Successive sales and warranty against eviction: scope of warranty and admissibility of pursuing upstream sellers under the Civil Code of 1864

Şedinţa publică din data de 04 mai 2022

Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

1. Circumstanţele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă sub nr. x/2017, în data de 28.03.2017, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., au solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea pârâţilor la plata sumei de 60.000 de euro în echivalent la cursul BNR în ziua plăţii, sumă reprezentând preţul achitat de către reclamanţi pentru achiziţionarea imobilului apartament nr. x, situat în Bucureşti, strada x, nr. 35, nr. Cad 4583/4, CF x, imobil cu privire la care a intervenit evicţiunea totală în temeiul art. 1341 alin. (1) C. civ. din 1864, obligarea pârâţilor la plata sumei de 3160,35 RON reprezentând spezele contractului de vânzare - cumpărare nr. aut. 4817/19.11.2008 - BNP E. (346 RON taxa publicitate imobiliară şi 2814,35 RON onorariu notar) conform art. 1341 alin. (4) C. civ. din 1864, cu cheltuieli de judecată.

Pârâţii C. şi D. au formulat cerere de chemare în garanţie împotriva S.C. F. S.A. şi Municipiului Bucureşti, prin primar general, solicitând obligarea în solidar a acestora la plata sumelor pretinse de reclamanţii A. şi B., obligarea chemaţilor în garanţie la plata cheltuielilor contractului de vânzare - cumpărare nr. aut. 4817/19.11.2008 - BNP E. şi la plata cheltuielilor de judecată.

În data de 17 ianuarie 2018, pârâta D. a formulat cerere precizatoare la cererea de chemare în garanţie solicitând lărgirea cadrului procesual, în sensul introducerii în cauză în calitate de pârât a Statului Român, prin Ministerul Finanţelor Publice.

În data de 01 martie 2018 pârâta S.C. F. S.A. a formulat cerere de chemare în garanţie a Ministerului Finanţelor Publice.

Prin încheierea din data de 17 iulie 2018, instanţa a admis în principiu cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţii C. şi D. împotriva chemaţilor în garanţie S.C. F. S.A. şi Municipiul Bucureşti prin Primar General, a admis în principiu cererea de chemare în garanţie formulată de chematul în garanţie S.C. F. S.A. împotriva chematului în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, a dispus introducerea în cauză a chematului în garanţie Ministerul Finanţelor Publice şi citarea acestuia pentru termenul de judecată din data de 18.09.2018, a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta D. în contradictoriu cu Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, ca tardivă.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 2703 din 21 decembrie 2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâta D., ca neîntemeiată, a admis cererea privind pe reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C. şi D.; a obligat pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 60 000 euro echivalent în RON la cursul BNR de la data plăţii reprezentând preţul achitat, precum şi a sumei de 3160.35 RON reprezentând cheltuielile de încheiere a contractului.

În baza art. 502 din O.U.G. nr. 51/2008, a dispus obligarea reclamanţilor la restituirea către stat a sumei de 6344.24 RON pentru care au beneficiat de ajutor public sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru. A obligat pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 11.344.24 RON cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxa judiciară de timbru şi onorariul de avocat.

A admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi împotriva chematei în garanţie S.C. F. S.A.; a dispus obligarea acesteia la plata către pârâţi a sumei reprezentând comisionul de 1% din preţul de vânzare al imobilului. A respins în rest cererea formulată în contradictoriu cu aceasta, ca neîntemeiată.

A respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi împotriva chematului în garanţie Municipiul Bucureşti prin Primar General, ca neîntemeiată.

A respins cererea pârâţilor de obligare a chemaţilor în garanţie la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de chematul în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, ca neîntemeiată.

A admis cererea de chemare în garanţie formulată de chemata în garanţie S.C. F. S.A. împotriva chematului în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, pe care l-a obligat la plata către S.C. F. S.A. a sumei reprezentând comisionul de 1% din preţul de vânzare al imobilului.

3. Decizia pronunţată de instanţa de apel

Prin decizia civilă nr. 303A din 01 martie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelul declarat de apelanta pârâtă D., împotriva sentinţei civile nr. 2703/21.12.2018, pronunţată în dosarul nr. x/2017 de către Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, ca nefondat.

A respins apelul declarat de apelantul chemat în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, ca nefondat.

A admis apelul declarat de S.C. F. S.A şi a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi în contradictoriu cu S.C. F. S.A, ca neîntemeiată.

