Contractual liability in housing mandate: character of result vs. diligence obligation and statute of limitations for continuous breach

Şedinţa publică din data de 07 aprilie 2022

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 14.06.2019, sub nr. x/2019, reclamantul A. a chemat în judecată pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună:

1. să fie obligată pârâta Agenţia Naţionala pentru Locuinţe (în continuare ANL) în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata sumei de 1.300 euro/luna (respectiv 6.139,51 RON/luna la cursul de 1 euro/4.7227 RON din data de 13.06.2019) pentru perioada cuprinsă intre data de 13.06.2016 şi data depunerii cererii de chemare în judecată, respectiv 13.06.2019, în total suma provizorie de 46.800 euro (echivalentul sumei de 221.022,36 RON la cursul de 1 euro/4.7227 RON din data de 13.06.2019), cu titlu de daune-interese, constând în:

- contravaloarea lipsei de folosinţa în suma de 1.200 euro/luna (echivalentul sumei de 5.667,24 RON/luna la cursul de 1 euro/4.7227 RON din data de 13,06.2019) pentru perioada cuprinsă între 13.06.2016 şi 13.06.2019, în suma totală de 43.200 euro (echivalentul a 204.202,64 RON la cursul de 1 euro/4.7227 RON din data de 13.06.2019), (evaluată provizoriu, până la stabilirea prin expertiză tehnică de evaluare a sumei exacte), precum şi contravaloarea lipsei de folosinţa ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a B. din care face parte şi locuinţa tip I25C situată pe lotul nr. x în oraşul Bucureşti, cu număr cadastral x şi înscris în C.F. individuala nr. x conform încheierii nr. 9737/29.06.2004.

- daune morale în suma de 100 euro/luna (echivalentul sumei de 472,27 RON/luna la cursul de 1 euro/4.7227 RON din data de 13.06.2019) pentru perioada cuprinsa intre 13.06.2016 şi 13.06.2019, în suma totala de 3.600 euro (echivalentul a 17.001,72 RON la cursul de 1 euro/4.7227 RON din data de 13.06.2019), precum şi daunele morale ce se vor acumula pana la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a B. din care face parte şi locuinţa tip locuinţa I25C situata pe lotul nr. x în oraşul Bucureşti, cu număr cadastral x şi înscris în C.F. individuala nr. x conform încheierii nr. 9737/29.06.2004.

Prin sentinţa civilă nr. 471/02.03.2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2019, s-a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune ca neîntemeiată, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamantul A., a fost obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 56.584,8 euro, echivalent în RON la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada cuprinsă între 13.06.2016 şi 30.06.2019; la care se adaugă 1.134,72 euro/lună reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula în continuare până la data predării efective a locuinţei tip I25C, situată în amplasamentul B., lotul nr. x, având nr. cadastral x înscris în CF nr. x, s-a respins în rest cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată şi a fost obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 10.803,7 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe civile a formulat apel apelanta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe, cauza fiind înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a Civilă la data de 03.06.2021, prin care a solicitat admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei apelate în sensul respingerii acţiunii, în principal ca prescrisă şi în subsidiar ca neîntemeiată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, conform dispoziţiilor art. 477 alin. (1) din C. proc. civ., Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a Civilă prin decizia civilă nr. 1555 din 29 septembrie 2021 a respins apelul promovat de apelanta-pârâtă Agentia Nationala pentru Locuinte, împotriva sentinţei civile nr. 471/02.03.2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2019, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A., ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta Agentia Nationala pentru Locuinte.

În drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Sub un prim aspect, recurenta-pârâtă a criticat soluţia pronunţată cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocând motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În argumentarea motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat, cu privire la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune al intimatului A. faptul că, regula generală privind începutul prescripţiei dreptului material la acţiune are o consacrare legală cuprinsă în art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Conform acestei reguli, prescripţia extinctiva începe să curgă de la naşterea dreptului material la acţiune.

A susţinut recurenta-pârâtă că, în cauza de faţă, momentul de început al termenului de prescripţie este reprezentat de data de la care se putea cunoaşte paguba şi pe cel care răspunde de ea, care este acela al predării efective a imobilului (conform art. 8 din contractul de construire, respectiv 24 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, ordin ce a fost emis la data de 20.07.2006, termenul de predare fiind 20.07.2008), moment de la care partea era îndreptăţită să ceara despăgubiri.

