Housing agency wins cassation; contract obligation scope must be retried after damages award quashed and remanded

Şedinţa publică din data de 23 iunie 2022

Asupra recursului de faţă:

Din examinarea actelor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a Civilă la data de 09.05.2018 reclamantul A. a solicitat obligarea pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata sumei de 1300 euro/lună pentru perioada cuprinsă între data de 09.05.2015 şi data depunerii cererii de chemare în judecată, respectiv 09.05.2018, în total suma provizorie de 46.800 euro cu titlu de daune interese, constând în contravaloarea lipsei de folosinţă în sumă de 1.200 euro/lună pentru perioada cuprinsă între 09.05.2015 şi 09.05.2018, în sumă totală de 43.200 euro, precum şi contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Conadă, din care face parte locuinţa situată în blocul A10, pe parcela x, cu număr cadastral x.

De asemenea s-a solicitat obligarea pârâtei la plata daunelor morale în sumă de 100 euro/lună pentru perioada cuprinsă între 09.05.2015 şi 09.05.2018, în sumă totală de 3.600 euro precum şi daunele morale ce se vor acumula până la data predării la cheie a locuinţei după recepţia la terminarea lucrărilor şi a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte şi locuinţa din blocul A10.

Prin încheierea din 29.10.2018 Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a Civilă a admis excepţia necompetenţei funcţionale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a Civilă.

Prin sentinţa civila nr. 3433 din 25.11.2019, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, s-a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune ca neîntemeiată.

A fost admisă în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

A fost obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 24.267,95 euro, echivalent în RON la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada cuprinsă între 09.05.2015 şi 31.03.2019; la care se adaugă 521,12 euro/lună reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă ce se va acumula în continuare până la data predării efective a apartamentului nr. x, situat în amplasamentul Henri Coandă, parcela x, Tronson 3.

A fost obligat pârâta la plata către reclamant a daunelor morale în cuantum de 30 euro/lună începând cu 09.05.2015 şi până la predarea efectivă a locuinţei.

A fost obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 7.000 Iei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel Agenţia Naţională pentru Locuinţe, prin care a solicitat admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei apelate în sensul respingerii acţiunii, în principal ca prescrisa şi în subsidiar ca neîntemeiata.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a Civilă prin decizia civilă nr. 572 din 30 martie 2021 a admis apelul formulat de apelanta Agenţia Naţională pentru Locuinţe, împotriva sentinţei civile nr. 3433 din 25.11.2019, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a Civilă, în dosarul nr. x/2018, în contradictoriu cu intimatul A..

A schimbat, în parte, sentinţa civilă atacată, în sensul că:

A respins capătul de cerere privind contravaloare lipsă folosinţă ce se va acumula în continuare până la data predării efective.

A respins capătul de cerere privind daunele morale.

A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Împotriva deciziei civile nr. 572 din 30 martie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a Civilă a declarat recurs pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Cererea de recurs a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Sub un prim aspect, recurenta critică decizia instanţei de apel, sub aspectul menţinerii soluţiei în ceea ce priveşte respingerea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune.

Recurenta face trimitere la dispoziţiile art. 1, art. 7 alin. (1), art. 3 alin. (1) şi art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, pentru a arăta că momentul de început al termenului de prescripţie este reprezentat de data la care se putea cunoaşte paguba şi pe cel care răspunde de ea, care este acela al predării efective a imobilului (23.07.2011), moment de la care partea era îndreptăţită să ceară despăgubiri.

Recurenta arată că faţă de obiectul acţiunii reclamantului, prin care s-a solicitat obligarea A.N.L. la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului contractat, raportat la argumentaţia instanţei de apel, termenul de prescripţie aplicabil este cel de 3 ani prevăzut de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, respectiv "de la data la care păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât si pe cele care răspunde de ea ".

Astfel, de la această dată reclamantul a cunoscut că nu poate beneficia de folosinţa locuinţei şi de asemenea, a putut observa consecinţele nepatrimoniale pe care faptul nepredării imobilului le-ar fi produs.

Prin urmare, termenul de prescripţie a început că curgă la 23.07.2011, când a luat naştere şi dreptul la acţiune, aplicabil în materie contractuală sau delictuală şi a curs neîntrerupt până la împlinirea sa, anterior introducerii cererii de chemare în judecată.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, recurenta apreciază că obligaţia de plată a despăgubirii este una unică, fiind lipsit de relevanţă modalitatea in care reclamantul a cuantificat despăgubirile solicitate.

