Rescission of preliminary sale agreement for failure to deliver possession and reciprocal payment obligations under binding force of contract

Şedinţa publică din data de 27 ianuarie 2022

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov la 18 iunie 2020, sub nr. x/2020, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 9 august 2018 de Biroul Individual Notarial "D.", obligarea pârâtei la restituirea avansului primit, în cuantum de 5.000 euro şi la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, s-au invocat prevederile art. 1270, 1350, 1549, 1550, 1554 C. civ. şi art. 192 şi următ. C. proc. civ.

La 3 august 2020, pârâta a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia de necompetenţă materială a secţiei I civile a Tribunalului Braşov şi excepţia nulităţii cererii de chemare în judecată pentru netimbrare.

Pe fond, a pus concluzii de respingere a cererii de chemare în judecată, iar, prin cerere reconvenţională a solicitat obligarea în solidar a reclamanţilor la plata sumei de 12.200 euro, reprezentând diferenţa de preţ, conform clauzelor contractuale.

Prin încheierea din 29 octombrie 2020, Tribunalul Braşov – secţia I civilă a respins excepţie de necompetenţă materială şi a reţinut că pârâta nu mai susţine excepţia de netimbrare a cererii de chemare în judecată, dat fiind că reclamanţii au făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru datorate.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal:

Prin sentinţa nr. 210 din 10 decembrie 2020, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L. şi a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 9 august 2018 de Biroul Individual Notarial "D.". A obligat pârâta să restituie reclamanţilor avansul primit, în cuantum de 5.000 euro. A respins cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. C. S.R.L.. A obligat pârâta să plătească reclamanţilor suma de 12.339 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat şi taxă judiciară de timbru.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel

Prin decizia civilă nr. 597 din 18 mai 2021, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva sentinţei nr. 210 din 10 decembrie 2020 a Tribunalului Braşov – secţia I civilă, în contradictoriu cu reclamanţi B. şi A.. A obligat-o pe apelanta-pârâtă la plata sumei de 1.000 RON către intimaţii-reclamanţi, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

4. Recursul

Împotriva acestei decizi a declarat recurs pârâta S.C. C. S.R.L., invocând în drept dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta-pârâtă a susţinut că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1240 alin. (2) şi ale art. 1270 C. civ., fiind nesocotită voinţa părţilor, astfel cum aceasta a fost liber exprimată la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

A învederat că, prin raportare la limitele sesizării instanţei de judecată, soluţionarea cauzei presupunea analiza situaţiilor juridice izvorâte din modalitatea în care se preda posesia imobilului, în care intervenea rezilierea promisiunii şi în care trebuia achitat preţul, respectiv ratele aferente acestuia.

Referitor la predarea posesiei apartamentului în litigiu, recurenta-pârâtă a arătat că instanţele de fond au reţinut nerespectarea obligaţiei de predare a apartamentului, cel mai târziu la 15 februarie 2019.

O astfel de statuare, însă, este de natură să ignore voinţa părţilor, întrucât la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare, acestea şi-au exprimat consimţământul într-un sens diferit.

Astfel, la pag. 7, ultimul paragraf din convenţie, părţile au stabilit ca transmiterea folosinţei cu toate atributele sale, respectiv punerea apartamentului la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei să se facă la data autentificării contractului de vânzare - cumpărare, sau, la alegerea cumpărătorului, la o dată anterioară stabilită de comun acord, înainte de data procesului-verbal de recepţie a întregului bloc.

Potrivit clauzei expuse, voinţa părţilor a fost în sensul ca predarea posesiei să fie realizată odată cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Doar prin excepţie, în ipoteza în care cumpărătorul ar fi ales ca predarea să se facă anterior acestui moment, părţile au convenit să stabilească o dată pentru predarea imobilului.

Ca atare, pentru a considera că predarea imobilului trebuia să se realizeze la 15 februarie 2019, instanţa de apel trebuia să aibă dovada încheierii unei convenţii a părţilor în acest sens. Or, recurenta-pârâtă nu şi-a exprimat un astfel de acord, deşi era necesar, potrivit clauzelor convenţiei.

Această regulă a predării imobilului în momentul efectuării vânzării în formă autentică rezultă şi din alte clauze ale promisiunii de vânzare-cumpărare, inserate la pag. 6 parag. 11: "De asemenea, în cazul în care promitentul cumpărător care foloseşte cu acordul promitentului vânzător apartamentul ce constituie obiectul prezentei promisiuni, întârzie mai mult de 60 de zile cu plata ratelor din preţul vânzării....".

Or, raportat la dispoziţiile art. 1185 C. civ., folosinţa nu putea fi realizată anterior autentificării vânzării decât într-o situaţie specială în care recurenta-pârâtă şi-ar fi exprimat în mod expres acordul în privinţa acestui aspect.

