Pre-contract rescission: Seller's liability for undeliverable property condition outweighs buyer's simultaneous non-payment obligation

Şedinţa publică din data de 26 ianuarie 2023

După deliberare, asupra cauzei de faţă constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la 11 iunie 2018, sub nr. x/2018, pe rolul Tribunalului Braşov – secţia I civilă, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., desfiinţarea contractului, ca urmare a rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2018 de Biroul Notarului Public D., cu aplicarea clauzei ca, "în caz de nerespectare de către promitenta cumpărătoare a clauzelor şi termenelor prevăzute în antecontract, promitenta cumpărătoare va pierde toate sumele achitate cu titlu de arvună penalizatoare, conform art. 1545 C. civ., promitenţii vânzători având libertatea de a vinde cui vor crede de cuviinţă imobilul, fără nicio pretenţie trecută, prezentă sau viitoare, materială sau de orice altă natură din partea promitentului-cumpărător, actul urmând a se rezoluţiona de plin drept, fără punere în întârziere sau fără orice altă formalitate anterioară şi fără intervenţia instanţelor"; radierea din cartea funciară x Braşov la foaia B2, notarea antecontractului de vânzare-cumpărare de sub 7945/22.01.2018, act notarial nr. x/2018; radierea notării în condiţiile art. 51 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, care dispune că înscrierile şi radierile efectuate în cartea funciară nu pot fi rectificate decât în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declaraţii date în formă autentică de titularul tabular.

Pârâta a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat să se constate că antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.01.2018 a fost rezoluţionat în mod unilateral de către aceasta, prin notificarea expediată la 14 iunie 2018, din culpa exclusivă a promitenţilor-vânzători; obligarea reclamanţilor la plata către pârâtă a sumei de 120.000 euro, constând în dublul sumei achitate cu titlu de arvună; în subsidiar, în ipoteza în care se va constata culpa comună a tuturor părţilor în neexecutarea antecontractului, a solicitat obligarea reclamanţilor să plătească pârâtei suma de 60.000 euro, constând în contravaloarea arvunei achitate de pârâtă, reprezentând 1/2 din preţul imobilului.

Reclamanţii au precizat cererea de chemare în judecată, arătând că solicită desfiinţarea contractului, ca urmare a rezoluţiunii antecontractului şi ca efect al constatării intervenirii pactului comisoriu convenit în contract, solicitând şi radierea notării din cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare.

2. Hotărârea Tribunalului Braşov

Prin sentinţa nr. 117 din 3 mai 2019, Tribunalul Braşov – secţia I civilă a respins cererea de chemare formulată şi precizată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L.. A respins cererea reconvenţională formulată de pârâta C. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanţii A. şi B..

3. Hotărârea Curţii de Apel Braşov în primul ciclu procesual

Prin decizia nr. 1494 din 30 octombrie 2019, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins, ca nefondate, apelurile declarate de reclamanta A., în nume personal şi în calitate de mandatar al reclamantului B., şi de pârâta C. S.R.L. împotriva sentinţei nr. 117 din 3 mai 2019, pronunţate de Tribunalul Braşov – secţia I civilă. A respins cererile formulate de reclamanta A., în nume personal şi în calitate de mandatar al reclamantului B. şi de pârâta C. S.R.L. de acordare a cheltuielilor de judecată.

4. Hotărârea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prin decizia nr. 1533 din 24 iunie 2021, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul formulat de reclamanţii-pârâţi A. şi B. şi recursul incident declarat de pârâta-reclamantă C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1494 din 30 octombrie 2018 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă, a casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, instanţei de apel.

