Abusive invocation of contractual waiver clause for lack of construction permit caused by buyer's own fault

Şedinţa publică din data de 20 octombrie 2022

asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bihor, secţia I civilă, la 28 noiembrie 2019, sub nr. x/2019 reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta P.F.A. B., a solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., ca urmare a nerespectării de către pârât a obligaţiilor contractuale asumate; obligarea pârâtei la restituirea sumei de 150.000 euro (echivalentul a 693.000 RON, la cursul stabilit de părţi de 1 euro = 4,62 RON), reprezentând parte din preţul achitat în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C. la data de 3 noiembrie 2017; obligarea pârâtei la plata dobânzii legale penalizatoare aferente sumei de 150.000 euro (echivalentul a 693.000 RON, la cursul stabilit de părţi de 1 euro = 4,62 RON), de la data la care se va dispune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., şi până la plata efectivă a debitului; obligarea pârâtei la plata sumei de 1.000.000 euro (echivalentul a 4.772.000 RON, la cursul BNR din data formulării prezentei: 1 euro 4,7722 RON), reprezentând despăgubiri pentru beneficiul nerealizat ca urmare a nerespectării de către pârâtă a obligaţiilor asumate prin contract; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată generate de acest litigiu.

În drept, şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1350 C. civ. şi pe celelalte dispoziţii legale menţionate în cuprinsul cererii.

Prin cererea reconvenţională, pârâta a solicitat obligarea reclamantei A. S.R.L. la plata lipsei de folosinţă a imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 3 noiembrie 2017 pentru perioada 21.06.2019 -22.01.2020, să se constate că a intervenit rezoluţiunea contractului nr. x din 3 noiembrie 2017, ca efect al declaraţiei de rezoluţiunea nr. 40/2019; obligarea reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 21/C/2021 din 2 februarie 2021, pronunţată de Tribunalul Bihor – secţia I civilă în dosar nr. x/2019, a fost respinsă cererea principală formulată de către reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Persoana Fizică Autorizată "B.".

A fost admisă în parte cererea reconvenţională formulată de către pârâta reclamantă reconvenţional Persoana Fizică Autorizată "B.", în contradictoriu cu reclamanta pârâtă reconvenţională A. S.R.L. şi-n consecinţă:

S-a constatat că a intervenit rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., ca efect al declaraţiei de rezoluţiune nr. 40/14.06.2019 dată la BEJ D..

Au fost respinse restul pretenţiilor pârâtei reclamante reconvenţional Persoana Fizică Autorizată "B.", inclusiv de plată a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta A. S.R.L.

3. Decizia pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 1360/2021-A din 9 decembrie 2021 a Curţii de Apel Oradea, secţia I civilă a fost admis ca fondat apelul civil formulat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 21/C/2021 din 2 februarie 2021, pronunţată de Tribunalul Bihor pe care a schimbat-o în tot în sensul că:

A fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta PFA "B." .

A fost constatat rezoluţionat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C..

A fost obligat pârâtul la restituirea sumei de 693.000 RON echivalentul a 150.000 euro, cu dobândă legală de la data pronunţării prezentei hotărâri şi până la data plăţii efectivă.

Au fost respinse restul pretenţiilor din cererea de chemare în judecată.

A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă reconvenientă PFA "B." în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvenientă S.C. A. S.R.L.

A fost obligat intimata-pârâtă PFA "B." să achite apelantei-reclamante S.C. A. S.R.L. suma de 15.802,5 RON cheltuieli de judecată parţiale, constând în taxă timbru achitată în fond şi apel pentru capetele de cerere admise.

S-a luat act de declaraţia apelantei-reclamante că va solicita pe cale separată cheltuielile de judecată constând în onorariul de avocat.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Oradea au declarat recurs ambele părţi.

i) În cuprinsul cererii de recurs formulate împotriva încheierii din 2 noiembrie 2021 (prin care a fost respinsă proba cu expertiză contabilă solicitată de reclamantă prin cererea de apel) şi a deciziei civile nr. 1360/2021-A din 9 decembrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă, reclamanta a dezvoltat, în esenţă, critici care vizează respingerea capătului de cerere prin care a solicitat despăgubiri pentru beneficiul nerealizat ca urmare a nerespectării de către pârâtă a obligaţiilor asumate prin contract. Subsecvent acestor critici, reclamanta susţine şi casarea în parte a încheierii de dezbateri din 2 noiembrie 2021, cu privire la respingerea probei cu expertiza contabilă, solicitată de reclamantă prin cererea introductivă, respectiv prin cererea de apel.

Arată că, în cazul de faţă, beneficiul nerealizat prevăzut de art. 1531 alin. (2) C. civ. este dat de veniturile din exploatare, ce ar fi fost generate generate ca urmare a edificării clădirii cu spatii comerciale şi spatiile aferente parcărilor. reprezentate de venituri din locaţiune. Au existat contracte de locaţiune deja agreate şi semnate (în cadrul acestora fiind stabilite suprafaţa închiriată, valoarea chiriei pe m2, data la care să fie predat spaţiul), dar şi contracte de locaţiune agreate, dar încă nesemnate.

Sub acest aspect, reclamanta a depus la dosar un raport de expertiză contabila extrajudiciară având ca obiectiv determinarea beneficiilor nerealizate atât brute, cât şi nete, ca urmare a imposibilităţii edificării spaţiului comercial situat în Salonta, judeţul Bihor, spaţiu comercial amplasat pe o suprafaţă totală de teren de 5492 mp. În cadrul raportului de expertiză, au fost analizate două ipoteze: ipoteza edificării unei construcţii de 3140 mp, respectiv ipoteza edificării unei construcţii de 3800 mp.

