Inadmissibility of property ownership constation for auctioned real estate lacking authentic contract under Code of Civil Procedure Article 35 subsidiarity.

Şedinţa publică din data de 17 mai 2022

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la data de 10.08.2020, reclamanta A. S.A. a chemat în judecată pârâţii UAT Miroslava şi B., solicitând constatarea existenţei dreptului de proprietate asupra bunului imobil constând în teren în suprafaţă de 500 m.p. situat în intravilanul jud. Iaşi, dintre care 117 m.p. având categoria de folosinţă curţi-construcţii, respectiv 383 m.p. având categoria de folosinţă arabil, teren cu număr cadastral x, împreună cu construcţia C1 edificată pe acesta cu suprafaţă construită la sol de 112 m.p, având număr cadastral x, ambele intabulate în Cartea funciară nr. x

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 35 din C. proc. civ. precum şi cele ale Legii nr. 85/2006.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Iaşi

Prin sentinţa civilă nr. 1372/2021 din 03 iunie 2021, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a admis excepţia inadmisibilităţii cererii în constatare formulate de reclamanta A. S.A. şi a respins, ca inadmisibilă, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.A. în contradictoriu cu pârâţii UAT Miroslava şi B..

3. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel Iaşi

Prin decizia civilă nr. 519 din 4 noiembrie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă, s-a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta A. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 1372/2021 din 03.06.2021, pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta A. S.A., întemeiat pe motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., care a solicitat admiterea căii de atac, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată curţii de apel.

În dezvoltarea motivului de recurs, s-a susţinut că atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel au apreciat greşit că acţiunea reclamantei privind constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului teren şi construcţie ar fi una inadmisibilă, motivat de faptul că aceasta ar avea la îndemână o acţiune în realizare.

Cu referire la argumentul instanţei de apel, prin care s-a reţinut faptul că "ulterior întocmirii Procesului-verbal de licitaţie imobiliară din data de 22 februarie 2012 şi plăţii diferenţei de preţ, apelanta trebuia să se prezinte la notarul public în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, formalitate ce nu a fost însă îndeplinită. În aceste condiţii, societatea adjudecatară nu este titulara unui drept real de proprietate asupra imobilului scos la licitaţie ci doar a unui drept de creanţă ce îi permite a apela la o acţiune în realizare, precum cererea de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare", recurenta a arătat că, deşi este în acord cu prevederile legale aplicabile, totuşi nu se potriveşte pe calapodul de drept aplicabil situaţiei deduse judecăţii.

În sensul arătat, a fost introdusă inclusiv o acţiune în realizare, respinsă, astfel că în opinia recurentei este eronată concluzia instanţei de apel potrivit căreia existenţa procesului-verbal de licitaţie prevăzut de dispoziţiile art. 120 alin. (2) din Legea nr. 85/2006 ar da naştere unui drept de creanţă în patrimoniul acesteia, pe care l-ar fi putut valorifica. În acest context, este justificat demersul său, prin care a solicitat acordarea protecţiei juridice unui drept subiectiv civil, şi anume dreptul de proprietate asupra imobilului, la acest moment blocat în afara circuitului civil, deşi el se află în proprietatea recurentei, căreia îi lipseşte doar actul scriptic prin care să fie constatat acest drept.

În continuare, recurenta a susţinut că analiza instanţei de apel a plecat de la o premisă greşită, şi anume cea în care procesul-verbal de licitaţie ar da naştere unui drept de creanţă în considerarea prevederilor art. 120 din Legea nr. 85/2006. Însă aceste prevederi legale îşi găsesc aplicabilitate doar cât timp procedura de insolventă nu a fost închisă şi lichidatorul judiciar nu a fost descărcat de gestiune. Prin efectul închiderii procedurii, societatea debitoare este radiată, astfel că independent de dorinţa recurentei, la acest moment nu mai poate fi încheiat un contract de vânzare-cumpărare şi nici nu mai poate fi solicitată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.