5. Hotărârea Curţii de Apel Braşov în cel de-al doilea ciclu procesual

Prin decizia nr. 1564 din 3 decembrie 2021, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul formulat de reclamanţii-pârâţi A. şi B. împotriva sentinţei nr. 117 din 3 mai 2019 pronunţate de Tribunalul Braşov – secţia I civilă, ca neîntemeiat. A admis apelul formulat de pârâta-reclamantă C. S.R.L.. A schimbat, în parte, sentinţa nr. 117 din 3 mai 2019, pronunţată de Tribunalul Braşov – secţia I civilă, în sensul că a admis cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă C. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanţii A. şi B.. A constatat că antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18 ianuarie 2018 de E. a fost rezoluţionat, în mod unilateral, de promitenta-cumpărătoare C. S.R.L., prin notificarea expediată la 14 iunie 2018, din culpa exclusivă a promitenţilor-vânzători A. şi B.. I-a obligat pe reclamanţii-pârâţi A. şi B. la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 120.000 euro, reprezentând dublul sumei achitate cu titlu de arvună. I-a obligat pe reclamanţii-pârâţi A. şi B. la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 15.099 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată aferente soluţionării cauzei în primă instanţă (9.149 RON, taxă judiciară de timbru şi 5.950 RON, onorariu de avocat). A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei civile apelate, care nu contraveneau deciziei. I-a obligat pe reclamanţii-pârâţi A. şi B. la plata către pârâţii-reclamanţi a sumei de 4.574,5 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată aferente soluţionării apelului (taxă judiciară de timbru) şi a sumei de 8.739,5 RON (4574,5 RON, taxă judiciară de timbru, 3.570 RON, onorariu avocat şi 595 RON, cheltuieli de deplasare).

6. Recursul

Împotriva deciziei nr. 1564 din 3 decembrie 2021 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, reclamanţii-pârâţi A. şi B. au declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate.

În dezvoltarea motivelor de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanţii-pârâţi A. şi B. au susţinut că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit normele de drept material prevăzute de art. 1720 C. civ.

Această încălcare rezidă din faptul că instanţa de apel a înlăturat susţinerile recurenţilor referitoare la culpa promitentei-vânzătoare pentru neîncheierea contactului de vânzare-cumpărare, având în vedere că, până la 6 iunie 2018, orele 14, nu a achitat diferenţa de preţ, după cum se stipulase în actul adiţional încheiat la 31 mai 2018.

În acest context, Curtea a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 1720 C. civ., în lipsa unei prevederi contrare, cumpărătorul trebuia să plătească preţul de îndată ce dreptul de proprietate era transmis. Acest drept trebuia transmis prin semnarea contractului de vânzare-cumpărare, moment la care ar fi luat naştere şi obligaţia cumpărătorului de a plăti preţul bunului.

Recurenţii au arătat că, obligaţiile părţilor la care instanţa de apel trebuia să se raporteze erau cele expres prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv obligaţia promitentei-cumpărătoare de a achita diferenţa de preţ, de 60.000 euro, prin virament bancar, până la 31 mai 2018, respectiv până la 6 iunie 2018 (termenul de plată fiind prelungit prin act adiţional).

Au menţionat că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare a existat o stipulaţie contrară, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1720 teza I C. civ., fiindu-le permis părţilor să stabilească plata preţului la un alt moment faţă de cel al transmiterii dreptului de proprietate. Iar prin antecontractul de vânzare-cumpărare şi actul adiţional, părţile au stabilit că plata se va face înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, prin derogare de la regula stabilită de legiuitor.

Recurenţii au susţinut că, mai întâi a devenit exigibilă obligaţia de plată a preţului şi, ulterior, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, devenea exigibilă obligaţia de predare a bunului. Având în vedere că părţile nu au încheiat contractul de vânzare-cumpărare, obligaţia de predare a bunului nu a devenit exigibilă.

Pentru a stabili ordinea de executare a obligaţiilor, curtea nu trebuia să se raporteze la dispoziţiile C. civ., care au caracter general, ci la cele ale antecontractului de vânzare-cumpărare care, fiind valabil încheiat, reprezintă legea părţilor. Conform clauzelor antecontractului, promitenta-cumpărătoare trebuia să achite mai întâi diferenţa de preţ, până la 31 mai 2018/6 iunie 2018, prin consemnarea sumei aferente într-un cont escrow, astfel că aceasta nu se poate prevala de excepţia de neexecutare. Cum promitenta-cumpărătoare a arătat că nu doreşte să mai achite preţul şi să încheie contractul în formă autentică, recurenţii au susţinut că nu mai puteau proceda la predarea imobilului.

