Competence for real estate sale enforcement: application of specialized jurisdiction for disputes involving professionals under civil and commercial law

Şedinţa publică din data de 25 octombrie 2022

Deliberând asupra conflictului negativ de competenţă, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar constată şi reţine următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov, secţia Civilă la 15 decembrie 2020, sub nr. x/2020, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta C. S.R.L., solicitând, ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea acesteia să încheie un act de vânzare-cumpărare pentru apartamentul numărul x, format din două camere şi dependinţe, având o suprafaţă utilă de aproximativ 58,12 mp şi terasă de 5,25 mp, cu vedere spre lac şi pentru părţile comune ale imobilului situat în localitatea Ştefăneştii de Jos, judeţul Ilfov, în conformitate cu promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x din 07.08.2019 de Societatea Profesională Notarială "D." precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

La 30.12.2020, reclamanţii, în temeiul art. 204 C. proc. civ., şi-au modificat cererea de chemare în judecată după cum urmează: au solicitat să se constate că acordul de voinţă privind vânzarea-cumpărarea apartamentului a fost încheiat prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x 07.08.2019, în care s-a stabilit atât bunul ce se vinde cât şi preţul ferm şi nemodificabil al vânzării; au solicitat ca hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a imobilului, apartament nr. x, în condiţiile în care, în baza art. 1011 C. proc. civ., reclamanţii vor face oferta de plata către vânzător, în instanţa de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1502/06.05.2021, pronunţată în dosarul nr. x/2020 de Tribunalul Ilfov, instanţa a respins acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu intimata pârâtă C. S.R.L., ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Împotriva acestei sentinţe, reclamanţii au formulat apel, care a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub dosar nr. x/2020.

Prin încheierea nr. 12 din 16 mai 2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a admis excepţia necompetenţei materiale procesuale a secţiei a IV-a Civile a Curţii de Apel Bucureşti în soluţionarea apelului declarat de apelanţii-reclamanţi B. şi A. împotriva sentinţei civile nr. 1502/06.05.2021, pronunţate în dosarul nr. x/2020 de Tribunalul Ilfov, secţia civilă, în contradictoriu cu intimata pârâtă E. (fostă C. S.R.L.). S-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Secţiilor V - VI ale Curţii de Apel Bucureşti.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa a reţinut că, în cauză, litigiul se derulează între persoane fizice şi o societate comercială, iar acţiunea are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, în cadrul căreia se pune în discuţie interpretarea unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare încheiate între apelanţii reclamanţi şi F. S.R.L., efectele acesteia raportat la conduita ulterioară a acestei societăţi precum şi calitatea persoanei juridice chemate în judecată în raport de încheierea de către aceasta a unui contract de cesiune de creanţă cu G. S.A., creditor ipotecar. Totodată, a reţinut că verificarea raporturilor juridice existente între părţi, a împrejurării dacă obligaţiile asumate iniţial de către F. S.R.L. faţă de apelanţii reclamanţi au fost transmise în vreun fel către pârâta chemată în judecată presupune analiza unor contracte care au natură comercială, fiind încheiate în derularea activităţii unor întreprinderi, în sensul art. 3 C. civ., astfel că se impune ca soluţionarea acestei cauze să se realizeze de judecători specializaţi în materia litigiilor cu profesionişti.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. x/2022. Prin decizia nr. 1169 din 05.09.2022, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost admisă excepţia necompetenţei materiale procesuale a secţiei a V-a Civile şi declinată competenţa de soluţionare a cererii de chemare în judecată în favoarea secţiei a IV-a a Curţii de Apel Bucureţti.

Prin aceeaşi decizie, a fost suspendată judecata cauzei şi a fost trimis dosarul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pentru soluţionarea conflictului negativ de competenţă.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa a reţinut, în esenţă, că, împrejurarea că una dintre părţile litigante ar avea calitatea de profesionist este lipsită de relevanţă, întrucât litigiul are natură civilă în raport cu obiectul şi cauza cererii de chemare în judecată.

În opinia instanţei, nu prezintă relevanţă pentru aspectul analizat nici împrejurarea reţinută de secţia a IV-a a Curţii de Apel Bucureşti cu privire la necesitatea analizării, pentru stabilirea calităţii procesuale pasive a pârâtei, a unui contract de cesiune de creanţă încheiat între doi profesionişti. În acest sens instanţa a reţinut că un astfel de înscris nu a fost depus şi că, în susţinerea transmiterii drepturilor şi obligaţiilor deduse judecăţii către pârâta chemată în judecată, nu au fost invocate dispoziţii legale de drept material ce intră în competenţa materială procesuală a secţiei specializate.

Pe cale de consecinţă, raportat la natura şi obiectul litigiului ce face obiectul prezentei cauze, a apreciat că acţiunea are natură pur civilă.

Înalta Curte, constatând existenţa unui conflict negativ de competenţă între cele două secţii ale aceleiaşi instanţe, care se declară deopotrivă necompetente de a judeca aceeaşi pricină, în temeiul dispoziţiilor 135 alin. (1) şi (4) C. proc. civ., va stabili competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 133 pct. 2 C. proc. civ., există conflict negativ de competenţă când două sau mai multe instanţe şi-au declinat reciproc competenţa de a judeca acelaşi proces, iar potrivit dispoziţiilor art. 136 alin. (1) C. proc. civ., dispoziţiile privitoare la conflictul de competenţă se aplică prin asemănare şi în cazul secţiilor specializate ale aceleiaşi instanţe judecătoreşti.

