie 2023

Deliberând asupra recursului dedus judecăţii, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, la 8 mai 2018, sub nr. x/2018, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., a solicitat să se constate că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului reprezentat de apartamentul nr. x situat în Bucureşti, Calea x, înscris în Cartea funciară nr. x Bucureşti Sector 2.

Prin sentinţa civilă nr. 1974 din 8 noiembrie 2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a fost admisă excepţia necompetenţei teritoriale şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Alba.

Prin sentinţa civilă nr. 329 din 6 martie 2019 pronunţată de Tribunalul Alba, secţia I civilă, a fost admisă excepţia necompetenţei teritoriale exclusive, a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti, secţia a III a civilă, şi s-a constatat ivit conflictul negativ de competenţă, dosarul fiind înaintat Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pentru pronunţarea regulatorului de competenţă.

Prin decizia nr. 1102 din 30 mai 2019 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2018, a fost stabilită competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

2. Sentinţa Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă

Prin sentinţa nr. 1112 din 4 august 2020, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a fost respinsă, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D.; a fost obligat reclamantul la plata către pârâţi a sumei de 5000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul de avocat redus.

3. Decizia Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă

Prin decizia civilă nr. 1087A din 7 iulie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamantul A. împotriva sentinţei nr. 1112 din 4 august 2020, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în contradictoriu cu pârâţii C., B. şi D.; a fost obligat apelantul la plata sumei de 7327 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimaţi.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, reclamantul A. a declarat recurs.

În cuprinsul memoriului de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., reclamantul A. a susţinut că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material prevăzute de art. 1295 C. civ. de la 1864.

Arată că instanţa de apel a reţinut, în mod eronat, că nu sunt îndeplinite condiţiile acestui text de lege pentru perfectarea vânzării cu privire la bun şi preţ, câtă vreme predarea cheilor, a posesiei, a actelor autentice de proprietate şi a sumelor de bani cu titlu de preţ s-a făcut cu referire la imobilul în cauză şi nu la un alt imobil.

În privinţa sumelor primite cu titlu de preţ de pârâtul B., învederează că acesta a recunoscut la interogatoriu primirea banilor, însă manifestă o atitudine oscilantă şi susţine fie că a primit preţul, fie că au existat discuţii pentru plata diferenţei de preţ, fie că sumele primite au reprezentat împrumuturi, pe care a înţeles să nu le restituie, fără a justifica lipsa înapoierii acestor sume.

Afirmă că restituirea sumelor primite, cu titlu de preţ, nu a intervenit, întrucât acestea nu au avut natura juridică a unor împrumuturi, ci au reprezentat preţul vânzării, intimaţii pârâţi având reprezentarea acestei din urmă naturi juridice.

Recurentul arată că nu se poate reţine că a existat o simplă manifestare a unei intenţii de vânzare, ce nu s-a materializat într-un acord de vânzare-cumpărare, câtă vreme, timp de aproape 30 de ani, reclamantul şi soţia sa s-au comportat ca proprietari, în mod public, nefiindu-i tulburată exercitarea dreptului de proprietate, în fapt sau în drept, de vreun terţ sau de cei care se pretind proprietari.

Susţine că, anterior introducerii prezentei cereri de chemare în judecată, recurentul a invitat pe intimaţi în faţa notarului public pentru întocmirea unui act recognitiv, astfel cum rezultă din înscrisurile de la dosar.

Învederează că interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1295 C. civ. este consecinţa faptului că instanţa de apel nu a valorificat probatoriul administrat în cauză, care capătă o pondere mai mare dată fiind lipsa unui instrumentum probationis.

Expune situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel şi, cu referire la probele administrate, arată că este dovedit acordul părţilor cu privire la bun şi la preţ, contrar celor reţinute prin decizia recurată. Astfel, apreciază dovedit faptul că, la nivelul anului 1992, a existat o voinţă concordantă şi din partea numitei E., precum şi că predarea apartamentului în 1992 de către familia Ţălnar a reprezentat executarea obligaţiei de predare a bunului în urma încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Referitor la dovedirea discuţiilor cu privire la perfectarea, în scris, a acordului de voinţă, face referire la procura acordată de E. pârâtului B. şi arată că instanţa de apel, deşi reţine existenţa acestei procuri, consideră că acesta nu face dovada că s-ar fi avut în vedere perfectarea vânzării-cumpărării.

Recurentul apreciază că intimaţii, contrar dispoziţiilor art. 249 din C. proc. civ., nu au făcut dovada susţinerilor, respectiv, a perfectării pretinsului contract de comodat şi a pretinselor împrumuturi acordate de către familia Dinu, însă instanţa de apel a apreciat ca fiind dovedite afirmaţiile acestora, aplicând principiului in dubio pro reo, cu încălcarea principiului egalităţii de arme şi a dreptului la apărare.

