Judicial recognition of property via artificial accession denied due to missing final inspection report; appeal for illegality dismissed

Şedinţa publică din data de 10 noiembrie 2022

Asupra recursului dedus judecăţii, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 23 iulie 2019 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D., E., F. şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul general, au solicitat a se constata că a intervenit accesiunea imobiliară artificială a construcţiei edificată de reclamanţi cu materialele pârâţilor C. şi F., pe terenul în suprafaţă de 98 mp, situat în Bucureşti. Str. x.

Prin sentinţa civilă nr. 201 din 15 ianuarie 2020, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a fost admisă excepţia necompetenţei materiale a acestei instanţe şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei privind pe reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D., E., F. şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul general, în favoarea Tribunalului Bucureşti.

2. Sentinţa Tribunalului Bucureşti, secţia a V a civilă

Prin sentinţa civilă nr. 351 din 8 martie 2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V a civilă a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D., E., F. şi Municipiul Bucureşti, prin Primarul general, ca neîntemeiată.

3. Decizia Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie

Prin decizia civilă nr. 123 din 4 februarie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelul formulat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 351 din 8 martie 2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V a civilă, ca nefondat.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 123 din 4 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie au declarat recurs reclamanţii A. şi B., criticând decizia pentru nelegalitate.

În cuprinsul memoriului de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că instanţa de apel a menţinut interpretările eronate ale instanţei de fond, în sensul că edificarea clădirii cu materialele altuia conferă proprietarului materialelor doar dreptul la despăgubiri, nu şi dreptul de proprietate prin accesiune imobiliară artificială, contrar dispoziţiilor art. 577 C. civ.

Ulterior expunerii situaţiei de fapt, arată că sunt incidente dispoziţiile art. 557, art. 577 şi art. 579 C. civ., imobilul construcţie fiind realizat de recurenţii reclamanţi, proprietari ai terenului, cu materialele intimaţilor pârâţi, iar dreptul de proprietate asupra construcţiei s-a născut din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării acesteia.

Învederează că accesiunea imobiliară artificială trebuie constatată de instanţă, în condiţii de contradictorialitate cu cei care pot pretinde vreun drept de proprietate, respectiv foştii proprietari ori Municipiul Bucureşti, acesta având dreptul de proprietate în raza administrativ teritorială, drept de administrare, de emitere a autorizaţiilor privind construcţiile şi de supraveghere a lucrărilor prin instituţiile locale.

Învederează că instanţa de apel a interpretat eronat normele de drept material, dispoziţiile art. 577 C. civ., dispoziţiile Legii nr. 50/1991 referitoare la recepţionarea lucrărilor şi a aplicat greşit dispoziţiile Deciziei RIL nr. 13/2019 privind accesiunea imobiliară artificială. Cu privire la decizia pronunţată în recursul în interesul legii, arată că aceasta se referă la impedimentele în obţinerea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială în cazul edificării construcţiei cu materiale proprii, însă, în speţă, construcţia a fost realizată cu materialele altora.

Arată că au chemat în judecată pe pârâţii C. şi F. în calitatea acestora de foşti proprietari, nu de proprietari ai materialelor de construcţie.

Susţin că, în mod eronat, instanţa de apel reţine că nu se regăseşte în speţă un veritabil caz de accesiune şi arată că nu poate fi vorba de o conduită ilicită prin eludarea sau încercarea de eludare a normelor referitoare la autorizare şi disciplina în construcţii, fiind de bună credinţă.

Afirmă că s-au adresat instanţei de judecată întrucât nu au reuşit realizarea recepţiei finale a clădirii, însă toate lucrările au fost realizate în baza autorizaţiei de construire ale cărei limite nu au fost depăşite.

5. Apărările formulate.

Intimaţii nu au depus întâmpinări în cauză.

6. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prin rezoluţia din 15 septembrie 2022, a fost fixat termen de judecată la 10 noiembrie 2022, în şedinţă publică, pentru soluţionarea recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recursul recurenţilor-reclamanţi A. şi B. a fost întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinându-se, în esenţă, interpretarea eronată şi aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv art. 577 C. civ., Legea nr. 50/1991 referitoare la recepţionarea lucrărilor şi a dispoziţiilor Deciziei RIL nr. 13/2019 privind accesiunea imobiliară artificială, sens în care învederează că imobilul construcţie a fost realizat de recurenţii reclamanţi, proprietari ai terenului, cu materialele intimaţilor pârâţi, iar dreptul de proprietate asupra construcţiei s-a născut din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării acesteia.

Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. casarea hotărârii se poate cere "când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material".

Textul are în vedere situaţiile în care instanţa recurge la textele de lege ce sunt de natură să ducă la soluţionarea cauzei, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greşit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă ori cu totul eronată.

Pentru a verifica în ce măsură aplicarea dispoziţiilor legale incidente a fost realizată în mod judicios de către instanţa de apel, Înalta Curte apreciază necesar a expune situaţia de fapt, astfel cum aceasta a fost reţinută de instanţele de fond, ce nu mai poate fi repusă în discuţie în calea de atac a recursului care vizează aspecte de nelegalitate şi nu de netemeinicie.

Prin contractul de vânzare autentificat sub nr. x/22.06.1993 de Notariatul de Stat al Sectorului 3, încheiat între G., H. şi D., în calitate de vânzători, şi A., I. şi F., în calitate de cumpărători, aceştia din urmă au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren în suprafaţă de 98 m.p. şi construcţia aflată pe acesta, formată din două camere şi mansardă, situat în Bucureşti strada x nr. 51 fostă str. x nr. 51(fost 41), în cote de 2/4 A., 1/4 I. şi 1/4 F..

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x de BNP J. la 9 aprilie 2009, numiţii I. şi K. au vândut fratelui, respectiv cumnatului lor, F., căsătorit cu C., dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 1/4 din imobilul situat în Bucureşti strada x nr. 51C, sector 3 având număr cadastral x, înscris în CFNI nr. x, compus din teren în suprafaţă de 98 mp şi construcţie compusă din două camere şi mansardă (bucătărie, debara şi marchiză cf. cadastru) cu o suprafaţă construită la sol de 37,00 mp şi suprafaţă utilă de 29,07mp.

Potrivit contractului de donaţie autentificat sub nr. x de BNP L. la 30 octombrie 2012, numiţii F. şi C. au donat reclamanţilor din prezenta cauză, soţii A. şi B., ca bun comun, cota parte de 1/4 şi respectiv cota parte de 1/4, în total cota parte de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti strada x nr. 51C, compus din teren în suprafaţă de 98 mp din acte şi 99 mp din măsurători cadastrale, cu număr cadastral x(număr cadastral vechi x) şi construcţia cu destinaţia de locuinţă formată din două camere, bucătărie, debara, marchiză cu o suprafaţă construită la sol de 37 mp şi suprafaţă utilă de 29,07 mp, cu număr cadastral x.

Din înscrisurile redate mai sus rezultă că reclamanţii A. şi B. sunt unicii proprietari ai imobilului situat în Bucureşti, strada x nr. 51C, compus din teren în suprafaţă de 98 mp din acte şi 99 mp din măsurători cadastrale, cu număr cadastral x(număr cadastral vechi x) şi construcţia cu destinaţia de locuinţă formată din două camere, bucătărie, debara, marchiză cu o suprafaţă construită la sol de 37 mp şi suprafaţă utilă de 29,07 mp, cu număr cadastral de x.

Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de expertul tehnic judiciar ing. M. s-a reţinut, cu privire la identificarea terenului situat pe strada x nr. 51 C, că terenul aferent incintei situată la adresa menţionată este înscris în cartea funciară nr. x Bucureşti, sectorul 3 cu o suprafaţă totală măsurată de 99 mp având ca proprietari pe A. şi B..

Potrivit autorizaţiei de construire nr. 722 eliberată de Primăria Sectorului 3 la 4 iulie 2014, ca urmare a cererii adresate de reclamanţii A. şi B. a fost autorizată executarea lucrărilor de construire pentru imobilul categoria de importanţă "C" situat în Bucureşti strada x nr. 51C, lucrări constând în consolidarea, extinderea şi supraetajarea imobilului existent, regim de înălţime rezultat P+1E, Sc=57,00 mp, Scd=114,00mp, Hmax=9,30mp.

