Annulment of Real Estate Adjudication Rejected to Protect Bona Fide Third-Party Acquirer Against Subsequent Revocation of Enforcement

Şedinţa publică din data de 24 noiembrie 2022

Deliberând asupra cauzei civile, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul litigiului

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Braşov, în data de 06 august 2020, sub nr. x/2020, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele B. S.A. şi C., ca, prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a actului de adjudecare din data de 03 iulie 2019, emis în dosarul execuţional nr. x/2018 al BEJ D.; să se dispună rectificarea înscrierilor din cartea funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei C. asupra imobilului situat în Codlea, str. x, jud. Braşov, înscris în CF nr. x Codlea, nr. top. x şi înscrierea dreptului de proprietate asupra acestui imobil în favoarea reclamantei (revenirea la situaţia anterioară încheierii actului de adjudecare); obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, acţiunea civilă a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1250, art. 1254 alin. (2), art. 1179 alin. (1) pct. 4, art. 907 şi art. 908 alin. (1) pct. 1 şi alin. (2), (3) şi (4) din C. civ., precum şi pe art. 453 din C. proc. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 9128 din 27 noiembrie 2020, pronunţată de Judecătoria Braşov, a fost admisă necompetenţa materială şi a fost declinată cauza, în favoarea Tribunalului Braşov.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribalului Braşov – secţia I civilă, în data de 22 iunie 2021, sub acelaşi număr de dosar.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 258/S din 2 decembrie 2021, Tribunalul Braşov – secţia I civilă a respins acţiunea civilă formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâtele B. S.A. şi C., ca neîntemeiată.

3. Hotărârea pronunţată de instanţa de apel

Prin decizia civilă nr. 624/Ap din 11 aprilie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Braşov – secţia civilă, a fost respins apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinţei civile nr. 258/S din 2 decembrie 2021, pronunţată de Tribunalul Braşov – secţia I civilă.

4. Cererea de recurs

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A., cale de atac cu a cărei soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – secţia I civilă, în prezenta cauză.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, în data de 27 iunie 2022 şi repartizat aleatoriu, spre soluţionare, completului nr. 10.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 şi 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate, cu consecinţa trimiterii cauzei, spre rejudecare, curţii de apel, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea primului motiv de recurs, circumscris art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a considerentelor deciziei civile nr. 426/AP, pronunţată de Tribunalul Braşov în dosarul nr. x/2019, prin care a fost respinsă, ca inadmisibilă, cererea de întoarcere a executării silite, reţinându-se că, în cadrul contestaţiei la executare poate fi verificată doar respectarea normelor din materia executării silite, nu şi legalitatea actului de adjudecare, trimiţând contestatoarea la o acţiune de drept comun.

Astfel, în mod greşit şi cu încălcarea autorităţii de lucru judecat a deciziei menţionate, instanţele de fond au respins, ca inadmisibilă, acţiunea de drept comun dedusă judecăţii, reţinându-se că actul de adjudecare nu este influenţat de anularea executării silite care a stat la baza întocmirii sale.

În susţinerea celui de-al doilea motiv de recurs, circumscris art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a arătat că decizia recurată a fost pronunţată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Prin decizia recurată s-a reţinut că nu se impune anularea actului de adjudecare încheiat cu ocazia executării silite, chiar dacă executarea silită a fost anulată în integralitatea sa, deoarece situaţia generală reglementată de art. 909 alin. (3) C. civ. nu este aplicabilă în speţă, art. 723 şi art. 724 stabilind excepţii de la dispoziţiile de carte funciară stabilite de C. civ.

Recurenta a învederat că, din analiza acestor texte legale, rezultă că dispoziţiile privind rectificarea cărţii funciare sunt aplicabile, iar art. 723 şi art. 724 C. civ. nu instituie dispoziţii derogatorii de la acestea, întrucât articolele privind întoarcerea executării stabilesc că nu se va aduce atingere drepturilor dobândite definitiv.

Drepturile dobândite definitiv sunt cele înscrise în cartea funciară cu privire la care nu se mai poate introduce acţiunea în rectificare, respectiv cele dobândite de terţi de bună-credinţă cu privire la care dreptul la acţiunea în rectificare s-a prescris.

