Ownership of structure built on another’s land under participation agreement; application of accession rules over superficies rights

Şedinţa publică din data de 14 februarie 2023

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la data de 25.11.2019 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a II-a contencios administrativ şi fiscal, sub nr. x/2019, reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta Administraţia Pieţelor Sector 6 Bucureşti a solicitat ca prin hotărârea care se va pronunţa să se dispună constatarea că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei în suprafaţa de 237,10 mp situate în Bucureşti, strada x nr. 126, precum şi constatarea dobândirii unui drept de superficie al societăţii reclamante asupra suprafeţei de 237,10 mp teren de sub construcţie, situat în Bucureşti, strada x nr. 126, sectorul 6; cu cheltuieli de judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 597/23.04.2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca neîntemeiate, excepţiile lipsei calităţii procesuale active, lipsei de interes şi inadmisibilităţii, invocate de pârâtă; a respins ca neîntemeiată acţiunea şi cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia nr. 383A din 9 martie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 597/23.04.2021, pronunţate de Tribunalul Bucureşti – secţia a IV-a Civilă în dosarul nr. x/2019, în contradictoriu cu intimata-pârâtă Administraţia Pieţelor Sector 6 Bucureşti.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei nr. 383A din 9 martie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a declarat recurs reclamanta S.C. B. S.R.L. (fosta S.C. A. SRL), întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ., susţinând în esenţă, următoarele:

În privinţa respingerii apelului pe capătul de cerere privind constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei, decizia recurată nu este motivată, necuprinzând motivele pe care se întemeiază, ceea ce constituie motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 teza întâi C. proc. civ.

Astfel, instanţa de apel nu a motivat în nici un mod înlăturarea dispoziţiilor legale prevăzute de art. 1 şi 2 din Legea nr. 50/1991, modificată şi de art. 22 din Legea nr. 7/1996, mărginindu-se să facă o trimitere lapidară la contractul de asociere în participaţiune, care nu cuprinde nici o clauză privind regimul clădirii, după expirarea acestuia.

Critică decizia recurată pentru aplicarea greşită a dispoziţiilor legale privind schimbarea regimului juridic al terenului aflat în proprietatea privată a Municipiului Bucureşti şi al constatării dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate de societatea reclamantă, motive prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cu referire la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1 şi 2 din Legea nr. 50/1991, art. 22 din Legea nr. 7/1996 - forma din 2003, actualmente art. 37 şi art. 492 C. civ. 1864.

Critică decizia instanţei de apel cu privire la reţinerea apartenenţei terenului la domeniul public, în sensul neîndeplinirii cerinţelor pentru legalul transfer al bunului din domeniul privat în domeniul public.

Instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 21 din Legea nr. 213/1998, decizia recurată fiind motivată în principal pe acest nedovedit regim de utilitate publică al terenului pe care este edificat complexul comercial de pe strada x nr. 126 din sectorul 6.

Mai motivează instanţa de apel că pentru recunoaşterea unui drept de superficie este necesar un acord distinct, suficient de neechivoc.

Arată că în cazul societăţii reclamante, situaţia de fapt a fost mult mai complexă, nefiind incident art. 494 C. civ. 1864 care se referă la cazul în care construcţia este ridicată în lipsa unei convenţii între proprietarul terenului şi constructor.

Susţine că a construit în baza unui acord cu intimata, existând o convenţie privind edificarea unei construcţii în regim definitiv. Contractul de asociere în participaţiune nr. x/15.10.2002 nu prevede că intimata va deveni proprietara construcţiei la încetarea acestui contract, neexistând nici o clauză în acest sens, în afara celei de la art. 2 pct. 12. Mai arată că la data de 27.09.2017 a solicitat prelungirea contractului de asociere, cu adresa nr. x/27.09.2017.

Instanţa de apel s-a cantonat la dispoziţiile art. 494 C. civ. 1864, deşi acţiunea a fost motivată în drept în ceea ce priveşte superficia, pe dispoziţiile art. 492 teza finală din acelaşi C. civ., care se referă la situaţia de excepţie ce permite dovada contrară, cu consecinţa constatării existenţei unui drept de superficie în beneficiul proprietarului construcţiei.