5. Apărările formulate

Prin întâmpinare intimaţii B., D. şi C. au invocat excepţia de netimbrare, excepţia autorităţii de lucru judecat a considerentelor sentinţei civile nr. 4963 din 2 iunie 2022 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în dosarul nr. x/2021, prin care s-a reţinut calitatea de coproprietari a intimaţilor asupra imobilului în litigiu, şi excepţia nulităţii recursului, susţinând că aspectele invocate în cuprinsul cererii de recurs nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 din C. proc. civ.

Pe fondul cauzei, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) din C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 11 mai 2023 a fost admis în principiu recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 1087A din 7 iulie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă şi a fost fixat termen de judecată la 2 noiembrie 2023, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

I. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Prioritar, relativ la excepţia de netimbrare şi excepţia nulităţii recursului din perspectiva neîncadrării criticilor în motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., se reţine că acestea au fost analizate în cadrul procedurii de filtru, prevăzută de art. 493 din C. proc. civ., fiind respinse prin încheierea din 11 mai 2023.

Înalta Curte constată că intimaţii au invocat prin întâmpinare şi dispoziţiile art. 430 alin. (2) teza a II-a şi ale art. 432 din C. proc. civ., susţinând autoritatea de lucru judecat a considerentelor sentinţei civile nr. 4963 din 2 iunie 2022, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2021, rămasă definitivă prin neapelare la 22 august 2022, prin care s-a reţinut calitatea de coproprietari a acestora asupra imobilului în litigiu.

Apărarea intimaţilor pune în discuţie chestiunea autorităţii de lucru judecat sub aspectul funcţiei sale pozitive, prevăzută de dispoziţiile art. 431 alin. (2) din C. proc. civ., textul legal statuând că "Oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă".

Potrivit art. 430 alin. (2) din C. proc. civ., autoritatea de lucru judecat priveşte dispozitivul, precum şi considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă.

Înalta Curte constată în speţă că prin sentinţa civilă nr. 4963 din 2 iunie 2022, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2021, s-a reţinut că pârâtul din acel litigiu, A., a folosit imobilul apartamentul nr. x situat în Bucureşti, Calea x, fără a deţine un titlu valabil, cauzând reclamanţilor B., C. şi D., coproprietari ai imobilului, un prejudiciu constând în contravaloarea cotelor de întreţinere pentru perioada septembrie 2018-mai 2021, achitate de aceştia pentru apartamentul de a cărui folosinţă au fost lipsiţi.

Prin raportare la părţile, obiectul şi cauza dosarului nr. x/2021, aspectele statuate cu privire la inexistenţa unui transfer al dreptului de proprietate asupra apartamentului în litigiu, din patrimoniul numiţilor B., C. şi D. în patrimoniul numitului A., reprezintă considerente decisive, care explică şi justifică soluţia adoptată, intrând, potrivit 430 alin. (2) din C. proc. civ., sub autoritatea de lucru judecat.

Autoritatea de lucru judecat reprezintă efectul specific al hotărârilor pronunţate în materie contencioasă, în care se tinde la realizarea ori constatarea unui drept potrivnic faţă de cel care îl încalcă sau îl contestă, fiind pronunţată în urma unor dezbateri contradictorii.

Aspectele în privinţa cărora instanţele s-au pronunţat în dosarul nr. x/2021 au făcut obiectul dezbaterilor contradictorii între părţi, în limitele cu care instanţa a fost învestită, şi au caracterul unor considerente decisive, întrucât au răspuns apărării pârâtului (reclamantul din cauza de faţă) care a invocat dreptul de a folosi imobilul ca atribut al dreptului de proprietate, astfel încât apărarea intimaţilor privitoare la aceste statuări care au intrat în puterea lucrului judecat este întemeiată.

Înalta Curte constată însă că în litigiul anterior nu s-a analizat existenţa unui acord între părţi privitor la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare, respectiv, conţinutul şi efectele unei atare pretinse convenţii privitoare la imobilul litigios, aspecte distincte care au fost deduse judecăţii prin cererea de chemare în judecată în prezenta cauză şi care justifică în parte acţiunea de faţă, făcând în mod corespunzător obiectul cercetării judecătoreşti şi fiind vizate de criticile de recurs formulate prin memoriul de recurs.

Analizând în continuare cele invocate prin cererea de recurs, se constată că prin critica subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. recurentul A. impută instanţei de apel încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1295 din C. civ. de la 1864, susţinând, în esenţă, că, în speţă, părţile au ajuns la un acord ferm de voinţă cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra bunului reprezentat de apartamentul nr. x situat în Bucureşti, Calea x, precum şi cu privire la suma constând în preţul datorat şi achitat de familia Dinu către familia Ţălnar.

