Bilateral promise of sale: default requiring formal notice and bad faith condition for double deposit recovery

Şedinţa publică din data de 6 decembrie 2022

Asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

1. Prin cererea înregistrată la data de 6 octombrie 2020 pe rolul Tribunalului Buzău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, sub nr. x/2020, societatea A. a solicitat obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 104.000 Euro, contravaloarea în RON la data plăţii, cu titlu de daune-interese, precum şi a dobânzii legale penalizatoare calculate de la data învestirii instanţei până la data plătii sumei reprezentând contravaloarea a 104.000 Euro.

De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 3 din O.G. nr. 13/2001 şi art. 1164, art. 1665, art. 1270, art. 1279, art. 1489 teza II şi art. 1669 C. civ.

La data de 5 martie 2021, reclamanta a completat cererea de chemare în judecată, solicitând să se dispună şi rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x din 30.04.2020.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 1550 şi art. 1544 alin. (2) şi (3) teza a II-a C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 497 din 2 iunie 2021, pronunţată de Tribunalul Buzău, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost respinsă cererea formulată de reclamantă ca nefondată, fiind obligată să îi plătească pârâtei suma de 4.886,10 RON, cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

2. Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta A., prin care a solicitat casarea sentinţei atacate şi, în rejudecare, admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost completată.

Prin decizia civilă nr. 331 din 10.11.2021, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, s-a respins recursul declarat de reclamantă ca inadmisibil, stabilind că sentinţa nr. 497/2021 a Tribunalului Buzău poate fi atacată cu apel în 30 de zile de la comunicarea deciziei.

3. Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta A., prin care a solicitat schimbarea acesteia, cu consecinţa rejudecării fondului cauzei şi admiterii cererii introductive, în sensul constatării rezoluţiunii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/2020, ca urmare a neexecutării obligaţiilor de către pârâtă, precum şi al obligării acesteia la plata sumei de 104.000 Euro, contravaloarea în RON la data plăţii, cu titlu de daune-interese, sumă actualizată cu dobânda legală penalizatoare de la data învestirii instanţei şi până la data plăţii efective.

Prin decizia civilă nr. 78 din 3 martie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, a fost respins apelul reclamantei ca nefondat, aceasta fiind obligată la plata către intimată a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.000 RON.

4. Împotriva acestei decizii, reclamanta A. S.R.L.a formulat recurs în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Recurenta susţine că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1523 C. civ. întrucât pârâta este de drept în întârziere, fiind prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare termenul limită până la care se va perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, recurenta consideră că în condiţiile în care s-a stabilit un termen ferm de executare a obligaţiei contractuale, partea care îşi execută obligaţia nu mai este ţinută să pună în întârziere cealaltă parte, care nu a respectat clauzele contractuale.

În continuare, recurenta susţine că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 1544 alin. (2) C. civ. prin raportare la clauza de la art. VII din promisiunea de vânzare-cumpărare. În acest sens, recurenta arată că instanţa de apel în mod greşit a reţinut că rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare trebuie să fie anterioară cererii de plată a daunelor interese privind plata dublului arvunei primite.

Potrivit recurentei, instanţa de apel în mod greşit a reţinut că, anterior pronunţării de către prima instanţă, rezoluţiunea unilaterală a promisiunii era declarată de pârâtă prin notificarea din 18 martie 2021, fără a avea în vedere că prin cererea completatoare depusă la 11 martie 2021, reclamanta a solicitat rezoluţiunea promisiunii.

De asemenea, mai arată recurenta că instanţa de apel nu a dat eficienţă dispoziţiilor art. 1279 alin. (2) C. civ. potrivit cărora, în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are drept la daune-interese.

Recurenta susţine că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că reaua-credinţă trebuie dovedită separat şi nu constă în lipsa promitentei-vânzătoare de la notariat în data de 30 septembrie 2021.

Prin întâmpinarea înregistrată la 28.06.2022, intimata B. S.R.L. a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.500 RON.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, va respinge ca nefondat recursul pentru următoarele considerente:

Criticile recurentei subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu sunt fondate.

