Liability for intermediary commission after contract term expiration: Causal link versus temporal proximity under Civil Code Article 2097

Şedinţa publică din data de 31 ianuarie 2023

Asupra recursului de faţă, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti la 15 octombrie 2020 sub nr. x/2020 reclamanta A. S.A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele B. S.R.L. şi C. S.R.L., să se constate rezilierea contractului de intermediere vânzare cu exclusivitate nr. 102 din 01.06.2016 ca efect al încetării contractului, respectiv ca urmare a neîndeplinirii obligaţiilor contractuale de către pârâte.

Obiectul contractului de intermediere vânzare cu exclusivitate nr. 102 din 01.06.2016, încheiat între B. S.R.L., în calitate de agent, şi A. S.A., în calitate de proprietar, presupunea ca agentul să identifice pentru proprietar un potenţial cumpărător al imobilului situat în localitatea Bucureşti, Str. x, Nr. 54.

Prin cererea întregistrată la dosar în 27 octombrie 2020, reclamanta înţelege să îşi precizeze acţiunea, solicitând a se constata rezilierea contractului de intermediere vânzare cu exclusivitate nr. 102 din 01.06.2016, prin ajungerea la termen, respectiv ca efect al încetării.

Prin sentinţa civilă nr. 3757 din 02 aprilie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2020, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a admis excepţia necompetenţei materiale a acesteia şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti. Cauza a fost înregistrată pe rolul secţiei a VI-a a Tribunalului Bucureşti la 07 iulie 2021, sub acelaşi număr de dosar.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 11 decembrie 2020, sub nr. x/2020, reclamanta C. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta A. S.A. a solicitat instanţei ca, prin sentinţa ce o va pronunţa, să o oblige:

- la plata sumei de 201.900,44 euro + TVA reprezentând comision datorat de pârâtă în urma semnării contractului de intermediere cu vânzare exclusivă nr. 102/2016, respectiv suma de 1.169.881.16 RON (983.093,42 RON comision 2%+ 186.787,74 TVA) în echivalent RON la cursul Băncii Naţionale a României (BNR) de 1 euro = 4,8692 RON din ziua de 11.12.2020;

- la plata unor penalităţi de întârziere în procent de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere începând cu data de 29.09.2020 (scadenţa obligaţiei de plată) şi până la plata efectivă a debitului principal;

- la plata cheltuielilor de judecată generate de proces.

Prin încheierea din 15 octombrie 2021 pronunţată în dosarul nr. x/2020 de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, s-a respins excepţia tardivităţii invocării excepţiei conexităţii, s-a admis excepţia conexităţii, trimiţându-se dosarul completului 22 învestit cu soluţionarea cauzei ce face obiectul dosarului nr. x/2020, în vederea reunirii celor două cauze.

Prin sentinţa civilă nr. 2750 din 10 noiembrie 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei B. S.R.L., ca rămasă fără obiect.

A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.A. în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L.

A constatat încetat la 01.07.2018 contractul de intermediere a vânzării cu exclusivitate nr. 102 din 01.06.2016, încheiat între reclamantă şi pârâta B. S.R.L., astfel cum acesta a fost modificat prin acte adiţionale şi cesionat, ca urmare a încheierii contractului de cesiune nr. x din 25.08.2017, între părţile litigante.

A luat act că în concluziile pe fondul cauzei reclamanta şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.

A obligat reclamanta la plata către pârâta B. S.R.L. a sumei de 2.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând parte din onorariul de avocat redus, proporţional cu partea din acţiune admisă.

În dosarul conexat, nr. x/2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta C. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta A. S.A.

A respins, ca neîntemeiată, cererea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecată efectuate.

Împotriva sentinţei civile nr. 2750 din 10 noiembrie 2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2020, a declarat apel pârâta C. S.R.L., solicitând admiterea apelului, modificarea în tot a sentinţei apelate, respingerea acţiunii formulate de intimata A. S.A. şi, admiţând cererea reconvenţională formulată, să fie obligată intimata la plata sumei de 201.900,44 EURO + TVA, plus penalităţile de întârziere în cuantum de 0.1% pentru fiecare zi de întârziere începând cu data de 29.09.2020 (scadenţa obligaţiei de plată) şi până la plata efectivă a debitului principal.

Prin decizia civilă nr. 1147 din 11 iulie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a V-a Civilă, s-a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă C. S.R.L., în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.A. şi s-a schimbat în tot sentinţa civilă nr. 2750 din 10 noiembrie 2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în sensul că:

A respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

A admis cererea reconvenţională.

