Contractual liability of public housing agency for failure to complete utilities and deliver habitable dwelling under mandate contract

Şedinţa publică din data de 28 septembrie 2022

Asupra recursului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – secţia a IV-a Civilă, la 27 martie 2018, sub nr. x/2018, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâta Agenţia Naţională de Locuinţe, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 1.500 euro/lună, cu titlu de daune-interese, evaluate provizoriu la suma totală de 54.000 euro şi compusă din:

- 1.400 euro/lună pentru lipsa de folosinţă a locuinţei în cuantum total de 50.400 euro, precum şi în continuare până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia lucrărilor şi finalizarea completă a Cartierului Henri Coandă, din care face parte şi locuinţa tip S7A, situată pe lotul nr. x din sectorul 1, Bucureşti, cu număr cadastral x, înscris în C.F. individuală nr. x, conform încheierii nr. 9111 din 22 iunie 2004;

- 100 euro/lună (echivalentul sumei de 465,94 RON/lună la cursul de 1 euro/4,6594 RON din 26 martie 2018), cu titlu de daune morale, în sumă totală de 3.600 euro şi, în continuare, până la data predării la cheie a locuinţei indicate.

Prin încheierea din 11 aprilie 2018, Tribunalul Bucureşti – secţia a IV-a Civilă şi-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea secţiei a VI-a Civilă a aceluiaşi tribunal, pe rolul căreia dosarul a fost înregistrat sub nr. x/2018*.

Pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, prin întâmpinare, a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune. Totodată, a depus cerere de chemare în garanţie a societăţii S.C. B. S.R.L.

Prin încheierea din 13 noiembrie 2018, Tribunalul Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a admis excepţia necompetenţei sale materiale procesuale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea secţiei a IV-a Civile din cadrul aceluiaşi tribunal. Constatând ivit conflictul negativ de competenţă, a suspendat judecata cauzei şi a dispus înaintarea dosarului Curţii de Apel, în vederea pronunţării regulatorului de competenţă, care, prin sentinţa civilă nr. 112F din 13 decembrie 2018, a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea secţiei a VI-a Civile a Tribunalului Bucureşti.

Tribunalul Bucureşti – secţia a VI-a Civilă, prin sentinţa civilă nr. 2922 din 15 octombrie 2019, a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a respins acţiunea ca prescrisă, precum şi cererea de chemare în garanţie, ca rămasă fără obiect.

Împotriva sentinţei civile nr. 2922 din 15 octombrie 2019, reclamanta a declarat apel, iar prin decizia civilă nr. 1302A/2020 din 14 octombrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă, s-a admis apelul declarat, s-a anulat sentinţa civilă apelată şi s-a fixat termen pentru rejudecarea fondului la 9 decembrie 2020.

Prin decizia nr. 721A/2021 din 21 aprilie 2021, Curtea de Apel Bucureşti – secţia a VI-a Civilă a admis în parte acţiunea, a obligat intimata-pârâtă la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 86.671 Euro, în echivalent în RON la cursul B.N.R. de la data plăţii, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a locuinţei tip S7A, situată pe lotul nr. x din Cartierul Henri Coandă, Bucureşti, cu număr cadastral x, înscris în CF individuală nr. x, pentru perioada 27 martie 2015-24 martie 2021, a respins, în rest, cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată şi a constatat încetată acţiunea formulată de intimata-pârâtă împotriva chematei în garanţie S.C. B. S.R.L., prin lichidator judiciar C.I.I. C., cu cheltuieli de judecată.

Pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 721A/2021 din 21 aprilie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti – secţia a VI-a civilă, solicitând, în principal, modificarea hotărârii atacate, în sensul respingerii acţiunii ca prescrisă, iar, în subsidiar, casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Sub un prim aspect, autoarea căii de atac a criticat decizia recurată din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în ceea ce priveşte soluţia instanţei de prim-control judiciar cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, ca fiind dată cu încălcarea art. 8 din Decretul nr. 167/1958.

