Validity of sale of indivisible marital property during indivision: inapplicability of absolute nullity and sufficiency of below-market price justified by concurrent favorable housing agreements

Şedinţa publică din data de 29 septembrie 2022

Asupra recursului civil faţă constată următoarele:

A. Primul ciclu procesual

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 Bucureşti, în data de 18 octombrie 2012, sub nr. x/2012, reclamanta A. a chemat în judecată pârâţii B. şi S.C. C. S.R.L. societate în insolvenţă, prin administrator judiciar D., solicitând constatarea nulităţii absolute a vânzării terenului în suprafaţă de 2.212,58 mp, aflat în Voluntari, jud. Ilfov, repunerea părţilor în situaţia anterioară şi obligarea la cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 23799/13 decembrie 2012, Judecătoria Sector 1 Bucureşti a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei privind pe reclamanta A. şi pe pârâţii C. S.R.L., prin administrator judiciar D. şi B., în favoarea Tribunalului Bucureşti.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la data de 30 aprilie 2013, sub nr. x/2013.

La data de 03 iunie 2013, pârâta C. S.R.L. prin administrator judiciar D. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii, ca fiind introdusă de o persoană lipsită de calitate procesuală activă, ca prescrisă şi lipsită de interes, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea cererii, ca nefondată.

De asemenea, aceasta a formulat cerere de chemare în garanţie a lui B. şi a E., pentru ca, în cazul în care ar fi admisă acţiunea în anulare, aceştia să fie obligaţi, în solidar, să suporte cu titlu de despăgubiri egale cu valoarea actuală a imobilului ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare, incluzând şi sporul de valoare a acestuia, precum şi toate cheltuielile de vânzare; în subsidiar, să suporte restituirea preţului plătit, actualizat cu rata inflaţiei şi dobânda legală.

La data de 05 septembrie 2013, F. S.A. a depus cerere de intervenţie în interesul pârâtei C. S.R.L., prin lichidator judiciar Services IPURL, prin care a solicitat respingerea acţiunii reclamantei A., ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă; a mai solicitat respingerea cererii ca prescrisă cu privire la motivele ce ţin de pretinsul drept de proprietate al reclamantei şi pentru lipsa consimţământului acesteia, ca impediment legal al vânzării; de asemenea, a solicitat respingerea cererii ca lipsită de interes, iar în subsidiar, ca nefondată.

În şedinţa publică din data de 04 aprilie 2014, tribunalul a pus în discuţia părţilor excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi excepţia lipsei de obiect a cererilor de chemare în garanţie formulate de către pârâtă.

Prin sentinţa civilă nr. 592 din 16 mai 2014, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei A., a respins cererea principală formulată de reclamanta A. ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă şi a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta C. S.R.L., ca rămasă fără obiect.

3. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 349 A din 20 mai 2016, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondată, excepţia inadmisibilităţii apelului, invocată de intimata-chemată în garanţie E., a admis apelul reclamantei A., a anulat sentinţa, a respins excepţiile privind lipsa calităţii procesuale active şi lipsa de interes a reclamantei şi a trimis cauza pentru soluţionarea fondului acţiunii şi cererii de chemare în garanţie la aceeaşi instanţă, Tribunalul Bucureşti.

Cu privire la excepţia de inadmisibilitate a apelului, curtea de apel a constatat că nu este fondată, având în vedere că apărările de la fond, în contra acţiunii reclamantei, s-au axat tocmai pe inexistenţa dreptului de coproprietate invocat de reclamantă, care eventual ar putea să invoce doar un drept de creanţă cu privire la terenul vândut de fostul soţ, astfel că raportat atât la susţinerile reclamantei, cât şi la apărările pârâţilor de la fond, reclamanta şi-a argumentat legitimarea procesuală activă şi interesul promovării acţiunii în apelul declarat, inclusiv pe dreptul de creanţă.

S-a apreciat că, în apel, reclamanta nu a schimbat cauza acţiunii, ci şi-a susţinut interesul şi legitimarea procesuală activă, inclusiv din perspectiva apărării unui drept de creanţă pe care l-ar deţine asupra terenului în litigiu, câtă vreme a susţinut, drept caz de nulitate a contractului, frauda la lege, frauda intereselor sale.

Pe fondul criticilor din apel, curtea de apel a constatat că sunt întemeiate, întrucât legitimare procesuală activă într-o acţiune de constatare a nulităţii absolute a unui contract poate avea nu doar partea contractantă, ci şi un terţ care justifică un interes actual, personal, apreciabil şi direct.

În speţă, reclamanta a invocat calitatea de coproprietar asupra terenului în litigiu, în temeiul unei hotărâri declarative obţinute la Tribunalul pentru aspecte de familie din Tel Aviv, Israel, în dosarul nr. x, pronunţată la 10 iunie 2010, potrivit căreia toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei de către soţi, inclusiv terenul cumpărat în litigiu dobândit de soţ în 1998 şi ulterior înstrăinat de către acesta la 07 decembrie 2006, prin contractul invocat, pârâtei S.C. C. S.R.L., constituie bunuri comune.

Această hotărâre a fost recunoscută pe teritoriul României prin sentinţa civilă nr. 2181/17 decembrie 2011, efectele fiind acelea că hotărârea respectivă se va aplica în România, ca şi o hotărâre pronunţată de instanţele judecătoreşti interne, fără a fi pus în discuţie fondul dreptului care a făcut obiectul recunoaşterii.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 105/1992 privind reglementarea raporturilor de drept internaţional privat "Drepturile câştigate în ţara străină sunt respectate în România, afară numai dacă sunt contrare ordinii publice de drept internaţional privat român", or în operaţiunea de recunoaştere s-au verificat inclusiv aspectele impuse de textul citat, astfel că ele nu mai pot fi puse în discuţie, întrucât s-ar încălca autoritatea de lucru judecat decurgând din hotărârea de exequatur.

S-a mai apreciat că dincolo de calitatea de coproprietară, apelanta-reclamantă şi-a susţinut legitimarea activă şi interesul în acţiunea promovată, inclusiv din perspectiva cel puţin a unui drept de creanţă pe care în ultimă instanţă l-ar urmări prin atacarea actului de înstrăinare a terenului, apreciat ca fiind făcut la un preţ derizoriu, prin frauda la lege, inclusiv a intereselor de partajare a bunurilor comune achiziţionate cu eforturi comune ale soţilor, de obţinere a unor sulte corespunzătoare, etc.

Aşadar, instanţa de apel a apreciat că apelanta are un interes legal, născut şi actual, legitimare activă şi folos practic în promovarea litigiului pendinte, contrar celor reţinute în sentinţa apelată.

4. Decizia pronunţată în recurs

Prin decizia civilă nr. 461 din 21 martie 2017, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a respins recursurile formulate de pârâta C. S.R.L., de intervenienta G. şi de chemata în garanţie E., ca nefondate.

Înalta Curte a răspuns printr-un set de considerente comune criticilor de nelegalitate, analizate din perspectiva motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la greşita aplicare a legii.

