Co-ownership rent for unauthorized post-lease occupation and distinction between unilateral firm offers and bilateral sale promises under authentic form requirements

Şedinţa publică din data de 27 octombrie 2022

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă la 4 martie 2019, sub nr. x/2019, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Grădiniţa de Copii nr. 252, Administraţia Unităţilor de Învăţământ Preuniversitar şi Unităţilor Sanitare Publice Sector 1, Municipiul Bucureşti - Subdiviziunea Administrativ Teritorială Sector 1, prin primar, obligarea acestora, în solidar, la plata sumelor de 10.000 euro, echivalentă în RON la cursul Băncii Naţionale a României de la data efectuării plaţii, reprezentând lipsa de folosinţă a imobilului situat în Bucureşti, str. x, pentru cota sa de proprietate de 1/4, aferentă lunilor septembrie 2018 - ianuarie 2019; 130.000 euro, echivalentă în RON la cursul Băncii Naţionale a României de la data efectuării plaţii, reprezentând prejudiciul cauzat ca urmare a refuzului de a elibera imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. x/08.09.2014 şi al actului adiţional nr. x din 2 martie 2018, adică imobilul din Bucureşti.

2. Hotărârea Tribunalului Bucureşti

Prin sentinţa nr. 1477 din 6 octombrie 2020, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis, în parte, acţiunea şi a obligat pârâtele, în solidar, la plata către reclamant a sumei de 6.500 euro, cu titlu de contravaloare a lipsei de folosinţă a cotei de proprietate de 1/4 în privinţa imobilului situat în Bucureşti şi a respins pentru rest acţiunea.

3. Hotărârea Curţii de Apel Bucureşti

Prin decizia nr. 356A din 14 martie 2022, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civila şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelurile declarate de reclamantul A. şi de pârâtul Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, prin primar, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi Grădiniţa de Copii nr. 252, Administraţia Unităţilor de Învăţământ Preuniversitar şi Unităţilor Sanitare Publice (AUIPUSP), împotriva sentinţei civile nr. 1477/06.10.2020, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, ca nefondate.

4. Recursurile

Împotriva deciziei nr. 356A din 14 martie 2022, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civila şi pentru cauze cu minori şi de familie au declarat recurs reclamantul A. şi pârâtul Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, prin primar.

4.1. Recursul reclamantului A.

În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamantul, invocând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a susţinut, cu referire la modalitatea de soluţionare a capătului de cerere privind obligarea în solidar a pârâtelor la plata sumei de 130.000 euro, echivalentă în RON la cursul BNR din ziua efectuării plăţii, că instanţele de fond şi apel au încălcat Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017 referitoare la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) teza I C. civ., pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, prin care s-a statuat că nu este obligatorie forma autentică la încheierea unei promisiuni de vânzare a unui imobil, pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

A arătat recurentul că oferta de cumpărare care i s-a făcut de către B. S.R.L. a fost fermă, întrunind condiţiile de fond şi formă, conform dispoziţiilor art. 1188 şi următ. C. civ., pentru a-i permite să se adreseze instanţei, în situaţia în care erau îndeplinite toate condiţiile din oferta, pentru a obţine o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Astfel, oferta de cumpărare se circumscria cerinţelor de validitate, imobilul fiind înscris în cartea funciară nr. x Bucureşti, încă din anul 2014, prin încheierea nr. 8580 din 11 februarie 2014.

În ceea ce priveşte condiţia ca oferta de cumpărare să prevadă un termen până la care se va încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică, recurentul-reclamant a arătat că, potrivit ofertei de vânzare-cumpărare, s-a convenit ca perfectarea să se facă până, cel mai târziu, 1 decembrie 2018, conform art. 1191 C. civ.

Or, recurentul-reclamant nu a avut această posibilitate, întrucât nu a îndeplinit cumulativ toate condiţiile din ofertă, respectiv condiţia posesiei libere de orice sarcini a imobilului din str. x, întrucât intimata Grădiniţa de Copii nr. 252 a refuzat să elibereze, benevol, imobilul aflat în proprietatea sa.

