Immovable property recovery: application of land registry material publicity and res judicata to bona fide sub-purchasers in title comparison.

Şedinţa publică din data de 18 ianuarie 2023

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată iniţial la data de 9 iulie 2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI a civilă sub nr. x/2019, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., să se dispună lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie, prin compararea titlurilor, a imobilelor din Bucureşti, str. x, identificate electronic astfel: x.

În drept, au fost invocate, dispoziţiile art. 194 C. proc. civ., art. 563 C. civ.

Prin încheierea din 30 iulie 2019, instanţa a admis excepţia necompetenţei funcţionale a secţiei a VI a civile a Tribunalului Bucureşti, invocată din oficiu şi a dispus trimiterea dosarului către una din Secţiile a III-a, a IV-a sau a V-a civile ale Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV a civilă la data de 27.08.2019 sub dosar nr. x/2019.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin sentinţa nr. 1833/25.11.2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV a civilă a respins acţiunea, ca neîntemeiată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia nr. 1857A/16.12.2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis apelul declarat de reclamanta A. S.R.L. prin lichidator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă C. împotriva sentinţei civile nr. 1833/25.11.2020; a schimbat în tot sentinţa; a admis acţiunea; a obligat pârâta B. S.R.L. să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantei imobilele situate în Bucureşti, str. x, intabulate în CF x.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 1857A/16.12.2021 pârâta B. S.R.L. a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 şi pct. 8 C. proc. civ.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că hotărârea atacată a fost pronunţată cu încălcarea efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat ce decurge din considerentele sentinţei civile nr. 4802/16.07.2017 pronunţată de Judecătoria Sector 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2017, definitivă prin Decizia nr. 430/13.05.2019 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

În acest sens, recurenta-pârâtă a arătat că, în cuprinsul celor două hotărâri, au fost reţinute două aspecte deosebit de importante, cu putere de lucru judecat. Unul priveşte faptul că intimata a fost de rea-credinţă la momentul întocmirii actelor translative de proprietate, iar celălalt priveşte reţinerea aplicabilităţii principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans în raporturile juridice dintre aceleaşi părţi.

Cu alte cuvinte, se află sub egida efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat şi faptul că intimata nu poate obţine în justiţie niciun drept care ar decurge din efectele juridice născute urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/11.12.2003.

Instanţa de apel s-a limitat la identificarea existenţei autorităţii de lucru judecat relativ la reaua-credinţă, ignorând autoritatea de lucru judecat cu privire la efectele juridice, consecinţă a relei-credinţe constatate, respectiv imposibilitatea de fructificare a oricărui drept de către reclamantă împotriva pârâtei ce ar deriva din existenţa vânzării.

Or, finalitatea silogismului juridic ce se regăseşte în hotărârea care se opune cu autoritate de lucru judecat este în sensul în care orice demers al intimatei, contrar scopului prefigurat de cumpărător (acela de a păstra bunul imobil cumpărat) este paralizat prin efectul aplicării principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

Astfel, întrucât instanţa de apel a ignorat efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat ce decurge din considerentele prin care se reţine că intimata se află într-o situaţie de imposibilitate de a obţine recunoaşterea oricărui drept relativ la proprietatea dobândită de recurentă, se impune admiterea cererii de recurs şi casarea hotărârii atacate.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. (dar cu trimitere şi la pct. 7), recurenta a arătat că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 563 C. civ. şi cu încălcarea art. 36-38 din Legea nr. 7/1996 raportate la art. 563 C. civ.

Astfel, dispoziţiile art. 563 C. civ. au fost încălcate şi interpretate greşit prin aceea că instanţa de apel a stabilit că nu are nicio importanţă, în determinarea caracterului preferabil al titlurilor exhibate, calitatea de subdobânditor de bună-credinţă a recurentei-pârâte. Dispoziţiile art. 36-38 din Legea nr. 7/1996, raportate la art. 563 C. civ., au fost încălcate prin aceea că instanţa de apel a ignorat existenta unei situaţii de excepţie de la principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, în care se regăseşte subdobânditorul de bună-credinţă, care a dobândit cu titlu oneros, un bun imobil, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. Totodată, au fost încălcate dispoziţiile art. 563 C. civ., cu ocazia comparaţiei de titluri efectuată de instanţa de apel, prin neobservarea multor circumstanţe anterioare şi concomitente transferurilor dreptului de proprietate ce caracteriza titlurile exhibate în cauză.