În privinţa respingerii capătului de cerere privind stabilirea dreptului de proprietate asupra construcţiei, arată că au fost aplicate greşit dispoziţiile Legii nr. 50/1991 şi ale Legii nr. 7/1996.

Arată că, înainte de semnarea contractului de asociere în participaţiune părţile au antamat problema construirii complexului comercial, formulând o cerere în comun pentru eliberarea autorizaţiei de construire. Realizarea complexului comercial a fost făcută cu respectarea tuturor dispoziţiilor legale, intimata neasumându-şi nici o contribuţie bănească şi nedovedind contrariul.

Instanţa de apel nu a arătat raţiunile pentru care societatea reclamantă nu ar putea beneficia de efectele edificării legale a unei construcţii, mai ales că în contractul de asociere în participaţiune nu existau prevederi care să reglementeze situaţia construcţiei după încetarea acestuia, din alte motive decât cele prevăzute de art. 2 pct. 12. Modul în care instanţa de apel interpretează acesta articol este vădit străin de conţinutul său şi încalcă regula instituită de art. 982 C. civ. 1864.

Arată instanţa de apel că edificarea construcţiei a fost făcută în temeiul contractului de asociere în participaţiune, care însă nu a prevăzut că, după expirarea contractului, respectivele construcţii vor deveni proprietatea societăţilor care le-au edificat.

Într-adevăr contractul de asociere nu a prevăzut că societăţile care au construit complexul comercial vor deveni proprietare fiecare dintre ele asupra a ceea ce au edificat, dar nu a prevăzut nici faptul că intimata va dobândi automat şi necondiţionat proprietatea asupra construcţiilor, la care nu a avut nici o contribuţie financiară, nesusţinând niciodată contrariul.

Mai mult, contractul de asociere în participaţiune, semnat sub imperiul vechiul Codul comercial 1887 nu cuprinde nici o dispoziţie privind regimul investiţiei societăţii reclamante, după expirarea contractului, deşi Codul comercial 1887 avea o asemenea reglementare - art. 254 alin. (2), ca expresie a echităţii în derularea unei afaceri în comun.

Cum contractul de asociere nu a prevăzut nimic privind regimul construcţiei după expirarea contractului în cazul în care îşi exprimă dorinţa de prelungire a acestuia, intimata nebeneficiind de un drept discreţionar de a deveni proprietară pe un imobil needificat de ea însăşi, consideră că devin incidente dispoziţiile reglementate de Legea 50/1991 - republicată în 2004 şi modificată şi Legea 7/1996, republicată în 2015.

Instanţa de apel menţionează şi interpretează vădit contrar conţinutul său, punctul 12 al art. 2 din contractul de asociere nr. x/2002, în sensul că reţine că ar trece la intimată proprietatea construcţiei edificate de societatea reclamantă, neobservând că această situaţie se aplică numai în cazul în care societatea nu şi-ar exprima dorinţa de a i se prelungi contractul.

Or, reclamanta a depus cererea nr. x/27.09.2017, prin care a solicitat prelungirea termenului asocierii, iar intimata a răspuns că nu consideră oportună o asemenea prelungire, încălcând principiul forţei obligatorii a contractului legal semnat, prevăzut de art. 969 C. civ. 1864, regăsit în art. 1270 C. civ. actual.

Dimpotrivă, instanţa de apel arată că acest art. 2 pct. 12 "stabilea trecerea construcţiilor în proprietatea asociatului Administraţia Pieţelor", omiţând că această prevedere era condiţionată de refuzul societăţii reclamante pentru prelungirea contractului de asociere în participaţiune - condiţie neîndeplinită în realitate.

Contractul de asociere în participaţiune nu a stabilit regimul construcţiei în alte ipoteze decât cea prevăzută de articolul 2 punctul 12, astfel că intimata nu poate revendica ea însăşi cu argumente solide un drept de proprietate propriu asupra construcţiei, la a cărei edificare nu a avut nici o contribuţie.