A afirmat recurentul-reclamant că instanţele de fond şi apel au dat prevalenţă dispoziţiilor art. 1188 şi art. 1244 C. civ., fără a avea în vedere prevederile art. 1278 şi art. 1669 din acelaşi cod, astfel cum au fost acestea interpretate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

A făcut referire la notificarea înregistrată în registrele intimatei Grădiniţa de Copii nr. 252, sub nr. x din 17 octombrie 2018, la care a fost anexată şi oferta irevocabilă de cumpărare făcută de B. S.R.L., din care reiese că a acceptat această ofertă şi că are obligaţia de a elibera imobilul până cel mai târziu la 15 noiembrie 2018, oferta având ca termen limită această dată.

Autorităţile pârâte au continuat să deţină posesia imobilului, iar din culpa acestora recurentul-reclamant a fost pus în imposibilitatea de încheia contractul de vânzare-cumpărare a cotei de 1/4 din imobil, la preţul negociat de 750.000 euro, obţinând ulterior un preţ de 620.000 euro, cu 130.000 euro mai puţin, acesta fiind prejudiciul cert care i s-a produs.

Recurentul-reclamant a susţinut că, de la data la care a intrat în proprietatea imobilului, 4 martie 2013 şi până la 4 martie 2018, intimatele l-au folosit în temeiul art. 16 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

A arătat că a prelungit termenul de folosinţă a imobilului de către intimata Grădiniţa de Copii nr. 252, întrucât autorităţile nu au identificat o altă locaţie pentru funcţionarea acesteia. Termenul de predare a posesiei a fost 31 august 2018, care a fost din nou prelungit cu 4 luni, pentru ca autorităţile să poată reloca instituţia de învăţământ.

Faţă de lipsa de diligenţă a pârâtelor în acest sens, recurentul-reclamant a pus în executare contractul de închiriere, prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc C., iar la 28 ianuarie 2019, s-a dispus evacuarea intimatei Grădiniţa de Copii nr. 252, fiindu-i predată posesia.

Însă, instanţa de fond, fără a aprecia corect atitudinea sa tolerantă, a calificat-o eronat, ca fiind fluctuantă.

În ceea ce priveşte răspunderea civila delictuală, a arătat că, în C. civ. s-a prevăzut că aceasta este atrasă pentru cea mai mică culpă producătoare de prejudiciu, astfel cum rezultă din art. 1357 şi art. 1381, în speţă existând o culpă concurentă în producerea prejudiciului.

4.2 Recursul pârâtului Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti

Invocând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-pârât a susţinut că, în mod greşit curtea a respins apelul pe care l-a formulat în cauză, întrucât nu sunt întrunite, cumulativ, elementele necesare atragerii răspunderii civile delictuale.

Menţionând prevederile art. 1357 alin. (1) C. civ., recurentul-pârât a solicitat să se constate că nu a fost justificată în niciun mod săvârşirea pretinsei fapte ilicite cu vinovăţie, în sarcina pârâtelor neputând fi reţinută nici cea mai uşoară culpă pentru lipsa de folosinţă a imobilului, culpa pentru neperfectarea unui nou contract de închiriere cu reclamantul aparţinând în totalitate acestuia.

A afirmat că vinovăţia pârâtelor nu poate fi reţinută ca urmare a ocupării fără titlu a imobilului.

Ulterior expunerii situaţiei de fapt cu privire la restituirea imobilului în litigiu, recurentul-pârât a arătat că actul de închiriere nr. 286 din 8 septembrie 2014, încheiat de reclamant cu intimata Grădiniţa de Copii nr. 252, pe o perioadă de 5 ani, a expirat la 4 martie 2018. Ulterior acestei date, prin actul adiţional nr. x la contractul de închiriere s-a prelungit perioada de locaţiune, în aceleaşi condiţii, până la 31 august 2018.

Prin notificarea emisă prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc C., nr. 198 din 21 septembrie 2019, s-a menţionat că reclamantul agreează, de principiu, încheierea unui nou contract de închiriere cu A.U.I.P.U.S.P. pe o perioadă de 4 luni, până la 31 decembrie 2018, fiind deschis la o eventuală ofertă de cumpărare din partea acestei autorităţi.

Acest aspect a fost evidenţiat şi prin adresa expediată către reclamant prin intermediul D., înregistrată sub nr. x din 30 august 2018, în care s-a arătat că este necesară formularea unei poziţii comune de către toţi coproprietarii imobilului în cauză cu privire la încheierea unui nou contract de închiriere sau a vânzării imobilului în cauză.