Or, în speţă, pârâta C. şi-a înscris dreptul de proprietate în data de 10.07.2019 şi a fost introdusă în cauza ce a avut ca obiect contestaţia la executare (7551/197/2019) în data de 01.08.2019, litigiu în cadrul căruia reclamanta a cerut anularea executării silite, a actului de adjudecare şi întoarcerea executării.

Ulterior, după soluţionarea definitivă a cauzei ce a avut ca obiect contestaţia la executare, la data de 06.08.2020 a fost chemată în judecată în prezentul litigiu, nesoluţionat definitiv până în prezent, astfel că termenul de 3 ani pentru exercitarea acţiunii în rectificare nu s-a împlinit, cursul său fiind întrerupt, iar dreptul dobândit de intimata C. nu este unul definitiv.

Raţionamentul instanţei de apel în sensul că rectificarea înscrierii în cartea funciară ar putea fi cerută împotriva unui terţ care a adjudecat un bun la licitaţie, iar actul de adjudecare ar putea fi anulat doar dacă terţul este de rea credinţă, contrazice dispoziţiile art. 909 alin. (3) şi pe cele ale art. 908 C. civ.

Concluzionând, recurenta-reclamantă a susţinut că, prin neaplicarea normelor de drept material incidente în speţă, curtea de apel a pronunţat o decizie nelegală.

5. Apărările formulate în cauză

În data de 25 iulie 2022, intimata-pârâtă B. a depus întâmpinare prin care a invocat excepţiile netimbrării, tardivităţii şi nulităţii recursului pentru lipsa criticilor de nelegalitate; pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

În dezvoltarea întâmpinării, după prezentarea aspectelor în susţinerea excepţiilor invocate, intimata a arătat că hotărârile instanţelor de fond sunt legale şi temeinice, fiind în concordanţă cu probatoriul administrat în cauză.

Prin hotărârea recurată nu a fost încălcată autoritatea de lucru judecat a hotărârilor pronunţate în dosarele nr. x/2019 şi nr. y/2019, nefiind întrunite condiţiile art. 430 C. proc. civ. întrucât între cele trei litigii ne este triplă identitate de obiect, părţi şi cauză.

În data de 16 august 2022, intimata-pârâtă C. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

Cu privire la primul motiv de recurs privind încălcarea autorităţii de lucru judecat, a arătat că este nefondat, aceste aspecte fiind invocate şi în etapa apelului, iar curtea de apel le-a dat o corectă dezlegare. Primul dosar a avut ca obiect o contestaţie la executare, în care instanţa a arătat că nu se poate pronunţa asupra asupra legalităţii actului de adjudecare, arătând părţii că are la îndemână o acţiune de drept comun, acţiune care a fost formulată de reclamantă şi respinsă în prezentul dosar, însă nu ca inadmisibilă, cum se suţine, ci a fost analizat actul juridic a cărui nulitate se solicită.

A arătat că nefondat este şi cel de-al doilea motiv de recurs privind încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material şi, aşa cum a reţinut curtea de apel, în acord cu prevederile art. 723 C. civ., în situaţia în care bunurile asupra cărora s-a făcut executarea au fost dobândite de terţi de bună-credinţă, drepturile acestora se impun a fi respectate, acesta reprezentând un caz de excepţie de la regula restitutio in integrum. Actul de adjudecare întocmit de executorul judecătoresc în procedura urmăririi silite imobiliare nu este un act de jurisdicţie, ci un act autentic prin care se confirmă efectuarea unei vânzări-cumpărări forţate.

A mai arătat că anularea actelor de executare şi chiar a executării silite însăşi, nu conduce în mod automat şi la anularea actului de adjudecare, care este un act ce iese din sfera actelor de executare, în privinţa căruia trebuie verificate alte condiţii de legalitate, nu cele impuse actelor de executare. Din analiza dispoziţiilor art. 723 C. civ., potrivit cu care în privinţa imobilelor instanţa va dispune fără a aduce atingere drepturilor definitive dobândite de terţii de bună-credinţă, rezultă că acest act nu se anulează ca urmare a anulării actelor de executare premergătoare.