De asemenea, au arătat că instanţa de apel a încălcat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 1469 alin. (2) C. civ., reţinând că, potrivit extrasului de cont depus la dosar, la 6 iunie 2018, orele 13:39, promitenta-cumpărătoare avea disponibil în cuantum de 285.017,48 RON, sumă suficientă pentru plata diferenţei de preţ de 60.000 euro, pentru apartamentul nr. x.

Recurenţii au susţinut că promitenta-cumpărătoare trebuia să vireze banii în contul lor şi nu doar să facă dovada disponibilului din cont, pentru ca obligaţia de plată a diferenţei de preţ să fie considerată îndeplinită.

Au invocat reaua credinţă a promitentei-cumpărătoare, arătând că acest aspect este relevat de afirmaţiile sale, potrivit cărora ar fi efectuat plata pentru apartamentul nr. x, în situaţia în care contractul s-ar fi încheiat simultan cu contractul aferent apartamentului nr. x.

Însă, istoricul de cont depus de notarul public la 6 iunie 2018 atestă că, în cursul acelei zile, la orele 16:00, a fost achitat preţul pentru apartamentul nr. x, iar pentru apartamentul nr. x promitenta-cumpărătoare doar a arătat că dispune de disponibilul bănesc, fără a-l pune la dispoziţia recurenţilor şi fără a plăti preţul convenit conform antecontractului nr. x din 18 ianuarie 2018 şi actului adiţional din 6 iunie 2018.

Dacă promitenta-cumpărătoare era de bună-credinţă şi avea intenţia reală de a cumpăra bunul, aceasta ar fi achitat diferenţa de preţ de 60.000 euro în contul recurenţilor, până la 31 mai 2018, după care putea să ceară rezoluţiunea antecontractului, pentru imposibilitatea predării bunului şi restituirea dublului sumei plătite cu titlu de arvună penalizatoare.

Recurenţii au arătat că promitenta-cumpărătoare nu avea intenţia reală de a cumpăra bunul şi de a achita diferenţa de preţ, acest aspect rezultând din declaraţia martorei audiate, precum şi din susţinerile din cuprinsul întâmpinării, potrivit cărora aceasta dorea renegocierea preţului.

Au susţinut că neîndeplinire obligaţiei de plată a diferenţei de preţ de către promitenta-cumpărătoare a împiedicat încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar dacă instanţa de apel nu ar fi interpretat greşit normele de drept material, ar fi fost reţinută cel mult o culpă comună a părţilor pe acest aspect.

Recurenţii au afirmat că instanţa de apel a încălcat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 1687 C. civ.. Au arătat că aveau posibilitatea de a pune imobilul la dispoziţia promitentei-cumpărătoare la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare, întrucât acesta fusese eliberat de către comodatar.

Au învederat că, deşi instanţa de apel a reţinut că nu a fost dovedită încetarea contractului de comodat, această chestiune vizează strict părţile semnatare ale acestei convenţii, relevant în speţă fiind doar faptul că bunul putea fi predat, iar folosinţa, ca atribut al dreptului de proprietate, putea fi transferată către promitenta-cumpărătoare la 6 iunie 2018.

Recurenţii s-au prevalat de dispoziţiile art. 2156 C. civ., menţionând că vânzarea bunului care formează obiectul contractului de comodat anulează efectele acestuia. Au invocat existenţa culpei promitentei-cumpărătoare în ceea ce priveşte încheierea contractului de vânzare-cumpărare, arătând că operaţiunea juridică nu s-a finalizat din cauza faptului că aceasta a dorit renegocierea preţului, pe care nu a avut intenţia reală de a-l achita.

Au afirmat că instanţa de apel a respins în mod nejustificat aceste apărări ale recurenţilor, reţinând că discuţiile dintre părţi cu privire la renegocierea preţului ar fi vizat toate cele patru apartamente din imobilul situat în str. x.