Recurenta susţine că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1523 C. civ. privind punerea în întârziere a pârâtei, întrucât aceasta este de drept în întârziere, termenul limită până la care se putea perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare fiind prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare.

Verificând decizia recurată se constată că instanţa de apel a reţinut că pârâta nu se află de drept în întârziere privind obligaţia de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare la 30 septembrie 2020 potrivit dispoziţiilor art. 1523 alin. (1) şi (2) C. civ., astfel că reclamanta trebuia să o notifice în condiţiile art. 1522 din acelaşi cod, formalitate pe care nu a îndeplinit-o.

Este de menţionat faptul că punerea în întârziere a debitorului unei obligaţii poate opera de drept potrivit art. 1523 C. civ. sau la cererea creditorului conform art. 1522 C. civ.

Conform art. 1522 C. civ. "(1) Debitorul poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligaţiei, fie prin cererea de chemare în judecată.

(2) Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunică debitorului prin executor judecătoresc sau prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicării.

(3) Prin notificare trebuie să se acorde debitorului un termen de executare, ţinând seama de natura obligaţiei şi de împrejurări. Dacă prin notificare nu se acordă un asemenea termen, debitorul poate să execute obligaţia într-un termen rezonabil, calculat din ziua comunicării notificării (...)".

Potrivit art. 1523 C. civ. "(1) Debitorul se află de drept în întârziere atunci când s-a stipulat că simpla împlinire a termenului stabilit pentru executare produce un asemenea efect.

(2) De asemenea, debitorul se află de drept în întârziere în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când:

a) obligaţia nu putea fi executată în mod util decât într-un anumit timp, pe care debitorul l-a lăsat să treacă, sau când nu a executat-o imediat, deşi exista urgenţă;

b) prin fapta sa, debitorul a făcut imposibilă executarea în natură a obligaţiei sau când a încălcat o obligaţie de a nu face;

c) debitorul şi-a manifestat în mod neîndoielnic faţă de creditor intenţia de a nu executa obligaţia sau când, fiind vorba de o obligaţie cu executare succesivă, refuză ori neglijează să îşi execute obligaţia în mod repetat;

d) nu a fost executată obligaţia de a plăti o sumă de bani, asumată în exerciţiul activităţii unei întreprinderi;

e) obligaţia se naşte din săvârşirea unei fapte ilicite extracontractuale".

Din dispoziţiile legale evocate rezultă că simpla expirare a termenului de executare a obligaţiei contractuale nu îl pune pe debitor în întârziere. Prin urmare, punerea în întârziere a debitorului cu privire la executarea obligaţiei sale constituie una din cerinţele acordării de daune-interese. Legiuitorul a prevăzut că punerea în întârziere poate opera de drept, fără nicio altă formalitate, în temeiul legii sau a contractului, ori la cererea creditorului.

Înalta Curte constată că în mod just instanţa de apel, analizând clauza prevăzută la art. V din promisiunea de vânzare-cumpărare, a constatat că pentru obligaţia de a perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare s-a stipulat doar termenul limită pentru îndeplinirea acesteia, fără a se prevedea expres că simpla nerespectare a acestuia determină punerea în întârziere a părţii care nu şi-a executat obligaţia.

Prin urmare, se reţine că în cauză, nefiind prevăzută întârzierea de drept printr-o stipulaţie expresă în contract potrivit art. 1523 alin. (1) C. civ., instanţa de apel a analizat situaţiile de întârziere de drept prin efectul legii prevăzute la art. 1523 alin. (2) C. civ. şi a constatat, în mod corect, că nu sunt incidente în cauză.

În cauză se constată că situaţia premisă reglementată la art. 1523 alin. (2) lit. a) C. civ. nu este aplicabilă, întrucât obligaţia de a perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare putea fi îndeplinită şi după termenul limită stabilit în contract şi, totodată, nu a fost dovedită o urgenţă în îndeplinirea obligaţiei.

În continuare, analizând situaţiile premisă ale întârzierii de drept prevăzute la art. 1523 alin. (2) lit. b)-e) C. civ., se constată că nici acestea nu sunt incidente în cauză.