În acest context, a arătat că, faţă de obiectul acţiunii - răspundere civilă contractuală, termenul de prescripţie trebuia calculat în conformitate cu dispoziţiile legale sus-indicate, în raport de care, la data sesizării primei instanţe, acţiunea era prescrisă.

Astfel, momentul de început al termenului de prescripţie a fost reprezentat de data de la care se putea cunoaşte paguba şi pe cel care răspunde de aceasta, în speţă data predării efective a imobilului, 2 mai 2008.

Contrar opiniei instanţei de apel, de la data predării imobilului intimata-reclamantă trebuia să cunoască existenţa pagubei ce îi fusese cauzată prin nerespectarea dreptului său de folosinţă a locuinţei, dar şi entităţile care răspundeau de repararea acesteia, având în vedere că ea cunoştea cadrul contractual şi raporturile juridice stabilite în vederea edificării imobilului.

A mai arătat că obligaţia de plată a despăgubirii era o obligaţie unică, modalitatea de cuantificare a despăgubirilor fiind lipsită de relevanţă din perspectiva momentului de debut al termenului de prescripţie.

Sub acest aspect, a afirmat că în speţă prestaţiile nu erau succesive, cum, în mod greşit a reţinut instanţa de apel, astfel încât dreptul la acţiune cu privire la fiecare dintre aceste prestaţii trebuie să se stingă printr-un termen de prescripţie deosebit; o interpretare în sensul celor stabilite prin decizia recurată ar determina promovarea unor astfel de acţiuni după o perioadă mai mare de timp de la producerea pagubei, fapt ce ar transforma acţiunea în despăgubire într-o acţiune imprescriptibilă.

Conchizând, a afirmat că producerea urmărilor faptei ilicite în fiecare zi nu prezenta relevanţă din perspectiva momentului de la care a început să curgă termenul de prescripţie, întrucât, în speţă, nu există o faptă ilicită săvârşită cu caracter continuu, ci o faptă unică, cu consecinţa naşterii unui drept la despăgubire ce a debutat la momentul predării efective a imobilului, când intimata-reclamantă a cunoscut că nu poate beneficia de folosinţa locuinţei.

Totodată, faţă de considerentele instanţei de apel privind angajarea răspunderii contractuale a recurentei-pârâte, judecata cauzei s-a realizat cu încălcarea dreptului la un proces echitabil, aceasta nerealizând o analiză efectivă a situaţiei de fapt, a probelor administrate şi o aplicare corectă a normelor de drept material.

Astfel, instanţa de prim control judiciar a ignorat dispoziţiile legale referitoare la interpretarea convenţiilor, cele ale art. 1.532, raportat la art. 1.539 C. civ., precum şi prevederile contractuale privind drepturile şi obligaţiile fiecărei părţi; contrar opiniei instanţei de apel, recurenta-pârâtă şi-a asumat obligaţia de a depune toate diligentele pentru finalizarea lucrărilor de construcţie a imobilului, respectiv de a urmări executarea lor, iar nu realizarea efectivă a acestora, obligaţia rezultând chiar din faptul că, ulterior încheierii contractului de mandat cu recurenta-pârâtă, intimata-reclamantă a încheiat cu constructorul contractul autentificat sub nr. x din 29 iunie 2004 şi actul adiţional la acesta nr. 1 din 2006.

A mai precizat că, în raport cu art. 1.540 alin. (2) C. civ., răspunderea contractuală a autoarei căii de atac nu putea fi angajată pentru nerespectarea obligaţiilor reţinute de instanţa de prim-control judiciar, a celor stabilite prin convenţiile încheiate de intimata-reclamantă cu terţii, prin convenţiile semnate de recurenta-pârâtă cu alte persoane şi nici pentru cele ce reveneau antreprenorilor sau terţilor semnatari ai convenţiei sus-arătate.