Sub acest aspect, recurenţii au susţinut că hotărârea este nelegală, întrucât antecontractele încheiate pentru apartamentele 5, 7 şi 8 sunt distincte, iar voinţa părţilor a fost ca acestea să reprezinte operaţiuni juridice şi financiare fără legătură între ele, fiind fără relevanţă ceea s-a întâmplat în cazul lor.

Cu privire la faptul că instanţa de apel a reţinut că recurenţii s-au obligat să transmită bunul conform situaţiei de carte funciară expusă în antecontract, dar pe care nu au respectat-o, recurenţii au menţionat că promitenta-cumpărătoare cunoştea situaţia imobilului, procedând la cumpărarea apartamentelor 5, 6, 7 şi 8, şi nu îi putea fi afectat vreunul dintre atributele dreptului de proprietate.

Recurenţii au invocat dispoziţiile art. 1551 C. civ., menţionând că delimitarea imobilului nu constituie o neexecutare însemnată a prevederilor antecontractului şi nu dă dreptul promitentei-cumpărătoare la rezilierea unilaterală a acestuia.

Au susţinut că instanţa de apel a reţinut greşit că procesul-verbal încheiat în scopul dovedirii predării bunului de către comodatar nu este opozabil promitentei-cumpărătoare, nefiind denunţat pentru lipsa sa de autenticitate. Acest înscris trebuie coroborat cu celelalte probe administrate în dosar.

Au menţionat că, în mod greşit a reţinut instanţa de apel că folosinţa imobilului era transmisă, până la 30 septembrie 2018, unei alte societăţi comerciale, în baza unui contract de comodat, întrucât, la data la care contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat, comodatarul nu mai folosea bunul, putând fi transmise intimatei toate atributele dreptului de proprietate.

Recurenţii au mai arătat că, prin hotărârea recurată s-a reţinut că, la 14 iunie 2018, pârâta i-a notificat pe recurenţi să încheie contractul de vânzare-cumpărare, în caz contrar, antecontractul urmând a fi rezoluţionat din culpa lor exclusivă. Recurenţii, deşi au răspuns notificării, fiind stabilită data de 19 iunie 2018 pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, s-au adresat instanţei de judecată cu cererea de chemare în judecată ce formează obiectul prezentului dosar, la 11 iunie 2018.

Referitor la acest aspect, recurenţii au arătat că s-au prezentat, la 19 iunie 2018, orele 16:00, la Biroul Notarului Public D., în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Promitenta-cumpărătoare a lipsit, însă, de la această întâlnire. Înregistrarea acţiunii ce formează obiectul prezentului dosar nu are relevanţă, cât timp reclamantul poate oricând să renunţe la judecată, iar demararea litigiului nu ar fi împiedicat, din punct de vedere juridic, încheierea actului la 19 iunie 2018.

Recurenţii au susţinut că promitenta-cumpărătoare nu a dorit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, notificarea fiind făcută formal, pentru îndeplinirea condiţiei de punere în întârziere, anterioare rezoluţiunii unilaterale.

7. Întâmpinarea şi răspunsul la întâmpinare

Prin întâmpinare, intimata C. S.R.L. a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenţii nu au depus răspuns la întâmpinare.

8. Procedura de filtru

Raportul întocmit în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost comunicat părţilor, iar prin încheierea din camera de consiliu din 10 noiembrie 2022, Înalta Curte a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluţionarea acestuia la 26 ianuarie 2023, cu citarea părţilor, în şedinţă publică.

La acest termen de judecată, Înalta Curte a rămas în pronunţare asupra recursului.

9. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 1720 alin. (1) C. civ., a căror încălcare, de către instanţa de apel, au reclamat-o recurenţii în prezenta cale extraordinară de atac, "În lipsa unei stipulaţii contrare, cumpărătorul trebuie să plătească preţul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului şi de îndată ce proprietatea este transmisă."