La data semnării convenţiei, părţile au insistat să ajungă la acord asupra elementului predării posesiei şi tocmai de aceea au considerat de cuviinţă să introducă o clauză scrisă care materializează voinţa lor, prin intermediul căreia au convenit că o astfel de situaţie ar putea fi posibilă, doar în măsura exprimării acordului recurentei-pârâte.

S-a mai susţinut că instanţa de apel a confundat termenul din 15 februarie 2019 cu cel al predării imobilului, apreciind eronat şi cu încălcarea voinţei părţilor că cele două momente coincid.

Recurenta-pârâtă a arătat, din această perspectivă, că ceea ce reflectă distincţia dintre cele două momente este clauza cuprinsă la pag. 5, ultimul paragraf din cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare, şi anume "Totodată, începând cu prima lună de la darea în folosinţă a apartamentului, de la data scadenţei primei rate (oricare dintre aceste două momente ar fi primul) promitentul-cumpărător se obligă să achite promitenţilor-vânzători suma ce reprezintă impozitul până la sfârşitul anului curent".

Ca atare, indiferent pentru care dintre variantele de preţ ar fi optat intimaţii-reclamanţi, în toate cazurile voinţa părţilor a fost aceea ca prima rată să fie achitată la 15 martie 2019, rată care ar fi putut fi anterioară dării în folosinţă a imobilului.

Din coroborarea celor două clauze reiese că părţile au dorit în mod expres, conform art. 1240 alin. (2) C. civ., să facă distincţie între momentul plăţii primei rate şi cel al dării în folosinţă a apartamentului, aspect dedus din sintagma "oricare dintre aceste două momente ar fi primul", din cuprinsul convenţiei.

Recurenta-pârâtă a subliniat, de asemenea, în legătură cu aplicarea greşită a art. 1270 C. civ., că interpretarea clauzei din conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare – "Preţul vânzării stabilit de comun acord" nu poate fi realizată decât cu referire la preţul contractului. Contrar acestui aspect, încălcând voinţa părţilor, instanţa de apel a considerat că această clauză ar privi momentul predării posesiei.

În realitate, întrucât vizează preţul contractului, această clauză se aplică în sensul în care suma de 5.000 de euro se achita până la 15 februarie 2019 sau odată cu predarea apartamentului.

Dacă părţile ar fi convenit ca intrarea în posesie să fie realizată la data anterior menţionată, atunci acestea nu ar mai fi stipulat alte clauze prin care să facă referire la posesie.

Dimpotrivă, ulterior, în acord cu dispoziţiile art. 1185 C. civ., părţile au stabilit să stipuleze anumite clauze, prin care au determinat, în mod expres, modalitatea în care urma a fi realizată predarea posesiei (pag. 7, ultimul paragraf, pag. 5, ultimul paragraf).

Referitor la restituirea dublului sumei de bani şi la rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, recurenta-pârâtă a arătat că obligaţia esenţială pe care şi-a asumat-o era de a preda posesia imobilului şi cea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Şi în acest context instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1270 C. civ., întrucât, deşi au fost stipulate expres condiţiile în care poate interveni rezoluţiunea, nu a respectat voinţa părţilor şi a trecut peste consimţământul lor, raportându-se la o altă situaţie juridică.

Faptul că nu s-a reglementat în mod expres imposibilitatea desfiinţării actului în caz de nepredare a apartamentului, cum a reţinut instanţa de apel, nu conferă dreptul instanţei de judecată şi nici intimaţilor-reclamanţi de a trece peste clauzele asumate de părţi, prin care au fost determinate exact situaţiile când poate interveni rezilierea.

Astfel, în cadrul promisiunii de vânzare (pag. 4 paragr. 7), părţile au prevăzut că dublul sumelor plătite putea fi restituit doar în două situaţii, respectiv dacă promitentul-vânzător nu mai doreşte sau nu mai este de acord să încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare.

Deşi, prin semnarea contractului, intimaţii-reclamanţi au acceptat această situaţie juridică, au solicitat rezoluţiunea prin prisma unei alte situaţii nereglementată la momentul semnării convenţiei, respectiv nepredarea posesiei.

Mai mult decât atât, aceştia au schimbat caracterul obligaţiei, considerând, la data sesizării instanţei, că de esenţa încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nu mai este încheierea în formă autentică a contractului, ci o situaţie nouă, predarea posesiei.

Faptul că predarea posesiei nu reprezenta o obligaţie esenţială la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare rezultă din stipularea expresă că urma a se realiza odată cu semnarea în formă autentică a contractului, şi doar prin excepţie s-ar fi putut preda posesia anterior acestui termen.

