State appeal rejected; tenants win enforceable right to buy leased apartment under Law No. 112/1995.

Şedinţa publică din data de 16 februarie 2023

Deliberând, asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, în data de 08 martie 2021, sub nr. x/2021, reclamanţii Serdean B. şi C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, obligarea pârâţilor la întabularea în cartea funciară a imobilului apartament nr. x (în documentaţie) şi nr. 2 în cartea de identitate situat în Cluj Napoca, str. x, jud. Cluj, cu suprafaţă utilă de 56,94 mp; obligarea pârâţilor la vânzarea în favoarea lor a imobilului apartament nr. x situat în Cluj Napoca, str. x, jud. Cluj, cu suprafaţă utilă de 56,94 mp, compus din 1 cameră în suprafaţă de 38.93 mp, 1 bucătărie în suprafaţă de 15.39 mp, 1 wc în suprafaţă de 2,62 mp şi atribuirea în proprietate a terenului aferent (114,54 mp) - imobil deţinut potrivit contractului de închiriere nr. x/16.06.2000, modificat şi completat prin acte adiţionale; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamanţii şi-au întemeiat cererea pe dispoziţiile Legii nr. 112/1995 şi cele ale Legii nr. 10/2001.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Cluj

Prin sentinţa civilă nr. 843 din 15 decembrie 2021, pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă, s-a luat act de renunţarea la judecata petitului 1 din cererea de chemare în judecată, privind obligarea pârâţilor la întabularea imobilului în cartea funciară şi a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Şerdean B., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, reprezentat de Administraţia Finanţelor Publice Cluj, ca neîntemeiată.

3. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel Cluj

Prin decizia civilă nr. 278/A/2022 din 22 iunie 2022, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a hotărât după cum urmează:

A admis apelul declarat de reclamanţii Şerdean B. şi C., împotriva sentinţei civile nr. 843 din 15 decembrie 2021, pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă, pe care a schimbat-o, în parte, în sensul că a admis cererea precizată formulată de reclamanţii Şerdean B. şi C., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice şi, în consecinţă, a obligat pârâţii la vânzarea în favoarea reclamanţilor a apartamentului nr. x, situat în imobilul din Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, cu suprafaţa utilă de 56,94 mp, compus din 1 cameră în suprafaţă de 38,93 mp, 1 bucătărie în suprafaţă de 15,39 mp, 1 WC în suprafaţă de 2,62 mp şi atribuirea în proprietate a terenului aferent în suprafaţă de 114,54 mp, în baza contractului de închiriere nr. x/16.06.2000, modificat şi completat prin acte adiţionale.

A menţinut dispoziţia din sentinţa apelată referitoare la constatarea renunţării la judecarea petitului 1, de către reclamanţi.

A obligat pârâţii, în solidar, să le plătească reclamanţilor suma de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată aferente fondului cauzei.

A obligat pe intimaţii Municipiul Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, în solidar, să plătească apelanţilor suma de 2.500 RON, cheltuieli de judecată în apel.

Prin încheierea din 23 noiembrie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2021, a fost admisă cererea de îndreptare a erorii materiale formulate de pârâţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi a fost îndreptată eroarea materială strecurată în cuprinsul considerentelor şi dispozitivul deciziei civile nr. 278/A/2022 din 22 iunie 2022 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2021, în sensul că terenul aferent apartamentului nr. x din str. x are suprafaţa de 72,89 mp, nu de 114,5 mp, cum din eroare s-a consemnat,

4. Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 278/A/2022 din 22 iunie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată.

Cu titlu prealabil, recurentul a susţinut că, raportat la obiectul litigiului, decizia atacată are deschisă calea de atac a recursului, chiar dacă în dispozitivul deciziei curtea de apel a menţionat că decizia este definitivă.

În dezvoltarea motivelor de casare, recurentul-pârât a învederat că, raportat la petitele cererii de chemare în judecată, nu are calitate procesuală pasivă, iar analiza aplicabilităţii prevederilor Legii nr. 112/1995 revine autorităţilor publice locale, Ministerul Finanţelor neavând astfel atribuţii; în speţă, răspunderea pentru corecta stabilire a regimului juridic în situaţia imobilului aparţine Municipiului Cluj-Napoca, respectiv Consiliului Local.

