Rescission of bilateral promise to sell and distinction between confirmatory earnest money and advance payment of price

Acţiune în rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare. Arvună confirmatorie. Condiţii şi efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Codul civil. Obligații. Executarea obligațiilor. Executarea silită a obligaţiilor/Drept procesual civil. Procedura contencioasă. Căile extraordinare de atac. Recursul

Index alfabetic: acţiune în rezoluţiune

promisiune de vânzare-cumpărare

arvună confirmatorie

motivare contradictorie

C. proc. civ., art. 425 alin. (1) lit. b), art. 477 alin. (2), art. 501

C. civ., art. 1530, art. 1544 alin. (2), art. 1545, art. 1554 alin. (2), art. 1557 alin. (2)

Arvuna este reglementată ca o garanţie care, în cazul neperfectării convenţiei de vânzare, are natura juridică a unor daune-interese compensatorii suportate de partea culpabilă, ca echivalent al prejudiciului cauzat creditorului.

Avansarea unei sume de bani în contul executării promisiunii de vânzare îşi îndeplineşte funcţia confirmatorie privind intenţia de încheiere a convenţiei de vânzare, dar nu în mod necesar şi funcţia proprie arvunei, respectiv de compensare a prejudiciilor rezultate din neexecutare şi de a se garanta, astfel, executarea obligaţiilor contractuale, prin urmare neputându-se confunda nicidecum cu plata în avans a preţului integral al vânzării imobilului.

Activarea funcţiei comune sancţionatoare a arvunei confirmatorii presupune în mod necesar existenţa premisei neexecutării totale a contractului de vânzare, în lipsa unei asumări exprese contractuale în cauză fiind exclusă ipoteza achitării preţului, semn al executării unei convenţii perfecte.

I.C.C.J., Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2384 din 15 noiembrie 2022

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul Constanța, Secția a II-a civilă, sub nr. x/118/2021, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta B. S.R.L., solicitând instanţei să dispună rezoluțiunea Promisiunii bilaterale autentificate sub nr.1792/13.09.2019 de BNP C. Totodată, a solicitat obligarea pârâtei la plata dublului avansului, respectiv la plata sumei de 102.000 Euro şi obligarea pârâtei la plata dobânzii legale penalizatoare calculate de la data sesizării instanței şi până la data achitării debitului în întregime. A solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1270, art. 1531, art. 1544 alin. 2 teza a II-a și art. 1549 şi urm. C. civ.

2. Prin sentinţa civilă nr. 842 din 30 iunie 2021, Tribunalul Constanţa, Secția a II-a civilă a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta A.

3. Prin decizia civilă nr. 55 din 4 martie 2022, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, Secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, s-a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei civile nr. 842/30.06.2021 pronunțată de Tribunalul Constanţa, Secţia a II-a civilă, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.

S-a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1792/13.09.2019 de Biroul Individual Notarial C., din culpa promitentului-vânzător.

A fost obligată pârâta B. S.R.L. să restituie reclamantei suma de 51.000 euro în echivalent în lei la cursul de schimb valutar afişat de BNR în ziua plăţii şi dobânda legală penalizatoare aferentă acestei sume, calculată din data de 03.03.2021 şi până la data plăţii.

A fost obligată pârâta să achite reclamantei cheltuieli de judecată aferente fondului în cuantum de 9.800 lei, reprezentând onorariu avocațial şi 4.286,5 lei taxă de timbru (proporţional pretenţiilor admise).

Totodată, s-a dispus obligarea intimatei B. S.R.L. să achite apelantei suma de 2.146 lei taxă de timbru aferentă apelului (proporţional pretenţiilor admise).

4. La data de 13 mai 2022, reclamanta A. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 55 din 4 martie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, Secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., solicitându-se admiterea căii extraordinare de atac, schimbarea în parte a hotărârii atacate, cu consecința admiterii în tot a cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată.

Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază și, de asemenea, conține motive contradictorii. Astfel, s-a arătat că din considerentele deciziei recurate rezultă că instanța de apel a reținut că neexecutarea obligației a avut loc din cauza unor motive nejustificate.

Recurenta-reclamantă a învederat că instanța de apel nu a analizat termenul contractual de finalizare a construcției de la 31.12.2019 şi data la care construcția a fost finalizată (21.09.2020), la aproape un an după expirarea termenului din promisiunea de vânzare.

De asemenea, instanța de apel nu a analizat motivele neîndeplinirii obligațiilor de către pârâtă, rezumându-se în examinarea cauzelor justificate doar la aspectul racordării imobilului la gaze.

Recurenta-reclamantă a mai susținut incidența dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în contextul în care instanța a reținut, pe de o parte, existența unei cauze justificate pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin promisiune, iar, pe de altă parte, a reținut culpa pârâtei în derularea contractului, sens în care a pronunțat rezoluțiunea contractului.

În opinia recurentei-reclamante, hotărârea atacată este nelegală, întrucât nu se pot reține pentru aceeași situație de fapt două argumente contradictorii.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a învederat că hotărârea recurată a fost pronunțată cu aplicarea greșită a normelor de drept material. Astfel, s-a susținut că instanța de apel a reținut incidența art. 1544 alin. (2) C. civ. și, în același timp, a respins susținerile pârâtei, care vizau faptul că textul nu este aplicabil în cauză și nici nu este prevăzut în promisiune, fapt ce determină inaplicabilitatea lui în cauză.

În opinia recurentei-reclamante, aplicarea greșită a art. 1544 alin. (2) C. civ. poate fi analizată din două perspective. Astfel, pasivitatea autorităților locale, în sensul emiterii cu întârziere a autorizațiilor necesare, a fost reținută în mod greșit, având în vedere data depunerii cererii de executare a lucrărilor de racordare, precum și împrejurarea că nesoluționarea cererii se datorează formulării unei cereri incomplete, în sensul nedepunerii acordului vecinilor, necesar în situația dată. Culpa pârâtei rezultă și din faptul că a făcut demersuri pentru obținerea acestui acord mult după depunerea acestei cereri. Totodată, s-a subliniat că pârâta nu a făcut dovada formulării vreunei acțiuni în instanță în vederea obținerii documentațiilor presupus nesoluționate în termenul legal.

A doua perspectivă se referă la faptul că art. 1544 alin. (2) C. civ. stabilește o valoare clară a sancțiunii care trebuie aplicată părții în culpă, respectiv restituirea dublului avansului. Deși instanța de apel reține incidența în cauză a art. 1544 alin. (2) C. civ., nu îi dă eficiență, în sensul că admite rezoluțiunea promisiunii, reținând culpa, însă nu dispune obligarea pârâtei la plata dublului avansului, ci aplică dispozițiile art. 1549 C. civ. și acordă daune-interese.

5. La data de 27 aprilie 2022, pârâta B. S.R.L. a declarat, la rândul său, recurs împotriva deciziei civile nr. 55 din 4 martie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, Secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., solicitându-se admiterea căii extraordinare de atac, casarea deciziei recurate, iar în rejudecare să se dispună respingerea ca nefondat a apelului.

Subsumat motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii.

Astfel, s-a arătat că, prin reținerea aplicării prevederilor art. 1544 C. civ. privind arvuna confirmatorie, instanța de apel a considerat că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de aceste dispoziții legale, deoarece, deși exista o neîndeplinire a obligațiilor contractuale, aceasta nu este fără justificare.

Instanța de apel a reținut cauza justificată de neîndeplinire a obligațiilor contractuale și a făcut aplicarea prevederilor art. 1557 alin. (2) C. civ.

Cauza justificată de neîndeplinire a obligațiilor contractuale exclude culpa debitorului în neexecutare.

