Sale of agricultural land: Cassation quashed appeal judgment for insufficient reasoning on hidden defect and remanded for re-judgment

Şedinţa publică din data de 8 decembrie 2022

Asupra recursului dedus judecăţii, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dâmboviţa, la 4 septembrie 2020, sub dosar nr. x/2020, reclamanţii A. şi B. au formulat cerere de chemare în judecată, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L. (fostă D. SRL), prin care au solicitat ca, prin hotărârea care urmează a se pronunţa, să se dispună, în principal, în temeiul art. 1707 şi art. 1710 C. civ., rezoluţiunea contractului de vânzare, în temeiul garanţiei pentru vicii ascunse; în subsidiar, în temeiul art. 1247 C. civ., să se constate că prezentul contract de vânzare este lovit de nulitate, consimţământul reclamanţilor la încheierea contractului fiind viciat prin dol; obligarea pârâtei la restituirea integrală a preţului plătit actualizat şi indexat cu rata inflaţiei la care se adaugă dobânda legală calculată începând cu data plăţii preţului; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

2. Sentinţa Tribunalului Dâmboviţa, secţia I civilă

Prin sentinţa civilă nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, secţia I civilă a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune; a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L. (fostă D. SRL); s-a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare autentificat sub nr. x/27.06.2018 de către B.I.N. "E."; a fost obligată pârâta la restituirea preţului plătit de 326340 RON, actualizat cu indicele de inflaţie, la care se adaugă dobânda legală, începând cu data plăţii preţului; a fost obligată pârâta la plata sumei de 6.868,4 RON, cheltuieli de judecată către reclamanţi.

3. Decizia Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă

Prin decizia nr. 428 din 16 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta C. S.R.L. (fostă D. SRL) împotriva sentinţei civile nr. 307 din 10 februarie 2021, pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, secţia I civilă; a fost obligată apelanta la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 2000 RON reprezentând onorariu de avocat redus de la 4924 RON, către intimaţi.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 428 din 16 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă a declarat recurs pârâta C. S.R.L..

În cadrul motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.. recurenta a arătat că instanţa de apel a încălcat principiul rolului activ al judecătorului, prevăzut de art. 22 C. proc. civ. şi principiul aflării adevărului. În acest sens, arată că instanţa de apel nu a făcut niciun demers pentru aflarea adevărului în cauză, nu a pus în discuţia părţilor împrejurările învederate în actele de procedură şi nu a înţeles să solicite alte probatorii pentru a afla adevărul.

Instanţa de apel, deşi a recunoscut că instanţa de fond a schimbat natura juridică a excepţiei invocate, a apreciat că nu prezintă relevanţă din moment ce soluţia este aceeaşi. Arată că judecătorul fondului a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, deşi aceasta nu a fost invocată de pârâtă, susţinerile C. S.R.L., întemeiate pe dispoziţiile art. 1709 coroborat cu art. 2531 alin. (1) lit. d) din C. civ., fiind în sensul decăderii reclamanţilor din dreptul de a solicita rezoluţiunea contractului pentru vicii ascunse, iar instanţa de apel a recunoscut greşeala procedurală a primei instanţe, dar a perpetuat această eroare pe care trebuia să o cenzureze, încălcând dreptul la apărare al recurentei.

Recurenta a susţinut încălcarea dreptului la apărare al acesteia şi din perspectiva faptului că, deşi instanţa de apel a reţinut că unirea excepţiei prescripţiei cu fondul, de către Tribunalul Târgovişte, nu încalcă dreptul la apărare al părţilor, această împrejurare nu a constituit obiectul apelului, ci faptul că instanţa de fond nu a dat cuvântul părţilor asupra excepţiei, ci doar asupra fondului cauzei.

Criticile încadarate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. vizează nemotivarea soluţiei adoptate, recurenta susţinând că raporturile juridice complexe deduse judecăţii au beneficiat de o analiză sumară, practic inexistentă, fiind încălcate dispoziţiile art. 425 C. proc. civ.. În acest sens, a arătat că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra unor argumente esenţiale pentru soluţionarea cauzei, care vizau obiectul material al contractului de vânzare cumpărare suspus controlului judiciar, lipsa de diligenţe a cumpărătorilor şi lipsa interdicţiei de construire pe terenul agricol achiziţionat de aceştia.

