Territorial competence for resolution of real estate sales contract: exclusive jurisdiction by situs under Article 117 Civil Procedure Code

Şedinţa publică din data de 3 mai 2023

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Buhuşi la 08.08.2022, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B., rezoluţiunea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.11.1998 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, având în vedere că ambele părţi doresc ca pârâta să nu mai aibă nicio obligaţie materială sau morală faţă de reclamantă.

II. Hotărârile care au generat conflictul de competenţă

2.1. Prin sentinţa civilă nr. 735/28.11.2022, Judecătoria Buhuşi a admis excepţia necompetenţei teritoriale, invocată din oficiu şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Pucioasa, reţinând incidenţa dispoziţiilor art. 107 C. proc. civ. şi faptul că domiciliul pârâtei (din oraşul Pucioasa, str. x, jud. Dâmboviţa) este situat în circumscripţia Judecătoriei Pucioasa. Astfel, instanţa arată că, faţă de obiectul acţiunii, nu există derogări de la regula generală instituită de art. 107 C. proc. civ., competenţa instanţei fiind exclusivă.

În raport de prevederile art. 131 alin. (1) şi 132 alin. (1) şi alin. (3) C. proc. civ., instanţa a reţinut că este obligată să pună în discuţie/verifice competenţa, inclusiv sub aspectul soluţionării excepţiei de necompetenţă.

În motivare, instanţa a reţinut că obiectul material al contractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii este reprezentat de un imobil-teren şi construcţie, iar această împrejurare nu imprimă acţiunii caracterul unei acţiuni reale imobiliare, reclamanta înţelegând să formuleze o acţiune în răspundere contractuală, prin care se urmăreşte desfiinţarea prin rezoluţiune a contractului ca efect al nerespectării culpabile a obligaţiilor de către co-contractant.

2.2. Învestită prin declinare, prin sentinţa civilă nr. 151/23.02.2023, Judecătoria Pucioasa a admis excepţia necompetenţei teritoriale, invocată din oficiu, a declinat competenţa de soluţionare în favoarea Judecătoriei Buhuşi, a constatat conflictul negativ de competenţă şi a înaintat dosarul pentru soluţionare Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

A reţinut instanţa incidenţa art. 117 C. proc. civ. întrucât cererea vânzătorului în rezoluţiunea unui contract de vânzare cumpărare cu privire la un bun imobil este calificată în mod expres de art. 1368 C. civ. din 1864 (aplicabil în cauză în raport de data încheierii contractului de vânzare cumpărare) ca acţiune reală.

Pe cale de consecinţă, având în vedere că imobilul ce face obiectul contractului încheiat de părţi este situat în oraş Buhuşi (str. x), localitate care se află în circumscripţia Judecătoriei Buhuşi, judeţul Bacău, Judecătoria Pucioasa a reţinut că instanţa căreia îi aparţine competenţa de soluţionare a prezentei cauze este Judecătoria Buhuşi.

III. Considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Înalta Curte, competentă să soluţioneze conflictul conform art. 133 pct. 2 raportat la art. 135 alin. (1) C. proc. civ., stabileşte competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Buhuşi, pentru următoarele argumente:

Înalta Curte reţine că este sesizată cu un conflict negativ de competenţă teritorială, în ipoteza prevăzută de art. 133 alin. (2) teza I din C. proc. civ., anume a declinărilor reciproce între Judecătoria Buhuşi şi Judecătoria Pucioasa.

Ivirea prezentului conflict negativ de competenţă a fost cauzată de modul diferit în care cele două instanţe au determinat caracterul acţiunii ce face obiectul cauzei, Judecătoria Buhuşi reţinând că a fost învestită cu o acţiune în răspundere civilă contractuală, iar Judecătoria Puciosa a calificat cererea ca fiind acţiune reală.

Potrivit art. 129 alin. (2) C. proc. civ.: "Necompetenţa este de ordine publică: 1) în cazul încălcării competenţei generale, când procesul nu este de competenţa instanţelor judecătoreşti; 2) în cazul încălcării competenţei materiale, când procesul este de competenţa unei instanţe de alt grad sau de competenţa unei alte secţii sau altui complet specializat; 3) în cazul încălcării competenţei teritoriale exclusive, când procesul este de competenţa unei alte instanţe de acelaşi grad şi părţile nu o pot înlătura". Alin. (3) al aceluiaşi articol prevede că: "În toate celelalte cazuri, necompetenţa este de ordine privată."

Din analiza normelor legale menţionate rezultă că este absolută competenţa generală, materială şi teritorială exclusivă, iar competenţa teritorială în pricinile privitoare la bunuri, cu excepţia celor prevăzute de art. 117-121 C. proc. civ., este relativă.

C. proc. civ. cuprinde reglementări potrivit cărora necompetenţa materială şi teritorială, atât cea de ordine publică cât şi cea de ordine privată, poate fi invocată până la anumite termene şi în anumite condiţii stabilite de lege.

Astfel, potrivit art. 130 alin. (2) C. proc. civ.: "Necompetenţa materială şi teritorială de ordine publică trebuie invocată de părţi ori de către judecător la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate în faţa primei instanţe", iar alin. (3) al aceluiaşi articol prevede că: "Necompetenţa de ordine privată poate fi invocată doar de către pârât prin întâmpinare sau, dacă întâmpinarea nu este obligatorie, cel mai târziu la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate în faţa primei instanţe."

În cauză, prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Buhuşi la 08.08.2022, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B., rezoluţiunea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.11.1998 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

Această acţiune are natura unei acţiuni reale, faţă de prevederile art. 1368 C. civ. (aplicabil prezentei cauze, în raport de data încheierii contractului, 17.11.1998) potrivit cărora: "acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este reală. Cu toate acestea, vânzătorul nu se va putea prevalida de dreptul său, în contra autorităţii publice, nici în contra adjudecatarilor în vânzări silite, decât conformându-se, pentru acest din urmă caz, regulilor prescrise în procedură".

În raport de obiectul cererii deduse judecăţii se observă că finalitatea acţiunii exercitate în cauză, aşa cum s-a precizat prin cererea de chemare în judecată, este readucerea imobilului în litigiu în patrimoniul reclamantei, prin constatarea rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare, invocându-se neplata preţului şi abuzul de folosinţă a bunului.

Ţinând cont de această finalitate a acţiunii, prin care se valorifică un drept real imobiliar, respectiv un drept de proprietate, în cauză devin incidente dispoziţiile art. 117 alin. (1) C. proc. civ. potrivit cărora cererile privitoare la imobile se introduc numai la instanţa în a cărei circumscripţie este situat imobilul.

Cum art. 117 C. proc. civ. reglementează o competenţă teritorială exclusivă, competenţa de soluţionare a cauzei aparţine instanţei de la locul situării imobilului, respectiv Buhuşi, str. x, jud. Bacău.

De asemenea, în determinarea competenţei, Înalta Curte reţine statuările obligatorii din cuprinsul Deciziei nr. 31 din 11 noiembrie 2019 pronunţată în recurs în interesul legii de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în sensul că instanţa competentă să soluţioneze conflictul negativ de competenţă verifică modul în care atât normele de competenţă propriu-zise, cât şi normele referitoare la condiţiile şi termenele de invocare a excepţiei de necompetenţă au fost respectate.

Pentru argumentele prezentate, în aplicarea art. 135 alin. (1) C. proc. civ., Inalta Curte urmează a stabili competenţa de solutionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Buhuşi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Stabileşte competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Buhuşi.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 3 mai 2023, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.