Pe de o parte, instanța de apel reține o cauză justificată de neîndeplinire a obligațiilor contractuale, iar pe de altă parte reține aplicarea prevederilor art. 1549, art. 1550 și urm. C. civ. care reglementează rezoluțiunea pentru neîndeplinirea cu vinovăție a obligațiilor contractuale.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că trimiterea pe care art. 1557 alin. (2) C. civ. o face la regulile din materia rezoluțiunii trebuie interpretată în sensul că se referă la acele reguli care sunt compatibile cu lipsa de vinovăție a debitorului, respectiv la efectele rezoluțiunii, astfel cum sunt reglementate în art. 1554 C. civ.

În opinia recurentei-pârâte, trimiterea pe care art. 1557 alin. (2) C. civ. o face la regulile din materia rezoluțiunii nu se referă la daune-interese, deoarece acestea își au fundamentul în vinovăția debitorului pentru neîndeplinirea obligațiilor, vinovăție care este exclusă de cauza justificată de neîndeplinire a obligațiilor contractuale.

În consecință, s-a subliniat că instanța de apel, în mod greșit a făcut aplicarea principiului reparării integrale a prejudiciului suferit prin faptul neexecutării instituit de art. 1531 C. civ. și a obligat societatea pârâtă și la plata dobânzii legale penalizatoare aferente sumei de 51.000 euro calculate conform O.G. nr. 13/2011.

În ipoteza reținerii aplicării dobânzii legale penalizatoare, față de dispozițiile art. 1531 alin. (1) C. civ., care consacră principiul reparării integrale a prejudiciului suferit de creditor, ca urmare a neexecutării de către debitor a obligației, partea din prejudiciu reprezentând beneficiul de care acesta este lipsit (lucrum cessans), dar și de art. 1 alin. (3) din O.G. nr. 13/2011, care reglementează expres dobânda legală penalizatoare, aceasta ar putea fi datorată nu din data de 03.03.2021, ci numai de la data pronunțării instanței de judecată asupra sumei de bani datorate cu titlu de despăgubire, deoarece numai din acel moment creanța există și este scadentă.

Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 1544 alin. (2) C. civ., care reglementează arvuna confirmatorie.

În acest sens s-a învederat că, în cauză, clauzele 6.5. și 6.6. din contract se referă la ipoteza în care una dintre părți nu mai dorește încheierea contractului.

Mai mult, s-a subliniat că din analiza clauzei 6.6 din contract, care se referă la intimată ca promitent-vânzător, rezultă că se face în mod expres trimitere la art. 1545 C. civ. privind arvuna penalizatoare.

În opinia recurentei-pârâte, această instituție juridică se referă la ipoteza denunțării unilaterale a contractului, care, în cauză, este prevăzută în clauzele 6.5. și 6.6. din contract.

În speță, promitentul-vânzător nu a afirmat niciodată că nu dorește încheierea contractului de vânzare, ci dimpotrivă, a făcut tot ceea ce i-a stat în putință, în condițiile date, să își îndeplinească obligațiile contractuale și să încheie contractul de vânzare.

În consecință, recurenta-pârâtă a susținut că nu sunt aplicabile art. 1545 C. civ. și nici clauza 6.6. din contract.

Aceste argumente au fost recunoscute de apelanta-reclamantă în motivele de apel, dar aceasta afirmă că nu este nevoie de o clauză specială în contract, întrucât art. 1544 C. civ. se aplică și în lipsa unei astfel de clauze.

În accepțiunea recurentei-pârâte, această interpretare nu poate fi reținută, deoarece arvuna este o convenție accesorie a contractului principal și arvuna trebuie stipulată expres de către părți.

Din nicio clauză contractuală nu rezultă că suma de 51.000 de euro reprezintă avans sau arvună. Recurenta-pârâtă susține că aceasta reprezintă prețul întreg al contractului de vânzare-cumpărare.

În cauză, având în vedere că părțile au convenit expres, în temeiul art. 1270 C. civ., ca promisiunii bilaterale să îi fie aplicabile dispozițiile arvunei penalizatoare prevăzute de art. 1545 C. civ., iar nu și cele ale arvunei confirmatorii, nu se aplică prevederile art. 1544 alin. (2) teza a II-a C. civ.