A arătat recurenta că, într-adevăr, se află în culpa de a nu fi iniţiat demersurile pe lângă lichidator pentru a încheia inclusiv un contract de vânzare-cumpărare anterior închiderii procedurii de insolvenţă. Cu toate acestea, în prezent era necesar ca prin mijlocirea instanţei de judecată să fie identificată o soluţie pentru deblocarea imobilului în circuitul civil, deoarece recurenta se regăseşte într-o poziţie delicată ca urmare a faptului că, deşi a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului achitând în procedura de adjudecare preţul, totuşi nu deţine un act juridic scriptic prin care să îi fie recunoscut acest drept. Mai mult decât atât, societatea vânzătoare a fost radiată din registrul comerţului, în temeiul art. 132 alin. (2) din Legea nr. 85/2006, inclusiv în raportul final lichidatorul judiciar menţionând faptul că nu mai sunt şi alte bunuri de valorificat în cadrul procedurii.

Ca atare, în opinia recurentei, apare evident că: - atât judecătorul sindic cât şi lichidatorul/administratorul judiciar au considerat că toate bunurile societăţii vânzătoare au fost valorificate, astfel că dreptul de proprietate nu avea cum să rămână în patrimoniul acestei societăţi, independent de încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobil; - în contextul în care procedura de insolvenţă a fost închisă, prevederile art. 120 din Legea nr. 85/2006 nu îşi mai găsesc aplicabilitatea, lichidatorul fiind descărcat de gestiune şi societatea radiată; - proprietatea asupra imobilului nu a trecut la asociaţi sau in domeniul unităţii administrativ teritoriale locale; - nu poate fi primit că există practic un imobil fără proprietar; - scopul principal este acela de a clarifica şi dezlega situaţia juridică prin raportare la alte prevederi din dreptul comun decât cele din Legea nr. 85/2006.

Or, a susţinut recurenta, singura posibilitate pe care o are este aceea de a se raporta la dispoziţii cu caracter general ori principii de drept aplicabile, fiind evocate în acest sens prevederile art. 44 alin. (1) şi art. 136 alin. (5) din Constituţie. Importanţa securităţii circuitului civil şi a stabilităţii raporturilor civile a fost recunoscută în mod constant şi în alte situaţii practice, precum este şi cazul similar al dobânditorului de bună credinţă de la un posesor neproprietar. Cu alte cuvinte, interesul deblocării unui bun proprietate privată în circuitul civil şi implicit al protecţiei dreptului de proprietate în sine se situează deasupra viciilor operaţiunii juridice translative de proprietate prin care dobânditorul de bună-credinţă, plătind preţul, a dobândit proprietatea asupra unui bun.

A mai arătat recurenta că, potrivit art. 1 alin. (1) din C. civ., izvor al dreptului nu este doar legea, ci şi uzanţele şi principiile generale ale dreptului, iar potrivit alin. (2) "în cazurile neprevăzute de lege se aplică uzanţele, iar în lipsa acestora, dispoziţiile legale privitoare la situaţii asemănătoare, iar când nu există asemenea dispoziţii, principiile generale ale dreptului", aceasta fiind şi situaţia din prezenta speţă, unde s-a solicitat instanţei să se constate că principiul ocrotirii securităţii circuitului civil trebuie să prevaleze faţă de faptul că recurenta nu a întreprins diligentele necesare, ulterior achitării preţului de vânzare, pentru a încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Sub un alt aspect, recurenta a menţionat şi că interesul nu este doar unul individual, în contextul în care pentru respectivul imobil nu poate fi deschis rol fiscal, nu pot fi achitate taxe şi impozite de la momentul radierii societăţii vânzătoare şi nu poate fi tranzacţional pe piaţă.

Intimaţii nu au depus întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recursul reclamantei este încadrabil în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 din C. proc. civ.

Prin criticile concrete de nelegalitate, în esenţă, recurenta a invocat: aplicarea greşită a principiului subsidiarităţii la circumstanţele particulare atipice ale cauzei şi reţinerea nelegală a inadmisibilităţii acţiunii în constatare, deşi reclamanta a uzat fără succes de acţiunea în realizare; reţinerea unei situaţii premisă greşite, anume că reclamanta ar mai avea un drept de creanţă în considerarea procesului-verbal de licitaţie şi a prevederilor art. 120 din Legea nr. 85/2006, deşi procedura insolvenţei a fost închisă, lichidatorul judiciar descărcat de gestiune şi societatea debitoare radiată; încălcarea unor principii generale de drept, precum protecţia dreptului de proprietate şi ocrotirea securităţii circuitului civil, şi ignorarea interesului general de a fi deblocat imobilul în circuitul civil.