În speţă nu este vorba de prestaţii succesive, astfel că dreptul la acţiune cu privire la fiecare dintre aceste prestaţii să se distingă printr-o prestaţie deosebită.

Împrejurarea reţinută de instanţa de apel, în sensul că urmările faptei ilicite se produc în fiecare zi nu prezintă relevanţă pentru stabilirea momentului de început al prescripţiei, întrucât nu este vorba de o faptă ilicită săvârşită cu caracter continuat în fiecare zi, ci de o faptă ilicită unică, care a dat naştere unui drept unic la despăgubire, ce s-a născut la momentul predării imobilului.

În concluzie, dreptul material la acţiune al intimatului s-a născut prin prescripţie raportat la obiectul cererii, întrucât nu a fost exercitat în termenul general de prescripţie de 3 ani, calculat de la data naşterii dreptului la acţiune.

Al doilea aspect criticat de recurentă, subsumat motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. se referă la ignorarea regulilor referitoare la interpretarea convenţiilor şi la ignorarea convenţiilor încheiate între părţi prin care s-au stabilit drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

Instanţa de apel a analizat răspunderea ANL în raport de o obligaţie ce nu se regăseşte în cuprinsul contractului de mandat, contract ce reprezintă temeiul atragerii răspunderii contractuale a pârâtei.

În baza contractului de mandat, A.N.L. şi-a asumat obligaţia de depune toate diligentele necesare obţinerii rezultatului constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei reclamantului, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei. Deci, mandatul acordat recurentei a fost pentru "urmărirea executării lucrărilor".

În mod greşit reţine instanţa de apel că prin contractul de mandat ANL s-a obligat faţă de reclamant să finalizeze lucrările de construcţie, inclusiv realizarea utilităţilor şi să predea imobilul cu utilităţi reclamantului. Cu alte cuvinte, ANL s-a obligat la urmărirea respectării contractului de construire, contract la care Agenţia nu este parte şi prin care obligaţia de a construi, finaliza şi preda imobilul către reclamant îi revine constructorului.

Întinderea mandatului acordat Agenţiei este clar definită şi stabilită, încadrându-se în limitele şi particularităţile unui mandat. Principala obligaţie a mandatarului este de a executa mandatul în limitele şi cu respectarea împuternicirii pe care a primit-o de la mandant, obligaţia mandatarului de a îndeplini mandatul fiind o obligaţie de mijloace şi nu de rezultat.

Activitatea de urmărire a realizării acestor obligaţii a fost desfăşurată de ANL în mod constant de-a lungul timpului, până în prezent, dovada în acest sens fiind înscrisurile existente la dosarul cauzei.

Pe de altă parte, arată recurenta-pârâtă, ANL prin contractul de mandat nu şi-a asumat obligaţia realizării lucrărilor de infrastructură şi de utilităţi, ori de viabilizare.

Mai mult, potrivit contractului de antrepriză generală, încheiat de ANL cu antreprenorul general, în baza art. 21 şi art. 65 din acest contract, antreprenorul general şi-a asumat obligaţia de executare şi finalizare a a unităţilor locative, precum şi obligaţia de a preda ANL aceste unităţi pentru a putea fi puse la dispoziţia beneficiarilor.

Obligaţia de mijloace asumată a fost îndeplinită cu suficientă diligentă, motiv pentru care neatingerea rezultatului, în termen de 24 de luni este indiferentă.

Contrar opiniei instanţei, ANL nu şi-a asumat îndatorirea de a executa şi finaliza într-un anumit termen, lucrările de construire a locuinţei sau lucrările de infrastructură, de utilităţi şi de urbanizare, obligaţiile enumerate de instanţă nu au fost asumate de ANL prin contractul de mandat analizat, iar încheierea contractelor dintre pârâtă şi terţi nu s-a făcut în considerarea raportului contractual dintre Agenţie şi intimatul reclamant.

Răspunderea contratuală a ANL trebuie şi poate fi analizată doar din perspectiva convenţiei încheietă în calitate de mandatar şi reclamant, în calitate de mandant, şi din perspectiva art. 1532 C. civ.