Cât priveşte dreptul de superficie, arată că potrivit jurisprudenţei şi doctrinei, dreptul de superficie se deduce din teza finală a art. 492 C. civ., text care cuprinde o regulă, acea privind dreptul de accesiune imobiliară artificială - şi o excepţie, cea care permite dovada contrară cu consecinţa constatării existenţei dreptului de superficie în beneficiul proprietarului construcţiei.

Arată că a edificat spaţiul în baza convenţiei de folosinţă perfectată cu intimata şi are calitatea de constructor de bună-credinţă, construind cu acordul expres al intimatei, acord existent încă de la semnarea cererii de eliberare a autorizaţiei de construire în regim definitiv din 02.09.2002.

Prin urmare, între părţi a existat o convenţie de folosinţă asupra terenului de către societatea reclamantă, în scopul construirii, intimata având dreptul de administrare legală asupra terenului şi exprimându-şi acordul la edificarea imobilului.

Faptul că terenul este în proprietatea privată a unităţii administrativ teritoriale nu constituie un impediment la recunoaşterea unui drept de superficie.

Pentru aceste motive, solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata - pârâtă Administraţia Comercială Sector 6 în termenul legal a depus întâmpinare împotriva cererii de recurs formulate în dosarul nr. x/2019 de reclamanta S.C. B. S.R.L. (fosta S.C. A. SRL) prin care a invocat excepţiile netimbrării (sau timbrării insuficiente a) recursului şi excepţia nulităţii recursului pentru nemotivare, iar pe fond a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Potrivit situaţiei de fapt cu relevanţă juridică, Înalta Curte reţine că reclamanta a încheiat cu pârâta contractul de asociere în participaţiune nr. x/15.10.2002, obiectul acestuia fiind dat de exploatarea de către părţile contractante a unui teren în suprafaţă de 237,10 mp.

Reclamanta s-a obligat ca după obţinerea autorizaţiei de construire să realizeze din surse proprii executarea construcţiilor pe terenul pus la dispoziţie de pârâtă, iar cheltuielile ocazionate cu lucrările de construire au reprezentat aportul acesteia la asocierea în participaţiune.

Conform Capitolului VI art. 6, contractul de asociere a fost încheiat pe o perioadă de 15 ani, iar părţile au prevăzut posibilitatea de prelungire a contractului, la solicitarea S.C. A. S.R.L. exprimată cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea duratei contractului. S-a stipulat de asemenea, că în caz de neînţelegeri în ceea ce priveşte renegocierea sau de depăşire a termenului de 30 de zile, contractul va înceta la data de 31.10.2017.

Potrivit art. 2 pct. 12 Capitolul III, s-a prevăzut că la data expirării contractului, în cazul în care reclamanta nu îşi exprimă dorinţa în sensul prelungirii contractului, este obligată să predea terenul inclusiv construcţiile cu toate dotările şi îmbunătăţirile aduse, care devin proprietatea pârâtei.

Reclamanta a solicitat prelungirea termenului contractual prin cererea înregistrată sub nr. x/27.09.2017, iar prin adresa nr. x/05.10.2017 pârâta a comunicat recurentei-reclamante că nu consideră oportună prelungirea contractului de asociere în participaţiune nr. x/15.10.2002.

Prin demersul judiciar pendinte s-a solicitat instanţei ca prin hotărârea care se va pronunţa în cauză, să se dispună constatarea că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei în suprafaţă de 237,10 mp situată în Bucureşti, strada x nr. 126, precum şi constatarea dobândirii unui drept de superficie al societăţii reclamante asupra suprafeţei de 237,10 mp teren de sub construcţia edificată.

Instanţele de fond au respins acţiunea, reţinând că simpla edificare a unei construcţii pe terenul altuia, chiar cu materialele constructorului şi cu acordul proprietarului terenului şi cu respectarea tuturor prevederilor legale, nu dă în sine naştere unui drept de proprietate în favoarea constructorului, asupra construcţiilor astfel realizate, dacă nu există o convenţie în acest sens între părţi, iar în lipsa unei convenţii prin care deţinătorul terenului să constituie sau să recunoască în favoarea constructorului dreptul de proprietate asupra construcţiei, devin aplicabile dispoziţiile art. 494 C. civ. de la 1864.

