Contractual validity of neighbor consent obligation in building-up constructions: prerequisite statutory documentation and impossibility of performance vs. discharge of purchase price

Şedinţa publică din data de 5 aprilie 2022

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – secţia a III-a Civilă la data de 15.02.2019, sub nr. x/2019, reclamanta A. S.R.L. a solicitat instanţei în contradictoriu cu pârâţii B. şi C. ca prin hotărârea ce va pronunţa să se constate ca fiind achitat preţul aferent imobilului cumpărat prin contractul de vânzare autentificat de către D. sub nr. x din data de 21.09.2018 şi să se dispună obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Cererea nu a fost motivată în drept.

Prin cerere reconvenţională, pârâţii reclamanţi B. şi C. au cerut instanţei constatarea nulităţii absolute pentru cauză ilicită a clauzei din contractul de vânzare autentificat sub nr. x/21.09.2018 de D., potrivit căreia aceştia s-au obligat să pună la dispoziţia reclamantei cordul vecinilor pentru construirea la calcan, fiind de acord ca în cazul neîndeplinirii acestei obligaţii să nu mai primească ultima rată din preţ.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 212/14.02.2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a respins excepţia lipsei de interes, a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., a constatat ca fiind achitat preţul de vânzare-cumpărare aferent imobilului cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.09.2018, a respins ca neîntemeiata cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi B. şi C. în contradictoriu cu reclamanta pârâtă A. S.R.L. şi, pe cale de consecinţă, a admis în parte cererea de obligare la plata cheltuielilor de judecată, obligându-i pe pârâţii-reclamanţi sa plătească reclamantei-pârâte suma de 14.155 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia civilă nr. 751A/07.05.2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie s-a respins ca nefondat apelul formulat de apelanţii-pârâţi B. şi C. împotriva sentinţei civile nr. 212/14.02.2020 pronunţate de Tribunalul Bucureşti – secţia a III-a Civilă în dosarul nr. x/2019, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.R.L..

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 751A din 7 mai 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie au declarat recurs pârâţii B. şi C., invocând incidenţa motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cu referire la încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 479 alin. (2) C. proc. civ.

Susţin că instanţa de apel era învestită cu soluţionarea unei cereri prin care, în condiţiile art. 478 alin. (2) C. proc. civ., se solicitase administrarea probei cu înscrisuri constând, în principal, în actele prevăzute de Legea nr. 50/1991 şi de Normele de aplicare a legii în vederea obţinerii acordului vecinilor imobilului ce a făcut obiectul contractului sus-menţionat, acte care, fiind în posesia intimatei-reclamante-pârâte, au solicitat prin cererea de apel sa fie încuviinţate şi depuse la dosarul cauzei de partea care le deţinea.

Aceasta solicitare de probatorii s-a făcut în considerarea apărărilor formulate atât în prima etapă procesuală, cât şi prin motivarea apelului, în sensul că executarea obligaţiei stipulate în clauza referitoare la faptul că în termen de 70 de zile calendaristice se obligau să pună la dispoziţia societăţii cumpărătoare acordul vecinilor pentru construirea la calcan, iar în cazul neîndeplinirii acestei obligaţii, ultima rată să nu mai fie achitată vânzătorilor, aceasta reţinându-se cu titlu de daune de către societatea cumpărătoare, nu putea fi realizată decât în condiţiile art. 27 alin. (4) din Normele de aplicare a Legii nr. 50/1991, respectiv în condiţiile în care intimata-reclamanta-pârâtă punea la dispoziţia pârâţilor proiectul tehnic; autorizaţia de construire şi raportul de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcţii, astfel încât vecinii care urmau să-şi dea acordul să aibă dovada măsurilor de siguranţă cu privire la imobilele acestora preexistente construcţiei ce se dorea a fi edificată.

Împrejurarea că instanţa de apel a încuviinţat pentru ambele părţi proba cu înscrisuri constând în actele anexate cererii şi întâmpinării nu echivalează cu respectarea obligaţiei de a se pronunţa cu privire la probele efectiv solicitate. Dacă ar fi observat această solicitare, instanţa de apel ar fi pus-o în discuţie, ar fi luat concluziile părţii prezente şi ar fi dispus în consecinţă.