Prealabil examinării propriu-zise a criticilor de nelegalitate, Înalta Curte are a observa că demersul judiciar, astfel cum a fost configurat prin elementele cererii de chemare în judecată şi supus judecăţii instanţelor de fond, are ca obiect acţiunea în constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului teren şi construcţii, situat în comuna Miroslava, jud. Iaşi, adjudecat în baza procesului-verbal de licitaţie imobiliară din 22.02.2020, întocmit în cadrul procedurii de insolvenţă.

Situaţia de fapt, astfel cum a fost reţinută de prima instanţă şi confirmată de instanţa de apel - care nu mai poate fi reexaminată în calea de atac a recursului în care se exercită exclusiv un control de legalitate al hotărârii recurate - relevă, într-o succintă prezentare, următoarele aspecte:

Reclamanta a participat la licitaţia organizată de lichidatorul judiciar al societăţii C. S.R.L., aflată în faliment şi având ca administrator statutar pe pârâtul B., fiind declarată drept câştigătoare a licitaţiei pentru imobilul teren şi construcţie situat în comuna Miroslava, sat Voroveşti, jud. Iaşi, în schimbul preţului de 310.275 RON, sens în care a fost întocmit procesul-verbal de licitaţie din data de 22.02.2012. Ulterior, la 21.03.2021, reclamanta a achitat în întregime preţul de adjudecare.

Procedura de insolvenţă a fost închisă, cu reţinerea şi distribuirea preţului achitat, fără însă ca între reclamantă şi societatea aflată în insolvenţă să fi fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că reclamanta a formulat, în contradictoriu cu societatea debitoare, prin lichidator judiciar, şi cu B., fost asociat şi administrator al societăţii, acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare (dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Iaşi), respinsă pentru lipsa calităţii procesuale pasive a pârâţilor, prin sentinţa civilă nr. 730/civ/16.12.2014 a Tribunalului Iaşi, secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi fiscal, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 579/15.12.2015 a Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă.

Luând în examinare criticile de nelegalitate circumscrise aplicării greşite a principiului subsidiarităţii acţiunii în constatare, Înalta Curte reţine caracterul nefondat al acestora.

Astfel, potrivit art. 35 din C. proc. civ., "Cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cerere nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice cale prevăzută de lege".

Aşadar, trăsătura specifică şi definitorie a cererii în constatare este dată de caracterul său subsidiar faţă de cererea în realizare, ce constă în împrejurarea că această cerere nu este admisibilă dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege, ceea ce are configuraţia unei condiţii negative, speciale, de exercitare a acţiunii în justiţie.

Aceasta întrucât, în condiţiile în care, la nivel legal, există mecanisme procedurale pe care persoana interesată le poate folosi pentru a-şi realiza efectiv dreptul, norma anterior redată acordă prevalenţă însăşi realizării dreptului, şi nu doar constatării existenţei lui, tocmai pentru a nu trena clarificarea unor situaţii potenţial litigioase.

Raportând aceste consideraţii cu valoare generală la circumstanţele factuale concrete ale cauzei, Înalta Curte reţine că, în deplin respect al raţiunii soluţiei legislative consacrate de art. 35 din C. proc. civ., instanţa de apel a validat inadmisibilitatea cererii în constatare reţinută de judecătorul fondului, argumentând corect că procesul-verbal de licitaţie imobiliară are doar valoare de antecontract de vânzare-cumpărare, astfel încât societatea adjudecatară reclamantă nu este titulara unui drept real de proprietate asupra imobilului scos la licitaţie, ci doar a unui drept de creanţă ce îi permite să apeleze la o acţiune în realizare, precum cererea de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de cumpărare (fiind titulara unui drept de creanţă cert, lichid şi exigibil şi a unui interes economic, acela de a obţine transferul dreptului de proprietate asupra bunului adjudecat pentru care a şi achitat preţul), ori acţiunea în uzucapiune, în raport de modul de îndeplinire a condiţiilor specifice fiecărui demers judiciar.