S-a mai reţinut că, dat fiind specificul contractului de asociere în participaţiune încheiat între părţi, acordul pârâtei nu poate fi interpretat ca un acord pentru superficie, ci doar un acord în vederea asocierii şi realizării condiţiilor asocierii; pentru superficie era necesar un acord distinct sau, în orice caz, suficient de neechivoc, ceea ce s-a constatat a nu fi cazul în speţă.

În cauză, recurenta invocă nemotivarea deciziei atacate cu privire la dispoziţiile art. 1 şi 2 din Legea nr. 50/1991 modificată şi art. 22 din Legea nr. 7/1996, ignorând însă, faptul că instanţa de apel a făcut o prezentare detaliată a elementelor de fapt cu relevanţă juridică în temeiul cărora s-a tras concluzia că acordul pârâtei pentru edificarea construcţiei nu valorează cu un acord pentru dobândirea dreptului de proprietate de către reclamantă.

Astfel, din această perspectivă, se observă că instanţa de apel a arătat în mod expres faptul că în lipsa unei convenţii exprese cu privire la recunoaşterea de către pârâtă a unui drept de proprietate al reclamantei asupra construcţiei, în cauză devin aplicabile prevederile art. 488, art. 490, art. 492 şi art. 494 C. civ. 1864, respingând ca nefondat apelul împotriva sentinţei civile prin care tribunalul a reţinut că nici autorizaţia de construire, nici fişa corpului de proprietate şi nici achitarea impozitului pe construcţie nu fac dovada dreptului de proprietate asupra construcţiei, acestea nerealizând proba vreunuia dintre modurile de dobândire a proprietăţii, reglementate de art. 644 şi art. 645 C. civ. 1864.

Or, stabilind incidenţa prevederilor legal expuse şi confirmând statuările tribunalului, despre care a precizat că reprezintă o justă interpretare a legii şi a contractului, este evident că instanţa de apel a repudiat normele juridice invocate de recurenta reclamantă prezentă, apreciindu-le a nu fi incidente, spre deosebire de cele ale art. 492 şi urm. C. civ. 1864 pe care s-a grefat.

Nu se poate aşadar, imputa instanţei de apel o omisiune de analiză în sensul invocat de recurenta reclamantă.

Din perspectiva motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. în referire la art. 492 C. civ. 1864, recurenta susţine că regula dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei de către proprietarul terenului conform art. 494 C. civ. este aplicabilă, potrivit jurisprudenţei, numai atunci când nu există o convenţie între proprietar şi constructor, însă în speţă există, astfel că trebuiau analizate dispoziţiile art. 492 partea finală C. civ.

Or, potrivit art. 492 C. civ. 1864: "Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pămînt sau asupra pămîntului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pămînt cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, pînă ce se dovedeşte din contra", iar conform dispoziţiilor art. 494 din acelaşi cod: "Dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoana sa le ridice.

Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului.

Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri, şi lucrări, dar va avea dreptul său de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului".

Aşadar, dispoziţiile evocate reglementează accesiunea imobiliară artificială, prevederile art. 494 C. civ. reprezentând o ipoteză particulară a art. 492 C. civ., respectiv aceea în care construcţia este ridicată de o persoană cu materialele sale, însă pe terenul altcuiva.

De principiu, proprietarul terenului devine prin accesiune proprietarul construcţiei, cu obligaţia dezdăunării constructorului, când acesta este de bună-credinţă. Buna-credinţă, conform art. 494 C. civ. presupune ridicarea construcţiei de către un posesor al terenului, ce nu cunoaşte că terenul aparţine altcuiva (ceea ce nu este cazul în speţă) sau în temeiul unei convenţii, cu voia proprietarului.

Rezultă totodată, că este necesar să existe o manifestare de voinţă din partea proprietarului terenului, astfel încât să poată fi determinată cu suficientă claritate opţiunea sa, în oricare dintre formele pe care după circumstanţe, legea le îngăduie.

Tot astfel, se impune a considera şi că de principiu, dreptul de creanţă al constructorului se află în relaţie cu exprimarea de către proprietarul terenului a opţiunii sale, doar în acest fel putându-se apoi trece la stabilirea consecinţelor juridice ale acestei opţiuni, prin raportare (şi) la buna sau reaua-credinţă a constructorului.