Susţin recurenţii şi greşita aplicare a dispoziţiilor art. 479 alin. (1) C. proc. civ., arătând că prin cererea de apel s-au invocat: incidenţa deciziei civile nr. 18/2016 a ÎCCJ (RIL), arătând că, în condiţiile în care obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie acţiune în constatarea unui fapt, competenţa de soluţionare a cauzei aparţinea Judecătoriei Sectorului 2; excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată, faţă de împrejurarea că dispoziţiile art. 35 C. proc. civ. permit formularea unei acţiuni pentru constatarea unui drept, iar nu a unui fapt; excepţia lipsei interesului legitim faţă de împrejurarea că s-a urmărit strict realizarea unui beneficiu material reprezentat de ultima tranşă de bani.

Arată că instanţa de apel, în loc să se limiteze la analiza petitului şi a motivelor de apel invocate, înţelege să extindă obiectul cererii de chemare în judecată, de la constatarea achitării ultimei tranşe, la constatarea faptului ca s-a achitat integral preţul contractului de vânzare-cumpărare, instanţa recalificând acţiunea în sensul că nu s-ar fi solicitat constatarea unui fapt, ci constatarea inexistenţei unui drept, încălcând astfel şi principiul disponibilităţii care guvernează procesul civil.

Instanţa de apel nu a analizat întreaga situaţie de fapt, aceasta omiţând să analizeze apărările formulate în considerarea dispoziţiilor Legii nr. 50/1991 şi a Normelor de aplicare a Legii nr. 50/1991.

În realitate, prin omisiunea normelor de drept material invocate, instanţa de apel a făcut dovada că a înţeles să omită textele de lege invocate şi să le amintească în mod formal, ca şi cum, acestea ar fi fost analizate.

În condiţiile în care instanţa de apel nu a stabilit o situaţie de fapt prin prisma normelor de drept material invocate, este cert faptul că hotărârea atacata este nelegală.

Susţin că intimata a avut în vedere înşelarea recurenţilor prin inserarea unei clauze imposibil de realizat încă de la momentul redactării contractului de vânzare-cumpărare, clauză ce nu a fost negociată şi nici nu putea fi pentru simplul motiv că aceasta nu putea fi îndeplinită de un neproprietar, acest fapt rezultând din însăşi terminologia actului invocat "acordul vecinilor".

Recurenţii arată că clauza contractuală privind obţinerea de către recurenţi a acordului vecinilor are caracter ilicit întrucât prin inserarea acesteia s-a urmărit în mod exclusiv obţinerea unei sume de bani de către intimata-reclamantă-pârâta dovadă fiind faptul că nu au fost menţionate împrejurările prevăzute de lege-condiţiile preexistente - în vederea obţinerii acordului vecinilor, condiţii şi cerinţe care cădeau în sarcina reclamantei-pârâte, ci s-a prevăzut în mod direct doar obligaţia pârâţilor-reclamanţi de a obţine acordul vecinilor sub sancţiunea pierderii ultimei transe din preţ, în condiţiile în care: aceştia nu mai aveau calitatea de "vecini" ai persoanelor de la care ar fi trebuit să solicite acordul notarial; intimata-reclamantă-pârâta nu-şi îndeplinise obligaţia de a comunica tipul lucrărilor de construcţie pe care urma să le realizeze; intimata-reclamantă-pârâtă nu-şi îndeplinise obligaţia de a obţine şi, implicit de a preda documentaţia de care era condiţionată obţinerea acordului vecinilor, câtă vreme normele de aplicare a Legii nr. 50/1991 prevăd condiţionarea exprimării acordului vecinilor de existenţa actelor necesare dovedirii faptului că tipurile de construcţii prevăzute de art. 27 alin. (1) din Norme ce urmau a fi edificate vor pune în siguranţă construcţiile preexistente.

Existenţa unei clauze prevăzute în mod disparat de conţinutul tuturor normelor legale care reglementează conţinutul şi condiţiile de obţinere a acordului vecinilor face dovada interesului pe care intimata-reclamanta-pârâtă l-a avut în momentul în care a solicitat includerea acesteia în contract, interes care nu este legitim şi, drept consecinţă, trebuia sancţionat de instanţa prin anularea clauzei.

În consecinţă, solicită admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata-reclamantă A. S.R.L. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, iar pe cale de excepţie, a invocat excepţia nulităţii recursului.

Recurenţii-pârâţi B. şi C. au depus răspuns la întâmpinarea intimatei-reclamante prin care solicită dispunerea înlăturării apărărilor formulate, deoarece cererea de recurs a fost semnată pe parcursul procedurii de regularizare, astfel că solicitarea de anulare a acesteia este nefondată şi pentru că motivele de recurs sunt clare şi expres indicate, astfel că nu pot constitui o reiterare a motivelor de apel.

