Property Sale Annulled and Vindication Upheld; Sellers Ordered to Refund Full Price for Bad-Faith Transfer

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La 25 octombrie 1995 reclamanții au înregistrat acțiune în revendicare a imobilului (teren și construcții) situat în București, și în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 557/112/1996 între SC R. SA și G.D. pentru ap. P+S compus din 2 camere și dependințe.

După un ciclu judiciar (apel–recurs), prin decizia civilă nr. 5241 din 21 decembrie 2000, a Curții Supreme de justiție, secția civilă, cauza s-a trimis, în întregime, spre rejudecare, reținându-se, conform art. 315 C. proc. civ., că:

- statul nu a preluat cu titlu valabil imobilul în litigiu, autoarea reclamanților fiind exceptată de la naționalizare;

- nu s-au administrat probe complete privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, cu referire la buna cuviință a cumpărătoarei G.D.

După casare, prin sentința civilă nr. 147 din 25 februarie 2002 a fost admisă acțiunea în revendicare și s-a constatat nul contractul de vânzare, iar, prin decizia civilă nr. 107 din 11 martie 2003 au fost respinse apelurile intimaților Consiliul General al Municipiului București și SC R. SA, cu motivarea că:

- preluarea fără titlu valabil s-a stabilit irevocabil de Curtea Supremă de Justiție prin decizia de casare cu trimitere, autoarea reclamanților fiind exceptată de la naționalizare,

- reaua credință a vânzătoarei SC R. SA s-a stabilit, de asemenea, de Curtea Supremă de Justiție prin aceeași decizie de trimitere, ceea ce este obligatoriu conform art. 315 C. proc. civ., iar

- reaua credință a cumpărătoarei constă în aceea că nu a efectuat unele minime verificări, căci ar fi aflat ușor că vânzătoarea este parte în procesul de revendicare actual început în 1995, care afirmă că ar fi informat-o la data vânzării.

Contra deciziei au declarat recurs ambele intimate:

1. Consiliul General al Municipiului București pe temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. susținând că buna credință a pârâtei cumpărătoare rezultă clar, actul de vânzare-cumpărare fiind chiar și preferabil conform art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, iar

2. SC R. SA, prin temeiul din art. 304 pct. 8, 9, 10 C. proc. civ., susține, în esență, că:

- contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995,

- buna credință a cumpărătoarei este evidentă, iar

- recurenta nu poate fi obligată la restituirea prețului, ci, doar, eventual a comisionului de 1% cât a încasat.

3. Ambele recursuri sunt nefondate.

Obiectul recursului îl constituie numai nulitatea contractului de vânzare-cumpărare cerută de reclamanți, ca fiind cererea accesorie capătului principal de acțiune privind revendicarea, care a fost admisă irevocabil.

Ambele recurente invocă încheierea contractului cu respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995 și existența, la acea dată, a bunei credințe a cumpărătoarei G.D., care nu a atacat decizia din apel prin care s-a confirmat, definitiv, declararea nulității contractului.

Așadar, vânzătoarea SC R. SA este intimată-pârâtă de la 25 octombrie 1995 în această acțiune, inițial în revendicare și, ulterior, completată cu nulitatea contractului încheiat de ea, la data de 4 decembrie 1996, cu pârâta-intimată G.D.(dosarul de fond 14770/1995), căreia i-a predat imobilul prin procesul-verbal din 6 ianuarie 1997.

Recurenta SC R. SA, în răspunsurile la interogatoriu (dosar 14770/1995) relevă că la data încheierii acestui contract

- ca pârâtă în revendicarea din dosarul 14770/1995, cu primul termen la 14 decembrie 1995,

- avea competența de a încheia acest contract, ca vânzătoare,

- nu a depus întâmpinare la acțiunea în revendicare și a încheiat vânzarea terenului aflat în litigiu, deși avea această calitate de pârâtă

- nu a declarat recurs contra primei decizii nr. 140 din 21 martie 2000, casată cu trimitere, de Curtea Supremă de Justiție, numai în recursul Primăriei Municipiului București (decizia nr. 5241 din 21 decembrie 2000).

Prin urmare, părțile în contract sunt recurenta R., în calitate de vânzătoare și nu de mandatar, așa cum s-a prezentat și atestat de notar și pârâta G.D., în calitate de cumpărătoare, ambele, deci, în nume propriu.

Reaua credință a vânzătoarei a fost irevocabil stabilită prin decizia nr. 5241 din 21 decembrie 2000, ceea ce constituie probe de lucru judecat conform art. 315 C. proc. civ.

În ce privește pe cumpărătoarea G.D. rezultă, fără îndoială din probe, că ea cunoștea despre demersurile reclamanților pentru retrocedarea imobilului și, având asemenea informații, putea și trebuia să efectueze simple cercetări la administrația vânzătoare, situație în care ar fi aflat, cu ușurință, că aceasta este pârâtă în acțiunea în revendicare de față.

Acceptând această situație și îndoiala sau chiar știința despre starea litigioasă a bunului, cumpărat ulterior, cumpărătoarea numai poate invoca prezumția de bună credință, instituită prin nr. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, astfel că acest motiv de recurs este nefondat. De altfel, ea nu a declarat recurs contra deciziei în apel care i-a reținut reaua credință, ci, numai vânzătoarea care, recunoscând propria rea credință, invocă buna credință a cumpărătoarei spre a salva actul juridic de la nulitate.

În sfârșit, vânzătoarea, aflată într-o gravă culpă contractuală, invocă limitarea răspunderii sale contractuale pentru restituirea prețului integral încasat, pe temeiul calității sale de mandatar, fără reprezentare, care-i conferă doar comisionul de 1%, diferența fiind virată la bugetul statului.

În raportul contractual recurenta s-a legitimat numai ca vânzătoare față de pârâta-cumpărătoare, fără a se prevala de contractul de „prestări servicii” care i-ar fi conferit calitatea de mandatar și a chema în garanție pe proprietarul vânzător real.

Aceasta i-a atras, corect, obligarea la restituirea prețului integral achitat de cumpărătoare, ca efect a declarării nulității contractului încheiat prin culpa lata a recurentei și cu acordul pârâtei G.D., dat în condițiile examinate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâții SC R. SA și Consiliul General al Municipiului București împotriva deciziei nr. 107 din 11 martie 2003 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 noiembrie 2004.