Instanţa de recurs a apreciat că, în mod întemeiat, instanţa de apel a reanalizat condiţiile acţiunii promovate prin valorificarea tuturor chestiunilor puse în dezbatere care puteau să prezinte relevanţă, fără a schimba fundamentul juridic al nulităţii (cauza acţiunii) cu care prima instanţa a fost investită, iar, în plus, dispoziţiile procedurale nu se opun ca în apel apelantul să expliciteze pretenţiile şi argumentele care au fost deja evocate în faţa primei instanţe, întrucât acest demers nu reprezintă, cum susţin recurenţii, motive de natura celor care tind la schimbarea cadrului litigios.

Referitor la critica că prin încălcarea dispoziţiilor art. 295 C. proc. civ., în condiţiile în care apelanta nu a criticat dezlegările primei instanţe referitoare la lipsa dreptului său de proprietate, instanţa de apel a statuat totuşi că această parte are în patrimoniu un drept de proprietate asupra imobilului, depăşind limitele apelului, s-a apreciat că dezlegările instanţei de apel au avut în vedere cercetarea calităţii procesuale active a reclamantei, din direcţia interesului de a acţiona cu o acţiune în anularea unui contract pentru motive de nulitate absolută.

S-a mai reţinut că, prin argumentele prezentate, instanţa de apel nu a caracterizat natura dreptului conservat de reclamantă, real sau personal, şi nici nu a trasat instanţei de trimitere o altă obligaţie decât aceea de a judeca litigiul pe fond, prin recunoaşterea îndeplinirii, în persoana reclamantei a condiţiei procesuale a calităţii de parte reclamantă.

Înalta Curte a mai subliniat că evocarea de către instanţa de apel a hotărârii pronunţate de Tribunalul pentru aspecte de familie din Tel Aviv din 10 iunie 2010, implementată în ordinea juridică internă prin procedura recunoaşterii, efectivă prin sentinţa civilă nr. 2181 din 17 decembrie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti şi obligatorie, conform art. 9 din Legea nr. 105/1992, nu a avut ca efect consfinţirea unui drept de proprietate al reclamantei asupra terenului care a făcut obiectul contractului atacat, iar instanţa de apel s-a raportat la efectul recunoaşterii acestei hotărâri, stabilind că prin recunoaştere, o hotărâre judecătorească străină nu mai poate fi ignorată, bucurându-se de autoritate de lucru judecat, astfel încât, în legătură cu aceasta, nu se poate nega interesul reclamantei de acţiona în justiţie.

Concluzionând, instanţa de recurs a apreciat că nu se poate reţine că prin decizia atacată s-ar fi încălcat autoritatea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 2181 din 17 decembrie 2011, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, deoarece în raţionamentul instanţei de apel nu s-a statuat asupra naturii dreptului consfinţit prin sentinţa anterioară.

Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă în data de 09 mai 2017, sub nr. x/2017.

B. Al doilea ciclu procesual

5. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin încheierea din data de 20 octombrie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins excepţiile lipsei de interes şi prescripţiei dreptului material la acţiune, ca neîntemeiate, a calificat excepţia inadmisibilităţii, ca o apărare de fond şi a unit-o cu fondul excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a E..

Prin sentinţa civilă nr. 1909 din 28 septembrie 2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins cererea formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii C. S.R.L., prin lichidator judiciar D., B., chemaţii în garanţie E. şi B. şi intervenienţii în numele altor persoane F. S.A. şi G., ca neîntemeiată. A admis cererea de intervenţie accesorie în favoarea pârâtei. A admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a chematului în garanţie E.. A respins cererea de chemare în garanţie a E., ca fiind formulată împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosinţă. A respins în rest cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtă, ca rămasă fără obiect, a luat act că pârâta şi chematul în garanţie E. şi-au rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată şi a luat act că intervenienta accesorie nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/07.12.2006 de E., invocând că preţul este fictiv şi derizoriu, a fost stabilit pentru fraudarea legii, iar contractul a fost încheiat fără consimţământul său.

Referitor la primul motiv de nulitate, tribunalul a reţinut că disproporţia dintre preţul convenit de părţile contractante şi cel stabilit de expert ca fiind valoarea de piaţă a terenului este justificată de acordarea de către cumpărătoare a unor condiţii mai avantajoase la achiziţionarea apartamentelor din imobilul ridicat pe teren în favoarea vânzătorului şi a rudelor sale.

Pârâtul B. a vândut terenul mai ieftin, atât în considerarea faptului că la data respectivă era teren arabil, cât şi în considerarea avantajelor pe care urma să le obţină ulterior de la cumpărătoare, ceea ce nu echivalează în niciun caz cu preţ derizoriu. Preţul, aşa cum a fost stipulat, constituie obiect al obligaţiei cumpărătoarei, fiind şi o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului. În consecinţă, acest motiv de nulitate invocat de reclamantă nu este întemeiat.

În ceea ce priveşte fraudarea legii, taxa notarială a fost calculată şi plătită la o valoare mai mare decât cea stabilită cu titlu de preţ, respectiv la valoarea de 152178 RON, conform expertizelor întocmite de camera notarilor publici, aspect ce rezultă în mod evident din cuprinsul contractului, ceea ce denotă faptul că părţile nu au urmărit sustragerea de la obligaţiile de plată a taxelor notariale.

Referitor la ultimul motiv de nulitate, tribunalul a reţinut că reclamanta se prevalează de hotărârea din Israel, recunoscută pe teritoriul României, prin care s-a stabilit calitatea de bun comun a imobilului dobândit de pârâtul B. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/12.02.1998, autentificat de H. şi Seula-Dan Tătaru din care o suprafaţă de 2212,58 mp a fost înstrăinată prin contractul nr. x/07.12.2006 a cărui nulitate se solicită în prezentul dosar. Astfel, reclamanta a invocat faptul că fiind vorba de un bun comun, pârâtul nu putea să încheie acte de dispoziţie cu privire la acesta decât ulterior obţinerii consimţământului reclamantei; or, în speţă, aceasta nu a consimţit la încheierea convenţiei.

Prin decizia civilă nr. 349A/20.05.2016 s-a stabilit că în urma recunoaşterii hotărârii din Israel pe teritoriul României, aceasta se aplică precum o hotărâre pronunţată de instanţele judecătoreşti interne, fără a fi pus în discuţie fondul dreptului care a făcut obiectul recunoaşterii şi că deşi potrivit art. 9 din Legea nr. 105/1992 privind reglementarea raporturilor de drept internaţional privat – "Drepturile câştigate în ţara străină sunt respectate în România, afară numai dacă sunt contrare ordinii publice de drept internaţional privat român", în operaţiunea de recunoaştere s-au verificat inclusiv aspectele impuse de textul citat astfel că ele nu mai pot fi puse în discuţie, întrucât s-ar încălca autoritatea de lucru judecat decurgând din hotărârea de exequatur susmenţionată.

În consecinţă, s-a apreciat că nu mai poate fi contestată calitatea de coproprietar a reclamantei cu privire la terenul ce face obiectul contractului nr. x/07.12.2006.

Tribunalul a mai reţinut că în ipoteza înstrăinării bunului indiviz, ceilalţi coindivizari nu pot solicita constatarea nulităţii sau anularea actului de înstrăinare în timpul stării de indiviziune şi nici nu pot intenta o acţiune în revendicare împotriva cumpărătorului care a intrat în posesia bunului, ci drepturile lor asupra bunului pot fi apărate pe calea acţiunii de partaj.

