Landlord’s rent claim time-barred for pre-2015 arrears; no tacit relocation found—appeal dismissed.

Şedinţa publică din data de 9 iunie 2022

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la 31 ianuarie 2018, sub nr. x/2018, reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Aferăriţei Constantin, obligarea acestuia la plata sumei de 356.697,34 RON, reprezentând contravaloarea chiriei şi a majorărilor aferente folosinţei spaţiului comercial situat în Bucureşti, Bd. x, în baza contractului de închiriere nr. x din 24 august 2007, împreună cu actul adiţional nr. x din 11 ianuarie 2012; obligarea pârâtului la plata sumei de 165.022,97 euro, la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea chiriei şi a majorărilor aferente folosinţei spaţiului comercial situat la aceeaşi adresă, în baza contractului de închiriere nr. x din 24 august 2007, împreună cu actul adiţional nr. x din 11 ianuarie 2012; să se constate inexistenţa drepturilor locative ale pârâtului asupra spaţiului din Bucureşti, precum şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

2. Hotărârea Tribunalului Bucureşti

Prin sentinţa nr. 699 din 9 aprilie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV- a civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar, în contradictoriu cu pârâtul Aferăriţei Constantin.

Prin încheierea din camera de consiliu din 24 iulie 2020, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV- a civilă a admis cererea privind îndreptarea erorii materiale strecurate în sentinţa nr. 699 din 9 aprilie 2019, formulată de reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar, în sensul că s-a menţionat corect data pronunţării sentinţei, 9 aprilie 2019, în loc de 9 aprilie 2018, cum din eroare se consemnase.

3. Hotărârea Curţii de Apel Bucureşti

Prin decizia nr. 629A din 14 aprilie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar împotriva sentinţei nr. 699 din 9 aprilie 2019, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV a civilă, în contradictoriu cu intimatul-pârât Aferăriţei Constantin.

Prin încheierea din camera de consiliu din 12 august 2021, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis sesizarea din oficiu cu privire la îndreptarea erorii materiale strecurate în dispozitivul deciziei nr. 629A din 14 aprilie 2021, în sensul inserării menţiunii "Cu recurs în 30 de zile de la comunicare. Cererea de recurs se va depune la Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie", în loc de menţiunea "Definitivă", cum din eroare se consemnase.

4. Recursul

Împotriva deciziei nr. 629A din 14 aprilie 2021 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar a declarat recurs.

Ulterior expunerii situaţiei de fapt, recurenta a arătat că instanţa de apel, suplinind lipsa motivării instanţei de fond asupra excepţiei prescripţiei, a apreciat, în mod nelegal, ca întemeiată această excepţie pentru pretenţiile aferente perioadei 1 martie 2010 - 31 ianuarie 2015. Astfel cum rezultă din înscrisurile emise de pârât, a fost întrerupt cursul prescripţiei prin recunoaşterile exprese ale acestuia, fiind incidente dispoziţiile art. 16 şi art. 17 din Decretul nr. 167/1958 şi ale art. 2537 şi art. 2538 C. civ.

A susţinut că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 16 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 şi art. 2537 pct. 1 C. civ. atunci când a apreciat că este necesar ca recunoaşterea expresă din partea debitorului să privească, în mod detaliat, fiecare chirie lunară, în condiţiile în care intimatul, alături de partenerul său, a recunoscut că are chirie restantă în cadrul numeroaselor cereri adresate recurentei şi primarului general.

A menţionat că textele legale referitoare la întreruperea prescripţiei au în vedere orice fel de recunoaştere, nu doar una explicită, iar în speţă recunoaşterile pârâtului au vizat eventualele debite ce ar putea exista pentru folosinţa spaţiului, fiind incidente dispoziţiile art. 2538 alin. (2) teza finală C. civ.

De asemenea, recurenta a afirmat că, potrivit înscrisurilor de la dosar, pârâtul a dorit continuarea relaţiilor contractuale ulterior expirării termenului contractual şi a recunoscut obligaţia sa de plată a chiriei. Astfel, ceea ce a contestat a fost doar cuantumul chiriei şi a penalităţilor.