În prealabil, trebuie precizat că prin aceste critici recurentul susţine, în esenţă, că dispoziţiile art. 1295 C. civ. sunt aplicabile speţei, dar curtea de apel nu a ţinut seama de conţinutul acestora, fiind, aşadar, încălcate.

Obiectul cererii de chemare în judecată este reprezentat de solicitarea reclamantului A. de a se constata că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului reprezentat de apartamentul nr. x situat în Bucureşti, Calea x, dobândit prin cumpărare de la familia Ţălnar.

Înalta Curte, raportându-se la pretenţia dedusă judecăţii, reţine că sediul materiei contractului de vânzare-cumpărare se regăseşte în dispoziţiile art. 1294 C. civ. de la 1864, potrivit cărora "Vinderea este o convenţie prin care cele două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui", iar conform art. 1295 din acelaşi act normativ, "Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat".

Aceste prevederi se circumscriu principiului consensualismului care guverna şi materia vânzării bunurilor imobile construcţii la momentul la care se susţine că părţile au ajuns la un acord ferm de voinţă în acest sens şi care face ca acest acord de voinţă al părţilor, liber exprimat şi neviciat, să fie necesar şi suficient pentru perfectarea convenţiei, independent de orice formalitate, transferul proprietăţii nefiind condiţionat de predarea bunului sau de plata preţului, parţială sau integrală.

Astfel, contractul, în coordonatele sale de negotium iuris, există din momentul realizării acordului de voinţă, fiind lipsit de relevanţă dacă acest acord a fost sau nu constatat printr-un înscris. Însă, în lipsa înscrisului, ca instrumentum probationis, este necesar ca acordul de voinţă să fie clar dovedit în sensul voinţei ferme a vânzătorilor proprietari de a vinde bunul unui cumpărător determinat, precum şi cu privire la preţul vânzării.

Procedând la cenzurarea legalităţii hotărârii recurate prin prisma interpretării şi aplicării normelor legale incidente, Înalta Curte constată că instanţa de apel a aplicat corect prevederile art. 1295 C. civ. în analizarea existenţei acordului de voinţă al părţilor asupra operaţiunii juridice a vânzării din perspectiva examinării obiectului material al acesteia, respectiv bunul înstrăinat şi preţul corespunzător.

Astfel, instanţa de apel a acceptat teza reclamantului vizând imposibilitatea morală de a preconstitui un înscris, date fiind relaţiile apropiate dintre părţi, însă a apreciat că, în lipsa unui contract în formă scrisă, probatoriul trebuie să fie clar şi suficient pentru a demonstra neechivoc acordul de voinţă al părţilor.

În urma analizei şi sintezei probelor administrate în cauză, instanţa de apel nu şi-a însuşit construcţia juridică promovată de către reclamant, potrivit căreia acordul părţilor în sensul vânzării a survenit în anul 1992, când a fost predat apartamentul şi a fost plătit preţul, şi a reţinut că acesta nu a dovedit, pentru momentul invocat, intenţia fermă a pârâtului şi a soţiei sale de a vinde imobilul în litigiu şi nici acordul de voinţă al părţilor asupra preţului vânzării.

Raportat la situaţia de fapt astfel stabilită de instanţele devolutive, Înalta Curte constată, în cauza pendinte, o aplicare corectă de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1295 C. civ., reţinând că, în cauză, reclamantul nu a putut dovedi că titlul în baza căruia a exercitat posesia bunului imobil a fost un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat asupra apartamentului în litigiu, contract care să fi fost perfectat prin întrunirea acordului de voinţă al părţilor cu privire la condiţiile imperative esenţiale ale vânzării.

În continuarea criticilor dezvoltate sub aspectul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurentul a expus o variantă proprie de coroborare a probatoriului, susţinând teza dovedirii acordului de voinţă între părţi şi ajungând la concluzia că instanţa a încălcat dispoziţiile art. 1295 C. civ.

Relativ la susţinerile vizând dovedirea discuţiilor cu privire la perfectarea, în scris, a acordului de voinţă, având în vedere procura acordată de E. pârâtului B., precum şi natura juridică a sumelor de bani nerestituite reclamantului de către familia Ţălnar, cu referire la răspunsurile pârâtului la interogatoriu, se constată că recurentul tinde, prin invocarea acestor aspecte, la reaprecierea situaţiei de fapt stabilite în faza procesuală a apelului, pe baza probelor administrate. Or, o atare finalitate este incompatibilă cu controlul judiciar exercitat de instanţa de recurs, control limitat la verificarea legalităţii deciziei, nu şi a temeiniciei acesteia, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 488 din C. proc. civ.