Grefat pe argumentele de ordin legal şi doctrinar arătate, Înalta Curte constată că nici aceste alegaţii menţionate ale recurentei nu pot fi primite câtă vreme pe de o parte, dispoziţiile art. 494 C. civ. reprezintă o ipoteză particulară a chiar art. 492 din acelaşi cod, iar pe de altă parte, întrucât astfel cum însăşi recurenta afirmă, textul art. 494 C. civ. 1865 devine incident în lipsa unui acord al constructorului cu proprietarul terenului, însă – subliniere şi completare importantă a prezentei instanţe de recurs - acord asupra dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate, nu acord asupra edificării construcţiei, astfel cum s-a reţinut în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, configurate definitiv de curtea de apel, că s-ar fi încheiat între părţi.

Însăşi recurenta recunoaşte în cadrul recursului formulat (pagina 6) că într-adevăr, contractul de asociere nu a prevăzut faptul că societăţile comerciale care au construit complexul comerical vor deveni proprietare fiecare dintre ele asupra a ceea ce s-a edificat.

Aşadar, atât timp cât în cadrul situaţiei de fapt s-a reţinut că nu a existat un acord privind constituirea, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei în favoarea constructorului, nu se poate îndepărta incidenţa art. 494 C. civ. din algoritmul juridic al cauzei care se grefează chiar pe lipsa unui astfel de acord.

În egală măsură, la aceeaşi concluzie ne conduce şi afirmaţia recurentei că prin contractul de asociere în participaţiune nu ar fi fost stabilită nici dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei de către pârâtă, la încetarea contractului. Or, chiar dacă ne-am grefa pe această ipoteză de lucru invocată de recurentă în mod repetat, concluzia expusă nu s-ar schimba, atât timp cât premisa inexistenţei unui acord cu privire la constituirea, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei în patrimoniul reclamantei nu s-ar modifica, ceea ce ar determina pe cale de efect juridic şi potrivit chiar raţionamentului juridic expus de recurentă, incidenţa aceluiaşi art. 494 C. civ. şi nu doar a art. 492 C. civ., cum eronat afirmă recurenta.

Instanţa de apel nu a modificat nici cauza juridică a cererii de chemare în judecată, privită ca fundament al drepturilor reclamate, atât timp cât art. 494 C. civ. reprezintă o aplicaţie a dispoziţiei cu caracter general a art. 492 C. civ. şi atât timp cât în cuprinsul cererii de chemare în judecată, reclamanta s-a prevalat în mod expres de contractul de asociere în participaţiune, arătând că acordul pentru edificare dat prin această convenţie juridică este fundamentul recunoaşterii drepturilor solicitate.

Instanţa de recurs constată că recurenta se plânge şi de faptul că actul juridic bilateral al părţilor ar fi fost interpretat de instanţa de apel cu încălcarea art. 982 C. civ. 1864, art. 2 pct. 12 din cadrul său fiind extrapolat în mod nepermis la orice situaţie neprevăzută expres de acesta.

Instanţa de recurs nu îşi însuşeşte critica în condiţiile în care pe de o parte, critica are un caracter general, fără individualizarea măcar minimală a clauzei contractuale care ar fi fost omisă de către instanţa de apel în interpretarea sistematică a actului juridic, iar pe de altă parte, în condiţiile în care se observă că instanţa de apel, respingând apelul ca nefondat, a arătat că tribunalul a interpretat just contractul dintre părţi, detaliind concluzia sa. Or, prima instanţă de judecată s-a raportat în analiza contractului juridic încheiat, în mod expres la metoda de interpretare sistematică prevăzută de art. 982 C. civ. 1864, coroborând critic dispoziţiile art. 2 pct. 12 din contract cu cele ale art. 6 din acelaşi act juridic şi raportându-le la întregul act.