Or, în prezenta cauză, reclamanta nu a făcut dovada finalizării procedurii de partaj, ci doar a constatării prin încheierea pronunţată, la data de 10.06.2010 în dosarul nr. x, de Tribunalul pentru aspecte de familie din Districtul Tel Aviv Israel a calităţii de bunuri comune a celor dobândite de B. în timpul căsătoriei şi nici a faptului că bunul vândut prin contractul din data de 07.12.2006 ar fi intrat în lotul său.

6. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel Bucureşti

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel apelanta-reclamantă A..

La data de 29 iulie 2019, a fost înregistrată cererea de aderare la apel formulată de pârâta S.C. C. S.R.L., prin lichidator judiciar D..

Prin încheierea de şedinţă din 27 noiembrie 2019, a fost admisă excepţia lipsei de interes a apelului incident şi a apelului provocat, ambele declarate de pârâta S.C. C. S.R.L., prin lichidator judiciar şi s-a constatat că excepţia tardivităţii apelului provocat a rămas fără obiect.

Prin decizia nr. 1781A din 09 decembrie 2021, Curtea de Apel Bucureşti – secţia a IV-a civilă, a respins ca nefondat apelul principal formulat de apelanta-reclamantă A., împotriva încheierii din data de 07 septembrie 2018 şi a sentinţei civile nr. 1909 din 28 septembrie 2018, ambele pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2017, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. C. S.R.L., prin lichidator ludiciar D., intimatul-pârât B., intimata-intervenientă G. şi intimata-chemată în garanţie Societatea Profesională Notarială "E. şi E.". A respins apelul incident şi apelul provocat formulat de apelanta-pârâtă S.C. C. S.R.L., prin lichidator judiciar D., ca lipsite de interes.

Pentru a pronunţa această hotărâre, curtea de apel a reţinut că prima critică vizează încheierea de şedinţă din data de 07 septembrie 2018, când instanţa a primit înscrisurile depuse de intimata C. S.R.L. şi le-a avut în vedere la soluţionarea cauzei. Având în vedere dispoziţiile art. 138 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., instanţa de apel a apreciat că prima instanţă a primit la dosar contractele depuse de pârâta C. întrucât înscrisurile erau utile pentru soluţionarea cauzei, iar depunerea lor nu a pricinuit amânarea cauzei.

În ceea ce priveşte criticile referitoare la preţul (derizoriu/neserios) al vânzării s-a apreciat că sunt nefondate.

În acest sens, a constatat că deşi apelanta a criticat neadministrarea probei cu interogatoriul pârâtului B. în primă instanţă, această probă nu a fost solicitată prin cererea de apel şi nici nu s-a solicitat administrarea altei probe pentru dovedirea tezei pe care a considerat-o importantă, respectiv, faptul că înţelegerea cu privire la cumpărarea unor apartamente la preţuri preferenţiale a fost anterioară vânzării terenului. În plus, în faţa primei instanţe, reclamanta a solicitat administrarea acestei probe pentru dovedirea altei teze probatorii, respectiv, pentru dovedirea faptului că preţul nu este serios şi sincer şi că vânzarea a avut loc fără consimţământul său. Prin urmare, nu-i poate fi imputată primei instanţe lipsa de rol activ, câtă vreme reclamanta a fost inconsecventă în demersul său probatoriu atât în ceea ce priveşte probele solicitate, cât şi tezele probatorii considerate relevante pentru susţinerea motivelor de fapt şi de drept ale cererii sale.

Din contractele prezentate de pârâta C., instanţa de apel a reţinut că se observă că pentru apartamente cu caracteristici similare, pârâtul a plătit în comparaţie cu alţi cumpărători preţuri cu 1/3, 1/2 sau chiar mai mici, ceea ce susţine raţionamentul primei instanţe în sensul că la stabilirea preţului de vânzare a terenului pe care au fost construite apartamentele vândute, părţile au avut în vedere posibilitatea vânzătorului terenului, B., de cumpărare a unor apartamente în complexul rezidenţial ce urma să fie construit, la preţuri privilegiate. Această perspectivă justifică stabilirea preţului de vânzare a terenului sub preţul pieţei şi înlătură ipoteza preţului derizoriu, neserios care în opinia apelantei ar echivala cu scopului imediat, lipsa contraprestaţiei.

A mai apreciat instanţa de apel, relativ la criticile privind stabilirea preţului în contractul de vânzare cumpărare în scopul fraudării legii, că sunt nefondate, iar apelanta nu a adus critici concrete soluţiei adoptate de prima instanţă cu privire la acest motiv de nulitate, ci a reiterat susţinerea conform căreia cei doi intimaţi au ascuns adevărata valoare a terenului prin contactul de vânzare cumpărare, pentru fraudarea statului şi a autorităţilor fiscale, situaţie în care legea sancţionează cu nulitatea absolută atât actul secret, cât şi cel public autentic conform art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998.

Instanţa de apel a constatat că atât timp cât taxele au fost plătite la nivelul stabilit ca fiind conform valorii imobilului stabilite prin grilele de uz notarial, această situaţie exclude aplicarea sancţiunii prevăzute de art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998 conform căruia este nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg printr-un act secret, să plătească un preţ mai mare decât cel care se declară în actul autentic.

Criticile referitoare la lipsa consimţământului ca motiv de nulitate a contractului au fost, de asemenea, apreciate ca nefondate, reţinându-se în considerentele deciziei recurate că prima instanţă nu a făcut aprecieri cu privire la interesul reclamantei în promovarea acţiunii de faţă deoarece această chestiune a fost consfinţită cu putere obligatorie prin decizia civilă nr. 461/21 martie 2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, stabilindu-se că instanţa de apel nu a caracterizat natura dreptului conservat de reclamantă, real sau personal, şi nici nu a trasat instanţei de trimitere o altă obligaţie decât aceea de a judeca litigiul pe fond, prin recunoaşterea îndeplinirii, în persoana reclamantei a condiţiei procesuale a calităţii de parte reclamantă.

De asemenea, Înalta Curte a subliniat că evocarea de către instanţa de apel a hotărârii pronunţate de Tribunalul pentru aspecte de familie din Tel Aviv din 10 iunie 2010, implementată în ordinea juridică internă prin procedura recunoaşterii, efectivă prin sentinţa civilă nr. 2181 din 17 decembrie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti şi obligatorie, conform art. 9 din Legea nr. 105/1992, nu a avut ca efect consfinţirea unui drept de proprietate al reclamantei asupra terenului care a făcut obiectul contractului atacat.

Prin urmare, ceea ce s-a stabilit prin hotărârea din Israel recunoscută pe teritoriul României, este calitatea de bun comun a imobilului dobândit de pârâtul B. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/12 februarie 1998 din care acesta a înstrăinat o suprafaţă de 2212,58 mp prin contractul nr. x/07 decembrie 2006. Apelanta susţine că lipsa consimţământului său la încheierea contractului nr. x/07 decembrie 2006 trebuie sancţionată cu nulitatea absolută.

În consecinţă, s-a apreciat că prin contractul analizat a fost înstrăinat în anul 2006, după desfacerea căsătoriei părţilor prin divorţ, un bun aflat în indiviziune (calitatea de bun comun recunoscută pe teritoriul României în anul 2011) care atrage un regim juridic diferit faţă de situaţia înstrăinării bunului imobil de către unul din soţi, în timpul căsătoriei.