Instanţa de recurs nu are deci competenţa de a cenzura situaţia de fapt stabilită prin hotărârea atacată şi de a reevalua în acest scop probele, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situaţia de fapt care deja a fost reţinută, deoarece maniera în care instanţele de fond au interpretat probele administrate şi au stabilit pe baza acestora o anumită situaţie de fapt nu constituie motiv de recurs în reglementarea art. 488 din C. proc. civ.

Prin urmare, reţinând că, în cauză, reclamantul nu a putut dovedi că a încheiat, în mod valabil, un contract de vânzare-cumpărare privind apartamentul în litigiu, contract care să fi fost perfectat conform acordului de voinţă al părţilor, Înalta Curte constată că susţinerile recurentului vizând încălcarea dispoziţiilor art. 1295 C. civ. sunt nefondate şi le va respinge în consecinţă.

Referitor la motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., recurentul a susţinut că instanţa de apel a încălcat principiile egalităţii de arme şi al dreptului la apărare prin aplicarea regulii de interpretare in dubio pro reo în aprecierea ca fiind dovedite a afirmaţiilor intimaţilor pârâţi privind perfectarea pretinsului contract de comodat şi a altor pretinse împrumuturi acordate de către familia Dinu, intimaţi care aveau sarcina dovedirii celor susţinute, conform dispoziţiilor art. 249 din C. proc. civ.

Critica este nefondată.

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel nu a apreciat ca fiind dovedite afirmaţiile intimaţilor privind perfectarea pretinsului contract de comodat şi a pretinselor împrumuturi acordate de către familia Dinu, ci a reţinut că obiectul examinării îl constituia existenţa contractului de vânzare-cumpărare şi, prin urmare, reclamantul avea sarcina de a proba că părţile au convenit ca lăsarea apartamentului în posesia acestuia s-a făcut ca o formă de îndeplinire a obligaţiei de predare a bunului vândut, iar remiterea sumelor de bani către pârâţi s-a făcut cu titlu de preţ al vânzării.

În interpretarea probatoriului administrat şi în raport de susţinerile părţilor, instanţa de apel a concluzionat că nu se conturează existenţa unor raporturi specifice unei vânzări-cumpărări.

În faţa susţinerilor contradictorii ale părţilor, curtea de apel a valorificat aspectele de certitudine rezultate din probatoriul administrat şi a constatat că, întrucât în speţă nu s-a dovedit fără dubiu existenţa acordului părţilor asupra operaţiunii juridice a vânzării-cumpărării şi, implicit, asupra preţului, susţinută de reclamant, dubiul profită părţii adverse.

Pe cale de consecinţă, nu se identifică vreo încălcare a principiilor egalităţii şi al dreptului la apărare, în limitele configurate de prevederile art. 8 şi art. 13 din C. proc. civ., pentru a fi incident motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din acelaşi act normativ.

Pentru considerentele expuse, reţinând că normele de drept procedural şi material au fost corect interpretate şi aplicate în litigiul dedus judecăţii de către instanţa de apel, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 1087A din 7 iulie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

În temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., reţinând culpa procesuală a recurentului A., Înalta Curte îl va obliga pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată către intimaţii D., B. şi C..

În acest context, Înalta Curte reţine, totodată, în aplicarea aceloraşi prevederi legale, precum şi a celor ale art. 451 alin. (2) din C. proc. civ., că onorariul avocatului solicitat pe această cale poate fi încuviinţat de instanţa de judecată, ca şi cheltuială de judecată, dacă este necesar (activitatea desfăşurată de avocat este utilă instanţei de judecată), real şi rezonabil, instanţa trebuind să vegheze la menţinerea echilibrului procesual şi la asigurarea garanţiilor pentru părţi în vederea desfăşurării unui proces echitabil.

Or, se constată că din datele concrete ale cauzei rezultă că acordarea în integralitate o onorariului apărătorului ales al intimaţilor, achitat conform chitanţei doveditoare depuse la dosar, nu este justificată nici prin raportare la aceste dispoziţii anterior evocate, întrucât cuantumul acestuia nu este rezonabil faţă de complexitatea cauzei, în condiţiile în care dosarul a fost reţinut în pronunţare la primul termen de judecată, respectiv, faţă de miza procesului pentru părţi şi de activitatea corespunzătoare depusă de avocat în susţinerea apărării (constând în formularea unei întâmpinări, unui punct de vedere cu privire la raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului şi a concluziilor în faţa instanţei de recurs), impunându-se, aşadar, reducerea onorariului pretins (de 11.664,38 RON), ca parte componentă a cheltuielilor de judecată solicitate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 1087A din 7 iulie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Obligă pe recurent la plata sumei de 6000 RON către intimaţii D., B. şi C., cu titlu de cheltuieli de judecată, reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 2 noiembrie 2023.