Mai mult, s-a învederat că reclamanta nu a îndeplinit nici condiția declarării rezoluțiunii, prevăzută în mod expres de art. 1544 C. civ., care reglementează arvuna confirmatorie.

În opinia recurentei-pârâte, contractul de vânzare se poate încheia în orice moment.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, reţine următoarele considerente:

Prin ambele recursuri sunt invocate motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. Înalta Curte, grupând argumentele recurentelor şi structurându-le în funcţie de problemele de drept deduse judecăţii, le va răspunde prin considerente comune.

În cadrul motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurentele susţin că hotărârea atacată cu recurs nu corespunde cerinţelor prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., prin existenţa unor considerente contradictorii, precum şi prin insuficienţa motivării soluţiei de admitere în parte a cererii de chemare în judecată.

Pentru început, Înalta Curte reţine că motivarea hotărârii presupune stabilirea de către instanţă, în concret, într-un mod clar a situaţiei de fapt, precum şi încadrarea în prevederile generale şi abstracte ale legii, scopul fiind explicitarea soluţiei adoptate. Considerentele trebuie să conţină raţionamentul judiciar care întemeiază soluţia adoptată şi constituie o garanţie procesuală care permite efectuarea controlului judiciar în calea de atac exercitată împotriva acesteia.

Raportând aceste principii la litigiul pendinte, precum şi la criticile legate de incidenţa dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că hotărârea instanţei de apel nu se încadrează în exigenţele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., între viciile motivării inexacte a hotărârii fiind inclusă şi cuprinderea unor considerente contradictorii.

Ambele recurente contestă argumentarea contradictorie a instanţei de apel, care reţine pe de o parte existenţa unei cauze justificate pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate de pârâtă prin promisiunea bilaterală de vânzare dedusă judecăţii, iar pe de altă parte culpa aceleiaşi pârâte, motiv pentru care s-a dispus rezoluţiunea promisiunii încheiate de părţile în litigiu.

Înalta Curte, confirmând criticile recurentelor, constată că în cuprinsul hotărârii recurate se regăsesc considerente contradictorii, instanţa de apel nereuşind să îşi expună într-o manieră clară şi coerentă argumentele avute în vedere în adoptarea soluţiei de admitere în parte a acţiunii în rezoluţiune.

Instanţa de apel a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata arvunei confirmatorii, cu motivarea că, deşi prin promisiunea bilaterală de vânzare pârâta şi-a asumat îndeplinirea tuturor formalităţilor necesare edificării imobilului contractat cu reclamanta (promitent-cumpărător), inclusiv racordarea la utilităţi, întrucât pârâta (promitent-vânzător) a depus toate diligenţele, iar durata eliberării autorizaţiilor pentru racordarea la reţeaua de gaze nu depindea de voinţa acesteia, nu era cazul unei neexecutări a contractului fără justificare de către partea care a primit arvuna, potrivit art. 1544 alin. (2) C. civ., deci al neexecutării imputabile debitorului (pârâta).

În acelaşi sens al argumentării soluţiei, cu privire la rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare, s-a reţinut că neîndeplinirea obligaţiei asumate de promitentul-vânzător (pârâta), respectiv neobţinerea avizelor necesare pentru racordarea la reţeaua de gaze naturale, reprezintă o cauză justificată de neexecutare.

Aplicând dispoziţiile art. 1557 alin. (2) C. civ., privind imposibilitatea de executare temporară, instanţa de apel a admis acţiunea în parte şi a aplicat remediul contractual al rezoluţiunii judiciare a promisiunii bilaterale de vânzare care, potrivit legii, în această situaţie nu era incompatibil cu lipsa de vinovăţie a debitorului, motivându-se într-un sens contrar tuturor celor expuse anterior, respectiv al existenţei culpei pârâtei.