Din această perspectivă, instanţa a fost chemată să aplice normele şi principiile de drept corespunzătoare situaţiei de fapt dezlegate şi a stabilit în mod corect că este incidentă ipoteza înstrăinării bunului indiviz, în reglementarea vechiul C. civ.

Sub imperiul acestei reglementări, celălalt coindivizar nu poate solicita constatarea nulităţii sau anularea actului de înstrăinare în timpul stării de indiviziune şi nici nu poate intenta o acţiune în revendicare împotriva cumpărătorului care a intrat în posesia bunului, ci drepturile lui asupra bunului pot fi apărate pe calea acţiunii de partaj. Această încadrare a situaţiei supuse analizei nu echivalează cu un fine de neprimire sau aşa cum a considerat apelanta, cu o inadmisibilitate, ci cu înlăturarea unei apărări pe care partea a calificat-o drept motiv de nulitate absolută.

Faptul că au fost dezbateri doctrinare pe această temă şi că o parte a doctrinei a considerat vânzarea lucrului altuia ca fiind lovită de nulitate absolută pentru absenţa cauzei sau pentru lipsa obiectului, nu constituie o critică concretă care să fie combătută în calea de atac.

A mai argumentat instanţa de apel că, întrucât vânzătorul avea o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului, se aplică regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de înstrăinare depinzând de rezultatul partajului. Dacă bunul va fi atribuit la partaj pârâtului înstrăinător contractul rămâne valabil şi dreptul cumpărătorului se va consolida retroactiv dacă va fi atribuit, actul de înstrăinare va fi anulabil pentru eroare asupra calităţii de proprietar a vânzătorului (art. 954 alin. (2) din vechiul C. civ.) aplicându-se regulile care guvernează vânzarea lucrului altuia. La acel moment va fi analizată şi posibilitatea reclamantei de a dobândi dreptul de proprietate şi vor putea fi valorificate apărările referitoare la acest aspect expuse în apărările formulate de pârâţi pe parcursul judecării cauzei.

Referitor la critica apelantei că prin instituirea acestei modalităţi de a redobândi dreptul de proprietate, respectiv prin partaj, instanţa îi condiţionează dreptul de a exercita dreptul de proprietate asupra bunului de efectuarea unui demers, instanţa de apel a înlăturat această critică cu motivarea că instanţa este chemată să soluţioneze cauza în limitele învestirii, în considerarea principiului disponibilităţii, iar în speţă a fost învestită cu soluţionarea cererii având ca obiect constatarea nulităţii contractului pentru cele trei motive care au fost analizate. Prin urmare, s-a apreciat că instanţa nu a condiţionat recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantei de un demers nepermis de lege, ci în cadrul procesual obiectiv trasat de reclamantă a limitat analiza la cererea care a învestit instanţa şi la motivele de nulitate invocate, arătând că pentru clarificarea situaţiei juridice, a dreptului coindivizarilor asupra bunului, aceasta are la îndemână o altă cale, posibilitatea de a formula acţiune de partaj.

7. Recursurile declarate în cauză

Împotriva încheierii din data de 11 noiembrie 2021 şi a deciziei civile nr. 1781A din 09 decembrie 2021, ambele pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2017, a declarat recurs reclamanta A., iar împotriva încheierii din data de 11 noiembrie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a declarat recurs intervenienta I. S.R.L..

7.1. Prin cererea de recurs, recurenta-reclamantă A. a solicitat admiterea recursului şi, pe cale de consecinţă, să se dispună, în principal, în temeiul art. 304 pct. 5 C. proc. civ., casarea încheierii din 11 noiembrie 2021 şi a deciziei recurate, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului; în subsidiar, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a solicitat modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinţei civile nr. 1909 din 28 septembrie 2018, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată, respectiv constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare autentificat sub nr. x/07 decembrie 2006 de E., având ca obiect terenul intravilan în suprafaţă totală de 2.212,58 mp, situat în oraşul Voluntari, jud. Ilfov, nr. cadastral vechi x, nr. CF vechi x (nr. cadastral/topografic actual x, carte funciară actuală nr. x Voluntari), precum şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, ca efect al desfiinţării operaţiunii de vânzare cu privire la teren.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., recurenta a susţinut că, în mod greşit instanţa de apel nu a luat act de transmiterea calităţii procesuale, sens în care se impune anularea sentinţei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, cu îndrumarea să fie introdusă în cauză I. S.R.L., întrucât la termenul de judecată din 11 noiembrie 2021 a arătat că G. a cesionat creanţa către I. S.R.L., iar la 19 octombrie 2021, această parte a adjudecat în contul creanţei cesionate activul din care face parte inclusiv terenul litigios.

Mai mult, conform extrasului CF din 07.04.2022, actualul proprietar al terenului este I. S.R.L., conform "Act Notarial nr. x din 21 ianuarie 2022 emis de E.".

În acest context, recurenta a susţinut că în apel s-a judecat în contradictoriu cu o persoană care nu mai justifica calitate procesuală pasivă şi fără ca noul proprietar al terenului să fie introdus în dosar în calitate de parte, motiv pentru care încheierea din 11 noiembrie 2021 este nelegală, iar vătămarea nu poate fi remediată decât printr-o soluţie de casare cu trimitere spre rejudecare.

În dezvoltarea motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a susţinut că decizia atacată a fost dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a normelor incidente în materia condiţiilor de validitate a actelor juridice civile, respectiv a art. 1303 din C. civ. de la 1865, care prevede obligativitatea ca preţul contractului să fie, printre altele, serios şi sincer.

Or, în speţă, preţul stipulat în contract pentru terenul în suprafaţă de 2,212,58 mp, situat în comuna Voluntari, a fost de 4.000 euro, de 30 ori mai mic decât cel stabilit prin expertiza efectuată în apel.

Ambele instanţe de fond au pronunţat o hotărâre cu încălcarea legii, respectiv a obligaţiei părţilor de a încheia vânzarea la un preţ serios, stipulată de art. 1303, atunci când au considerat că preţul contractului poate fi apreciat şi prin raportare la alte înţelegeri ale părţilor actului juridic, fără ca în cauză să existe un alt raport juridic (negotium) şi cu atât mai puţin vreun înscris (instrumentum) din care să rezulte o atare înţelegere.

Instanţa de apel a considerat greşit că vânzarea terenului la un preţ de 30 ori mai mic decât preţul real al pieţei ar fi avut un scop determinat şi licit, fiind o componentă a unei pretinse înţelegeri între intimaţi, în baza căreia B. şi rudele sale urmau să achiziţioneze apartamentele proprietatea C. S.R.L. la preţuri mai avantajoase.

Recurenta a opinat că singura concluzie ce se desprinde este că intimaţii s-au înţeles în mod fraudulos în sensul stipulării unui preţ neserios şi nesincer, cu consecinţa prejudicierii patrimoniului său, fiind evident că preţul prevăzut în contractul de vânzare, este nesincer, neserios, fictiv şi inexistent.

Prin urmare, cum în speţă contractul dedus judecăţii este şi lipsit de cauză având în vedere că motivul pentru care s-a încheiat a fost scoaterea terenului din masa partajabilă comună, ceea ce nu poate reprezenta "cauza" unui act juridic civil, atât timp cât preţul stipulat în contract este derizoriu, în opinia recurentei nulitatea absolută este singurul remediu pentru restabilirea situaţiei anterioare încheierii contractului şi pentru repararea prejudiciului cauzat.