Verificând dacă sunt întrunite cerinţele acestui text de lege în vederea emiterii regulatorului de competenţă, Înalta Curte constată că cele două secţii ale Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV civilă şi secţia a V-a Civilă - s-au declarat deopotrivă necompetente să judece apelul formulat în aceeaşi cauză, că declinările de competenţă între secţiile sesizate sunt reciproce şi că cel puţin una dintre cele două secţii este competentă să soluţioneze recursul.

Fiind îndeplinite condiţiile anterior evocate, Înalta Curte va proceda la soluţionarea prezentului conflict negativ de competenţă, prin emiterea regulatorului de competenţă.

Se reţine că în speţă, reclamanţii, persoane fizice, au solicitat, în contradictoriu cu pârâta - persoană juridică, să se constate că acordul de voinţă privind vânzarea-cumpărarea apartamentului a fost încheiat prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 7 august 2019, în care ei au stabilit atât bunul ce se vinde cât şi preţul ferm şi nemodificabil al vânzării; au solicitat ca hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare al imobilului.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1688 C. civ. şi urm.

Aşadar, reclamanţii au învestit instanţa cu soluţionarea unei acţiuni în obligaţia de a face, întemeiată pe dispoziţii ale C. civ.

Litigiul a fost soluţionat în primă instanţă de secţia Civilă a Tribunalului Ilfov.

Problema care a generat desesizarea instanţelor aflate în conflict o constituie interpretarea diferită a naturii juridice a litigiului, respectiv, civilă, de drept comun, sau cu profesionişti, în materie specializată, din perspectiva competenţei funcţionale.

Potrivit art. 35 alin. (2) din Legea nr. 304/2004, "în cadrul curţilor de apel funcţionează, în raport cu complexitatea şi numărul cauzelor, secţii sau, după caz, completuri specializate pentru cauze civile, cauze cu profesionişti, cauze penale, cauze cu minori şi de familie, cauze de contencios administrativ şi fiscal, cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale, insolvenţă, concurenţă neloială sau pentru alte materii, precum şi completuri specializate pentru cauze maritime şi fluviale".

Prin decizia nr. 18/2016, pronunţată în recurs în interesul legii, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a statuat că, "competenţa materială procesuală a tribunalelor/secţiilor specializate se determină în funcţie de obiectul sau natura litigiilor de genul celor avute în vedere cu titlu exemplificativ de art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., cu modificările şi completările ulterioare".

În considerentele acestei decizii, s-a stabilit că revine judecătorului, ca prim interpret al legii, rolul "de a decela elementele comune, cum sunt cele avute în vedere de legiuitor la stabilirea celor patru categorii de litigii exemplificate" în vederea determinării la speţă a competenţei materiale procesuale proprii (paragraful 176).

În considerarea acestei decizii, calificarea litigiilor trebuie făcută în raport de obiectul acestora, în speţă trebuind a fi determinat dacă procesul se desfăşoară în strânsă legătură cu activitatea specifică desfăşurată de profesionist, în vederea realizării obiectului său de activitate.

Potrivit art. 3 C. civ., "(1) dispoziţiile prezentului cod se aplică şi raporturilor dintre profesionişti, precum şi raporturilor dintre aceştia şi orice alte subiecte de drept civil; (2) sunt consideraţi profesionişti toţi cei care exploatează o întreprindere; (3) constituie exploatarea unei întreprinderi exercitarea sistematică, de către una ori mai multe persoane, a unei activităţi organizate ce constă în producerea, administrarea sau înstrăinarea de bunuri ori prestarea e servicii, indiferent dacă are ori nu un scop lucrativ".

Instanţa supremă notează că raporturile juridice dintre părţi au la bază promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x/07.08.2019, prin care dezvoltatorul imobiliar F. S.R.L., în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să vândă reclamanţilor promitenţi-cumpărători, un imobil din cadrul ansamblului imobiliar F. din localitatea Ştefăneştii de Jos, Jud. Ilfov.

Prin urmare, pretenţiile deduse judecăţii decurg din exploatarea unei întreprinderi, în sensul dispoziţiilor art. 3 alin. (3) C. civ.

Cum obiectul litigiului derivă dintr-o astfel de activitate, de construire şi vânzare imobiliară, efectuată de un profesionist, competenţa materială procesuală aparţine secţiei specializate, chemate să se pronunţe nu doar în litigiile enumerate exemplificativ în art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, ci şi în cele care privesc activitatea curentă a profesioniştilor şi interacţiunea lor cu celelalte subiecte de drept.

Totodată, se reţine că stabilirea calităţii procesuale a societăţii pârâte chemată în judecată, E. (fosta C. S.R.L.), presupune verificarea unor raporturi juridice derivate dintr-un contract comercial, încheiat în derularea activităţii unor întreprinderi, în sensul art. 3 C. civ., astfel că se impune ca soluţionarea acestei cauze să se realizeze de judecători specializaţi în materia litigiilor cu profesionişti.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 135 din C. proc. civ., Înalta Curte va stabili competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Stabileşte competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 25 octombrie 2022.