Homeowners' association wins property-contract annulment as appeal rejected; committee representation needs no public registration.

Şedinţa publică din data de 29 martie 2022

Deliberând asupra cererii de recurs, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă, la 24 iulie 2018, sub dosar nr. x/2018, reclamanta A., prin Comitetul Executiv, în contradictoriu cu pârâţii B. S.R.L., C., D., E. şi F., a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună:

1. constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 20 februarie 2014, la G. şi H., prin care pârâta B. S.R.L. a înstrăinat către pârâţii C. şi D. dreptul de proprietate asupra bunului imobil formând obiectul contractului;

2. constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 3 noiembrie 2014, la G. şi H., prin care pârâţii C. şi D. au înstrăinat către pârâţii E. şi F. dreptul de proprietate asupra aceluiaşi bun imobil.

Reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor şi la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 555, art. 646, art. 647 şi art. 648 - art. 658 din C. civ., art. 17 alin. (2) lit. i) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, dispoziţiile Legii nr. 230/2007, ale H.G. nr. 1288/2007 şi art. 453 C. proc. civ.

La 21 februarie 2019, reclamanta a formulat cerere de modificare a cererii de chemare în judecată, prin completarea obiectului acţiunii cu un petit vizând, în principal, constatarea nulităţii actului adiţional nr. x la actul de dezmembrare autentificat sub nr. x din 12 decembrie 2013, la B.I.N. I., iar, în subsidiar, a solicitat anularea acestuia.

Totodată, privind contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 20 februarie 2014 şi sub nr. x din 3 noiembrie 2014, a solicitat, în subsidiar, anularea acestora.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 204 C. proc. civ. şi cele ale art. 1.246 alin. (1), art. 1.247 alin. (1) şi (2), art. 1.250 şi art. 1.252 C. civ.

Prin cererea depusă la termenul de judecată din 10 septembrie 2019, reclamanta a precizat temeiurile de drept substanţial ale nulităţii absolute invocate, şi anume cauza ilicită şi frauda la lege, respectiv prevederile art. 1.236 alin. (2) şi art. 1.237 C. civ., în ce priveşte actul adiţional nr. x la actul de dezmembrare autentificat sub nr. x din 12 decembrie 2013, la B.I.N. I., şi cauza ilicită, frauda la lege şi caracterul ilicit al obiectului obligaţiei, respectiv art. 1.236 alin. (2), art. 1.237 şi art. 1.226 alin. (2) C. civ., în ce priveşte contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 20 februarie 2014 şi sub nr. x din 3 noiembrie 2014.

Prin sentinţa civilă nr. 1962 din 17 decembrie 2019, pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă, în dosarul nr. x/2018, a fost admisă excepţia lipsei calităţii de reprezentant a reclamantei A. şi, pe cale de consecinţă, cererea de chemare în judecată a fost anulată.

Împotriva hotărârii pronunţate în primă instanţă, la 21 mai 2020, reclamanta a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 478/2020 din 28 decembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în dosarul nr. x/2018, a fost admis apelul declarat de reclamanta A., sentinţa apelată fiind anulată, cauza fiind trimisă spre rejudecare primei instanţe.

Prin încheierea din 13 aprilie 2021, pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă, în dosarul nr. x/2018, s-a dispus scoaterea cauzei de pe rol şi înaintarea dosarului către Curtea de Apel Constanţa, pentru a se lua măsurile corespunzătoare în vederea înaintării dosarului către instanţa competentă în vederea soluţionării recursului declarat împotriva Deciziei nr. 478/28.12.2020 la data de 15.02.2021.

Împotriva deciziei civile nr. 478/2020 din 28 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în dosarul nr. x/2018, la 12 februarie 2021, B. S.R.L. a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., solicitând, admiterea căii de atac formulate, casarea deciziei recurate, iar, în rejudecare, respingerea apelului declarat de reclamanta A..

Recurenta critică soluţia din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. susţinând că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 230/2007 şi a Normelor metodologice de aplicare ale acestei legi aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, respectiv a dispoziţiilor privitoare la menţiunile obligatorii ale statutului asociaţiei de proprietari, la modalitatea în care membrii organelor de conducere îşi pot dovedi calitatea de reprezentant faţă de terţi, precum şi la obligativitatea înregistrării la judecătoria care a emis încheierea de înfiinţare a asociaţiei de proprietari a hotărârilor având ca obiect modificarea statutului, din perspectiva obligativităţii înregistrării hotărârii adunării generale privitoare la desemnarea nominală a membrilor comitetului executiv.

Din interpretarea actelor normative anterior menţionate, rezultă că statutul asociaţiei trebuie să cuprindă nu numai menţiuni privitoare la înfiinţarea comitetului executiv, la numărul membrilor săi, la cerinţele de vot şi cvorum în alegerea lor, precum şi la atribuţiile ce revin acestuia, dar şi menţiuni privitoare la componenţa nominală a membrilor primului comitet executiv, astfel că orice hotărâre ulterioară a adunării generale a asociaţiei prin care este modificată componenţa comitetului executiv este un act de modificare a statutului aprobat în şedinţa de constituire a asociaţiei.

