Appeal on market-price remedy for evicted purchaser of Law 112/1995 apartments admitted, quashed and remanded.

Contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995. Acţiune în restituirea preţului de piaţă al bunului pierdut în urma admiterii acţiunii în revendicare formulată de subdobânditorul cu titlu particular

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii. Contractul

Index alfabetic: contract de vânzare cumpărare

imobil

restituirea preţului

succesor cu titlu particular

Legea nr. 10/2001, art. 50 ind 1

C.civ., art. 1282

Prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, prin care a înstrăinat reclamantei apartamentul dobândit în baza Legii nr. 112/1995, retrocedat ulterior fostului proprietar, chiriaşul cumpărător nu mai avea interesul de a solicita restituirea preţului imobilului în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001. Aceasta întrucât, acest drept, instituit prin prevederile Legii nr. 10/2001, depinde de existenţa unui bun pe care urmează să îl protejeze, bun dobândit, însă, de reclamantă ca succesor cu titlu particular.

În atare situaţie, cum între ineficacitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, care i-ar fi dat cumpărătorului chiriaş beneficiul de a solicita restituirea preţului de piaţă, în temeiul Legii nr. 10/2001 şi admiterea acţiunii în revendicare, prin care reclamanta a fost evinsă, există o legătură indisolubilă, aceasta, ca subdobânditor al bunului imobil, preia un drept al antecesorului său, drept pe care îl poate exercita în condiţiile şi în limitele în care putea şi cel din urmă să îl exercite.

Prin urmare, nu se poate considera că reclamanta ar avea calitatea de terț în raport cu contractul de vânzare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, având în vedere că are calitatea de succesor cu titlu particular al vânzătorului (chiriaş cumpărător), iar în această calitate i s-au transmis, în temeiul art. 1282 alin. (2) C.civ., drepturile și obligațiile contractuale ale autorului său, existând o strânsă legătură între dreptul principal transmis în legătură cu imobilul dobândit şi beneficiul de a solicita restituirea preţului bunului.

Astfel fiind, interpretarea dată de instanţa de apel prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, coroborate cu dispoziţiile art. 1282 alin. (2) C.civ., în sensul că beneficiul la restituirea preţului de piaţă nu poate fi transmis succesorului cu titlu particular, este greşită din perspectiva faptului că transformă un drept strâns legat de bunul dobândit, într-unul personal, legat de persoana transmiţătorului.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 247 din 3 februarie 2022

Circumstanțele cauzei:

Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, la data de 14.06.2018 şi declinată în favoarea Tribunalului Bucureşti unde a fost înregistrată la data de 7.11.2018, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, solicitând obligarea pârâtului la restituirea preţului de piaţă al apartamentului nr. 3 situat în Bucureşti şi al apartamentului fără număr aflat la demisolul imobilului din Bucureşti, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

Sentinţa pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1569 din 27.06.2019, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă a respins cererea formulată de reclamanta A., ca nefondată.

Împotriva acestei hotărâri a exercitat apel reclamanta A.

Decizia pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 264 A din 19.03.2020, Curtea de Apel Bucureşti, Secția a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinţei civile nr. 1569/2019 pronunţate de Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă.

Calea de atac a recursului formulată în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti a declarat recurs reclamanta A.

În cuprinsul cererii de recurs, recurenta - reclamantă a invocat următoarele aspecte, în raport de situaţia de fapt rezultată din ansamblul probelor administrate în cauză, instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material atunci când a constatat că, în speţă, nu ar fi incidente dispoziţiile art. 50 ind. 1 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001, decizia recurată fiind nelegală sub acest aspect.

În opinia recurentei, faptele reţinute în considerentele deciziei recurate sunt exacte, dar au primit o calificare juridică inexactă, dacă s-ar avea în vedere împrejurarea că, deşi erau incidente dispoziţiile art. 50 ind. l alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001, instanţa de apel a refuzat să le aplice şi a menţinut soluţia instanţei de fond, de respingere ca nefondată a cererii formulate de reclamantă.

