Landlord's appeal rejected: Lease survives despite employee status loss and late arrears claim.

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele :

SC A.C. 2000 SA a chemat în judecată pe G.I. și G.M. în nume propriu și în calitate de reprezentanți legali ai minorilor G.A.M. și G.B., cum și pe G.R. solicitând rezilierea contractului de închiriere nr. 13945/2000 modificat prin actul adițional nr. 1/2001 și evacuarea pârâților din locuința situată în Pitești.

În motivarea acțiunii reclamanta a susținut că între antecesoarea sa I.J.G.C.L. Argeș și pârâtul G.I. a intervenit contractul de închiriere nr. 13945 din 14 septembrie 1987 pentru spațiul locativ în dispută, convenția fiind accesoriu al contractului de muncă al pârâtului, iar locuința fiind o locuință de serviciu. La 3 noiembrie 1993 RA R. Pitești a desfăcut disciplinar contractul de muncă al pârâtului G.I. astfel că potrivit art. 51 alin. (2) din Legea nr. 114/1996, respectiv art. 29 alin. (1) din H.G. nr. 1275/2000, acesta nu mai era îndrituit să dețină o locuință de serviciu și prin urmare pretențiile formulate erau fondate.

Judecătoria Pitești, prin sentința civilă nr. 4166 din 10 noiembrie 2003 a respins acțiunea cu motivarea că la perfectarea contractului de închiriere nr. 13945/1987, completat cu actul adițional 1/2000 nu a fost avută în vedere calitatea de salariat a pârâtului G.I. și prin urmare în lipsa unor dispoziții și sancțiuni exprese privind regimul juridic al locuințelor de serviciu opera principiul libertății contractuale astfel că locuința putea fi închiriată și altor persoane decât cele prevăzute de art. 2 lit. d) din Legea nr. 114/1996.

Curtea de Apel Pitești, secția civilă, prin decizia nr. 471/A din 11 martie 2004 a respins apelul formulat de reclamanta SC A.C. 2000 SA împotriva sentinței civile nr. 4166 din 10 noiembrie 2003 a Judecătoriei Pitești reținând că reclamanta a prelungit contractul de închiriere cu pârâtul G.I. după ce acestuia i se desfăcuse contractul de muncă ceea ce dovedește că prelungirea locațiunii a fost făcută independent de calitatea de salariat a pârâtului, iar termenul de închiriere fiind prelungit până la 9 mai 2004, nu existau motive pentru rezilierea menționatului contract.

În contra acestei decizii a declarat recurs SC A.C. 2000 S.A. invocând motivele de casare prev. de art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ.

Recurenta a susținut că și-a fundamentat acțiunea atât pe împrejurarea că pârâtul G.I. nu mai avea statutul de angajat și prin urmare nu mai putea deține o locuință de serviciu, cât și pe faptul atestat de asociația de locatari că pârâtul G.I. avea datorii mari la cheltuielile de întreținere ceea ce justifica evacuarea pârâților și respectiv rezilierea contractului de închiriere conform art. 24 lit. e) din Legea nr. 114/1996.

Recursul nu este fondat.

Din dosar a rezultat că inițial la 4 decembrie 1980 și apoi la 14 septembrie 1987 între I.J.G.C.L. Argeș, autoarea reclamantei și pârâtul G.I. s-au încheiat contractele de închiriere nr. 81/1980 și respectiv nr. 13445/1987 pentru apartamentul nr. 5 din Pitești, în condițiile Legii nr. 5/1973 în vigoare la acea dată, contractele fiind accesorii ale contractului de muncă al pârâtului G.I. (f.12-13 dosar nr.4388/2003).

Prin decizia nr. 497 din 3 noiembrie 1993 R. RA Pitești antecesoarea reclamantei a desfăcut disciplinar contractul de muncă pârâtului G.G. (f.6 dosar nr. 4388/2003).

Ulterior, urmare reorganizării R. RA Pitești, prin divizare totală, activitatea de administrare fond locativ a fost preluată de reclamantă care în această calitate a reînnoit față de pârât contractul de închiriere nr. 13945/1987 prin actul adițional nr. 1/2001 (f.7 dosar nr. 4388/2003).

Mai mult, deși pârâtul nu mai avea statutul de salariat al reclamantei, aceasta din urmă în calitate de administrator al locuinței în discuție a încheiat cu pârâtul G.I. un nou contract de locațiune cu nr. 13945 din 21 aprilie 2000 pe o perioadă de 5 ani, respectiv până la 9 mai 2005 (f.8 dosar nr. 4388/2003).

Or, la data perfectării convenției reclamanta cunoștea că pârâtul nu mai este salariatul ei și cu toate acestea a înțeles să-i închirieze în continuare spațiul în dispută fără să invoce caracterul de locuință de serviciu a apartamentului deși Legea nr. 114/1996 era în vigoare.

În aceste condiții, reclamanta nu putea invoca dispozițiile art. 51 din Legea nr. 114/1996 cât timp în contract nu s-a stipulat că se închiria o locuință de serviciu și că locațiunea avea un caracter accesoriu la contractul de muncă.

Astfel fiind, reclamanta putea invoca doar prevederile art. 24 din actul normativ menționat care enumeră cazurile în care se poate solicita rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit, între care figurează și acela vizând neplata cheltuielilor comune pe o perioadă de 5 luni, care au fost stabilite prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului, solicitarea urmând a o face asociația de locatari.

Or, în speță, reclamanta nu a invocat această prevedere legală la promovarea acțiunii și nici la prima zi de înfățișare când potrivit art. 132 C. proc. civ., putea să-și întregească sau modifice cererea de chemare în judecată.

Este adevărat că la dosar a fost depusă adresa din 24 octombrie 2003 a Asociației de locatari nr. 275, prin care se solicită reclamantei acționarea în judecată a pârâților pentru recuperarea unui debit de 37.742.417 lei la cheltuielile de întreținere, rezilierea contractului de locațiune și evacuarea lor din apartamentul ce-l dețineau cu chirie (f.36 dos. nr. 4388/2003).

Menționatul înscris a fost prezentat după prima zi de înfățișare și prin urmare, reclamanta nu mai era în măsură să solicite modificarea acțiunii (f.35 dosar nr. 4388/2003) și de altfel, nici nu a făcut-o, înțelegând să-l folosească doar ca o dovadă în plus pentru susținerea acțiunii, în răspunsul la întâmpinare.

De altfel, aceeași asociație de locatari, a comunicat instanței de apel la 8 martie 2004, că pârâții au achitat taxele de întreținere și administrare la zi (f. 58 dos nr. 271/2004).

Astfel fiind, critica formulată de recurentă pe acest aspect nu poate fi primită, recursul urmând a fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.C. 2000 SA Pitești împotriva deciziei civile nr. 471/A din 11 martie 2004 a Curții de Apel Pitești, secția civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 ianuarie 2005.