Instanţa de apel a pronunţat, fără să motiveze, o hotărâre şi în contradictoriu cu Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, hotărâre care nu poate fi pusă în executare de către recurent. Aceasta întrucât, prin decizia recurată, s-a reţinut că Municipiul Cluj-Napoca este proprietarul imobilului în litigiu, întrucât prin sentinţa civilă nr. 4099/10.06.2021, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul x/2020, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat pe str. x, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca (nr. CF vechi x Cluj-Napoca), cu nr. topo x, în favoarea Municipiului Cluj-Napoca şi în administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu drept de lege, în temeiul Decretului nr. 176/1948, pentru trecerea în proprietatea statului a bunurilor bisericilor, congregaţiilor, comunităţilor sau particularilor, ce au servit pentru funcţionarea şi întreţinerea instituţiilor de învăţământ general, tehnic sau profesional şi a O.U.G. nr. 94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparţinut cultelor religioase din România.

Totodată, instanţa de apel nu a analizat excepţia lipsei de interes a apelului formulat în contradictoriu cu Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, invocată prin întâmpinarea la apelul reclamanţilor, care au renunţat la judecată faţă de Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, aspect reţinut de prima instanţă prin încheierea din 22 septembrie 2021 şi prin sentinţa civilă nr. 843 din 15 decembrie 2021.

O altă critică a vizat aplicarea greşită de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, ale art. 6 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996, precum şi ale art. 42 din Legea nr. 10/2001.

Potrivit art. 6 din Normele de aplicare, dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, îl au numai chiriaşii, care având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii. Or, din probele dosararului rezultă că reclamanta a încheiat contractul de închiriere nr. x/26.05.1999 ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, care a recunoscut beneficiarilor contractelor de închiriere care foloseau imobilele obiect al acesteia, dreptul de a formula cereri pentru vânzarea bunurilor în termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii.

Astfel, în opinia recurentului, dispoziţiile acestei legi vizează numai persoanele care aveau contract de închiriere încheiat la acea dată, nu şi persoanele care au încheiat ulterior contract de închiriere, în acest sens fiind reglementată norma de protecţie a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.

A mai arătat că, faţă de sintagma "pot fi înstrăinate" folosită de legiuitor în dispoziţiile art. 42 din Legea nr. 10/2001, legea nu stabileşte o obligaţie în sarcina deţinătorului actual, ci o facultate a acestuia, întrucât în caz contrar s-ar încălca dreptul de proprietate prevăzut de art. 553 alin. (1), art. 555 alin. (1) C. civ. şi de art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

Din interpretarea atât a dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, cât şi ale art. 42 din Legea nr. 10/2001, se desprinde concluzia dreptului de înstrăinare al autorităţii în patrimoniul căreia a rămas imobilul nerestituit vechilor proprietari cu dreptul corelativ al deţinătorilor (chiriaşilor) cu titlu valabil, la preempţiune.

În continuare, recurentul a făcut referire la decizia nr. 81/2017 a Înaltei Curţi de Casate şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, prin care s-a dat dezlegare asupra unei eventuale contrarietăţi între art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 şi art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, statuând că este exclusa ipoteza unei contrarietăţi.

Astfel, recurentul a susţinut că statuările obligatorii nu sunt în sensul instituirii unei obligaţii de a vinde în sarcina proprietarului, ci doar în sensul că, în ipoteza în care proprietarul decide să înstraineze bunul, va trebui să respecte dreptul de preempţiune al chiriaşului, căruia îi este recunoscut dreptul de a opta pentru cumpărarea bunului.

În continuare, recurentul a învederat că hotărârile judecătoreşti pronunţate în dosarele nr. x/2020 şi nr. y/2020 au putere de lucru judecat.