În mod greşit instanţa de apel a respins ca nefondate criticile din cadrul motivelor de apel relativ la încălcarea dispoziţiilor art. 40 C.proc.civ., prin raportare la art. 245-248 C.proc.civ. şi a apreciat, în pofida evidenţelor că: „Prima instanţa a respins acţiunea formulată ca nefondată, reţinând că reclamanta nu îndeplineşte condiţiile legale pentru admiterea acesteia, neavând beneficiul Legii nr. 112/1995 în formularea unei cereri în restituirea preţului de piaţă”.

Din considerentele sentinţei apelate rezultă faptul că singurul motiv ce a stat la baza pronunţării soluţiei de respingere pe fond a acţiunii introductive formulate de recurenta-reclamanta A. a fost cel legat de lipsa calităţii procesuale active a acesteia.

Recurenta opinează că reţinerile instanţei sunt strict legate de calitatea procesuală activă a acesteia şi nu au legătura cu fondul cauzei care implică verificarea altor aspecte. Or, instanţa de fond a invocat lipsa calităţii procesuale active direct în considerentele sentinţei apelate, fără să pună această excepţie în discuţia pârâţilor şi fără să urmeze procedura referitoare la soluţionarea excepţiilor prevăzută de art. 245-248 C.proc.civ.

Consideră că soluţia pronunţată de instanţa de apel este vădit nelegală, din moment ce a menţinut o sentinţa dată cu încălcarea dispoziţiilor legale, judecătorul fondului invocând excepţia după rămânerea cauzei în pronunţare, direct în considerentele sentinţei, fiind evidentă prejudicierea reclamantei prin punerea acesteia în imposibilitate de a formula apărări în combaterea excepţiei, încălcându-i-se dreptul la apărare.

Sub acelaşi aspect se arată că, în mod greşit, instanţa de apel a apreciat că instanţa de fond ar fi verificat calitatea procesuală activă prin coroborarea înscrisurilor ataşate cererii de chemare în judecata, întrucât verificările îndeplinirii calităţii procesuale active nu ar fi impus o analiză efectivă a modului de realizare a dreptului în litigiu, ci dovedirea existenţei elementelor din care să rezulte concordanţa între afirmaţiile deduse judecăţii ale părţii reclamante şi calitatea sa aparentă de titular al dreptului pretins. Deşi în decizia recurată se pretinde faptul că instanţa de fond ar fi constatat existenţa calităţii procesuale active în baza înscrisurilor ataşate cererii, această susţinere nu este motivată, nu se menţionează explicit care erau aceste înscrisuri la care se face referire, pentru a se putea verifica raţionamentul care ar fi condus la concluzia că ar fi fost analizată calitatea aparentă de titular al dreptului pretins în raport de care s-ar fi putut aprecia că soluţia ar fi fost pronunţată pe fondul cauzei.

Prin urmare, nici una dintre cele două instanţe nu au analizat pe fond cererea de chemare în judecata, neefectuând o analiză efectivă a modului de realizare a dreptului în litigiu. Deşi instanţa de apel a explicat în concret ce ar fi însemnat o verificare a fondului cauzei, această preocupare a rămas doar la nivel declarativ, pur teoretic, din punct de vedere practic nefiind atins acest obiectiv.

Astfel, instanţa de apel nu a verificat legalitatea sentinţei apelate prin prisma motivelor de apel formulate şi nu a făcut nicio analiză pentru a verifica existenţa dreptului reclamantei la primirea preţului de piaţă.

În consecinţă, hotărârea atacată este nelegală atâta vreme cât instanţa de apel a menţinut soluţia instanţei fond şi nu a cenzurat sentinţa apelată prin prisma criticilor din cadrul motivelor de apel relativ la faptul că prima instanţa nu a intrat în cercetarea fondului şi a soluţionat cauza în baza unei excepţii prealabile, fără sa se raporteze la dispoziţiile art. 40 C.proc.civ. şi la cele ale art. 245-248 C.proc.civ., referitoare la procedura de soluţionare a excepţiilor şi la sancţiunea încălcării condiţiilor de exercitare a acţiunii civile.

Relativ la nelegalitatea deciziei recurate prin prisma soluţiei de respingere a celui de-al doilea motiv de apel vizând greşita interpretare a dispoziţiilor art. 50 ind. l alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, recurenta susţine că instanţa de apel a interpretat greşit aceste dispoziţii legale.