Cum coproprietarii imobilului în cauză s-au adresat A.U.I.P.U.S.P. în mod separat, nu s-a putut perfecta niciun contract de închiriere sau de vânzare-cumpărare cu aceştia. Ocuparea imobilului de către intimata Grădiniţa de Copii nr. 252, ulterior datei de 31 august 2018, a fost cauzată de disponibilitatea arătată de către coproprietarii acestuia de continuare a relaţiilor contractuale, chiar şi de înstrăinare a imobilului, arătată prin corespondenţa purtată cu A.U.I.P.U.S.P.

Prin urmare, Grădiniţa de Copii nr. 252 nu a ocupat imobilul în cauză în mod abuziv, ci în temeiul unui acord de principiu al coproprietarilor imobilului. Toate elementele arătate mai sus au determinat Grădiniţa nr. 252 să continue ocuparea imobilului în cauză şi după data de 31.08.2019 în temeiul unui acord de voinţă a coproprietarilor imobilului în cauză.

Deşi toţi coproprietarii au solicitat încheierea unui nou contract de închiriere, începând cu 31 august 2018, exprimându-şi acordul de voinţă în acest sens, iar Consiliul Local al Sectorului 1, prin Hotărârea nr. 281 din 12 septembrie 2018 a aprobat încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni, până la 31 august 2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4000 euro, contractul de închiriere nu s-a putut perfecta din culpa exclusivă a reclamantului care nu a fost de acord cu termenul de închiriere, acesta dorind ca imobilul să fie închiriat doar pe o perioadă de 4 luni.

A arătat recurentul-pârât că, în vederea încheierii unui contract de închiriere cu mai mulţi coproprietari trebuia respectat principiul unanimităţii reglementat de dispoziţiile art. 641 alin. (1) C. civ.. Or, reclamantul, în calitate de coproprietar, cu o cotă de 1/4 din imobil nu deţine majoritatea, astfel încât nu îşi putea exprima de sine stătător poziţia cu privire la închirierea imobilului fără a fi în consens cu majoritatea coproprietarilor.

Astfel, HCLS1 nr. 281 din 12 septembrie 2018, prin care s-a aprobat încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni până la 31 august 2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4.000 euro, a fost emisă având în vedere acordul de voinţă exprimat al tuturor coproprietarilor.

Faptul că, anterior emiterii hotărârii menţionate, dintre toţi coproprietarii doar reclamantul, din motive subiective, nu a mai dorit să încheie contractul de închiriere, demarând evacuarea intimatei Grădiniţa de Copii nr. 252, atrage doar culpa acestuia. Astfel, nu poate fi reţinută vinovăţia pârâţilor, pentru a putea fi angajată răspunderea civilă delictuală a acestora.

A apreciat că nu este suficient ca instanţa de fond să reţină că lipsirea de folosinţa imobilului constituie elementul material al răspunderii civile delictuale pretinse, cât timp această faptă nu este ilicită.

Recurentul-pârât a susţinut că a acţionat cu bună credinţă prin emiterea HCL nr. 281 din 12 septembrie 2018, prin care s-a aprobat încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni, până la 31.08.2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4.000 euro, menţionându-se notificarea x din 21 august 2018, prin care reclamantul şi-a exprimat acordul privind încheierea unui nou contract de închiriere al imobilului, fiind indicate şi solicitările repetate ale Consiliului Local privind obţinerea acordului tuturor coproprietarilor de prelungire a contractului de închiriere pe o perioadă de încă un an, respectiv până la 31 august 2019.

A afirmat că, în situaţia în care reclamantul apreciază că recurentul-pârât nu a acţionat cu bună credinţă, trebuie să probeze această susţinere, în raport de prevederile art. 14 alin. (2) C. civ.

A criticat interpretarea instanţei de apel potrivit căreia prezumţia de bună credinţă a fost răsturnată prin notificarea comunicată de către reclamant pârâtului, prin Biroul Executorului Judecătoresc C., nr. 198 din 21 septembrie 2019, în care, la pct. I, s-a menţionat că s-a agreat, de principiu încheierea unui nou contract de închiriere cu A.U.I.P.U.S.P. pe o perioadă determinată de 4 luni, până la 31 decembrie 2018, raportat la faptul că, prin HCLS1 nr. 281 din 12 septembrie 2018, s-a aprobat încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni, până la 31 august 2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4000 euro.

