Statute of limitations interruption via property handover and effect of contractual inalienability clause on encumbrances in pre-contract sales

Şedinţa publică din data de 6 octombrie 2022

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Buzău la data de 06.12.2019, sub nr x/2019, reclamanta Universitatea Bioterra Bucureşti a solicitat, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună, în principal, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în ceea ce priveşte imobilul (teren şi construcţie) situat în municipiul Buzău, judeţ Buzău, în suprafaţă de 1250 mp, având număr cadastral x, intabulat în CF nr. x conform încheierii de intabulare nr. x 03.12.2008 de OCPI Buzău, transmiterea imobilului urmând a se face liber de orice sarcini. În secundar, în ipoteza în care transmiterea imobilului nu se poate face liberă de orice sarcini, a solicitat obligarea pârâtei A. S.R.L. la restituirea sumei încasate cu titlu de preţ, în cuantum de 2.914.058 RON, la care se adaugă şi penalitatea în cuantum de 1.000.000 RON, ca urmare a încălcării prevederilor antecontractului de către pârâtă. A mai solicitat obligarea pârâtei, în temeiul art. 453 C. proc. civ., la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În drept, şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1203, 1669 şi 1279 C. civ., art. 194 şi urm, art. 453 C. proc. civ.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 519 din 5 august 2020, Tribunalul Buzău, secţia I civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce priveşte capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, invocată de pârâtă prin întâmpinare.

A respins capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Buzău str. x, judeţul Buzău, formulat de către reclamanta Universitatea Bioterra Bucureşti, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., ca fiind prescris.

A respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei la restituirea sumei încasate cu titlu de preţ în cuantum de 2.914.058 RON la care se adaugă şi penalitatea în cuantum de 1.000.000 RON, ca neîntemeiat.

A respins cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

A obligat reclamanta Universitatea Bioterra Bucureşti la plata către pârâta A. S.R.L. a sumei de 8330 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial.

Prin încheierea din camera de consiliu din 1 septembrie 2020, Tribunalul Buzău a admis cererea de îndreptare a erorii materiale strecurate în practicaua sentinţei civile nr. 519/05.08.2020 pronunţată de Tribunalul Buzău în dosarul nr. x/2019, privind pe petenta, pârâtă S.C. A. S.R.L. şi pe intimata-reclamantă Universitatea Bioterra Bucureşti.

A dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în practicaua sentinţei civile nr. 519/05.08.2020 pronunţate de Tribunalul Buzău în dosarul nr. x/2019, în sensul că în loc de "Decizie civilă nr. 519/2020" se va scrie "Sentinţă civilă nr. 519/2020".

Împotriva sentinţei şi a încheierii de şedinţă din data de 15 iulie 2020, a declarat apel reclamanta Universitatea Bioterra Bucureşti, iar pârâta A. S.R.L. a formulat apel incident, cu privire la considerentele asupra capătului al doilea de cerere expuse în hotărârea civilă nr. 519/2020, prin care a solicitat să le înlocuiască cu considerente de respingere pentru motive de accesorialitate ale capătului doi de cerere, în raport de soluţia de respingere asupra primului capăt de cerere.

3. Decizia pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 1482 din 10 iunie 2021 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta Universitatea Bioterra Bucureşti împotriva încheierii de şedinţă din data de 15.07.2020 şi a sentinţei civile nr. 519 din 5 august 2020, ambele pronunţate de Tribunalul Buzău.

A fost respins, ca nefondat, apelul incident formulat de pârâta A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 519 din 5 august 2020 a Tribunalului Buzău.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti au declarat recurs ambele părţi.

a) În cuprinsul cererii de recurs, întemeiate pe ipotezele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., reclamanta a dezvoltat, în esenţă, următoarele critici:

Motivarea hotărârii este sumară şi superficială, în condiţiile în care considerentele avute în vedere de către instanţa de apel sunt rezultatul preluării inexacte a unor aspecte reţinute nelegal şi nefundamentat de instanţa de fond.

Pe de altă parte, hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept procesual si material.

Astfel, arată că instanţa de apel a reţinut că "din analiza cazurilor de suspendare a cursului prescripţiei prevăzute de dispoziţiile art. 2532 C. civ. şi a cazurilor de întrerupere a prescripţiei prevăzute de art. 2537 din acelaşi Cod în prezenta cauză nu a intervenit niciun caz de întrerupere/suspendare a cursului prescripţiei".