O ultimă critică formulată de recurent a vizat obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată (fond şi apel), în condiţiile în care nu are calitate procesuală pasivă în cauză şi nu este în culpă procesuală.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-reclamanţi Şerdean B. şi C. au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepţiile inadmisibilităţii recursului şi lipsei calităţii procesuale active, iar pe fond au solicitat respingerea căii de atac.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recursul pârâtului Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, întemeiat pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., este încadrabil în tezele de casare prevăzute de pct. 5, 7 şi 8 ale art. 488.

Prin criticile concrete de nelegalitate, recurentul a invocat, în esenţă, aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, art. 6 din H.G. nr. 20/1996 şi art. 42 din Legea nr. 10/2001, întrucât reclamanta chiriaş este titulara unui contract de închiriere asupra apartamentului, încheiat ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, iar statuările obligatorii din decizia preliminară nr. 81/2017 nu instituie în sarcina deţinătorului actual o obligaţie, ci numai o facultate de a vinde bunul, cu respectarea dreptului de preempţiune al chiriaşului.

Pe de altă parte, recurentul a invocat omisiunea analizării excepţiei lipsei de interes a apelului declarat în contradictoriu cu acesta, ignorarea lipsei calităţii sale procesuale pasive întrucât autorităţile publice locale sunt cele care au atribuţii în aplicarea Legii nr. 112/1995, obligarea nelegală la plata cheltuielilor de judecată, precum şi încălcarea autorităţii de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti pronunţate în dosarul nr. x/2020.

Demersul judiciar, configurat prin elementele cererii introductive şi supus judecăţii instanţelor de fond, are ca obiect (i) obligarea pârâţilor Municipiul Cluj-Napoca, Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor, la intabularea în cartea funciară a apartamentului nr. x situat în imobilul din municipiul Cluj-Napoca, judeţul Cluj, precum şi (ii) obligarea pârâţilor la vânzarea apartamentului şi la atribuirea în natură a terenului aferent, temeiul de drept invocat fiind reprezentat de dispoziţiile Legii nr. 112/1995 şi ale Legii nr. 10/2001.

Examinând cu prioritate, conform art. 248 alin. (1) şi (2) din C. proc. civ., excepţiile procesuale de fond invocate prin întâmpinare, Înalta Curte urmează a le respinge ca neîntemeiate.

Astfel, cu referire la excepţia inadmisibilităţii recursului, este de observat că, în faţa primei instanţe s-a renunţat la judecata capătului de cerere vizând intabularea imobilului în cartea funciară, iar cel de-al doilea capăt de cerere, principal, are ca obiect o obligaţie de a face evaluabilă în bani, întrucât în structura raportului juridic de drept substanţial dedus judecăţii intră un drept patrimonial de creanţă.

Dreptul subiectiv cerut a fi protejat pe calea prezentei acţiuni în justiţie, respectiv dreptul chiriaşului la dobândirea în proprietate a imobilului, recunoscut prin norma de protecţie socială reglementată de art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi art. 42 din Legea nr. 10/2001, are natura juridică a unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei proprietarului de a-i înstrăina bunul, şi, pe cale de consecinţă, este supus criteriului valoric în determinarea competenţei materiale.

Ca atare, recurentul-pârât are deschisă calea de atac a recursului, potrivit regulii generale înscrise în art. 483 alin. (1) din C. proc. civ., nefiind incident vreunul dintre cazurile de excepţie în care este suprimată această cale de atac. În egală măsură, acţionând conform legii, iar nu potrivit menţiunii "definitivă" înscrisă greşit în dispozitivul deciziei curţii de apel, recurentul-pârât a învestit corect instanţa supremă cu soluţionarea prezentei căi de atac, astfel că excepţia inadmisibilităţii este vădit neîntemeiată şi urmează a fi respinsă, în baza principiului legalităţii căilor de atac, reglementat de art. 457 alin. (1) şi alin. (2) teza I din C. proc. civ.