Or, în cauză, se cuvine observat faptul că recurenta a apelat doar la mecanismul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare. Mai mult decât atât, nu a epuizat în substanţa lui nici măcar acest mijloc juridic de realizare a dreptului, de vreme ce acţiunea în realizare de acest tip, ce a format obiectul dosarului nr. x/2014 al Tribunalului Iaşi, a fost respinsă ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

Astfel fiind, recurenta reclamantă nu poate fi exonerată de obligaţia procesuală impusă de regula subsidiarităţii, anume aceea de a fi îndeplinită cerinţa specială de exercitare a acţiunii în justiţie (inexistenţa oricărei alte căi prevăzute de lege), în condiţiile în care, fiind titulara acţiunii prin care s-a declanşat procesul anterior, aceasta a configurat cadrul procesual pasiv, pe de o parte cu practicianul în insolvenţă care nu a fost şi nici nu este proprietar al bunurilor ce au format obiectul lichidării, iar, pe de altă parte, cu fostul asociat şi administrator al societăţii în insolvenţă, fără a se fi dovedit faptul că în urma lichidării bunul adjudecat i-ar fi intrat acestuia în patrimoniu, aspecte tranşante cu efect de lucru judecat, conform art. 430 alin. (1) din C. proc. civ., prin hotărârea judecătorească definitivă anterior enunţată.

Cu referire la critica recurentei axată pe ideea reţinerii greşite a existenţei unui drept de creanţă izvorât din procesul-verbal de licitaţie şi întemeiat pe art. 120 din Legea nr. 85/2006, Înalta Curte constată caracterul nefondat.

Aceasta întrucât, potrivit art. 120 alin. (2) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, "Dacă vânzarea activelor se face prin licitaţie publică, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Când legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului-verbal de licitaţie".

Este şi cazul dreptului de proprietate asupra imobilului litigios, în privinţa transferului căruia forma autentică a actului juridic este cerută ad validitatem, conform art. 1244 din C. civ.

Drept urmare, contrar susţinerilor recurentei, este legal raţionamentul instanţei de apel, în cadrul căruia s-a concluzionat în sensul că, nefiind îndeplinită condiţia de formă cerută pentru valabilitatea contractului de vânzare, reclamanta adjudecatară nu este titulara unui drept real de proprietate asupra imobilului, ci doar a unui drept de creanţă, ce îi deschide calea cererii în realizarea dreptului.

De necontestat, închiderea procedurii de insolvenţă şi radierea din registrele specifice au drept efect principal lipsa capacităţii procesuale de folosinţă a societăţii debitoare care nu mai poate sta în judecată. Un alt efect important al închiderii procedurii constă în descărcarea de orice îndatoriri şi responsabilităţi a lichidatorului judiciar, conform art. 136 din Legea nr. 85/2006.

Însă, actualitatea dreptului de creanţă al recurentei - în privinţa căruia instanţa de apel a remarcat judicios caracterul cert, lichid şi exigibil - nu este plasată într-o relaţie de dependenţă în raport cu actualitatea procedurii de insolvenţă, astfel încât să devină pertinentă construcţia argumentativă propusă prin memoriul de recurs, în sensul că, odată închisă procedura insolvenţei, prin efectele pe care le generează, ar fi automat suprimat orice remediu procesual pus la îndemână pentru realizarea dreptului de creanţă, precum, exempli gratia, mecanismul suplinirii consimţământului debitorului obligaţiei de a face izvorâte din antecontract.

Nu poate fi primită nici critica recurentei prin care se susţine că au fost încălcate principii generale ale dreptului, precum protecţia dreptului de proprietate şi ocrotirea securităţii circuitului civil, care în opinia acesteia s-ar situa deasupra viciilor operaţiunii judiciare translative de proprietate şi ar avea prevalenţă în raport cu lipsa sa de diligenţă.

Aceasta întrucât, în măsura în care exercitarea dreptului izvorât din procesul-verbal de licitaţie, act ce are natura juridică a unui antecontract de vânzare, nu s-a realizat potrivit dispoziţiilor legale imperative prescrise în materia transferului dreptului real de proprietate imobiliară, anterior evocate, în sensul în care recurenta nu a mai întreprins demersurile necesare perfectării contractului autentic, aceasta este ţinută să suporte consecinţele stabilite de lege, fără a se putea prevala de principiile fundamentale privind ocrotirea proprietăţii şi securitatea juridică.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că decizia recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, va respinge recursul declarat de reclamantă, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. S.A. împotriva deciziei nr. 519 din 4 noiembrie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 17 mai 2022.