Apreciază că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că în cauză nu s-a făcut dovada unui prejudiciu viitor cert, câtă vreme reclamanta a depus la dosar contractele de locaţiune încheiate cu operatori economici de renume cu privire la spaţiile din complexul comercial ce urma să fie edificat.

Din perspectiva analizată, apreciază că îşi găsesc aplicare şi dispoziţiile art. 1407 alin. (3) C. civ., potrivit cu care "Atunci când condiţia suspensivă produce efecte retroactive, în caz de îndeplinire, debitorul este obligat la executare ca şi cum obligaţia ar fi fost simplă".

În sprijinul dovedirii caracterului cert al veniturilor ce urmau a fi obţinute din închirierea spaţiilor, arată că a depus şi o serie de înscrisuri din care rezultă că există, dincolo de orice dubiu, o dovadă clară a intenţiei ferme din partea reclamantei de a edifica pe spaţiul cumpărat de la pârâtă complexul comercial, cât şi a intenţiei ferme_a operatorilor economici de a închiria spaţiile comerciale din incinta complexului, existând deci un prejudiciu cert, cuantificabil, creat societăţii reclamantei prin faptul că aceste contracte nu au putut fi duse la bun sfârşit.

În consecinţă, opinează că, în mod greşit instanţa de apel, prin încheierea din 2 noiembrie 2021, a respins proba cu expertiza judiciară contabilă solicitată de reclamantă, ce avea ca obiectiv tocmai evaluarea prejudiciului suferit de către A. S.R.L. prin faptul că nu a mai avut posibilitatea de a închiria spaţiile din incinta complexului comercial.

Un alt motiv de recurs vizează faptul că instanţa de apel a reţinut că restituirea avansului de 150.000 euro către reclamantă urmează să se producă, distinct de orice culpă, ca o consecinţă a faptului că prin contract s-a prevăzut ca în situaţia în care nu se obţine autorizaţia de construire (nu interesa motivul), actul se desfiinţează de drept, iar vânzătorul restituie avansul.

Cu toate acestea, instanţa de apel avea obligaţia să constate ca pârâta este cea care nu şi-a respectat obligaţiile sale asumate prin contractul de vânzare, câtă vreme, prin conduita sa, aceasta a generat blocarea întregii proceduri de obţinere a autorizaţiei şi realizării proiectului pentru care fusese achiziţionat imobilul de către reclamantă.

În aceste condiţii, instanţa de apel trebuia să constate că a intervenit rezoluţiunea contractului din culpa vânzătorului, în cauză fiind îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru a opera o asemenea sancţiune împotriva pârâtei.

Aşa cum a arătat prin cererea introductivă de instanţă, precum şi prin apelul formulat, refuzul nejustificat al pârâtei de a furniza o astfel de declaraţie în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, în pofida obligaţiei asumate prin contract de a sprijini cumpărătorul în obţinerea oricăror avize necesare atingerii scopului stabilit prin contract, a condus la imposibilitatea edificării construcţiei cu destinaţia de spaţiu comercial. Acest fapt atrage, în mod evident, răspunderea contractuală a vânzătorului, în condiţiile art. 1350 C. civ.

În speţă, fapta ilicită contractuală este stipulată în contractul de vânzare nr. x/03.11.2017 încheiat între părţi şi constă în refuzul nejustificat al pârâtei de a furniza declaraţia autentică necesara în vederea obţinerii autorizaţiei de construire.

Ca o consecinţa directă a neexecutării contractului, apreciază că în mod justificat este îndreptăţită să obţină rezolutiunea contractului de vânzare autentificat sub nr. x/03.11.2017, în temeiul art. 1516 alin. (2) C. civ., cu toate consecinţele ce decurg din acest fapt.

Prin urmare, în speţă este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., câtă vreme instanţa de apel a făcut o interpretare greşită a art. 1532 C. civ., respectiv a încălcat celelalte dispoziţii de drept material evocate anterior.

În egală măsură, consideră că este incident şi motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., ca urmare a faptului ca instanţa, în mod greşit, a respins proba cu expertiza solicitată de reclamantă.

ii) În cuprinsul cererii de recurs, întemeiate pe ipotezele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta a dezvoltat, în esenţă, următoarele critici:

Instanţa de apel, prin hotărârea pronunţată, a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., coroborat cu art. 9 alin. (2), art. 14 alin. (5) şi (6) şi art. 22 alin. (6) din acelaşi cod.

În acest sens, arată că instanţa de apel a constatat rezoluţionat contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, deşi nu reţine, cu caracter justificativ, vreun fapt de neexecutare contractual de natura celor susţinute de reclamantă prin cererea de chemare în judecată.

Astfel, din cuprinsul cererii introductive rezultă că reclamanta, în calitate de creditor al obligaţiilor pretins neexecutate, s-a adresat instanţei solicitând să dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/03.11.2017, ca urmare a nerespectării de pârâtă a unor obligaţii contractuale punctual descrise în acţiune, invocând ca temei de drept dispoziţiile art. 1516 alin. (2) şi art. 1549 alin. (1) C. civ.

Conform petitului formulat prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a invocat rezoluţiunea judiciară ca şi cauză de desfiinţare a contractului.