În mod corect a reţinut curtea de apel caracterul special al dispoziţiei legale cuprinse în art. 723 alin. (2) C. proc. civ., care consacră o situaţie specială faţă de cea reglementată de art. 909 alin. (3) C. civ. invocat şi în recurs, termenul de trei ani nefiind aplicabil în cauză.

Concluzionând, intimata a arătat că, fiind vorba despre o licitaţie publică, organizată de către un executor judecătoresc, nu poate fi reţinută o cauză ilicită sau că dobânditorul este de rea-credinţă.

În data de 19 septembrie 2022, recurenta-reclamantă a depus răspuns la întâmpinările formulate în cauză, solicitând respingerea excepţiilor invocate de intimata-pârâtă B. şi înlăturarea apărărilor invocate de cele două intimate.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Printr-un prim motiv de recurs, recurenta-reclamantă a invocat încălcarea autorităţii de lucru judecat a deciziei civile nr. 426/Ap din 23 iunie 2020, pronunţată de Tribunalul Braşov în dosarul nr. x/2019, în condiţiile în care instanţele de fond au stabilit că este inadmisibilă acţiunea de drept comun formulată în scopul anulării actului de adjudecare.

Această critică ce conturează greşita valorificare de către instanţa de apel a efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat a hotărârii pronunţate în dosarul nr. x/2019 va fi cenzurată de prezenta instanţă din perspectiva motivului de nelegalitate înscris în art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., deoarece pune în discuţie încălcarea unor norme de procedură în materia autorităţii de lucru judecat.

Critica este nefondată.

Analizând actele dosarului se constată că, prin cererea de apel, reclamanta a invocat autoritatea de lucru judecat a deciziei civile nr. 426/Ap din 23 iunie 2020, având ca obiect contestaţie la executare, arătând că instanţa de executare a respins cererea de întoarcere a executării, ca inadmisibilă, pe motiv că în cadrul contestaţiei la executare poate fi verificată doar respectarea normelor din materia executării, nu şi legalitatea actului de adjudecare, trimiţând contestatoarea la o acţiune de drept comun.

Instanţa de prim control judiciar a analizat motivul de apel invocat şi a constatat că nu este întemeiat, întrucât prima instanţă a procedat la analiza pe fond a pretenţiilor, verificând temeinicia motivelor de nulitate invocate în privinţa actului de adjudecare fără a stabili că acţiunea de drept comun este inadmisibilă.

Răspunzând criticii invocate de recurentă, se constată că prin sentinţa civilă nr. 9333 din 18 octombrie 2019, pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul nr. x/2019, definitivă prin decizia civilă nr. 426/Ap din 23 iunie 2020, pronunţată de Tribunalul Braşov – secţia I civilă, în acelaşi dosar, a fost admisă contestaţia la executare formulată de contestatoarea A., a fost anulată executarea silită demarată în dosarul de executare nr. 156/2018 al BEJ D., a fost respinsă cererea de anulare a încuviinţării silite, a fost respinsă cererea având ca obiect radierea din cartea funciară a notării executării silite imobiliare, a fost respins capătul de cerere având ca obiect anularea actului de adjudecare din data de 03 iulie 2019, ca inadmisibil şi a fost respinsă cererea de întoarcere a executării silite, ca neîntemeiată.

În cuprinsul acestei decizii, instanţa a apreciat, în ceea ce priveşte solicitarea de anulare a actului de adjudecare, că demersul este inadmisibil pe calea contestaţiei la executare, întrucât actul de adjudecare constituie titlu de proprietate pentru adjudecatar raportat la art. 854-857 C. proc. civ., iar pentru contestatarea actului de adjudecare, contestatorul are la dispoziţie o acţiune de drept comun, în care vor fi analizate şi condiţiile prescrise de art. 723 alin. (2) C. proc. civ.