Astfel, de la această dată, intimatul-reclamant a putut constata în mod nemijlocit că nu poate beneficia de folosinţa locuinţei şi, de asemenea a putut observa consecinţele nepatrimoniale pe care faptul nepredării imobilului le-a produs asupra sa.

De la data convenită pentru predarea imobilului, intimatul-reclamant trebuia să cunoască existenta pagubei ce îi era cauzată prin lipsirea de folosinţă a imobilului, cat şi entităţile ce pot fi ţinute răspunzătoare pentru repararea acestui prejudiciu, deoarece avea deplina cunoştinţa de cadrul contractual şi de raporturile juridice stabilite în vederea edificării imobilului.

Prin urmare, în opinia recurentei-pârâte ANL termenul de prescripţie a început să curgă la 20.07.2008, când a luat naştere şi dreptul la acţiune în temeiul art. 8 din Decretul nr. 167/1958 (aplicabil, în lipsa oricărei distincţii, în materie contractuală şi în materie delictuală), şi a curs neîntrerupt până la împlinirea sa, trei ani mai târziu, respectiv 20.07.2011, anterior cu mult introducerii cererii de chemare în judecată, cerere formulată la data de 14.06.2019.

În argumentarea motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat greşita motivare a deciziei pronunţate în apel, în raport de împrejurarea potrivit căreia urmările faptei ilicite se produc continuu, în fiecare zi, care nu prezintă relevanţă din perspectiva momentului de început al prescripţiei, întrucât nu este vorba de o faptă ilicită săvârşită cu caracter continuat în fiecare zi, ci de o faptă ilicită unică, care a dat naştere unui drept unic de despăgubire, ce s-a născut la momentul predării efective a imobilului, când intimatul a putut constata că nu poate beneficia de folosinţa locuinţei. Or, intimatul-reclamant în mod evident cunoştea faptul că prin neefectuarea lucrărilor (de construcţii şi utilităţi) până la termenul de predare convenit (2 ani de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor conform contractului de construire), s-a creat un prejudiciu în patrimoniul său - adică la data când imobilul trebuia predat, această dată reprezentând începutul termenului de prescripţie atât prin raportare la data comiterii pretinsei fapte ilicite, cât şi la data cunoaşterii prejudiciului. În ceea ce priveşte prejudiciul continuu, determinat de fapta ilicită constând în inacţiune continuă, învederează faptul ca prejudiciul invocat are natura unică, chiar dacă se prelungeşte în timp, acest fapt atrăgând doar modificarea valorii despăgubirilor, iar nu şi momentul de la care începe sa curgă termenul de prescripţie.

În ceea ce priveşte încălcarea/aplicarea greşită a normelor de drept material, cu privire la acordarea prejudiciului viitor, recurenta-pârâtă apreciază incident motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă susţine că în speţa de faţă fapta ilicită invocată constă în neexecutarea obligaţiilor contractuale, astfel că nu se poate susţine şi dovedi, că aceasta nu va fi executată în viitor. Cu atât mai mult nu se poate susţine şi dovedi că presupusa neexecutare va fi culpabilă.

Totodată, nici cuantumul prejudiciului viitor nu poate fi stabilit, neavând caracter cert. Mai mult, deşi existenţa sa este generată de lipsa de folosinţă a locuinţei ce se va produce în viitor, întinderea sa nu poate fi stabilită cu certitudine prin utilizarea criteriului de cuantificare a prejudiciului propus de reclamant.

Criteriul de cuantificare a prejudiciului constând în lipsa de folosinţă a locuinţei putea fi utilizat doar pentru perioada în care prejudiciul s-a produs efectiv, în schimb acest criteriu nu putea fi utilizat şi pentru determinarea întinderii prejudiciilor viitoare, întrucât la momentul soluţionării cauzei nu se putea determina valoarea chiriei ce va fi practicată pe viitor pe piaţa liberă.

Prin urmare, arată recurenta-pârâtă nu este întrunit caracterul real al şansei raportat la admiterea capătului de cerere privind contravaloare lipsă de folosinţă ce se va acumula în continuare până la data predării efective a imobilului. În aceste condiţii, prejudiciul nu are catacter cert şi determinabil, nefiind îndeplinite condiţiile răspunderii contractuale a ANL.

A învederat recurenta-pârâtă şi faptul că, există o practică judiciară bogată şi unitară în ceea ce priveşte inexistenţa unui prejudiciu viitor, respectiv hotărâri judecătoreşti ale Înaltei Curţi şi Curţii de Apel Bucureşti existente la dosarul cauzei, din care apelanta, în continuare, a citat în mod extensiv.