Alocuţiunea adverbială "mai degrabă" folosită de instanţa de apel, criticată de recurentă, trebuie privită în limitele analizei respectivei instanţe: inexistenţa unei clauze în act privind constituirea, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei în patrimoniul reclamantei, respectiv posibilitatea consacrării prin clauza analizată chiar a obligaţiei de restituire a construcţiei de către recurentă la terminarea contractului. Potrivit conţinutului deciziei de apel, folosirea alocuţiunii nu echivalează cu infirmarea variantei de interpretare minimale, respectiv cea a inexistenţa unei clauze în act privind constituirea, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei în patrimoniul reclamantei, acesta fiind elementul relevant în algoritmul juridc al cauzei prezente.

Instanţa de recurs nu constată nici o confuzie în cuprinsul alineatului final al deciziei recurate, atât timp cât în temeiul art. 494 C. civ., curtea de apel a ilustrat posibilitatea recurentei de a primi despăgubiri pentru imobilul configurat, însă doar în măsura în care contractul, situaţia juridică generată de contractul de asociere în participaţiune nu ar exclude astfel de despăgubiri. Neconstituind obiect al cererii prezente de chemare în judecată, îndreptăţirea la despăgubiri a reclamantei recurente pentru imobilul edificat nu poate fi tranşată în prezentul litigiu care are un obiect distinct, acesta fiind motivul pentru care instanţa de apel s-a rezumat la expunerea acestui considerent de ordin pur teoretic în realitate.

Ansamblul criticilor recurentei referitoare la interpretarea concretă invocat eronată a contractului juridic încheiat între părţile procesuale nu reprezintă un motiv de nelegalitate, atât timp cât decelarea voinţei comune determinate a părţilor contractante la momentul încheierii actului juridic bilateral reprezintă un aspect subsumat situaţiei de fapt a cauzei, temeiniciei sale, decelabil pe baza probelor administrate în proces. Concluzia expusă este confirmată inclusiv de nepreluarea în cadrul noului C. proc. civ., a vechiului motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865: "8. când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia".

Recurenta mai invocă dispoziţiile art. 1 şi art. 2 din Legea nr. 50/1991, susţinând că dreptul de a construi care ia naştere prin emiterea autorizaţiei de construire, reprezintă fundamentul dreptului de proprietate asupra construcţiei şi că între părţi nu a existat o convenţie contrară acestui principiu.

Critica este nefondată, neexistând un asemenea principiu care – dacă ar fi admis astfel cum reclamă recurenta – ar determina recunoaşterea automată a calităţii de proprietar, tuturor constructorilor, ceea ce de plano nu poate fi acceptat, întrucât constructorul poate fi din punct de vedere juridic (şi cel mai adesea în practică este) diferit de beneficiarul lucrării. S-ar ajunge astfel, chiar la o lipsire totală de conţinut a prevederilor art. 492 şi urm. C. civ.

Aşa cum chiar recurenta afirmă în recursul său, edificarea construcţiei îi poate conferi potrivit legii, constructorului, anumite drepturi, însă este evident că doar dacă sunt întrunite cerinţele legale respective.

Din aceeaşi perspectivă, se observă că dispoziţiile din Codul Comercial în vigoare la data încheierii contractului de asociere în participaţiune, respectiv art. 254 alin. (2) invocat de recurentă potrivit căruia "Cu toate acestea, întrucât priveşte raporturile lor între danşii, asociatii pot sa stipuleze ca lucrurile ce au adus sa li se restituie in natura, având dreptul, in caz când restitutiunea nu s-ar putea face, la reparatiunea daunelor suferite. Afara de aceste cazuri, drepturile asociatilor se marginesc in a li se da cont de lucrurile ce au pus in asociatiune si de beneficii si pierderi", nu modifică datele speţei.

Astfel, pe de o parte se constată că în cadrul situaţiei de fapt, s-a constatat inexistenţa vreunei clauze care să recunoască sau să constituie dreptul de proprietate al reclamantei asupra construcţiei edificate, iar pe de altă parte, desocotirea globală prevăzută în partea finală a textului legal enunţat nu reprezintă obiectul cererii de chemare în judecată prezente, obiect expus în paragrafele precedente.