Prin acţiunea dedusă judecăţii, reclamanta a solicitat, pe calea dreptului comun, să se constate nulitatea absolută a actului de adjudecare invocând trei motive de nulitate, respectiv principiul anulării actului subsecvent, vânzarea de către creditoare a unui bun pe care nu îl avea, întrucât intervenise prescripţia executării silite, precum şi cauza ilicită, întrucât motivul care a determinat părţile să încheie actul de adjudecare a fost unul ilicit şi imoral. Totodată, reclamanta a solicitat rectificarea cărţii funciare în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei C. şi înscrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei.

Prima instanţă a analizat punctual cele trei cauze de nulitate invocate prin raportare la temeinicia motivelor invocate, iar prin sentinţa civilă nr. 258/S din 2 decembrie 2021, Tribunalul Braşov – secţia I civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea reclamantei, reţinându-se, în esenţă, că principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis şi-ar fi găsit aplicabilitatea în speţă, în condiţiile în care titlul executoriu în baza căruia a fost demarată executarea silită ar fi fost anulat, că banca creditoare a demarat executarea silită în temeiul contractului de credit garantat cu ipotecă, iar faptul că ulterior, în cadrul contestaţiei la executare, s-a constatat prescris dreptul creditoarei de a cere executarea silită nu constituie motiv de nulitate absolută a actului de adjudecare. În ceea ce priveşte cauza ilicită, s-a apreciat că pârâta C. a adjudecat imobilul cu bună-credinţă, în condiţiile în care reclamanta nu a procedat la notarea litigiilor în cartea funciară, nu a înştiinţat executorul despre demersurile sale şi nici nu s-a prezentat la licitaţie pentru a încunoştinţa licitatorii despre demersurile sale.

Această soluţie a fost confirmată de Curtea de Apel Braşov – secţia civilă, prin decizia nr. 624/Ap din 11 aprilie 2022, care a respins, ca nefondat apelul reclamantei împotriva sentinţei civile nr. 258/S din 2 decembrie 2021, pronunţată de Tribunalul Braşov – secţia I civilă.

În acest context factual, se reţine că este real că, în primul litigiu, instanţa a îndrumat partea ca pentru anularea actului de adjudecare să urmeze calea dreptului comun, reclamanta procedând în acest sens, însă aceasta nu însemnă că acţiunea pe drept comun trebuie obligatoriu admisă doar pentru simplul fapt că în litigiul anterior s-a reţinut că aceasta este calea de urmat de către parte. Trebuie subliniat că, în speţă, instanţa de apel a analizat condiţiile prescrise de art. 723 alin. (2) C. proc. civ., aşa cum s-a reţinut în litigiul anterior, iar din ansamblul probator administrat în cauză, a conchis că nu sunt sunt întemeiate cauzele de nulitate invocate şi a respins acţiunea în consecinţă, ca nefondată, iar nu ca inadmisibilă.

Prin urmare, contrar argumentelor recurentei, nu se poate reţine că instanţa de apel a nesocotit autoritatea de lucru judecat a hotărârii pronunţate în dosarul nr. x/2019, având ca obiect contestaţie la executare, în condiţiile în care acţiunea dedusă judecăţii nu a fost respinsă, ca inadmisibilă, cum eronat se susţine, ci au fost analizate, în detaliu, fiecare dintre cele trei motive de nulitate invocate în cuprinsul cererii introductive.

Procedând în continuare la analiza celui de-al doilea motiv de recurs, subsumat art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se constată că este, de asemenea, nefondat.

În dezvoltarea acestui motiv de casare, recurenta a susţinut că sunt aplicabile dispoziţiile privind rectificarea cărţii funciare, respectiv art. 909 alin. (3) C. civ., întrucât art. 723 şi art. 724 C. civ. nu instituie dispoziţii derogatorii tocmai pentru că prevederile privind întoarcerea executării silite stabilesc că nu se va aduce atingere drepturilor dobândite definitiv.

Raţionamentul avut în vedere de recurentă în formularea acestui motiv de casare nu este unul de natură să determine adoptarea unei alte soluţii decât aceea pronunţată în cauză.