Or, în cauza de faţă, instanţa de apel nu a avut în vedere faptul că obiectul antecontractului a fost predat reclamantei cu mult anterior termenului stabilit în antecontract pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică. Mai exact, imobilul a fost predat reclamantei la 20.03.2014, astfel cum rezultă şi din Protocolul încheiat şi înregistrat cu nr. x/20.03.2014.

Ca atare, în mod nelegal, cu încălcarea art. 2537 C. civ. şi cu nesocotirea deciziei civile nr. 2410/24.11.2005 pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, instanţa de apel a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată de către partea adversă.

Instanţa de apel, care era obligată să efectueze verificări în drept, în mod nelegal nu a luat în considerare faptul că predarea bunului ce formează obiectul antecontractului în posesia celui ce urmează să îl cumpere echivalează cu o recunoaştere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare, recunoaştere care întrerupe prescripţia, iar o nouă prescripţie extinctivă nu începe să curgă atât timp cât bunul se află în posesia celui ce urmează să-1 cumpere.

În plus, pârâta, prin antecontractul încheiat (pagina 2, paragraful nr. 7), s-a obligat ca până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să nu mai încheie nicio convenţie de acest gen, să nu greveze imobilul cu sarcini şi servituţi sau să înstrăineze dreptul de proprietate asupra acestui imobil sub nicio formă, către o altă persoană fizică sau juridică.

Cu toate că obligaţiile părţilor erau expres prevăzute în antecontract, pârâta a grevat cu sarcini imobilul identificat cu număr cadastrat x, ce face obiectul prezentei judecăţi, în favoarea B. S.A..

Instanţa de apel, în mod nelegal, nu a avut în vedere faptul că grevarea cu sarcini a imobilului nu s-a efectuat doar cu încălcarea prevederilor contractuale, ci şi cu încălcarea art. 2351 şi 627 C. civ.

Pe perioada încheierii antecontractului, pârâta avea o dublă obligaţie legală şi contractuală, de a se abţine de la a greva imobilul cu sarcini, clauza de inalienabilitate fiind subînţeleasă în convenţia încheiată de părţi, devenind astfel aplicabile prevederile art. 2351 alin. (1) C. civ., bunul în discuţie nefiind susceptibil de a face obiectul interdicţiei de înstrăinare.

Mai mult, instanţa de apel nu a analizat cele afirmate de reclamantă, în condiţiile în care apărarea reclamantei a fost aceea că nu ipotecarea bunului ar fi condus la scoaterea bunului din circuitul civil, cunoscând faptul că un bun poate fi vândut chiar dacă poartă asupra sa o ipotecă, ci faptul că notarea interdicţiei de înstrăinare în favoarea B. în cartea funciară a imobilului este cea care a condus la scoaterea imobilului din circuitul civil.

Prin instituirea interdicţiei de înstrăinare, pârâta a transformat imobilul într-un bun netransferabil din punct de vedere civil, acţiune ce are un efect direct asupra prescripţiei, în condiţiile în care, potrivit voinţei părţilor, nu putea fi încheiat contractul în formă autentică în ipoteza în care imobilul era afectat de o astfel de interdicţie.

Un alt motiv de recurs se referă la calificarea înscrisului constatator al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 06.01.2012 ca fiind un înscris sub semnătură privată.

Consideră că, în mod nelegal, instanţa de apel a reţinut, în analiza pe care o face cu privire la aspectul legat de atestarea antecontractului de către un avocat, că avocatul atestă doar identitatea, semnătura părţilor şi încheierea antecontractului, neluând în considerare faptul că potrivit art. 3 lit. c) din Legea nr. 51/1995, activitatea avocatului se realizează prin redactarea de acte juridice, atestarea identităţii părţilor, a conţinutului şi a datei actelor prezentate spre autentificare.

Instanţa de apel respinge apărările reclamantei legate de calitatea avocatului la momentul atestării unui act juridic, menţionând, fără să arate care este temeiul legal în baza căruia s-a ajuns la o astfel de concluzie, faptul că în materie penală noţiunea de funcţionar public are un sens autonom care nu se extinde în materie civilă.