Deşi curtea a reţinut, în combaterea cuantumului prejudiciului, că spaţiul ocupat de grădiniţă face parte din imobilele ce intră sub incidenţa art. 16 din Legea nr. 10/2001 raportat la prevederile pct. 1 lit. a) Anexa nr. 2, imobilul fiind afectat de un interes public, instanţa nu a apreciat că tocmai acestă afectaţiune specială a fost instituită de legiuitor prin prisma dificultăţilor de relocare a unei instituţii de învăţământ şi că termenul contractual de 1 an propus reclamantului prin HCLS1 nr. 281/12.09.2018 trebuia a fi considerat rezonabil şi de bună credinţă.

De asemenea, a susţinut că instanţa de apel nu a reţinut că, prin notificarea reclamantului nr. 198 din 21 septembrie 2019, acesta nu a emis o propunere cu o altă valoare a chiriei, fiind de acord cu cea propusă de recurentul-reclamant, în valoare de 4000 euro.

A arătat că buna sa credinţă rezultă din însăşi situaţia de fapt, având în vedere că evacuarea grădiniţei şi lăsarea imobilului în deplina folosinţă a reclamantului a fost făcută la 28 ianuarie 2019 (când a fost încheiat procesul-verbal de evacuare), lipsa de folosinţă a imobilului fiind pe o perioadă de 5 luni (1 septembrie 2018-28 ianuarie 2019), ceea ce înseamnă că relocarea grădiniţei s-a efectuat în cel mai scurt timp posibil, prin conformarea cu o diferenţă de 28 de zile în plus termenului de 4 luni solicitat de reclamant ca perioadă contractuală (31 decembrie 2018).

Astfel, în speţa de faţă nu există faptă ilicită săvârşită cu vinovăţie care să justifice atragerea răspunderii civile delictuale în sensul dorit de reclamant.

În ceea ce priveşte valoarea prejudiciului, recurentul-pârât a apreciat că în mod greşit aceasta a fost reţinută de către instanţele de fond ca fiind alta decât 5.000 euro, prejudiciul nefiind calculat potrivit dispoziţiilor art. 45 alin. (6)1 şi alin. (6)2 din Legea nr. 165/2013.

A arătat că din analiza grilei notariale aprobate pentru perioada 2010 - 2019 a reieşit că imobilul din str. x se află în zona 35/A3, pentru care valoarea terenurilor cu construcţii este evaluată la suma de 939 euro/mp. Suprafaţa de teren ce face parte din imobilul în cauză, în conformitate cu extrasul de carte funciară nr. x/31.01.2019, depus de către reclamant în cadrul probei cu înscrisuri, este de 1176 mp. În acest condiţii valoarea acestuia este de 1.104.264 euro.

De asemenea, valoarea unei clădiri cu destinaţie industrială situate în zona 35/A3 este de 226 euro/mp. Suprafaţa construită a clădirii în cauză este de 469,55 mp, aspect ce reiese din analiza contractului de închiriere nr. x din 8 septembrie 2014, depus de reclamant la dosar. Astfel, valoarea clădirii situate în cadrul imobilului din municipiul Bucureşti, str. x, ce trebuie avută în vedere pentru stabilirea cuantumului chiriei, este de 106.118 euro.

În aceste condiţii chiria lunară maximă pentru terenul aferent imobilului din municipiul Bucureşti, str. x, este de 3680,88 euro/lună, iar pentru clădirea aferentă aceluiaşi imobil este de 530,59 euro/lună.

În consecinţă chiria maximă lunară totală ce putea fi plătită de către intimata pârâta Grădiniţa de Copii nr. 252, în conformitate cu legea, pentru imobilul din Bucureşti, str. x, pentru perioada septembrie 2018 - decembrie 2018, este de 4211,47 euro.

Recurentul-pârât a arătat că, prin adresa din 22 august 2018, reclamantul şi-a exprimat acordul de principiu pentru încheierea unui contract de închiriere pentru o perioadă de maxim 4 luni. Prin Hotărârea Consiliului Local al sectorului 1 Bucureşti nr. 281 din 12 septembrie 2018 s-a aprobat încheierea unui contract de închiriere cu proprietarii imobilului din municipiul Bucureşti, str. x, pentru 1 an, la o chirie lunară de 4000 euro, respectiv câte 1000 euro pentru fiecare proprietar (reprezentând cota de câte 1/4 aferentă fiecărui proprietar).

Preţul chiriei învederate la punctul anterior a fost stabilit şi aprobat având în vedere procedura, cuprinsă în dispoziţiile art. 45 alin. (6)1 şi alin. (6)2 din Legea nr. 165/2013. Acest cuantum al chiriei este unul just şi reflectă viziunea realistă a legiuitorului cu privire la stabilirea chiriilor pentru spaţiile închiriate de către persoanele juridice de drept public de la persoane fizice.