Juxtapunând motivele din acţiunea principală cu cele din considerentele deciziei atacate, reiese ca instanţa de apel a admis apelul reclamantei în temeiul unor motive de fapt şi de drept străine limitelor de investire, fixate de reclamantă potrivit principiului disponibilităţii procesului civil şi fără a le pune în dezbaterea părţilor, conform principiului contradictorialităţii, fiind încălcate astfel două dintre regulile fundamentale ale dreptului procesual civil.

Deşi rolul instanţei, în baza acţiunii formulate de reclamantă, era redus la analizarea îndeplinirii condiţiilor rezolutiunii judiciare, conform dispoziţiilor art. 1550 alin. (1) C. civ. şi ţinând seama de principiul disponibilităţii, reglementat de art. 9 alin. (2) C. proc. civ., instanţa de apel a schimbat obiectul cauzei si a făcut aplicarea greşită a instituţiei rezoluţiunii convenţionale prevăzute de art. 1553 C. civ., constatând rezoluţionat de plin drept contractul de vânzare-cumpărare, în temeiul unei clauze comisorii neinvocate de reclamantă.

O altă critică de nelegalitate a hotărârii se circumscrie cazului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în sensul că soluţia pronunţată este rezultatul unei interpretări şi aplicări greşite a normelor de drept material, care configurează materia rezoluţiunii contractelor, prevăzute de art. 1516, art. 1549, art. 1552, art. 1553 C. civ., coroborate cu art. 1350 din acelaşi cod.

De asemenea, au fost nesocotite şi regulile de interpretare a clauzelor contractuale stipulate de art. 1267, art. 1268 alin. (3) C. civ., cu referire la modalitatea de examinare a clauzei comisorii reţinute de instanţă pentru dezlegarea speţei.

Instanţa de apel a reţinut, în mod greşit, că următoarea clauză din contract are caracter de pact comisoriu expres, în accepţiunea art. 1553 C. civ.:

"În situaţia în care din orice motiv, autorizaţia de construire nu se va emite de către Primăria Loc. Salonta pentru edificarea unei construcţii cu destinaţie de spaţiu comercial, cu o suprafaţa de aprox. 4500 mp sau se va emite condiţionat de acordul oricăror terţe persoane fizice sau juridice, pe parcelele de teren care fac obiectul prezentul act, actul se desface de plin de drept, iar vânzătoarea se obligă să restituie societăţii cumpărătoare suma încasata azi, data autentificării prezentului act, respectiv suma de 150.000 euro, în termen de 3 luni de la data refuzului de eliberare a autorizaţiei de construire de către Primăria Loc. Salonta".

Consideră că instanţa de apel a interpretat greşit înţelesul normelor în materie de rezoluţiune a contractelor când arată că prin prisma clauzei menţionate, nu are semnificaţie din culpa cărei părţi nu s-a obţinut autorizaţia de construire şi nu prezintă relevanta analiza argumentelor părţilor din perspectiva culpei contractuale, "nefiind incidenţa instituţia rezoluţiunii condiţionate de culpă".

Pe de o parte, în cauză, reclamanta nu a cerut desfiinţarea contractului în temeiul acestui pact comisoriu, iar rezoluţiunea nu putea avea loc în lipsa unei manifestări de voinţă a creditorului în acest sens, fiind încălcate, astfel, prevederile art. 1553 alin. (2) C. civ. când a fost constatat rezoluţionat contractul, fără ca reclamanta S.C. A. S.R.L., să invoce pactul comisoriu.

Pe de altă parte, conform art. 1550 şi art. 1553 C. civ., pactele comisorii sunt clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale, astfel că prezintă relevanţă analizarea condiţiilor în care acestea sunt apte să opereze, prin prisma modului de aducere la îndeplinire a contractului de către părţi.

Raportat la pactul comisoriu, sunt relevante din punct de vedere al analizei cerinţelor sale, care sunt motivele pentru care nu a fost obţinută autorizaţia de construire, prevăzută ca şi condiţie pentru plata diferenţei de preţ ce i-a incumbat reclamantei ca şi cumpărător.

Prin urmare, inclusiv acest tip de rezoluţiune, în baza unui pact comisoriu, deşi are un temei convenţional, presupune verificarea modului de îndeplinire a obligaţiilor contractuale asumate de părţile raportului de obligaţii.

Cu încălcarea dispoziţiilor legale amintite anterior, instanţa de apel a constatat că sunt întrunite condiţiile din pactul comisoriu, deşi nu a reţinut în sarcina pârâtei vreun fapt de neexecutare contractuală, iar reclamanta nu a emis vreo declaraţie de invocare a pactului comisoriu, în scopul de a îndeplini formalitatea punerii subscrisei in întârziere.

Consideră că instanţa de apel a interpretat eronat sintagma "în situaţia in care din orice motiv, autorizaţia de construire nu se va emite", când a făcut aplicarea pactului comisoriu, statuând implicit că prevederea contractuală acoperă şi situaţia în care lipsa autorizaţiei de construire este cauzată din culpa ori din simplul act de voinţă al reclamantei cumpărătoare.

Potrivit unui astfel de mecanism interpretativ, s-ar denatura instituţia juridica a rezoluţiunii întrucât reclamanta, ca debitor care nu şi-a executat culpabil obligaţia de plată a imobilelor cumpărate şi a împiedicat îndeplinirea condiţiei privind eliberarea autorizaţiei de construire, ar obţine recunoaşterea dreptului la rezoluţiunea contractului, pentru lipsa autorizaţiei cauzate de culpa proprie.