A obligat reclamanta-pârâtă A. S.A. la plata către pârâta-reclamantă C. S.R.L. a sumei de 201.900,44 euro + TVA reprezentând comision la care se adaugă penalităţi de întârziere în cuantum de 0,1% calculată la debitul datorat pentru fiecare zi de întârziere, începând cu data introducerii cererii de chemare în judecată (15.10.2020) şi până la data plăţii efective, debitul urmând a fi achitat în RON la cursul de schimb valutar de la data plăţii.

Împotriva deciziei instanţei de apel a formulat recurs A. S.A., solicitând admiterea recursului, casarea în tot a hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată Curţii de Apel Bucureşti.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, sub nr. x/2020 la 22.09.2022 şi repartizat aleatoriu, spre soluţionare, completului nr. 5.

În motivarea recursului, subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta învederează că decizia nu respectă exigenţele legale relative la motivarea unei hotărâri judecătoreşti, considerentele hotărârii recurate reprezentând doar o preluare a susţinerilor intimatei-pârâte şi nicidecum o motivare care să dezvăluie raţionamentul logico-juridic propriu al instanţei de apel.

În acest sens, precizează autoarea recursului că o hotărâre care preia exclusiv susţinerile uneia dintre parti, în timp ce ignoră total susţinerile celeilalte, nu doar că omite a fi o garanţie împotriva arbitrariului, ci devine chiar o promovare a arbitrariului.

Preluând necritic argumentele intimatei-pârâte şi ignorând total argumentele sale, susţine recurenta-reclamantă că hotărârea recurată nu creează un suport transparent din punct de vedere logico-juridic al concluziei reţinute, iar această situaţie corespunde cu nemotivarea hotărârii, invocând în acest sens deciziile civile ale Înaltei Curţi de Casaţie si Justiţie nr. 2850/2020, respectiv nr. 2677/2011.

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., consideră autoarea recursului că soluţia admiterii apelului este rezultatul interpretării eronate şi părtinitoare a dispoziţiilor art. 2097 alin. (1) C. civ., dar şi a art. 1270 alin. (1) C. civ., prin raportare la prevederile art. 1266 alin. (2) din acelaşi act normativ.

Sub aspectul interpretării eronate şi părtinitoare a dispoziţiilor art. 2097 alin. (1) C. civ., arată recurenta-reclamantă că prevederile legale impun drept condiţie pentru plata remuneraţiei intermediarului o legătură de cauzalitate între intermediere şi încheierea contractului intermediat.

Or, instanţa de apel confundă cauzalitatea cu anterioritatea şi concluzionează că recurenta-reclamantă datorează comisionul de intermediere, indiferent de momentul la care este încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu unul dintre potenţialii cumpărători prezentaţi de intimata-pârâtă.

Consideră autoarea recursului că noţiunea "termenului rezonabil" utilizată de instanţa de fond, avea rolul interpretării art. 2097 alin. (1) C. civ. în sensul corect şi logic, de a verifica dacă există o legătură de cauzalitate între intermediere şi vânzare sau dacă intermedierea este doar un eveniment anterior vânzării, fără a-l cauza.

Astfel, arată că în mod judicios, instanţa de fond a analizat situaţia de fapt având în vedere că între momentul încetării contractului de intermediere (01.07.2018) şi momentul vânzării (22.09.2020), termenul scurs nu poate fi considerat rezonabil în sensul aprecierii vânzării ca fiind "urmare a intermedierii", astfel cum impun prevederile art. 2097 C. civ.

Sub aspectul interpretării eronate şi părtinitoare a dispoziţiilor art. 1270 alin. (1) C. civ., arată recurenta-reclamantă că deşi părţile au stabilit în mod clar şi fără echivoc în art. II A. din contactul de intermediere modalitatea şi forma în care termenul contractului putea fi prelungit, instanţa de apel a reţinut că actele juridice executate de intimata-pârâtă după 01.07.2018, data încetării termenului contractului de intermediere nr. x/2016, reprezintă o continuare a raporturilor juridice în baza aceluiaşi contract de intermediere.

Mai susţine recurenta-reclamantă că practica statornicită între părţi a fost aceea de a încheia un act adiţional cu ocazia fiecărei prelungiri a termenului contractual, fiind încheiate două acte adiţionale nr. x/21.04.2017 şi nr. y/31.05.2018, ambele prevăzând expres acordul părtilor de a prelungi durata contractuală. Or, în atare condiţii, consideră că este absurd a se considera că, deodată, părţile au decis a continua raporturile contractuale peste termenul contractual, în mod implicit.