În consecinţă, recurenta-pârâtă susţine că hotărârea prin care s-au acordat reclamantului despăgubiri şi pentru viitor este nelegală, neexistând dovezi clare ale caracterului cert al prejudiciului viitor, în raport de fluctuaţia cererii şi a ofertei pe piaţa chiriilor.

În ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă ANL a învederat că, motivarea instanţei de apel este contradictorie, sub aspectul calificării obligaţiilor ANL asumate în baza unui contract de mandat, o dată ca nefiind de rezultat, pentru ca ulterior, acestea să fie calificate ca fiind de rezultat.

O altă contradicţie este reprezentată de faptul că deşi instanţa reţine că răspunderea ANL este contractuală, iar prin Convenţia nr. MM 1909/06.05.2004 au fost stabilite obligaţii specifice, stabileşte că pârâta se face culpabilă de neîndeplinirea obligaţiei de realizare a locuinţei şi utilităţilor, soluţia de admitere a acţiunii având drept temei încălcarea de către ANL a obligaţiilor asumate în baza tuturor contractelor şi convenţiilor încheiate, la care reclamantul nu este parte sau încălcarea unor obligaţii izvorâte din lege care constituie de altfel, temeiul unei răspunderi civile delictuale.

Prin argumentaţia sa, instanţa de apel modifică limitele mandatului, această obligaţie nefiind stipulată în contractul de mandat.

Din motivarea hotărârii nu se poate concluziona care este temeiul de drept pe baza căruia instanţa şi-a format convingerea şi care din actele civile şi/sau normative au fost cele determinante în calificarea obligaţiilor asumate de ANL şi stabilirea culpei ANL.

Astfel, în mod greşit instanţa de apel reţine că prin contractul de mandat, ANL s-a obligat faţă de reclamant să realizeze utilităţile şi să încheie în numele şi pe seama sa acte juridice.

În acest mod, instanţa de apel a ignorat regulile refeitoare la interpretarea convenţiilor şi nu a avut în vedere contractele încheiate între părţi, prin care s-au stabilit drepturi şi obligaţii, specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

În acest sens, instanţa de apel nu a avut în vedere modul în care au fost redactate clauzele contractuale care vizează conţinutul obligaţiilor asumate dar şi prevederile art. 1532 C. civ. raportat la art. 1539 C. civ.

A arătat că în mod greşit s-a reţinut că este probată culpa contractuală a ANL, actele îndeplinite fiind suficiente pentru a nu se reţine o culpă gravă în sarcina sa. Obligaţia de mijloace asumată a fost îndeplinită cu diligenţă, motiv pentru care neatingerea rezultazului în termenul de 24 de luni este indiferentă.

De asemenea, se mai arată că răspunderea contractuală a ANL nu poate fi angajată nici pentru pretinsa nerespectare a obligaţiilor legale invocate de judecătorul apelului sau a obligaţiilor stabilite prin contractele încheiate de reclamant cu terţi, sau prin contractele încheiate de Agenţie cu terţi, contracte menţionate în considerentele sentinţei recurate, nici pentru pretinsa nerespectare a îndatoririlor revenind antreprenorilor sau altor terţi semnatari ai convenţiilor arătate prin decizia civilă nr. 1223/2021.

În consecinţă, recurenta-pârâtă apreciază că răspunderea contractuală a ANL poate şi trebuie să fie analizată, dar din perspectiva convenţiei pe care a încheiat-o în calitate de mandatar cu reclamantul, în calitate de mandat, respectiv a contractului de mandat şi din perspectiva art. 1532 şi urm. C. civ.

Referitor la fapta ilicită, recurenta-pârâtă apreciază că prin art. 1 al contractului de mandat s-au conferit ANL atribuţii de reprezentare a beneficiarilor în relaţia cu constructorul, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform condiţiilor stabilite prin contractul de construire. Una din principalele obligaţii ale mandatarului este aceea de a executa mandatul. Aşa cum se afirmă şi în doctrina juridică, "prin executarea mandatului nu trebuie înţeleasă neapărat încheierea actului juridic proiectat. Dacă mandatarul, cu toate diligenţele depuse, nu poate încheia actul juridic în condiţiile împuternicirii primite, răspunderea lui nu va fi angajată." A urmări presupune o activitate de supraveghere, prin urmare a urmări executarea şi finalizarea construcţiei nu poate avea acelaşi sens cu a executa şi finaliza lucrările de construire. În consecinţă, în mod greşit a reţinut instanţa de fond faptul ca fapta ilicită constă în nefinalizarea imobilului la termen, ANL a subliniat că nu încasează preţul construcţiei, ci, din contra, în calitate de reprezentant al reclamantului, trimite băncii finanţatoare ordinele de plata pentru a fi achitate direct în contul antreprenorului, pe baza facturilor emise de acesta.