Reiterarea aspectelor de fapt ce au fost prezentate pe parcursul cercetării judecătoreşti în primele două etape procesuale s-a realizat pentru o explicitare a aspectelor de fapt şi de drept prezentate în motivele de recurs.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte, cu majoritate, constată următoarele:

După cum au reţinut instanţele de fond, între părţi s-a încheiat la data de 21.09.2018 un contract de vânzare autentificat, prin care reclamanta a cumpărat şi pârâţii au vândut un imobil pentru preţul integral de 150.000 euro, din care s-a achitat cu titlu de avans suma de 50.000 euro, diferenţa de 100.000 euro urmând a fi plătită în 6 rate; prin contract pârâţii Năstase s-au obligat la procurarea acordului vecinilor pentru construirea la calcan de către reclamantă, fiind de acord ca în cazul neîndeplinirii acestei obligaţii să nu li se mai achite ultima rată de 16.666,66 euro.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta cumpărătoare a cerut să se constate ca fiind achitat preţul aferent imobilului; întrucât pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia asumată de procurare a acordului vecinilor, susţine reclamanta, ea nu mai are obligaţia achitării ultimei rate de preţ.

Pe cale reconvenţională pârâţii au cerut să se constate nulitatea pentru cauză ilicită a clauzei contractuale prin care s-au obligat la obţinerea acordului vecinilor, cu argumentele esenţiale că ulterior vânzării pârâţii nu mai puteau obţine acest acord, nemaifiind proprietari; consideră că o atare obligaţie este imposibil de realizat, de unde rezultă că scopul reclamantei a fost fraudarea lor.

Prima instanţă a respins cererea reconvenţională şi a admis cererea principală, iar Curtea de apel a respins apelul declarat de pârâţii-reclamanţi.

Prima critică dezvoltată în cererea de recurs este întemeiată de recurenţi pe art. 488 pct. 8 C. proc. civ., dar Înalta Curte observă că prin acest motiv se invocă încălcarea unor norme procedurale, astfel încât critica trebuie să fie analizată din perspectiva prevederilor art. 488 pct. 5 C. proc. civ.

Astfel, se reproşează instanţei de apel omisiunea de a se pronunţa asupra unor probe solicitate prin cererea de apel, ceea ce constituie, în argumentarea recurenţilor, încălcarea art. 479 alin. (2) C. proc. civ.

Apelanţii-pârâţi solicitaseră prin cererea de apel ca intimata reclamantă să depună documentaţia obţinută de aceasta în vederea edificării unei construcţii, conform Legii nr. 50/1991, iar instanţa de recurs observă că la termenul stabilit pentru judecata în apel, pârâţii nu s-au prezentat, Curtea de apel încuviinţând generic probele cu înscrisuri depuse în apel, fără a dispune cu privire la solicitarea mai sus amintită.

Invocându-se încălcarea normelor ce reglementează soluţionarea cauzei la instanţa de apel, cum s-a subliniat deja, motivul de recurs va fi examinat prin raportare la cazul de casare prevăzut de pct. 5 al art. 488 C. proc. civ., "când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii".

De aceea, observând că nici prevederile art. 479 alin. (2) C. proc. civ., dar nici alte prevederi legale ce ar putea fi considerate incidente în privinţa obligaţiilor instanţei (e.g. art. 22 alin. (6) C. proc. civ.) nu prevăd expres sancţiunea nulităţii, omisiunea (reală) a instanţei de apel de a dispune cu privire la o probă solicitată de apelanţii-pârâţi va fi examinată în coordonatele dispoziţiilor art. 175 alin. (1) C. proc. civ.

În acest context, sancţiunea nulităţii nefiind expresă, ci virtuală, ea operează condiţionat de dovada existenţei unei vătămări care nu poate fi înlăturată altfel decât prin desfiinţarea actului afectat de viciul reclamat.

Or, examinarea cererii de apel relevă că solicitarea de probaţiune nu a fost însoţită de o teză probatorie pertinentă cauzei, arătându-se că solicitarea se face în scopul obţinerii acordului vecinilor imobilului ce a făcut obiectul contractului încheiat între părţi.

Cu toate acestea, obligarea la obţinerea acordului vecinilor nu constituia obiectul cauzei pendinte (reclamanta invocând neexecutarea acestei obligaţii şi consecinţa pierderii de către pârâţi a ultimei rate, respectiv a achitării integrale a preţului convenit, iar pârâţii nulitatea clauzei prin care aceasta a fost asumată), astfel încât argumentul apare mai curând ca materializarea unei intenţii de a executa obligaţia pe parcursul judecăţii decât ca justificare a unei împrejurări de fapt ce se tinde a fi probată.