Existând o situaţie de excepţie, conform principiului exceptio est strictissimae interpretationis, nu pot exista derogări de la interpretarea dată de părţi, decât sub sancţiunea nulităţii.

Eventuala întârziere în executarea unei obligaţii în vederea perfectării unui contract nu trebuie confundată cu imposibilitatea predării şi încheierii contractului.

Recurenta-pârâtă a afirmat că a finalizat racordarea blocurilor la utilităţi, ceea ce denotă că are intenţia de a perfecta vânzarea şi de a preda imobilul intimaţilor-reclamanţi, astfel cum s-a consemnat în notificarea transmisă acestora.

Or, pentru a interveni rezoluţiunea unui contract este necesar ca neexecutarea să fie determinantă pentru partea care şi-a executat propriile obligaţii ori care se declară gata să execute, parte ce se vede privată de realizarea drepturilor contractuale, prin acţiunea sau inacţiunea debitorului său contractual, fiind, prin urmare, lipsită de interesul prezervării raporturilor contractuale statornicite între părţi. În speţă, intimaţii-reclamanţi sunt cei care nu şi-au executat obligaţiile asumate, de plată a ratelor, iar pentru a nu pierde avansul achitat au înţeles să invoce neexecutarea obligaţiilor de către partea adversă, iar nu propria lor culpă.

Chiar dacă suma de 5.000 de euro s-ar fi plătit la 15 februarie 2019 sau la un alt moment ulterior, odată cu predarea apartamentului, nu se poate face abstracţie de voinţa părţilor, stipulată expres, cu privire la data la care se achită prima rată. Indiferent de opţiunea de a alege una dintre cele şapte variante de preţ, în fiecare dintre acestea s-a prevăzut ca termen limită de plată a primei rate 15 martie 2019. Or, de la această dată şi până la 18 iunie 2020, care reprezintă data la care intimaţii-reclamanţi au sesizat instanţa de judecată, au trecut 15 luni, în care aceştia aveau obligaţia de a achita lunar o sumă de bani.

Deşi recurenta-pârâtă a învederat instanţei că intimaţii-reclamanţi nu şi-au executat obligaţia de plată a preţului şi că nu sunt îndreptăţiţi să solicite rezoluţiunea antecontractului, aceste argumente nu au fost luate în seamă.

Recurenta-pârâtă a solicitat instanţei de recurs să observe şi că obligaţia de predare a materialelor pentru finisaje, până la 15 februarie 2019, nu a fost îndeplinită de către intimaţii-reclamanţi, împrejurare în raport de care aceasta s-a aflat în imposibilitatea predării apartamentului.

Ca atare, în ipoteza în care posesia imobilului era de esenţa contractului, atunci ar fi trebuit ca intimaţii-reclamanţi să fi beneficiat de o posesie utilă, adică să folosească efectiv imobilul. Or, sub acest aspect, instanţa de apel a apreciat că nu prezintă relevanţă predarea schiţelor de montaj a finisajelor.

Referitor la cererea reconvenţională, recurenta-pârâtă a susţinut că aceasta a vizat sesizarea instanţei în sensul de a constata că intimaţilor-reclamanţi le revenea obligaţia de plată a ratelor, chiar dacă apartamentul nu le fusese predat.

Indiferent de opţiunea alegerii uneia dintre variantele de preţ, pentru fiecare dintre acestea s-a prevăzut, ca termen limită de plată a primei rate, ziua de 15 martie 2019, edificatoare fiind clauza de la pct. 5, ultimul paragraf din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Începând cu prima lună de la darea în folosinţă a apartamentului sau de la scadenţa primei rate, promitentul-cumpărător se obliga să achite promitentei-vânzătoare suma ce reprezenta impozitul, până la sfârşitul anului curent. Astfel, au fost delimitate cele două momente, cele două obligaţii fiind distincte una de cealaltă.

Contrar clauzei contractuale menţionate, instanţa de apel a reţinut că nu s-a stabilit preţul şi termenele de plată, şi, prin aceasta, a încălcat dispoziţiile art. 1270 C. civ., intervenind nejustificat şi nelegal în contractul părţilor, adăugând unde acestea nu au stabilit, respectiv plata ratelor începând cu 15 martie 2019, sub condiţia predării imobilului.

Nesocotirea voinţei părţilor contravine şi jurisprudenţei naţionale, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă statuând, prin decizia nr. 3234 din 23 octombrie 2014, că este greşit a se interpreta că instanţa poate interveni asupra clauzei constatate ca abuzivă, în sensul modificării în forma solicitată de reclamanţi, această intervenţie putându-se face numai în sensul anulării acelei clauze sau părţi din clauză care este găsită abuzivă, contractul urmând să continue doar dacă părţile acceptă acest lucru.