În dezvoltarea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. a învederat că, prin decizia recurată, au fost interpretate şi aplicate greşit dispoziţiile art. 1709 C. civ., instanţa de apel apreciind că termenul de doi ani de la data achiziţionării terenului, în care reclamanţii au adus la cunoştinţa pârâtei viciul ascuns al imobilului, este unul rezonabil, din moment ce viciul nu a fost descoperit anterior. A susţinut că instanţa nu a avut în vedere că reclamanţii au cumpărat terenul arabil în anul 2018, dar au solicitat certificat de urbanism de informare, nu pentru realizarea unei construcţii, în anul 2020, ci doar în scopul preconstituirii de probe. Întrucât cumpărătorii cunoşteau de la data încheierii convenţiei că au achiziţionat un teren agricol şi în zonă erau conducte de gaze, a arătat că termenul de decădere curge de la data cumpărării terenului.

Recurenta a imputat instanţei de apel interpretarea şi aplicarea eronată a dispoziţiilor art. 1672 şi art. 1707 C. civ. vizând răspunderea pentru viciile ascunse, susţinând că, în speţă, cerinţele impuse de textele legale invocate nu sunt întrunite, dat fiind că viciile lucrului vândut reprezintă deficienţele care compromit utilitatea lucrului, făcând-o să scadă şi, mai mult, aceste aspecte au fost tratate cu superficialitate.

În acest sens, a arătat că instanţa de prim control judiciar nu a verificat categoria de folosinţă a terenului ce face obiectul material al contractului dedus judecăţii pentru a putea stabili întinderea obligaţiei de garanţie ce incumbă vânzătorului, terenul vândut fiind arabil trecut în intravilanul localităţii, în 2008, astfel că nu a fost vândut un teren cu destinaţia curţi construcţii ci un teren arabil.

Raportat la această categorie de folosinţă, conducta de gaz care traversează subsolul terenului nu afectează folosinţa şi dispoziţia materială sau juridică a acestuia, relevantă în speţă fiind natura terenului la momentul vânzării, menţionată în actul de vânzare cumpărare, nu scopul urmărit de cumpărători, intenţia lor ulterioară. De altfel, şi preţul a fost stabilit în considerarea destinaţiei actuale. Invocând practică judiciară, a arătat că viciile trebuie raportate la destinaţia obiectului din contractul supus controlului judiciar, la data încheierii acestuia, iar instanţa de apel, apreciind că terenul este impropriu construirii din cauza conductelor de gaze, a schimbat, practic, obiectul material al contractului.

A arătat că interpretarea raportului juridic în sensul că intimaţii cumpărători nu aveau obligaţia de a se informa cu privire la teren întrucât vânzătorii au obligaţia de a garanta bunul vândut sub toate aspectele şi de a acţiona cu bună credinţă, lasă fără efect art. 1707 alin. (4) C. civ.. Viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu 1-a cunoscut şi, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă, nici nu putea să-1 cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător.

Invocând doctrină şi jurisprudenţă, arată că lipsa de informare, de experienţă, cât şi nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile să fie considerate ascunse. Cumpărătorul trebuie să aibă un nivel mărit de atenţie şi preocupare ţinând cont de natura lucrului vândut, de valoarea sa, de gradul său de tehnicitate. Însă, dacă constatarea viciilor reclamă o anumită pregătire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), se cere cumpărătorului să apeleze si la o persoană calificată şi, dacă nu o face, el este considerat în culpă.

A susţinut că reclamanţii cumpărători au achiziţionat terenul agricol fără a face vreun demers pentru a cunoaşte dacă destinaţia acestuia poate fi modificată, iar societatea recurentă a vândut terenul exact în aceleaşi condiţii în care l-a cumpărat. Cu referire la art. 26 din Legea nr. 7/1996, a precizat că dreptul real care afectează parţial terenul este opozabil şi reclamanţilor, legiuitorul arătând expres că se prezumă cunoaşterea existenţei acestuia chiar şi fără înscriere în cartea funciară. Recurenta a susţinut că nu există nciun viciu ascuns care să afecteze valabilitatea actului de vânzare cumpărare întrucât existenţa conductei de gaze este de notorietate în comunitatea locală, figurând inclusiv în evidenţele autorităţii locale, iar reclamanta cunoştea acest aspect întrucât avea domiciliul în Crevedia, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare.

A învederat că instanţa de apel nu a analizat împrejurarea că reclamanţii nu au solicitat un certificat de urbanism anterior încheierii contractului, pentru a verifica dacă terenului i se poate schimba destinaţia juridică, fiind încălcate dispoziţiile art. 19 din Ordinul nr. 839/2009 pentru aplicarea Legii nr. 50/1991 şi art. 29 alin. (3) din Legea nr. 350/2001.