Prin urmare, în absenţa unei teze probatorii a solicitării ca intimata reclamantă să depună documentaţia prevăzută de Legea nr. 50/1991, instanţa de recurs nu poate evalua cerinţa ca omisiunea instanţei de apel să fi produs vătămarea la care se referă art. 175 alin. (1) C. proc. civ., deoarece încuviinţarea unei probe în coordonatele art. 479 alin. (2) C. proc. civ. se poate face numai dacă ea este utilă soluţionării apelului, deci dacă ceea ce se tinde a se dovedi se circumscrie motivelor căii de atac.

În cuprinsul cererii de recurs s-a arătat că solicitarea era justificată de necesitatea îndeplinirii prevederilor art. 27 alin. (4) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, în sensul că acordul în discuţie nu putea fi obţinut decât dacă intimata-reclamantă punea la dispoziţia sa proiectul tehnic, autorizaţia de construire şi raportul de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcţii.

Această argumentare nu este în mod esenţial mai clară şi mai lămuritoare din perspectiva celor mai sus arătate, dar în tot cazul Înalta Curte observă că verificarea legalităţii deciziei recurate trebuie să aibă în vedere reperele de care dispunea instanţa de apel în soluţionarea cauzei şi din acest punct de vedere nu se poate reproşa instanţei de apel omisiunea de a observa o teză probatorie ce a fost indicată abia în recurs.

Argumentele expuse fundamentează concluzia instanţei de recurs în sensul inexistenţei vătămării la care se referă art. 175 alin. (1) C. proc. civ., astfel încât critica este considerată nefondată.

În cuprinsul unui motiv de recurs ce poate fi încadrat în cazul de casare prevăzut de art. 488 pct. 3 C. proc. civ., recurenţii au criticat respingerea excepţiei necompetenţei materiale a Tribunalului, măsură menţinută de Curtea de apel prin respingerea apelului.

În sprijinul acestui motiv de recurs se invocă decizia pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii nr. 18/17.10.2016, arătându-se că, faţă de dezlegările cuprinse în această decizie, de vreme ce obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie "acţiune în constatarea unui fapt", competenţa materială revenea Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti.

Instanţa de recurs observă că prin decizia evocată s-a statuat că "Competenţa materială procesuală a tribunalelor/secţiilor specializate se determină în funcţie de obiectul sau natura litigiilor de genul celor avute în vedere cu titlu exemplificativ de art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., cu modificările şi completările ulterioare."

Or, competenţa materială în cauza de faţă a fost stabilită prin raportare la valoarea obiectului cererii de chemare în judecată, considerându-se că acesta depăşeşte suma de 200.000 RON şi, faţă de prevederile art. 95 alin. (1) raportat la art. 94 lit. k) C. proc. civ., pricina este de competenţa tribunalului.

Curtea de apel, examinând motivul de apel referitor la necompetenţă, a observat că sunt aplicabile prevederile art. 125 C. proc. civ. şi, faţă de valoarea preţului imobilului de 150.000 euro, a considerat că soluţia primei instanţe este corectă.

În acest context, Înalta Curte observă că decizia dată în recurs în interesul legii invocată în cererea de recurs este străină cauzei, deoarece în speţă nu s-a pus problema competenţei de primă instanţă a tribunalului sau secţiei specializate în litigii cu profesioniştii, pricina aflându-se pe rolul unei secţii civile şi nu a uneia specializate a Tribunalului Bucureşti.

Prin urmare, criteriul prevăzut de art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 nu este incident în speţă, determinarea competenţei realizându-se în raport cu prevederile art. 98 coroborat cu art. 125 şi respectiv cu art. 95 alin. (1) şi art. 94 lit. k) C. proc. civ.

Nefondat se susţine că instanţele ar fi extins obiectul acţiunii principale de la ultima tranşă de 16.666 euro la preţul integral al imobilului, cu încălcarea principiului disponibilităţii.

Astfel, cât timp reclamanta a cerut a se constata că preţul integral al imobilului a fost achitat – în scopul declarat al radierii din cartea funciară al privilegiului vânzătorului – nu se poate afirma că obiectul acţiunii are o valoare egală cu cea a ultimei rate, întrucât la data autentificării mai era de plătit o diferenţă de 100.000 euro, care era garantată de privilegiul menţionat.

Or, prin raportare la această diferenţă de preţ, a cărei valoare este superioară pragului valoric ce atrăgea competenţa judecătoriei, soluţia respingerii excepţiei necompetenţei materiale apare ca fiind corectă.

De aceea, va fi înlăturat şi acest motiv de recurs.