Verificând decizia prin prisma modalităţii de aplicare a dispoziţiilor art. 577 C. civ., art. 37 din Legea nr. 50/1991 şi Deciziei RIL nr. 13/2019 privind accesiunea imobiliară artificială, Înalta Curte constată că, în mod just, instanţa de apel a aplicat şi interpretat prevederile legale incidente, considerând că, în realitate, reclamanţii tind a obţine pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei prin accesiune imobiliară artificială de către instanţele judecătoreşti, în condiţii de eludare a normelor privind autorizarea şi disciplina în construcţii emise de către legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obţinut în cartea funciară – contrar prevederilor art. 37 alin. (5) şi art. 6 din Legea nr. 50/1991 (coroborat cu art. 577 alin. (2) teza ultimă din C. civ. şi art. 580 C. civ.) care, în mod expres, dispun că "nu se consideră finalizate " şi deci nu pot fi intabulate, construcţiile edificate care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor.

Înalta Curte are în vedere că obiectul dedus judecăţii primei instanţe prin cererea principală îl constituie constatarea accesiunii imobiliare artificiale a construcţiei edificate de reclamanţi, în baza autorizaţiei de construcţie nr. x/04.07.2014, cu materialele pârâţilor F. şi C., pe terenul în suprafaţă de 98 mp, situat în Bucureşti. Str. x, sector 3 şi pentru care nu au putut obţine procesul-verbal de recepţie.

Potrivit art. 577 alin. (2) C. civ. " Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel."

Recurenţii susţin că dispoziţiile legale precitate au fost aplicate greşit de instanţa de apel care a dat eficienţă deciziei RIL nr. 13/2019, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie întrucât această decizie se referă la impedimentele în obţinerea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială în cazul edificării construcţiei cu materiale proprii, însă, în speţă, construcţia a fost realizată cu materialele altora.

Se constată că instanţa de apel, în adoptarea soluţiei pronunţate, s-a raportat la temeiurile de drept indicate de reclamanţi prin cererea de chemare în judecată şi la probatoriul administrat, reţinând că, în lipsa procesului-verbal de terminare a lucrărilor, reclamanţii, în calitate de proprietari ai terenului pe care au edificat construcţia, nu pot obţine pe cale judiciară recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei.

Curtea de apel a argumentat că aceasta este şi dezlegarea dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Completul competent să judece recursul în interesul legii prin Decizia nr. 13/2019.

Referitor la susţinerea reclamanţilor potrivit căreia această decizie nu se aplică întrucât s-a invocat ridicarea construcţiei cu materialele pârâţilor, instanţa de apel a reţinut că este esenţial a se stabili caracterul licit al construirii, respectiv respectarea autorizaţiei de construire, fiind fără relevanţă faptul că materialele utilizate la edificarea construcţiei ar aparţine proprietarului terenului care construieşte sau unui terţ întrucât, în ambele situaţii, există îndatorirea de respectare a dispoziţiilor din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Se reţine că, prin Decizia nr. 13 din 3 iunie 2019, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în admiterea recursului în interesul legii promovat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Bucureşti, în interpretarea şi aplicarea art. 492 din C. civ. vechi, art. 579 alin. (1), art. 577 alin. (2) din C. civ., art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 şi art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, s-a stabilit că: "Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, constituie impediment pentru recunoaşterea, pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii."

Conform art. 517 alin. (4) C. proc. civ., dezlegarea dată problemelor de drept, printr-o decizie pronunţată în recurs în interesul legii, este obligatorie pentru instanţe şi opozabilă erga omnes de la publicarea deciziei în Monitorul Oficial.

În înlăturarea criticii potrivit căreia instanţa de apel ar fi aplicat greşit această decizie, dar şi dispoziţiile de drept material ale Legii nr. 50/1991 şi art. 577 C. civ., instanţa de recurs reţine că obligativitatea procesului-verbal de recepţie, drept cerinţă pentru intabulare, rezultă, fără dubiu, din prevederile art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, care impun existenţa certificatului de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi existenţa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, ambele acte presupunând, în mod logic, preexistenţa autorizaţiei de construire.

Potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, "Lucrările de construcţii autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi dacă s-a efectuat recepţia la terminarea lucrărilor (...)". Câtă vreme, potrivit art. 37 alin. (5), construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu se considera finalizate, în cazul acestora, nu se poate elibera de către autoritatea competentă procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, ceea ce conduce la imposibilitatea intabulării.