5. Apărările formulate

Intimaţii-reclamanţi nu au formulat întâmpinare, însă, prin concluziile scrise depuse la 26 ianuarie 2022, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat, şi obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.000 RON, reprezentând onorariu de avocat, conform dovezilor anexate.

6. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În cauză, prin cererea formulată, reclamanţii au solicitat, în contradictoriu cu pârâta, rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată cu nr. x de Biroul Individual Notarial "D." şi obligarea acesteia la restituirea avansului primit, în cuantum de 5.000 euro, întrucât pârâta nu a respectat obligaţia asumată prin contract, ca până la data de 15.02.2019 să transmită reclamanţilor o notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, la adresa menţionată în antecontract, pentru a se prezenta la notar, respectiv la adresa imobilului în cauză în vederea transmiterii folosinţei imobilului şi încheierii procesului-verbal de predare primire.

Prin antecontract, pârâta s-a obligat să îndeplinească toate formalităţile prealabile (obţinerea certificatului de atestare fiscală cu impozitele achitate la zi, cererea pentru obţinerea extrasului de carte funciară de autentificare, adeverinţa de la asociaţia de proprietari cu plata utilităţilor la zi, obţinerea certificatului de performanţă energetică, toate avizele, autorizaţiile şi procesele-verbale necesare edificării imobilului bloc din care face parte apartamentul, etc.), astfel încât vânzarea să se perfecteze în condiţii legale.

Preţul vânzării stabilit de comun acord a fost prevăzut în raport de intervalul de timp în care se va achita, şi anume: în termen de 82 de luni de la data semnării prezentului act - 58.718 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 72 de luni de la data semnării prezentului act - 56.968 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 60 de luni de la data semnării prezentului act - 55.218 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 48 de luni de la data semnării prezentului act - 53.468 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 36 de luni de la data semnării prezentului act - 51.718 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 24 de luni de la data semnării prezentului act - 49.968 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 12 de luni de la data semnării prezentului act - 48.218 euro, inclusiv TVA 5%.

Conform convenţiei părţilor, în toate cazurile din preţul stabilit, cu excepţia sumei de 1.000 euro care s-a plătit la o data anterioară, suma de 4.000 euro trebuia achitată în termen de o zi lucrătoare de la semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, suma de 5.000 euro trebuia achitată până la data de 15 februarie 2019, la predarea apartamentului, iar restul din preţ în rate lunare, prima rată urmând a se achita până la data de 15 martie 2019.

Prin întâmpinare, pârâta a susţinut că avea obligaţia predării apartamentului, iar acest lucru trebuia să se realizeze în condiţii de legalitate până la data de 15 aprilie 2020, precum şi faptul că, potrivit antecontractului, s-a prevăzut ca transmiterea folosinţei cu toate atributele sale, respectiv punerea apartamentului la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei să se facă la data autentificării contractului de vânzare.

A mai arătat pârâta că imobilul edificat şi terminat nu se află în stadiul de a fi predat, nu din culpa sa, deoarece s-a refuzat recepţia de către primărie până când acesta nu este racordat la utilităţile publice. Astfel, nu este vina pârâtei pentru nepredarea apartamentului, însă reclamanţii sunt în culpă întrucât nu au plătit preţul contractului. Până la data de 15 februarie 2019, aceştia trebuiau să achite 5.000 euro, apoi 7.200 euro în 12 rate, începând cu data de 15 martie 2019 şi 31.018 euro până la data de 15 aprilie 2020. Ca atare, reclamanţii nu pot invoca neexecutarea obligaţiilor în condiţiile în care nu şi-au executat propriile obligaţii, respectiv cea principală de plată a preţului. A învederat că, de altfel, prin antecontract nu s-a stabilit rezoluţiunea promisiunii sau vreo sancţiune pentru nepredarea la termen a imobilului.

Prin cererea reconvenţională formulată, pârâta a solicitat obligarea în solidar a reclamanţilor la plata sumei de 12.200 euro, cu titlu de diferenţă preţ imobil, invocând că aceştia nu au plătit preţul prevăzut în contract, fiind de drept în întârziere prin ajungere la scadenţă.

În recurs, recurenta-pârâtă a susţinut că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1240 alin. (2) şi art. 1270 C. civ., fiind nesocotită voinţa părţilor, astfel cum aceasta a fost liber exprimată la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

În concret, a arătat că soluţionarea cauzei presupunea analiza situaţiilor juridice izvorâte din modalitatea în care se preda posesia imobilului, în care intervenea rezilierea promisiunii şi în care trebuia achitat preţul, respectiv ratele aferente acestuia.