Argumentele expuse în susţinerea acestei critici s-au referit la faptul că instanţa de apel nu s-a raportat, în mod expres, la clauzele inserate de părţi în antecontractul de vânzare-cumpărare şi nici la faptul că, potrivit primei teze a art. 1720 alin. (1) C. civ., preţul vânzării urma a fi achitat de îndată ce proprietatea era transmisă doar în lipsa unei stipulaţii contrare.

Recurenţii au afirmat că părţile au stabilit, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, că plata preţului urma a se efectua anterior perfectării în formă autentică a contractului, prin derogare de la regula stabilită de legiuitor, intimata, în calitate de promitentă-cumpărătoare, obligându-se să achite diferenţa de preţ a imobilului până la 31 mai 2018, respectiv până la 6 iunie 2028, ca urmare a prelungirii termenului de plată prin actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte constată că aceste critici ale recurenţilor nu sunt fondate, urmând a fi respinse ca atare, pentru următoarele argumente:

Conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18 ianuarie 2018 de notarul public D., din cadrul E., recurenţii, în calitate de promitenţi-vânzători, s-au obligat să înstrăineze către intimata C. S.R.L., în calitate de promitentă-cumpărătoare, imobilul situat în Braşov, str. x, jud. Braşov, despre care s-a specificat că este liber de sarcini sau procese, iar situaţia de carte funciară menţionată în antecontract este identică celei existente la data semnării acestuia. De asemenea, s-a prevăzut expres că imobilul supus vânzării nu forma obiectul altui antecontract de vânzare-cumpărare, convenţie sau angajament cu o altă persoană fizică sau juridică.

Preţul vânzării a fost stabilit de părţi la suma de 120.000 euro, stipulându-se că acesta se va achita astfel: 60.000 euro (279.438 RON), prin virament bancar, în contul recurentei, la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, cu titlu de arvună penalizatoare, iar diferenţa de 60.000 euro, nepurtătoare de dobânzi, în aceeaşi modalitate şi în acelaşi cont, până la 31 mai 2018, când urma a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Recurenţii, în calitate de promitenţi-vânzători, s-au obligat să transmită intimatei folosinţa imobilului la data semnării şi încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum şi să-i restituie acesteia sumele achitate până la acea dată şi penalităţile aferente, în caz de nerespectare a obligaţiilor asumate prin antecontract.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. x din 31 mai 2018, părţile au înţeles să modifice modalitatea de plată a preţului, în sensul că diferenţa de plată de 60.000 euro urma a fi achitată de către intimată la 6 iunie 2018, orele 14:00, la sediul biroului notarial unde urma să se încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Despre celelalte prevederi ale antecontractului, prin actul adiţional s-a menţionat că rămân neschimbate.

Privită din perspectiva dispoziţiilor art. 1650 alin. (1) C. civ., "Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească", obligaţiile principale ale vânzătorului fiind stipulate în art. 1672 din acelaşi act normativ, respectiv să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut, să predea bunul şi să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi viciilor bunului.

Cât priveşte transmiterea proprietăţii, potrivit art. 1674 C. civ., "Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă".

Verificând, în exercitarea controlului judiciar, aspectele reţinute de instanţa de apel cu privire la respectarea clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare şi stabilirii culpei pentru neexecutarea acestuia, Înalta Curte constată că soluţia pronunţată prin hotărârea recurată asupra acestor aspecte este corectă şi respectă dispoziţiile legale aplicabile.

Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, prin antecontract, părţile au prevăzut două termene pentru achitarea diferenţei de preţ aferente imobilului: 31 mai 2018, stabilit iniţial la data întocmirii antecontractului, şi apoi, 6 iunie 2018, orele 14:00, fixat prin actul adiţional la acesta. Plata diferenţei de preţ şi, implicit, încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică au fost prorogate de părţi prin actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x din 31 mai 2018 de E..

Astfel cum reiese din hotărârea recurată, potrivit consemnărilor din cuprinsul încheierii de certificare nr. 6 emise de E. la 6 iunie 2018, la data prevăzută în actul adiţional pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (6 iunie 2018), la sediul biroului notarial s-a prezentat recurenta, în nume personal şi în reprezentarea recurentului B., precum şi mandatarul intimatei C. S.R.L..