Instanţa de apel a reţinut că "(...) această calitate a intimatei – pârâte, de terţ dobânditor cu titlu oneros şi de bună-credinţă al imobilului, invocată de aceasta pentru a susţine valabilitatea titlului său, nu prezintă relevanţă decât în ceea ce priveşte înlăturarea sancţiunii nulităţii actelor subsecvente, însă este nerelevantă în procesul de revendicare, pe calea dreptului comun, a bunului (...)".

Or, acest considerent încalcă principiile generale ce se desprind din modalitatea de comparare de titluri reglementată de art. 563 C. civ., astfel cum acestea au fost cristalizate printr-o practică unanimă.

Astfel, prin decizia nr. 1558/28.06.2021 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă s-a reţinut faptul că "(...) principiul validităţii aparenţei în drept înlătură orice eventuale vicii ale titlului de proprietate al pârâţilor şi permite producerea efectelor juridice pe care proprietarul aparent şi dobânditorul de bună-credinţă le-au avut în vedere (...), motiv pentru care (...) se impune păstrarea soluţiei adoptate în apel, de respingere a acţiunii în revendicare, fiind în acest fel pe deplin respectat şi principiul securităţii raporturilor juridice (...)".

Considerentul decisiv al instanţei de apel contestat în prezentul recurs încalcă, din aceeaşi perspectivă, şi prevederile art. 38 din Legea nr. 7/1996 coroborate cu cele ale art. 563 C. civ., prevederi care recunosc caracterul preferabil al dreptului de proprietate al subdobânditorului cu titlu oneros de bună-credinţă, al cărui drept este înscris în cartea funciară.

Cu privire la acest aspect, prin sentinţa civilă nr. 4802/16.07.2017 pronunţată de Judecătoria Sector 1 Bucureşti s-a reţinut în mod expres faptul că "(...) trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 36-38 din Legea nr. 7/1996, aşa cum erau în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Potrivit art. 38, acţiunea în rectificare, întemeiată pe prevederile art. 36 pct. 1-4, îşi va produce efectele faţă de terţele persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare (...)".

După cum se poate observa, există prezumţie de lucru judecat şi în ceea ce priveşte aplicabilitatea prevederilor art. 38 din Legea nr. 7/1996 relativ la efectele juridice ce au survenit urmare încheierii actelor translative de proprietate exhibate de recurentă în cadrul comparaţiei de titluri.

Instanţa a încălcat şi acest efect pozitiv al autorităţii de lucru judecat atunci când a reţinut că întocmirea actului în considerarea menţiunilor din cuprinsul cărţii funciare de către dobânditorului cu titlu oneros şi de bună-credinţă nu ar avea nicio relevanţă în examenul efectuat în cadrul unei revendicări.

Contrar celor reţinute de instanţă, calitatea de subdobânditor cu titlu oneros şi de bună-credinţă (derivată din întemeierea pe cuprinsul cărţii funciare) reprezintă o excepţie veritabilă de la principiul reţinut de instanţa de apel potrivit căruia nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

Încălcarea prevederilor art. 563 C. civ. de către instanţa de apel se verifică şi prin aceea că în examenul comparaţiei de titluri trebuie avute în vedere toate circumstanţele anterioare sau concomitente transferurilor de proprietate. Or, instanţa a nesocotit faptul că titlul de proprietate al recurentei provine inclusiv de la intimata A. S.R.L., societate care a participat în calitate de vânzătoare în cadrul contractului prin care autoarea recurentei a dobândit dreptul de proprietate. Practic, şi dacă ar exista vreun temei juridic pentru a considera faptul că vânzătorii construcţiei nu ar fi fost adevăraţii proprietari ai acesteia, consimţirea încheierii contractului prin prezenţa lor şi acceptarea semnării lui reprezintă o ratificare expresă a vânzării din partea pretinsului adevăratului proprietar.