Cu referire la excepţia lipsei calităţii procesuale active, Înalta Curte reţine că pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor are calitate de subiect al căii de atac exercitate, în înţelesul art. 458 din C. proc. civ., întrucât a fost parte la judecata în primă instanţă şi în apel şi justifică interes în reformarea hotărârii curţii de apel, în contextul în care la judecata în primă instanţa s-a luat act de renunţarea reclamanţilor numai la judecata capătului de cerere vizând intabularea în cartea funciară, în vreme ce petitul privind obligaţia de a face, soluţionat iniţial în mod favorabil pârâtului, a fost devoluat în apel, iar sentinţa fondului schimbată în parte, în sensul obligării celor trei pârâţi (deci şi a statului) la vânzarea apartamentului şi atribuirea în proprietate a terenului aferent, aşa încât excepţia procesuală de fond invocată de intimaţi apare vădit neîntemeiată.

Luând în analiză criticile de nelegalitate subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8, Înalta Curte reţine caracterul nefondat al acestora.

Astfel, controversa esenţială în jurul căreia este construit motivul de recurs în discuţie, este circumscrisă îndeplinirii/neîndeplinirii cerinţelor din ipoteza normei de protecţie socială şi a dispoziţiei de favoare la achiziţionarea apartamentului pe temeiul Legii nr. 112/1995, drept recunoscut în beneficiul chiriaşului titular al unui contract de închiriere valabil încheiat.

Chestiunea litigioasă a fost tranşată corect de către instanţa de apel care, devoluând fondul, a reformat sentinţa primei instanţe şi a admis capătul de cerere vizând obligaţia de a face, reţinând deplin legal argumentaţia că: pe de o parte, la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 reclamanta ocupa apartamentul litigios, având drepturi locative proprii începând cu anul 1994 şi până în prezent, iar la data manifestării opţiunii de cumpărare era titulara unui contract de închiriere valabil încheiat; pe de altă parte, imobilul nu a fost restituit în procedura legilor speciale de retrocedare, în cartea funciară fiind intabulat bunul aflat în proprietatea municipiului şi în administrarea consiliului local.

În acord cu interpretarea dată de instanţa de apel normelor juridice înscrise în art. 9 din Legea nr. 112/1995, art. 6 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 stabilite prin H.G. nr. 20/1996 şi art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, Înalta Curte reţine din economia acestor dispoziţii de favoare şi norme de protecţie socială, faptul că legiuitorul a recunoscut în mod expres, prin dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, posibilitatea pentru chiriaşi de a dobândi, în proprietate, apartamentele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.

Dreptul chiriaşului de a cumpăra este însoţit de un drept la acţiune pentru valorificarea lui, prin recurgerea la forţa coercitivă a statului în cazul refuzului de înstrăinare, corelativ obligaţiei deţinătorului de a vinde.

În completare, prin dispoziţiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se reglementează posibilitatea înstrăinării imobilelor cu destinaţia de locuinţă, pe de o parte, ca urmare a opţiunii chiriaşului de a cumpăra, iar, pe de altă parte, din iniţiativa deţinătorului, cu respectarea în acest caz a dreptului de preempţiune al chiriaşului, ambele ipoteze sub condiţia epuizării procedurilor administrative şi jurisdicţionale, în cazul care acestea s-au declanşat.

În sensul interpretării normelor juridice, expusă în cele ce preced, sunt statuările obligatorii, cu valoare decisivă ori decizorie, cuprinse în deciziile nr. 3/2017 şi nr. 81/2017 pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept.

Contrar susţinerilor recurentului, la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 (28.01.1996) erau îndeplinite întocmai cerinţele legale impuse prezentei obligaţii de a face, în sensul că apartamentul litigios era efectiv închiriat şi ocupat de chiriaşul cumpărător.

Astfel, potrivit circumstanţelor factuale reţinute de instanţa de apel pe baza probatoriului dosarului, în favoarea fostului soţ al reclamantei (D.) a fost încheiat contractul de închiriere nr. x/22.06.1994, aceasta fiind înscrisă în fişa locativă, în calitate de soţie a titularului de contract. Prin sentinţa de divorţ nr. 1502/05.02.1996 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a dispus partajarea folosinţei locuinţei comune. Ulterior, s-a încheiat, doar în favoarea reclamantei B., contractul de închiriere nr. x/10.10.1996 cu privire la apartamentul litigios, în fişa locativă fiind înscrise reclamanta, în calitate de titular de contract, şi mama acesteia.