Reclamantul, prin semnarea actului adiţional nr. x la contractul de închiriere nr. x din 8 septembrie 2014, şi-a dat consimţământul în vederea prelungirii perioadei de locaţiune până la 31 august 2018, precum şi asupra menţinerii ca neschimbate a celorlalte clauze, inclusiv cea cu privire la cuantumul de 12.655 RON/lună al chiriei, însuşindu-şi, în totalitate, efectele contractului de închiriere. Valoarea chiriei din contractul încheiat cu reclamantul până la 31 august 2018, în cuantum de 12.655 RON/lună, echivalentă în euro este de 2.612,91 euro/lună.

Având în vedere discrepanţa exagerată dintre chiria încasată de reclamant împreună cu ceilalţi coproprietari până la 31 august 2018, în cuantum de 12.655 RON/lună (2612,91 euro/lună), faţă de pretenţiile acestuia (8.000 euro/lună) pentru lipsa de folosinţă imediat ulterioară, pe o perioadă de 5 luni, în care nu au existat pe piaţa imobiliară fluctuaţii privind preţurile chiriilor, criticând concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, recurentul-pârât a apreciat ca fiind imorale aceste pretenţii, doar pentru faptul că nu s-a ajuns la un acord cu privire la vânzarea bunului imobil, în condiţiile în care au existat intenţii ale ambelor părţi, scopul fiind de interes public, respectiv de a se stabili o locaţie permanentă pentru Grădiniţa de Copii nr. 252.

A susţinut că prejudiciul ar fi trebuit evaluat în primul rând prin raportare la chiria practicată, negociată şi acceptată de reclamant, faţă de aceleaşi condiţii de locaţiune la acelaşi preţ convenit de părţi, prin acord.

5. Întâmpinarea şi răspunsul la întâmpinare

Prin întâmpinarea depusă la 16 iunie 2022, recurentul-pârât Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, prin primar, a solicitat, în principal, anularea recursului declarat de reclamant pentru neîncadrarea criticilor în dispoziţiile art. 488 C. proc. civ.. În subsidiar, a cerut respingerea recursului declarat de recurentul-reclamant, ca nefondat.

Recurentul-reclamant nu a depus răspuns la întâmpinare, însă, prin cererea depusă la 26 octombrie 2022, a solicitat judecata cauzei în lipsă, admiterea recursului astfel cum a fost formulat şi acordarea cheltuielilor de judecată reprezentând taxele judiciare de timbru achitate la fond, apel şi recurs, în cuantum total de 19.950 RON.

6. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie asupra recursului

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile declarate sunt nefondate pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esenţă, reclamantul critică, sub un prim aspect, modalitatea de stabilire a despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a imobilului, al cărui coproprietar este în cotă de 1/4, prin ignorarea de către instanţa de apel a pierderii suferite constând în imposibilitatea de a accepta oferta de cumpărare a cotei sale indivize de către o terţă societate, solicitând reclamantul diferenţa dintre preţul oferit şi suma cu care a vândut efectiv cota sa în luna februarie 2019.

Critica sa, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. vizează o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., astfel cum au fost interpretate prin Decizia nr. 23/2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, susţinând recurentul că, în raport de această convenţie, prejudiciul pretins este cert.

În mod corect instanţa de apel a confirmat soluţia şi raţionamentul primei instanţe, apreciind că, potrivit dispoziţiilor art. 1187 şi ale 1244 C. civ., pentru a fi considerată fermă, oferta trebuie să îmbrace forma autentică.

Dezlegările conţinute în decizia invocată de recurent vizează un alt tip de act juridic şi anume promisiunea bilaterală de vânzare, reglementată în art. 1279 C. civ., care cuprinde un acord de voinţă al părţilor ce îşi asumă drepturi şi obligaţii reciproce. În acest sens, s-a reţinut că promisiunea sinalagmatică de vânzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei autentice, aşa încât antecontractul se supune libertăţii formei, în condiţiile art. 1.178 din C. civ., care reprezintă regula în materie de contracte.