Arată recurenta-reclamantă că deşi voinţa părţilor exprimată la momentul semnării contractului, a fost ca ofertele atrase de intermediar să fie consemnate într-un proces-verbal care să redea data prezentării ofertei, identificarea ofertantului şi preţul oferit, niciuna din anexele prezentate de intimata-pârâtă nu conţinea menţiunea privind preţul oferit, astfel că instanţa de apel, ignorând prevederile contractuale, greşit a reţinut că intimata-pârâtă, în calitate de agent imobiliar, prestează doar servicii de punere în legătură, neavând obligaţia de a participa şi la negocierile de stabilire a preţului.

Ca atare, susţine recurenta-reclamantă că, întrucât anexele cuprinzând potenţialii cumpărători nu au fost întocmite potrivit dispoziţiilor contractuale, ele nu puteau constitui dovezi în sensul îndeplinirii de către intermerdiar a obligaţiilor instituite prin contractul de intermediere. Or, dispunând în sens contrar, instanţa de apel a desconsiderat voinţa părţilor şi a încălcat prevederile art. 1270 alin. (1) C. civ., prin raportare la prevederile art. 1266 alin. (2) C. civ.

În drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., raportat la art. 425 C. proc. civ., art. 1267, art. 1270 şi art. 2097 C. civ.

La 30 septembrie 2022, respectiv 04 octombrie 2022, cererea de recurs a fost comunicată intimatei-pârâte C. S.R.L., la sediul acesteia, respectiv la sediul reprezentului convenţional.

La 19 octombrie 2022, intimata-pârâtă C. S.R.L. a depus, în termen legal, întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

La 26 octombrie 2022, întâmpinarea depusă de intimata-pârâtă a fost comunicată recurentei-reclamante, care nu a uzat de dreptul de a formula răspuns la întâmpinare.

Prin rezoluţia din 15 noiembrie 2022, s-a fixat termen de judecată la 31 ianuarie 2023.

La 30 ianuarie 2023 intimata-pârâtă C. S.R.L. a înaintat la dosarul cauzei, prin poşta electronică, concluzii scrise.

La termenul de judecată din 31 ianuarie 2023 recurenta-reclamantă a depus concluzii scrise precum şi factura fiscală Seria x nr. x/14.09.2022 reprezentând onorariu avocaţial şi ordinul de plată nr. x/16.09.2022.

Analizând recursul formulat de recurenta-reclamantă, în baza motivelor de recurs şi a temeiurilor de drept aplicabile, Înalta Curte îl va respinge ca nefondat, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Viciile motivării unei hotărâri pot fi încadrate în trei categorii: lipsa motivării, motivarea inexactă şi motivarea insuficientă, casarea intervenind, de regulă, în cazul în care există contradicţie între considerente şi dispozitiv, când hotărârea cuprinde considerente contradictorii, precum şi în cazul în care lipseşte motivarea soluţiei din dispozitiv sau în cazul în care motivarea este superficială sau cuprinde numai considerente străine de natura cauzei.

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat faptul că hotărârea recurată nu creează un suport transparent din punct de vedere logico-juridic al concluziei reţinute, considerentele hotărârii reprezentând doar o preluare a susţinerilor intimatei-pârâte şi nicidecum o motivare care să dezvăluie raţionamentul propriu al instanţei de apel, nefiind argumentat de ce s-au reţinut doar concluziile intimatei-pârâte şi s-au respins susţinerile sale, modalitatea de interpretarea atât a probelor administrate cât şi a normelor legale şi aplicarea acestora situaţiei de fapt, ceea ce corespunde ipotezei nemotivării hotărârii.

Aceste critici sunt nefondate, instanţa supremă reţinând că ele nu se referă la lipsa motivării, ci mai degrabă relevă nemulţumirea recurentei-reclamante faţă de soluţia adoptată de instanţa de apel, mai precis de stabilirea situaţiei de fapt reţinută în urma administrării probatoriului.

Prin raportare la aceste consideraţii, instanţa supremă constată că hotărârea recurată întruneşte condiţiile prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., întrucât instanţa de apel a evocat şi aplicat în cauza dedusă judecăţii textele de lege, dispoziţiile contractuale şi actele normative care au stat la baza adoptării soluţiei sale, oferind o motivare completă a respingerii argumentelor recurentei-reclamante, care conduce în mod logic către soluţia din dispozitiv şi poate fi verificată pe calea controlului judiciar.

Astfel, Curtea de apel a reţinut că instanţa de fond, la momentul pronunţării soluţiei pe fondul cauzei, a făcut o nepermisă confuzie între momentul încetării contractului de intermediere prin împlinirea termenului contractual şi cel al încheierii contractului de vânzare-cumpărare, atunci când a concluzionat că, de vreme ce contractul de intermediere a încetat la 01.07.2018, prin împlinirea termenului, încheierea contractului de vânzare-cumpărare la data de 22.09.2020, "peste un termen rezonabil" nu ar mai justifica solicitarea de plata a remuneraţiei potrivit dispoziţiilor art. 2097 alin. (1) C. civ.