Motivarea este vădit contradictorie, în măsura în care, pe de o parte, în cuprinsul acesteia se reţine că neobţinerea avizelor de către pârâtă pentru racordarea imobilului contractat la utilităţi nu îi era imputabilă acesteia şi, pe de altă parte, contrazicându-şi propriile considerente, instanţa constată, în cadrul unui raţionament ilogic, existenţa culpei promitentului-vânzător (pârâta) care nu a reuşit să încheie contractul de vânzare în condiţiile stipulate cu reclamanta.

De altfel, din motivarea deciziei recurate nu se înţelege nici calificarea dată obligaţiilor pârâtei de diligenţă ori de rezultat, prin raportare la conţinutul stipulaţiilor contractuale, în legătură cu care s-a reţinut vinovăţia debitorului şi, în acelaşi timp, caracterul neimputabil al neexecutării.

Instanţa nu reuşeşte să dea un răspuns criticilor din apel şi apărărilor formulate care să poată fi caracterizat prin claritate şi consecvenţă şi care să permită Înaltei Curţi realizarea controlului de legalitate cu care a fost învestită.

Totodată, motivarea hotărârii fiind viciată de o lipsă vădită de coeziune logică nu poate susţine nici temeiurile în raport cu care s-a pronunţat soluţia.

Înalta Curte, constată că sunt fondate şi criticile recurentei-reclamante legate de lipsa unei analize complete a cauzei cererii de chemare în judecată.

Astfel, întreaga construcţie argumentativă a dispunerii rezoluţiunii s-a concentrat asupra neîndeplinirii obligaţiei de obţinere a avizului pentru racordarea imobilului contractat de reclamantă la utilităţi, în special la reţeaua de gaze naturale, deşi devoluţiunea era integrală potrivit art. 477 alin. (2) C. proc. civ., iar reclamanta a invocat prin acţiunea în rezoluţiune neîndeplinirea în termenele stipulate a mai multor obligaţii esenţiale în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare, inclusiv a celor privind edificarea construcţiei şi finalizarea documentaţiei cadastrale, în vederea dezmembrării terenului şi apartamentării construcţiei, obligaţii în legătură cu care se impunea verificarea culpei promitentului-vânzător (pârâta) şi a condiţiilor rezoluţiunii.

Cum motivarea hotărârii judecătoreşti reprezintă un element prevăzut sub sancţiunea nulităţii, instanţei îi revenea obligaţia de a prezenta argumentele ce au format convingerea în ceea ce priveşte soluţia pronunţată, care să se raporteze la susţinerile şi apărările esenţiale ale părţilor, cât şi la probele şi dispoziţiile legale incidente raporturilor juridice deduse judecăţii.

Înalta Curte subliniază că obligativitatea motivării hotărârii constituie o condiţie a procesului echitabil, drept care nu poate fi considerat efectiv decât dacă susţinerile părţilor sunt examinate în mod real de instanţă.

În continuare, luând în examinare şi criticile recurentelor subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care s-a susţinut interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1544 alin. (2) C. civ. privind arvuna confirmatorie, Înalta Curte reţine următoarele:

Recurenta-reclamantă critică soluţia instanţei de apel care, deşi a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare şi a reţinut culpa pârâtei, nu a dat curs şi dispoziţiilor incidente ale art. 1544 alin. (2) Cod civil privind plata arvunei, ci a acordat daune-interese.

Recurenta-pârâtă susţine, pe de altă parte că nu se puteau aplica dispoziţiile art. 1544 alin. (2) C. civ. în cauză, întrucât suma plătită de 51.000 euro reprezintă preţul imobilului şi care nu poate fi calificat nici ca avans, şi nici ca arvună. În acest sens, recurenta-pârâtă critică motivarea instanţei de apel care a reţinut greşit că dispoziţiile art. 1544 alin. (2) C. civ. se aplică şi în situaţia în care partea a plătit tot preţul, chiar în lipsa unei menţiuni exprese în cuprinsul promisiunii de vânzare.

Înalta Curte reţine că, în raporturile dintre părţi, forţa obligatorie a contractului implică regula conformităţii executării.