Prin urmare, debitorul obligaţiei de predare a imobilului în termenul şi potrivit condiţiilor stabilite prin contractul de construire este constructorul şi nu ANL, a cărei răspundere contractuală pentru nepredarea locuinţei la termen, nu poate fi angajată în baza contractului de mandat.

Obligaţiile asumate de instanţă în sarcina ANL nu au fost asumate de pârâtă, iar încheierea contractelor dintre pârâtă şi terţi nu s-a făcut în considerarea raportului contractual dintre ANL şi reclamant, contractul de mandat fiind ulterior contractelor respective. Prin urmare, ANL nu poate răspunde contractual pentru neîndeplinirea, îndeplinirea necorespunzătoare sau cu întârziere a unor obligaţii pe care nu şi le-a asumat prin convenţia de mandat încheiată cu reclamantul.

Recurenta-pârâtă citează dispoziţiile art. 1539 alin. (1) C. civ. în sprijinul susţinerii potrivit căreia obligaţia asumată de ANL este una de diligenţă şi nu de rezultat.

În ceea ce priveşte culpa, răspunderea creditorului este angajată numai dacă a procedat cu neglijenţă sau imprudenţă, sarcina probei revenindu-i creditorului.

Din probele/înscrisurile aflate la dosarul cauzei, nu conturează încălcarea de către ANL a acestor obligaţii în contextul în care limitele trasate prin contractul de mandat, ANL a efectuat demersurile necesare urmărind executarea contractului de mandat.

De vreme ce obligaţiile stabilite în sarcina ANL, de urmărire a executării şi finalizării lucrărilor de construire, au fost îndeplinite, în mod cu totul neîntemeiat, instanţa retine că este probată culpa contractuală a ANL, actele îndeplinite de Agenţie fiind suficiente pentru a nu se reţine o culpă în sarcina sa.

Obligaţia de mijloace asumată a fost îndeplinită cu suficientă diligenţă, motiv pentru care neatingerea rezultatului, în termenul de 24 luni, este indiferentă. Pe de alta parte, în lipsa oricărui suport probator care să ateste că locuinţa intimatului ar fi fost predată, în termenul contractual, de antreprenorul general către ANL, la rândul său recurentei-pârâte (conform contractului de antrepriza generala - art. 65) nu îi poate incumba obligaţia de nepredare la termen a acestei locuinţe către reclamantul din prezenta cauză. Astfel, a susţinut ANL că nu poate răspunde contractual pentru pretinsa neîndeplinire, îndeplinire necorespunzătoare sau cu întârziere a unor obligaţii pe care nu şi le-a asumat prin convenţia de mandat încheiată cu reclamantul intimat. Răspunderea contractuală a ANL trebuie şi poate fi analizată doar din perspectiva convenţiei încheiată în calitate de mandatar şi reclamantul-intimat în calitate de mandant, respectiv a contractului de mandat x/07.05.2004 şi din perspectiva art. 1532 şi urm. din C. civ. din 1864 - dispoziţii legale care reglementează contractul de mandat.

Răspunderea ANL nu poate fi angajată pentru pretinsa nerespectare a obligaţiilor legale sau prin contractele încheiate cu terţii (la care pârâta este parte), nici prin pretinsa nerespectare a îndatoririlor revenind antreprenorilor sau altor terţi ai convenţiilor încheiate în vederea realizării ansamblului B.. Nu se putea reţine că, prevederile contractului de mandat se completează, din punct de vedere al obligaţiilor, cu obligaţiile legale şi cu cele cuprinse în contractele de antrepriză generală şi de construire, în condiţiile în care contractul de mandat nu conţine nicio stipulaţie în acest sens. Simpla trimitere pe care părţile au făcut-o, în preambulul contractului de mandat, la prevederile Legii nr. 152/1998, ale Legii 190/1999 şi ale contractului de antrepriza generala, nu echivalează cu instituirea unei derogări de la principiile reglementate de art. 1073 şi art. 973 din C. civ.. Mai mult, reclamantul nu probează faptul ca ANL nu ar fi pus în valoare mijloacele posibile (nu ar fi uzat de pârghiile administrative şi legale) pentru a obţine executarea şi finalizarea pana la termen a locuinţei contractate şi nici nu indica în concret, masurile care ar fi fost apte sa asigure executarea şi finalizarea locuinţei în termenul preconizat şi cu utilităţi, masuri pe care ANL ar fi omis sa le întreprindă (care ar fi trebuit sa fie modul de lucru cu antreprenorii ori care ar fi trebuit sa fie atitudinea fata de semnatarele Convenţiei MM 1909/2004).