Prin urmare, instanţa de apel nu ia în considerare faptul că actul juridic propus spre atestare în faţa avocatului are o valenţă juridică superioară unui simplu înscris sub semnătură privată. Astfel, cu încălcarea prevederilor legale, nu a ţinut cont de faptul că din analiza prevederilor art. 268 alin. (1) teza finală C. proc. civ., prin coroborare cu prevederile art. 3 din Legea nr. 51/1995 şi a art. 92 din Statutul profesiei de avocat, avocatul, prin semnătura sa, poate oferi autenticitate unui înscris. Deşi textul de lege invocat se referă la noţiunea de funcţionar public, arată faptul că şi avocatul poate fi asimilat funcţionarului public, însă doar atunci când atestă identitatea părţilor, a conţinutului sau datei unui act (susţinere preluată din Decizia CCR nr. 23 din 18 ianuarie 2017).

În cazul de faţă, prin însăşi ştampila aplicată pe fiecare pagină a antecontractului de către avocat, precum şi prin semnătura aplicată pe încheierea de atestare, se dovedeşte faptul că ne aflăm în prezenţa unui act juridic superior din punct de vedere al valenţei probatorii, iar nu în prezenţa unui simplu înscris sub semnătură privată, cum nelegal a reţinut instanţa de apel.

O altă critică vizează faptul că deşi s-a menţionat în antecontract că reprezentantul pârâtei a declarat că a încasat suma de 2.100.000 RON, cu titlu de avans, prin transfer bancar în contul societăţii, în calitate de promitent-vânzător, instanţa, în mod nelegal, a reţinut această menţiune ca fiind doar o simplă declaraţie a părţii, prin încălcarea prevederilor art. 268 alin. (1) C. proc. civ.

Nu a fost avut în vedere faptul că părţile sunt cele care agreează conţinutul şi structura drepturilor şi obligaţiilor lor şi/sau declaraţiile făcute în cuprinsul unui act juridic.

În plus, chiar şi în cuprinsul încheierii de atestare din 06.01.2012 se poate observa că s-a consemnat că "după citirea actului (părţile) au fost de acord cu conţinutul lui şi au semnat toate exemplarele acestuia".

Astfel, instanţa de apel era obligată, din punct de vedere legal, să ia în considerare şi declaraţia reprezentantului legal al pârâtului din cuprinsul antecontractului, în condiţiile în care această afirmaţie se coroborează cu toate aspectele anterior antamate.

Totodată, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1270 C. civ. potrivit cărora contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, reinterpretând fără drept voinţa reală a părţilor.

Argumentele instanţei de apel, în sensul că sumele din ordinele de plată au fost achitate cu destinaţia indicată chiar de către reclamantă în cuprinsul înscrisului constatator al plăţii, acesta fiind motivul pentru care s-a respins capătul nr. 2 al cererii reclamantei, sunt nelegale, în condiţiile în care ordinele de plată întocmite anterior încheierii antecontractului nu aveau cum să cuprindă vreo menţiune legată de încheierea antecontractului, pentru a satisface astfel exigenţele instanţei câtă vreme antecontractul s-a încheiat la data de 06.01.2012, iar plata sumei de 2.100.000 RON se făcuse anterior acelui moment.

În continuare, reclamanta dezvoltă susţineri legate de fondul cauzei şi interpretarea dată probelor de instanţa de apel în legătură cu răspunsul la interogatoriu al pârâtei administrat la fond şi cu faptul că suma ce a constituit preţul antecontractului nu ar fi fost niciodată achitată către promitentul-cumpărător.

În concluzie, reclamanta solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi, în principal, trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, iar în subsidiar, reţinerea cauzei spre rejudecare şi admiterea acţiunii.

b) În cuprinsul cererii de recurs, întemeiate pe ipotezele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., pârâta a dezvoltat, în esenţă, următoarele critici:

Instanţa de apel, prin hotărârea pronunţată, a încălcat prevederile art. 9 şi ale art. 20 alin. (6) din C. proc. civ., atunci când a calificat al doilea capăt de cerere al cererii de chemare în judecată ca fiind unul subsidiar, ce se analizează pe fondul său în situaţia în care se respinge primul capăt de cerere.

Consideră că nu se poate schimba calificarea juridică capătului doi de cerere prin răspunsul la întâmpinare, concluzii orale sau calificarea în alt sens de către instanţa de fond, întrucât dispoziţiile art. 204 C. proc. civ. sunt imperative, statuând modul cum se poate modifica acţiunea şi până când (până la primul termen de judecată, printr-o cerere modificatoare ce este pusă în discuţie de instanţă şi faţă de care pârâta poate formula apărări noi), situaţie ce nu s-a întâmplat în cazul de faţă.

