Validity of expired building permit as impediment to judicial recognition of property via artificial accession

Şedinţa publică din data de 28 octombrie 2021

asupra recursului de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, la 18 aprilie 2016, sub nr. x/2016, reclamanta F.C. Construct 97 S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primar General, şi Primăria sectorului 5, prin Primar, ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei existente pe terenul situat în Bucureşti, ca efect al accesiunii imobiliare artificiale.

Pârâţii au formulat separat întâmpinări, prin care au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, iar, pe fond, au susţinut că demersul judiciar este neîntemeiat.

2. Hotărârile pronunţate de instanţe în primul ciclu procesual

Prin sentinţa civilă nr. 1107 din 23 septembrie 2016, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi a respins cererea de chemare în judecată ca fiind formulată în contradictoriu cu persoane fără calitate procesuală pasivă.

Împotriva sentinţei a promovat apel reclamanta F.C. Construct 97 S.R.L., iar prin decizia civilă nr. 210A din 6 martie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost admisă calea de atac, anulată sentinţa şi trimisă pricina spre rejudecare la tribunal.

În rejudecare, prin sentinţa civilă nr. 1178 din 15 septembrie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis acţiunea reclamantei şi a constatat că aceasta a dobândit, prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul situat în Bucureşti, identificate prin raportul de expertiză tehnică imobiliară în specialitatea construcţii, efectuat de expertul A..

Pârâţii Municipiul Bucureşti şi Primăria sectorului 5 Bucureşti au formulat, împotriva ultimei sentinţe, cereri de apel, respinse de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 124A din 9 februarie 2018.

În continuare, aceşti pârâţi au recurat distinct decizia de apel, iar prin încheierea din 8 mai 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a anulat recursul pârâtei Primăria sectorului 5 Bucureşti, ca netimbrat, urmând ca, ulterior, prin decizia nr. 1293 din 19 iunie 2019, să admită recursul pârâtului Municipiul Bucureşti, prin Primar General, să caseze decizia atacată şi să trimită pricina spre rejudecare la Curtea de Apel.

3. Hotărârea pronunţată, în apel, în al doilea ciclu procesual

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a pronunţat decizia civilă nr. 2066A din 19 decembrie 2019, prin care a admis apelul pârâtului Municipiul Bucureşti, prin Primar General, împotriva sentinţei civile nr. 1178/15.09.2017, a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul respingerii acţiunii, ca neîntemeiate.

4. Cererea de recurs

Împotriva ultimei decizii de apel a exercitat recurs reclamanta F.C. Construct 97 S.R.L., fundamentat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Critica dedusă judecăţii se referă la aplicarea greşită a raţionamentului expus în Decizia nr. 13/2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, pronunţată în recurs în interesul legii, prin care s-a statuat că lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de proprietarul terenului cu materialele proprii.

Recurenta a învederat că a edificat pe terenul situat în str. x, o construcţie cu fonduri proprii, în baza autorizaţiei de construire nr. x/22.06.2007, cu respectarea cerinţelor tehnice şi de urbanism prevăzute în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea edificării construcţiilor. A îndeplinit condiţiile stipulate în art. 1 din această lege, în sensul că "Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil-teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel’’.

Instanţa de apel a reţinut greşit că nu a făcut dovada obţinerii unei noi autorizaţii de construire şi a constatat realizarea construcţiei în lipsa unei autorizaţii valabile. Or, în speţă, actul a fost emis de Primăria sectorului 5, au fost obţinute toate avizele, acordurile în baza documentaţiei tehnice şi au fost respectate cerinţele de urbanism prevăzute în planul urbanistic zonal.

Recurenta s-a prevalat de dispoziţiile art. 7 alin. (6)1 şi alin. (6)2 din Legea nr. 50/1991, modificată şi completată prin Legea nr. 193/2019, conform cărora în situaţia nefinalizării lucrărilor în termenul de valabilitate al autorizaţiei de construire, se va putea emite o nouă autorizaţie corespunzător stadiului fizic al lucrărilor autorizate la data solicitării, pentru continuarea lucrărilor, cu respectarea documentaţiei pentru autorizarea lucrărilor de construire.

A amintit şi dispoziţiile art. 7 alin. (7)1 şi alin. (7)2 din Legea nr. 50/1991, modificată şi completată prin Legea nr. 193/2019, ce reglementează prelungirea valabilităţii autorizaţiei iniţiale de construire.

Astfel, în ipoteza deţinerii autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie întocmit la 15 octombrie 2015, care certifică finalizarea lucrărilor, nu este incident raţionamentul expus în Decizia nr. 13/2019, în consecinţă recursul se impune a fi admis, casată decizia de apel şi menţinută sentinţa civilă nr. 1178/2017 a tribunalului.