Faţă de reţinerea din hotărârea recurată, potrivit căreia suprafaţa afectată de conducte se află la mijlocul teretului şi reprezintă un impediment pentru folosirea conform scopului său, respectiv ridicarea de construcţii, recurenta a afirmat că nu există interdicţie de construire pe teren, acesta putând fi folosit pentru edificarea unor construcţii cu un aviz de la F.. A susţinut că nu rezultă din probele administrate că nu există soluţii din punct de vedere arhitectural pentru o utilizare optimă a imobilului respectiv, iar conducta de gaz permite o soluţie tehnică de racordare la agentul termic mult mai ieftină decât dacă aceasta nu ar fi fost în apropierea noilor construcţii.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinare, intimaţii A. şi B. au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta pârâtă a depus răspuns la întâmpinare.

6. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prin rezoluţia din 22 septembrie 2022, a fost fixat termen de judecată la 17 noiembrie 2022, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, în vederea soluţionării recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte reţine următoarele:

Într-un prim motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ., recurenta critică hotărârea recurată pentru încălcarea principiilor rolului activ al judecătorului şi cel al aflării adevărului, prin faptul că instanţa de apel nu a pus în discuţia părţilor împrejurările învederate în actele de procedură şi nu a înţeles să solicite alte probatorii pentru a afla adevărul.

În acest sens susţine că, deşi a invocat excepţia decăderii reclamanţilor din dreptul de a formula acţiunea în rezoluţiunea contractului pentru vicii ascunse în conformitate cu dispoziţiile art. 1709 coroborat cu art. 2531 alin. (1) lit. d) din C. civ., instanţa de fond s-a pronunţat respingând excepţia prescripţiei, iar instanţa de apel, deşi a recunoscut că instanţa de fond a schimbat natura juridică a excepţiei invocate, a apreciat că nu prezintă relevanţă din moment ce soluţia este aceeaşi.

De asemenea, instanţa de apel nu a analizat motivul privind încălcarea dreptului la apărare pentru neacordarea cuvântului asupra excepţiei, ci a reţinut că unirea excepţiei prescripţiei cu fondul, de către Tribunalul Târgovişte, nu încalcă dreptul la apărare al părţilor, deşi această împrejurare nu a constituit obiectul apelului.

Critica este nefondată. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 488 pct. 5 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când instanţa a încălcat, prin hotărârea dată, regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Or, în cauză, aspectele învederate de recurentă nu se circumscriu unei atare situaţii. Astfel, calificarea stingerii dreptului de a mai formula acţiunea rethibitorie cu depăşirea termenelor defipte de lege astfel cum sunt reglementate prin aplicarea coroborată a dispoziţiilor art. 1709 alin. (1) şi art. 2531 C. civ., ca fiind de prescripţie sau de decădere, nu reprezintă o normă de procedură, ci un aspect de drept substanţial ale cărui efecte se repercutează pe plan procesual exclusiv prin efectul dirimant al acestor excepţii de fond, nefiind încălcat în cauză un drept procedural.

O altă critică subsumată de recurentă acestui motiv de recurs a fost aceea că i-a fost încălcat dreptul la apărare întrucât instanţa de apel nu a analizat din această perspectivă faptul că instanţa de fond nu a dat cuvântul părţilor asupra excepţiei prescripţiei, ci doar asupra fondului cauzei, rezumându-se a aprecia că unirea excepţiei cu fondul, de către Tribunalul Târgovişte, nu încalcă dreptul la apărare al părţilor, motiv ce nu a constituit obiect al apelului.

Critica astfel formulată nu vizează conduita instanţei de apel, ci a celei de fond, iar faptul că aceasta a constituit un motiv de apel pe care instanţa nu l-a tratat corespunzător, în accepţiunea recurentei, nu reprezintă o împrejurare de natură a atrage nulitatea hotărârii atacate. Astfel în ceea ce priveşte pretinsa prejudiciere a părţii care nu a pus, în faţa instanţei de fond, concluzii pe excepţia prescripţiei, este de observat că această excepţie a fost invocată chiar de recurentă, a fost unită cu fondul iar instanţa s-a pronunţat asupra ei, după ce, anterior, părţile au având cuvântul în dezbateri. În apel, deşi s-au criticat în principal aspecte ce ţin de regimul invocării excepţiei şi al calificării ei, instanţa a reluat analiza mecanismului reglementat de art. 2351 alin. (1) lit. a) C. civ. referitor la aplicarea termenelor de garanţie şi de prescripţie, precum şi noţiunea de termen rezonabil prevăzută de art. 1709 C. civ.