O altă critică – încadrabilă în prevederile art. 488 pct. 5 C. proc. civ. – se referă la pretinsa inadmisibilitate a cererii de chemare în judecată, prin care reclamanta a cerut să se constate achitat integral preţul vânzării.

Singurul argument adus însă în cererea de recurs în această privinţă este că o atare cerere are ca obiect constatarea unei stări de fapt, ce nu intră în câmpul de aplicare a art. 35 C. proc. civ.

Or, instanţa de recurs observă că instanţele de fond au dat o dezlegare corect argumentată acestei excepţii, reţinând că scopul formulării acţiunii este de fapt constatarea inexistenţei unui drept de creanţă al pârâţilor asupra preţului imobilului, situaţie în care, în absenţa unor argumente concrete pentru care această statuare este greşită, nicio altă precizare nu se impune.

S-a mai susţinut prin recurs şi lipsa interesului reclamanţilor în formularea acţiunii, cu argumentarea că interesul reclamantei nu întruneşte cerinţa de a fi legitim, prin prisma faptului că aceasta a urmărit exclusiv realizarea unui beneficiu material în dauna pârâţilor.

Consideră recurenţii că intenţia reclamantei în formularea acţiunii (de a contracta un credit bancar) nu era relevantă pentru verificarea interesului, însă instanţa de recurs apreciază că legitimitatea interesului reclamantei în formularea acţiunii trebuie să fie raportată exclusiv la obiectul acesteia – de a se constata achitarea integrală a preţului, deci stingerea datoriei lor – şi pentru un atare scop urmărit nu se poate susţine caracterul nelegitim.

Dimpotrivă, argumentele susţinute în această privinţă de recurenţi se referă mai degrabă la scopul pretins a fi fost urmărit de reclamantă prin clauza a cărei nulitate se invocă, dar aceste aspecte privesc de fapt nulitatea clauzei şi nu interesul formulării acţiunii prin care clauza se valorifică, ele fiind chestiuni distincte.

De altfel, acesta a fost şi motivul pentru care excepţia lipsei de interes a fost unită cu fondul cauzei de prima instanţă, deoarece argumentele care o susţineau erau în strânsă legătură cu cererea reconvenţională.

În consecinţă, plecând de la prezumţia relativă de valabilitate a cauzei clauzei contractuale în discuţie (până la proba contrară şi la constatarea nulităţii acesteia) un demers judiciar care tinde la materializarea efectelor acelei clauze apare ca fiind legitim, şi acest motiv de recurs fiind considerat nefondat.

Corelativ, niciuna dintre dezlegările date celor trei chestiuni incidentale anterior evocate (necompetenţa, inadmisibilitatea şi lipsa interesului) nu au fost dezlegate cu încălcarea principiului disponibilităţii, pentru argumentele deja evocate.

Au mai susţinut recurenţii încălcarea de către instanţa de apel a art. 479 alin. (1) C. proc. civ. pentru că nu s-a examinat întreaga situaţie de fapt şi apărările lor, respectiv susţinerea că reclamanta avea obligaţia de a face dovada îndeplinirii propriei obligaţii de a prezenta documentaţia tehnică necesară obţinerii acordului părţilor.

Instanţa de recurs observă însă că Curtea de apel a consemnat în considerentele deciziei recurate că clauza atacată nu dădea naştere în sarcina intimatei-reclamante a vreunei obligaţii, cum ar fi cea la care se referă recurenţii, ce nu există în contract. Prin urmare, nu există o omisiune de analizare a apărărilor, deoarece argumentul Curţii de apel era de natură a înlătura necesitatea verificării unei obligaţii inexistente.

Au mai susţinut recurenţii că trebuia analizată şi împrejurarea dacă există posibilitatea legală ca un străin de proprietate să ceară acordul vecinilor pentru ca proprietarul să construiască pe calcan, însă se observă că instanţa de apel a consemnat că aceasta este o chestiune care ţine de executarea obligaţiei şi nu de valabilitatea clauzei.

Prin urmare, nici din această perspectivă nu există o omisiune a instanţei de apel care să poată fundamenta motivul de recurs susţinut.

În fine, restul argumentelor cuprinse în cererea de recurs constituie dezvoltări ale situaţiei faptice astfel cum este apreciată de recurenţi, inclusiv sub aspectul existenţei cauzei licite la încheierea contractului – respectiv a clauzei atacate – însă nu se pot decela din aceasta motive de critică încadrabile în prevederile art. 488 C. proc. civ., deoarece aspectele care privesc atitudinea subiectivă a părţilor contractante fac parte din situaţia de fapt dedusă judecăţii şi cad în deplina apreciere a instanţelor de fond.

