Nullity of superficies and use right assignment lacking mandatory authentic form

Şedinţa publică din data de 6 aprilie 2022

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Galaţi la data de 24.08.2017, sub nr. x/2017, reclamantul Municipiul Galaţi a chemat în judecată pârâtele S.C. A. S.R.L. şi B. S.R.L., solicitând instanţei, ca prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a contractului de cesiune a dreptului de folosinţă şi a dreptului de superficie nr. 03/25.04.2017 încheiat între pârâte.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 888 C. civ.

Prin sentinţa civilă 29/20.02.2019, Tribunalul Galaţi a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului şi a respins cererea de chemare în judecată ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

Prin decizia civilă nr. 341/A/23.10.2019 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, sentinţa menţionată anterior a fost anulată şi cauza a fost trimisă la aceeaşi instanţă pentru judecarea fondului.

Prin sentinţa civila nr. 376 din 12.11.2020, Tribunalul Galaţi a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Municipiul Galaţi, prin Primar, în contradictoriu cu pârâtele A. S.R.L. Galaţi şi B. S.R.L..

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de cesiune a dreptului de folosinţă şi constituire a dreptului de superficie nr. 03/25.04.2017 şi au fost repuse părţile în situaţia anterioară încheierii contractului.

A fost respinsă cererea reclamantului de obligare a pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanta Municipiul Galaţi şi pârâta S.C. B. S.R.L..

Prin decizia nr. 91/2021 din 24 martie 2021, Curtea de Apel Galaţi, secţia a II-a civilă a admis apelul declarat de către MUNICIPIUL GALAŢI împotriva sentinţei civile nr. 376 din 12.11.2020 pronunţată de Tribunalul Galaţi, secţia a II-a civilă în dosarul nr. x/2017.

A schimbat în parte sentinţa apelată numai în sensul că a obligat pârâtele A. S.R.L. Galaţi şi B. S.R.L. Galaţi la plata în solidar, către reclamantul MUNICIPIUL GALAŢI, a sumei de 4.760 RON cu titlul de cheltuieli de judecată.

De asemenea, a respins ca neîntemeiat apelul declarat de către B. S.R.L. Galaţi împotriva aceleiaşi sentinţe.

Împotriva deciziei nr. 91/2021 din 24 martie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia a II-a civilă, pârâta S.C. B. S.R.L. a formulat recurs, indicând motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare şi obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea prezentului litigiu.

În motivarea cererii de recurs, recurenta a susţinut că instanţa de apel a aplicat, in mod greşit, în raport de materialul probator administrat in cauză, dispoziţiile art. 1260 alin. (1), art. 1268 si art. 1270 C. civ.

Astfel, s-a arătat că instanţa de apel, contrar voinţei părţilor de la momentul perfectării înţelegerii, a calificat contractul ca fiind unul exclusiv de superficie, fapt ce vine sa înfrângă prevederile 1268 alin. (3) C. civ. Coroborând înscrisurile de la dosar, s-a reţinut că rezultă fără echivoc intenţia părţilor de a transmite nu numai un simplu drept de folosinţa asupra terenurilor menţionate în contract, ci si dreptul de a edifica mai multe construcţii pe aceste terenuri.

Instanţa, fără a observa obiectul convenţiei, în raport de drepturile si obligaţiile părţilor, în mod greşit, a calificat contractul ca fiind unul exclusiv de superficie, suprimând astfel voinţa părţilor, in total dezacord cu prevederile art. 1270 alin. (1) C. civ.

In legătura cu aplicarea greşita a art. 1260 C. civ., după redarea unor pasaje ale deciziei recurate, recurenta a susţinut că, în mod greşit, se retine necesitatea existenţei unui alt contract pentru eventualitatea operării conversiunii actului juridic nul intr-unul valabil. Practic, prin considerentele reţinute de instanţa de apel se produce o încălcare a principiului "actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat" văzut ca o aplicare particulară a principiului salvării actelor juridice, conform căruia, manifestarea de voinţă cuprinsă într-un act juridic trebuie să aibă, în limitele legii, eficacitatea maximă posibilă pentru realizarea scopului urmărit de părţi.

Astfel, fără a urmări salvarea actului juridic, aşa cum obligă art. 1.260 C. civ., instanţa a dispus in mod eronat anularea contractului, cu toate că, şi dacă ar fi fost vorba de un dezmembrământ al dreptului de proprietate, părţile nu au exclus posibilitatea conversiunii actului juridic.