Trecerea la încetarea contractului juridic, a imobilului edificat în proprietatea intimatei, fie ea şi condiţionată de neîndeplinirea unei condiţii, astfel cum invocă recurenta, nu reprezintă un element relevant în algoritmul juridic al speţei, atât timp cât solicitarea recurentei de recunoaştere a dreptului său de proprietate asupra construcţiei şi de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţia, se raportează la propria persoană, la propriul patrimoniu, nefiind necesar a se stabili în această ecuaţie juridică - subsecvent constatării inexistenţei dreptului de proprietate al reclamantei - şi titluarul concret al acestui drept de proprietate. Aşadar, împrejurarea dacă prin contractul juridic dintre părţi s-a stipulat sau nu dreptul de proprietate asupra construcţiei în patrimoniul intimatei este irelevantă în algoritmul juridic al speţei.

Criticile legate de încălcarea de către intimată, a art. 969 C. civ. 1864 (actualul art. 1270 C. civ. nou) privind forţa obligatorie a contractelor, legate de abuzul invocat al intimatei, nu pot fi primite, atât timp cât prin hotărârile pronunţate în cadrul dosarului nr. x/2017 care beneficiază în cauză de autoritate de lucru judecat în sens pozitiv s-a stabilit în sens contrar.

Recurenta mai invocă dispoziţiile art. 22 din Legea 7/1996 în forma în vigoare în anul 2003: "Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil". Textul de lege nu are aşadar, în vedere actul prin care s-au "construit" drepturile (terminologie de altfel improprie din punct de vedere juridic), astfel cum invocă eronat recurenta, ci actul prin care s-a constituit dreptul de proprietate. Or, instanţa de apel devolutivă a fondului a reţinut în cadrul situaţiei de fapt că nu a existat vreun astfel de act juridic care să genereze dreptul de proprietate în patrimoniul reclamantei recurente.

Recurenta trimite şi la dispoziţiile art. 37 din forma actuală a Legii nr. 7/1996, fără însă a avea în vedere că astfel cum rezultă inclusiv din Decizia în interesul legii nr. 13/2019, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 440 din 03 iunie 2019, "Indiferent dacă discutăm de reglementarea C. civ. din 1864 sau de cea a actualului C. civ., noţiunea de "accesiune" cunoaşte mai multe accepţiuni: fapt juridic în sens restrâns, care constă în alipirea a două lucruri sau încorporarea bunului accesoriu în bunul principal; drept de accesiune rezultat din acest fapt juridic în sens restrâns, drept potestativ care operează în favoarea proprietarului bunului principal, în ipoteza în care cele două bunuri aparţin unor proprietari diferiţi şi sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege; mod originar de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu de către proprietarul bunului principal, bazat pe efectul achizitiv de proprietate, în sensul că dreptul de proprietate asupra lucrului accesoriu se stinge şi se naşte un nou drept de proprietate în patrimoniul proprietarului bunului principal; prezumţie de proprietate întemeiată pe relaţia dintre un bun accesoriu şi un bun principal, prezumţie în baza căreia proprietarul lucrului principal este şi proprietarul lucrului accesoriu.

51. În ceea ce priveşte accesiunea imobiliară artificială, ambele coduri au în vedere ipotezele în care fie proprietarul terenului face el însuşi lucrarea cu materiale străine (art. 493 din C. civ. din 1864, art. 580 din actualul C. civ.), fie construcţia este făcută de o persoană cu materialele sale, însă pe terenul altcuiva (art. 494 din C. civ. din 1864, art. 581-585 şi 587 din actualul C. civ.). În plus, actualul C. civ. reglementează şi o a treia ipoteză, în care o persoană construieşte, cu materialele unui terţ, asupra imobilului proprietatea altei persoane (art. 594).

52. În toate cele trei cazuri, pentru a opera accesiunea, se impune ca bunurile care sunt cuprinse în această operaţiune materială să aparţină unor proprietari diferiţi.

53. În schimb, edificarea construcţiei chiar de către proprietarul terenului, cu materialele sale, nu este considerată un caz veritabil de accesiune, de vreme ce, în această ipoteză, nu se pune problema invocării de către proprietarul terenului a unui drept de accesiune în contradictoriu cu proprietarul materialelor şi nici nu se produce efectul achizitiv de proprietate".