În mod nelegal, instanţa de apel a apreciat ca recurenta-reclamantă nu ar putea beneficia de prevederile legale anterior enunţate, întrucât aceasta nu ar fi avut calitatea de dobânditor al dreptului de proprietate în baza Legii nr. 112/1995 şi nu ar fi avut calitatea de parte în contractele încheiate în baza acestei legi atâta vreme cât, în speţă, a avut loc o transmisiune a calităţii procesuale active la momentul transmiterii.

Soluţia instanţei de apel este nelegală atâta vreme cât, deşi în decizia recurată reţine faptul că sunt incidente dispoziţiile art. 1282 alin. (2) C.civ. care prevăd ca: „Drepturile, precum şi în cazurile prevăzute de lege, obligaţiile contractuale în strânsă legătură cu un bun se transmit, odată cu acesta, succesorilor cu titlu particular ai părţilor”, totuşi, în mod nefondat, refuză să le aplice în speţă şi să constate că a avut loc o transmisiune a drepturilor legate de bunul dobândit de reclamantă, în calitate de succesor cu titlu particular. Aşadar, nu sunt corecte reţinerile în sensul că drepturile dobândite de către chiriaşii cumpărători nu ar fi fost transmise către recurenta-reclamantă, atâta vreme cât există o strânsă conexiune între dreptul dobândit contractual de către cumpărătorii chiriaşi, ce a fost pierdut de către reclamanta A. în cadrul acţiunii in revendicare şi transmiterea dreptului de a beneficia de dispoziţiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, dreptul de a beneficia de despăgubirile prevăzute de lege fiind un reflex al pierderii dreptului de proprietate, un accesoriu al acestuia.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

5. Apărările formulate în cauză

Intimatul - pârât Ministerul Finanţelor Publice nu a depus întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată caracterul fondat al criticilor formulate împotriva acesteia, având în vedere următoarele considerente:

Criticile reclamantei relative la încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 40 C.proc.civ., prin raportare la art. 245-248 C.proc.civ., sunt nefondate, urmând a fi respinse.

Se reţine, sub acest aspect, că prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat obligarea Ministrului Finanţelor Publice la restituirea preţului de piață pentru 2 apartamente, situate în imobilul din Bucureşti, cerere întemeiată pe prevederile art. 50 alin. (3) şi art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001.

Prima instanţă a respins acţiunea formulată ca nefondată, reţinând că reclamanta nu îndeplineşte cerinţele legale pentru admiterea acesteia, neavând beneficiul Legii nr. 112/1995 în formularea unei cereri în restituirea preţului de piaţă.

Instanţa de apel a respins criticile din apel invocate de reclamantă relative la nelegalitatea soluţiei pronunţate pe fondul cererii, critici motivate de faptul că, în opinia recurentei, prima instanţă ar fi admis excepţia lipsei calităţii procesuale active, direct în cuprinsul considerentelor, fără ca această excepţie să fie invocată, în condiţii de regularitate procedurală şi să fie pusă în discuţia contradictorie a părţilor, aşa cum prevăd art. 245 -248 C.proc.civ., în ceea ce priveşte regimul excepţiilor procesuale.

Or, faţă de situaţia de fapt, astfel cum a fost reţinută de instanţele de fond, reclamanta justifică legitimare procesuală activă în cauză, aspect ce rezultă din calitatea sa de succesor în drepturi inter vivos al dobânditorilor în baza Legii nr. 112/1995, în baza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu cumpărătorii chiriaşi ce au dobândit apartamentele în baza Legii nr. 112/1995, în care reclamanta figurează în poziţia de cumpărător al bunurilor asupra căruia poartă litigiul şi în legătură cu care reclamanta solicită preţului de piață, cerere întemeiată pe prevederile art. 50 alin. (3) şi art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, în mod legal, instanţa de apel a reţinut că reclamanta solicită aplicarea unei dispoziții legale ce prevede modalitatea de despăgubire a cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995, fapt care îi conferă calitate procesuală activă, de la Ministerul Finanţelor Publice, în calitatea de reprezentant al statului român, ce are calitatea procesuală pasivă, direct, în temeiul dispoziţiei ce reglementează acest caz de despăgubire.