Nu se poate reţine că prevederile contractului de mandat se completează cu obligaţiile legale şi cu cele cuprinse în contractele de antrepriză generală şi de construire, în condiţiile în care contractul de mandat nu conţine nicio stipulaţie în acest sens. Simpla trimitere pe care părţile au focut-o, la prevederile Legii nr. 152/1998, ale Legii nr. 190/1999 şi ale contractului de antrepriză generală, nu echivalează cu instituirea unei derogări de la principiile reglementate de art. 1073 şi art. 973 C. civ.

În mod greşit s-a reţinut prin hotărârea atacată că este probată culpa contractuală a ANL, actele îndeplinite de Agenţie fiind suficiente pentru a nu se reţine o culpă în sarcina sa. Obligaţia asumată a fost îndeplinită cu suficientă diligentă, motiv pentru care neatingerea rezultatului, în termenul de 24 luni este indiferentă.

Prin urmare, obligaţiile stabilite în sarcina ANL au fost îndeplinite, realizarea utilităţilor nefiind în sarcina pârâtei, iar soluţia instanţei de obligare a ANL la plata de despăgubiri este total nelegală.

Este greşită interpretarea instanţei potrivit căreia intimatul şi-a asigurat resursele financiare necesare edificării construcţiei până la data convenită de părţi pentru finalizarea acesteia, reclamantul având obligaţia de a asigura finanţarea lucrărilor de construcţie la imobilul său, de la demararea acestora şi până la finalizarea şi predarea locuinţei.

În aceste condiţii, momentul predării efective a locuinţei la cheie poate fi amânat la nesfârşit de către reclamant, lipsa finanţării fiind determinată de atitudinea lui subiectivă, momentul activării creditului depinzând exclusiv de îndeplinirea de către acesta a unor obligaţii financiare faţă de bancă.

În baza contractului de mandat, obligaţia ANL este de a urmări executarea lucrărilor şi de a depune toate diligentele pe lângă constructor în vederea realizării locuinţei.

Antrenarea răspunderii contractuale a ANL a fost analizată ignorând clauzele contractului de mandat şi obligaţiile asumate de intimat.

Un alt motiv de recurs se întemeiază pe faptul că, deşi instanţa de apel reţine că în cauză sunt îndeplinite condiţiile răspunderii contractuale, stabileşte că pârâta se face culpabilă de nepredarea locuinţei cu utilităţi, menţinând soluţia instanţei de fond de admitere a acţiunii reclamanţilor având astfel drept temei, încălcarea de către Agenţie a obligaţiilor asumate în baza tuturor contractelor şi convenţiilor încheiate la care reclamantul nu este parte, sau încălcarea unor obligaţii izvorâte din lege care constituie temeiul unei răspunderi civile delictuale.

Faptul că părţile Convenţiei MM 1909/2004 au convenit conform art. 1 din această convenţie să participe la realizarea ansamblului de locuinţe nu poate acredita ideea că pârâtei i-ar reveni obligaţia de a asigura finalizarea lucrărilor în discuţie în condiţiile în care convenţia în cauză prevede expres modalitatea în care fiecare parte a conveţiei înţelege să contribuie la realizarea obiectivului şi obligaţiile asumate în acest scop, iar printre obligaţiile asumate de ANL în baza acestei convenţii nu se regăseşte o astfel de obligaţie.

Recurenta trimite la dispoziţiile art. 973 C. civ. şi H.G. nr. 239/2004 pentru a concluziona în sensul că reclamantul nu a mandatat ANL să îl reprezinte în relaţia cu entităţile ce s-au obligat a asigura proiectarea, finalizarea şi executarea reţelelor de utilităţi, astfel încât nu se poate imputa neexecutarea vreunei obligaţii a ANL sub acest aspect.

Prin urmare, nefinalizarea la termen a cartierului nu a fost determinată de acţiunea sau inacţiunea ANL sau de modul defectuos de urmărire a activităţii, iar ANL nu poate fi răspunzătoare pentru acţiunile sau mai ales inacţiunile autorităţilor şi societăţilor cu atribuţii în domeniu. Din obligaţiile pe care părţile şi le-au asumat în realizarea utilităţilor niciuna nu este în sarcina ANL ci a celorlalte părţi semnatare ale Convenţiei nr. 1909/2004.