Aşadar, prevederile art. 37 din Legea nr. 7/1996 nu exclud incidenţa instituţiei juridice a accesiunii imobiliare, situaţie în care din punct de vedere logico – juridic, este necesară decelarea în prealabil a proprietarului construcţiei, în temeiul dispoziţiilor legale incidente (în speţă, art. 492 şi urm. C. civ. 1864), pentru a se proceda în continuare, la întabularea dreptului real de proprietate în cartea funciară, potrivit normei din legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare.

Nici dispoziţiile art. 1 sau art. 2 din Legea nr. 50/1991 şi nicio altă dispoziţie legală nu prevăd că autorizaţia de construire, prin ea însăşi, duce la dobândirea dreptului de proprietate în astfel de situaţii precum cea din prezenta cauză, cum în mod eronat, susţine recurenta, în speţă fiind de altfel, reţinut în cadrul situaţiei de fapt a cauzei, împrejurarea că autorizaţia de construire a fost emisă în baza cererii inclusiv a pârâtei proprietare a terenului. Prevederile Legii nr. 50/1991 vizează şi reglementează exlusiv autorizarea construirii imobilelor şi nu reglementează modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilelor edificate.

Aceeaşi constatare negativă expusă în paragraful precedent este valabilă şi în privinţa planurilor cadastrale sau fişei corpului de proprietate invocate de către recurentă.

Este adevărat că dreptul de proprietate se bucură de protecţia legii (art. 44 alin. (1) din Constituţie şi art. 1 din Protocolul nr. 1 CEDO), însă în cauză s-a constatat că recurenta nu a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei întemeiat pe fundamentul concret exhibat de această parte procesuală în prezentul litigiu.

Înalta Curte mai constată că este nerelevantă şi împrejurarea invocată de recurentă, a construirii construcţiei în regim definitiv, pentru că sintagma se referă la faptul că nu se construieşte provizoriu.

Criticile arondate împrejurării că între părţi a fost încheiat un acord vizând dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra construcţiei şi a unui drept de folosinţă asupra terenului de sub construcţie, regăsite în partea finală a motivelor de recurs, vizează – astfel cum s-a mai expus în cuprinsul prezentei decizii civile – situaţia de fapt dedusă judecăţii, stabilită însă, definitiv de instanţa de apel şi de care prezenta instanţă de recurs este ţinută, fără a o mai putea reevalua.

Aceeaşi apreciere negativă este valabilă şi în privinţa criticii finale din motivele de recurs, referitoare la amplasamentul concret al terenului pe care a fost edificată construcţia, acest aspect ţinând eminamente de temeinicia deciziei recurate şi nu de legalitatea acesteia.

În ceea ce priveşte dreptul de superficie asupra terenului, Înalta Curte constată că în mod just s-a reţinut de către instanţele anterioare că, neavând un drept de proprietate asupra construcţiilor, reclamanta nu poate avea nici drept de folosinţă asupra terenului pe care sunt acestea edificate, întrucât obiectul acordului părţilor de constituire a dreptului de superficie este dreptul pe care îl constituie proprietarul unui teren, pentru superficiar, de a construi, planta sau executa alte lucrări pe acel teren, care să fie proprietatea superficiarului, or, raportat la situaţia de fapt a cauzei stabilită în mod definitiv de instanţele devolutive ale fondului, părţile nu au convenit ca edificatele construcţii să fie proprietatea reclamantei.

Din această perspectivă expusă, a inexistenţei dreptului de proprietate asupra construcţiilor, devine nerelevant cauzei regimul juridic al terenului ca aparţinând domeniului public sau privat al intimatei, devenind inutilă aşadar, în raport de soluţia care se impune recursului raportat la considerentele anterior expuse, analizarea în continuare a motivului de recurs aferent acestui aspect punctual.

Pentru aceste considerente, în temeiul prevederilor art. 496 din C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. B. S.R.L. (fosta S.C. A. SRL) împotriva deciziei nr. 383A din 9 martie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. B. S.R.L. (fosta S.C. A. SRL) împotriva deciziei nr. 383A din 9 martie 2022 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 februarie 2023.