Atât din modalitatea de redactare a capetelor de cerere, cât şi din motivarea capătului doi de cerere, rezultă clar voinţa reclamantei, aceasta urmărind dobândirea proprietăţii asupra imobilului prin admiterea capătului de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Astfel, al doilea capăt de cerere este unul accesoriu primului capăt de cerere, analiza acestuia fiind condiţionată soluţia dată primului capăt de cerere.

Prin urmare, instanţele de fond au încălcat prevederile art. 9 şi 204 din C. proc. civ., concluzionând greşit şi peste voinţa reclamantei că al doilea capăt de cerere este unul subsidiar, ce se analizează pe fond doar în măsura în care se respinge primul capăt de cerere (situaţie opusă faţă de cea pe care reclamanta a arătat-o prin cererea sa).

În concluzie, au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel.

5. Apărările formulate de părţi

Fiecare parte a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului părţii adverse şi admiterea recursului său.

Recurenta-reclamantă a formulat răspuns la întâmpinare prin care a cerut înlăturarea apărărilor pârâtei şi admiterea recursului propriu.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Cu privire la recursurile declarate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie are în vedere următoarele:

a) În legătură cu recursul declarat de reclamanta Universitatea Bioterra Bucureşti.

În ce priveşte incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte constată că în pofida susţinerilor contrare ale recurentei, instanţa de apel şi-a motivat logic, coerent şi convingător decizia, argumentele folosite acoperind problematica de interes a procesului. Deşi afirmă că motivarea hotărârii ar fi, în mare parte, inexistentă, iar pe alocuri neclară, recurenta lasă aceste critici nesusţinute, neindicând în concret nici care sunt considerentele cu privire la care apreciază că sunt neclare şi nici de ce este de părere că, în cea mai mare parte a ei, decizia este nemotivată.

Astfel fiind, acest motiv al recursului trebuie considerat nefondat.

În ce priveşte incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cu referire la încălcarea şi aplicarea greşită a unor norme de drept material, Înalta Curte reţine, în ce priveşte cazul de întrerupere a prescripţiei dreptului la acţiune reglementat de art. 2537 pct. 1 C. civ. (Prescripţia se întrerupe: 1. printr-un act voluntar de executare sau prin recunoaşterea, în orice alt mod, a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de către cel în folosul căruia curge prescripţia"), că recurenta se prevalează de teza finală a textului legal, deci de cea care se referă la recunoaşterea de către debitor a dreptului a cărui acţiune se prescrie într-un alt mod decât executarea voluntară a obligaţiei de care debitorul este ţinut.

Apreciază recurenta reclamantă că prin faptul predării de către pârâtă, în folosinţa reclamantei, a imobilului teren şi construcţie în litigiu încă din data de 20.03.2014 (conform Protocolului înregistrat cu nr. x din 20.03.2014), precum şi prin liniştita posesie şi folosinţă exercitate de reclamantă de la această dată, pârâta a săvârşit un act de recunoaştere tacită a dreptului reclamantei de a obţine încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În acelaşi sens, recurenta menţionează că o asemenea interpretare a conduitei debitorului se află susţinută de o bogată şi constantă doctrină şi jurisprudenţă, astfel că faţă de intervenirea acestui caz de întrerupere a prescripţiei, este vădit că excepţia prescripţiei dreptului la acţiune a fost greşit admisă.

Faţă de aceste susţineri ale recurentei reclamante, Înalta Curte observă că, într-adevăr, o situaţie de fapt precum cea învederată de reclamantă este în mod obişnuit apreciată ca având, în plan juridic, semnificaţia unei recunoaşteri implicite, dar neechivoce, a dreptului a cărui acţiune se prescrise, recunoaştere care, făcută fiind de către debitor, are ca efect întreruperea prescripţiei, în sensul prevederilor art. 2537 pct. 1 C. civ.

Prin urmare, deşi în planul corectitudinii lor juridice generale aceste susţineri ale recurentei reclamante sunt întemeiate, Înalta Curte este însă obligată să reţină că, în acord cu apărările făcute de pârâtă prin întâmpinarea la recursul reclamantei, această cauză de întrerupere a prescripţiei extinctive a fost invocată pentru întâia oară în recurs, ca nefiind dedusă spre analiză şi verdict nici înaintea primei instanţe, nici înaintea instanţei de apel.