A mai arătat recurenta că preţul prevăzut în contractul de vânzare- cumpărare a fost stabilit cu fraudarea legii, însă acest motiv a fost respins de instanţa de apel cu motivarea că nu ar fi făcut dovada existenţei elementului subiectiv pe care îl presupune frauda la lege, respectiv a intenţiei de eludare de la norma legală aplicabilă.

În acest sens, a arătat că invocă dispoziţiile art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, în vigoare la momentul semnării contractului de vânzare cumpărare, potrivit cu care este nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg printr-un act secret, să plătească un preţ mai mare decât cel care se declară în actul autentic.

În ceea ce priveşte considerentul potrivit căruia onorariul notarial aferent perfectării contractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii ar fi fost determinat prin raportare la valorile imobiliare prevăzute de grila notarilor, recurenta a opinat că această împrejurare nu poate decât confirma caracterul derizoriu al preţului de 4.000 euro negociat de părţi în dauna intereselor sale, iar intenţia de fraudare este de netăgăduit, întrucât intimaţii, deşi aveau cunoştinţă de preţurile reale care caracterizau domeniul imobiliar, au stabilit de conivenţă un preţ de 4.000 euro pentru un teren a cărui valoare de piaţă este de 30 de ori mai mare.

În continuare, recurenta a susţinut că este nul contractul de vânzare cumpărare cu privire la teren pentru lipsa consimţământului, întrucât dispoziţiile legale în materie prevăd regula unanimităţii în cazul actelor de dispoziţie cu privire la bunurile deţinute în coproprietate, pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare fiind necesar consimţământul tuturor coproprietarilor, în absenţa acestuia actul translativ de proprietate fiind lovit de nulitate.

Instanţa de apel a reţinut greşit că solicitarea de anulare a actului de vânzare este inadmisibilă pe calea acţiunii deduse judecăţii, drepturile reclamantei neputând fi valorificate decât pe calea acţiunii de partaj, întrucât această problema a fost tranşată cu putere de lucru judecat în primul ciclu procesual de către Curtea de Apel Bucureşti, în soluţionarea apelului formulat de împotriva sentinţei nr. 592/16 mai 2014, fiind incidente dispoziţiile art. 297 C. proc. civ.

Astfel, s-a reţinut că, dincolo de calitatea de coproprietară invocată în baza hotărârii pronunţate la data de 10 iunie 2010, în dosarul nr. x, de Tribunalul pentru aspecte de familie din Districtul Tel Aviv, recunoscute pe teritoriul României, reclamanta are legitimare procesual activă şi interes în acţiunea ce face obiectul cauzei inclusiv din perspectiva cel puţin a unui drept de creanţă pe care în ultimă instanţă l-ar urmări prin atacarea actului de înstrăinare a terenului.

Totodată, recurenta a susţinut că interesul său de a solicita anularea vânzării este legitim şi rezidă din faptul că terenul se află în masa partajabilă stabilită conform hotărârii sus-menţionate, iar împrejurarea că are la dispoziţie şi acţiunea în partaj nu înseamnă că este nefondată acţiunea în constatarea nulităţii actului juridic prin care a fost scos din masa partajabilă un bun comun fără consimţământul său. În plus, legea nu prevede în sarcina sa obligaţia de a partaja sau de a opta cu prioritate pentru ieşirea din indiviziune.

Conchizând, recurenta a susţinut că instanţa a validat vânzarea bunului altuia încheiată cu încălcarea legii, sub pretextul că sunt şi alte remedii juridice pe care partea vătămată le poate întreprinde pentru realizarea drepturilor sale.

7.2. Prin cererea de recurs, petenta I. S.R.L. a solicitat, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., admiterea recursului şi casarea încheierii din 11 noiembrie 2021.

În dezvoltarea motivului de recurs, a arătat că între societatea G.., intervenient-reclamant în dosarul nr. x/2017, în calitate de cedent, şi societatea I. S.R.L., în calitate de cesionar, a intervenit contractul de cesiune de creanţă autentificat sub nr. x de către Societatea Profesionala Notarială "J. şi Asociaţii", prin Notar Public J. la data de 12.03.2021 şi actul adiţional nr. x septembrie 2021 la acest contract, iar prin încheierea contractului de cesiune a avut loc transmiterea creanţei în valoare totală de 100.515.396 RON, precum şi a tuturor şi a oricăror din drepturile şi garanţiile legale sau convenţionale accesorii creanţei, de la cedent către cesionar.

Aşadar, ca urmare a încheierii contractului de cesiune, I. S.R.L. s-a subrogat în toate drepturile pe care creanţa cedată le oferea societăţii G., devenind aşadar îndreptăţită să recupereze de la debitorul cedat creanţa datorată.

A mai arătat că, întrucât anterior încheierii contractului de cesiune cedentul deţinea calitatea de creditor al debitorului C. S.R.L., pentru termenul de judecată din 11 noiembrie 2021 cedentul şi cesionarul au formulat o cerere comună, transmisă în original la dosarul cauzei, prin care au solicitat instanţei de judecată să ia act de transmiterea calităţii de creditor al debitoarei C. S.R.L., de la G. către I. S.R.L. şi să dispună introducerea în cauză a acestei societăţi în calitate de creditor a cesionarului, în locul cedentului.

Cu toate acestea, instanţa de apel nu a luat în considerare susţinerile apelantei-reclamante şi ale intimatei-pârâte care erau în susţinerea cererii intervenientei de introducere în cauză, în sensul că ambele părţi au confirmat încheierea contractului de cesiune şi interesul, atât al societăţii G., cât şi al societăţii I. S.R.L., ca intervenienta să fie introdusă în cauză.

8. Apărările formulate în cauză

Intimata S.C. C. S.R.L.- societate în insolvenţă prin administrator judiciar D. a depus întâmpinare la recursul declarat de I. S.R.L., prin care a invocat excepţia inadmisibilităţii, întrucât recursul a fost declarat doar împotriva unei încheieri premergătoare, nu şi a deciziei pronunţate asupra fondului, precum şi excepţia lipsei de interes, iar pe fond a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Intimata S.C. C. S.R.L.- societate în insolvenţă prin administrator judiciar D. a depus întâmpinare la recursul declarat de recurenta-reclamantă A. prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

În susţinerea poziţiei sale procesuale, intimata a arătat că motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 este nefondat întrucât, deşi bunul a fost adjudecat la momentul termenului de judecată final din apel, transferul proprietăţii asupra imobilului ce a format obiectul contractului de vânzare criticat în cauza de faţă nu fusese încă efectuat în procedura privind falimentul C. S.R.L..

Astfel, în conformitate cu prevederile art. 120 alin. (2) din Legea nr. 85/2006, coroborat cu art. 557 alin. (4) şi art. 888 din noul C. civ., transferul dreptului de proprietate nu se putea efectua decât după încheierea contractului de vânzare în formă autentică, în speţă contractul de vânzare autentificat sub nr. x/21.01.2022 de către K..

Ca atare, instanţa de apel nu era obligată să acorde o amânare a judecăţii, neexistând niciun temei legal în acest sens; actualul proprietar era C. S.R.L. la momentul judecării cauzei, iar calitatea procesuală pasivă în cauză o deţinea în continuare această societate în calitate de pârâtă.