Din datele speţei rezultă că reclamanta nu a înregistrat cerere de eliberare a autorizaţiei de construire la Primăria Municipiului Salonta şi, pe cale de consecinţă, nu a existat un refuz de eliberare a autorizaţiei din partea acestei autorităţi, care să justifice incidenţa pactului comisoriu reţinut de instanţa de apel.

Prin urmare, au fost interpretate şi aplicate greşit dispoziţiile art. 1553 C. civ., întrucât nu erau îndeplinite condiţiile prevăzute în pactul comisoriu.

Având la baza acelaşi raţionament greşit asupra normelor relative Ia rezoluţiunea contractului, instanţa de apel a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtă, încălcând art. 1552, coroborat cu art. 1516, art. 1521-1523, art. 1724, art. 1728, art. 1729 din C. civ.

Arată că reclamanta nu şi-a executat, în mod culpabil, obligaţia de plată a diferenţei de preţ, în cuantum de 300.000 euro, scadentă la 03.05.2019, fiind incidenţa instituţia rezoluţiunii unilaterale, prevăzute de art. 1552 C. civ.

De asemenea, consideră că, în speţă, sunt aplicabile dispoziţiile reglementate de art. 1405 alin. (1) C. civ. potrivit cărora: "Condiţia se considera îndeplinită dacă debitorul obligat sub aceasta condiţie împiedică realizarea ei".

Acest text legal stabileşte o prezumţie legală vizând determinarea îndeplinirii condiţiei în funcţie de un criteriu subiectiv, constând în conduita subiectelor raportului obligaţional.

Astfel, dacă debitorul obligat sub condiţie împiedică realizarea ei, condiţia se consideră îndeplinită.

Conform conţinutului raportului juridic obligaţional izvorât din contractul de vânzare-cumpărare nr. x/03.11.2017, reclamanta şi-a asumat obligaţia de plată a sumei de 300.000 euro, până cel mai târziu la 03.05.2019, condiţionat de obţinerea autorizaţiei de construire de la Primăria Municipiului Salonta, necesară în vederea edificării unei construcţii cu destinaţia de spaţiu comercial.

Ca atare, reclamanta este debitorul obligat la plata preţului, sub condiţia obţinerii autorizaţiei de construire, intrând sub ipoteza dispoziţiei prevăzute de art. 1405 C. civ.

Din probele administrate, respectiv documentele anexate de Primăria Municipiului Salonta şi declaraţia martorului E., fostul arhitect-şef al Municipiului Salonta, rezultă că reclamanta a împiedicat, prin conduita sa defectuoasă, culpabilă şi lipsită de diligenţă, îndeplinirea condiţiei reprezentând obţinerea autorizaţiei de construire până la 03.05.2019, dată prevăzută în convenţie ca scadenţă a obligaţiei de plată a preţului.

Or, neplata diferenţei de preţ până la 03.05.2019, coroborată cu împiedicarea realizării condiţiei privind obţinerea autorizaţiei de construire, în scopul sustragerii de la executarea obligaţiei, dovedesc că reclamanta a săvârşit un fapt ilicit de neexecutare contractuală, condiţie pentru aplicabilitatea art. 1552 C. civ., ignorat însă de instanţa de apel în analiza efectuată.

Obţinerea aprobării Planului urbanistic zonal, în condiţiile art. 21 alin. (1) din Ordinul nr. 233/2016 şi emiterea autorizaţiei de construire, potrivit art. 1 şi 2 din Legea nr. 50/1991, nu sunt îndeplinite din culpa reclamantei, în calitate de investitor care nu a parcurs procedurile administrative necesare în acest scop.

Din verificările efectuate de Primăria Municipiului Salonta, prin structura proprie de specialitate, rezultă că Planul urbanistic zonal nu a fost aprobat din motive imputabile reclamantei care a elaborat incorect documentaţia de urbanism.

Deoarece S.C. A. S.R.L. nu a obţinut până la 03.05.2019 aprobarea documentaţiei de urbanism şi emiterea autorizaţiei de construire din cauze imputabile acesteia, apreciază că obligaţia de plată se considera scadentă la 03.05.2019, în condiţiile art. 1405 alin. (1) C. civ., fiind aplicabile condiţiile rezoluţiunii.

În continuare, recurenta-pârâtă dezvoltă pe larg apărări legate de executarea obligaţiei de predare a imobilelor de către pârâtă, în calitate de vânzător, către reclamantă şi de pretinsa lipsă a acordului pârâtei la demolarea construcţiilor ipotecate, concluzionând că nu exista vreun fapt de neexecutare contractuală din partea pârâtei, aşa cum pretinde reclamanta, întrucât:

- imobilele au fost predate cumpărătoarei la data încheierii contractului;

- părţile au consimţit la instituirea unui drept de ipotecă legală, în favoarea pârâtei, asupra imobilelor vândute ca şi garanţie a executării de către reclamanta cumpărătoare a obligaţiei de plată a preţului, în suma de 300.000 euro care se va plăti de către cumpărătoare până cel mai târziu la data de 03.05.2019;

- s-a stabilit că ipoteca se va radia în baza declaraţiei autentice a vânzătorului, ce urma a fi dată când se va primi diferenţa de preţ;

- contractul prevede că demolarea imobilului putea fi efectuată doar după plata integrală a preţului.