Astfel, în mod greşit instanţa de apel a reţinut că titlul de proprietate exhibat în prezenta cauză ar proveni de la proprietari diferiţi, în situaţia în care intimata a participat şi ratificat actul translativ de proprietate.

Mai mult, în mod greşit a reţinut instanţa de apel faptul că anularea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor ar avea vreo înrâurire cu privire la procedura comparaţiei de titluri, de vreme ce există autoritate de lucru judecat cu privire la faptul că proceul-verbal nu reprezintă un act juridic translativ de proprietate, ci un act administrativ prin care doar se constată conformitatea lucrărilor executate potrivit dispoziţiilor în materia edificărilor de construcţii.

Totodată, instanţa de apel nu a avut în vedere faptul că în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/11.12.2003 (titlul translativ de proprietate al autorului recurentei) s-a menţionat faptul că se întemeiază pe contractul de asociere în construcţii nr. x/01.02.2001, contract care la data semnării nu era desfiinţat. Dovada desfiinţării lui prin pretinsa decizie civilă nr. 936A/30.06.2014 nu s-a făcut în prezenta cauză, ci doar s-a invocat de către intimată aspectul existenţei hotărârii, şi oricum existenţa respectivei hotărâri nu are niciun fel de relevanţă în studiul comparaţiei de titluri. Contractul de asociere în construcţii nr. 1/01.02.2001 era pe deplin valabil la data de 11.12.2003, respectiv data autentificării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/11.12.2003. Astfel, fiind valabil la data de 11.12.2003, prin intermediul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/11.12.2003 a avut loc transferul dreptului de proprietate, fiind greşită aserţiunea instanţei relativă la faptul că titlul recurentei ar proveni de la alţi proprietari. Chiar dacă s-a dispus nulitatea contractului de asociere în construcţii nr. x/01.02.2001 şi chiar dacă nulitatea poate produce efecte ex tunc, trebuie avut în vedere faptul că niciodată nu s-a solicitat repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul întoarcerii drepturilor ce fac obiectul contractului în patrimoniul societăţii intimate.

Oricum, în cazul restitutio in integrum, chiar dacă regula este restituirea în natură a prestaţilor, aceasta cunoaşte excepţia restituirii prestaţiilor prin echivalent în situaţia imposibilităţii restituirii în natură. Or, într-o atare situaţie se află părţile acelui contract de vreme ce imobilul a fost vândut şi deci nu mai poate fi restituit în natură.

În ansamblul aplicării 562 C. civ., instanţa de apel trebuia să ţină cont, în determinarea caracterului favorabil al titlului recurentei, şi de reaua-credinţă a intimatei care, deşi a participat la vânzare, nu a obiectat, aspect ce reprezintă o ratificare a efectului translativ şi implicit o recunoaştere a caracterului favorabil al titlului exhibat de recurentă.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea formulată în termenul legal, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursului.

În ce priveşte presupusa autoritate de lucru judecat, raportat la sentinţa nr. 4802/16.06.2017 a Judecătoriei Sector 1 Bucureşti, intimata a arătat că nu este îndeplinită condiţia triplei identităţi de obiect, cauză şi părţi, existând doar identitate de obiect, în sensul că acţiunea priveşte aceleaşi două apartamente pe care a încercat să le redobândească prin acţiunea anterioară.

Cu privire la presupusa aplicare greşită a dispoziţiilor art. 563 C. civ., a arătat că alin. (3) al textului legal recunoaşte dreptul de proprietate al dobânditorului de bună credinţă până la momentul anulării sale ca urmare a unei cereri de revendicare din partea adevăratului proprietar.

Dacă se constată că dobânditorul a fost de bună credinţă la încheierea contractului, acesta beneficiază de garanţia contra evicţiunii, în condiţiile art. 1695 C. civ.

Acţiunea în revendicare presupune compararea titlurilor părţilor implicate în litigiu, pentru a se stabili care dintre acestea corespunde întru totul normelor de drept material, fără a se lua în considerare buna sau reaua credinţă a părţilor la încheierea actelor juridice.