Din conţinutul încheierii reiese că recurenta avea asupra sa documentele necesare vânzării, iar reprezentantul intimatei, dovada disponibilului în contul bancar a sumei de 285.017,48 RON, ce reprezenta diferenţa de preţ a imobilului, la plata căreia era obligată conform antecontractului de vânzare-cumpărare.

Conform susţinerilor părţilor, consemnate în încheierea de certificare, motivul pentru care, la 6 iunie 2018, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat în formă autentică, iar diferenţa de preţ a imobilului nu a fost achitată, a constat în imposibilitatea predării imobilului, pe de o parte pentru că în incinta acestuia funcţiona, la acea dată un restaurant (potrivit dovezilor prezentate, un bon fiscal şi planşe foto), iar, pe de altă parte, deoarece accesul în apartamentul nr. x se făcea prin apartamentul nr. x, respectiv prin restaurant.

Faţă de aceste împrejurări constatate şi de faptul că obligaţiile părţilor - de plată a diferenţei de preţ şi de predare a bunului - trebuiau a fi îndeplinite simultan, reprezentantul intimatei a considerat că se impune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, din culpa exclusivă a recurenţilor şi a solicitat activarea clauzei penale ce prevedea restituirea dublului sumei plătite cu titlu de arvună.

Deşi recurenta a arătat că este pregătită să perfecteze, în formă autentică, vânzarea-cumpărarea şi să predea folosinţa imobilului, în încheierea de certificare s-au menţionat susţinerile acesteia, referitoare la existenţa unui contract de comodat încheiat pentru perioada 1 octombrie 2013 - 30 septembrie 2018, cu privire la apartamentul care constituia obiectul vânzării.

Or, conform art. 1685 C. civ., "Predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei".

Raportând aspectele relevate prin încheierea de certificare la dispoziţiile legale enunţate şi la cele ale art. 1672 C. civ., conform cărora, una dintre obligaţiile principale ale vânzătorului constă în predarea bunului către cumpărător, este evident că aceasta nu putea fi îndeplinită la data de 6 iunie 2018, stabilită de părţi pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Din această perspectivă apare ca fiind justificată manifestarea de voinţă a reprezentantului intimatei de vreme ce, din cuprinsul antecontractului reiese că obligaţia recurenţilor privind predarea folosinţei imobilului către intimată trebuia îndeplinită la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar plata preţului era concomitentă acestei operaţiuni juridice.

Având natura unui contract sinalagmatic, obligaţiile părţilor, născute din încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, erau reciproce şi interdependente, îndeplinirea sau neîndeplinirea obligaţiei de una dintre ele reprezentând motivul pentru care cealaltă parte putea sau nu să îşi îndeplinească propria obligaţie, respectiv motivul pentru antecontractul să fie desfiinţat.

Cum veridicitatea clauzelor inserate în antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la faptul că, la data încheierii acestuia, imobilul era liber de sarcini sau procese, iar bunul nu făcea obiectul altui antecontract, convenţie sau angajament cu o altă persoană fizică sau juridică, a fost răsturnată conform celor consemnate de notarul public în încheierea de certificare, în mod corect a considerat instanţa de apel că recurenţii se află în culpă pentru neexecutarea obligaţiilor asumate în vederea vânzării.

În aceste condiţii, se constată că sancţiunea rezoluţiunii unilaterale a antecontractului, solicitată de reprezentantul intimatei prin declaraţia de rezoluţiune inserată în încheierea de certificare, a devenit operantă, în contextul neexecutării obligaţiei asumate de către recurenţi.

De altfel, din analiza şi coroborarea probelor administrate în cauză (releveu, certificat de performanţă energetică şi procesul-verbal din 7 iunie 2018 întocmit de executorul judecătoresc F., declaraţii de martori), curtea a reţinut că, la 6 iunie 2018, nici situaţia de carte funciară a imobilului nu coincidea cu cea specificată în antecontractul de vânzare-cumpărare, în sensul că apartamentul nr. x fusese modificat pentru a fi utilizat împreună cu apartamentul nr. x, accesul în aceste două imobile nefiind separat, iar apartamentele fiind comasate.