Această constatare este în acord cu dispoziţiile art. 36 C.proc.civ., conform cărora „Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății.”

Nu trebuie însă confundată identitatea dintre reclamant şi pretinsul titular al dreptului, cu existenţa sau inexistenţa dreptului invocat pe fond.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că, potrivit art. 36 C.proc.civ., „Calitatea procesuală rezultă din identitatea de părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii. Existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond”.

În consecinţă, în niciun caz lipsa calităţii procesuale active nu se confundă cu netemeinicia acţiunii, deoarece în cazul unei acţiuni introduse de o persoană fără calitate procesuală dreptul există, dar acţiunea nu a fost introdusă de titularul lui, în vreme ce în cazul unei acţiuni nefondate instanţa constată chiar inexistenţa dreptului reclamat.

Aşa cum corect a reţinut instanţa de apel, verificările privind îndeplinirea acestei condiţii nu presupun o analiză efectivă a modului de realizare a dreptului în litigiu, ci dovedirea existenţei elementelor din care să rezulte concordanţa între afirmaţiile deduse judecăţii ale părţii reclamante şi calitatea sa aparentă de titular al dreptului pretins, condiţie îndeplinită în cauză.

În atare context, criticile recurentei-reclamante referitoare la la nelegalitatea soluţiei pronunţate pe fondul cererii, în condiţiile în care s-ar fi impus admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, sunt nefondate.

Sunt însă întemeiate criticile întemeiate pe interpretarea greşită a prevederilor art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 şi art. 1282 alin. (2) C.civ.

Potrivit art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză”, iar conform art. 1282 alin. (2) Cod civil, „(2) Drepturile, precum şi, în cazurile prevăzute de lege, obligaţiile contractuale în strânsă legătură cu un bun se transmit, odată cu acesta, succesorilor cu titlu particular ai părţilor.”.

Conform situaţiei de fapt, astfel cum a fost reţinută de instanţele de fond, se reţine că, în temeiul Legii nr. 112/1995, la 21.11.1996, prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 1651/26930/21.11.1996, B. a cumpărat de la Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar S.C. C., apartamentul nr. 3, situat în Bucureşti.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 860/24.09.2012, cumpărătoarea A. (reclamanta din prezenta cauză) a dobândit, de la B. dreptul de proprietate asupra acestui apartament, compus din 2 camere de locuit şi dependinţe, împreună cu cota parte din terenul indiviz aferent. Potrivit contractului, preţul vânzării a fost în sumă de 43.750 euro, preţ achitat integral la data încheierii convenţiei.

Prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2954/20714/20.01.1997, D. şi E. au dobândit prin cumpărare de la Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar S.C. C., apartamentul situat în Bucureşti, preţul locuinţei fiind în sumă de 5.610.853 ROL.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 861/24.09.2012, cumpărătoarea A. a dobândit de la vânzătorii D. şi E., dreptul de proprietate asupra acestui apartament, compus din 1 cameră de locuit şi dependinţe cu o suprafaţă utilă de 36,21 mp, împreună cu cota parte din terenul indiviz aferent. Potrivit contractului, preţul vânzării a fost stabilit la suma de 26.250 euro, preţ achitat integral la data încheierii convenţiei.

Prin sentinţa civilă nr. 16757 din 06.10.2016, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în rejudecare, în dosarul nr. x/299/2015, a fost admisă acţiunea formulată de reclamantele F. şi G., în calitate de moştenitoare ale defunctului H., în contradictoriu şi cu pârâta A., fiind constatată nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2954/20.01.1997 şi 1651/1996, cu consecinţa obligării pârâtei A. să lase, în deplină proprietate şi liniştită posesie, reclamantelor, apartamentul de la demisol şi apartamentul nr. 3 din imobilul situat în Bucureşti.

Apelurile declarate împotriva acestei sentinţe au fost admise, prin decizia civilă nr. 973 A din 20.03.2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, ce a schimbat în parte sentinţa primei instanţe, în sensul că a respins, ca nefondate, capetele de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2954/1997 şi 1651/1996, respectiv revendicare.