Titlul de proprietate al intimatei se întemeiază pe trei hotărâri judecătoreşti din care ultimele două au fost pronunţate după data de 01.10.2011, când a intrat în vigoare noul C. civ.. Odată anulate actele ce au stat la baza titlului de proprietate al soţilor D. şi E., societatea A. S.R.L. a redevenit proprietar al construcţiei edificate pe terenul din str. x în baza sentinţei nr. 3519/01.10.1997 a Tribunalului Bucureşti, mai exact la data de 22.01.2014, când sentinţa nr. 18369/27.09.2013 a Judecătoriei Sector 1 Bucureşti a rămas definitivă. Titlul intimatei s-a consolidat ulterior, după ce a fost anulat şi contractul de asociere în construcţii, prin decizia nr. 936/A/30.06.2014 a Tribunalului Bucureşti.

Este fără relevanţă dacă la momentul vânzării imobilului către F. S.A. administratorii A. S.R.L. au fost sau nu de rea credinţă, câtă vreme acţiunea profită creditorilor şi statului român, iar nu societăţii falite.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând criticile formulate, Înalta Curte constată caracterul fondat al acestora, potrivit considerentelor ce vor fi arătate în continuare:

- Este întemeiată susţinerea recurentei conform căreia, în soluţionarea cauzei, instanţa de apel a ignorat efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat ataşat deciziei nr. 430/813.05.2019 a Curţii de Apel Bucureşti – secţia a V-a civilă, prin care, soluţionându-se un litigiu anterior al părţilor, vizând anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/11.12.2003 – reprezentând titlul prin care autoarea recurentei-pârâte, S.C. F. S.A., a dobândit imobilul-teren de la reclamantă – a constatat buna-credinţă a dobânditorului şi respectiv, subdobânditorului succesiv al imobilului disputat în cauză.

Astfel, potrivit deciziei menţionate, s-a statuat că, atât S.C. F. S.A. – primul dobânditor, cât şi S.C. B. S.R.L., în calitate de subdobânditor succesiv, au fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, întrucât s-au întemeiat pe menţiunile de carte funciară, conform cărora numitul D. (vânzătorul construcţiei) era proprietarul acesteia, iar S.C. A. S.R.L. era proprietara terenului înstrăinat (pe care era situată respectiva construcţie).

S-a reţinut, în considerentele aceleiaşi decizii, că demersul S.C. A., de a solicita anularea înstrăinărilor sub motiv că, în realitate, aceasta ar fi fost proprietara construcţiei (iar nu D.) – aspect rezultat din desfiinţarea ulterioară a contractului de asociere în construcţii şi, respectiv, a procesului-verbal de recepţie – este unul fundamentat pe propria turpitudine a părţii, ceea ce nu îl face apt de a obţine protecţie juridică.

Această atitudine subiectivă incorectă a fost reţinută raportat la faptul că S.C. A. S.R.L., prin reprezentanţii săi, a fost prezentă la data încheierii şi semnării contractului de vânzare-cumpărare, întărind astfel ideea că nu societatea, ci numitul D. era proprietarul construcţiei, de vreme ce nu a formulat nicio obiecţiune în legătură cu transferul dreptului de proprietate.

În acelaşi sens, s-a reţinut că hotărârea judecătorească de care s-a prevalat S.C. A. SRL– sentinţa civilă nr. 3519/1.10.1997 a Tribunalului Bucureşti – ca reprezentând titlul său de proprietate asupra construcţiei nu era înscrisă în cartea funciară la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, pentru a fi astfel adusă la cunoştinţa terţilor.

Ca atare, instanţa anterioară a constatat că nu poate să reţină existenţa unei cauze ilicite la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi, totodată, în raport cu aspectul desfiinţării ulterioare a actelor de care se prevalase vânzătorul D. la momentul înstrăinării – contractul de asociere şi procesul-verbal de recepţie – că există excepţia de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, dată de bună-credinţă a subdobânditorilor care s-au încrezut în menţiunile de carte funciară.

