Lease termination: reversal of burden of proof for post-termination possession and survival of penalty clauses

Şedinţa publică din data de 28 septembrie 2022

Asupra recursurilor, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bacău – secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal la 19 iunie 2018 sub nr. x/2018, reclamanta C.N. C.F. C.F.R. S.A. - prin Sucursala Regională C.F. Iaşi a chemat în judecată pe pârâta S.C. A. S.R.L., solicitând rezilierea contractului de închiriere nr. x din 30 octombrie 2015, obligarea pârâtei la plata sumei de 332.862,27 RON, reprezentând: 200.247,74 RON contravaloare chirie pentru perioada decembrie 2016 - aprilie 2018, 107.618,99 RON penalităţi aferente perioadei 1 ianuarie 2016 - 31 mai 2018 şi, în continuare, până la achitarea efectivă a debitului, 24.995,64 RON contravaloare daune-interese la contract şi înfiinţarea sechestrului asigurător pe bunurile mobile sau imobile urmăribile ale debitoarei aflate în posesia acesteia până la concurenţa debitului.

Tribunalul Bacău – secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal, prin sentinţa nr. 77/2020 din 25 martie 2020, a admis în parte acţiunea, a constatat că a intervenit rezilierea contractului de închiriere nr. x din 30 octombrie 2015, a obligat-o pe pârâtă la plata către reclamantă a sumelor de 200.247,74 RON reprezentând debit chirie şi, respectiv, 54.757,79 RON cu titlu de penalităţi şi a respins celelalte pretenţii.

Împotriva acestei sentinţe reclamanta a declarat apel.

Curtea de Apel Bacău – secţia I Civilă, prin decizia nr. 750/2020 din 21 decembrie 2020, a admis apelul şi a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a obligat-o pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 107.618,89 RON, în loc de 54.757 RON, cu titlu de penalităţi şi a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate; prin decizia nr. 223/2021 din 24 martie 2021, aceeaşi instanţă a admis în parte cererea petentei C.N. C.F. C.F.R. S.A. - prin Sucursala Regională C.F. Iaşi de completare a dispozitivului deciziei nr. 750/2020, în sensul că a obligat pârâta la plata sumei de 1.976,65 RON, reprezentând cheltuieli de judecată şi a respins cererea de completare a hotărârii cu privire la acordarea penalităţilor după data de 31 mai 2018; prin încheierea din 1 aprilie 2021, a îndreptat eroarea materială strecurată în minuta şi în dispozitivul deciziei nr. 223/2021 din 24 martie 2021, în sensul menţionării sumei corecte de 2.478,65 RON, în loc de 1.978,65 RON.

Împotriva acestor decizii, reclamanta C.N. C.F. C.F.R. S.A. - prin Sucursala Regională C.F. Iaşi a declarat recurs, solicitând casarea parţială a acestora.

Prin recursul declarat împotriva deciziei nr. 750/2020, recurenta a arătat că hotărârea este insuficient motivată, fără a fi avute în vedere susţinerile reclamantei, ceea ce contravine dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. şi că, totodată, s-au încălcat condiţiile contractuale (art. 19, 20 şi 21), precum şi prevederile art. 1.270, art. 1.350, raportate la art. 1.516, art. 1.527, art. 1.530, art. 1.531 şi art. 1.538 C. civ.. În acest sens, s-a susţinut că pârâta a ocupat terenul în mod abuziv după ce contractul a fost reziliat, astfel că i-a fost creat un prejudiciu, motiv pentru care apreciază că se impune obligarea acesteia la plata de daune-interese de la 1 mai 2018 (data rezilierii contractului) până la eliberarea efectivă a terenului.

Totodată, în raport cu dispoziţiile contractuale, a solicitat să se constate că părţile au stabilit prin acord cuantumul daunelor-interese aplicabile în cazul în care contractul de închiriere este reziliat, astfel încât intimata datorează suma de 24.995,64 RON, cu titlu de daune-interese aferente perioadei 1 mai 2018-31 mai 2018, perioadă stabilită de la data rezilierii contractului şi până la data scoaterii la licitaţie a imobilului de către A.N.A.F. Bacău.

În opinia recurentei, instanţa de apel în mod greşit a interpretat că, nefăcându-se dovada evacuării, nu s-a probat ocuparea spaţiului după notificarea de reziliere şi nici îndeplinirea celorlalte condiţii prevăzute de art. 25 şi de art. 28 din contract, pentru activarea clauzei penale.

Potrivit recurentei, această concluzie este nelegală, deoarece instanţa de apel nu a ţinut cont de faptul că este în obligaţia locatarului eliberarea amplasamentului, conform art. 24 din contract, care stipulează că, în cazul neplăţii chiriei pe o perioadă de mai mult de 30 de zile de la data scadenţei facturii, locatarul se obligă să elibereze spaţiul ocupat, fapt care nu s-a întâmplat.