Mai mult, arată recurenta, problema utilităţilor a fost tranşată definitiv şi irevocabil de instanţele de judecată, stabilindu-se părţile responsabile pentru realizarea utilităţilor în cartierul B., iar prin ignorarea acestor soluţii deja pronunţate se ignoră un adevăr juridic deja tranşat care a produs efecte juridice.

În vederea executării acestor hotărâri, Primăria Municipiului Bucureşti a încheiat Contractul de proiectare şi execuţie lucrări nr. x respectiv 731 pentru viabilizare drumuri interioare, sistematizare verticală şi utilităţi apă canal, iluminat public, lot x şi 2.

Din toate aceste aspecte, rezultă că Primăria Municipiului Bucureşti este cea care gesztionează atât finanţarea cât şi realizarea utilităţilor în cartierul B..

Sub un ultim aspect, recurenta-pârâtă apreciază că decizia instanţei de apel este nelegală şi netemeinică şi sub aspectul prejudiciului material.

În primul rând arată că prejudiciul trebuie să fie consecinţa directă a executării necorespunzătoare a obligaţiilor prevăzute în contractul încheiat între părţi, ori obligaţia de diligenţă asumată de ANL a fost îndeplinită.

Pe de altă parte, recurenta-pârâtă susţine că prejudiciul nu este cert, neputând fi probat un prejudiciu efectiv, în condiţiile în care este generat de lipsa de folosinţă a unei locuinţe asupra căreia intimatul nu are atributul dreptului de proprietate.

De asemenea, prejudiciul nu a fost dovedit, situaţiile avute în vedere de expert din cadrul raportului nu reprezintă o dovadă a prejudiciului, nu a fost prezentat, un contract de închiriere încheiat în amplasamentul B..

Pentru toate aceste considerente, solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi în rejudecare, respingerea acţiunii ca prescrisă şi în subsidiar ca neîntemeiată.

La data de 18.01.2022, intimatul-reclamant A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei civile atacate ca fiind temeinică şi legală.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a actelor dosarului, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe este fondat:

În contextul motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a criticat decizia instanţei de apel din perspectiva respingerii eronate a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune.

În opinia recurentei-pârâte, decizia este nelegală, fiind interpretate eronat dispoziţiile art. 3 alin. (1) din Decretului nr. 167/1958, termenul de prescripţie aplicabil fiind cel de 3 ani, iar momentul de început al curgerii termenului este reprezentat de data predării efective a imobilului, respectiv 20.07.2008, în raport de care acţiunea a fost introdusă cu nerespectarea termenului de prescripţie.

Prealabil, se constată că cererea introductivă prin care se solicită plata de despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada 13.06.2016-13.06.2019 este supusă prevederilor dispoziţiilor Decretului nr. 167/1958, referitoare la prescripţie, în ceea ce priveşte pretenţiile aferente acestei perioade, în raport de momentul încheierii înte părţi a contractului de mandat din anul 2004.

Conform art. 201 din Legea nr. 71/2011, prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a C. civ. sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

Potrivit art. 6 alin. (4) C. civ., prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

În consecinţă, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 1 şi 3 din Decretul nr. 167/1958.

Din acest punct de vedere sunt apreciate neîntemeiate criticile recurentei-pârâte întemeiate pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., prin care se invocă existenţa motivelor străine de natura pricinii.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, instanţa de apel a reţinut că reclamantul a formulat o acţiune personală, întemeiată pe răspunderea civilă contractuală, solicitând despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a locuinţei, ca urmare a neîndeplinirii de către mandatarul ANL a obligaţiei de a executa în mod corespunzător mandatul. Cu alte cuvinte, lipsa de folosinţă a fost solicitată în raport de contractul de mandat, contract care se află în fiinţă.