Referitor la predarea posesiei apartamentului în litigiu, recurenta-pârâtă a afirmat că instanţele de fond au reţinut nerespectarea obligaţiei de predare a apartamentului cel mai târziu la 15 februarie 2019, însă o astfel de statuare este greşită, întrucât la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare părţile şi-au exprimat consimţământul într-un sens diferit.

Ca atare, pentru a considera că predarea imobilului trebuia să se realizeze la 15 februarie 2019, instanţa de apel trebuia să aibă dovada încheierii unei convenţii a părţilor în acest sens, or, recurenta-pârâtă nu şi-a exprimat un astfel de acord, deşi era necesar, conform clauzelor convenţiei.

Înalta Curte reţine că, potrivit art. 1270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, text de lege care consacră unul dintre principiile ce guvernează efectele contractului, şi anume obligativitatea. Astfel, principiul forţei obligatorii a contractului (pacta sunt servanda) este o reflectare juridică a respectării acordul de voinţă al părţilor la încheierea unei convenţii, acestea fiind obligate să execute, în consecinţă, obligaţiile asumate.

Din principiul forţei obligatorii a contractului se desprinde regula potrivit căreia executarea obligaţiilor trebuie să fie conformă cu clauzele contractului în ceea ce priveşte modalitatea de prestare a obligaţiilor. Dacă o parte nu îşi execută obligaţiile asumate sau nu le execută în acord cu prevederile contractului, cealaltă parte poate utiliza toate remediile juridice pentru a obliga la executarea conformă a contractului sau pentru a solicita desfiinţarea acestuia (rezoluţiunea pentru neexecutare, în temeiul art. 1516 coroborat cu art. 1549 alin. (1) C. civ.).

În cazul rezoluţiunii ce se dispune de instanţa de judecată, şi anume în cazul rezoluţiunii judiciare, ce apare ca efect al încălcării principiului executării integrale, exacte şi la timp a obligaţiei, astfel cum acesta este stipulat de art. 1516 alin. (1) C. civ., creditorul nu poate cere aplicarea acestei sancţiuni atunci când obligaţia neexecutată de către debitor este de mică însemnătate, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 1551 C. civ.

În situaţia unei rezoluţiuni convenţionale, sancţiunea în cauză poate fi stipulată de părţi în însăşi actele ce le încheie, prin inserarea unor pacte comisorii, utilitatea acestora constând în înlăturarea sau limitarea intervenţiei instanţei de judecată în desfiinţarea unui contract pentru cauză de neexecutare.

Raportând aceste considerente teoretice la litigiul pendinte, Înalta Curte reţine că în mod corect instanţa de apel a constatat că atunci când părţile nu au reglementat expres o anumită conduită contractuală se aplică dispoziţiile legale incidente, în speţă, cele instituite de art. 1549 şi următoarele C. civ.

În cauză, nu a rezultat că părţile au înlăturat expres răspunderea pârâtei pentru neîndeplinirea obligaţiei de predare a imobilului, răspundere care atrage şi soluţia desfiinţării actului, în condiţiile art. 1549 alin. (1) C. civ. (dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin).

Sancţiunea a fost dispusă de instanţele de fond în considerarea conduitei culpabile a pârâtei, care nu şi-a respectat obligaţia de predare a apartamentului către reclamanţi până la termenul convenit, respectiv până la 15 februarie 2019, astfel cum reiese din convenţia părţilor.

Or, nu se poate constata, astfel cum susţine recurenta-pârâtă, că, în lipsa unei cauze exprese privind desfiinţarea actului, nu poate interveni rezoluţiunea judiciară, sancţiune pentru care s-a impus examinarea îndeplinirii în concret a condiţiilor prevăzute de lege: una dintre părţi nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală; neexecutarea obligaţiei se datorează culpei debitorului; rezoluţiunea a fost cerută de către partea care are interes să desfiinţeze contractul, întrucât aceasta nu operează de plin drept; rezoluţiunea se pronunţă de către instanţa de judecată; acţiunea în rezoluţiune este o acţiune care reclamă punerea în întârziere a debitorului.

În concluzie, Înalta Curte apreciază că, din această perspectivă, instanţele devolutive au respectat atât principiul forţei obligatorii a contractelor, cât şi pe cel al libertăţii contractuale, dedus din aplicarea art. 1169 C. civ., conform căruia părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.