ANL nu are prerogativa legală potrivit Legii nr. 152/1998 şi H.G. nr. 962/2001 să asigure finanţarea şi executarea lucrărilor de construcţii şi de utilităţi pentru niciunul din amplasamentele pe care se derulează programele sale, respectiv nici pentru Cartierul Henri Coandă,

Prin contractul de cooperare nr. x/2008 încheiat între Municipiul Bucureşti şi Oraşul Voluntari aceste autorităţi au convenit să realizeze acţiuni de viabilizare a terenurilor, utilităţi drumuri şi sistematizare verticală pentru ansamblul de locuinţe Henri Coandă, acest contract de cooperare îşi produce efecte pe deplin, nefiind revocat sau anulat.

Urmare a proiectului intentat de B. împotriva Municipiului Bucureşti, aceasta a fost obligată să lanseze procedura de atribuire, prin licitaţie publică a lucrărilor de utilităţi prin introducerea reţelelor de alimentare cu apă, canalizare şi drumuri în cartierul Henri Coandă, obligaţie asumată prin Contractul de cooperare încheiat la 05.03.2008.

În vederea executării acestor lucrări, Primăria Municipiului Bucureşti a încheiat Contractul de proiectare şi execuţie lucrări nr. x şi 731 din 2013, aceasta fiind cea care gestionează atât finanţarea cât şi realizarea utilităţilor în cartierul Henri Coandă, aceste obligaţii nefiind îndeplinite până în prezent.

În continuare, recurenta arată că unele părţi semnatare ale Convenţiei 1909/2004 au fost obligate de instanţele judecătoreşti la realizarea utilităţilor privind cartierul, în mod greşit fiind reţinut de către instanţa de apel, că ANL trebuia să asigure realizarea infrastructurii şi a urbanizării Cartierului.

În consecinţă, instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii şi a atribuit ANL o obligaţie de rezultat inexistentă, ignorând astfel întregul probatoriu administrat în cauză, înscrisurile deduse reprezentând diligentele întrerpinse pe lângă constructor şi autorităţile locale şi obligând în final Agenţia la plata unei sume reprezentând acoperirea unui prejudiciu care nu i se poate imputa, care nu a fost cauzat sau determinat de ANL.

Recurenta critică şi aspectele reţinute de instanţa de apel cu referire la răspunderea exclusivă a ANL pentru finalizarea cartierului, acesta neavând calitatea de dezvoltator imobiliar.

O altă critică adusă deciziei recurate se referă la greşita interpretare a instanţei potrivit căreia reclamantul şi-a asigurat resursele financiare necesare edificării construcţiei până la data convenită de părţi pentru finalizarea acesteia.

Din prevederile art. 5 din contractul de construire, coroborat cu art. 7 din contractul de mandat x/18.07.2008, rezultă că reclamantul avea obligaţia de a asigura finanţarea lucrărilor de construcţie la imobilul său, de la demararea acestora şi până la finalizarea şi predarea locuinţei.

Instanţa de apel, în mod greşit a obligat pârâta la plata unor despăgubiri în măsura în care finanţarea lucrărilor de o condiţie esenţială pentru executarea/finalizarea lucrărilor de construire.

Obiectul contractului nu se putea realiza datorită inexistenţei finanţării lucrărilor, antrenarea răspunderii ANL fiind analizată cu ignorarea clauzelor contractului de mandat asumate de reclamant.

În consecinţă, obligarea pârâtei la plata unor sume pentru perioada 2015-2109, perioada pentru care nu a existat finanţare este nelegală.

Un alt motiv de recurs se întemeiază pe faptul că deşi instanţa de apel reţine că în cauză sunt îndeplinite condiţiile răspunderii contractuale, stabileşte că pârâta se face culpabilă de nepredarea locuinţei cu utilităţi, menţinând soluţia instanţei de fond de admitere a acţiunii reclamantului, având astfel drept temei încălcarea obligaţiilor asumate în baza tuturor contractelor şi convenţiilor la care reclamantul este parte sau încălcarea unor obligaţii izvorâte din lege care constituie temeiul unei răspunderi civile delictuale.

Răspunderea contractuală are la bază neîndeplinirea unei obligaţii asumate de pârât în relaţia cu reclamantul printr-un contract, obligaţie care constituie conţinutul acelui raport juridic, pe când încălcarea altei obligaţii izvorâte din lege sau ale raporturi juridice antrenează răspunderea delictuală.

Reclamantul nu a mandatat pârâta să îl reprezinte în relaţia cu enitităţile ce s-au obligat a asigura proiectarea, finalizarea şi execuţia reţelelor de utilităţi, astfel încât nu se poate imputa neexecutarea vreunei obligaţii a pârâtei sub acest aspect.