În ceea ce priveşte intenţia reclamantei de a modifica contractul de vânzare-cumpărare prin încheierea unui act adiţional, faptul că pârâta nu a procedat la modificarea clauzelor contractuale în sensul dorit de către reclamantă, respectiv de a prelungi termenul de plata a preţului, de a adăuga noi condiţii şi de a renunţa la garanţia ipotecară, prin acordul la demolarea construcţiilor înainte de plata preţului, nu echivalează cu o încălcare a obligaţiilor contractuale sau cu o manifestare de rea-credinţă.

De asemenea, referitor la cererea de obligare a pârâtei Ia restituirea sumei de 150.000 euro reprezentând plata parţială a preţului, apreciază că instanţa a admis-o în mod nelegal, întrucât nu sunt îndeplinite condiţiile de rezoluţiune a contractului pentru aspectele invocate de către reclamantă.

5. Apărările formulate de părţi

Fiecare parte a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului părţii adverse şi admiterea recursului său.

Recurenta-reclamantă a formulat răspuns la întâmpinare prin care a cerut înlăturarea apărărilor pârâtei şi admiterea recursului propriu.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Cu privire la recursurile declarate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie are în vedere următoarele:

Cu titlu preliminar, Înalta Curte înţelege să precizeze că astfel cum stabilesc dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Corelativ şi complementar, art. 488 alin. (1) C. proc. civ. indică, expres şi limitativ, motivele în raport de care o hotărâre ar putea fi atacată cu recurs, examinarea acestora trimiţând, cu evidenţă, la concluzia că doar anumite chestiuni de (ne)legalitate pot fi deduse examinării de către instanţa de recurs.

Rezultă, totodată, că aspectele privitoare la starea de fapt, deci inclusiv aspectele care ţin de felul, întinderea şi conţinutul concret al raporturilor juridice dintre părţi, nu pot fi examinate, în această componentă factuală a lor, de către instanţa de recurs, ele excedând limitelor de control instituite prin evocatele prevederi ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Rezultă din cele de mai sus şi că prezenta instanţă îşi va limita analiza la verificarea acelor critici de nelegalitate care au corespondent în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., rămânând ca în ce priveşte aspectele care corespund stării de fapt să aibă în vedere cele stabilite de prima instanţă şi, după caz, de către instanţa de apel.

Înainte de a se pronunţa, în concret, asupra situaţiei particulare din procesul de faţă, Înalta Curte înţelege să arate că potrivit dispoziţiilor art. 1169 C. civ., privitoare la libertatea de a contracta, părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.

Legea consacră, aşadar, ridicându-l la rang de principiu fundamental, dreptul (libertatea) părţilor de a contracta, acest drept al lor fiind polivalent, ceea ce înseamnă, între altele, că el le recunoaşte dreptul de a-şi alege partenerii contractuali şi de a încheia contractul cu aceştia, iar nu cu alte persoane, precum şi dreptul de a stabili în mod liber conţinutul contractului, determinând drepturile şi obligaţiile rezultate din acesta, precum şi efectele lui.

Rezultă, totodată, că în pofida caracterului fundamental al libertăţii de a contracta, aceasta nu este una absolută, ea trebuind să ţină seama de limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.

Pe aceeaşi linie a exigenţelor impuse contractanţilor, este esenţial a se avea în vedere că în acord cu prevederile art. 57 din Constituţia României (potrivit cărora "Cetăţenii români, cetăţenii străini şi apatrizii trebuie să-şi exercite drepturile şi libertăţile constituţionale cu bună-credinţă, fără să încalce drepturile şi libertăţile celorlalţi"), art. 1170 C. civ. stabileşte că "Părţile trebuie să acţioneze cu bună-credinţă atât la negocierea şi încheierea contractului, cât şi pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita această obligaţie".

Principiul libertăţii de a contracta este, prin urmare, întotdeauna însoţit de acela de a acţiona cu bună-credinţă, această cerinţă fiind considerată de legiuitor atât de importantă încât a impus-o încă din faza iniţială a negocierii unui contract, înţelegând-o ca pe o exigenţă a cărei respectare trebuie să caracterizeze atât naşterea, cât şi executarea ulterioară a contractului.

Forţa acestui principiu este, de altfel, sugerată inclusiv prin teza finală a art. 1170 C. civ., prin care se afirmă că părţile nu pot înlătura şi nici măcar limita obligaţia de a acţiona cu bună-credinţă.

Caracterizarea comportamentului contractul al părţilor, pentru a se stabili dacă acesta satisface exigenţa bunei credinţe, trebuie, însă, să se realizeze în concret, doar în acest fel putându-se stabili dacă vreunul dintre contracte a deviat de la normele conformităţii contractuale.

Rezultă, totodată, că obligaţia de bună-credinţă are vocaţia de a genera, prin ea însăşi, o sumă de obligaţii subsecvente încheierii unui contract, buna cooperare contractuală, precum şi coerenţa contractuală (adică obligaţia de a avea o conduita unitară şi conformă cu aşteptările celeilalte părţi) reprezentând tipare comportamentale în raport de care buna-credinţă sau, dimpotrivă, reaua-credinţă, pot fi identificate.

Tot astfel, trebuie reţinut şi că abuzul de drept contractual se poate manifesta prin exercitarea unui drept contractual în mod excesiv şi nerezonabil ori cu intenţia de a-l prejudicia pe partenerul contractual, putând fi caracterizată ca manifestare contrară bunei-credinţe inclusiv utilizarea abuzivă a dreptului de a cere sau declara rezoluţiunea unei convenţii.