Sunt apreciate neîntemeiate criticile recurentei-pârâte referitoare la greşita aplicare a legii din perspectiva modului de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune întemeiată pe contractul de mandat. În fundamentarea soluţiei de prescripţie a dreptului material la acţiune instanţa a avut în vedere dinamica raportului contractual dintre părţi.

Astfel, reclamantul prin cererea de chemare în judecată porneşte de la premisa că până la predarea locuinţei suferă un prejudiciu determinat de lipsa de folosinţă, motiv pentru care se apreciază că actul juridic este în derulare, chiar şi după împlinirea termenului.

Simpla depăşire a termenului contractual pentru predarea locuinţei la cheie nu are aptitudinea de a considera contractul încetat, niciuna dintre părţi neinvocând sancţionarea prin rezilierea/rezoluţiune a actului juridic, mai mult nu s-a negat de către părţi continuarea demersurilor de executare, finalizare şi predare către beneficiari a locuinţelor din cartierul B..

În ceea ce priveşte momentul de început al curgerii termenului, recurenta-pârâtă apreciază greşite statuările instanţelor de fond în ceea ce priveşte reţinerea faptului că paguba invocată se produce în mod continuu, cu fiecare zi ce trece, şi care nu s-a epuizat, în opinia sa momentul naşterii dreptului material la acţiune fiind data expirării termenului contractual de predare a locuinţei.

Nu poate fi reţinut ca moment al naşterii dreptului material la acţiune al reclamantului, astfel cum susţine recurenta-pârâtă, data expirării termenului contractual de predare a locuinţei, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă doar în măsura în care neîndeplinirea obligaţiei contractuale se consuma tot la acel moment.

Înalta Curte reţine că neîndeplinirea acestei obligaţii are un caracter continuu, în contextul unor demersuri constante de realizare a obiectului contractului şi în lipsa unor manifestări de voinţă din partea părţilor în sensul denunţării, sub orice formă a actului juridic.

Prejudiciul progresiv generat prin neexecutarea obligaţiei contractuale nu poate fi segmentat pe unităţi de timp, paguba invocată de reclamant se produce în mod continuu, cu fiecare zi, constând în neîndeplinirea obligaţiei de predare a locuinţei, deoarece delictul civil contractual imputat pârâtei este unul continuu, o inacţiune.

În acest context, critica recurentei-pârâte întemeiată pe motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. va fi respinsă.

În contextul motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine că nemotivarea unei hotărâri judecătoreşti constituie motiv de casare nu numai atunci când nu se arată motivele pe care se sprijină decizia judecătorului, ci şi atunci când hotărârea cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei. Motivele contradictorii ori cele străine de obiectul sau natura cauzei echivalează cu o nemotivare.

În accepţiunea art. 425 alin. (1) lit. b) coroborat cu art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., motivarea unei hotărâri trebuie să fie clară, precisă, să răspundă în fapt şi în drept pretenţiilor formulate de părţi, să conducă în mod logic şi convingător la soluţia din dispozitiv, numai o astfel de motivare constituind pentru părţi o garanţie împotriva arbitrariului judecătorilor, iar pentru instanţele superioare un element necesar în exercitarea controlului declanşat prin căile de atac.

Din perspectiva celor enunţate mai sus se constată ca fiind întemeiate criticile recurentei Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) referitoare la motivarea contradictorie din considerentele deciziei instanţei de apel.

Astfel, cu ocazia analizării apelului declarat de către pârâta ANL, instanţa de apel a concluzionat că apelantul-reclamant are dreptul să solicite daune-interese de la apelanta-pârâtă ANL, în temeiul răspunderii contractuale, doar în baza contractului de mandat nr. x/07.05.2004, daune interese constând în contravaloarea lipsei de folosinţă imobil pentru perioada 30.06.2019, până la data predării efective a locuinţei, ca urmare a neîndeplinirii de către apelanta-pârâtă a obligaţiei de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei propriu-zise şi a lucrărilor edilitare.

În contextul aceluiaşi raţionament, instanţa de apel a reţinut că obligaţia asumată de către apelanta-pârâtă ANL prin contractul de mandat încheiat cu reclamantul este una de rezultat, respectiv de a urmări executarea lucrărilor de construire a locuinţei, expresia "la cheie" având semnificaţia că acea locuinţă tip 125C, pe lotul x, în amplasamentul B., corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care s-a edificat, gata de a fi folosită şi locuită.