Or, faţă şi de împrejurarea că privitor la un astfel de motiv al recursului lipseşte o dispoziţie legală cu caracter derogatoriu care să îngăduie invocarea lui pentru întâia oară în recurs, concluzia care se impune este aceea că devin incidente dispoziţiile cu valoare de regulă de drept comun în materie, anume cele ale art. 488 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cărora motivele de recurs prevăzute la alin. (1) al articolului (deci inclusiv acela privitor la darea hotărârii cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material) "... nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deşi au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanţa a omis să se pronunţe asupra lor".

Verificarea actelor dosarului confirmă, în prezentul proces, susţinerile intimatei pârâte potrivit cărora reclamanta a invocat pentru întâia oară în recurs acest caz de întrerupere a prescripţiei, astfel că, în aceste circumstanţe, motivul de recurs în discuţie apare ca inadmisibil şi trebuie respins pentru acest motiv.

Contrar susţinerilor recurentei reclamante, nici prima instanţă şi nici cea de apel nu erau datoare a cerceta din oficiu toate prevederile legale incidente instituţiei prescripţiei dreptului la acţiune, ştiut fiind că potrivit prevederilor art. 9 alin. (2) C. proc. civ., obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor. A considera în sensul afirmat de recurentă, apreciind că instanţele erau datoare a reţine din oficiu cazul de întrerupere a prescripţiei instituit prin teza finală a dispoziţiilor art. 2537 pct. 1 C. proc. civ., excedează prerogativelor şi obligaţiilor lor legale, aceasta şi în condiţiile în care, sub noul C. civ., instituţia prescripţiei dreptului la acţiune apare ca fiind de ordine privată, iar nu publică, astfel că nu se putea considera că există vreun motiv de ordine publică pe care instanţele să-l fi putut invoca din oficiu.

A aprecia în sensul pretins de recurenta reclamantă ar goli de conţinut inclusiv prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., sus-evocate, recurenta încercând să transfere instanţelor o sarcină procesuală care, în circumstanţele juridice ale procesului, îi revenea în exclusivitate.

În legătură cu motivul de recurs (de asemenea subsumat prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.) ce priveşte consecinţele faptului că pârâta, prin convenţia denumită "antecontract de vânzare-cumpărare" încheiată cu reclamanta la data de 06.01.2012, s-a obligat ca până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să nu greveze imobilului cu sarcini ori servituţi şi nici să nu înstrăineze dreptul de proprietate asupra acestuia, Înalta Curte conchide că şi acest motiv este nefondat.

Recurenta invocă prevederile art. 2351 alin. (1) C. civ., potrivit cărora "Bunurile inalienabile sau insesizabile nu pot fi ipotecate", însă omite a observa că potrivit prevederilor alin. (2) al aceluiaşi articol, "Ipotecarea bunurilor inalienabile sau insesizabile va fi valabilă ca ipotecă asupra unui bun viitor, în situaţiile în care bunul în cauză este afectat de o inalienabilitate sau insesizabilitate convenţională".

Or, întrucât inalienabilitatea la care reclamanta face referire este una convenţională, nu dispoziţiile alin. (1) al art. 2351 sunt incidente, ci acelea ale alin. (2), care trimit la concluzia validităţii ipotecii, însă prin luarea în considerare a unei naturi juridice particulare a bunului, aceea de bun viitor.

Reclamanta îşi întemeiată argumentaţia şi pe prevederile art. 627 alin. (4) C. civ., potrivit cărora "Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă", ceea ce este pertinent, însă nu observă că acest text legal trebuie corelat cu prevederile art. 629 alin. (2) C. civ. privitoare la sancţiunea pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate, potrivit cărora "Atât înstrăinătorul, cât şi terţul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei".

Prin urmare, dacă pârâta a fost de acord, ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta, să se instituie o interdicţie de înstrăinare în favoarea B. S.A. (care, potrivit reclamantei, ar avea semnificaţia unei scoateri a imobilului din circuitul civil), aceasta nu însemna că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică între reclamantă şi pârâtă nu ar mai fi fost posibilă, ci doar că, într-o atare situaţie, terţul beneficiar al inalienabilităţii (adică B.) putea să ceară anularea contractului de vânzare-cumpărare.

O asemenea anulare rămâne, însă, la iniţiativa terţului protejat de prevederile art. 629 alin. (2) C. civ., nefiind vorba despre o nulitate care să opereze de drept.