Răspunderea contractuală este urmarea obligaţiei generale de a răspunde pentru prejudicierea partenerului contractual, urmare a neexecutării contractuale.

Dreptul la remediile legale, inclusiv la rezoluţiune, este activat prin îndeplinirea condiţiei neexecutării care trebuie să nu fie justificată.

Astfel, justificarea neexecutării cuprinde refuzul executării determinat de natura şi ordinea legală şi contractuală a executării prestaţiilor, cu sublinierea că remediul daunelor-interese presupune, în mod necesar, vinovăţia debitorului.

Arvuna este reglementată ca o garanţie care, în cazul neperfectării convenţiei de vânzare, are natura juridică a unor daune-interese compensatorii suportate de partea culpabilă, ca echivalent al prejudiciului cauzat creditorului.

Or, pentru a se putea cere daune-interese trebuie să existe o neexecutare culpabilă a obligaţiilor asumate de debitor, condiţie care reiese din sintagma „fără justificare” a art. 1530 şi a art. 1544 alin. (2) C. civ. privind arvuna confirmatorie.

Instanţa de apel a reţinut că părţile au instituit obligaţia de plată a arvunei penalizatoare în temeiul art. 1545 C. civ., pentru ipoteza dezicerii de contract a promitentului-vânzător.

De asemenea, printr-o altă clauză a promisiunii se face trimitere la dispoziţiile art. 1544 C. civ., privind arvuna confirmatorie, dar doar pentru ipoteza neexecutării convenţiei de către promitentul-cumpărător, nu şi de către promitentul-vânzător.

În ambele clauze suma achitată în cadrul convenţiei este trecută ca „avans/preţ” şi reprezintă preţul convenit pentru vânzarea imobilului achitat în avans de reclamantă (promitent-cumpărător), neputându-se confunda cu arvuna.

Reclamanta şi-a fundamentat cererea privind plata arvunei prin invocarea dispoziţiilor art. 1544 alin. (2) teza a doua C. civ., potrivit cu care atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna (în speţă pârâta promitent-vânzător), cealaltă parte (promitentul-cumpărător) poate cere dublul acesteia, pe lângă declararea rezoluţiunii contractului.

Înalta Curte reţine că arvuna confirmatorie are bază atât legală, cât şi convenţională, urmând să îşi producă efectele juridice în sensul lipsit de echivoc stabilit de părţile convenţiei, sens în care instanţei îi revenea obligaţia de a decela corect conţinutul convenţiei.

Astfel, avansarea unei sume de bani în contul executării promisiunii de vânzare îşi îndeplineşte funcţia confirmatorie privind intenţia de încheiere a convenţiei de vânzare, dar nu în mod necesar şi funcţia proprie arvunei, respectiv de compensare a prejudiciilor rezultate din neexecutare şi de a se garanta, astfel, executarea obligaţiilor contractuale, prin urmare neputându-se confunda nicidecum cu plata în avans a preţului integral al vânzării imobilului.

În cadrul acestui motiv de casare, Înalta Curte constată că sunt fondate criticile recurentei-pârâte privind considerentele greşite ale deciziei recurate şi vor fi înlăturate criticile recurentei-reclamante.

Activarea funcţiei comune sancţionatoare a arvunei confirmatorii ar fi presupus în mod necesar existenţa premisei neexecutării totale a contractului de vânzare, ceea ce nu era cazul, în lipsa unei asumări exprese contractuale în cauză fiind exclusă ipoteza achitării preţului, semn al executării unei convenţii perfecte.

Pentru aceste considerente, constatând că nu este utilă cercetarea celorlalte motive de recurs, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 şi art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 55 din 4 martie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, Secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, pe care a casat-o şi a trimis cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe, urmând a se avea în vedere dispoziţiile art. 501 C. proc. civ. şi cererile privind acordarea cheltuielilor de judecată, care având în vedere soluţia pronunţată nu pot fi acordate în această etapă procesuală.