În consecinţă, nefiind încălcate prevederile art. 1270 C. civ., Înalta Curte va înlătura critica formulată prin raportare la dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă a susţinut că la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare părţile şi-au exprimat consimţământul într-un sens diferit, stabilind ca punerea apartamentului la dispoziţia cumpărătorului să se facă la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare sau, la alegerea cumpărătorului, la o dată anterioară stabilită de comun acord, înainte de data procesului-verbal de recepţie a întregului bloc, astfel cum rezultă din clauzele inserate la pag. 7, ultimul paragraf din convenţie şi pag. 6 parag. 11. Or, folosinţa nu putea fi realizată anterior autentificării vânzării decât într-o situaţie specială în care recurenta-pârâtă şi-ar fi exprimat în mod expres acordul în privinţa acestui aspect.

Totodată, a arătat că instanţa de apel a confundat termenul din 15 februarie 2019 cu cel al predării imobilului, reţinând eronat şi cu încălcarea voinţei părţilor că cele două momente coincid; ceea ce reflectă distincţia dintre cele două momente este clauza cuprinsă la pag. 5, ultimul paragraf din cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare. Indiferent pentru care dintre variantele de preţ ar fi optat intimaţii-reclamanţi, în toate cazurile voinţa părţilor a fost aceea ca prima rată să fie achitată la 15 martie 2019, rată care ar fi putut fi anterioară dării în folosinţă a imobilului.

În acest context, a învederat că din coroborarea celor două clauze reiese că părţile au dorit în mod expres, conform art. 1240 alin. (2) C. civ., să facă distincţie între momentul plăţii primei rate şi cel al dării în folosinţă a apartamentului, aspect dedus din sintagma "oricare dintre aceste două momente ar fi primul", din cuprinsul convenţiei.

Înalta Curte constată, pe de o parte, că aspectele legate de interpretarea prevederilor contractuale ce conduc la stabilirea unei situaţii de fapt nu pot constitui critici de nelegalitate care să poată fi deduse judecăţii în calea extraordinară de atac a recursului, reprezentând aspecte de netemeinicie ce nu pot fi cenzurate de către instanţa de control judiciar, trebuind a fi supuse analizei în cadrul cercetării chestiunilor legate de fondul cauzei.

Într-adevăr, astfel cum arată recurenta-pârâtă, verificarea respectării şi aplicării dispoziţiilor generale din materia contractelor poate face obiect al unei critici de nelegalitate, însă susţinerile sale din cuprinsul cererii de recurs, ce fac referire strict la interpretarea clauzelor convenţiei, iar nu a unor norme de drept material ce ar fi fost nesocotite, nu reprezintă o motivare a căii de atac exercitate, conform exigenţelor prevăzute de dispoziţiile art. 486 alin. (1) C. proc. civ. - în cuprinsul motivelor de recurs trebuie să se regăsească argumentări juridice asupra nelegalităţii hotărârii atacate, prin indicarea şi analizarea în concret a dispoziţiilor materiale pretins încălcate ori greşit aplicate de instanţă.

Or, astfel cum s-a enunţat anterior, instanţa de recurs nu ar putea ca, reanalizând clauzele concrete ale promisiunii de vânzare-cumpărare, să aprecieze - potrivit inclusiv art. 1269 alin. (1) C. civ. sau prin intermediul principiilor juridice enunţate de către recurenta-pârâtă în cadrul cererii de recurs că, de fapt, părţile au convenit la momentul încheierii convenţiei să stipuleze ca punerea apartamentului la dispoziţia cumpărătorului să se facă la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare sau, la alegerea cumpărătorului, la o dată anterioară stabilită de comun acord, înainte de data procesului-verbal de recepţie a întregului bloc.

Dacă ar proceda astfel, este evident că instanţa de recurs şi-ar extinde limitele controlului său jurisdicţional dincolo de graniţele legale impuse de art. 488 C. proc. civ., respectiv ar proceda la reevaluarea temeiniciei cauzei, a situaţiei de fapt, stabilită de instanţele devolutive din înţelegerea concretă a părţilor contractante de la momentul încheierii convenţiei juridice, ceea ce nu este permis în această etapă procesuală.

Pe de altă parte, Înalta Curte apreciază, din perspectiva celor expuse, că, raportat la situaţia de fapt decelată definitiv de către instanţele devolutive ale fondului cauzei, nu poate constata o încălcare de către instanţa de apel a vreuneia dintre normele sau principiile juridice invocate, inclusiv în ceea ce priveşte dispoziţiile art. 1240 alin. (2) C. civ., conform cărora voinţa poate fi manifestată şi printr-un comportament care, potrivit legii, convenţiei părţilor, practicilor statornicite între acestea sau uzanţelor, nu lasă nicio îndoială asupra intenţiei de a produce efectele juridice corespunzătoare.