5. Apărările formulate în calea de atac

Intimata Primăria sectorului 5, prin întâmpinarea depusă, a solicitat, în esenţă, respingerea recursului şi păstrarea hotărârii instanţei de apel. Alăturat apărărilor ce pledează pentru respingerea căii de atac, a susţinut lipsa calităţii procesuale pasive în cauză prin prisma aspectului că nu s-a probat că terenul şi construcţia în litigiu s-ar regăsi în patrimoniul primăriei.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, comunicat părţilor, iar prin încheierea din 24 iunie 2021, s-a admis în principiu recursul şi s-a fixat termen pentru judecarea acestuia la 28 octombrie 2021, cu citarea părţilor, în şedinţă publică.

Prin punctul de vedere la raport, recurenta şi-a însuşit concluziile expuse de magistratul asistent raportor referitor la condiţiile de admisibilitate a cererii de recurs.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia atacată, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamanta F.C. Construct 97 S.R.L. este nefondat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Preliminar, instanţa reţine că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei sectorului 5, invocată prin întâmpinare, nu mai poate fi repusă în discuţie în actuala fază procesuală, având în vedere că prin decizia civilă nr. 210A din 6 martie 2017, pronunţată în primul ciclu procesual, Curtea de Apel a stabilit că autorităţile locale pârâte au competenţa de a figura ca părţi în acest proces, în care se pune în discuţie legalitatea edificării construcţiei prin prisma exigenţelor legii de autorizare a construcţiilor. Prin urmare, chestiunea a fost tranşată în cauză în mod definitiv, astfel încât intimata nu mai poate supune dezbaterii legitimitatea sa procesuală.

Critica recurentei ilustrează greşita aplicare a Deciziei nr. 13/2019, pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii, apreciind că nu există impedimente legale în a dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiei ca efect al accesiunii imobiliare artificiale. Deţine autorizaţia de construire nr. x/22.06.2007, emisă de Primăria sectorului 5, care poate fi prelungită în condiţiile art. 7 alin. (7)1 şi art. 72 din Legea nr. 50/1991, şi procesul-verbal de recepţie întocmit la 15 octombrie 2015, act ce atestă finalizarea lucrărilor.

Prin cererea de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primar General, şi Primăria sectorului 5, prin Primar, reclamanta invocă aplicarea principiilor accesiunii în ce priveşte construcţia edificată pe terenul situat în Bucureşti.

Instanţa de apel, în rejudecare, urmare a casării deciziei nr. 124A din 9 februarie 2018, pronunţate în primul ciclu procesual, a avut a verifica prin prisma raţionamentului expus în Decizia nr. 13/2019, pronunţată în recurs în interesul legii, în ce măsură reclamanta se poate prevala de prezumţia de proprietate instituită prin art. 492 C. civ. în raport de incidenţa în speţă a temeiurilor invocate de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, prin cererea de apel, a dispoziţiilor art. 1 alin. (1) şi art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, potrivit cărora:

"Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel", respectiv, "Construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate". În virtutea acestor norme, pârâtul a susţinut că dreptul de accesiune este inoperant, în lipsa unei autorizaţii valabile de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.

Or, aceasta este şi ipoteza vizată de Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019, publicată în Monitorul Oficial nr. 440/03.06.2019, în admiterea recursului în interesul legii promovat în interpretarea şi aplicarea art. 492 din C. civ. din 1864, art. 579 alin. (1), art. 577 alin. (2) din C. civ., art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare şi art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Prin amintita decizie s-a stabilit că "Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.’’

Întrucât circumstanţele factuale din litigiu, care pun problema recunoaşterii pe cale judiciară în cadrul unei acţiuni în constatare întemeiate pe dispoziţiile legale care reglementează accesiunea imobiliară artificială, a dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate de proprietarul terenului cu materiale proprii, fără autorizaţie de construire, sunt similare celor analizate de instanţa supremă în decizia pronunţată în interesul legii, se va reţine incidenţa statuărilor obligatorii intervenite în cadrul acestui mecanism procedural de unificare jurisprudenţială. Sub acest aspect, dispoziţiile art. 517 alin. (4) C. proc. civ. dispun că dezlegarea dată problemelor de drept judecate este obligatorie pentru instanţă de la data publicării deciziei în Monitorul Oficial al României, partea I.

Prevederile art. 492 C. civ. reprezentate drept fundament al acţiunii reclamantei au următorul conţinut: "Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra.’’

În următoarele paragrafe din Decizia nr. 13/2019, pronunţată în recurs în interesul legii, se reţine:,,60. Dreptul de a construi este o prerogativă ce intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate, făcând parte din dreptul de dispoziţie materială asupra imobilului, care este supus unor reguli speciale în materia amenajării teritoriului şi a urbanismului, astfel încât, cu prilejul dovedirii faptului edificării, ce stă la baza prezumţiei de proprietate, trebuie dovedită şi respectarea tuturor condiţiilor legale privind autorizarea efectuării lucrărilor de construcţii. Altfel spus, reclamantul trebuie să dovedească nu numai faptul juridic al construirii, ci şi caracterul licit al conduitei sale, în sensul că exercitarea dreptului său de dispoziţie materială asupra terenului s-a făcut cu respectarea restricţiilor cuprinse în documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism.