În prezentul proces, instanţele de fond au reţinut, în plan factual, că între pârâta P.F.A. B., în calitate de vânzător şi reclamanta A. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., prin care s-a convenit transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile (terenuri şi construcţii) situate în municipiul Salonta str. x, judeţul Bihor, preţul vânzării fiind de 450.000 euro, din care suma de 150.000 euro s-a achitat integrat anterior autentificării contractului de vânzare-cumpărare, iar suma de 300.000 euro trebuia să se achite până cel mai târziu la data de 03.05.2019 .

Instanţa de apel a mai constatat că în contractul încheiat sunt inserate următoarele clauze relevante în prezentul proces:

- diferenţa de preţ de 300.000 euro se va achita până cel mai târziu la data de 03.05.2019, iar plata acestei diferenţe este condiţionată de obţinerea autorizaţiei de construire;

- în situaţia în care diferenţa de preţ nu va fi achitată până cel mai târziu la data de 03.05.2013, vânzătorul poate alege între rezoluţiunea contractului cu daune interese şi executarea silită a obligaţiei de plată, situaţie în care cumpărătorul pierde avansul achitat;

- în situaţia în care din orice motiv autorizaţia de construire nu se va emite de către Primăria loc. Salonta pentru edificarea unei construcţii cu destinaţia de spaţiu comercial cu o suprafaţă de aproximativ 4500 mp sau se va emite condiţionat de acordul oricăror terţe persoane fizice sau juridice, contractul se desface de plin drept, iar vânzătoarea se obligă să restituie cumpărătoarei suma încasată, adică 150.000 euro, în termen de 3 luni de la data refuzului de eliberare a autorizaţiei de construire.

S-a mai reţinut în cauză, încă de către prima instanţă, că reclamanta cumpărătoare nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a diferenţei de preţ (300.000 euro) până la data stipulală în contract, anume 03.05.2019, astfel că pârâta i-a comunicat reclamantei prin executor judecătoresc, la data de 21.06.2019, uzând de notificarea nr. x/14.06.2019, solicitarea de a plăti suma de 300.000 euro în termen de maximum 5 zile de la primirea acestei notificări, comunicându-i reclamantei şi că în caz contrar intervine declaraţia de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 1552 alin. (1) C. civ.

Reclamanta nu a făcut plata diferenţei de preţ în termenul stabilit de pârâtă, invocând faptul că autorizaţia de construire nu a putut fi obţinută, astfel că nu ar mai fi fost ţinută la a plăti suma pretinsă de vânzătoare.

Tot cu privire la componenta factuală a cauzei, se cuvine a remarca şi că prima instanţă a reţinut (fără ca aceste statuări ale ei să fi fost infirmate de către instanţa de apel) că "Faptul că planul de urbanism zonal nu a fost aprobat este imputabil S.C. A. S.R.L. care a elaborat incorect documentaţia de urbanism, aşa cum rezultă din:

- Notificarea privind cererea nr. x/25.04.2019 emisă de Primăria Municipiului Salonta prin care autoritatea publică competentă a dispus restituirea documentaţiei de urbanism către reclamanta în vederea refacerii sale, având în vedere că prezintă lipsuri esenţiale pe care Primăria Municipiului Salonta le apreciază ca fiind făcute intenţionat de investitorul S.C. A. S.R.L.;

- Notificarea privind cererea nr. x/25.04.2019 emisă de Primăria Municipiului Salonta la data de 31.07.2019 prin care autoritatea publică competentă transmite reclamantei că documentaţia depusă şi completată parţial necesită clarificări/completări suplimentare, în sensul adaptării conţinutului documentaţiei PUZ la prevederile legislaţiei în vigoare conform îndrumărilor din cuprinsul notificării;

- Adresa nr. x/03.07.2020 emisă de Primăria Municipiului Salonta, care atestă că pârâta nu a efectuat nicio intervenţie în scopul de a obstrucţiona reclamanta în realizarea obiectivului de investiţie propus;

- Declaraţia martorului E., care arată că, în calitate de fost arhitect sef al Municipiului Salonta, a verificat documentaţia şi a constatat că aceasta nu respectă cerinţele legale, iar, raportat la discuţiile purtate cu reclamanta, a ajuns la concluzia ca S.C. A. S.R.L. nu a intenţionat în mod real şi serios să efectueze investiţia".

Cu privire la culpa părţilor în legătură cu neemiterea planului de urbanism zonal şi, implicit, a autorizaţiei de construire, instanţa de apel a apreciat că în speţă nu prezintă nicio relevanţă din culpa cui nu s-a obţinut autorizaţia de construire, căci atâta vreme cât este dovedit şi necontestat că aceasta nu a fost eliberată, este necesar a se da eficienţă clauzei contractuale potrivit căreia dacă din orice motiv nu se obţine autorizaţia de construire, contractul se desface de plin drept, iar vânzătorul restituie avansul.

A mai conchis instanţa de apel că nu poate fi primită interpretarea potrivit căreia simplul fapt al neplăţii diferenţei de preţ ar determina rezoluţiunea, de vreme ce plata era condiţionată de obţinerea autorizaţiei de construire.

În aprecierea Înaltei Curţi, aceste concluzii şi statuări ale instanţei de apel sunt eronate, ele vădind interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor legale în materie de rezoluţiune a contractelor, astfel cum, cu nuanţările de rigoare, se va arăta prin cele ce urmează.

Potrivit dispoziţiilor art. 1549 alin. (1) C. civ., "(1) Dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin", iar potrivit art. 1550 C. civ. "Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită".