Prin urmare, în limitele criticii formulate, susţinerile recurentei nu sunt susceptibile de a atrage nulitatea hotărârii pentru încălcarea unei norme de procedură, întrucât nu poate fi reţinută o vătămare a intereselor sale procesuale, ci, în măsura în care corecta aplicare a normei de drept substanţial constituie motiv de recurs, această critică poate fi analizată în cadrul reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta a invocat şi dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ., susţinând că hotărârea nu este motivată sub aspectul raporturilor juridice complexe deduse judecăţii şi al argumentelor esenţiale pentru soluţionarea cauzei, care vizau obiectul material al contractului de vânzare cumpărare suspus controlului judiciar, lipsa de diligenţe a cumpărătorilor şi lipsa interdicţiei de construire pe terenul agricol achiziţionat de aceştia.

Critica este fondată. Astfel, temeinicia acţiunii redhibitorii presupune îndeplinirea unor condiţii de formă şi de fond expres prevăzute de lege.

Pe de o parte, ea nu poate fi formulată decât în termenul de 3 ani prevăzut de art. 2517 C. civ. care începe să curgă, potrivit art. 2531 alin. (1) lit. a) C. civ., în maxim un an de la data predării, aceasta fiind durata termenului de garanţe.

Termenul rezonabil în care cumpărătorul trebuie să aducă la cunoştinţa vânzătorului existenţa unui viciu ascuns, prevăzut sub sancţiunea decăderii dreptului de a introduce acţiunea în rezoluţiunea vânzării de art. 1709 C. civ., curge, potrivit legii, de la data descoperirii acestui viciu.

Pe de altă parte, potrivit art. 1707 şi 1714 C. civ., viciul ascuns trebuie să fie inerent bunului vândut, să fie grav, adică să îl facă impropriu utilizării sau să nu corespundă calităţilor convenite şi să nu fi fost adus la cunoştinţa cumpărătorului sau, la data predării bunului, nu putea fi descoperit fără asistenţă de specialitate sau pe altă cale, de către un cumpărător prudent şi diligent, obligaţia existând independent de culpa vânzatorului.

Cum reclamanţii pretind aplicarea celei mai grave sancţiuni civile în materie, aceea a rezoluţiunii contractului de vânzare, pentru declararea viciului ascuns se impunea analiza îndeplinirii cumulative a condiţiilor menţionate.

Dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ. constituie temei pentru casarea unei hotărâri judecătoreşti atunci când lipseşte motivarea soluţiei sau instanţa de control judiciar a preluat tale quale considerentele hotărârii atacate, fără să răspundă motivelor de critică.

Motivarea unei hotărâri trebuie înţeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotârârea luată, ceea ce înseamnă a da un răspuns argumentelor aduse de parte care sunt susceptibile, prin continutul lor, să influenţeze soluţia. Înlăturarea unei apărări contrare necesită, de asemenea, pentru echilibrul intereselor procesuale ale părţilor, o respingere motivată a argumentelor de esenţă care nu corespund situaţiei reţinute.

În speţă, în ceea ce priveşte motivarea soluţiei, deşi instanţa de apel a indicat considerentele de fapt şi de drept în temeiul cărora şi-a format convingerea, a reţinut doar afirmaţiile reclamanţilor, fără a înlătura motivat punctul de vedere asupra situaţiei reţinute, exprimat de pârâtă.

Astfel, în apel a fost confirmată soluţia de primă instanţă care a considerat că reclamanţii sunt împiedicaţi să valorifice terenul achiziţionat, în vederea construirii unui complex de locuinţe, din cauza existenţei conductelor de transport gaz care îl traversează, această împrejurare fiind considerată un viciu ascuns şi grav, de natură a atrage desfiinţarea contractului, reţinându-se şi faptul că, faţă de obligaţia asumată de cumpărătorul care a descoperit un viciu ascuns de a-l aduce la cunoştinţa vânzătorului într-un termen rezonabil, dreptul la acţiune al reclamanţilor nu a fost prescris.