Se invocă dispoziţiile art. 973 C. civ. 1864, H.G. nr. 239/2004 şi jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, pentru a demonstra că obligaţia realizării utilităţilor revenea în exclusivitate părţilor semnatare ale Convenţiei nr. 1909/2008, respectiv S.C. Proiect S.A., Consiliul Judeţean Ilfov, Consiliul Local al oraşului Voluntari, C. S.A., D. S.A., E..

În continuare, recurenta-pârâtă dezvoltă criticile în ceea ce priveşte prejudiciul material, arîtând următoarele:

Nu se poate reţine că prejudiciul este cert, neputându-se proba un prejudiciu, real, efectiv, în condiţiile în care este generat de lipsa de folosinţă a unei locuinţe asupra căreia intimaţii nu au atributul dreptului de proprietate.

Prejudiciul nu a fost dovedit, situaţiile avute în vedere de expert şi analiza din cadrul raportului nu reprezintă o dovadă a prejudiciului, nu a fost prezentat, în cadrul expertizei un contract de închiriere încheiat în amplasamentul Henri Coandă, nu s-au analizat contracte de închiriere valabil încheiate pentru a putea dovedi o sumă reală ce ar fi putut fi obţinută, ci doar oferte ale proprietarilor în cartiere deloc comparabile cu cel în discuţie, fără a se avea în vedere situaţia concretă a zonei rezidenţiale, ceea ce nu probează însă un prejudiciu real, efectiv.

Pentru toate aceste considerente, solicită admiterea recursului, modificarea sentinţei de fond în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca prescrisă, iar în subsidiar casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

La 13.12.2021 intimatul-reclamant A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului pârâtei ca nefondat şi menţinerea deciziei recurate ca legală.

Completul de filtru a dispus, prin încheierea din 24.02.2022, comunicarea raportului părţilor, pentru a depune puncte de vedere.

Prin încheierea din 05.05.2022, recursul a fost admis în principiu şi a fost stabilit termen pentru soluţionarea cauzei în şedinţă publică.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a actelor dosarului, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe este fondat pentru următoarele considerente:

În contextul motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a criticat decizia instanţei de apel din perspectiva respingerii eronate a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune.

În opinia recurentei-pârâte, decizia este nelegală, fiind interpretate eronat dispoziţiile art. 3 alin. (1) din Decretului nr. 167/1958, termenul de prescripţie aplicabil fiind cel de 3 ani, iar momentul de început al curgerii termenului fiind reprezentat de data predării efective a imobilului, respectiv 23.07.2011, în raport de care acţiunea a fost introdusă cu nerespectarea termenului de prescripţie.

La data de 18.07.2008 a fost încheiat între reclamant în calitate de mandant şi Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în calitate de mandatar, contractul de mandat nr. HCA2-29, în scopul construirii în amplasamentul Henri Coandă a unei locuinţe situate în blocul A10 pe parcela x.

La 22.10.2008 s-a încheiat între F. S.R.L. în calitate de antreprenor general şi reclamant, contractul de construire legalizat sub nr. x/22.10.2008, modificat prin Actul adiţional nr. x/17.09.2009.

Prealabil, se constată că cererea introductivă prin care se solicită plata de despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului în litigiu este supusă prevederilor art. 201 din Legea nr. 71/2011 şi art. 6 alin. (4) C. civ., referitoare la prescripţie, actele juridice menţionate fiind supuse în întregime legii vechi, respectiv C. civ. de la 1864.

Conform art. 201 din Legea nr. 71/2011, prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a C. civ. sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

Potrivit art. 6 alin. (4) C. civ., prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

În consecinţă, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 1 şi 3 din Decretul nr. 167/1958.

Din acest punct de vedere sunt apreciate neîntemeiate criticile recurentei-pârâte întemeiate pe motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care se invocă interpretarea greşită a dispoziţiilor cuprinse în Decretul nr. 167/1958.

În opinia recurentei-pârâte, decizia este nelegală, fiind interpretate eronat dispoziţiile art. 3 alin. (1) din Decretului nr. 167/1958, termenul de prescripţie aplicabil fiind cel de 3 ani, iar momentul de început al curgerii termenului este reprezentat de data predării efective a imobilului, respectiv 23.07.2011, în raport de care acţiunea a fost introdusă cu nerespectarea termenului de prescripţie.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului material al acţiune, instanţa de recurs reţine că obligaţia pe care reclamantul pretinde că pârâta nu a îndeplinit-o şi care ar da naştere dreptului său de a solicita despăgubiri pentru prejudiciul produs de această neexecutare este aceea de urmărire a execuţiei şi finalizării locuinţei contractate.