A respins cererea de chemare în garanţie formulată de S.C. F. S.A. în contradictoriu cu Ministerul Finanţelor Publice, ca rămasă fără obiect şi a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă nr. 303A din 01 martie 2021 a formulat recurs pârâta D..

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., pârâta D. a solicitat admiterea recursului, desfiinţarea deciziei atacate şi respingerea, ca neîntemeiată, a acţiunii.

În argumentarea căii de atac, recurenta a reclamat o greşită interpretare şi aplicare a normelor ce reglementează garanţia pentru evicţiune, respectiv a art. 998 şi art. 1336 C. civ.

În acest sens, a arătat că răspunderea pentru evicţiune aparţine fiecărui vânzător în parte, iar în cazul în care bunul a fost supus unor vânzări succesive, răspunderea pentru evicţiune trebuie stabilită în raport de primul vânzător, chiar dacă între acesta şi cumpărător nu s-a stabilit un raport juridic direct, astfel că a fost o greşeală a instanţei de apel de a nu dispune obligarea S.C. F. S.A. şi Ministerului Finanţelor Publice, în calitate de chemate în garanţie, la plata sumei solicitate de reclamanţi.

Astfel, consideră că în ipoteza în care bunul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, ultimul cumpărător evins are dreptul şi posibilitatea de a promova acţiunea în garanţia pentru evicţiune direct împotriva primului vânzător sau împotriva tuturor vânzătorilor succesivi.

Recurenta a susţinut, de asemenea, că instanţa de apel a făcut o interpretare greşită a normelor ce reglementează garanţia pentru evicţiune, întrucât în prezenta speţă dreptul terţului asupra imobilului s-a născut ulterior vânzării .

Totodată a susţinut că reclamanţii cunoşteau forte bine situaţia imobilului cumpărat şi, implicit, cauza evicţiunii, motiv pentru care cererea de obligare a recurentei la plata preţului apartamentului nu este întemeiată.

Concluzionând, recurenta a arătat că nu sunt îndeplinite, în mod cumulativ, condiţiile pentru atragearea răspunderii pentru evicţiune, solicitând admiterea recursului şi casarea deciziei atacate.

5. Înregistrarea dosarului la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă la 14 iunie 2021, cauza fiind repartizată aleatoriu, spre soluţionare, Completului nr. 10.

6. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-reclamanţi A. şi B. au depus întâmpinare, la data de 07 august 2021, prin care au invocat, în principal, excepţia netimbrării recursului sau insuficientei timbrări, precum şi excepţia nulităţii recursului pentru nemotivare, întrucât recurenta a prezentat aspecte referitoare la situaţia de fapt şi la modul de interpretare al probelor, iar în subsidiar au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

7. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 02 martie 2021, completul de filtru a respins excepţiile netimbrării şi nulităţii recursului, invocate de intimaţii-reclamanţi A. şi B., şi a admis în principiu recursul, acordând termen în şedinţă publică la 04 mai 2022, pentru soluţionarea recursului.

8. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce vor succede:

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., pârâta D. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei şi respingerea, ca nelegală, a cererii de chemare în judecată.

Obiectul cauzei este reprezentat de acţiunea în dezdăunare formulată de cumpărătorul evins, bazată pe garanţia contra evicţiunii, de care este ţinut vânzătorul, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.11.2008 - BNP E., încheiat între reclamanţii A. şi B., în calitate de cumpărători, şi pârâţii C. şi D., în calitate de vânzători.

Potrivit art. 9 alin. (2) C. proc. civ., care consacră principiul disponibilităţii, părţile sunt cele care stabilesc obiectul şi limitele procesului, iar judecătorul trebuie să se pronunţe asupra cererilor părţilor, fără a depăşi limitele învestirii, astfel cum statuează art. 22 alin. (6) din acelaşi cod.

Aceasta implică, aşadar, analizarea cererii din perspectiva normelor legale invocate, instanţa de judecată fiind obligată să examineze dacă sunt întrunite cerinţele legale pentru atragerea răspunderii pentru evicţiune a pârâţilor, în baza dispoziţiilor pe care reclamanţii au înţeles să îşi fundamenteze acţiunea.

Printr-o primă critică adusă deciziei curţii de apel, recurenta a arătat că răspunderea pentru evicţiune aparţine fiecărui vânzător în parte, iar în cazul în care bunul a fost supus unor vânzări succesive, răspunderea pentru evicţiune trebuie stabilită în raport de primul vânzător, chiar dacă între acesta şi cumpărător nu s-a stabilit un raport juridic direct, astfel că a fost o greşeală a instanţei de apel de a nu dispune obligarea S.C. F. S.A. şi Ministerul Finanţelor Publice, în calitate de chemate în garanţie, la plata sumei solicitate de reclamanţi.