Or, în cauză, oferta de care se prevalează reclamantul în solicitarea de dezdăunare este un act juridic unilateral care, potrivit dispoziţiilor exprese ale art. 1187 C. civ., trebuie să îmbrace formă autentică pentru a fi considerată fermă şi a produce efectul pretins. Recurentul nu a combătut această distincţie care a constituit motivul pentru care prejudiciul pretins în baza unui înscris sub semnătură privată nu a fost considerat cert, rezumându-se să afirme că oferta era validă întrucât viza un imobil înscris în cartea funciară şi prevedea un termen, singurul criteriu pe care nu l-a putut îndeplini, din culpa pârâţilor, fiind o posesie liberă de orice sarcini.

Or, aceste susţineri nu sunt de natură a dovedi îndeplinirea condiţiei expres prevăzute de art. 1187 C. civ., pentru eficacitatea actului juridic respectiv, dispoziţiile art. 1279 C. civ. nefiind incidente în cauză.

Într-o altă critică formulată în memoriul de recurs, reclamantul combate reţinerea instanţei de apel referitoare la atitudinea fluctuantă de care ar fi dat dovadă în relaţiile cu pârâţii, considerând că toleranţa manifestată nu îi poate exonera pe aceştia de culpă şi de răspundere.

Atitudinea subiectivă a proprietarilor, indiferent cum a fost calificată de instanţa de apel, nu este de natură a produce o consecinţă juridică în mecanismul răspunderii civile delictuale impus pârâtului Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti întrucât nu a fost evaluată ca o cauză exoneratoare de răspundere pentru acesta sub forma cazului fortuit şi nici nu reprezintă, faţă de reţinerea caracterului incert al prejudiciului, un considerent decizoriu pentru soluţia care a fost menţinută.

Ca atare, reevaluarea acesteia nu reprezintă un element apt a determina modificarea condiţiilor în care a fost stabilită răspunderea civilă delictuală a pârâtului Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti.

În ceea ce priveşte recursul pârâtului Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, acesta susţine, prin prisma motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., că nu poate fi reţinută nici cea mai uşoară culpă pentru lipsa de folosinţă a imobilului, culpa pentru neperfectarea unui nou contract de închiriere cu reclamantul, aparţinând în totalitate acestuia.

A afirmat că vinovăţia pârâţilor nu poate fi reţinută ca urmare a ocupării fără titlu a imobilului întrucât, prin notificarea din 21 septembrie 2019, s-a menţionat că reclamantul agreează, de principiu, încheierea unui nou contract de închiriere cu A.U.I.P.U.S.P. pe o perioadă de 4 luni, până la 31 decembrie 2018, fiind deschis la o eventuală ofertă de cumpărare din partea acestei autorităţi.

Cum coproprietarii imobilului în cauză s-au adresat A.U.I.P.U.S.P. în mod separat, nu s-a putut perfecta niciun contract de închiriere sau de vânzare-cumpărare cu aceştia. Consideră că ocuparea imobilului de către intimata Grădiniţa de Copii nr. 252, ulterior datei de 31 august 2018, nu s-a făcut în mod abuziv, ci în temeiul unui acord de principiu al coproprietarilor imobilului reprezentat de disponibilitatea arătată de către aceştia de continuare a relaţiilor contractuale, chiar şi de înstrăinare a imobilului, arătată prin corespondenţa purtată cu A.U.I.P.U.S.P.

Contractul a cărei încheiere a fost aprobată de Consiliul Local al Sectorului 1, prin Hotărârea nr. 281 din 12 septembrie 2018 pentru o perioadă de 12 luni, până la 31 august 2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4000 euro, nu s-a putut perfecta din culpa exclusivă a reclamantului care a dorit ca imobilul să fie închiriat doar pe o perioadă de 4 luni.

A arătat recurentul-pârât că, în vederea încheierii unui contract de închiriere cu mai mulţi coproprietari trebuia respectat principiul unanimităţii reglementat de dispoziţiile art. 641 alin. (1) C. civ.. Or, reclamantul, în calitate de coproprietar, cu o cotă de 1/4 din imobil nu deţine majoritatea, astfel încât nu îşi poate exprima de sine stătător poziţia cu privire la închirierea imobilului fără a fi în consens cu majoritatea coproprietarilor.

Prin expunerea acestor argumente, cu referire la demersurile proprii recurentul acreditează susţinerea că nu a săvârşit o faptă ilicită şi că a fost de bună credinţă, câtă vreme, în perioada septembrie 2018- ianuarie 2019 a ocupat imobilul cu acordul tacit al coproprietarilor, reclamantul opunându-se la prelungirea locaţiunii sau la vânzare, cu încălcarea principiului unanimităţii.