Contractul de închiriere a fost prelungit succesiv, până în anul 2000, când a fost încheiat un nou contract, nr. x/12.06.2000, la rându-i prelungit succesiv prin acte adiţionale, ultima prelungire fiind realizată prin actul adiţional nr. x/20.09.2017, până la data de 27.06.2019. Prin actul adiţional nr. x/02.08.2018, a fost inclus în fişa locativă, pe lângă titulara Şerdean B., şi soţul acesteia, C. cu care s-a căsătorit la data de 02.06.2018.

Prin urmare, este corect raţionamentul instanţei de apel în cadrul căruia s-a concluzionat în sensul că reclamanta îndeplineşte cerinţele legale prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi art. 6 din H.G. nr. 20/1996, câtă vreme aceasta ocupa, la data intrării în vigoare a legii, apartamentul în litigiu, având drepturi locative proprii începând cu anul 1994 şi până în prezent, iar din anul 1996 - deci inclusiv la momentul exercitării opţiunii legale de cumpărare - este titulara unui contract de închiriere valabil încheiat cu privire la bunul solicitat. La rândul său, reclamantul C. are, începând cu 02.08.2018, drepturi locative proprii asupra acestui apartament.

În egală măsură, în mod judicios a observat instanţa de apel aspectul că imobilul litigios se circumscrie prevederilor art. 42 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, nefiind restituit persoanei pretins îndreptăţite în temeiul legii speciale (cererea de revendicare formulată în baza O.U.G. nr. 94/2000 fiind respinsă prin hotărâre judecătorească definitivă, pronunţată în dosarul nr. x/2016 al Curţii de Apel Cluj). Totodată, este întrunită şi cerinţa obligatorie ca pârâtul Municipiul Cluj-Napoca să fie proprietar al imobilului în litigiu, putând astfel transfera valabil dreptul în favoarea reclamanţilor (prin sentinţa civilă nr. 4099/10.06.2021 a Judecătoriei Cluj-Napoca fiind dispusă intabularea dreptului de proprietate în favoarea Municipiului Cluj-Napoca şi în administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu drept de lege, în temeiul Decretului nr. 176/1948 şi al O.U.G. nr. 94/2000).

Ca atare, deplin legal a conchis instanţa de apel în sensul inexistenţei vreunui impediment legal, fiind, dimpotrivă, îndeplinite toate cerinţele prescrise de normele incidente, anume ca reclamanţii chiriaşi să fi manifestat opţiunea de a cumpăra apartamentul pe care îl ocupau efectiv la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, iar pârâţii să fie proprietarii imobilului nerestituit în procedura legilor speciale de retrocedare.

Nu poate fi primită susţinerea recurentului, potrivit cu care legea nu stabileşte o obligaţie în sarcina deţinătorului actual, ci o facultate a acestuia, dedusă din folosirea sintagmei "pot fi înstrăinate" în cuprinsul art. 42 din Legea nr. 10/2001, instanţa de apel subliniind corect argumentul că disponibilitatea în manifestarea opţiunii de cumpărare este conferită de lege chiriaşului, şi nu deţinătorului actual.

Se cuvine reamintit că art. 9 din Legea nr. 112/1995 prevede expres dreptul chiriaşului de a cumpăra locuinţa, ceea ce presupune existenţa obligaţiei corelative privind vânzarea acesteia, de esenţa realizării dreptului. O interpretare în sensul afirmat de recurent goleşte de orice substanţă norma juridică, dreptul subiectiv devenind unul iluzoriu şi neefectiv, dacă realizarea lui ar depinde de voinţa vânzătorului.