Prin urmare, nici din această perspectivă nu s-ar putea considera că hotărârea atacată este nelegală.

În legătură cu motivul de recurs privitor la valenţele juridice ale înscrisului ce constată antecontractul încheiat între părţi, Înalta Curte are în vedere că în mod greşit recurenta afirmă că din analiza prevederilor art. 268 alin. (1) teza finală C. proc. civ., prin coroborare cu prevederile art. 3 din Legea nr. 51/1995 şi ale art. 92 din Statutul profesiei de avocat, avocatul poate întocmi un înscris în formă autentică.

Atât sub imperiul fostului C. civ., cât şi al reglementării actuale (art. 269 C. proc. civ.), era şi este considerat înscris autentic înscrisul întocmit sau, după caz, primit şi autentificat de o autoritate publică, de notarul public sau de către o altă persoană învestită de stat cu o autoritate publică, în forma şi condiţiile stabilite de lege. Tot astfel, este considerat autentic orice alt înscris emis de către o autoritate publică şi căruia legea îi conferă acest caracter.

Rezultă din cele de mai sus că înscrisului autentic îi este ataşat un regim juridic special, putând avea acest caracter doar înscrisurile pe care, în mod expres şi neechivoc, legea le înzestrează cu această calitate. Caracterul lor excepţional trebuie înţeles prin raportare la puterea lor doveditoare stabilită prin prevederile art. 270 alin. (1) C. proc. civ. (în acelaşi sens fiind şi prevederile în materie ale fostului C. civ. – art. 1174 şi urm.), potrivit cărora înscrisul autentic face deplină dovadă, faţă de orice persoană, până la declararea sa ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul, în condiţiile legii.

Prin urmare, subiecţii înzestraţi cu autentificarea unui înscris sunt beneficiarii unei abilitări speciale, înţeleasă ca formă de încredere pe care legiuitorul le-o acordă.

În ce priveşte situaţia avocaţilor, este real că potrivit prevederilor art. 92 alin. (1) din Statutul profesiei de avocat "Un act juridic semnat în faţa avocatului, care poartă o încheiere, o rezoluţie, o ştampilă sau un alt mijloc verificabil de atestare a identităţii părţilor, a consimţământului şi a datei actului, poate fi prezentat notarului spre autentificare".

Din conţinutul acestui text legal, şi cu deosebire din partea lui finală, rezultă îndeajuns de limpede că deşi avocatului i se recunoaşte prin lege dreptul de a atesta identitatea părţilor, conţinutul şi data actelor prezentate, lui nu i s-a acordat şi prerogativa de a autentifica înscrisuri. Această concluzie se impune câtă vreme, pe de o parte, legea nu afirmă în termeni neechivoci că avocatul este beneficiarul unei asemenea puteri, iar pe de altă parte că însuşi alin. (1) al art. 92 se referă la actul care, consecutiv atestării realizate de avocat, "poate fi prezentat notarului spre autentificare."

Atestarea de către avocat, respectiv autentificarea unui înscris, sunt, deci, operaţiuni juridice distincte, purtătoare ale unui regim juridic care nu trebuie confundat.

În legătură cu aspectele privitoare la implicaţiile juridice ale stipulaţiei contractuale potrivit căreia până la data încheierii convenţiei dintre părţi s-a achitat deja, prin transfer bancar, suma de 2.100.000 RON, rămânând un rest de plată de 5.000 RON care urma a se plăti la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, recurenta reclamantă a arătat, în cererea de recurs, că argumentele instanţei de apel sunt criticabile deoarece nu au fost avute în vedere prevederile cuprinse în art. 268 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cărora "Semnătura unui înscris face deplină credinţă, până la proba contrară, despre existenţa consimţământului părţii care l-a semnat cu privire la conţinutul acestuia".

Această regulă (valabilă, de altfel, inclusiv sub C. proc. civ. 1865) nu este, însă de natură a trimite la concluzia că hotărârea dată în apel este nelegală, căci nu s-a contestat existenţa, la momentul încheierii antecontractului, a consimţământului reprezentantului pârâtei cu privire la conţinutul contractului.

Este nefondată şi critica potrivit căreia instanţa de apel nu a avut în vedere nici că părţile sunt cele care agreează conţinutul şi structura drepturilor şi obligaţiilor lor şi/sau a declaraţiilor lor, cuprinse în actul încheiat.