Soluţia instanţei de fond era cu atât mai criticabilă, câtă vreme, părţile, prin nicio dispoziţie contractuala, nu au exclus posibilitatea conversiunii actului juridic in situaţia existenţei vreunui caz de nulitate. Instanţa, în măsura restrângerii voinţei părţilor, prin neobservarea sau suprimarea dreptului de folosinţă asupra bunurilor, precum şi al constatării nulităţii absolute a contractului, ar fi trebuit să cerceteze şi să constate îndeplinirea tuturor condiţiilor conversiunii.

Nu in ultimul rând, instanţa de apel, în mod greşit, a concluzionat că şi pentru transmiterea doar a dreptului de folosinţă a bunurilor imobile s-ar fi impus încheierea in forma autentica a contractului.

Recurenta a susţinut că, aşa cum a argumentat şi prin cererea de apel, la momentul semnării "Contractului de cesiune a dreptului de folosinţă şi constituire a dreptului de superficie nr. 03/25.04.2017", A. S.R.L. nu mai era titulara dreptului de proprietate asupra tuturor terenurilor ce au făcut obiectul contractului precitat, aceasta din urma păstrând doar folosinţa asupra respectivelor bunuri imobile, fapt demonstrat, pe de-o parte, prin Anexa II la contract, Procesul-verbal de predare - primire a terenului in suprafaţă de 157.515 mp", iar pe de alta, prin Hotărârea Consiliului Local Galaţi nr. 39/26.01.2017.

Prin urmare, observând dispoziţiile prevăzute de art. 1268 C. civ. referitoare la interpretarea clauzelor îndoielnice, recurenta a apreciat că instanţa ar fi trebuit să dea eficienţă acestor prevederi legale şi să respingă cererea introductiva, sens în care voinţa părţilor contractuale ar fi trebuit să prevaleze.

Tot în legătură cu situaţia juridică a terenurilor scoase din patrimoniul societăţii A. S.R.L., în absenţa dreptului de proprietate, a mai susţinut recurenta, instanţa ar fi trebuit să constate faptul că obligaţia cedentei A. S.R.L., de transmitere a dreptului de superficie, era afectat de o condiţie potestativa simplă, iar la fel ca şi în cazul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, forma autentică nu era necesară la momentul semnării contractului nr. x/25.04.2017. In acest sens, de altfel, s-a pronunţat si Înalta Curte de Casaţie si Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept prin Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017 referitoare la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din C. civ.

Intimatul-reclamant Municipiul Galaţi a depus întâmpinare, prin care a invocat, în principal, excepţia nulităţii recursului, întrucât criticile de nelegalitate expuse de recurentă nu se încadrează în motivele de nelegalitate prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1)-(8) C. proc. civ. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ.

Prin încheierea din 24 noiembrie 2021, Înalta Curte a dispus comunicarea raportului întocmit în cauză cu menţiunea că părţile pot depune punct de vedere în termen de 10 zile de la comunicare, părţile neînţelegând să utilizeze de acest drept.

Prin încheierea din 9 februarie 2022, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a respins excepţia nulităţii recursului, invocată de intimatul-reclamant, acesta fiind admis în principiu.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, reţine următoarele considerente:

Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocate de recurenta-pârâtă, casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Subsumat acestui motiv de casare, recurenta-pârâtă a susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, în raport de materialul probator administrat în cauză, dispoziţiile art. 1260 alin. (1), art. 1268 şi art. 1270 C. civ.

Din perspectiva criticilor aduse deciziei recurate, Înalta Curte reţine că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată în temeiul dispoziţiilor legale aplicabile speţei.

Se constată că, în cauza pendinte, reclamantul Municipiul Galaţi a chemat în judecată pârâtele S.C. A. S.R.L. şi B. S.R.L., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a contractului de cesiune a dreptului de folosinţă şi a dreptului de superficie nr. 03/25.04.2017 încheiat între pârâte, cererea fiind întemeiată, în drept, pe dispoziţiile art. 888 C. civ.

