Sale of property by adjudicator pending annulment of auction: good faith purchasers and absence of knowledge barring absolute nullity

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 3 aprilie 2001, B.E. a chemat în judecată pe F.I., I.F. și B.I. pentru constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului nr.116 situat în imobilul din Cluj-Napoca, identic cu p.t. nr. 23408/CXVI din CF 86151 (A+1) Cluj-Napoca. Totodată, au cerut restabilirea situației tabulare a imobilului, iar, în subsidiar, obligarea pârâtei B.I. să-i plătească suma de 200 milioane lei reprezentând contravaloarea bunului vândut.

În motivarea acțiunii a fost invocată vânzarea bunului altuia, în sensul că pârâta B.I., în calitate de adjudecatar, a vândut bunul din litigiu pârâților F.I. și I.F. în condițiile în care reclamanta, ca proprietară și debitor urmărit, plătindu-l pe creditor în termenul de supralicitare a cerut anularea licitației. Fiind vorba, ca atare, de vânzarea unui bun litigios, referitor la care adjudecatarul (pârâta B.I.) nu avea consolidat dreptul de proprietate, rezultă că actul de moștenire atacat este lovit de nulitate, concluzie care se impune și pentru existența relei credințe a pârâtei, care a înstrăinat bunul la scurt timp după adjudecare, pe un preț cu mult inferior valorii reale a acestuia.

Tribunalul Cluj, secția civilă, prin sentința nr. 259 din 12 iunie 2001, a admis subsidiarul acțiunii, obligând pe pârâta B.I. să-i plătească reclamantei suma de 90 milioane lei (reprezentând prețul plătit de subdobânditori), dobânda legală (datorată de la data de 28 iulie 1999 până la plata integrală a debitului) și cheltuielile de judecată. A respins acțiunea, ca nefondată, față de pârâții F.I. și I.F.

Curtea de Apel Cluj, secția civilă, prin decizia nr. 35 din 21 februarie 2002, cu opinie separată, a admis apelul reclamantei și schimbând în întregime sentința, a admis capătul principal al acțiunii în sensul că a anulat actul de înstrăinare atacat și a dispus, în favoarea reclamantei, restabilirea situației tabulare a bunului vândut. A respins, ca tardiv, apelul pârâtei B.I.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că actul de adjudecare a fost anulat, definitiv și irevocabil, prin decizia nr.528 din 25 martie 2000 a Tribunalului Cluj, secția civilă. Întrucât titlul vânzătorului a fost desființat, iar bunul înstrăinat era litigios, instanța a conchis că actul atacat este lovit de nulitate. Nu mai puțin, instanța de apel, constatând că la încheierea actului părțile au știut că bunul vândut este proprietatea reclamantei, a apreciat că nulitatea absolută este impusă, pentru cauză ilicită, și de art. 984 C. civ.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs toate părțile din proces. Reclamanta a invocat omisiunea instanței de apel de a se pronunța asupra cererii de restituire a cheltuielilor de judecată. Pârâții au criticat soluția atacată arătând că cerințele legale impuse pentru desființarea actului de înstrăinare din litigiu, nu sunt întrunite. În consecință au cerut reformarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului reclamantei, ca nefondat.

Recursul pârâților este fondat.

Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea că părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane. Sintagma în cunoștința de cauză relevă, semantic, înțelesul că părțile contractului au știut bine că bunul/individual determinat/ nu este proprietatea vânzătorului și că aparține altuia. În acest caz contractul încheiat, ascunzând intenția de a aduce altuia o pagubă, este un act juridic intențional, fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua-credință a părților.

Nu mai puțin, sub incidența art. 1080 C. civ. are importanța juridică, minia negligenția cumpărătorului, care încălcând obligația de a se convinge că a contractat cu un verus dominus, răspunde pentru culpa lata.

Or, în speță, la data încheierii actului de înstrăinare atacat (28 iulie 1999) proprietarul tabular al bunului imobiliar vândut era vânzătorul, respectiv pârâta B.I., ca adjudecatar definitiv în procedura de executare silită pornită împotriva reclamantei (pentru restituirea unui împrumut bancar) și finalizată, în temeiul art. 182 din Legea LX din 1881 prin încheiere și prin ordinul dat autorității de carte funciară de a intabula pe numele adjudecatarului dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar vândut.

Cum reclamanta a notat în cartea funciară demersul său judiciar de anulare a actului de adjudecare abia la 27 ianuarie 2000, deci la mult timp după transferul dreptului de proprietare în patrimoniul adjudecatarului și după încheierea actului de înstrăinare atacat, apare nefiresc (ilogic), în absența altor probe, să se rețină că subdobânditorii au știut bine că bunul nu este proprietatea vânzătorului și că aparține altuia. Nu mai puțin, cu greu li s-ar putea imputa nimia negligenția, de vreme ce cartea funciară i-a convins că au contractat cu un verus dominus, după cum nici data înstrăinării și consistența prețului, invocate de reclamantă, fiind elemente excesive, sunt fără semnificație juridică în aprecierea bunei lor credințe.

Drept urmare, se constată că fără temei instanța de apel a reformat sentința prin a desființa actul de înstrăinare atacat, considerent pentru care se impune admiterea recursurilor pârâților, așa cum au fost formulate. Pe cale de consecință, recursul reclamantei referitor la cheltuielile de judecată, apare nefondat și va fi respins, ca atare.

Cât privește cererea de cheltuieli de judecată formulată de pârâții recurenți, instanța apreciază că este fondată pentru suma de 10 milioane lei, urmând a fi admisă în aceste limite, conform art. 274 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursurile declarate de pârâții F.I. și I.F. împotriva deciziei nr. 35 din 21 februarie 2002 a Curții de Apel Cluj, secția civilă.

Modifică în parte decizia recurată în sensul că respinge apelul reclamantei B.E. împotriva sentinței nr.259 din 12 iunie 2001 a Tribunalului Cluj, secția civilă, cu menținerea celorlalte dispoziții ale deciziei.

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul B.I. împotriva aceleiași decizii.

Obligă reclamanta B.E.să plătească pârâților F.I. și I.F.suma de 10.000.000 lei cheltuieli de judecată din recurs.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 ianuarie 2004.