Textul de lege urmăreşte, ratio legis, realizarea unui interes general de ordin social-economic, care vizează transferul dreptului de proprietate asupra anumitor categorii de imobile (locuinţe ce nu au fost revendicate de foştii proprietari, în baza reglementărilor speciale instituite prin Legea nr. 10/2001), în principal către chiriaşi, ca o măsură de protecţie a acestora. Astfel, vânzarea locuinţelor, ce intră în câmpul de aplicabilitate a art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, nu poate constitui o facultate, cum pretinde fără temei recurentul, întrucât ar genera arbitrariu şi ar plasa chiriaşii în situaţii discreţionare.

Cenzurarea în justiţie a refuzului proprietarului imobilului şi obligarea acestuia de a se conforma voinţei legiuitorului şi de a înstrăina bunul către chiriaşul, în persoana căruia sunt întrunite exigenţele prescrise de lege, nu pot avea semnificaţia nesocotirii dreptului de proprietate al unităţii administrativ-teritoriale, cum pretinde fără temei recurentul.

În egală măsură, cu referire la susţinerile recurentului, potrivit cu care reclamanţii ar avea recunoscut legal doar un drept de preemptiune, nu şi de vânzare, Înalta Curte are a observa că se opun unei atare aserţiuni, cu forţa evidenţei, statuările cu valoare obligatorie din decizia preliminară nr. 81/2017, în considerentele căreia s-a reţinut că "prin art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se reglementează posibilitatea înstrăinării imobilelor cu destinaţia de locuinţă, pe de o parte, ca urmare a opţiunii chiriaşului de a cumpăra, iar, pe de altă parte, din iniţiativa deţinătorului, cu recunoşterea în acest caz a dreptului de preempţiune al chiriaşului" (paragraful 72).

Criticile de nelegalitate subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 din C. proc. civ. sunt, de asemenea, nefondate.

Astfel, cu referire la omisiunea analizării excepţiei lipsei de interes în exercitarea apelului reclamanţilor, în contradictoriu cu intimatul-pârât Statul Român prin Ministerul Finanţelor, Înalta Curte reţine că, într-adevăr, instanţa de apel nu s-a pronunţat în mod expres asupra acestei excepţii procesuale de fond, invocată prin întâmpinarea depusă în apel, ceea ce nesocoteşte regulile de procedură prevăzute de art. 248 alin. (1) şi (5) şi art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ.

Ceea ce nu dovedeşte, însă, recurentul este vătămarea procesuală suferită ca urmare a omisiunii cercetării acestui mijloc de apărare, în condiţiile în care, pe de o parte, analizând fondul motivelor de apel, curtea de apel a reţinut în mod implicit ca fiind justificată cerinţa interesului reclamanţilor în exercitarea apelului, conform art. 494 raportat la art. 33 din C. proc. civ., iar, pe de altă parte, recurentul-pârât nu a criticat soluţia primei instanţe prin care s-a luat act de renunţarea la judecată numai în ceea ce priveşte capătul de cerere privind intabularea în cartea funciară.

Cu referire la pretinsa ignorare a lipsei calităţii sale procesuale pasive, întrucât atribuţii în materie au doar autorităţile publice locale, iar reclamanţii au renunţat la judecata în contradictoriu cu Statul Român, Înalta Curte are a observa faptul că, prin cererile precizatoare depuse la judecata în primă instanţă, la datele de 19.10.2021 şi 08.12.2021, reclamanţii au renunţat atât la judecata primului capăt de cerere, cât şi la judecata în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor, însă prin sentinţa instanţei de fond s-a luat act numai de renunţarea la judecata petitului privind obligarea pârâţilor la intabularea în cartea funciară şi s-a respins ca neîntemeiată cererea privind obligarea pârâţilor (inclusiv a Statului Român prin Ministerul Finanţelor) la vânzarea apartamentului şi la atribuirea în natură a terenului aferent.

Or, prin exercitarea apelului de către reclamanţi, exista riscul reformării sentinţei primei instanţe şi al înrăutăţirii situaţiei sale juridice (risc ce, de altfel, s-a şi produs, în sensul că prin soluţia instanţei de apel a fost admis cel de-al doilea capăt de cerere), astfel că pârâtul-recurent avea interes să iasă din pasivitate şi să supună verificării curţii de apel, pe calea unui apel incident, modalitatea în care prima instanţă a dat sau nu a dat curs actului procesual de dispoziţie manifestat de reclamanţi.

