Territorial jurisdiction conflict over warranty for hidden defects in real estate sales: application of contract execution location rule

Şedinţa publică din data de 10 aprilie 2024

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, secţia I civilă în data de 22.12.2021, sub nr. x/2021, reclamanta Asociaţia de Proprietari A. a solicitat instanţei obligarea pârâtei A. S.R.L. la efectuarea lucrărilor de remediere a hidrozolaţiei subterane şi supraterane a ansamblului rezidenţial A., refacerea pantei subsolului pentru asigurarea preluării de către sifoanele de pardoseală şi de către basele de preluare a apelor pluviale a acumulatorilor de apă de la nivelul radierului subsolului, închiderea corespunzătoare a rosturilor de dilataţie dintre tronsoane şi a sifoanelor din pardoseală, ce au determinat producerea infiltraţiilor din subsol şi acumulările de apă, precum şi a celorlalte defecţiuni tehnice, respectiv porţile de acces auto, centrala de alarmare şi stingere incendiu, autorizarea ISU pentru adăposturile de protecţie civilă "ALA", crăpăturile din diafragma de beton de la nivelul subsolului, fisurile existente pe scările blocurilor, inclusiv obţinerea tuturor autorizaţiilor, acordurilor şi avizelor necesare pentru aceste lucrări, suportarea costurilor aferente, precum şi contractarea de servicii şi achiziţia de materiale pentru proiectarea şi executarea acestor lucrări şi suportarea costurilor acestora; respectiv, a solicitat, în caz de refuz al pârâtei de a efectua lucrările de remediere, autorizarea executării lucrărilor de către Asociaţie pe cheltuiala A. S.R.L., urmând ca valoarea totală a acestora să fie stabilită potrivit expertizei efectuate în dosar.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1.528, art. 1.707-1.708 C. civ., respectiv art. 18, art. 22 şi art. 30 din Legea nr. 10/1995.

În data de 28.04.2022, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti şi a solicitat trimiterea cauzei, spre soluţionare, instanţei de la sediul acesteia, Judecătoria Sibiu, în raport cu prevederile art. 107 alin. (1) C. proc. civ.

În data de 23.05.2022, reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea excepţiei invocate, arătând că, în speţă, sunt aplicabile dispoziţiile art. 113 alin. (2) C. proc. civ.

II. Hotărârile care au generat conflictul de competenţă

Prin sentinţa nr. 8303/2022 din 20.09.2022, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, secţia I civilă a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sibiu.

A reţinut instanţa că dispoziţiile art. 113 alin. (2) C. proc. civ. reglementează un caz de competenţă alternativă care vizează doar persoanele fizice, ceea ce rezultă din referirea pe care textul legal o face la domiciliu, nu şi la sediu.

Pe de altă parte, pentru persoanele juridice de drept privat, art. 109 C. proc. civ. prevede o regulă similară, care se raportează, însă, la locul unde au un dezmembrământ fără personalitate juridică pentru obligaţiile ce urmează a fi executate în acel loc sau care izvorăsc din acte încheiate prin reprezentantul dezmembrământului ori din fapte săvârşite de acesta.

Or, în prezenta cauză, din înscrisurile depuse la dosar coroborate cu susţinerile părţilor, rezultă că pârâta este o persoană juridică de drept privat care are sediul în mun. Sibiu, str. x, jud. Sibiu, neavând alte dezmembrămite fără personalitate juridică.

Prin urmare, pentru stabilirea competenţei de a judeca prezenta cauză, ce are ca obiect o obligaţie a face, devine aplicabil art. 107 C. proc. civ., instanţa competentă teritorial fiind Judecătoria Sibiu.

Prin sentinţa nr. 710/2024 din 29.02.2024, Judecătoria Sibiu, secţia civilă a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, a constatat conflictul negativ şi a înaintat dosarul, pentru soluţionare, Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

A reţinut instanţa că, prin cererea de chemare în judecată ce face obiectul prezentului dosar se solicită obligarea vânzătorului la executarea obligaţiei sale de garanţie împotriva viciilor, fiind invocate în mod expres dispoziţiile art. 1.707 şi art. 1.708 C. civ., privitoare la garanţia contra viciilor bunului vândut.

Locul executării contractelor de vânzare cumpărare având ca obiect imobilele situate în Bucureşti, Şos. x, bloc. A, se află în circumscripţia Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, astfel cum reiese din contractele depuse.

Locul predării bunurilor, punerea lor la dispoziţie şi predarea actelor indicate în contracte se află în sectorul 1, Bucureşti.

Totodată, în situaţia admiterii cererii de chemare în judecată formulată, obligaţia privitoare la garanţia contra viciilor bunului vândut ar trebui executată de către vânzător la locul situării imobilelor, în sectorul 1, Bucureşti.

Astfel, devin incidente prevederile art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., care stabilesc că, în afară de instanţele prevăzute la art. 107-112, este competentă şi instanţa locului prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar în parte, a obligaţiei, în cazul cererilor privind executarea, anularea, rezoluţiunea sau rezilierea unui contract.