A mai reţinut instanţa de apel, că încheierea în mod separat de către reclamant a unui contract de construire autentificat sub nr. x/11.05.2006 cu antreprenorul general nu are nicio relevanţă întrucât prin cererea de chemare în judecată nu au fost solicitate despăgubiri pentru neîndeplinirea obligaţiei de construire/predare a locuinţei în termenul convenit în contract, obligaţie care i-ar reveni antreprenorului general care nu este parte în cauză, ci se impută neîndeplinirea altor obligaţii care au condus la nefinalizarea lucrărilor de construire a locuinţei propriu-zise şi a lucrărilor care să asigure folosinţa completă a locuinţei într-un cartier urbanizat şi funcţional.

Prin urmare, instanţa de apel a apreciat ca întemeiate pretenţiile reclamantului referitoare la obligarea pârâtei ANL de a plăti daune materiale constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a locuinţei tip 125C, echivalentă cu chiria practicată pe piaţa liberă relevantă pentru imobile similare ca valoare şi poziţie, în mod lunar pentru întreaga perioadă solicitată prin acţiune, dat fiind faptul, cum se arată în cererea de chemare în judecată, că imobilul contractat trebuia să constituie locuinţa familiei.

Pentru a cuantifica însă prejudiciul material înregistrat până la data pronunţării deciziei, instanţa de apel a mai reţinut şi că reclamantul nu avea posibilitatea de a încheia un antecontract/contract de închiriere întrucât starea imobilului nu permitea acest lucru, dar că în zonă există o cerere şi o ofertă de închiriere a unor imobile asemănătoare aşa încât nu se poate susţine că apelantul-reclamant nu ar fi avut o şansă de a perfecta un contract de închiriere în cazul în care ar fi fost finalizate lucrările de construire a locuinţei şi lucrările edilitare.

Sintetizând aceste considerente reţinute de instanţa de apel, Înalta Curte observă că pe de o parte se dezvoltă ideea încălcării dreptului de proprietate, ca drept eminamente patrimonial, care ar conduce atât la producerea de prejudicii materiale, cât şi la producerea de prejudicii morale, prin raportare la natura bunului afectat, la durata privării sau limitării dreptului, la persoana reclamantului şi la nevoile sale, iar pe de altă parte că în sarcina pârâtei ANL se reţine existenţa unei fapte ilicite constând în neîndeplinirea obligaţiei de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei propriu-zise şi a lucrărilor edilitare asumată prin contractul de mandat nr. x/07.05.2004 încheiat cu reclamantul, sens în care au fost exemplificate prevederile art. 1, art. 2, art. 4, art. 5, art. 13, art. 14 şi art. 15 din convenţia de mandat.

A mai considerat instanţa de apel că obligaţiile pârâtei ANL nu se limitau la urmărirea executării şi realizării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea utilităţilor.

În lipsa realizării utilităţilor şi, deci, a finalizării imobilului în litigiu, fără a se face vorbire de obligaţiile specifice care îi reveneau antreprenorului general, instanţa de apel a concluzionat că răspunderea pentru lipsa de folosinţă a locuinţei îi revine în mod indubitabil mandatarei ANL.

Cu toate acestea, instanţa supremă constată că răspunderea pârâtei ANL nu poate fi antrenată decât pe tărâmul răspunderii civile contractuale, în contextul analizării raporturilor juridice de mandat existente între părţi, iar la stabilirea cuantumului eventualelor despăgubiri ce s-ar cuveni reclamantului pentru neexecutarea sau executarea culpabilă a obligaţiilor de către mandatar, trebuie să se aibă în vedere obiectul şi întinderea mandatului, cum se prevede în art. 1535 şi urm. din C. civ. de la 1864, în vigoare la momentul încheierii convenţiei de mandat nr. HC0184/07.05.2004.

Tranşarea caracterului cert al întinderii prejudiciului de către instanţa de apel, prin raportare la atingerea dreptului de proprietate al reclamantului, drept care nu a fost susţinut de către reclamantul mandant, vine în contradicţie cu considerentele deciziei în care se face referire la răspunderea pârâtei-mandatar ANL pentru neexecutarea obligaţiilor de rezultat ce ar reieşi din contractul de mandat.