A mai relevat faptul că, intimata a fost notificată în vederea eliberării terenului prin somaţia nr. 7.5.1/1954 din 2 martie 2017 şi procesul-verbal de eşalonare datorii nr. x/51 din 31 mai 2017, precum şi faptul că această parte nu a făcut dovada predării spaţiului cu proces-verbal de predare-primire, conform contractului, terenul fiind ocupat de construcţia provizorie a acesteia până la data predării către societatea care a adjudecat-o în urma licitaţiei.

Referitor la penalităţile de întârziere, recurenta a invocat nelegalitatea deciziei recurate, apreciind că se impune calcularea lor într-un cuantum de 0,10%/zi de întârziere până la data achitării efective a debitului restant, sens în care a redat conţinutul art. 1.530, art. 1.531 şi art. 1.538 C. civ.

În final, a arătat că instanţa de apel a încălcat şi aplicat greşit normele de drept material referitoare la răspunderea contractuală, la daunele moratorii şi la clauza penală.

În drept, a invocat motivele de recurs reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Prin recursul declarat împotriva deciziei nr. 223/2021, s-a susţinut că decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor contractuale şi a celor ale art. 1.270, art. 1.350, raportate la art. 1.516, art. 1.523, art. 1.531, art. 1.535 şi art. 1.538 C. civ., referitoare la răspunderea contractuală, la daunele moratorii şi la clauza penală.

Potrivit recurentei, instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a normelor privind regimul juridic al clauzei penale stipulate pentru daune moratorii, astfel încât raţionamentul instanţei de apel este eronat, deoarece rezilierea contractului nu afectează existenţa şi executarea clauzei penale stipulate în contract.

Totodată, a relevat faptul că pârâta datorează penalităţi de întârziere în valoare de 107.618,89 RON, calculate până la 31 mai 2018, iar acestea urmează a fi calculate şi datorate în continuare până la data achitării efective a debitului.

În drept, a invocat prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Faţă de data începerii procesului, în temeiul art. 493 C. proc. civ., Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor; acesta a fost depus la dosar şi, în urma analizării lui de către completul de filtru, a fost comunicat părţilor, iar prin încheierea din 18 mai 2022, recursurile au fost admise în principiu şi a fost fixat un termen în şedinţă publică, în vederea soluţionării acestora.

Examinând deciziile atacate, în limitele controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate care, în drept, se circumscriu prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ. şi cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., hotărârea poate fi casată atunci când nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Acest motiv vizează, prin conţinutul său, nerespectarea prevederilor art. 425 C. proc. civ., însă nicio ipoteză a motivului invocat nu se desprinde din argumentele expuse în susţinerea recursului; în cauză, se constată că hotărârea curţii de apel cuprinde motivele pe care se sprijină şi care au format convingerea instanţei, precum şi pe cele pentru care au fost înlăturate cererile părţilor, instanţa nefiind ţinută să răspundă fiecărui argument invocat de părţi, putând să sistematizeze susţinerile acestora, răspunzând printr-un considerent comun, motivarea fiind o chestiune de conţinut.

De asemenea, criticile recurentei-reclamante nu susţin motivarea străină de natura pricinii, ci vizează exclusiv aspecte ce ţin de modalitatea în care instanţa a înţeles să-şi argumenteze soluţia adoptată.

În consecinţă, împrejurarea că recurenta este nemulţumită de argumentele instanţei de apel nu atrage incidenţa niciuneia dintre tezele reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., anume absenţa motivării, contradicţia argumentelor sau invocarea unor motive străine de natura pricinii.

Recursurile apar fondate însă, sub alte aspecte.

Astfel, în analiza motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., verificând dezlegările date prin deciziile recurate, Înalta Curte reţine că, potrivit principiului forţei obligatorii a contractului consacrat de art. 1270 C. civ., părţile sunt obligate să execute întocmai toate prestaţiile la care s-au îndatorat prin contract, la termenele şi în condiţiile stabilite.

Cu referire la aspectul disputat, al ocupării spaţiului în discuţie, se constată că în conformitate cu art. 19 din contractul de închiriere nr. x din 30 octombrie 2015, locatarul, în speţă pârâta, era obligată fără altă formalitate, ca la expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul să elibereze în termen de 5 zile bunul închiriat. În acelaşi termen de 5 zile trebuia eliberat amplasamentul închiriat şi în cazul rezilierii ori expirării termenului de preaviz de 15 zile acordat de locator, iar conform art. 21 din contract, locatarul datorează locatorului plata de daune-interese pe perioada ocupării amplasamentului după expirarea termenului pentru care s-a încheiat contractul, ori la încetarea sau rezilierea contractului. Aceste daune sunt egale cu dublul chiriei lunare şi T.V.A. aferent pentru fiecare lună până la eliberarea bunului care face obiectul închirierii.