Or, faţă de aceste dezlegări jurisdicţionale intrate sub autoritatea lucrului judecat şi care i se opuneau sub semnul efectului pozitiv al acesteia (art. 431 alin. (2) C. proc. civ.) decizia din apel reţine în mod greşit lipsa de relevanţă a statuărilor anterioare pe care le apreciază ca fiind valorificabile doar în cadrul acţiunii în nulitate, nu şi în ipoteza acţiunii în revendicare imobiliare.

O astfel de apreciere a instanţei este eronată, întrucât pe de o parte, face doar o trimitere formală la efectul pozitiv al lucrului judecat al deciziei nr. 430/2019 şi, deşi îi reţine dezlegările, nu identifică legătura pe care acestea o au cu judecata acţiunii în revendicare şi, pe de altă parte, întrucât pornind de la această premisă greşită în soluţionarea fondului pricinii, vizând revendicarea, este ignorată situaţia juridică a subdobânditorului care, cu bună-credinţă se întemeiază pe menţiunile de carte funciară existente la momentul perfectării înstrăinării.

- Sub acest din urmă aspect, este întemeiată şi critica recurentei-pârâte, conform căreia în soluţionarea cauzei au fost nesocotite regulile publicităţii materiale, care se constituie într-o veritabilă excepţie de la principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

Deşi într-adevăr, în speţă nu erau incidente, aşa cum reţine instanţa de apel, dispoziţiile C. civ. referitoare la dobândirea drepturilor reale, ca efect al înscrierii lor în cartea funciară, în acelaşi timp, erau incidente dispoziţiile Legii nr. 7/1996, a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, act normativ căruia deşi îi reţine aplicabilitatea, instanţa de apel nu-i face în niciun fel aplicarea la speţă.

Or, potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, forma în vigoare la momentul încheierii primului contract de vânzare-cumpărare, nr. x/11.12.2003, cu S.C. F. S.A., "cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe de altă cale, această inexactitate".

De asemenea, la data la care recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a dobândit imobilul de la F. (conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x/22.09.2009), dispoziţia relevantă din Legea nr. 7/1996, respectiv art. 31, în modificarea dată prin Legea nr. 247/2005, statua despre cuprinsul cărţii funciare că acesta "se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară (alin. (1) şi că "dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală" (alin. (2).

Rezultă că, spre deosebire de sistemul publicităţii pur formale al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, care asigură numai opozabilitatea faţă de terţi, a drepturilor reale imobiliare, fără a garanta existenţa sau valabilitatea acestora, în sistemul publicităţii materiale a cărţilor funciare, astfel cum a fost reglementat prin actul normativ menţionat, incident cauzei, nu este vorba doar despre opozabilitatea dreptului erga omnes, ci şi de faptul că, potrivit cuprinsului cărţii funciare, terţii pot ori nu să dobândească drepturi reale. Aceasta întrucât cartea funciară garantează atât existenţa, cât şi valabilitatea drepturilor înscrise în folosul terţilor subdobânditori de bună-credinţă.

Altfel spus, în sistemul cărţii funciare, o persoană poate dobândi, prin efectul înscrierii efectuate, cu bună-credinţă şi bazându-se pe conţinutul cărţii funciare, în condiţiile art. 34 (devenit art. 31, la republicare în baza Legii nr. 247/2005) din Legea nr. 7/1996, un drept real, chiar dacă cel care i l-a transmis nu-l avea, situaţie care se constituie într-o veritabilă excepţie de la regula nemo dat quod non habet şi respectiv, de la resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis.

Este vorba în acest caz de conţinutul principiului publicităţii materiale, care se bazează pe două premise descrise de textele anterior menţionate, şi anume: cuprinsul cărţii funciare se consideră exact faţă de terţii subdobânditori de bună-credinţă şi respectiv, cuprinsul cărţii funciare se consideră, afară de îngrădirile şi excepţiile legale, complet faţă de terţii subachizitori.

Aceste premise, odată regăsite în speţă, duc şi la consecinţa de drept material, specifică sistemului de publicitate imobiliară bazat pe cartea funciară şi anume, terţul care dobândeşte, prin act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare, devine şi rămâne titularul lui, chiar dacă autorul nemijlocit nu a avut acel drept, dacă autorul său mediat, vătămat prin înscriere, nu a pornit într-un termen scurt (de 3 ani, conform art. 38 din Legea nr. 7/1996) acţiunea în rectificare.