Instanţa de apel a reţinut că tribunalul a stabilit în mod corect obiectul contractului, în concordanţă cu voinţa părţilor, voinţă ce rezultă din chiar conţinutul contractului, dar şi din înscrisurile anexate acestuia. Astfel, din probatoriul administrat, rezultă fără echivoc intenţia părţilor de a transmite nu numai un simplu drept de folosinţă asupra terenurilor menţionate în contract, ci şi dreptul de a edifica mai multe construcţii pe aceste terenuri.

Înalta Curte reţine că, potrivit art. 1169 C. civ., "Părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordine publică şi de bunele moravuri", iar, potrivit art. 1270 C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, acesta modificându-se sau încetând numai prin acordul părţilor sau din cauze autorizate de lege.

Contractul este un act de voinţă care generează obligaţii, principiul care guvernează materia contractelor fiind autonomia de voinţă. Potrivit acestui principiu, părţile sunt cele care stabilesc întinderea obligaţiilor asumate prin respectivul contract, iar interpretarea contractului are în vedere stabilirea exactă a conţinutului convenţiei şi permite o corectă determinare a însăşi forţei obligatorii a acestuia.

Înalta Curte aminteşte că, potrivit art. 693 C. civ., "superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă."

Aşadar, superficia este acel drept real imobiliar cu caracter temporar, pe temeiul căruia o persoană, denumită superficiar, dobândeşte dreptul de folosinţă asupra unui teren ce aparţine altei persoane, denumită nud proprietar, pe care se află o construcţie, o plantaţie sau o altă lucrare asupra căreia superficiarul dobândeşte dreptul de proprietate, ori dreptul de a edifica ori realiza aceleaşi bunuri pe acel teren dobândit în folosinţă, care rămâne în proprietatea nudului proprietar.

Interpretarea dată de instanţa de apel clauzelor contractului de cesiune a dreptului de folosinţă şi a dreptului de superficie nr. 03/25.04.2017, ce a stat la baza raporturilor contractuale dintre părţi, a fost făcută cu aplicarea dispoziţiilor legale, reţinându-se, în mod corect, că părţile au cunoscut încă din momentele precontractuale care sunt obiectivele cedentului, care este scopul acestui A. şi au inserat în contract constituirea în favoarea cesionarului a unui drept de superficie asupra terenului identificat conform Anexei 1 - drept care presupune existenţa simultană a unui drept de folosinţă asupra terenului şi a unui drept de proprietate asupra clădirilor/construcţiilor ce urmează a fi construite pe teren.

De altfel, trebuie menţionat că interpretarea clauzelor contractului într-o manieră neconformă sensului reieşit din acordul părţilor, susţinută de recurenta-pârâtă, constituie în acest caz şi o ipoteză de analiză corelată a probelor. Stabilirea adevăratei voinţe a părţilor contractante constituie un aspect al etapelor devolutive, iar nu al controlului de legalitate, pentru că doar în valorificarea probelor propuse şi încuviinţate se poate stabili care a fost conduita părţilor. Or, în recurs instanţa nu poate constata o altă situaţie de fapt decât cea configurată de către instanţa de apel.

În speţă, se constată că instanţa de prim control judiciar a analizat în mod judicios cauza prin prisma dispoziţiilor legale incidente şi a clauzelor contractului de cesiune a dreptului de folosinţă şi a dreptului de superficie nr. 03/25.04.2017, precum şi a înscrisurilor anexate acestui contract, stabilind în mod corect că intenţia părţilor este nu numai aceea de a transmite un simplu drept de folosinţă asupra terenurilor menţionate în contract, ci şi dreptul de a edifica mai multe construcţii pe aceste terenuri, în cuprinsul convenţiei neexistând clauze îndoielnice, astfel încât nu se poate reţine o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1268 din C. civ.

După cum se poate observa, instanţa de apel nu a făcut altceva decât să respecte intenţia părţilor, adică voinţa lor reală, având în vedere că fundamentul forţei obligatorii a contractului îl constituie voinţa părţilor liber exprimată.

Coroborând dispoziţiile legale citate cu prevederile stipulate în contractul de cesiune a dreptului de folosinţă şi a dreptului de superficie nr. 03/25.04.2017, cu înscrisurile anexate acestui contract, având în vedere că interpretarea unui contract se face potrivit naturii obligaţiei asumate de părţi, se poate constata că instanţa de apel a respectat întru-totul elementele arătate mai sus, reţinând care este voinţa comună a părţilor, respectiv aceea că intenţia părţilor este nu numai de a transmite un simplu drept de folosinţă asupra terenurilor menţionate în contract, ci şi dreptul de a edifica mai multe construcţii pe aceste terenuri.