Complementar, art. 1551 alin. (1) teza întâia C. civ. prevede: "(1) Creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate".

Rezultă din cele de mai sus că în concepţia noului C. civ., condiţia substanţială unică a rezoluţiunii judiciare constă (în urma interpretării per a contrario a prevederilor art. 1551 alin. (1) teza întâia C. civ.) în existenţa unei neexecutări contractuale însemnate, ceea ce înseamnă că nu orice neexecutare justifică rezoluţiunea, ci doar aceea care, în circumstanţele contractului, poate fi caracterizată ca fiind de o ridicată importanţă.

Se poate constata, totodată, că legea nu impune şi cerinţa ca neexecutarea să fie culpabilă pentru ca rezoluţiunea să poată fi dispusă ori invocată, în concepţia legii fiind că, pentru creditor, ceea ce prezintă relevanţă este faptul neexecutării obligaţiei la care avea dreptul, iar nu existenţa ori inexistenţa unei culpe a debitorului în legătură cu neexecutarea.

În ce priveşte rezoluţiunea convenţională întemeiată pe pactele comisorii, adică acea formă de rezoluţiune ce poate opera în temeiul unei clauze rezolutorii ("pact comisoriu") prin care părţile stabilesc cu caracter predabil ce tip de neexecutare contractuală poate atrage rezoluţiunea, art. 1553 stabileşte următoarele:

"(1) Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1), rezoluţiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării.

(3) Punerea în întârziere nu produce efecte decât dacă indică în mod expres condiţiile în care pactul comisoriu operează".

Şi în cazul acestei forme de rezoluţiune, rezoluţiunea nu poate interveni decât dacă, în plan substanţial, neexecutarea precizată în pactul comisoriu s-a produs şi are o gravitate suficientă, iar în plan formal creditorul este ţinut a-l notifica pe debitor, punându-l în întârziere, excepţie făcând situaţia în care părţile ar fi convenit că punerea în întârziere rezultă din simplul fapt al neexecutării (art. 1553 alin. (2) C. civ.).

În orice caz, chiar şi atunci când părţile ar fi convenit că punerea în întârziere este atrasă de simplul fapt al neexecutării, rezoluţiunea convenţională nu ar putea opera, devenind efectivă şi producându-şi efectele specifice, decât dacă creditorul îi comunică debitorului declaraţia unilaterală de rezoluţiune, căci doar în acest fel voinţa creditorului de a obţine rezoluţiunea a devenit certă, nemaiexistând nici o îndoială cu privire la aceasta.

În fine, Înalta Curte aminteşte, evocând statuările teoretice generale făcute în partea de început a prezentelor considerente cu privire la libertatea contractuală, limitele acesteia şi obligaţia de bună-credinţă a părţilor, că un pact comisoriu, oricât ar fi de clar în ce priveşte condiţiile stipulate de părţi, trebuie să fie invocat cu bună-credinţă, astfel încât exercitarea de către creditor a acestei prerogative să se supună standardelor asociate unui comportament onest. Aceasta înseamnă, desigur, şi că nerespectarea acestor exigenţe lasă fără efect declararea rezoluţiunii sau solicitarea de a se declara rezoluţiunea, fiind de principiu că ceea ce este contrar legii nu trebuie lăsat să producă efecte.

În acelaşi timp, este necesar a avea în vedere şi că deşi, în principiu, cenzura instanţei de judecată asupra intervenirii rezoluţiunii convenţionale ca urmare a existenţei unei neexecutări stipulate într-un pact comisoriu trebuie să fie cât mai limitată (tocmai pentru a lăsa un spaţiu mai larg de manifestare libertăţii de a contracta a părţilor), din raţiuni de echitate trebuie admis că atunci când clauza rezoluţiunii are un conţinut care, în concret, conduce la calificarea ei ei ca abuzivă şi disproporţionată, instanţa are dreptul de a interveni pentru a restabili normalitatea contractuală.

În prezentul proces, instanţa de apel a apreciat, simplificator, că atâta vreme cât autorizaţia de construire nu a fost emisă (indiferent din culpa cărei părţi s-a întâmplat aceasta), dobândea eficienţă clauza contractuală potrivit căreia contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi se desfiinţează de plin drept ca urmare a neobţinerii, din orice motiv, a autorizaţiei de construire.

Or, Înalta Curte observă că deşi este real şi necontestat că autorizaţia de construire nu fusese obţinută până la data la care diferenţa de preţ trebuia plătită de reclamantă, trebuiau avute în vedere şi alte elemente care influenţau soluţionarea procesului.

În primul rând, Înalta Curte observă că până la data la care diferenţa de preţ în sumă de 300.000 euro trebuia plătită (anume 03 mai 2019), reclamanta nu l-a notificat pe pârât în conformitate cu însuşi contractul de vânzare-cumpărare încheiat, contract în care se stipula (pag. 2), cu referire la situaţia în care nu s-ar obţine "din orice motiv" autorizaţia de construire: "(...) Contractul se va desface de plin drept în situaţia în care cumpărătorul va comunica o notificare vânzătorului din care să rezulte că nu va edifica construcţia, notificare care îi va fi comunicată vânzătorului în această situaţie în intervalul celor 18 luni începând cu data de azi, această comunicare a notificării fiind la opţiunea sa unilaterală (....)".