Recurenta a contrapus acestui raţionament, reluate prin motivele de apel, argumente privind decăderea reclamanţilor din dreptul de a formula acţiunea, pentru depăşirea unui termen rezonabil, şi neîndeplinirea cerinţelor legale pentru a interveni răspunderea pentru vicii ascunse, atât din perspectiva obiectului contractului, cât şi a conduitei părţilor. Astfel, a afirmat că destinaţia de folosinţă a terenului era arabil şi nu curţi construcţii, în raport de care a şi fost stabilit preţul vânzării, că prezenţa conductelor nu îi afectează folosinţa şi nici dispoziţia materială şi juridică (astfel că viciul nu este unul grav, de natură a face bunul impropriu întrebuinţării, ci ar putea influenţa eventual rentabilitatea economică a terenului în raport cu modalitatea de utilizare) şi că reclamanţii nu au solicitat, anterior vânzării, un certificat de urbanism pentru a verifica dacă categoria de folosinţă a terenului poate fi schimbată (sens în care nu au acţionat cu prudenţă şi diligenţă, astfel că viciul, şi dacă ar exista, nu constituie un viciu ascuns).

Instanţa de apel a apreciat ca fiind suficient şi acoperitor faptul că, prin contract, vânzătoarea a garantat că terenul nu este gravat de sarcini sau servituţi şi de niciun drept de orice natură, că nu există interdicţie de construire şi că nu are cunoştinţă de existenţa unor conducte de gaz, reţinând intenţia reclamanţilor de a construi mai multe locuinţe, intenţie desprinsă din cuprinsul certificatului de urbanism.

Procedând astfel, instanţa de apel şi-a întemeiat raţionamentul exclusiv pe prezumţia că bunul nu poate fi întrebuinţat conform destinaţiei sale, întemeiată pe o împrejurare survenită ulterior momentului analizat, deşi faptul vecin şi conex în raport de care se aplică mecanismul prezumţiei trebuie să fie concomitent celui ce se cere a fi probat pe această cale.

Cum aspectele învederate de apelantă (reluate şi în recurs ca reprezentând elemente de evaluare a viciului ascuns la care instanţa de apel nu s-a raportat), sunt de natură, dacă se dovedesc a fi fondate, a răsturna prezumţia judiciară pe care instanţele de fond şi-au fundamentat raţionamentul juridic, se impunea a fi analizate în egală măsură cu cele ale reclamanţilor, pentru o soluţionare corectă a cauzei.

În consecinţă, sub acest aspect, hotărârea atacată este susceptibilă de reformare.

În ceea ce priveşte criticile subsumate motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenta a invocat greşita interpretare a dispoziţiilor art. 1709 C. civ., exclusiv din perspectiva aprecierii termenului rezonabil prevăzut pentru aducerea la cunoştinţa vânzătoarei a viciului ascuns, nu şi modalitatea efectivă de calculare a termenelor de garanţie şi prescripţie, astfel că, reprezentând o chestiune a apreciere a situaţiei de fapt, chestiunea termenului rezonabil nu poate face obiect de analiză în recurs.

Recurenta a mai imputat instanţei de apel, în cadrul aceluiaşi motiv de recurs, interpretarea şi aplicarea eronată a dispoziţiilor art. 1672 şi art. 1707 C. civ. vizând răspunderea pentru viciile ascunse, susţinând că instanţa de prim control judiciar nu a verificat categoria de folosinţă a terenului ce face obiectul material al contractului dedus judecăţii pentru a putea stabili întinderea obligaţiei de garanţie ce incumbă vânzătorului, criticând şi concluzia cu privire la verificările pe care erau ţinuţi a le face cumpărătorii raportat la caracterul notoriu al existenţei conductelor, precum şi cu privire la interdicţia de construire pe teren.

Astfel cum s-a arătat anterior, în lipsa unei motivări corespunzătoare asupra îndeplinirii acestor condiţii de fond prevăzute de lege pentru declanşarea mecanismului răspunderii contractuale a vânzătorului, susţinerea recurentei referitoare la greşita aplicare a legii nu poate fi cenzurată de către instanţa de control judiciar, în calea extraordinară de atac a recursului.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 497 C. proc. civ., va casa decizia atacată în baza art. 488 pct. 6 C. proc. civ. şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel, care va analiza dacă limitarea materială a dreptului de proprietate, astfel cum a fost dedusă judecăţii, reprezintă un viciu ascuns în sensul reglementat de legea civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 428 din 16 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi curţi de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 8 decembrie 2022.