În cazul în care statutul asociaţiei de proprietari nu cuprinde ab initio menţiuni nominale cu privire la prima componenţă a comitetului executiv, revine adunării generale a asociaţiei obligaţia de a desemna componenţa nominală a comitetului executiv prin adoptarea unei hotărâri în acest sens, completând corespunzător statutul asociaţiei prin indicarea nominală a membrilor comitetului executiv, iar pentru a se obţine efectul de opozabilitate faţă de terţi al hotărârii privitoare la desemnarea membrilor acestui organ de conducere, este necesar ca hotărârea adoptată, care este o hotărâre de completare a statutului asociaţiei, să fie înregistrată la judecătoria care a autorizat înfiinţarea asociaţiei.

Omisiunea inserării componenţei nominale a comitetului executiv în cuprinsul statutului iniţial al asociaţiei echivalează cu aceea că, până la nominalizarea acestora şi până la înregistrarea hotărârii de desemnare a membrilor, acest organ de conducere al asociaţiei nu îşi poate desfăşura activitatea în conformitate cu atribuţiile ce îi sunt conferite de lege, iar nu că o evidenţă nominală a acestora nu ar trebui înscrisă în cuprinsul statutului asociaţiei de proprietari, cum greşit a reţinut instanţa de apel.

Înregistrarea hotărârii asociaţiei de proprietari cu modificările aduse statutului are rolul de a asigura opozabilitatea faţă de terţi, iar în absenţa unei asemenea formalităţi, nu ar exista nicio certitudine asupra existenţei juridice a asociaţiei şi nici asupra identităţii membrilor organelor de conducere, respectiv a celor având atribuţii de reprezentare în relaţiile asociaţiei cu terţii.

Recurenta consideră că instanţa de apel a reţinut, printr-o interpretare eronată a dispoziţiilor art. 6 alin. (6) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, că niciuna dintre menţiunile legii nu are în vedere componenţa nominală a comitetului executiv şi că, pentru situaţia particulară a asociaţilor de proprietari, nu există un registru public în care să fie menţionată calitatea de reprezentant legal al comitetului executiv, într-o anumită componenţă.

Această interpretare lasă fără conţinut dispoziţiile art. 8 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 şi cele ale art. 11 din Normele Metodologice de aplicare a legii, căci asociaţia de proprietari şi, pe cale de consecinţă, organele de conducere ale acesteia se identifică prin încheierea judecătorului delegat, hotărâre prin care este autorizată înfiinţarea asociaţiei cu o anumită compunere a organelor sale de conducere.

Potrivit art. 30 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 230/2007, comitetul executiv are iniţiativa promovării demersurilor judiciare în justiţie, fie în nume propriu, fie în numele proprietarilor, membri ai asociaţiei de proprietari, în scopul protejării intereselor legate de clădire, prin urmare, acestui organ de conducere îi revine obligaţia de a face dovada unei asemenea calităţi printr-un extras legalizat a actului care atestă această calitate, act care nu poate fi decât hotărârea judecătorească prin care instanţa a autorizat înfiinţarea asociaţiei, prin autorizarea statutului care menţionează nominal componenţa comitetului executiv sau prin care a autorizat modificările aduse statutului iniţial, prin hotărârea adunării generale.

Hotărârea adunării generale a asociaţiei consemnate în cuprinsul procesului-verbal din data de 2.02.2018, prin care a fost desemnată componenţa nominală a comitetului executiv nu a fost înregistrată la Judecătoria Constanţa, aceasta fiind instanţa care a autorizat înfiinţarea intimatei, astfel că, în lipsa unei astfel de înregistrări, acest înscris nu poate face dovada calităţii membrilor comitetului executiv, pe cale de consecinţă nici a existenţei unui mandat pentru promovarea unei acţiuni în justiţie.

Recurenta invocă şi încălcarea dispoziţiilor art. 151 alin. (5) C. proc. civ. în conformitate cu care organul de conducere sau, după caz, reprezentantul desemnat al unei asociaţii, societăţi sau alte entităţi fără personalitate juridică, înfiinţată potrivit legii, va anexa, în copie legalizată, extrasul din actul care atestă dreptul său de reprezentare în justiţie.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 12 octombrie 2021, constatând întrunite condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (3) C. proc. civ., instanţa a dispus comunicarea raportului către părţile cauzei, pentru a se depune punctele de vedere asupra acestuia, astfel cum prevede art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Prin încheierea din 1 februarie 2021, a fost admis în principiu recursul.

La termenul din 29 martie 2022, analizând recursul în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că este nefondat pentru considerentele ce succed.

Recurenta critică soluţia din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. susţinând că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 230/2007 şi a Normelor metodologice de aplicare ale acestei legi aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, respectiv a dispoziţiilor privitoare la menţiunile obligatorii ale statutului asociaţiei de proprietari, la modalitatea în care membrii organelor de conducere îşi pot dovedi calitatea de reprezentant faţă de terţi precum şi la obligativitatea înregistrării la judecătoria care a emis încheierea de înfiinţare a asociaţiei de proprietari a hotărârilor având ca obiect modificarea statutului asociaţiei, din perspectiva obligativităţii înregistrării cu caracter de opozabilitate faţă de terţi, a hotărârii adunării generale privitoare la desemnarea nominală a membrilor comitetului executiv.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, însă prin recurs nu sunt invocate norme de procedură privind reprezentarea părţilor în judecată.