Mai mult, susţinerile în sensul că această clauză nu a fost negociată, că recurenţii nu aveau cunoştinţe juridice nu pot fi primite în acest context, pentru că recurenţii pârâţi nu au invocat eroarea ca motiv de nulitate a clauzei litigioase, împrejurare subliniată, de altfel, în hotărârea judecătoriei.

În concluzia acestor argumente, în temeiul art. 496 C. proc. civ., cu majoritate, recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Cu majoritate:

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei civile nr. 751A din 7 mai 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 5 aprilie 2022.

Cu opinia separată a doamnei judecător E. în sensul admiterii recursului, casării deciziei atacate şi trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Constat faptul că în cadrul motivelor de apel, pârâţii reclamanţi s-au prevalat în mod expres de dispoziţiile art. 27 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12.10.2009, parte integrantă din Ordinul nr. 839/2009 al Ministerului Dezvoltării Regionale şi Locuinţei, pe care le-au citat şi care prevăd: "(1) Acordul vecinilor, prevăzut la pct. 2.5.6. al secţiunii I "Piese scrise" a cap. A. "Documentaţia tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire - D.T.A.C.", prevăzut în anexa nr. 1 la Lege, este necesar în următoarele situaţii:

a) pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate - şi numai dacă sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora;

b) pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei în clădiri existente;

c) în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate.

(2) Situaţiile prevăzute la alin. (1) lit. a) corespund cazurilor în care, prin ridicarea unei construcţii noi în vecinătatea imediată a unei construcţii existente, pot fi cauzate acesteia prejudicii privind rezistenţa mecanică şi stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea şi mediul ori siguranţa în exploatare. Cauzele acestor situaţii pot fi, de exemplu, alipirea la calcan, fundarea la o cotă mai adâncă decât cea a tălpii fundaţiei construcţiei existente, afectarea gradului de însorire.

(3) Situaţiile prevăzute la alin. (1) lit. b) şi c) corespund cazurilor în care, urmare investiţiei noi pot fi create situaţii de disconfort generate de incompatibilităţi între funcţiunea preexistentă şi cea propusă, atât în situaţia în care se aduc modificări de destinaţie a spaţiilor în interiorul unei clădiri, cât şi în situaţia în care funcţionalitatea unei construcţii noi este incompatibilă cu caracterul şi funcţionalitatea zonei în care urmează să se integreze. Cauzele cele mai frecvente sunt cele legate de afectarea funcţiunii de locuit prin implementarea unor funcţiuni incompatibile datorită zgomotului, circulaţiei, degajării de noxe, etc.

4) Acordul vecinilor se va da condiţionat de asigurarea, prin proiectul tehnic P.Th. şi autorizaţia de construire/desfiinţare, a măsurilor de punere în siguranţă a construcţiei preexistente rezultate în urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcţii.

(5) Acordul vecinilor este valabil numai în formă autentică.

(6) Refuzul nejustificat de a-şi da acordul se constată de către instanţa de judecată competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de către emitentul autorizaţiei de construire/desfiinţare în locul acordului vecinilor".

Grefat pe aceste norme juridice, pârâţii reclamanţi apelanţi au arătat că "în condiţiile în care reclamanta – pârâtă nu a făcut dovada îndeplinirii obligaţiilor legale care condiţionau obţinerea acordului vecinilor, instanţa de fond a înţeles să admită cererea de chemare în judecată faţă de un singur considerent: existenţa unei clauze, fără a stabili în prealabil, dacă erau sau nu îndeplinite de către reclamanta – pârâtă condiţiile pentru obţinerea acordului".

Constat de asemenea, că relativ acestor critici instanţa de apel a răspuns astfel: "Tot astfel, condiţionarea executării obligaţiei de anumite înscrisuri/lucrări cu caracter tehnic solicitate în procedura elaborării documentaţiei de autorizare sunt străine de conţinutul obligaţiei asumate, la care apelanţii încearcă să adauge nepermis (şi echivoc de altfel pentru că nu precizează concret care este omisiunea pe care o impută părţii potrivnice) şi, ceea ce este deosebit de important, aşa cum s-a arătat, nu vizează elemente concomitente încheierii actului, cum impune regimul juridic al nulităţii invocate".