Prin decizia civilă nr. 113/R din 28.02.2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, au fost admise recursurile declarate împotriva deciziei pronunţate în apel şi modificată decizia recurată, în sensul schimbării parţiale a sentinţei apelate şi respingerii, ca nefondate, doar a capetelor de cerere privind nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2954/1997 şi 1651/1996, cu păstrarea în rest a dispoziţiilor sentinţei, inclusiv cele privind admiterea capetelor de cerere în revendicare.

Reclamanta din prezenta cauză, intervenientă în litigiul anterior, dobândind prin cumpărare dreptul de proprietate asupra apartamentelor ce făceau obiectul contractelor de vânzare-cumpărare analizate în acest proces, a fost obligată la predarea acestora, în temeiul art. 480 C.civ., proprietarului recunoscut prin admiterea cererii în revendicare.

În acest context factual, instanţa de apel a apreciat că situaţia reclamantei din litigiul pendinte nu se circumscrie ipotezei legale prevăzute de art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, reclamanta neîndeplinind cerinţa de fost chiriaş cumpărător, al cărui contract a fost desfiinţat, ca urmare a admiterii unei acţiuni în revendicare.

În acest sens, a reţinut că, în raport cu prevederile art. 1282 alin. (2) C.civ., prin încheierea actelor de vânzare cumpărare în anul 2012, chiriaşii cumpărători nu au transmis cumpărătoarei A. şi dreptul de a fi despăgubită de statul român prin Ministerul Finanţelor la valoarea de piaţă, întrucât acest drept nu poate fi calificat ca fiind accesoriu, existând, pe de o parte o răspundere specială, limitată, a statului, iar pe de altă parte, dispoziţiile de drept comun prevăd o cale legală, separată de dezdăunare pentru cumpărătorul evins.

În raport de acest context legal şi de circumstanţele particulare ale speţei, Înalta Curte reţine că, în mod nelegal, instanţele de fond au apreciat că reclamanta nu se regăseşte în situaţia reglementată de dispoziţiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la dispoziţiile art. 1282 alin. (2) C.civ.

Astfel, succesorii cu titlu particular sunt acele persoane care dobândesc unul sau mai multe drepturi patrimoniale, privite în mod de sine stătător, şi nu ca parte componentă a unui patrimoniu, cum ar fi: cumpărătorul unui bun, donatarul, cesionarul unei creanţe. Alin. (2) al art. 1282 C.civ. precizează regula suportării de către succesorul cu titlu particular a efectelor contractelor încheiate anterior de autorul lui cu terţi în legătură cu dreptul/bunul care i-a fost ulterior transmis. În precizarea acestei reguli, se face distincţia între drepturile şi, respectiv, obligaţiile contractate anterior de autor, în sensul că se vor transmite către succesor, de principiu, doar drepturile, iar obligaţiile, doar în cazurile expres prevăzute de lege (de exemplu, situaţia obligaţiilor scriptae in rem şi propter rem).

Modul de transmitere a drepturilor astfel enunţat este condiţionat de existenţa unei strânse legături între drepturile (şi obligaţiile) contractate anterior de autor şi dreptul/bunul transmis ulterior către succesor. În literatura juridică se vorbeşte despre noţiunea de conexiune între drepturile (şi obligaţiile) contractate anterior şi dreptul/bunul transmis, noţiune care este interpretată în sens larg, cuprinzând nu numai drepturile aflate în raport de accesorietate cu bunul transmis, dar şi acele drepturi care sunt atât de strâns legate de bunul dobândit, încât, după ce s-a operat transmiterea, ele nu mai prezintă interes pentru transmiţător. În lipsa unei asemenea conexiuni, succesorul cu titlu particular este străin, terţ desăvârşit faţă de drepturile contractate anterior de autorul său.

Or, în cauză, prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în anul 2012, prin care au vândut reclamantei apartamentele dobândite în baza Legii nr. 112/1995, chiriaşii cumpărători nu mai aveau interesul de a solicita restituirea preţului imobilelor vândute, în temeiul art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, acest beneficiu fiind strâns legat de bunurile cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995, deoarece acest beneficiu este dispus în temeiul legii speciale, respectiv a dispoziţiilor Legii nr. 10/2001, în raport cu natura specială a bunurilor de acest fel, de imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Cu alte cuvinte, acest drept depinde de existenţa unui bun pe care urmează să îl protejeze, bun pe care l-a dobândit succesorul cu titlu particular, reclamanta din prezenta cauză.