Prin urmare, nefiind dovedită de creditor niciuna din situaţiile premisă privind întârzierea de drept în executarea obligaţiei de a perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare, potrivit art. 1523 alin. (4) teza I C. civ., reclamanta trebuia să pună în întârziere pârâta conform prevederilor art. 1522 C. civ.. Instanţa de apel în mod just a constatat că pârâta nu a fost pusă în întârziere nici la cererea reclamantei întrucât la dosar nu există nicio notificare în acest sens, aspect confirmat si de notarul public prin încheierea de certificare din 30.09.2020.

În considerarea celor evocate, Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 1522 şi art. 1523 C. civ., constatând că pârâta nu a fost pusă în întârziere de creditor şi că nu sunt incidente situaţiile privind întârzierea de drept în executarea obligaţiei prevăzută la art. V din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Mai mult, se constată că în cauză se solicită plata sumei de 104.000 Euro reprezentând dublul sumei primite potrivit obligaţiei prevăzute la art. VII din promisiunea de vânzare-cumpărare. Prin urmare, obligaţia de plată a dublului sumei primite în temeiul prevăzut la art. VII din promisiunea de vânzare-cumpărare este o obligaţie distinctă de cea privind perfectarea în formă autentică a vânzării prevăzută la art. V din acelaşi act.

În cauză, aşa cum s-a menţionat mai sus, se constată că nu a fost dovedită punerea în întârziere a pârâtei în condiţiile art. 1522 şi art. 1523 C. civ. pentru îndeplinirea obligaţiei prevăzute la art. VII din promisiunea de vânzare-cumpărare, care face obiectul prezentei cereri.

De asemenea, criticile privind interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1544 alin. (2) C. civ. prin raportare la clauza de la art. VII din promisiunea de vânzare-cumpărare precum şi a art. 1279 alin. (2) C. civ., nu sunt fondate.

În aprecierea recurentei, instanţa de apel a reţinut în mod greşit că reaua-credinţă trebuie dovedită separat şi nu constă în lipsa promitentei-vânzătoare de la notariat în data de 30 septembrie 2021, recurenta criticând, de asemenea, şi faptul că instanţa nu a dat eficienţă dispoziţiilor art. 1279 alin. (2) C. civ.

Conform art. 1279 alin. (2) C. civ. "în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese".

Potrivit art. 1544 alin. (2) C. civ. "dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cere dublul acesteia".

Clauza de la art. VII alin. (2) şi (3) din promisiunea de vânzare-cumpărare prevede că "daca promitenta-cumpărătoare refuză perfectarea contractului de vânzare cumpărare, cu rea-credinţă, promitenta cumpărătoare va reţine avansul primit de la promitenţii cumpărători. Dacă promitenta-vânzătoare refuză perfectarea contractului de vânzare cu rea credinţă, va remite promitentei- cumpărătoare dublul sumei primite ca avans".

Aşadar, art. 1279 C. civ. reprezintă sediul legal general al promisiunii de a contracta, iar dispoziţiile art. 1279 alin. (2) din acelaşi cod privind dreptul la daune-interese reprezintă norma generală în raport cu prevederile art. 1544 C. civ., normă specială care reglementează repararea prejudiciului în cazul arvunei confirmatorii.

Prin urmare, în mod corect instanţa de apel a aplicat cu prioritate dispoziţiile art. 1544 alin. (2) C. civ., potrivit principiului specialia generalibus derogant.

Totodată, instanţa de apel, analizând clauza de la art. VII alin. (3) a constatat că părţile au reglementat prin contract consecinţele neexecutării obligaţiei de a perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, se constată că în mod just instanţa de apel s-a raportat la clauza contractuală care vizează neexecutarea de către pârâtă, cu rea credinţă, a obligaţiei de a perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare, întrucât părţile au reglementat daunele-interese pe care le pot solicita.

Aşadar, contractul fiind legea părţilor în temeiul art. 1270 C. civ., se vor aplica regulile speciale din contract.