Recurenta contestă recunoaşterea de către instanţa de apel a calităţii de reprezentant al asociaţiei de proprietari, în raport cu dispoziţiile art. 30 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 230/2007.

Or, o astfel de susţinere vizează încălcarea unor norme de drept material, privind organizarea asociaţiei reclamante, motiv pentru care criticile vor fi analizate din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Potrivit art. 30 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 230/2007, comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, iniţiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire.

Astfel cum rezultă din dispoziţiile legale menţionate, reprezentantul asociaţiei de proprietari este preşedintele asociaţiei care reprezintă comitetul executiv, iar faptul că nu s-a făcut dovada înregistrării hotărârii asociaţiei de proprietari cu modificările aduse statutului nu înseamnă că, în absenţa unei asemenea formalităţi, nu ar exista nicio certitudine asupra existenţei juridice a asociaţiei şi nici asupra identităţii membrilor organelor de conducere, respectiv a celor având atribuţii de reprezentare în relaţiile asociaţiei cu terţii, cum greşit susţine recurenta.

Aşadar, pentru recunoaşterea calităţii de reprezentant al asociaţiei de proprietari nu este necesară îndeplinirea altor condiţii, ca de exemplu depunerea dovezii înregistrării actualizate a componenţei nominale a membrilor comitetului executiv în registrul asociaţiilor de proprietari, cum greşit susţine recurenta.

Recurenta consideră că instanţa de apel a reţinut, printr-o interpretare eronată a dispoziţiilor art. 6 alin. (6) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, că niciuna dintre menţiunile legii nu are în vedere componenţa nominală a comitetului executiv şi că, pentru situaţia particulară a asociaţilor de proprietari, nu există un registru public în care să fie menţionată calitatea de reprezentant legal al comitetului executiv, într-o anumită componenţă.

Contrar susţinerilor recurentei, interpretarea instanţei nu lasă fără conţinut dispoziţiile art. 8 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 şi cele ale art. 11 din Normele Metodologice de aplicare a legii, având în vedere că asociaţia de proprietari se poate legitima procesual prin hotărârea adunării generale de alegere în calitatea de reprezentant al asociaţiei a comitetului executiv, hotărâre pentru care legea nu impune înscrierea decât în registrul de procese-verbale al asociaţiei de proprietari.

În consecinţă, chiar dacă modificarea componenţei nominale a comitetului executiv nu a fost înscrisă în registrul asociaţilor de proprietari, aceasta nu are ca efect imposibilitatea asociaţiei de a-şi desfăşura activitatea şi de a formula acţiuni judiciare, dacă s-a probat adoptarea unei hotărâri a comitetului executiv în acest sens.

Astfel cum a reţinut şi instanţa de apel, nici una dintre menţiunile prevăzute de textul de lege menţionat anterior nu are în vedere componenţa nominală a comitetului executiv, acesta fiind şi motivul pentru care nici statutul anexat acţiunii introductive de instanţă nu cuprinde informaţii privitoare la numărul membrilor comitetului executiv (specificându-se doar că acesta trebuie să fie impar şi mai mare de trei - art. 12) şi nici nu nominalizează membrii acestui comitet la data constituirii asociaţiei.

Întrucât acţiunea civilă este exercitată de asociaţia de proprietari prin comitetul executiv, a cărui atribuţie de reprezentare legală rezultă din dispoziţiile art. 30 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 230/2007, s-a dat o interpretare legală regulilor privind reprezentarea asociaţiei reclamante.

De altfel, şi dispoziţiile art. 22 alin. (1) C. civ., privind sancţiunea pentru lipsa publicităţii prevăd că dacă formalitatea de publicitate nu a fost realizată, iar aceasta nu era prevăzută de lege cu caracter constitutiv, drepturile, actele, faptele ori alte raporturi juridice suspuse publicităţii sunt inopozabile terţilor, afară de cazul în care se dovedeşte că aceştia le-au cunoscut pe altă cale.

Totodată, se impune precizarea că statuarea instanţei de recurs se rezumă asupra modului în care legea a fost aplicată raportului juridic dedus judecăţii, nefiind permisă reaprecierea de către această instanţă de control judiciar a probelor administrate şi a situaţiei de fapt reţinute de instanţa de apel în legătură cu titularii dreptului de reprezentare.

În consecinţă, raportat la particularităţile juridice ale reclamantei-intimate, astfel cum rezultă din legea specială, vor fi înlăturate şi criticile recurentei privind încălcarea dispoziţiilor art. 151 alin. (5) C. proc. civ. privind forma cererii de chemare în judecată şi proba calităţii de reprezentant având în vedere argumentele prezentate anterior.

Pentru raţiunile înfăţişate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 478/2020 din 28 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 478/2020 din 28 decembrie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 29 martie 2022.