A învederat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1452 şi art. 1437 C. civ. de la 1864, aplicabile ope legis, iar tacita relocaţiune, rezultată din manifestarea de voinţă a ambelor părţi contractante (folosirea spaţiului de către intimat, plata chiriei aferente, precum şi permisiunea folosirii spaţiului din partea recurentei) nu a fost reţinută de instanţa de apel.

Referitor la inserarea în contractul de închiriere a clauzei vizând prelungirea acestui contract, în baza unui act adiţional scris, a arătat că aceasta nu are efectul înlăturării dispoziţiilor art. 1452, coroborate cu cele ale art. 1437 C. civ. de la 1864, norme care au fost greşit reţinute de instanţa de apel.

A arătat că situaţia de fapt nu a fost stabilită cu acurateţe de instanţa de apel, care a aplicat eronat şi normele de drept material incidente în cauză.

Recurenta a mai apreciat că invocarea de către chiriaş a unor eventuale inadvertenţe legate de suprafaţa bunului închiriat, numărul camerelor etc., ulterioare încheierii contractului de închiriere, nu pot conduce per se la acceptarea acestora de către proprietar.

A menţionat că nu reprezintă un motiv întemeiat pentru modificarea clauzei referitoare la chirie faptul că, după ce a început să aibă dificultăţi financiare, chiriaşul a realizat că dimensiunile spaţiului închiriat sunt altele decât cele din contractul de închiriere. În lipsa unei măsurători obiective, care ar fi intervenit ulterior acceptării de către chiriaş a dimensiunilor spaţiului prin încheierea contractului de închiriere, simplele afirmaţii ale intimatului cu privire la suprafaţa imobilului închiriat nu pot produce efecte juridice. Referitor la cuantumul chiriei solicitate, a specificat că acesta a fost calculat prin raportare la Hotărârile CGMB nr. 32/2007 şi nr. 268/2010, care impun sumele respective şi care nu au caracter negociabil.

5. Întâmpinarea şi răspunsul la întâmpinare

Prin întâmpinare, intimatul Aferăriţei Constantin a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta nu a depus răspuns la întâmpinare.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost comunicat părţilor, iar prin încheierea din camera de consiliu din 7 aprilie 2022, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluţionarea acestuia la 9 iunie 2022, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

7. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul prin prisma motivelor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Criticile formulate în recurs de către recurentă vizează, în esenţă, soluţia dată de instanţa de apel excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune invocate de intimat pentru pretenţiile aferente perioadei 1 martie 2010-31 ianuarie 2015, prin aplicarea greşită a dispoziţiilor legale care reglementează întreruperea cursului prescripţiei, menţinerea soluţiei de respingere a acţiunii civile pronunţate de tribunal şi nesocotirea prevederilor legale în baza cărora operează tacita relocaţiune.

Procedând la analiza criticilor invocate de recurentă, Înalta Curte reţine că, prin încheierea din 28 decembrie 2018, pronunţată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârât cu privire la creanţele reprezentând contravaloarea chiriei şi a penalităţilor reprezentate de soldul existent la 31 august 2009, precum şi cele reprezentând sumele solicitate cu titlu de chirie pentru perioada 1 martie 2010 - 31 ianuarie 2015.

Prin sentinţa nr. 699 din 9 aprilie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV- a civilă, constatând că, după admiterea excepţiei prescripţiei au rămas în analiză pretenţiile aferente perioadei 1 februarie 2015 - 6 decembrie 2016 (dată la care a reţinut că reclamanta a încheiat cu un terţ contractul pentru aceleaşi spaţii comerciale), procedând la examinarea cauzei, a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar, în contradictoriu cu pârâtul Aferăriţei Constantin.

Împotriva hotărârii instanţei de fond, reclamata a formulat apel, prin care a criticat soluţia pronunţată asupra excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pretenţiile aferente perioadei 1 martie 2010 - 31 ianuarie 2015, susţinând că prescripţia a fost întreruptă prin recunoaşterile exprese ale pârâtului şi considerând că sunt incidente dispoziţiile art. 16 şi 17 din Decretul nr. 167/1958, respectiv cele ale art. 2537 şi 2538 din C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009. De asemenea, a formulat critici şi împotriva soluţiei adoptate asupra restului pretenţiilor, acţiunea fiind respinsă pe fond.