Din această perspectivă, a subliniat că prevederile contractului de mandat în cauză nu se puteau completa cu cele legale sau cu cele rezultate din contractul de antrepriză şi de construire, în lipsa unei stipulaţii în acest sens prin contract, simpla trimitere la dispoziţiile Legii nr. 152/1998, ale Legii nr. 1990/1999 şi ale contractului sus-arătat nesemnificând instituirea unei derogări de la principiile reglementate de art. 1.073 şi de art. 973 C. civ. de la 1864.

În opinia acesteia, răspunderea contractuală ar fi trebuit analizată doar prin raportare la contractul de mandat încheiat cu intimata-reclamantă şi la art. 1.532 şi următoarele din C. civ.

O altă critică invocată a vizat condiţiile răspunderii contractuale ale autoarei căii de atac şi a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Cu privire la fapta ilicită, a arătat că, potrivit art. 1 din contractul de mandat nr. x din 25 mai 2008, pârâta a fost împuternicită să o reprezinte pe reclamantă în relaţiile cu proiectantul si antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor de construire, în condiţiile şi termenul stabilite prin contractul de construire; recurenta-pârâtă nu şi-a asumat obligaţia de a executa si finaliza într-un anumit termen lucrările de construire a locuinţei sau lucrările de infrastructură, de utilităţi şi de urbanizare şi nici nu a garantat realizarea locuinţei în termen de 24 de luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, aceasta fiind o obligaţie asumată de constructor şi de antreprenorul general, conform art. 8 din contractul de construire.

Evocând dispoziţiile art. 1.539 C. civ., a afirmat că în mod greşit s-a apreciat că obligaţia asumată de aceasta era una de rezultat, în condiţiile în care, potrivit art. 1 din contract, s-a angajat să utilizeze şi să pună în valoare întreaga sa diligentă şi prudenţă pentru a obţine executarea şi finalizarea la termen a lucrărilor de construire.

Referitor la culpă, a precizat că aceasta nu a fost dovedită în cauză, având în vedere că nu s-a probat că autoarea căii de atac nu ar fi pus în valoare mijloacele posibile pentru a obţine executarea şi finalizarea locuinţei şi nici nu s-au indicat, în concret, măsurile ce trebuiau adoptate în acest scop, simpla împlinire a termenului de predare a locuinţei nefiind aptă de a da naştere unei prezumţii de culpă în sarcina acesteia.

A mai afirmat că, raportat la obligaţiile prevăzute în contractul de mandat, în mod eronat s-a reţinut că aceasta şi-ar fi asumat realizarea şi finalizarea construcţiei; această concluzie a instanţei de apel nu este întemeiată în drept, nefiind indicate actele sau normele legale în raport cu care s-a dat o astfel de calificare obligaţiilor recurentei-pârâte, dispunându-se, în mod greşit, angajarea răspunderii sale, având în vedere că obligaţia asumată era una de diligentă; realizarea utilităţilor nu a fost stabilită în sarcina sa, iar aceasta nu a încasat preţul aferent lucrărilor.

În aceste condiţii, angajarea răspunderii sale nu putea fi realizată doar din perspectiva faptului că prin intermediul recurentei se derulează realizarea ansamblului de locuinţe, subliniind că agenţia nu are calitate de dezvoltator imobiliar, întrucât aceasta nu construieşte pe terenul proprietatea sa, nu finanţează construcţiile sau utilităţile şi nu are obligaţiile specifice unui astfel de dezvoltator, ci doar din perspectiva angajamentului asumat faţă de intimata-reclamantă prin contractul de mandat.

A arătat că nici cu privire la proiectarea, finalizarea şi execuţia reţelelor de utilităţi nu şi-a asumat nicio obligaţie, astfel că recurenta-pârâtă nu poate fi răspunzătoare pentru nerealizarea lor, cu atât mai mult cu cât din înscrisurile aflate la dosar rezultă diligentele pe care le-a depus în scopul aducerii la îndeplinire a contractului de mandat, demersurile şi măsurile concrete în vederea finalizării locuinţelor şi predării acestora beneficiarilor.