Reclamantul a solicitat despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a locuinţei, ca urmare a neîndeplinirii de către mandatarul ANL a obligaţiei de a executa în mod corespunzător mandatul. Cu alte cuvinte, lipsa de folosinţă a fost solicitată în raport de contractul de mandat, contract care se află în fiinţă.

Sunt apreciate neîntemeiate criticile recurentei-pârâte referitoare la greşita aplicare a legii din perspectiva modului de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune întemeiată pe contractul de mandat. În fundamentarea soluţiei de respingere a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune instanţele de fond au avut în vedere dinamica raportului contractual dintre părţi.

Astfel, reclamantul prin cererea de chemare în judecată porneşte de la premisa că până la predarea locuinţei suferă un prejudiciu determinat de lipsa de folosinţă, motiv pentru care se apreciază că actul juridic este în derulare, chiar şi după împlinirea termenului.

Simpla depăşire a termenului contractual pentru predarea locuinţei la cheie nu are aptitudinea de a considera contractul încetat, niciuna dintre părţi neinvocând sancţionarea prin rezilierea/rezoluţiune a actului juridic, mai mult nu s-a negat de către părţi continuarea demersurilor de executare, finalizare şi predare către beneficiari a locuinţelor din cartierul Henri Coandă.

Conform prevederilor art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, prescripţia dreptului material al acţiunii în despăgubiri curge "de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea".

Această regulă de determinare a momentului de la care începe să curgă termenul de prescripţie este aplicabilă ori de câte ori se exercită o acţiune în răspundere civilă, indiferent de natura acesteia (contractuală sau delictuală).

Înalta Curte are în vedere că prin cererea de chemare în judecată s-au solicitat daune interese pentru perioada cuprinsă între 09.05.2015 - şi data depunerii cererii de chemare în judecată, respectiv 09.05.2018, astfel că termenul de prescripţie de 3 ani prevăzut de Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă, în vigoare la data încheierii contractului, nu era împlinit.

Astfel, pentru întârzierea în predarea locuinţei reclamantul a solicitat despăgubiri reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada a 3 ani anterior cererii de chemare în judecată - sub acest aspect neputându-se reţine că cererea este prescrisă, conform articolului 7 din Decretul nr. 167/1958.

Nu poate fi reţinut ca moment al naşterii dreptului material la acţiune al reclamantului, astfel cum susţine recurenta-pârâtă, data expirării termenului contractual de predare a locuinţei, deoarece raportarea la această dată ar fi fost corectă doar în măsura în care neîndeplinirea obligaţiei contractuale se consuma tot la acel moment. Din acest punct de vedere, data la care începe cursul prescripţiei ca fiind 23.07.2011 nu poate fi reţinută.

În acest context, critica recurentei-pârâte întemeiată pe motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. va fi respinsă.

În ceea ce priveşte critica privind greşita interpretare a instanţei de apel vizând lipsa asigurării finanţării necesare pentru derularea proiectului, Înalta Curte o apreciază nefondată.

În esenţă, recurenta-pârâtă solicită să se constate că este exonerată de răspundere invocând lipsa unei finanţări necesare pentru realizarea proiectului.

Nu pot fi reţinute argumentele recurentei-pârâte, întrucât reclamantul şi-a executat obligaţia de a asigura resursele financiare necesare edificării construcţiei până la data convenită de părţi pentru finalizarea acesteia, iar prelungirea executării lucrărilor dincolo de termenul contractual şi imposibilitatea finanţării peste acest termen au fost determinate de conduita pârâtei.

Asigurarea creditării trebuia să se facă în condiţiile şi în termenul contractului de credit ipotecar corelat cu termenul de predare, care s-a împlinit la 23.07.2011, menţinerea în vigoare a contractului de credit neputând fi imputată reclamantului, în condiţiile în care pârâta nu a luat măsuri adecvate şi eficiente în vederea asigurării finalizării construcţiei şi recepţionării acesteia în termenul contractual convenit.