Cu referire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9, intimata a susţinut că instanţele de fond au argumentat temeinic şi legal caracterul sincer şi serios al preţului. Astfel, în mod corect s-a reţinut că, indiferent de faptul că preţul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, părţile sunt libere să determine preţul sub valoarea lucrului, valoarea preţului fiind raportată nu doar la valoarea lucrului, ci şi la subiectivismul părţilor.

În ceea ce priveşte existenţa unei fraude la lege, prima instanţă a reţinut judicios că sarcina probei îi revine reclamantei, conform art. 1169 C. civ. din 1864 şi că nu se poate baza pe simple afirmaţii, ci este necesar să facă atât dovada intenţiei părţilor contractante de a frauda legea, cât şi a procedeului fraudulos prin care ele au eludat prevederi imperative ale legii.

Mai mult, taxa notarială a fost calculată şi plătită la o valoare mai mare decât cea stabilită cu titlu de preţ, respectiv valoarea de 152178 RON, conform expertizelor întocmite de camera notarilor publici, aspect ce rezultă din conţinutul contractului, astfel că părţile nu au urmărit sustragerea de la obligaţiile de plată a taxelor notariale, iar invocarea de către reclamantă a existenţei unui act secret, în condiţiile art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998, este fară temei, atâta timp cât nu a fost dovedită încheierea unui asemenea act juridic de către apelantă, prin care părţile să fi reglementat un alt preţ strict pentru terenul vândut.

A mai arătat intimata că în mod nefondat s-a invocat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa consimţământului, întrucât pârâtul B. deţinea proprietatea exclusivă a terenului, reclamanta fiind cetăţean israelian care se afla în incapacitate legală de a dobândi terenuri în România în temeiul art. 41 alin. (2) din Constituţie şi al art. 3 alin. (1) din Legea nr. 58/1998.

Totodată, intimata a susţinut că este nefondată invocarea în cauză a puterii de lucru judecat a hotărârii pronunţate în Israel, deoarece respectiva hotărâre a statornicit exclusiv între cei doi soţi un regim al comunităţii de bunuri. O astfel de hotărâre este guvernată de principiul relativităţii, producând efecte strict între soţi, iar terţii ce au dobândit anterior hotărârii drepturi asupra terenului şi care nici nu puteau fi parte la o judecată privind regimul matrimonial, neavând posibilitatea să se apere cu privire la imposibilitatea dobândirii de terenuri în România de către reclamantă, pot invoca cu succes faptul că bunul nu a intrat niciodată în proprietatea reclamantei, care a devenit doar titulara unui drept de creanţă în interiorul regimului matrimonial, încă de la dobândirea terenului de către B., singurul ce putea dobândi legal terenul în proprietate.

Astfel, nici hotărârea de exequatur nu poate extinde puterea de lucru judecat la alte părţi şi cu privire la cereri care au alt obiect, concluzie care se desprinde şi din art. 167 prin raportare la art. 168 pct. 3 din Legea nr. 105/1992; aşadar hotărârea de exequatur conferă putere de lucru judecat doar cu privire la obiectul cererii deduse judecăţii în hotărârea străină şi doar cu privire la părţile procesului respectiv.

La data de 17 mai 2022, intimata G. a depus note de şedinţă prin care a solicitat scoaterea sa din cauză.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia şi încheierea recurate, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

II.1. Recursul reclamantei A. a fost întemeiat pe motivele de casare/modificare prevăzute de art. 304 pct. 5 şi 9 din C. proc. civ. din 1865, aplicabil litigiului pendinte.

Prin criticile concrete de nelegalitate, în esenţă, recurenta-reclamantă a invocat, pe de o parte, nelegalitatea încheierii de dezbateri din 11 noiembrie 2021, întrucât instanţa de apel nu a luat act de transmisiunea calităţii procesuale şi a refuzat introducerea în proces a noului proprietar, I. S.R.L., care a adjudecat, în contul creanţei cesionate de la creditoarea G. S.R.L., activul pârâtei cumpărătoare insolvente S.C. C. S.R.L., din care face parte şi terenul litigios.

Pe de altă parte, recurenta-reclamantă a invocat încălcarea sau aplicarea greşită, prin decizia instanţei de apel, a dispoziţiilor legale în materia condiţiilor de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare, întrucât: (i) preţul vânzării a fost derizoriu (de circa 30 de ori mai mic decât preţul de piaţă al terenului), ceea ce contravine art. 1303 din C. civ. din 1864; (ii) preţul vânzării a eludat dispoziţiile art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială; (iii) a fost încălcată regula unanimităţii, prin lipsa consimţământului reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. x/07.12.2006.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte îl reprezintă nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/07.12.2006 de E., încheiat între fostul soţ al reclamantei, pârâtul B., în calitate de vânzător, şi pârâta S.C. C. S.R.L. (în faliment în prezent), în calitate de cumpărătoare, având ca obiect terenul în suprafaţă de 2.212,58 mp situat în Voluntari, jud. Ilfov, înstrăinat cu preţul de 4.000 euro, precum şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Din perspectiva cauzei juridice, înţeleasă ca fundament al pretenţiei deduse judecăţii, cererea introductivă a fost întemeiată pe motivele de nulitate vizând preţul neserios, frauda la lege şi lipsa consimţământului reclamantei.

II.1.1. Criticile recurentei-reclamante, întemeiate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 din C. proc. civ., vizează condiţiile de valabilitate de fond ale actului juridic civil în general şi ale contractului de vânzare-cumpărare în special, cu referire la cerinţele legale impuse lucrului vândut şi preţului, ca obiect derivat (material) al prestaţiilor părţilor contractante.

Criticile sunt nefondate.

Este binecunoscut că preţul reprezintă obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut, în lipsa lui vânzarea fiind lovită de nulitate absolută, întrucât obligaţia cumpărătorului nu are obiect, iar obligaţia vânzătorului este lipsită de cauză.

Ca element esenţial de validitate a vânzării, preţul trebuie să întrunească, între alte condiţii obligatorii, şi cerinţa de a fi serios în înţelesul art. 1303 din C. civ. din 1864 (aplicabil raportului juridic litigios în raport de data încheierii contractului), adică să nu fi derizoriu (infim).

Seriozitate preţului fiind o chestiune de fapt şi, pe cale de consecinţă, rezervată domeniului de apreciere al instanţelor de fond, Înalta Curte are în vedere principiul libertăţii actelor juridice civile consacrat, indirect, în art. 969 alin. (1) şi art. 5 din C. civ., precum şi criteriile reprezentate de subiectivismul părţilor contractante şi de caracterul relativ al echivalenţei între preţ şi valoarea reală a lucrului vândut, reţinute de instanţa de apel în justificarea adecvată şi suficientă a caracterului deopotrivă real şi serios al preţului convenit de pârâţi.

Se cuvine observat în acest sens faptul că, în cadrul unui raţionament juridic detaliat, logic şi convingător, instanţa de apel a reevaluat proporţia între preţul plătit şi cel practicat pe piaţa imobiliară (stabilit pe bază de expertiză tehnică administrată atât la judecata în primă instanţă, cât şi în apel), din unghiul unei analize comparative, în care reperele au fost date de un număr semnificativ de contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2007-2008, prin care pârâta S.C. C. S.R.L. a înstrăinat mai multe apartamente din complexul rezidenţial edificat pe terenul litigios, către pârâtul B. sau copiii foştilor soţi Amar, ori către terţi cumpărători.