Critica este nefondată. Astfel, corect a fost reţinută de instanţele devolutive existenţa unei fapte ilicite constând în ocuparea fără drept a imobilului în condiţiile în care contractul de închiriere dintre părţi a ajuns la termen la data de 31.08.2018 şi nu a operat tacita relocaţiune în condiţiile legii.

Negocierile dintre părţi nu reprezintă un argument pentru validarea detenţei precare în continuare, astfel că, în această perioadă, imobilul a fost ocupat fără titlu. De altfel, prin sentinţa civilă nr. 8483/18.12.2018 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, prin care s-a respins contestaţia la executare, s-a statuat similar, unitatea de învăţământ preuniversitar fiind considerată un ocupant fără drept al imobilului începând cu 1.09.2018.

În ceea ce priveşte principiul unanimităţii în materie de locaţiune astfel cum este reglementat de dispoziţiile art. 641 alin. (1) C. civ., acesta priveşte, cum corect a reţinut instanţa de apel, încheierea contractului şi nu evacuarea, neexistând în cauză ipoteza în care coproprietarii cu cotă majoritară au intenţionat să suplinească pe cale judiciară lipsa acordului reclamantului la încheierea unui contract de închiriere. Dimpotrivă, astfel cum dispune şi art. 643 alin. (2) C. civ., hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor.

Recurentul pârât a mai susţinut că a fost de bună credinţă, menţionând demersurile pe care le-a întreprins pentru încheierea contractului, însă acestea sunt nerelevante întrucât excedează faptei ilicite reţinute, pârâtul având reprezentarea că ocupă fără niciun titlu imobilul.

Împrejurarea că manifestarea de voinţă a pârâtului s-a concretizat în adoptarea unei hotărâri de consiliu local care cuprinde elementele ce urmau a fi prevăzute în contractul de închiriere referitoare la perioada locaţiunii şi cuantumul chiriei, nu reprezintă un fapt exonerator de răspundere în lipsa unui acord de voinţă asupra acestei propuneri din partea tuturor coproprietarilor şi în condiţiile în care coproprietarii cotei majoritare nu au iniţiat procedura prevăzută de lege referitoare la suplinirea consimţământului reclamantului la închiriere.

Recurentul a criticat şi valoarea prejudiciului stabilită de instanţa de fond şi confirmată în apel, ce constă în contravaloarea chiriei calculată în raportul de expertiză prin raportare la nivelul pieţei libere.

În acest sens susţine că valoarea chiriei trebuia stabilită conform dispoziţiilor art. 45 alin. (6)1 şi alin. (6)2 din Legea nr. 165/2013, prin valorificarea grilei notariale aprobate pentru perioada 2010 - 2019, valoarea clădirii ce trebuie avută în vedere pentru stabilirea cuantumului chiriei fiind de 106.118 euro iar chiria maximă lunară de 4211,47 euro. A afirmat că prejudiciul ar fi trebuit evaluat în primul rând prin raportare la chiria practicată, negociată şi acceptată de reclamant anterior, faţă de aceleaşi condiţii de locaţiune la acelaşi preţ convenit de părţi, prin acord.

Critica este nefondată. În mod corect instanţa de apel a statuat că dispoziţiile Legii nr. 165/2013 se aplică exclusiv pe perioada defiptă de lege pentru păstratea afectaţiunii imobilului de unitate de învăţământ, iar în lipsa unei obligaţii legale sau contractuale, părţile stabilesc cuantumul chiriei prin negociere liberă. Cum nu a existat un acord pentru locaţiunea imobilului, lipsa de folosinţă pentru ocuparea fără drept a imobilului a fost corect stabilită prin raportarea la nivelul chiriilor pe piaţa liberă pentru imobile aflate în condiţii similare. Verificarea algoritmului de calcul excedează limitelor controlului judiciar în recurs, constituind un aspect de temeinicie şi nu de nelegalitate al hotărârii atacate.

Pentru toate aceste considerente, reţinând corecta aplicare şi interpretare a legii de către instanţa de apel, Înalta Curte va respinge, în baza art. 496 C. proc. civ., ambele recursuri ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul A. şi de pârâtul Sectorul 1 al Municipiului Bucureşti, prin primar, împotriva deciziei nr. 356A din 14 martie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civila şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 27 octombrie 2022, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.