Din perspectiva motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se constată ca fiind întemeiate criticile recurentei-pârâte Agenţia Naţională pentru Locuinţe referitoare la ignorarea regulilor referitoare la interpretarea convenţiilor şi a contractelor încheiate între părţi, contracte prin care s-au stabilit drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

Astfel, cu ocazia analizării apelului declarat de către pârâta ANL, instanţa de apel a concluzionat că apelantul-reclamant are dreptul să solicite de la apelanta-pârâtă ANL, în temeiul răspunderii contractuale, doar în baza contractului de mandat nr. x/18.07.2008, daune interese constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului pentru perioada 09.05.2015, până la data predării efective a locuinţei, ca urmare a neîndeplinirii de către apelanta-pârâtă a obligaţiei de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei propriu-zise şi a lucrărilor edilitare.

În contextul aceluiaşi raţionament, instanţa de apel a reţinut că obligaţia asumată de către apelanta-pârâtă ANL prin contractul de mandat încheiat cu reclamantul este una de rezultat, respectiv de a urmări executarea lucrărilor de construire a locuinţei situate în blocul A10, pe parcela x, cu număr cadastral x.

A mai reţinut instanţa de apel că obligaţiile ANL depăşesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligaţii nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci ANL acţionează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

Prin urmare, instanţa de apel a apreciat ca întemeiate pretenţiile reclamantului referitoare la obligarea pârâtei ANL de a plăti daune materiale constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a locuinţei, echivalentă cu chiria practicată pe piaţa liberă relevantă pentru imobile similare ca valoare şi poziţie, în mod lunar pentru întreaga perioadă solicitată prin acţiune, dat fiind faptul că obligaţiile de rezultat asumate de ANL prin contractul de mandat presupun executare lucrărilor pe cele două componente, de construire propriu zisă a locuinţelor şi de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

A mai reţinut instanţa de apel că în sarcina pârâtei ANL se reţine existenţa unei fapte ilicite constând în neîndeplinirea obligaţiei de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei propriu-zise şi a lucrărilor edilitare asumată prin contractul de mandat nr. x/18.07.2008 încheiat cu reclamantul, sens în care au fost exemplificate prevederile art. 1, art. 2, art. 4, art. 5, art. 13, art. 14 şi art. 15 din convenţia de mandat.

A mai considerat instanţa de apel că obligaţiile pârâtei ANL nu se limitau la urmărirea executării şi realizării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă şi realizarea utilităţilor.

În lipsa realizării utilităţilor şi, deci, a finalizării imobilului în litigiu, fără a se face vorbire de obligaţiile specifice care îi reveneau antreprenorului general, instanţa de apel a concluzionat că răspunderea pentru lipsa de folosinţă a locuinţei îi revine în mod indubitabil mandatarei ANL.

Cu toate acestea, instanţa supremă constată că nu se pot contopi obligaţiile asumate de constructor cu cele asumate de mandatar sau cu cele asumate de autorităţi locale şi nu se pot transfera obligaţiile din sarcina unuia în sarcina celuilalt.

Curtea de Apel a reţinut faptul că ANL nu şi-a îndeplinit obligaţia de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei la cheie, care este una de rezultat.

Din cele expuse reiese că instanţa de apel a dispus obligarea pârâtei la plata unei sume de bani fără a se raporta efectiv la obligaţiile contractuale care reveneau părţilor.

De asemenea, se reţine că răspunderea pârâtei ANL nu poate fi antrenată decât pe tărâmul răspunderii civile contractuale, în contextul analizării raporturilor juridice de mandat existente între părţi, iar la stabilirea cuantumului eventualelor despăgubiri ce s-ar cuveni reclamantului pentru neexecutarea sau executarea culpabilă a obligaţiilor de către mandatar trebuie să se aibă în vedere obiectul şi întinderea mandatului, cum se prevede în art. 1535 şi urm. din C. civ. de la 1864, în vigoare la momentul încheierii convenţiei de mandat nr. HCA2-29/18.07.2008.

Tranşarea caracterului cert al întinderii prejudiciului de către instanţa de apel, prin raportare la atingerea dreptului de proprietate al reclamantului, drept care nu a fost susţinut de către reclamantul mandant, vine în contradicţie cu considerentele deciziei în care se face referire la răspunderea pârâtei-mandatar ANL pentru neexecutarea obligaţiilor de rezultat ce ar reieşi din contractul de mandat.