Ca atare, situaţia de fapt astfel reţinută de instanţa de apel se opune părţilor în această fază procesuală, neputând face obiectul cenzurii instanţei de recurs faţă de structura art. 488 C. proc. civ.

Contrar susţinerilor recurenţilor, delimitarea apartamentului nr. x de apartamentul nr. x era esenţială în raport de natura contractului încheiat de părţi, de vreme ce, în antecontract s-a menţionat că obiectul vânzării este reprezentat de un imobil compus din două camere, bucătărie, baie, antreu, cămară şi pivniţă, iar, din probe, curtea de apel a reţinut că "accesul în apartamentul nr. x se face prin apartamentul nr. 7", "din holul principal al apartamentului nr. x nu se poate pătrunde direct înspre camera principală şi apoi către cea de-a doua cameră, apartamentul fiind circular, deoarece în locul uşii de trecere dintre hol şi prima cameră este un panou de rigips pictat", "peretele despărţitor dintre ap. 6 şi ap. 7 lipseşte parţial", iar "peretele din partea dreaptă a holului de acces în ap. 6, ce trebuia să fie despărţitor, lipseşte."

Astfel, susţinerile recurenţilor cu privire la faptul că intimata cunoştea situaţia de fapt, reală, a imobilului au fost considerate ca fiind lipsite de suport juridic de către instanţa de apel, întrucât, de esenţa obligaţiei de predare a bunului ce formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare este, potrivit art. 1690 alin. (1) C. civ., ca acesta să fie transmis cumpărătorului în starea în care se afla în momentul încheierii contractului.

Deşi recurenţii au invocat culpa intimatei, rezultată din neplata preţului la termenele convenite de părţi, precum şi greşita raportare a curţii la clauzele contractuale, iar nu la excepţia prevăzută de art. 1720 alin. (1) teza I C. civ., aceste susţineri nu pot fi primite, întrucât nu este incidentă ipoteza reglementată de acest text legal, neexistând o stipulaţie contrară a părţilor cu privire la plata preţului de către intimată, plată care să fie anterioară îndeplinirii de către recurenţi a obligaţiei de predare a bunului.

Astfel cum s-a arătat, prin antecontractul de vânzare-cumpărare şi prin actul adiţional la acesta, părţile au convenit ca plata preţului să se facă, iniţial, la 31 mai 2018, şi apoi, la 6 iunie 2018, orele 14:00, când, conform prevederilor contractuale, contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat în formă autentică, iar bunul supus vânzării trebuia predat cumpărătorului.

Cum, potrivit art. 1555 alin. (1) C. civ., "Dacă din convenţia părţilor sau din împrejurări nu rezultă contrariul, în măsura în care obligaţiile pot fi executate simultan, părţile sunt ţinute să le execute în acest fel" şi având în vedere că, prin convenţiile încheiate, nu s-a prevăzut o clauză prin care obligaţia de predare a bunului să fie precedată de cea a plăţii preţului, susţinerile contrare ale recurenţilor nu sunt fondate.

Astfel cum corect a reţinut instanţa de apel, o stipulaţie contrară, în sensul art. 1720 C. civ. (a plăţii diferenţei de preţ până la data de 6 iunie 2018) nu a fost convenită de părţi, iar o eventuală derogare de la această normă legală trebuia inserată expres în antecontractul de vânzare-cumpărare şi în actul adiţional la acesta, ceea ce, în cauză, nu s-a întâmplat.

De altfel, cum reiese din considerentele instanţei de apel, la data stabilită pentru încheierea contractului de vânare-cumpărare, intimata a făcut dovada faptului că avea disponibilul bănesc necesar pentru plata diferenţei de preţ a imobilului (aspect consemnat de notarul public în încheierea de certificare), iar impedimentul ce a condus la formularea declaraţiei sale de rezoluţiune a fost cauzat de recurenţi, care nu au făcut posibilă îndeplinirea obligaţiei de predare a bunului în starea menţionată în antecontract.