Potrivit dispoziţiilor art. 1260 alin. (1) C. civ., a căror aplicare greşită se invocă, "un contract lovit de nulitate absolută va produce totuşi efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege."

Prin invocarea aplicării greşite a dispoziţiilor art. 1260 alin. (1) C. civ., recurenta-pârâtă este nemulţumită de argumentele reţinute de instanţa de prim control judiciar cu privire la cel de-al doilea motiv de apel invocat, referitor la conversia actului juridic nul pentru nerespectarea condiţiilor de formă într-un act juridic valabil încheiat, pentru care nu este necesară forma autentică.

Pentru a răspunde acestei critici, Înalta Curte observă că dreptul de superficie este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia; acest drept se dobândeşte în temeiul unui act juridic, prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile (art. 693 C. civ.). De asemenea, se observă că, în conformitate cu prevederile art. 1244 C. civ., convenţiile care strămută dreptul de proprietate asupra unui imobil, drept ce urmează a fi înscris în cartea funciară, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Înalta Curte subliniază că prima instanţă a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamant, reţinând nulitatea absolută a contractului de superficie faţă de lipsa formei autentice a contractului, formă impusă pentru toate actele juridice prin care se strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.

În apel, s-a reţinut că, în condiţiile în care dreptul de superficie nu este doar un simplu drept de folosinţă asupra terenurilor menţionate în contract, ci şi dreptul de a edifica mai multe construcţii pe aceste terenuri, forma autentică este necesară pentru transmiterea tuturor drepturilor reale referitoare la terenurile menţionate în contract.

Aşadar, în acest context, în care constituirea dreptului de superficie nu s-a realizat potrivit legii, deoarece nu s-a încheiat prin act autentic, potrivit art. 1244 C. civ. la care dispoziţiile art. 693 alin. (2) teza finală trimit in mod expres, ţinând cont, de altfel, că pârâta nu a menţionat nici un alt act juridic prin care să se poată transmite şi dreptul de folosinţă asupra terenurilor din contractul părţilor şi dreptul de a construi pe aceste terenuri, pentru a cărui valabilitate să fie suficientă forma înscrisului sub semnătură privată, aşa cum a reţinut instanţa de apel în stabilirea situaţiei de fapt, văzând şi principiul disponibilităţii părţilor, în mod corect, instanţa de prim control judiciar a înlăturat critica referitoare la conversia actului juridic nul.

În ceea ce priveşte criticile formulate de recurentă în finalul motivelor de recurs, Înalta Curte reţine că, în condiţiile în care obiectul contractului a fost stabilit în mod corect de instanţele devolutive, iar prin convenţia părţilor nu a fost transmis vreun drept de proprietate asupra terenurilor, ci doar dreptul de folosinţă, în mod legal a reţinut instanţa de apel că, ceea ce interesează pentru a verifica valabilitatea încheierii acestui contract, este existenţa dreptului de folosinţă asupra acestor terenuri în patrimoniul societăţii A. S.R.L. la momentul încheierii contractului, şi nu existenţa vreunui drept de proprietate.

Aşa fiind, cum forma autentică este obligatorie pentru convenţiile prin care se transmit drepturile reale care trebuie înscrise în cartea funciară, cererea introductivă a fost admisă corect de tribunal, soluţia fiind confirmată în mod legal de instanţa de apel.

Pentru considerentele expuse, reţinând că aspectele de nelegalitate deduse judecăţii pe calea prezentului recurs nu pot fi primite, nefiind îndeplinite dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. pentru casarea hotărârii, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge recursul, ca nefondat.

Constatând culpa procesuală a recurentei-pârâte, în aplicarea dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va obliga recurenta-pârâtă B. S.R.L. GALAŢI la plata sumei de 799,89 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant MUNICIPIUL GALAŢI, conform dovezilor aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. GALAŢI împotriva deciziei nr. 91/2021 din 24 martie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia a II-a civilă.

Obligă recurenta-pârâtă B. S.R.L. GALAŢI la plata sumei de 799,89 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant MUNICIPIUL GALAŢI.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 aprilie 2022.