Astfel, în lipsa procesului-verbal de recepţie a lucrărilor, dreptul de proprietate asupra construcţiei nu ar putea fi recunoscut de autorităţile administrative, în sensul că titularul nu ar putea să solicite înscrierea construcţiei în evidenţele fiscale şi de publicitate imobiliară, neavând, în consecinţă, nici posibilitatea de a dispune de acest drept, concluzia care se impune este aceea că prin cererea de constatare pe cale judiciară a dreptului de proprietate asupra construcţiei titularul tinde să înlăture impedimentul legal al constatării dreptului pe cale administrativă şi să înfrângă legitimitatea refuzului autorităţilor printr-o hotărâre judecătorească ce beneficiază de efectele prevăzute de C. proc. civ., cu consecinţa eludării dispoziţiilor legale imperative care impun obligaţia de a obţine autorizaţia de construire.

Potrivit art. 580 C. civ. (1) În cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării, neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor întrebuinţate.(2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate.

Din interpretarea acestor dispoziţii legale rezultă cu evidenţă că, în ipoteza realizării unei lucrări cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului, iar proprietarul materialelor are dreptul doar la contravaloarea materialelor şi repararea prejudiciilor cauzate.

Din această perspectivă, în mod corect a reţinut instanţa de apel că edificarea unei construcţii cu materialele altuia naşte efecte în ceee ce priveşte modalitatea de despăgubire a persoanei prejudiciate, iar nu în ceea ce priveşte obţinerea dreptului de proprietate, subliniind că diferenţa dintre edificarea lucrării cu materialele proprietarului imobilului şi edificarea cu materialele unui terţ produce consecinţe numai în planul despăgubirii terţului, iar nu sub aspectul modalităţii în care se recunoaşte dreptul de proprietate în favoarea proprietarului imobilului.

Recurenţii au susţinut că pârâţii au fost chemaţi în judecată nu în calitate de proprietari ai materialelor încorporate în construcţie, ci în calitate de vânzători ai imobilului, proprietari anteriori cărora să li se opună recunoaşterea accesiunii, însă această împrejurare este nerelevantă faţă de dezlegarea corectă dată de instanţa de apel chestiunii litigioase, în sensul că în cauză se tinde la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti de constatare a dreptului de proprietate asupra unei construcţii edificate cu nerespectarea normelor privind autorizarea şi disciplina în construcţii.

În acest punct al analizei se cuvine a fi reamintit că şi dispoziţiile art. 577 alin. (2) C. civ. prevăd că dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, atunci când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia.

Astfel, critica recurenţilor privind reţinerea greşită de către instanţa de apel a faptului că edificarea clădirii cu materialele altuia conferă proprietarului materialelor doar dreptul la despăgubiri, nu şi dreptul de proprietate prin accesiune imobiliară artificială pentru proprietarul terenului, contrar dispoziţiilor art. 577 C. civ., nu poate fi primită.

După cum s-a reţinut şi în considerentele deciziei nr. 13 din 3 iunie 2019, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, dreptul de a construi este o prerogativă a dreptului de proprietate, care face parte din dreptul de dispoziţie materială asupra imobilului, supus unor reguli speciale în materia amenajării teritoriului şi a urbanismului, astfel încât, cu prilejul dovedirii faptului edificării, ce stă la baza prezumţiei de proprietate, trebuie dovedită şi respectarea tuturor condiţiilor legale privind autorizarea efectuării lucrărilor de construcţii.

În consecinţă, cum dreptul de proprietate se poate recunoaşte în favoarea recurenţilor doar în condiţiile respectării tuturor dispoziţiilor legale în materia disciplinei în construcţii, susţinerile acestora grefate exclusiv pe teza dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei prin accesiune în condiţiile edificării construcţiei cu materialele pârâţilor nu prezintă relevanţă, instanţa de apel stabilind, în mod corect, că nu poate opera prezumţia de proprietate în planul dispoziţiilor art. 577 C. civ., din perspectiva aplicării deciziei pronunţate în recurs în interesul legii la situaţia particulară dedusă judecăţii.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 123A din 4 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 123A din 4 februarie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 10 noiembrie 2022, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.