Se observă că reclamantul a solicitat obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului în litigiu, dar şi că întreaga lor construcţie juridică se întemeiază pe răspunderea civilă contractuală, pe contractul de mandat încheiat cu ANL, aşa încât instanţa de apel, cu ocazia cercetării apelului părţii ar fi trebuit să clarifice aspectele care ţineau de obiectul şi întinderea mandatului acordat ANL şi să verifice temeinicia pretenţiilor băneşti formulate de reclamant din perspectiva raporturilor juridice existente între părţi.

De altfel, instanţa de apel justifică pretenţiile băneşti formulate de către reclamant prin invocarea contractului de mandat fără a cerceta în concret cererea de despăgubire în lumina regulilor mandatului, reguli care ar fi impus verificarea obligaţiei de plată a remuneraţiei ce revine mandantului şi posibilitatea sancţionării mandatarului în sarcina căruia se reţine culpa pentru neîndeplinirea mandatului cu titlu oneros.

Din cele expuse, reiese că instanţa de apel a dispus obligarea pârâtei ANL la plata unor sume de bani fără a se raporta efectiv la obligaţiile contractuale care reveneau părţilor, iar motivele contradictorii şi străine de natura cauzei echivalează cu lipsa motivării deciziei recurate.

De asemenea, din perspectiva neanalizării condiţiilor răspunderii contractuale decurgând din contractul de mandat, decizia atacată apare ca fiind nelegală, aşa încât Înalta Curte consideră întemeiat şi motivul de recurs care se circumscrie prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Instanţa de apel, prin hotărârea recurată a subliniat faptul că reclamantului nu îi sunt opozabile convenţiile pe care pârâta ANL le-a încheiat cu antreprenorul general sau cu pârâţii implicaţi în convenţia pentru realizarea ansamblului de locuinţe B. nr. MM 1909/6.05.2004, situaţie în care ar fi trebuit să ţină seama în mod corespunzător de prevederile art. 998-999 din C. civ. de la 1864 care le sunt aplicabile părţilor ce au semnat contractul de mandat nr. x/2004.

Astfel, dispoziţiile art. 5 din Legea nr. 152/1998 şi Anexa 13 la Normele metodologice de aplicare a acestei legi, introdusă prin art. 1 pct. 38 din H.G. nr. 592/2006, cât şi convenţia încheiată cu toate instituţiile implicate (Convenţia nr. MM 1909/6.05.2004) i-au conferit recurentei ANL prerogative clare în vederea atingerii scopului final-realizarea ansamblului de locuinţe.

Este necesar ca instanţa de rejudecare a apelului pârâtei ANL să stabilească dacă recurenta-pârâtă este în culpă în raport cu obligaţiile asumate prin Convenţia MM 1909/2004, în care la art. 2 lit. b) se prevede că ANL trebuie să asigure realizarea obiectivelor de investiţii din cadrul programului "Locuinţe pentru tineri, destinate închirierii" şi să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate cu credit ipotecar, sau prin raportare exclusivă la contractul de mandat pe care l-a încheiat cu reclamantul-mandant şi în cuprinsul căruia se face vorbire de obligaţia ANL de a urmări finalizarea imobilului reclamanţilor.

Prin urmare, se impune analizarea, în rejudecare, a condiţiilor răspunderii contractuale a pârâtei ANL cu privire la calificarea contractului de mandat şi obligaţiile mandatarului care decurg din acesta.

În analizarea condiţiilor răspunderii contractuale se va lămuri dacă mandatara ANL s-a obligat la încheierea efectivă de acte juridice în numele şi pe seama mandanţilor, dacă sintagma "va urmări" din contractul de mandat desemnează conceptul unei obligaţii de rezultat sau de diligenţă asumată de către pârâtă, în ce constă fapta ilicită, cadrul contractual, voinţa părţilor şi obligaţiile ce le reveneau părţilor, acţiunile ori inacţiunile imputate în concret mandatarei, dacă pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate contractual.

Pornind de la această dezlegare, în rejudecare se va analiza cererea în pretenţii băneşti îndreptată împotriva pârâtei ANL corespunzător efectuării cercetării judecătoreşti, potrivit îndrumărilor din prezenta decizie, prin stabilirea corectă a stării de fapt şi de drept şi aplicarea dispoziţiilor legale incidente.

Faţă de cele expuse, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 497 din C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârâta ANL împotriva deciziei civile nr. 1555 din 29 septembrie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, pe care o va casa în parte şi va trimite cauza spre rejudecarea apelului formulat de pârâtă, aceleiaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ pentru LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 1555 din 29 septembrie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A..

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 aprilie 2022.