Or, în cauză, instanţa de apel nu a făcut în niciun fel aplicarea regulilor publicităţii imobiliare descrise anterior, prevăzute de Legea nr. 7/1996, act normativ a cărui incidenţă la speţă o stabilise corect.

Dimpotrivă, deşi reţine pe situaţia de fapt, că buna-credinţă a subdobânditorilor fusese constatată în litigiul anterior, apreciază că acest aspect nu i se opune în noua judecată întrucât el ar avea incidenţă doar pe planul efectelor nulităţii.

De asemenea, deşi reţine că la momentul înstrăinării vânzătorii aveau înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului (D. asupra construcţiei şi S.C. A. S.R.L. asupra terenului) şi că dobânditorii, la rândul lor, şi-au înscris drepturile dobândite prin cele două înstrăinări succesive, instanţa de apel consideră greşit că aceste aspecte sunt nerelevante, procedând la compararea de titluri în cadrul acţiunii în revendicare, prin ignorarea totală a regulilor publicităţii imobiliare.

Mai mult, în procedeul comparării titlurilor, instanţa de apel dă preferinţă titlului reclamantei S.C. A. S.R.L., reprezentat de o hotărâre judecătorească – sentinţa civilă nr. 3519/1.10.1997 a Tribunalului Bucureşti – secţia comercială, prin care s-a constatat dreptul de proprietate al acestei societăţi, "asupra construcţiei în curs de realizare situate pe terenul din Bucureşti, str. x, sector 1", sentinţă care nu a fost înscrisă niciodată în cartea funciară, pentru a face în vreun fel opozabil dreptul de care s-a prevalat.

Considerând, în contra menţiunilor din cartea funciară, că societăţile subdobânditoare (recurenta-pârâtă şi autoarea acesteia, F.) ar fi dobândit dreptul de la un neproprietar întrucât în litigii ulterioare înstrăinării, purtate între vânzătorii S.C. A. S.R.L. şi D., s-au anulat contractul de asociere construcţii şi procesul-verbal de recepţie, instanţa de apel nesocoteşte pe de o parte, regulile de carte funciară menţionate, care prezumă exact conţinutul cărţii funciare, în contextul în care, la momentul dobândirii dreptului, nu era înscrisă în cartea funciară vreo acţiune care să conteste cuprinsul acesteia, precum şi rezultatul judecăţii anterioare, care, menţinând ca valabilă înstrăinarea către autorul recurentei-pârâte, a reţinut lipsa de relevanţă a anulării celor două acte de care se prevala S.C. A., făcând totodată, aplicarea excepţiei de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis, ca efect al bunei-credinţe.

În consecinţă, potrivit celor expuse anterior, se va constata caracterul nelegal al deciziei atacate, date cu încălcarea deopotrivă a efectului pozitiv al lucrului judecat anterior pe aspectul bunei-credinţe a subdobânditorilor, precum şi a regulilor de carte funciară operabile în operaţiunea comparării titlurilor în cadrul acţiunii în revendicare, ceea ce atrage incidenţa motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 7 şi 8 C. proc. civ.

Conform art. 497 alin. (1) C. proc. civ., urmare a admiterii recursului, decizia va fi casată şi cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

La reluarea judecăţii, se vor avea în vedere, conform art. 501 alin. (1) C. proc. civ., dezlegările date prin prezenta decizie asupra modalităţii în care se repercutează efectul pozitiv al lucrului judecat dedus din decizia nr. 430/13.05.2019 a Curţii de Apel Bucureşti – secţia a V-a civilă, în sensul art. 431 alin. (2) C. proc. civ., precum şi incidenţa regulilor publicităţii materiale prevăzute de Legea nr. 7/1996, în forma aplicabilă, sub aspectul tempus regit actum, celor două înstrăinări succesive.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1857A din 16 decembrie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi Curţi de Apel.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 18 ianuarie 2023, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.