Astfel, consideră că, în ipoteza în care bunul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, ultimul cumpărător evins are dreptul şi posibilitatea de a promova acţiunea în garanţia pentru evicţiune direct împotriva primului vânzător sau împotriva tuturor vânzătorilor succesivi.

Critica este nefondată pentru argumentele ce succed:

Potrivit dispoziţiilor art. 1336 şi art. 1337 C. civ. din 1864, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului liniştita folosinţă şi posesia utilă a bunului predat. Totodată, el este obligat să îl apere pe cumpărător împotriva terţului care îl tulbură în existenţa sau exercitarea prerogativelor dreptului.

Caracterul accesoriu al garanţiei pentru evicţiune faţă de dreptul de proprietate transmis obligă vânzătorul să garanteze pentru evicţiune orice subdobânditor ulterior.

Astfel, într-un lanţ contractual (în ipoteza vânzărilor succesive ale bunului), aceasta se traduce în posibilitatea oricărui subdobânditor de a introduce acţiunea în garanţie pentru evicţiune împotriva oricărui autor anterior.

C. civ., în reglementarea sa anterioară, nu prevedea expres posibilitatea unei acţiuni directe în garanţie în cazul unor vânzări succesive, însă doctrina şi jurisprudenţa au admis şi această posibilitate, a garanţiei pe cale ascendentă, pentru a împiedica un şir de procese succesive, în care cel care a răspuns pentru evicţiune se va îndrepta în regres, pe cale ascendentă, din autor în autor, până la atragerea răspunderii vânzătorului iniţial.

Această posibilitate, a îndreptării împotriva primului vânzător sau împotriva tuturor vânzătorilor, profită oricărui cumpărător, însă, aşa cum a susţinut chiar recurenta, prin motivele de recurs, cumpărătorul are un drept, o posibilitate de a alege împotriva cui se va îndrepta cu acţiunea în răspundere pentru evicţiune, şi nu obligaţia de a alege primul vânzător din şirul de înstrăinări succesive.

Astfel, Înalta Curte aminteşte că aplicarea în proces a principiului rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului, prevăzut la art. 22 alin. (2) C. proc. civ., este limitată de principiul disponibilităţii, prevăzut la art. 9 C. proc. civ. care, la alin. (2), prevede că obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor.

Aplicând aceste consideraţii cu valoare generală la cazul concret dedus judecăţii, Înalta Curte constată că, în prezenta cauză, reclamanţii au înţeles să se îndrepte împotriva ultimului vânzător al apartamentului, aşa încât instanţele de fond, în mod corect, au soluţionat cauza în modalitatea în care au fost investite.

În condiţiile în care cumpărătorul evins a ales să se îndrepte cu acţiune împotriva ultimului vânzător, rămâne la latitudinea acestuia din urmă să se îndrepte împotriva primului vânzător sau împotriva oricărei alte persoane pe care o consideră responsabilă pentru prejudiciul suferit.

Astfel cum rezultă din parcursul procesului, în faţa primei instanţe, recurenta a chemat în garanţie S.C. F. S.A. şi Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice.

Prin încheierea din data de 17 iulie 2018, tribunalul a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta D. în contradictoriu cu Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, ca tardiv formulată, iar prin sentinţa civilă nr. 2703 din 21 decembrie 2018, aceiaşi instanţă a admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi împotriva chematei în garanţie S.C. F. S.A. şi a dispus obligarea acesteia la plata către pârâţi a sumei reprezentând comisionul de 1% din preţul de vânzare al imobilului.

Soluţia pronunţată cu privire la aceste două cereri de chemare în garanţie nu a fost criticată în calea de atac a apelului de către recurentă, astfel că susţinerea acesteia în sensul că S.C. F. S.A. şi Ministerul Finanţelor Publice sunt direct răspunzători pentru evicţiunea produsă şi trebuiau să fie obligaţi la plata sumei de 60.000 către reclamanţi nu poate face obiectul controlului judiciar.

Printr-o a doua critică adusă deciziei curţii de apel, recurenta susţine o interpretare şi aplicare greşită a normelor ce reglementează răspunderea pentru evicţiune, arătând că nu sunt îndeplinite cumulativ condiţiile răspunderii, prin raportare la prevederile art. 1695 alin. (2) din noul C. civ.