În considerentele deciziei recurate s-a reţinut că reclamanta nu a făcut dovada evacuării spaţiului de către pârâtă, în condiţiile convenite de părţi, nici a împrejurării că fostul chiriaş ar fi ocupat abuziv spaţiul după primirea notificării de reziliere şi, pe cale de consecinţă, nici a îndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 25 şi 28 din contract pentru activarea clauzei penale.

Potrivit regulilor probaţiunii, instituite prin art. 249 C. proc. civ., sarcina probei incumbă celui care face o afirmaţie, iar nu celui care neagă, respectiv celui care solicită satisfacerea pretenţiei deduse judecăţii, în aplicarea principiilor actori incumbit probatio; probatio incumbit ei qui dicit non ei qui negat.

Astfel, întrucât ca efect al rezilierii contractul de închiriere a încetat începând cu data notificării prin scrisoare recomandată (cap. XI din contract), iar reclamanta a făcut dovada faptului generator al raportului juridic litigios dintre aceasta şi pârâtă, se reţine că, în aplicarea aceloraşi dispoziţii ale art. 249 C. proc. civ., sarcina probei în a-şi dovedi, la rândul său, susţinerile referitoare la eliberarea şi, respectiv, neocuparea spaţiului în discuţie, revenea, de de o manieră evidentă, pârâtei.

Altfel spus, cum obligaţia eliberării amplasamentului revenea locatarului conform art. 19, 21 şi 28 din contractul de închiriere încheiat între părţi, acestuia îi revenea şi obligaţia producerii dovezii faptului pozitiv al eliberării terenului. Or, prin interpretarea dată clauzelor contractuale, instanţa de apel a răsturnat sarcina probei în ceea ce priveşte acest aspect, reproşând în mod injust reclamantei împrejurarea că nu a făcut dovada unui fapt negativ, respectiv a faptului că imobilul a fost ocupat de chiriaşi şi după notificarea rezilierii contractului şi al neevacuării acestuia, context de natură să atragă incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., vătămarea pricinuită astfel recurentei-reclamante neputând fi acoperită decât prin casarea hotărârii pronunţate cu încălcarea normelor de procedură incidente.

Totodată, conform contractului de închiriere nr. x din 30 octombrie 2015 încheiat între părţi, neplata în termen a chiriei atrage plata penalităţilor de 0,10% pe zi de întârziere, calculate la suma datorată, până la data achitării integrale a sumei restante.

Pe de altă parte, potrivit art. 25 şi art. 28 din acelaşi contract, locatarului trebuie să i se notifice rezilierea contractului, iar dacă în termen de 2 zile de la această notificare nu eliberează de bună-voie spaţiul, se apelează la notificarea prin executor judecătoresc, caz în care locatarul datorează daune pentru perioada cuprinsă între notificarea rezilierii şi evacuarea efectivă.

Cum clauza penală conţinută în dispoziţiile contractuale este obligatorie între părţi, instanţa nu este îndreptăţită a o lipsi de efectele juridice în vederea cărora a fost prevăzută şi nu poate solicita creditorului să dovedească întinderea prejudiciului suferit, trebuind doar să dea eficienţă acestei convenţii prin care părţile au determinat anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor, ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei de către debitorul său.

Cu alte cuvinte, Înalta Curte, constatând că naşterea creanţei pretinse de reclamantă s-a realizat tocmai în puterea efectelor contractului, reţine o greşită interpretare a clauzelor contractuale şi o aplicare greşită a normelor de drept material care reglementează interpretarea şi forţa obligatorie a contractului, atât cu privire la penalităţile datorate până la achitarea integrală a debitului, cât şi cu privire la daunele-interese. Altfel spus, în mod greşit a reţinut instanţa de apel că de la data rezilierii contractului nu mai există temei pentru acordarea despăgubirilor solicitate, întrucât acestea din urmă se justifică tocmai în considerarea forţei obligatorii a clauzelor contractuale ce continuă să-şi producă efectele până la repararea integrală a prejudiciului cauzat prin fapta ilicită, activarea clauzei penale în discuţie fiind o consecinţă şi apărând ca o sancţiune tocmai pentru intervenirea cauzei prejudiciabile de reziliere a contractului.

Aşadar, pentru considerentele arătate, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., recursurile declarate de recurenta-reclamantă C.N. C.F. C.F.R. S.A. Bucureşti, prin Sucursala Regională C.F. Iaşi vor fi admise şi, în baza art. 497 C. proc. civ., deciziile atacate vor fi casate, iar cauza trimisă aceleiaşi instanţe pentru o nouă judecată a apelului reclamantei, în cadrul căruia vor fi avute în vedere dispoziţiile art. 501 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de recurenta-reclamantă C.N. C.F. C.F.R. S.A. Bucureşti, prin Sucursala Regională C.F. Iaşi, împotriva deciziei nr. 750/2020 din 21 decembrie 2020 şi a deciziei nr. 223/2021 din 24 martie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Bacău – secţia I Civilă.

Casează deciziile recurate şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 28 septembrie 2022.