Pe cale de consecinţă, a reţinut că Judecătoria Sector 1 Bucureşti a admis în mod greşit excepţia necompetenţei teritoriale, invocată de către pârâtă.

III. Considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Înalta Curte, competentă să soluţioneze conflictul conform art. 133 pct. 2 raportat la art. 135 alin. (1) C. proc. civ., stabileşte competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, pentru considerentele expuse în continuare.

Desesizarea celor două instanţe aflate în conflict a fost determinată de interpretarea diferită a normelor procedurale în materia competenţei teritoriale în litigiul pendinte.

Astfel, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a reţinut că, faţă de lipsa incidenţei, în cauză, a prevederilor art. 109, respectiv art. 113 alin. (2) C. proc. civ., în speţă este aplicabilă regula generală în materia competenţei teritoriale, instituită de prevederile art. 107 C. proc. civ., potrivit căreia cererea de chemare în judecată se introduce la instanţa în a cărei circumscripţie îşi are sediul pârâtul, dacă legea nu prevede altfel.

Pe de altă parte, Judecătoria Sibiu a reţinut că, în raport cu obiectul cererii de chemare în judecată, de executare a obligaţiei vânzătorului de garanţie împotriva viciilor ascunse în legătură cu un imobil situat în Bucureşti, Şos. x, în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., care instituie un caz de competenţă teritorială alternativă, în sensul că, în afară de instanţele prevăzute la art. 107-112, mai este competentă şi instanţa locului prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar în parte, a obligaţiei, în cazul cererilor privind executarea, anularea, rezoluţiunea sau rezilierea unui contract.

Se constată că, prin acţiunea formulată, reclamanta a dedus judecăţii o cerere prin care a solicitat, în principal, obligarea pârâtei A. S.A., în calitatea acesteia de dezvoltator/investitor şi de vânzător, la remedierea viciilor ascunse intervenite cu privire la părţile comune ale construcţiei, atât în temeiul prevederilor art. 30 din Legea nr. 10/1995, cât şi al garanţiei reglementate de prevederile art. 1.707 şi art. 1.708 C. civ., iar, în subsidiar, autorizarea sa, conform art. 1.528 alin. (1) şi art. 1.710 alin. (1) C. civ., de a efectua lucrările de remediere pe cheltuiala pârâtei, în ipoteza refuzului acesteia de executare a lor.

În acest sens, reclamanta a arătat, în mod expres, în cuprinsul acţiunii, că "A., în calitate de vânzător şi, totodată, de investitor/dezvoltator, datorează garanţia pentru vicii ascunse atât în temeiul contractului încheiat cu actualii proprietari ai apartamentelor din cadrul Complexului Rezidenţial A., cât şi în temeiul Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii."

De asemenea, reclamanta a precizat şi că "raporturile obligaţionale în cadrul cărora ia naştere obligaţia de garanţie sunt diferite, dar obligaţia de garanţie a investitorului nu exclude obligaţia de garanţie a vânzătorului", sens în care s-a referit inclusiv la clauzele din contractele de vânzare-cumpărare încheiate de pârâtă, în calitate vânzătoare, cu privire la imobil, prin care se menţionează că dobândirea dreptului de proprietate are loc "fără ca Vânzătorul să fie exonerat de răspunderea pentru evicţiune şi pentru vicii".

Aşadar, cum cererea formulată derivă inclusiv din obligaţia vânzătorului de a garanta contra viciilor bunului vândut, conform art. 1.707 C. civ., în speţă este atrasă incidenţa art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., potrivit căruia, în cazul cererilor privind executarea, anularea, rezoluţiunea sau rezilierea unui contract, în afară de instanţele prevăzute la art. 107-112 din acelaşi act normativ, mai este competentă şi instanţa locului prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar în parte, a obligaţiei.

Dispoziţiile legale anterior evocate prevăd o competenţă teritorială alternativă, ipoteză în care alegerea între instanţele deopotrivă competente revine reclamantului, în conformitate cu prevederile art. 116 C. proc. civ., şi nu poate fi cenzurată nici de pârâtă şi nici de către instanţă.

Ca atare, odată făcută alegerea de către reclamant, instanţa nu se poate dezînvesti prin declinarea competenţei de soluţionare a cauzei, din oficiu ori la cererea pârâtului, însă, deopotrivă, nici reclamantul nu poate reveni asupra alegerii, în favoarea unei alte instanţe competente.

Or, din moment ce, în prezenta cauză, reclamanta a înţeles să sesizeze cu soluţionarea litigiului Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, instanţă competentă în raport cu locul de executare a obligaţiei de garantare contra viciilor ascunse în legătură cu imobilul situat în Bucureşti, Şos. x, ataşată obligaţiei principale, de transmitere a proprietăţii, a stabilit în mod definitiv competenţa de soluţionare a cererii în favoarea acestei instanţe.

Cum, însă, aspectele afirmate prin cererea introductivă de instanţă relative la existenţa obligaţiei de garantare contra viciilor ascunse constituie chestiuni de fond, revine Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti competenţa de a cerceta cauza din această perspectivă, care excede obiectului de analiză al regulatorului de competenţă.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte va stabili competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Stabileşte competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 10 aprilie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.