Astfel, pe baza unui proces de apreciere a probatoriului în care a fost evaluat individual fiecare mijloc de probă şi, respectiv, global întregul probatoriu administrat în proces, toate probele fiind cântărite, comparate şi verificate unele prin altele, instanţa de apel a reţinut în cadrul circumstanţelor factuale particulare ale litigiului, concluzia potrivit cu care, pentru apartamente cu caracteristici similare, pârâtul B. a plătit, prin comparaţie cu alţi cumpărători, preţuri cu 1/3, 1/2 sau chiar mai mici, ceea ce susţine raţionamentul judecătorului fondului, în sensul că la stabilirea preţului de înstrăinare a terenului, părţile au avut în vedere posibilitatea pentru vânzător de a cumpăra ulterior, la preţuri privilegiate, apartamente în viitorul complex rezidenţial, perspectivă care justifică stabilirea unui preţ de vânzare cu mult inferior preţului de piaţă al terenului, ceea ce înlătură ipoteza preţului derizoriu, neserios.

Drept urmare, contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a reţinut deplin legal argumentul că preţul serios se transpune în existenţa unei proporţii între cuantumul preţului stabilit de părţi şi valoarea reală a lucrului vândut, fără a însemna însă nici o echivalenţă între preţ şi valoarea lucrului, dar nici o disproporţie care nu este susceptibilă de justificare firească. Aceasta întrucât, echivalenţa valorică relativă a preţului faţă de valoarea reală a bunului trece prin filtrul subiectivismului părţilor contractante, care prin efectul voinţei lor sunt libere să aprecieze asupra cuantumului sumei de bani plătite drept preţ.

În strânsă legătură cu critica de nelegalitate analizată în cele ce preced, Înalta Curte reţine caracterul nefondat al criticii recurentei, circumscrisă motivului de nulitate vizând fraudarea legii, prin care se afirmă teza simulării preţului (subevaluarea terenului vândut), în scopul fraudării fiscului, prin sustragerea de la plata taxelor notariale.

Astfel, prin art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, în forma în vigoare la data încheierii contractului, potrivit cu care "este nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg, printr-un act secret, să se plătească un preţ mai mare decât cel care se declară în actul autentic", a fost instituită o sancţiune civilă pentru manopera frauduloasă constând în menţionarea într-un contract de vânzare-cumpărare bun imobil a unei contraprestaţii (preţ) de valoare inferioară celei convenite a fi efectuate în realitate, în contul vânzării bunului; deghizarea parţială a valorii în scopul fraudării fiscului se sancţiona cu nulitatea absolută, potrivit principiului fraus omnia corrumpit.

Aşadar, norma juridică evocată de recurentă are în vedere ipoteza simulării preţului în scopul eludării dispoziţiilor legale privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, potrivit cărora cuantumul taxelor este stabilit în funcţie de valoarea operaţiei supuse taxării, conform regulii stipulate de art. 4 alin. (1) teza I din acelaşi act normativ.

Or, în cauză, în mod corect a observat instanţa de apel faptul, necontestat de altfel de către reclamantă, că taxele notariale aferente încheierii contractului litigios au fost calculate la valoarea prevăzută în grila notarială corespunzătoare, stabilită pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de camera notarilor publici, iar nu la nivelul preţului vânzării (inferior atât valorii din grila notarială, cât şi valorii reale a terenului).

În consecinţă, se impune cu forţa evidenţei concluzia că nu este îndeplinită ipoteza normei care instituie regimul sancţionator anterior evocat, astfel că în mod corect nu a fost reţinută aplicabilitatea nulităţii contractului.

Similar instanţelor de fond şi de apel, se cuvine reamintit că preţul vânzării nu presupune în mod necesar o echivalenţă în raport cu valoarea de circulaţie a bunului, plasându-se în sfera atitudinii subiective a părţilor contractante, iar disproporţia din cazul de faţă, cu adevărat consistentă, este justificată de prefigurarea dobândirii unor apartamente din ansamblul rezidenţial edificat pe teren, la preţuri mai avantajoase, circumstanţe care conferă valenţe de preţ serios sumei de bani stabilite în contract.

Cea din urmă critică de nelegalitate, subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9, este circumscrisă cauzei de nulitate dată de încălcarea regulii unanimităţii, prin lipsa consimţământului reclamantei coproprietare, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Limitele rejudecării, stabilite în primul ciclu procesual cu caracter obligatoriu şi efect de lucru judecat, prin decizia civilă nr. 349A/20.05.2016 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, definitivă prin decizia nr. 461/21.032017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, au trasat instanţei de trimitere obligaţia judecării fondului litigiului, fiind tranşate jurisdicţional definitiv doar chestiunile litigioase referitoare la calitatea procesuală activă şi interesul reclamantei în promovarea acţiunii.

Drept urmare, în mod judicios a subliniat instanţa de apel faptul că în ciclul procesual anterior nu s-au dat dezlegări şi îndrumări obligatorii cu privire la natura dreptului conservat de reclamantă, real sau personal, şi că evocarea hotărârii pronunţate de Tribunalul pentru aspecte de familie din Tel Aviv din 10 iunie 2010, implementată în ordinea juridică internă prin procedura recunoaşterii, efectivă prin sentinţa civilă nr. 2181 din 17 decembrie 2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti şi obligatorie conform art. 9 din Legea nr. 105/1992, nu a avut ca efect consfinţirea unui drept de proprietate al reclamantei asupra terenului care a făcut obiectul contractului litigios.

Aceasta întrucât, ceea ce s-a stabilit prin hotărârea din Israel, recunoscută pe teritoriul României, este calitatea de bun comun a terenului în suprafaţă de 24.800 mp dobândit de pârâtul B. prin contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/12.02.1998, din care acesta a înstrăinat suprafaţa de 2.212,58 mp prin contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/07.12.2006, obiect al acţiunii în nulitate pendinte, aspect reţinut corect de către instanţa de apel.

Prezintă relevanţă, din perspectiva criticii de nelegalitate în discuţie, succesiunea reperelor temporale delimitate prin decizia recurată, în sensul în care s-a stabilit că terenul ce formează obiectul derivat al contractului litigios a fost cumpărat de pârâtul B. în timpul căsătoriei cu reclamanta şi a fost vândut ulterior divorţului soţilor (survenit la data de 22.07.2004) şi mai înainte de recunoaşterea hotărârii străine.

Plasat în timp, aşadar, după disoluţia căsătoriei soţilor Amar, contractul de vânzare-cumpărare vizat de motivele de nulitate afirmate în cererea introductivă este supus regimului juridic de drept comun, aplicabil vânzării bunului indiviz de către unul dintre coproprietari, aspect reţinut corect de către instanţa de apel.

Contrar susţinerilor recurentei, în mod tradiţional, în doctrina şi jurisprudenţa dezvoltate sub imperiul C. civ. din 1864, s-a impus soluţia potrivit căreia, în cazul coproprietăţii sau al indiviziunii, actul de dispoziţie asupra bunului în materialitatea sa, încheiat cu nerespectarea regulii unanimităţii, este valabil, însă afectat de o condiţie rezolutorie, şi anume aceea ca la partaj bunul să nu fie inclus în lotul coproprietarului care nu a participat la încheierea actului, soluţie întemeiată pe dispoziţiile art. 786 din C. civ., care conferă caracter declarativ partajului.