Sub acest aspect, observă Înalta Curte că art. 273 alin. (2) C. proc. civ. prevede că "Menţiunile din înscris care sunt în directă legătură cu raportul juridic al părţilor fac, de asemenea, dovadă până la proba contrară, iar celelalte menţiuni, străine de cuprinsul acestui raport, pot servi doar ca început de dovadă scrisă".

Astfel fiind, rezultă că menţiunile dintr-un înscris sub semnătură privată, care privesc declaraţii sau recunoaşteri ale părţilor aflate în directă legătură cu raportul juridic născut între ele, deşi sunt prezumate de lege a fi corespunzătoare adevărului şi că reflectă adevăratele elemente de conţinut ale celor convenite, pot fi totuşi combătute prin alte mijloace de dovadă. Prezumţia afirmată de norma legală în discuţie este, aşadar, una relativă, fiindu-i îngăduit părţii interesate să înfăţişeze dovezi care să înfrângă prezumţia, formându-i instanţei de judecată convingerea că, în realitate, starea de fapt era diferită de cea menţionată în înscrisul întocmit.

În considerarea unor asemenea fundamente legale, pârâta era în drept a se folosi de dovezi care să conducă la concluzia că, în realitate, suma de 2.100.000 RON nu fusese plătită cu titlu de parte din preţ, după cum, cu acelaşi temei, instanţa de apel era în drept a proceda la analiza dovezilor privitoare la plata preţului şi de a stabili dacă, în concret, probele administrate confirmă sau nu menţiunea din înscris privitoare la efectuarea plăţii sumei de 2.100.000 RON.

Şi acest motiv al recursului este, deci, nefondat.

Cu privire la motivele de recurs pe care reclamanta le subsumează (lit. D) din cererea de recurs) unor "Considerente cu privire la fondul cauzei", reţine Înalta Curte că, în cea mai mare parte, acestea tind la a pune în discuţie aspecte care nu pot fi circumscrise motivelor de recurs limitativ şi expres stabilite de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., ele nevizând legalitatea deciziei, ci chestiuni care tind, direct sau indirect, la analiza şi, eventual, reconsiderarea stării de fapt prin raportare la unele probe administrate.

Au acest caracter susţinerile subsumate literei D1 ("Referitor la răspunsul la interogatoriu al pârâtei administrat la fondul pricinii"), fiind de avut în vedere inclusiv că implicaţiile juridice ale asumării de către pârâtă a obligaţiei de a nu greva imobilul cu sarcini sau servituţi şi de a nu înstrăina imobilul au fost deja analizate de prezenta instanţă în cuprinsul considerentelor de faţă.

Tot astfel trebuie privite şi susţinerile subsumate literei D2 ("Referitor la invocarea excepţiei de neexecutare a contractului prin neplata preţului"), potrivit cărora reclamanta, prin înscrisurile anexate cererii introductive de instanţă, a probat faptul că avansul în sumă de 2.100.000 RON ar fi fost achitat în considerarea antecontractului încheiat, căci şi această susţinere implică verificări factuale şi de probaţiune incompatibile cu judecata în recurs.

În ce priveşte diferenţa de preţ în sumă de 500 RON, nu se contestă că aceasta trebuia plătită doar la momentul încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, relevanţă în cauză având însă că, potrivit celor stabilite de instanţele fondului, nici suma de 2.100.000 RON nu ar fi fost în realitate plătită în contul preţului, ci în considerarea altor raporturi juridice stabilite între părţi.

Nu pot fi încadrate în motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., întrucât nu privesc nelegalitatea deciziei atacate, nici criticile subsumate literei D3, căci a ajunge la concluzia pretinsă de recurentă (anume aceea că în mod eronat s-a reţinut că suma de 2.100.000 RON nu ar fi fost plătită în temeiul antecontractului), însemnă, şi aceasta, a analiza elemente factuale prin raportare la probatoriul administrat.

În fine, nici susţinerile aferente literei D4 ("Referitor la diligenţele şi conduita contractuale a părţilor") nu pot fi considerate veritabile motive de nelegalitate ale recursului susceptibile de a fi încadrate în prevederile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., aceasta şi în condiţiile în care respingerea capătului subsidiar de cerere nu s-a sprijinit pe constatarea că reclamanta nu ar fi dorit niciodată încheierea contractului, ci pe împrejurarea, cu adevărat decisivă, potrivit căreia reclamanta a lăsat, în realitate, neplătită suma de 2.100.000 RON în contul preţului.