În plus, dispoziţiile art. 1556 alin. (1) teza I C. civ. se circumscriu situaţiei deduse judecăţii, în sensul că "Atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii (…)".

În cazul de faţă, subzistă buna credinţă a intimatei în ceea ce priveşte intenţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, iar aspectele invocate de recurenţi referitoare la o eventuală renegociere a preţului vânzării nu au relevanţă asupra obligaţiei contractuale ce se impunea a fi îndeplinită de către aceştia.

Cât priveşte susţinerea recurenţilor cu privire la incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 2156 C. civ., care dau dreptul comodantului să solicite comodatarului restituirea bunului ce face obiectul contractului de comodat, înainte de împlinirea termenul convenit "atunci când are el însuşi o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun, atunci când comodatarul decedează sau atunci când acesta îşi încalcă obligaţiile", Înalta Curte o apreciază ca nefondată.

Instanţa de recurs urmează a valida raţionamentul instanţei de apel care, analizând procesul-verbal încheiat de recurenţi cu comodatarul S.C. G. S.R.L., cu privire la restituirea apartamentului ce a făcut obiectul împrumutului de folosinţă, a constatat că acest înscris nu îi este opozabil intimatei din cauza lipsei datei certe, în sensul art. 278 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., iar înscrierea acestui act în registrul de corespondenţă al societăţii comodatare nu este echivalentă înregistrării într-un registru sau într-un alt document public, potrivit aceloraşi prevederi legale, acesta nefiind nici menţionat în încheierea de certificare a notarului nr. 6 din 6 iunie 2018.

De altfel, niciun moment în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare sau al actului adiţional la acesta nu s-a menţionat că bunul supus vânzării formează obiectul altui contract juridic, ci, dimpotrivă, s-a consemnat că acesta este liber de sarcini sau procese, şi că nu face obiectul altui antecontract, convenţie sau angajament cu o altă persoană fizică sau juridică.

Pe de altă parte, procesul-verbal de predare-primire a fost încheiat de recurenţi cu comodatarul la 6 iunie 2018, orele 13:30, iar perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare era stabilită la aceeaşi dată, la orele 14:00.

Faţă de această împrejurare, nu i se poate imputa intimatei culpa pentru neexecutarea obligaţiei de plată a preţului, câtă vreme recurenţii, în calitate de vânzători, nu au depus diligenţele necesare pentru înstrăinarea bunului în situaţia în care s-au obligat prin antecontract.

Mai trebuie reţinut că recurenţii au fost notificaţi de către intimată, la 14 iunie 2018, să se prezinte la data de 19 iunie 2018, la biroul notarial în vederea încheierii contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă anterior, la data de 11 iunie 2018, aceştia au introdus pe rolul Tribunalului Braşov acţiunea civilă declanşatoare a prezentului litigiu, prin care au solicitat rezoluţiunea antecontractului din culpa promitentei-cumpărătoare.

De asemenea, se constată că recurenţii au răspuns notificării formulate de intimată, invitând-o la aceeaşi dată (19 iunie 2018), la sediul biroului notarial pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Chiar dacă aceştia au declarat că sunt pregătiţi să execute obligaţia de predare a bunului, atitudinea lor, rezultată din formularea cererii de chemare în judecată, denotă, contrar susţinerilor lor, că notificarea pe care au formulat-o a fost formală.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că nu este incident cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., curtea de apel făcând o corectă aplicare a dispoziţiilor legale incidente, va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 1564/Ap din 3 decembrie 2021 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

În baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va dispune obligarea recurenţilor la plata către intimata S.C. C. S.R.L. a sumei de 5.950 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat), conform dovezilor de plată reprezentate de facturile fiscale nr. x din 7 noiembrie 2022 şi nr. x din 16 februarie 2022, şi de extrasele de cont aferente, emise de H..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 1564/Ap din 3 decembrie 2021 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă pe recurenţii-reclamanţi la plata către intimata S.C. C. S.R.L. a sumei de 5.950 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 26 ianuarie 2023.