Nefondată este şi critica recurentului referitoare la nelegala sa obligare la plata cheltuielilor de judecată în fazele procesuale anterioare, culpa procesuală în înţelesul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ. fiind evidenţiată de soluţia admiterii apelului reclamanţilor.

În fine, motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 7 din C. proc. civ. este vădit nefondat.

Critica recurentului supune controlului de legalitate o pretinsă încălcare de către instanţa de apel a efectului pozitiv la autorităţii de lucru judecat, ataşat hotărârii definitive pronunţate într-un litigiu asemănător, obiect al dosarului nr. x/2020 (sentinţa civilă nr. 198/2021 a Tribunalului Cluj, păstrată prin decizia nr. 217/A/2021 a Curţii de Apel Cluj, definitivă prin decizia nr. 1234/2022 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – secţia I civilă).

Articolul 431 alin. (2) din C. proc. civ. consacră efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat, pentru partea care a câştigat procesul, în sensul că aceasta se poate prevala într-o nouă judecată de dreptul recunoscut prin hotărârea care se bucură de autoritate de lucru judecat, fără ca partea adversă sau instanţa să mai poată lua în discuţie existenţa dreptului.

Înalta Curte reţine că hotărârea favorabilă invocată de recurent nu poate avea ataşat un atare efect procesual în raport cu litigiul pendinte, care să fi fost ignorat nepermis de către instanţa de apel, întrucât nu a existat identitate de părţi litigante (în dosarul nr. x/2020 figurând un alt reclamant - E.), iar, pe de altă parte, deşi problematica de drept este asemănătoare, totuşi cele două litigii au ca premisă circumstanţe factuale diferite, izvorâte din contracte de închiriere distincte, purtând asupra a două apartamente diferite (nr. 1 şi 3), situate într-adevăr în acelaşi imobil din mun. Cluj-Napoca, str. x.

Se cuvine observat, astfel, faptul că au fost deduse judecăţii, în procese cu acelaşi tip de obiect, două raporturi juridice total diferite, terţul reclamant întemeindu-şi dreptul afirmat în litigiul anterior, după cum se reţine în considerentele deciziei nr. 217/A/2021, pe un contract de închiriere încheiat la data de 26.05.1999, aşadar ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.

Or, de esenţa dreptului de favoare pe care legiuitorul l-a conferit chiriaşului unui imobil cu destinaţia de locuinţă, prin măsura de protecţie socială reglementată de art. 9 din Legea nr. 112/1995, este tocmai calitatea beneficiarului, de titular al unui contract de închiriere valabil, încheiat anterior, şi nu ulterior, datei de 28.01.1996 când a intrat în vigoare această lege, astfel că nu poate fi vorba despre o unicitate de raport juridic sau despre aceeaşi situaţie litigioasă.

Este evident, prin urmare, că nu poate fi vorba despre o identitate de chestiune litigioasă tranşată în litigiul anterior şi repusă în discuţie în procesul pendinte, întrucât aspectul aici controversat nu a primit o dezlegare definitivă într-un proces anterior, care să se fi referit la unul şi acelaşi raport juridic.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că hotărârea recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 7 şi 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, va respinge recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, ca nefondat.

Reţinând culpa procesuală a recurentului-pârât şi dispoziţiile art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., se va dispune obligarea acestuia la plata către intimaţii-reclamanţi a cheltuielilor de judecată în sumă de 2500 RON reprezentând onorariu de avocat, Înalta Curte reţinând dovedit caracterul real, necesar şi rezonabil al cuantumului cheltuielilor, cu chitanţa fiscală nr. C158/26.08.2022.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţiile inadmisibilităţii recursului şi lipsei calităţii procesuale active, invocate de intimaţii-reclamanţi Şerdean B. şi C..

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, împotriva deciziei nr. 278/A/2022 din 22 iunie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Obligă recurentul-pârât la plata către intimaţii-reclamanţi Şerdean B. şi C. a sumei de 2500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 16 februarie 2023, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.