Apreciez că aceste argumente expuse de curtea de apel sunt eronate, întrucât pe de o parte, încălcă prevederile art. 27 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 (fapt care atrage incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. invocat de recurenţi), întrucât asigurarea, prin proiectul tehnic P.Th. şi autorizaţia de construire/desfiinţare, a măsurilor de punere în siguranţă a construcţiei preexistente rezultate în urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcţii, cât şi indicarea tipului de construcţie nouă care necesită acord al vecinilor reprezentau condiţii prealabile obţinerii unui astfel de acord, impuse reclamantei pârâte prin alin. (1) lit. a), respectiv 4 ale normei juridice indicate.

De altfel, inclusiv paragrafele nr. 21, 23, 25, 27, 31 şi 33 ale Deciziei Curţii Constituţionale (invocate de recurenţi) nr. 489/2020 referitoare la respingerea excepţiei de neconstituţionalitate a subpunctului 2.5.6 al punctului 2 "Memoriu" din secţiunea I - "Piese scrise" din cuprinsul anexei nr. 1 la Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, publicate în Monitorul Oficial, Partea I nr. 935 din 12 octombrie 2020, confirmă faptul că aceste îndatoriri juridice menţionate incumbă proprietarului terenului pe care se construieşte sau titularului unui drept real asupra acestuia.

Continuând, constat aşadar, că aceste cerinţe cu caracter de premisă a obţinerii acordului vecinilor, sunt impuse prin actul normativ de specialitate enunţat, act care potrivit prevederilor art. 1272 C. civ. ("Contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui"), completa prevederile contractuale dintre cele părţi referitoare la acordul vecinilor.

Din această perspectivă, aprecierea instanţei de apel privind faptul că pârâţii reclamanţi ar încerca să adauge nepermis obligaţiei asumate şi că procurarea respectivelor înscrisuri ar fi străină de obligaţia contractată de aceste părţi procesuale, ignoră art. 27 alin. (1) lit. a) şi alin. (4) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991.

Pe de altă parte, argumentele expuse de curtea de apel sunt eronate şi întrucât simpla lecturare a paragrafului citat (expus anterior) din motivele de apel, ca de altfel a întregii cereri cuprinzând motivele de apel ilustrează cu evidenţă faptul că această apărare a fost invocată de pârâţii reclamanţi apelanţi cu referire atât la cererea principală de chemare în judecată formulată de reclamanta intimată (şi având ca obiect constatarea ca fiind achitat a întregului preţ de vânzare, urmare a neîndeplinirii obligaţiei contractuale a pârâţilor de obţinere a acordului vecinilor), cât şi la cererea reconvenţională realizată de pârâţi (şi având ca obiect constatarea nulităţii absolute a respectivei clauze contractuale privind obţinerea acordului vecinilor).

Astfel, distinct de nulitatea clauzei contractuale, pârâţii reclamanţi au invocat şi imposibilitatea executării obligaţiei stipulate în respectiva clauză, ca urmare a neexecutării în prealabil de către reclamanta pârâtă a obligaţiilor legale cu caracter de premisă menţionate, obligaţii care potrivit dispoziţiilor normative enunţate condiţionau îndeplinirea îndatoririi juridice asumate de pârâţii reclamanţi.

Cu alte cuvinte şi calificând juridic aceste susţineri în temeiul art. 22 C. proc. civ., se observă că pârâţii, dat fiind că potrivit art. 1548 C. civ. "Culpa debitorului unei obligaţii contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării", au înţeles să invoce în apărare fapta victimei creditor care, raportat la prevederile art. 1352 C. civ. ("Fapta victimei înseşi şi fapta terţului înlătură răspunderea chiar dacă nu au caracteristicile forţei majore, ci doar pe cele ale cazului fortuit, însă numai în cazurile în care, potrivit legii sau convenţiei părţilor, cazul fortuit este exonerator de răspundere"), poate constitui o cauză exoneratoare de răspundere contractuală.

Din acest unghi de vedere, constat că secundul argument de respingere expus de instanţa de apel ("condiţionarea executării obligaţiei de anumite înscrisuri/lucrări cu caracter tehnic solicitate în procedura elaborării documentaţiei de autorizare (...) nu vizează elemente concomitente încheierii actului, cum impune regimul juridic al nulităţii invocate"), ca de altfel şi celelalte considerente similare reţinute sub acelaşi aspect de instanţa de apel sunt eronate întrucât restrâng (nepermis) incidenţa acestor susţineri ale pârâţilor doar la cererea reconvenţională, fără deci, a le recunoaşte şi valoare juridică de apărare contrapusă cererii principale de chemare în judecată, valenţă atribuită de pârâţii reclamanţi.