A mai precizat că neîndeplinirea acestui rezultat nu a depins de voinţa şi puterea de decizie a autoarei căii de atac, în condiţiile în care Primăria Municipiului Bucureşti era cea care gestiona atât finanţarea, cât şi realizarea utilităţilor în cartierul Henri Coandă.

Contrar opiniei instanţei de apel, a susţinut că nefinalizarea lucrărilor la termen nu a fost determinată de acţiunea sau inacţiunea acesteia în soluţionarea problemelor ivite sau de modul defectuos de urmărire a executării acestora, ci de neîndeplinirea obligaţiilor de către entităţile specializate în domeniu.

Nelegalitatea deciziei civile atacate a fost susţinută şi din perspectiva faptului că problema utilităţilor a fost tranşată definitiv de instanţele de judecată, care au stabilit părţile responsabile pentru realizarea acestora în întregul cartier Henri Coandă. Or, pronunţarea unei soluţii contrare ignoră un adevăr deja exprimat şi o încălcare a drepturilor părţilor.

Conchizând, a arătat că prin raportul de expertiză nu a fost evaluată o sumă reprezentând venitul care ar fi putut fi obţinut din închiriere, ci doar echivalentul unei chirii practicate pe piaţa liberă pentru alte imobile decât cel din cauză, iar intimata-reclamantă nu a făcut dovada că a stat cu chirie pentru a dovedi prejudiciul.

Faţă de data începerii procesului, în temeiul art. 493 C. proc. civ., Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost depus la dosar şi, în urma analizării lui de către completul de filtru, a fost comunicat părţilor, iar prin încheierea din 18 mai 2022, recursul a fost admis în principiu şi a fost fixat un termen în şedinţă publică, în vederea soluţionării acestuia.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate care, în drept, se încadrează parţial în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată următoarele:

Referitor la primul motiv de recurs, vizând greşita aplicare a dispoziţiilor legale privind prescripţia dreptului material la acţiunea în despăgubire, Înalta Curte constată că acesta nu mai poate fi pus în discuţie şi nu poate constitui obiect de analiză pentru instanţa de recurs, deoarece aspectele vizând începutul prescripţiei au intrat în puterea lucrului judecat, ca efect al deciziei nr. 1302A/2020 din 14 octombrie 2020 a Curţii de Apel Bucureşti, pronunţate în primul ciclu procesual şi neatacate cu recurs, prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nefiind incidente aşadar.

Pe de altă parte, criticile prin care se susţine că instanţa de apel a realizat o greşită aplicare a normelor legale privind interpretarea contractelor, reţinând în mod eronat că prejudiciul suferit de reclamantă este unul succesiv şi, totodată, că nu a analizat convenţiile încheiate între părţi după natura şi obiectul lor, nu justifică admiterea căii de atac formulate, reclamanta afirmându-şi pretenţiile în raport cu contractul de mandat, dar şi în raport cu prevederile contractului de antrepriză generală şi ale celui de construire, în condiţiile în care contractul de mandat încheiat cu recurenta-pârâtă nu a încetat.

Astfel, în mod corect a reţinut instanţa de apel faptul că, faţă de împrejurarea că nu s-a făcut dovada că recurenta-pârâtă şi-ar fi îndeplinit obligaţia de finalizare a locuinţei, inclusiv pe cea de realizare a lucrărilor de utilităţi, subzistă obligaţia de predare a bunului în sarcina acesteia, iar prejudiciul pretins de reclamantă este unul actual.

Aşadar, Înalta Curte va înlătura criticile formulate pe fondul cererii de recurs prin care se susţine că recurenta-pârâtă nu are obligaţia de a realiza utilităţile imobilului în discuţie. În scopul finalizării proiectului Henri Coandă au fost încheiate mai multe contracte: contractul de mandat, contractul de antrepriză, contractul de construire şi Convenţia MM nr. 1909 din 6 mai 2004, convenţii ce sunt indisolubil interdependente, completându-se reciproc.