Faptul că, raportat la acest beneficiu prevăzut de art. 50 şi 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, este prevăzută o răspundere specială a statului român, derogatorie de la dreptul comun în materie de evicţiune, nu înlătură strânsa legătură existentă între beneficiul dreptului de a solicita restituirea preţului de piaţă, de către cumpărătorul chiriaş, şi bunul pe care acesta l-a dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995 şi pe care, ulterior, l-a transmis unui alt subdobânditor.

Dimpotrivă, subdobânditorul bunului imobil de la chiriaşii cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995 preia un drept al antecesorului lor, pe care îl poate exercita în condiţiile şi cu limitele în care putea şi cel din urmă să îl exercite, iar statul român va putea formula aceleaşi apărări împotriva noului titular al dreptului la acţiune.

Or, prin derogare de la dreptul comun, modalitatea şi condiţiile de despăgubire a persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt reglementate prin art. 50 şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001. Aceste dispoziţii ale Legii nr. 10/2001 au caracter special faţă de dispoziţiile de drept comun în materie de evicţiune, prevăzute de art. 1337 şi următoarele Cod civil şi, ca atare, ele se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale Codului civil, conform principiului de drept „specialia generalibus derogant”.

În speţă, contrar susţinerilor instanţei de apel, Înalta Curte reţine că există o legătură indisolubilă între ineficacitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, ce le-ar fi dat cumpărătorilor chiriaşi beneficiul de a solicita restituirea preţului de piaţă, în temeiul art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 şi admiterea acţiunii în revendicare, prin care reclamanta din prezenta cauză, subdobânditoare a bunurilor imobile de la chiriaşii cumpărători, a fost evinsă de imobilele din litigiu.

Recurenta-reclamantă nu poate avea calitatea de terț (penitus extranei) în raport cu contractele de vânzare analizate, având în vedere că are calitatea de succesor cu titlu particular al vânzătorilor (chiriaşi cumpărători în baza Legii nr. 112/1995), iar în această calitate i s-au transmis, în temeiul art. 1282 alin. (2) C.civ., drepturile și obligațiile contractuale ale autorilor săi, existând o strânsă conexă cu dreptul principal transmis în legătură cu imobilele dobândite şi beneficiul de a solicita restituirea preţului acestor imobile, instituit prin dispoziţiile legii speciale.

Interpretarea dată de instanţa de apel prevederilor art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, coroborate cu dispoziţiile art. 1282 alin. (2) C.civ., în sensul că beneficiul la restituirea preţului de piaţă nu poate fi transmis succesorilor cu titlu particular, este greşită şi din perspectiva faptului că transformă un drept strâns legat de bunul dobândit, într-unul personal, legat de persoana transmiţătorului.

Prin urmare, este eronată concluzia instanţei de apel potrivit căreia prin încheierea actelor de vânzare cumpărare în anul 2012, chiriaşii cumpărători nu au transmis cumpărătoarei A. şi dreptul de a fi despăgubită de statul român prin Ministerul Finanţelor, în temeiul legii speciale.

Aplicând în mod greşit dispoziţiile legale anterior menţionate instanţa de apel a pronunţat o hotărâre lovită de nelegalitate, apreciind greşit că reclamanta nu se regăseşte în situaţia reglementată de dispoziţiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la dispoziţiile art. 1282 alin. (2) C.civ., motiv pentru care, fiind incident cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recursul reclamantei a fost admis.

Pe cale de consecinţă, în baza art. 497 C.proc.civ., ca urmare a casării deciziei civile nr. 264A din 19.03.2020 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, cauza a fost trimisă spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Cu ocazia rejudecării vor fi analizate cele două cerinţe ce trebuie să fie cumulativ îndeplinite pentru a se putea acorda preţul de piaţă al imobilului: încheierea contractului de vânzare cumpărare de către foştii chiriaşi cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi desfiinţarea acestuia prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, prin aceasta înţelegând atât situaţiile de anulare a contractului de vânzare cumpărare, cât şi cele în care s-a admis acţiunea în revendicare formulată de fostul proprietar, precum şi motivele de apel ale reclamantei şi apărările părţilor.