În acord cu soluţiile instanţelor de fond, suntem în prezenţa unei excepţii de la principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, care impune menţinerea actului juridic subsecvent şi a dreptului dobândit de terţ în temeiul acestuia, sub condiţia ca actul să fie cu titlu oneros şi să privească un imobil, iar subdobânditorul să fie de bună-credinţă, condiţii care, în baza materialului probator administrat, s-a constat că sunt îndeplinite în cauză.

În acest sens, corect s-a reţinut că intimata-pârâtă, adjudecatar al imobilului, nu a fost parte (şi implicit nu a avut cunoştinţă de litigii) nici în dosarul x/2019, având ca obiect contestaţie la executare şi nici în dosarul nr. x/2019, în care s-a constat prescris dreptul băncii creditoare de a obţine executarea silită.

De asemenea, aceste litigii nu au fost notate în cartea funciară, deşi reclamanta avea această posibilitate, tocmai pentru a informa şi a face opozabilă existenţa acestor litigii oricărui eventual dobânditor al imobilului executat silit.

În lipsa notării celor două dosare în cartea funciară şi în lipsa calităţii de parte a intimatei-adjudecatar în cele două litigii, evident că aceasta nu poate fi acuzată de rea-credinţă, niciun mijloc de probă administrat în speţă nedovedind faptul că ea a avut cunoştinţă de aceste litigii şi că a adjudecat în condiţiile date imobilul, asumându-şi astfel un risc.

Ca urmare, în mod corect, instanţele de fond au apreciat că intimata- pârâtă a fost de bună-credinţă la momentul când a adjudecat imobilul la licitaţie publică. Mai mult, potrivit art. 14 alin. (2) C. civ., buna-credinţă se prezumă până la proba contrară, iar reclamanta nu a făcut proba relei-credinţe a cumpărătoarei adjudecatare.

Cum buna-credinţă este o împrejurare de fapt, reiese că, din ansamblul probator administrat în cauză, instanţele de fond au apreciat judicios că reclamanta nu a reuşit că răstoarne prezumţia bunei-credinţe şi să dovedească contrariul în privinţa adjudecatarului.

Totodată, se reţine că potrivit art. 563 alin. (3) C. civ., dreptul de proprietate dobândit cu bună- credinţă în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut, iar potrivit art. 724 alin. (1) C. proc. civ., în cazul restabilirii situaţiei anterioare, efect al anulării unei executări silite, în situaţia în care bunul supus executării silite este un bun imobil, instanţa va dispune asupra efectuării operaţiunilor de carte funciară necesare, fără însă a se aduce atingere drepturilor definitiv dobândite de terţii de bună-credinţă, potrivit regulilor de carte funciară.

Aşa cum au reţinut instanţele de fond, aceste dispoziţii consacră o situaţie specială faţă de cea generală reglementată de art. 909 alin. (3) C. civ. invocat de recurentă şi în apel, termenul de 3 ani nefiind aplicabil, iar terţul dobânditor de bună-credinţă este protejat şi în decursul celor 3 ani de la momentul încheierii actului de adjudecare, astfel cum expres consacră teza finală din art. 724 alin. (1) C. proc. civ.

Pentru considerentele expuse, constatând că sunt nefondate criticile formulate, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

Va respinge, ca nefondată, şi cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, formulată de intimata-pârâtă C., care nu a dovedit, în condiţiile art. 494 cu referire la art. 452 C. proc. civ., avansarea sumelor pretinse cu acest titlu.

Totodată, în temeiul art. 19 alin. (1) din O.U.G. nr. 51/2008 privind ajutorul public judiciar în materie civilă, cheltuielile procesuale avansate de către stat, în cuantum de 2177,1 RON, rămân în sarcina acestuia.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 624/Ap din 11 aprilie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Braşov – secţia civilă, în dosarul nr. x/2020.

Respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, formulată de intimata-pârâtă C..

În temeiul art. 19 alin. (1) din O.U.G. nr. 51/2008 privind ajutorul public judiciar în materie civilă, cheltuielile procesuale avansate de către stat, în cuantum de 2177,1 RON, rămân în sarcina acestuia.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 24 noiembrie 2022, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.