61. Prin normele în materia amenajării teritoriului şi urbanismului se limitează exercitarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, aceste norme constituind în acelaşi timp şi temei al limitării exercitării dreptului de proprietate asupra construcţiilor.

62. Potrivit art. 602 alin. (1) din C. civ. "Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat’’, iar art. 625 din acelaşi cod prevede că "Îngrădirile cuprinse în prezenta secţiune se completează cu dispoziţiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile şi construcţiile de orice fel, pădurile, bunurile din patrimoniul naţional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum şi altele asemenea’’.

63. În sensul dispoziţiilor legale enunţate, impunerea condiţiei obţinerii unei autorizaţii administrative prealabile, cum este autorizaţia de construire prevăzută de art. 1 din Legea nr. 50/1991, constituie o limitare legală a atributului dispoziţiei juridice din conţinutul dreptului de proprietate privată.

65. La rândul său, autorizaţia de construire "constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor’’ [art. 2 alin. (1) din Legea nr. 50/1991], iar "executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel’’ [art. 1 alin. (1) din aceeaşi lege].

67. Ca atare, deşi sub aspect probator, dovada dreptului de proprietate este asigurată prin titlul de proprietate asupra terenului, unit cu dovada edificării şi cu prezumţia de proprietate prevăzută, după caz, de art. 492 din C. civ. din 1864 sau de art. 579 alin. (1) din actualul C. civ., recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei de către autorităţile statului, inclusiv de instanţa de judecată, nu se poate face decât în condiţiile respectării normelor imperative în domeniul autorizării construcţiilor.

68. Fiind învestită cu cererea având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate de proprietarul terenului cu materialele sale, instanţa nu se poate rezuma la verificarea şi constatarea împrejurării de fapt a existenţei construcţiei pe teren, ci trebuie să stabilească dacă sunt îndeplinite toate condiţiile legale pentru a opera prezumţia de proprietate, inclusiv existenţa şi respectarea autorizaţiei de construire. Or, în acest context, demersul judiciar devine inutil, câtă vreme reclamantul, dacă ar avea autorizaţie de construire şi ar face dovada că a construit cu respectarea ei, şi-ar putea valorifica dreptul, în aceleaşi condiţii, pe cale administrativă.’’

În speţă, din actele dosarului, rezultă că recurenta reclamantă a obţinut, iniţial, autorizaţia de construire nr. x/22.06.2007, emisă de Primăria sectorului 5 Bucureşti, însă actul nu mai era valabil la data întocmirii procesului-verbal de recepţie ce a atestat finalizarea lucrărilor, nr. x din 21 octombrie 2015, întrucât expirase termenul de 12 luni stipulat în autorizaţie, iar o prelungire a autorizaţiei iniţiale nu a fost realizată.

În aceste condiţii se constată că nu au fost respectate normele imperative în domeniul autorizării construcţiilor, respectiv dispoziţiile art. 1 din Legea nr. 50/1991 "Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel’’ pentru ca demersul judiciar al reclamantei să poată fi valorificat în cadrul acţiunii în constatare întemeiată pe dispoziţiile art. 492 C. civ., cum se explică şi prin raţionamentul detaliat în cuprinsul Deciziei nr. 13/2019.

Astfel, susţinerile recurentei grefate pe existenţa unei autorizaţii valabile nu pot fi primite, Curtea de Apel stabilind în mod corect că nu poate opera prezumţia de proprietate în planul dispoziţiilor art. 492 C. civ., din perspectiva aplicării deciziei pronunţate în recurs în interesul legii la situaţia particulară dedusă judecăţii.

În consecinţă, recursul va fi respins, ca nefondat, în baza dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ. coroborate cu art. 488 alin. (1) pct. 8 din acelaşi cod, recurenta neformulând critici care să demonstreze nelegalitatea deciziei instanţei de apel în invocarea acestui motiv de recurs.

Înalta Curte constată că nu sunt întrunite cerinţele pentru a se dispune acordarea cheltuielilor de judecată pretinse de aceasta în faza procesuală a recursului, reprezentate de onorariul de avocat în cuantum de 2.000 RON, deoarece, în termenii art. 453 alin. (1) C. proc. civ., este parte căzută în pretenţii şi, în consecinţă, nu este îndreptăţită la recuperarea sumelor de bani avansate cu acest titlu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamata F.C. Construct 97 S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2066A din 19 decembrie 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 28 octombrie 2021.