Astfel, aserţiunea convergentă a instanţei de apel: "simplul fapt al neexecutării antrenează răspunderea lor contractuală în condiţiile convenite prin convenţia încheiată şi cu consecinţele pe care aceasta le presupune" relevă ignorarea prevederilor legale anterior expuse care recunosc posibilitatea existenţei unor cauze exoneratoare de răspundere în materie de contracte civile, cauze care nu pot fi repudiate de plano, astfel cum rezultă din acest considerent al curţii de apel. Or, o astfel de cauză exoneratoare a fost cu certitudine invocată de către pârâţi în litigiul prezent, astfel cum s-a expus, chiar dacă aceştia nu au procedat şi la calificarea sa juridică expresă.

Pe cale de consecinţă a celor expuse, apreciez că instanţa de apel trebuia să cerceteze pe fond, în cadrul analizei cererii principale de chemare în judecată, cauza exoneratoare de răspundere invocată de pârâţi, întrucât eventuala constatare a existenţei faptei reclamate a victimei creditor poate fi de natură a înlătura răspunderea contractuală a pârâţilor reclamanţi (fundament al cererii principale de chemare în judecată formulate de reclamanta pârâtă), dacă şi celelalte exigenţe legale prevăzute sub acest aspect sunt îndeplinite.

Din această perspectivă, criticile recurenţilor pârâţi relative neverificării de către curtea de apel a acestor aspecte ilustrate în mod expres prin motivele de apel şi care ţineau de situaţia de fapt a cauzei, premisă a aplicării dispoziţiilor legale incidente, sunt fondate, instanţa de apel neprocedând la cercetarea integrală a fondului cauzei, devenind aşadar incident şi motivul de recurs reglementat de prevederile art. 488 pct. 5 C. proc. civ. în referire la art. 479 alin. (1) C. proc. civ. invocat.

Raportat la considerentele pe care le-am expus în paragrafele precedente, apreciez că inclusiv proba propusă de către pârâţii apelanţi în faza de apel, respectiv depunerea la dosar de către intimata reclamantă a "actelor prevăzute de Legea nr. 50/1991 şi de Normele de aplicare a legii în vederea obţinerii acordului vecinilor imobilului ce a făcut obiectul contractului sus – menţionat", probă asupra căreia instanţa de apel a omis a se pronunţa, era pertinentă, concludentă şi utilă cauzei, potrivit art. 255 şi urm. C. proc. civ.

Această concluzie o justific prin prisma faptului că proba era destinată să demonstreze fapta exoneratoare de răspundere invocată în apărare de pârâţi, respectiv împrejurarea că reclamanta pârâtă nu a procedat la asigurarea, prin proiectul tehnic P.Th. şi autorizaţia de construire/desfiinţare, a măsurilor de punere în siguranţă a construcţiei preexistente rezultate în urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcţii, cât şi la indicarea tipului de construcţie nouă, neînmânându-le pârâţilor nici un document în acest sens, în condiţiile în care aceste cerinţe cu caracter prealabil erau prevăzute în sarcina sa de normele juridice analizate în precedent.

Din punctul de vedere gramatical, logic şi sistematic, sintagma folosită în finalul solicitării acestei probe de către apelanţii pârâţi, respectiv "în vederea obţinerii acordului vecinilor imobilului ce a făcut obiectul contractului sus – menţionat", este indisolubil legată de atributul "prevăzute" din prima parte ("actelor prevăzute") a solicitării citate, astfel încât ea nu poate fi interpretată ca ilustrând intenţia pârâţilor de a executa obligaţia derivată din contract pe parcursul judecăţii, ci ca enunţând scopul prevederii acestor documente în actele normative enunţate.

În fine, atât timp cât în cuprinsul motivelor de apel, pârâţii reclamanţi au ilustrat prin critici dezvoltate, neîndeplinirea de către reclamanta pârâtă a acestor cerinţe normative reglementate de art. 27 din Normele de aplicare a legii, prealabile obţinerii acordului vecinilor, atunci teza probatorie a dovezii propuse de apelanţii pârâţi rezulta în mod facil şi evident.

Aşadar, inclusiv din perspectiva motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. în referire la art. 479 alin. (2) C. proc. civ., apreciez că decizia recurată este nelegală, atât timp cât omiţând a se pronunţa asupra unei probe pertinente, concludente şi utile soluţionării cauzei, instanţa de apel a produs o vătămare recurenţilor apelanţi pârâţi, prin afectarea dreptului la apărare al acestora, prin lipsirea de posibilitatea dovedirii faptei exoneratoare de răspundere contractuale pe care o invocaseră în apărare, impunându-se casarea deciziei recurate şi raportat la acest aspect.