Contractul de mandat a fost perfectat în temeiul prevederilor Legii nr. 152/1998, în baza căreia Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost abilitată să încheie contracte cu autorităţile administraţiei publice locale.

Aşadar, în mod evident, în temeiul contractului de mandat încheiat cu reclamanta, recurenta-pârâtă a fost împuternicită să urmărească execuţia şi finalizarea lucrărilor de construire a unei locuinţe, părţile contractante convenind că sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat.

În acest context legal şi convenţional, recurenta-pârâtă era ţinută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile asumate prin contractul de mandat şi să răspundă pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 din C. civ. de la 1864.

Cu alte cuvinte, Înalta Curte apreciază că în mod legal instanţa de apel a reţinut că sunt îndeplinite condiţiile răspunderii civile contractuale, actele juridice deduse judecăţii fiind corect interpretate, ţinându-se seama de intenţia părţilor şi de conţinutul clauzelor contractuale apte să circumscrie modalitatea de estimare a prejudiciului.

Potrivit legii, Agenţia Naţională pentru Locuinţe are calitatea de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, calitatea de dezvoltator şi coordonator al programului construirii de locuinţe la nivel naţional, precum şi de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale (art. 1-6 din Legea nr. 152/1998).

Astfel, recurenta - pârâta A.N.L. avea la îndemână, potrivit legii, mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, precum şi obligaţia asigurării corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe.

Înalta Curte confirmă concluzia instanţei de apel în sensul că obligaţiile asumate în temeiul contractului de mandat sunt unele de rezultat, părţile convenind dincolo de orice echivoc faptul că A.N.L. se obligă să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor la termen (art. 1), predarea la cheie având semnificaţia că acea locuinţă corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care s-a edificat, gata de a fi folosită şi locuită de o manieră decentă şi efectivă.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părţile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, în acord cu art. 15 din acelaşi contract.

Prin urmare, mandatarul este ţinut de îndeplinirea întocmai şi corespunzătoare a obligaţiilor stabilite prin mandat şi răspunde pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 din C. civ., corect aplicate în cauză.

Actul juridic în discuţie nu a fost încheiat exclusiv pentru ca mandatarul să încheie, la rândul său, unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, fiind, dimpotrivă, un act juridic complex, cu clauze nespecifice mandatului în modalitatea reglementării sale de legislaţia în vigoare la momentul încheierii sale, prin care reclamanta a împuternicit A.N.L. să o reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, precum şi pentru a utiliza sumele din conturile de avans şi de credit ale reclamantei în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, precum şi a cheltuielilor necesare pe parcursul execuţiei şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei la cheie, prin nerealizarea reţelei de utilităţi, deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilită în apel, urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale.

Din această perspectivă, hotărârea instanţei de apel este legală, iar criticile recurentei care vizează aplicarea greşită a legii, sub aspectul normelor de drept material referitoare la interpretarea contractului de mandat, nu au caracter întemeiat, urmând a fi înlăturate.

Faţă de cele ce preced, constatând că nu poate fi reţinută nelegalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor invocate, recursul va fi respins ca nefondat, potrivit art. 496 alin. (1) din C. proc. civ.

Cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimata- reclamantă A. deşi, în principiu, admisibilă pe ideea împrejurării că recurenta se găseşte în culpă procesuală, ca parte care a pierdut procesul, potrivit art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va fi respinsă întrucât nu s-a făcut dovada cheltuielilor suportate de către intimata-reclamantă în faza procesuală a recursului, în conformitate cu prevederile art. 452 C. proc. civ., aplicabile şi în recurs, potrivit dispoziţiilor art. 494 din acelaşi act normativ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei nr. 721A/2021 din 21 aprilie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia VI-a Civilă.

Respinge ca nefondată cererea intimatei-reclamante A. de acordare a cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 28 septembrie 2022.