Aspectele privitoare la buna sau reaua credinţă a părţilor devin, dintr-o asemenea perspectivă, irelevante, în vreme ce concluzia reclamantei potrivit căreia pârâta nu a avut niciodată dorinţa de a încheia contractul de vânzare-cumpărare ar obliga instanţa de recurs să efectueze verificări factuale străine de scopul şi particularităţile judecăţii în recurs.

Faţă de toate cele de mai sus, recursul declarat de reclamantă trebuie considerat nefondat, impunându-se, prin raportare la prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 şi ale art. 496 alin. (1) C. proc. civ., respingerea lui.

b) În legătură cu recursul declarat de pârâta S.C. A. S.R.L..

În esenţă, prin recursul său pârâta consideră corectă soluţia de respingere a capătului doi din cererea reclamantei (având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumei încasate cu titlu de preţ, în cuantum de 2.914.058 RON, la care se adaugă şi penalitatea în sumă de 1.000.000 RON), însă apreciază că respingerea ar fi trebuit să se întemeieze pe constatarea că acest capăt de cerere are un caracter accesoriu în raport cu cel principal, iar nu pe faptul că ar avea un caracter subsidiar, făcând necesară cercetarea lui pe fond.

Faţă de criticile formulate de recurenta pârâtă, Înalta Curte are a observa că prin considerarea ca subsidiar, iar nu accesoriu, a celui de-al doilea capăt din cererea reclamantei, prima instanţă a devenit ţinută să soluţioneze pe fondul său acest capăt de cerere, analizându-l sub aspectul legalităţii şi temeiniciei sale.

Prin aceasta, prima instanţă a pronunţat o soluţie înzestrată cu autoritate de lucru judecat, în înţelesul prevederilor art. 430 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora "Hotărârea judecătorească ce soluţionează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepţii procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunţare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranşată".

Coroborând aceste dispoziţii legale cu cele ale art. 431 C. proc. civ. privitoare la efectele lucrului judecată " (1) Nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeaşi calitate, în temeiul aceleiaşi cauze şi pentru acelaşi obiect. (2) Oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă)", rezultă că prin soluţionarea pe fondul său al celui de-al doilea capăt de cerere, în sensul respingerii ca neîntemeiat a acestuia, pârâta este beneficiara unei dezlegări intrate în autoritatea lucrului judecat.

Prin aceasta, pârâta ajunge să beneficieze de o protecţie superioară celei atrase de situaţia în care cel de-al doilea capăt de cerere nu ar fi fost soluţionat pe fondul său, invocându-se simpla accesorialitate.

Astfel fiind, rezultă că apelul declarat de pârâtă împotriva sentinţei, prin care susţine că cel de-al doilea capăt de cerere trebuie respins în considerarea naturii sale de pretenţie accesorie, apărea ca lipsit de interes, nevăzându-se folosul direct şi personal pe care această dezlegare i l-ar fi adus pârâtei.

Cu totul subsidiar, Înalta Curte înţelege să mai observe şi că, oricum, era corectă aprecierea primei instanţe, confirmată în apel, potrivit căreia cel de-al doilea capăt de cerere nu putea fi socotit unul accesoriu, în sensul prevederilor art. 30 alin. (4) C. proc. civ., ci unul care, formulat fiind pentru a fi avut în vedere în cazul în care primul capăt din cererea reclamantei ar fi fost respins, avea, cu această condiţionare, natura unui capăt de cerere principal şi autonom, deci care trebuia soluţionat pe fondul său.

Faţă de cele arătate mai sus, nu s-ar putea considera că pârâta justifica un interes în exercitarea apelului care să satisfacă toate exigenţele prevăzute de art. 33 C. proc. civ., astfel încât să se poată reţine o încălcare a normelor de procedură prevăzute de lege sub pedeapsa nulităţii, în sensul motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Se va respinge, aşadar, recursul pârâtei, în temeiul prevederilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite excepţia lipsei de interes în promovarea apelului declarat de pârâta A. S.R.L. împotriva considerentelor sentinţei civile nr. 519 din 5 august 2020 pronunţată de Tribunalul Buzău, secţia I civilă.

Respinge recursul declarat de pârâta A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1482 din 10 iunie 2021 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta Universitatea Bioterra Bucureşti împotriva aceleiaşi decizii.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 6 octombrie 2022.