Se observă că reclamantul a solicitat obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului în litigiu dar şi că întreaga construcţie juridică se întemeiază pe răspunderea civilă contractuală, pe contractul de mandat încheiat cu ANL, aşa încât instanţa de apel, cu ocazia cercetării apelului părţilor ar fi trebuit să clarifice aspectele care ţineau de obiectul şi întinderea mandatului acordat ANL şi să verifice temeinicia pretenţiilor băneşti formulate de reclamant din perspectiva raporturilor juridice existente între părţi.

De altfel, instanţa de apel justifică pretenţiile băneşti formulate de către reclamant prin invocarea contractului de mandat fără a cerceta în concret cererea de despăgubire în lumina regulilor mandatului, reguli care ar fi impus verificarea obligaţiei de plată a remuneraţiei ce revine mandantului.

Din cele expuse reiese că instanţa de apel a dispus obligarea intimatei ANL la plata unor sume de bani fără a se raporta efectiv la obligaţiile contractuale care reveneau părţilor.

De asemenea, din perspectiva neanalizării condiţiilor răspunderii contractuale decurgând din contractul de mandat, decizia atacată apare ca fiind nelegală, aşa încât Înalta Curte consideră întemeiat motivul de recurs care se circumscrie prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Instanţa de apel, prin hotărârea recurată a subliniat faptul că reclamantului nu îi sunt opozabile convenţiile pe care pârâta ANL le-a încheiat cu antreprenorul general sau cu pârâţii implicaţi în convenţia pentru realizarea ansamblului de locuinţe Henri Coandă nr. MM 1909/6.05.2004, situaţie în care ar fi trebuit să ţină seama în mod corespunzător de prevederile art. 998-999 din C. civ. de la 1864 care le sunt aplicabile părţilor ce au semnat contractul de mandat nr. x/18.07.2008.

Astfel, dispoziţiile art. 5 din Legea nr. 152/1998 şi Anexa 13 la Normele metodologice de aplicare a acestei legi, introdusă prin art. 1 pct. 38 din H.G. nr. 592/2006, cât şi convenţia încheiată cu toate instituţiile implicate (Convenţia nr. MM 1909/6.05.2004) i-au conferit recurentei ANL prerogative clare în vederea atingerii scopului final-realizarea ansamblului de locuinţe.

Este necesar ca instanţa de rejudecare a apelului pârâtei ANL să stabilească dacă recurenta este în culpă în raport cu obligaţiile asumate prin Convenţia MM 1909/2004, în care la art. 2 lit. b) se prevede că ANL trebuie să asigure realizarea obiectivelor de investiţii din cadrul programului "Locuinţe pentru tineri, destinate închirierii" şi să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate cu credit ipotecar, sau prin raportare exclusivă la contractul de mandat pe care l-a încheiat cu reclamantul-mandant şi în cuprinsul căruia se face vorbire de obligaţia ANL de a urmări finalizarea imobilului reclamanţilor.

Prin urmare, se impune analizarea, în rejudecare, a condiţiilor răspunderii contractuale a pârâtei ANL cu privire la calificarea contractului de mandat şi obligaţiile mandatarului care decurg din acesta.

În analizarea condiţiilor răspunderii contractuale se va lămuri dacă mandatara ANL s-a obligat la încheierea efectivă de acte juridice în numele şi pe seama mandanţilor, dacă sintagma "va urmări" din contractul de mandat desemnează conceptul unei obligaţii de rezultat sau de diligenţă asumată de către pârâtă, în ce constă fapta ilicită, cadrul contractual, voinţa părţilor şi obligaţiile ce le reveneau părţilor, acţiunile ori inacţiunile imputate în concret mandatarei, dacă pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate contractual.

Pornind de la această dezlegare, în rejudecare se va analiza cererea în pretenţii băneşti îndreptată împotriva pârâtei Agenţi Naţională pentru Locuinţe corespunzător efectuării cercetării judecătoreşti, potrivit îndrumărilor din prezenta decizie, prin stabilirea corectă a stării de fapt şi de drept şi aplicarea dispoziţiilor legale incidente.

Faţă de cele expuse, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 497 din C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârâta ANL împotriva deciziei civile nr. 572 din 30 martie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, pe care o va casa şi va trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENŢIA NAŢIONALĂ PENTRU LOCUINŢE împotriva deciziei civile nr. 572 din 30 martie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A..

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 23 iunie 2022.