În argumentarea acestui considerent, instanţa de apel a arătat că atât timp cât părţile nu au convenit prin contractul încheiat condiţionarea plăţii remuneraţiei de încheierea contractului de vânzare-cumpărare într-un interval de timp determinat, şi nici legiuitorul nu a reglementat o astfel de împrejurare, instanţa de fond nu putea nici să adauge la lege şi nici să intervină în contract. Or, procedând astfel, aceasta a încălcat dispoziţiile art. 1270 C. civ. şi a lărgit sfera condiţiilor prevăzute de legiuitor.

Totodată, a procedat instanţa de apel la analizarea contractului încheiat între părţi şi din perspectiva dispoziţiilor art. 1266-1267 C. civ., concluzionând că instanţa de fond, în urma analizării superficiale a materialului probator, a dat o interpretare străină de voinţa părţilor clauzelor contractuale prevăzute la art. I, prin introducerea conceptului nou, de "termen rezonabil", ceea ce a condus la concluzia greşită potrivit căreia, pentru ca intermediarul să se poată prevala de obligaţia corelativă a clientului de plată a remuneraţiei, încheierea contractului cu terţul trebuia să se realizeze în termenul contractual prevăzut de părţi, indiferent de împrejurarea că afacerea s-a perfectat cu terţul identificat de intermediar.

Ulterior, în baza analizei probatoriului administrat pentru a stabili dacă cumpărătorul terenului a fost identificat de către intimata-pârâtă C. S.R.L. sau autoarea acesteia, B. S.R.L., în perioada de exclusivitate contractuală, aspect ce nu poate fi supus controlului în prezenta cale de atac, instanţa a reţinut că recurenta-reclamantă nu a prezentat nici instanţei de fond şi nici instanţei de control judiciar dovezi care să îi susţină apărările formulate şi din care să reiasă că tertul cumpărător ar fi fost identificat de aceasta, deşi, potrivit art. 249 C. proc. civ., sarcina probei îi revenea acesteia.

În concluzie, Înalta Curte reţine că, criticile aduse de recurenta-reclamantă nu sprijină motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Astfel, însuşirea de către instanţa de prim control judiciar a unor susţineri formulate de către una dintre părţi nu poate fi subscrisă noţiunii de nemotivare, câtă vreme soluţia se sprijină şi pe argumente proprii şi consistente ale instanţei.

Subsumat motivului de casare întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susţine că instanţa de apel a interpretat şi aplicat în mod greşit normele de drept material reprezentate de dispoziţiile art. 2097 alin. (1) C. civ., art. 1270 alin. (1) C. civ., prin raportare la prevederile art. 1266 alin. (2) din acelaşi act normativ.

Din expunerea argumentelor evocate de recurenta-reclamantă, potrivit cărora instanţa de apel nu a analizat dacă intermedierea a fost un factor cauzator al vânzării, respectiv faptul că părţile au stabilit în mod clar şi fără echivoc modalitatea de prelungire a termenului contractual doar prin act adiţional, precum şi faptul că atât instanţa de fond cât şi cea de apel au ignorat a reţine că niciuna dintre anexele contractului nu cuprindea data prezentării ofertei, neputând constitui aşadar dovezi în sensul îndeplinirii de către intermediar a obligaţiilor instituite prin contractul de intermediere, rezultă cu evidenţă că se readuc în discuţie chestiuni de fond care depăşesc sfera de analiză a motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Este de amintit că instanţa de apel, ca instanţă devolutivă, are plenitudine de apreciere în ceea ce priveşte probele administrate în cauză, este suverană în a aprecia asupra oportunităţii administrării probelor în proces din perspectiva utilităţii, concludenţei şi pertinenţei acestora, iar instanţa de recurs nu poate să procedeze la reinterpretarea probelor administrate, prin reevaluarea situaţiei de fapt, aşa cum se urmăreşte prin această critică.

Reţine instanţa supremă că, deşi recurenta-reclamantă invocă aplicarea greşită de către instanţa de apel a textelor legale mai sus-menţionate, în realitate, se tinde la o cenzurare a aprecierii date de instanţă mijloacelor de probă şi la o nouă judecată a fondului, ceea ce este incompatibil cu calea extraordinară de atac a recursului, în cadrul căreia se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei şi a elementelor de fapt ale cauzei.

De altfel, contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a interpretat prevederile art. 2097 alin. (1) C. civ. în mod explicit în sensul stipulat de legiuitor, respectiv a verificat dacă intermedierea a cauzat încheierea actului juridic.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1147/2022 din 11 iulie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a V-a Civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1147/2022 din 11 iulie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – secţia a V-a Civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 31 ianuarie 2023.