Prin urmare, intervenirea rezoluţiunii în baza declaraţiei reclamntei cumpărătoare era condiţionată de existenţa unei notificări care să marcheze în mod clar voinţa reclamantei; or, la data (ulterioară celei de 03 mai 2019) la care pârâta a invocat ea însăşi neîndeplinirea unei obligaţii contractuale însemnate (plata diferenţei de preţ în sumă de 300.000 euro), informând-o pe reclamanta cumpărătoare cu privire la intervenirea rezoluţiunii contractului ca efect al acestei neexecutări, contractul se găsea în fiinţă, faţă de inexistenţa declaraţiei unilaterale de rezoluţiune din partea reclamantei.

În al doilea rând, deşi nu încape nicio îndoială cu privire la faptul că prin pactul comisoriu s-a stipulat că neobţinerea, din orice motiv, a autorizaţiei de construire, îi conferă reclamantei cumpărătoare dreptul a declara rezoluţiunea, nu poate fi omis faptul că, în anumite circumstanţe această clauză contractuală care îngăduie rezoluţiunea de plin drept a contractului la cererea reclamantei indiferent de motivul în raport de care autorizaţia de construire nu ar fi fost obţinută, ajunge să apară ca fiind excesivă, adică abuzivă şi disproporţionată în raport cu pârâta vânzătoare.

Are în vedere Înalta Curte că, aşa cum s-a arătat deja mai sus, prima instanţă a stabilit (iar instanţa de apel nu a infirmat aceste elemente factuale) că din probele administrate rezultă că neaprobarea planului de urbanism zonal (înţeles ca o condiţie prealabilă obligatorie în vederea obţinerii autorizaţiei de construire) îi este imputabilă reclamantei A. S.R.L., iar nu pârâtei. În aceste circumstanţe, trebuie considerat că este abuziv, deci injust, ca reclamanta să se prevaleze de pactul comisoriu care se referă la desfiinţarea contractului ca urmare a neobţinerii autorizaţiei de construire, căci într-o asemenea situaţie reclamanta tinde la a-şi invoca propria culpă pentru a obţine un beneficiu propriu, provocând, în acelaşi timp, un rezultat prejudiciabil pentru pârâtă.

Cum bine a statuat prima instanţă, era excesiv inclusiv a i se pretinde pârâtului să accepte o modificare a contractului de vânzare-cumpărare în sensul de a se prelungi termenul de plată a preţului şi adăugarea de noi condiţii, precum şi renunţarea la garanţia ipotecară prin darea acordului la demolarea construcţiilor.

Prezenta instanţă are în vedere că pentru pârâtă existenţa garanţiei ipotecare era esenţială, dată fiind valoarea ridicată a diferenţei de preţ ce trebuia plătită, astfel că era excesiv să i se solicite acesteia să renunţe la o garanţie care o proteja semnificativ.

Faţă de toate cele de mai sus, trebuie conchis că în cauză nu erau întrunite cerinţele legale pentru ca, în sensul celor decise de instanţa de apel, să se admită în parte acţiunea reclamantei, constatându-se rezoluţionat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017.

Într-o directă consecinţă, devine evident că nefiind întrunite condiţiile pentru a se constata că a intervenit rezoluţiunea la cererea sa, reclamanta nu mai putea obţine nici daune-interese de la pârâtă, prevederile art. 1549 alin. (1) C. civ. recunoscând posibilitatea obţinerii de despăgubiri ca o consecinţă a rezoluţiunii pe care creditorul ar obţine-o. Or, în cauză, aşa cum s-a arătat prin cele precedente, acţiunea reclamantei nu putea fi admisă nici măcar în măsura în care instanţa de apel a dispus aceasta.

În fine, arată Înalta Curte şi că nu se mai justifică, faţă de toate cele deja dezlegate, analizarea motivului din recursul pârâtei care se referă la depăşirea de către instanţa de apel a limitelor în care fusese învestită de către reclamantă prin cererea de apel, motiv de recurs pe care pârâta îl subsumase prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În concluzie, prin raportare la prevederile art. 496 alin. (1) C. proc. civ. se impune respingerea ca nefondat a recursului declarat de reclamantă atât împotriva deciziei date în apel, cât şi împotriva încheierii de şedinţă din data de 02.11.2021 a Curţii de Apel Oradea, în legătură cu aceasta din urmă fiind de reţinut că aspectele de natură probatorie (efectuarea unei expertize contabile) în vederea dovedirii despăgubirilor pretinse de reclamantă nu îşi mai verifică utilitatea.

În acelaşi timp, se va admite, în sensul celor arătate, recursul pârâtei, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., astfel că în baza prevederilor art. 497 C. proc. civ. se va casa decizia dată în apel şi se va trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi Curte de apel.

În rejudecare, instanţa de apel va ţine seama de toate dezlegările făcute prin decizia de faţă, urmând, de asemenea, a analiza motivele din apelul reclamantei care se referă la admiterea în parte a cererii reconvenţionale de către prima instanţă, în condiţiile în care aceste aspecte nu au mai constituit obiect de analiză pe fondul lor ca urmare a admiterii de către instanţa de apel a cererii de rezoluţiune pe care reclamanta o formulase. Se va verifica, aşadar, inclusiv dacă erau îndeplinite cerinţele contractuale şi legale în raport de care pârâta putea invoca sau nu rezoluţiunea.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva încheierii din 2 noiembrie 2021 şi a deciziei civile nr. 1360/2021-A din 9 decembrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă.

Admite recursul declarat de pârâta P.F.A. B. împotriva deciziei civile nr. 1360/2021-A din 9 decembrie 2021 a Curţii de Apel Oradea, secţia I civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 20 octombrie 2022.