În cadrul acestui raţionament, prin ficţiunea juridică a efectului retroactiv al partajului, consacrat de art. 786, îndeplinirea evenimentului cu valoare de condiţie are drept consecinţă desfiinţarea cu efect retroactiv a actului încheiat cu nerespectarea regulii unanimităţii, dobânditorul având dreptul la restituirea contraprestaţiei pe care a primit-o transmiţătorul, pe temeiul faptului juridic al plăţii lucrului nedatorat sau al îmbogăţirii fără justă cauză, după caz.

În situaţia în care, la partaj, bunul este inclus în lotul coproprietarului care a încheiat singur actul juridic, condiţia rezolutorie nu e îndeplinită, cu consecinţa că actul juridic încheiat cu nerespectarea regulii unanimităţii se consolidează cu efect retroactiv, iar coproprietarul care a încheiat acest act este considerat proprietar pur şi simplu, din momentul naşterii stării de coproprietate.

Altfel spus, exercitarea dreptului de dispoziţie juridică fără respectarea regulii unanimităţii nu afectează valabilitatea actului juridic, antrenând cel mult o altă sancţiune de ineficacitate a actului juridic civil (inopozabilitatea), iar nicidecum nulitatea actului, soarta juridică a acestuia depinzând de rezultatul partajului, mai exact de evenimentul cu valoare de condiţie rezolutorie constând în atribuirea bunului comun, la partaj.

În consecinţă, instanţa de apel a făcut aplicarea corectă în cauză a principiilor şi regulilor proprii stării de indiviziune, înlăturând motivul de nulitate afirmat de reclamantă şi reiterând argumentaţia judecătorului fondului, potrivit cu care coproprietarul (coindivizarul) care nu a consimţit la încheierea actului nu poate solicita constatarea nulităţii sau anularea actului de înstrăinare în timpul stării de indiviziune, întrucât drepturile lui asupra bunului pot fi apărate pe calea acţiunii de partaj, moment la care pot fi examinate şi susţinerile părţilor referitoare la o eventuală incapacitate legală de a dobândi terenul în anul 1998 de către reclamanta cetăţean străin.

Contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel nu a repus în discuţie legitimarea procesuală activă şi interesul în formularea demersului judiciar pendinte, tranşate definitiv în anteriorul ciclu procesual, ci a dezlegat fondul dreptului afirmat, observând corect, în limitele învestirii şi în considerarea principiului disponibilităţii, că nu a fost condiţionată recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantei de un demers nepermis de lege, ci, dimpotrivă, în cadrul procesual obiectiv trasat de aceasta, a fost limitată analiza la obiectul şi cauza juridică deduse judecăţii, subliniindu-se aspectul că pentru clarificarea situaţiei juridice a drepturilor coindivizarilor asupra terenului înstrăinat, recurenta are la îndemână calea partajului.

II.1.2. Critica recurentei întemeiată pe motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 5, prin care se susţine nelegalitatea încheierii de dezbateri din 11 noiembrie 2021, sub aspectul dezlegării greşite a chestiunii transmisiunii calităţii procesuale către I. S.R.L., este de asemenea nefondată.

Pretinsa transmisiune a calităţii procesuale pasive în precedenta etapă procesuală este grefată pe schimbarea produsă în conţinutul raportului juridic de drept substanţial, în sensul în care în cursul judecării apelului din cel de-al doilea ciclu procesual, cesionara I. S.R.L. a adjudecat terenul litigios în contul creanţei cesionate de la creditoarea G. S.R.L., în procedura de insolvenţă deschisă împotriva debitoarei S.C. C. S.R.L., cumpărătoarea pârâtă din contractul a cărui nulitate se solicită în proces.

Or, transferul proprietăţii de la societatea debitoare la adjudecator a operat ulterior soluţionării apelului, mai exact în etapa procesuală a prezentului recurs, prin efectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.01.2022 de K., astfel cum statuează legea specială în materie de insolvenţă, prin norma de ordine publică înscrisă în art. 120 alin. (2) Legea nr. 85/2006 potrivit cu care "Dacă vânzarea activelor se face prin licitaţie publică, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Când legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului-verbal de licitaţie".

Este şi cazul dreptului de proprietate asupra imobilului litigios, în privinţa transferului căruia forma autentică a actului juridic este cerută ad validitatem, conform art. 1244 din noul C. civ., procesul-verbal de licitaţie din 19.10.2021 având doar valoare de antecontract de vânzare-cumpărare, astfel încât societatea adjudecatară nu era, la judecata în apel, titulara unui drept real de proprietate asupra imobilului scos la licitaţie şi adjudecat în cadrul procedurii de insolvenţă.

Prin urmare, este legală dispoziţia instanţei de apel care a refuzat introducerea în proces, în calitate de intimat, a adjudecatarului I. S.R.L., câtă vreme la respectivul moment procesual nu operase încă un transfer de proprietate asupra terenului litigos, care să justifice transpunerea în plan procesual a unei atare schimbări în privinţa subiectelor raportului de drept substanţial.

Pentru toate considerente expuse, reţinând că sunt neîntemeiate motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 5 şi 9 din C. proc. civ. din 1865, în baza art. 312 alin. (1) din acelaşi cod, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta A. împotriva încheierii de dezbateri din 11 noiembrie 2021 şi a deciziei civile nr. 1781A din 09 decembrie 2021.

II.2. Recursul petentei I. S.R.L., întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9, este circumscris chestiunii litigioase vizând transmisiunea în cursul judecării apelului, a calităţii procesuale de intimat-intervenient, în baza transmiterii calităţii de creditor al debitoarei cedate S.C. C. S.R.L..

La termenul de judecată din 18 mai 2022, instanţa de recurs a reţinut, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.01.2022 de K. şi a contractului de cesiune de creanţă autentificat sub nr. x/12.03.2021, cu actul adiţional autentificat sub nr. x/16.09.2021, transmisiunea calităţii procesuale a intimatei-interveniente, dispunând introducerea ca parte în proces în această calitate, a petentei recurente I. S.R.L., aceasta din urmă depunând la prezentul termen de judecată cerere de renunţare la calea de atac a recursului.

În raport de actul procesual de dispoziţie al recurentei şi de principiul disponibilităţii, Înalta Curte urmează a face aplicarea prevederilor art. 316 raportat la art. 298 şi art. 246 din C. proc. civ. şi a lua act de renunţarea la judecata căii de atac a recursului.

Reţinând culpa procesuală a recurentei-reclamante şi dispoziţiile art. 274 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge ca neîntemeiată cererea acesteia privind obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată constând în taxa judiciară de timbru aferentă recursului declarat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Ia act de renunţarea la judecarea cererii de recurs formulate de intervenienta I. S.R.L. împotriva încheierii din data de 11 noiembrie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2017.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva încheierii din data de 11 noiembrie 2021 şi a deciziei civile nr. 1781A din 09 decembrie 2021, ambele pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2017.

Respinge cererea recurentei-reclamante având ca obiect obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 29 septembrie 2022.