Applicability of contractual automatic termination clauses to leases renewed by tacit relocation under indefinite-term statutory rules.

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin decizia civilă nr. 897/A din 15 aprilie 2004, Curtea de Apel Cluj a admis apelul declarat de reclamanta RA G.C.L. Gherla împotriva sentinței civile nr. 1645 din 9 decembrie 2003 a Judecătoriei Gherla, a admis acțiunea reclamantei RA G.C.L. Gherla împotriva pârâtului M.L. și a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 517 din 30 ianuarie 2001 și evacuarea pârâtului din camera nr. 4 din Căminul de nefamiliști situat în Gherla. A obligat pe intimat să plătească apelantei suma de 390.000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a decide astfel, Curtea de Apel Cluj a reținut că prin sentința civilă nr. 1645 din 9 decembrie 2003 al Judecătoriei Gherla s-a respins acțiunea reclamantei RA G.C.L. Gherla împotriva pârâtului M.L., pentru constatarea rezilierii de drept a contractului de închiriere și evacuare.

Judecătoria a reținut că prin contractul nr. 517 din 30 ianuarie 2001, reclamanta i-a închiriat pârâtului camera nr. 4 din Căminul de nefamiliști, situat în Gherla, pârâtul obligându-se să achite chiria și cheltuielile de întreținere, în termen de 30 de zile de la afișarea lor.

Cu toate că pârâtul a recunoscut că nu a achitat chiria din ianuarie 2003 și cheltuielile de întreținere din luna aprilie 2002, iar contractul cuprinde clauza rezilierii de plin drept a acestuia, în cazul neachitării chiriei și cheltuielilor de întreținere, timp de 3 luni consecutiv, instanța a considerat că neplata nu se datorează culpei pârâtului. Acesta s-a aflat în imposibilitate fortuită de plată, având un venit de numai 740.000 lei lunar.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta RA G.C.L. Gherla motivând, în esență, că hotărârea judecătoriei s-a bazat pe considerente străine de înțelegerea părților.

Curtea de Apel a constatat că prin clauza cuprinsă la pct. IV lit. a) din contractul de închiriere nr. 517 din 30 ianuarie 2001, părțile au convenit că rezilierea contractului operează de plin drept, fără vreo somație prealabilă, în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria și cheltuielile de întreținere, timp de trei luni consecutiv. S-a mai reținut că prin acest pact comisoriu, părțile au înlăturat rolul instanței de judecată în pronunțarea rezilierii, putând cenzura doar dacă a existat sau nu vreo culpă contractuală din partea pârâtului. Prin urmare, fiind investită doar să constate că a operat rezilierea de plin drept a contractului, instanța de fond a depășit limitele cadrului procesual cu care a fost investită.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termenul prevăzut de lege, pârâtul M.L.

Fără a indica vreunul din motivele de modificare sau casare a unei hotărâri prevăzute de art. 304 C. proc. civ., recursul pârâtului se bazează în principal pe faptul că neplata la termen a chiriei și întreținerii nu se datorează culpei sale. Mai arată că s-a aflat în imposibilitate de plată a chiriei și întreținerii din împrejurări mai presus de voința sa.

Analizând motivele invocate, Înalta Curte va privi recursul declarat din punctul de vedere al dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și va constata că acesta este fondat pentru următoarele motive:

La data de 17 ianuarie 2001, s-a încheiat între reclamanta RA G.C.L. Gherla și pârâtul M.L. contractul de închiriere nr. 517 din 30 ianuarie 2001. Termenul prevăzut al locațiunii era de un an iar contractul cuprindea și un pact comisoriu de gradul IV, în sensul că rezilierea contractului înainte de termen operează de plin drept, fără vreo somație prealabilă, în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria și cheltuielile de întreținere 3 luni consecutiv.

La expirarea termenului contractual, deși nu s-a încheiat un nou acord de voință, pârâtul a rămas în folosința imobilului, fără ca locatorul să-l împiedice. În această situație, contractul a fost prelungit prin tacita relocațiune, conform art. 1437 și art. 1452 C. civ.

Curtea de Apel a constatat că instanța de fond a depășit limitele cadrului procesual cu care a fost investită, ea trebuind să constate doar că a operat rezilierea de plin drept a contractului, în virtutea pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract.

Or, așa cum s-a arătat, pactul comisoriu la care se face referire vizează rezilierea contractului înainte de termen. Prin urmare, această clauză contractuală putea fi invocată doar atât timp cât contractul avea natura unui contract cu durată determinată, nu și pentru perioada ulterioară lunii ianuarie 2002, știut fiind că în urma reînnoirii prin tacită relocațiune, contractul este considerat că s-a încheiat fără termen.

Pe cale de consecință, în speța dată, pentru perioada de plată invocată sunt aplicabile dispozițiile legale în materia rezilierii judiciare.

Stabilit fiind acest lucru și având în vedere faptul că rezilierea este sancțiunea ce intervine în cazul neexecutării culpabile a unei obligații izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare succesivă, urmează a se determina în ce măsură neexecutarea obligațiilor contractuale este imputabilă pârâtului.

Înalta Curte constată că reclamanta nu a dovedit prin nici un mijloc de probă faptul că pârâtul, deși avea mijloace materiale, a refuzat executarea contractului.

Din actele dosarului rezultă că, în condițiile în care suma stabilită cu titlu de chirie depășește jumătate din veniturile realizate, pârâtul are o situație materială precară, fiind cunoscut și cu afecțiuni fizice.

Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârât și va modifica decizia pronunțată de Curtea de Apel Cluj, în sensul că va respinge apelul declarat împotriva hotărârii pronunțate de Judecătoria Gherla.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de pârâtul M.L. împotriva deciziei nr. 897/A din 15 aprilie 2004 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de RA G.C.L. Gherla împotriva sentinței civile nr. 1645 din 9 decembrie 2003 a Judecătoriei Gherla.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 octombrie 2004.