De altfel, textul de lege invocat are în vedere principiul consensualismului contractului, respectiv faptul că simpla manifestare de voinţă este necesară şi suficientă pentru a încheia un contract valabil, împrejurare care nu a fost contestată în prezentul litigiu.

Referitor la restituirea dublului sumei de bani şi la rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, recurenta-pârâtă a mai arătat că obligaţia esenţială pe care şi-a asumat-o era de a preda posesia imobilului şi cea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Or, în opinia acesteia, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1270 C. civ., întrucât, deşi au fost stipulate expres condiţiile în care poate interveni rezoluţiunea, nu a respectat voinţa părţilor şi a trecut peste consimţământul lor, raportându-se la o altă situaţie juridică.

Faptul că nu s-a reglementat în mod expres imposibilitatea desfiinţării actului în caz de nepredare a apartamentului, nu conferă dreptul instanţei de judecată şi nici intimaţilor-reclamanţi de a trece peste clauzele asumate de părţi, prin care au fost determinate exact situaţiile când poate interveni rezilierea, spre exemplu la pag. 4 paragr. 7 din convenţie.

De asemenea, împrejurarea conform căreia predarea posesiei nu reprezenta o obligaţie esenţială la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare rezultă din stipularea expresă că urma a se realiza odată cu semnarea în forma autentică a contractului, şi doar prin excepţie s-ar fi putut preda posesia anterior acestui termen.

În atare condiţii, existând o situaţie de excepţie, conform principiului exceptio est strictissimae interpretationis, nu pot fi reţinute derogări de la interpretarea dată de părţi, decât sub sancţiunea nulităţii. Eventuala întârziere în executarea unei obligaţii în vederea perfectării unui contract nu trebuie confundată cu imposibilitatea predării şi încheierii contractului.

Înalta Curte, având în vedere şi considerentele expuse anterior, care nu se mai impun a fi reluate, constată că, în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.

Pe lângă obligaţiile principale, fără de care promisiunea nu se poate încheia, părţile pot stipula, ca în cazul de faţă, şi obligaţia secundară a promitentului-vânzător de a preda promitentului-cumpărător bunul care face obiectul înţelegerii spre a fi folosit de acesta înainte de perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Conform situaţiei factuale din speţă, ce nu mai poate fi reevaluată în recurs, termenul de încheiere a contractului în formă autentică a fost stabilit diferit în funcţie de varianta de preţ ce urma a fi aleasă.

Deşi în promisiunea de vânzare se prevede şi că bunul imobil va fi transmis în proprietatea şi posesia cumpărătorului la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, aceasta nu înlătura obligaţia de predare a imobilului şi anterior acestui moment, până la data de 15 februarie 2019, obligaţia reclamanţilor de plată a sumei de 5.000 euro la data de 15 februarie 2019 fiind corelativă predării în folosinţă a imobilului, astfel că refuzul acestora de a îndeplini obligaţia de plată a fost justificat faţă de pasivitatea pârâtei în îndeplinirea propriei obligaţii, în condiţiile în care reclamanţii au achitat deja un avans în cuantum de 5.000 euro.

Prin urmare, fiind reţinută în mod întemeiat culpa pârâtei în neexecutarea obligaţiei de predare, în mod corect, în aplicarea art. 1270 C. civ., instanţa de apel a menţinut soluţia primei instanţe privind rezoluţiunea promisiunii.

În recurs, recurenta-pârâtă a afirmat că, pentru a interveni rezoluţiunea unui contract este necesar ca neexecutarea să fie determinantă pentru partea care şi-a executat propriile obligaţii ori care se declară gata să execute, parte ce se vede privată de realizarea drepturilor contractuale, prin acţiunea sau inacţiunea debitorului său contractual, fiind, prin urmare, lipsită de interesul prezervării raporturilor contractuale statornicite între părţi. În speţă, intimaţii-reclamanţi sunt cei care nu şi-au executat obligaţiile asumate, de plata a ratelor, iar pentru a nu pierde avansul achitat au înţeles să invoce neexecutarea obligaţiilor de către partea adversă, iar nu propria lor culpă.

Înalta Curte nu va reţine susţinerea recurentei-pârâte în sensul că neexecutarea nu era determinantă, respectiv că intimaţii-reclamanţii nu ar fi putut solicita rezoluţiunea antecontractului, fiind ei înşişi în culpă, întrucât, aşa cum a observat şi instanţa de apel, cererea acestora de desfiinţare a contractului a fost întemeiată pe nerespectarea obligaţiei promitentului vânzător de predare la termen a apartamentului, iar nu pe cea de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică, în raport de care s-ar fi putut opune, eventual, excepţia de neexecutare a contractului de către promitenţii cumpărători pentru neplata preţului.