În analiza clauzei prevăzute la art. VII alin. (3), instanţa de apel a reţinut că obligaţia plăţii către reclamantă a dublului sumei plătite cu titlu de avans intervenea doar în situaţia în care pârâta refuza perfectarea autentică a contractului cu rea-credinţă.

În aprecierea relei-credinţe a pârâtei instanţa de apel a reţinut că în contract nu s-a prevăzut în mod expres obligaţia branşării apartamentului la utilităţi până la 30.09.2020 şi că au fost dovedite diligenţele depuse de pârâtă în vederea branşării acestuia la utilităţi prin corespondenţa purtată între părţi. Mai mult, s-a mai reţinut că din discuţiile purtate între părţi privind branşamentul la utilităţi şi încheierea contractului, ulterioare introducerii prezentei acţiuni, se poate concluziona că reclamanta a avut o atitudine din care rezulta acordul şi cooperarea la efectuarea lor, contrar celor exprimate prin cererea de chemare în judecată.

De asemenea, în ceea ce priveşte comportamentul părţilor pentru încheierea autentică a contractului s-a reţinut că pârâta nu a fost pusă în întârziere, respectiv nu a fost notificată pentru îndeplinirea obligaţiei în temeiul art. 12 lit. b) şi art. 149 alin. (1) lit. b) din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale, şi că reclamanta deşi a fost invitată la notariat în data de 4 martie 2021 în vederea perfectării contractului de vânzare, nu s-a prezentat. Mai mult, şi la data de 27.10.2020 pârâta a informat reclamanta privitor la posibilitatea semnării de îndată a contractului de vânzare-cumpărare.

Aşadar, corect s-a reţinut că nu se poate considera că pârâta a refuzat cu rea credinţă perfectarea contractului la 30 septembrie 2020 în condiţiile în care, pe de o parte, nu a fost notificată să se prezinte la notariat, iar, pe de altă parte, părţile au agreat posibilitatea semnării contractului şi ulterior acestei date, pârâta fiind cea care a luat iniţiativa perfectării contractului de vânzare, însă reclamanta nu s-a prezentat.

În consecinţă, Înalta Curte constată că cerinţa ca pârâta să refuze perfectarea autentică a contractului cu rea-credinţă potrivit art. VII alin. (3) din contract nu este îndeplinită, contrar celor susţinute de recurentă.

Nu poate fi primită nici critica privind faptul că instanţa de apel a reţinut greşit că rezoluţiunea trebuie să fie anterioară cererii în pretenţii, întrucât s-a reţinut în considerentele deciziei recurate că acest aspect nu are relevanţă în condiţiile nedovedirii relei credinţe a pârâtei în neexecutarea obligaţiei, astfel cum impunea clauza prevăzută la art. VII alin. (3) din contract.

Prin urmare, nefiind în situaţia încălcării sau aplicării greşite a normelor de drept material, Înalta Curte constată că motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu este fondat.

Pentru considerentele evocate, Înalta Curte în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 78 din 3 martie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă.

Referitor la cererea intimatei B. S.R.L. privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reţine următoarele:

Conform dispoziţiilor art. 452 C. proc. civ., " partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei", iar potrivit art. 453 din acelaşi cod, "partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată".

Prin raportare la aceste texte de lege, aplicabile şi în recurs conform art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte constată că intimata a depus la dosarul cauzei dovezi care să ateste efectuarea cheltuielilor de judecată în sumă de 4.500 RON, reprezentând onorariu de avocat, potrivit facturii fiscale nr. x din 27.06.2022 şi chitanţei nr. 435 din aceiaşi dată, emise de Cabinet Avocat C..

Înalta Curte urmează să admită cererea de acordare a cheltuielilor de judecată în temeiul art. 453 C. proc. civ., având în vedere că recursul reclamantei a fost respins, în acest fel dovedind o culpă procesuală care a produs un prejudiciu intimatei constând tocmai în cheltuielile de judecată efectuate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 78 din 3 martie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, ca nefondat.

Obligă recurenta-reclamantă să plătească intimatei-pârâte B. S.R.L. suma de 4.500 RON, cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 6 decembrie 2022.