În prealabil, Înalta Curte reţine că, astfel cum au reţinut şi instanţele de fond, în cauză sunt incidente dispoziţiile privind încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea contractului prevăzute de C. civ. din 1864, reglementare în vigoare la momentul încheierii contractului, respectiv la data de 19.11.2008, conform dispoziţiilor art. 3 şi art. 4 din Legea nr. 71/2011. Potrivit dispoziţiilor art. 102 din aceeaşi lege, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

Prin urmare, normele legale incidente în speţă sunt reprezentate de art. 1325,1336, 1337, 1341 şi următoarele din C. civ. din 1864, iar criticile vor fi analizate în raport de aceste prevederi.

Potrivit dispoziţiilor legale mai sus amintite, obligaţia de garanţie contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ există dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: să fie vorba de o tulburare de drept; cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării; cauza evicţiunii să nu fie cunoscută de cumpărător.

În opinia recurentei, nu sunt îndeplinite ultimele două condiţii, aceasta susţinând că, pe de o parte, cauza evicţiunii în cazul concret dedus judecăţii este ulterioară momentului la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, iar, pe de altă parte, cauza evicţiunii a fost cunoscută de cumpărători la momentul încheierii actului.

În primul rând, trebuie observată contradicţia din construcţia argumentativă propusă de recurentă în susţinerea acestui motiv de recurs, aceasta afirmând că, deşi cauza evicţiunii nu este anterioară încheierii contractului, totuşi cumpărătorii ar fi cunoscut existenţa acesteia, la acel moment.

În al doilea rând, Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare şi interpretare a prevederilor art. 1325, art. 1336, art. 1337, art. 1341 şi următoarele din C. civ. din 1864.

Aceasta întrucât, conform situaţiei de fapt reţinute de către instanţele de fond pe baza probelor administrate în cauză-sarcina evaluării probelor în cauză şi a stabilirii situaţiei de fapt revenind în exclusivitate instanţelor de fond- instanţa de recurs efectuând strict un examen de legalitate asupra deciziei pronunţate de instanţa de apel, rezultă că între reclamanţii A. şi B. şi pârâţii C. şi D. s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare asupra unui imobil care fusese dobândit de pârâţi de la vânzătorul Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar S.C. F. S.A..

Prin sentinţa civilă nr. 4729 din 15.04.2014, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr. x/2010, definitivă şi irevocabilă, s-a dispus obligarea reclamanţilor din prezenta cauză la a lăsa fostului proprietar G., în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul situat în Bucureşti, strada x, nr. 35.

Este corectă afirmaţia recurentei în sensul că obligarea reclamanţilor la lăsarea în deplină proprietate şi posesie a imobilului este pronunţată după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, însă, având în vedere chestiunea litigioasă tranşată prin sentinţă, în sensul că G., în calitatea sa de fost proprietar de la care a fost preluat în mod abuziv imobilul în cauză, nu a pierdut niciodată dreptul de proprietate asupra acestuia, rezultă că, aşa cum în mod corect a reţinut şi instanţa de apel, cauza evicţiunii este anterioară încheierii ultimului act de vânzare-cumpărare.

Cu alte cuvinte, nu are relevanţă data la care a fost pronunţată hotărârea judecătorească prin care a fost recunoscut dreptul de proprietate al terţului, întrucât acest drept de proprietate al fostului proprietar nu a ieşit niciodată din patrimoniul acestuia, existând deci înaintea vânzării.

În ceea ce priveşte îndeplinirea ultimei condiţii pentru existenţa obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, astfel cum a reţinut instanţa de apel, apreciere de fapt asupra căreia instanţa de recurs nu poate face o reevaluare în raport de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ., nu există nicio dovadă în sensul că reclamanţii din prezenta pricină ar fi cunoscut cauza evicţiunii.

Mai mult, curtea de apel a reţinut că reclamanţii nu puteau avea nici măcar o simplă îndoială cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului, raportat la perioada mare de timp scursă între momentul cumpărării imobilului de către recurentă de la Municipiul Bucureşti şi momentul vânzării acestuia către intimaţii-reclamanţi.

Prin urmare, Înalta Curte constată că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare şi interpretare a normelor de drept material în materie, critica de nelegalitate instituită de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. fiind nefondată.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte, constatând că susţinerile recurentei sunt nefondate în ansamblul lor, în raport cu dispoziţiile art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta D..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta D., împotriva deciziei civile nr. 303A din 01 martie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 04 mai 2022.