În cauză, intimaţii-reclamanţi au îndeplinit întocmai şi la timp toate obligaţiile la care s-au angajat, până la data la care promitentul vânzător nu şi-a mai respectat obligaţia de a da în folosinţă imobilul cel târziu la data de 15 februarie 2019, astfel cum s-a angajat prin contract. Suma de 5.000 euro devenea exigibilă la data de 15 februarie 2019, în măsura în care s-ar fi predat şi apartamentul, plata acesteia fiind o obligaţie corelativă obligaţiei promitentului vânzător de a transmite folosinţa imobilului în litigiu.

Drept consecinţă, nu pot fi aplicate dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă a solicitat instanţei de recurs să observe şi că obligaţia de predare a materialelor pentru finisaje, până la 15 februarie 2019, nu a fost îndeplinită de către intimaţii-reclamanţi, împrejurare în raport de care aceasta s-a aflat în imposibilitatea predării apartamentului.

Această apărare urmează a fi înlăturată, întrucât, la fond, pârâta nu a formulat o astfel de solicitare, instanţa de judecată examinând obiectul dedus judecăţii în limitele stabilite prin cererile şi apărările părţilor.

De asemenea, Înalta Curte reţine că, examinând pe fond această critică în apel, curtea a concluzionat, analizând probele administrate, că termenul pentru predarea apartamentului nu depindea de cel al predării finisajelor, neputându-se reţine vreo culpă a reclamanţilor care să fi pus pârâta în imposibilitatea predării imobilului.

Or, în acest caz, Înalta Curte consideră că aspectele de netemeinicie invocate nu pot fi cenzurate în etapa procesuală a recursului, context în raport de care se poate reevalua culpa părţilor contractante.

Cât priveşte cererea reconvenţională, recurenta-pârâtă a susţinut că intimaţilor-reclamanţi le revenea obligaţia de plată a ratelor, chiar dacă apartamentul nu le fusese predat.

A mai arătat că instanţa de apel a reţinut că nu s-a stabilit preţul şi termenele de plată şi, prin aceasta, a încălcat dispoziţiile art. 1270 C. civ., intervenind nejustificat şi nelegal în contractul părţilor, adăugând unde acestea nu au stabilit, respectiv plata ratelor începând cu 15 martie 2019, sub condiţia predării imobilului.

În speţă, instanţele devolutive au constatat că din antecontract nu rezultă ce variantă de plată au ales părţile, cuantumul preţului fiind redus proporţional cu durata de achitare. Indiferent de varianta de plată, intimaţii-reclamanţi au achitat avansul de 5.000 euro, respectând astfel dispoziţiile contractuale. Următoarea rată de 5.000 euro trebuia achitată până la data de 15 februarie 2019, la predarea apartamentului, plata fiind relaţionată de predarea apartamentului iar nu invers. Diferenţa de preţ urma să fie achitată în rate lunare, începând cu data de 15 martie 2019.

S-a mai reţinut că, în situaţia în care pârâta nu a respectat termenul predării, aceasta nu poate imputa reclamanţilor neachitarea ratei menţionate, cele două obligaţii fiind interdependente, iar refuzul de plată fiind unul justificat chiar de atitudinea culpabilă a societăţii vânzătoare.

De altfel, conform art. 1522 alin. (5) C. civ., pârâta avea posibilitatea să execute obligaţia într-un termen rezonabil numai dacă nu ar fi fost pusă în întârziere anterior formulării acţiunii.

Prin prezenta cerere de recurs, recurenta-pârâtă invocă încălcarea aceleiaşi dispoziţii legale, art. 1270 C. civ., cu referire la modalitatea în care instanţa de apel a interpretat clauzele din convenţia părţilor.

Or, cum s-a opinat anterior, orice chestiuni legate de modalitatea de stabilire a situaţiei de fapt excedează prezentei căi de atac.

Recurenta-pârâtă a invocat şi nesocotirea jurisprudenţei naţionale, făcând trimitere la decizia nr. 3234 din 23 octombrie 2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, însă această apărare, chiar şi în ipoteza în care dreptul substanţial aplicabil nu a suferit modificări, nu are relevanţă, practica judiciară nefiind izvor de drept.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va respinge, conform art. 496 C. proc. civ., ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanţii A. şi B., împotriva deciziei nr. 597 din 18 mai 2021 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

În raport de această soluţie, în baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte o va obliga pe recurenta-pârâtă, partea căzută în pretenţii, la plata către intimaţii-reclamanţi a sumei de 1.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reţinând că dovada achitării acestora s-a făcut cu înscrisurile depuse în dosarul instanţei de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 597 din 18 mai 2021 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă la plata către intimaţii-reclamanţi a sumei de 1.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 ianuarie 2022.