Prin decizia nr. 629A din 14 aprilie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a validat soluţia instanţei de fond asupra excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune şi, procedând la analiza criticilor apelantei-reclamante cu privire la incidenţa cazului de întrerupere a prescripţiei, decurgând din pretinsa recunoaştere de către pârât a dreptului pretins, a constatat că acesta nu poate fi reţinut, în raport de înscrisurile invocate în susţinerea acestei ipoteze. Şi motivele de apel care au vizat tacita relocaţiune au fost apreciate ca nefiind fondate, acest aspect conducând la respingerea apelului formulat de reclamantă.

Revenind la criticile formulate în recurs de reclamantă, care se referă, astfel cum s-a arătat, la soluţia dată de instanţa de apel excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune invocate de intimat pentru pretenţiile aferente perioadei 1 martie 2010 - 31 ianuarie 2015, prin aplicarea greşită a dispoziţiilor legale care reglementează întreruperea cursului prescripţiei, Înalta Curte reţine că locaţiunea este un contract consensual, care se încheie prin acordul părţilor, de îndată ce acestea au convenit asupra bunului şi a preţului.

Locaţiunea presupune executarea succesivă a obligaţiilor asumate de părţi, întrucât acestea se execută în timp, printr-o prestaţie continuă pe toată durata contractului.

Astfel, pentru fiecare chirie lunară curge un termen de prescripţie distinct, de la data la care sumele datorate de locatar au devenit scadente.

Sub aspectul aplicării în timp a legii, Înalta Curte reţine că sunt incidente normele legale care erau în vigoare la data la care fiecare dintre prestaţiile succesive au fost instituite, prin cererea de chemare în judecată reclamanta solicitând plata chiriei restante şi a majorărilor aferente perioadei cuprinse între 1 martie 2010 - 6 decembrie 2016, precum şi a soldului existent la 31 august 2009.

Potrivit dispoziţiilor art. 201 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a C. civ., "Prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a C. civ. sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit."

Această normă se completează cu cea cuprinsă în art. 6 alin. (4) din C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009, potrivit căreia "Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit."

Din ansamblul prevederilor enunţate reiese că legea aplicabilă prescripţiei extinctive, sub toate aspectele (început, termen, suspendare, întrerupere, repunere în termen, efecte) este cea care era în vigoare la data la care prescripţia a început să curgă.

În ceea ce priveşte pretenţiile recurentei cu privire la care, în cauză, s-a constatat ca fiind intervenită prescripţia - aferente perioadei 2009 - 2015 - Înalta Curte constată că acestea derivă din contractele de închiriere nr. x din 24 august 2007 şi nr. 19 bis din 24 august 2007, încheiate de părţi pentru o perioadă de 5 ani, pentru care s-a stabilit plata unei chirii lunare.

Astfel, prescripţia a început să curgă de la data la care fiecare prestaţie a devenit scadentă, pretenţiile pecuniare solicitate de recurentă până la 1 octombrie în anul 2011, când a intrat în vigoare C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009, fiind supuse reglementărilor anterioare, instituite prin Decretul - Lege nr. 167/1958, iar următoarele, C. civ.

În ceea ce priveşte întreruperea termenului de prescripţie, în ipoteza invocată de recurentă, Înalta Curte observă că, atât Decretul - Lege nr. 167/1958 (art. 16), cât şi C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009 (art. 2537 pct. 1) conţin dispoziţii similare, în sensul că prescripţia se întrerupe fie prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge, fie printr-un act voluntar de executare sau prin introducerea unei cereri de chemare în judecată ori de arbitrare, chiar şi la o instanţa judecătorească, ori la un organ de arbitraj, necompetent.

Atât doctrina, cât şi practica judiciară sunt unanime în a considera că recunoaşterea dreptului de către cel în favoarea căruia curge prescripţia poate fi expresă sau tacită, şi că aceasta reiese din orice act sau fapt ce conţine sau presupune mărturisirea existenţei dreptului creditorului.

Recunoaşterea dreptului este o manifestare unilaterala de voinţă a debitorului, prin care se atestă dreptul creditorului şi se renunţă la beneficiul termenului de prescripţie scurs până la momentul recunoaşterii.

Fiind vorba despre împrejurări de fapt, din care rezultă recunoaşterea tacită a dreptului a cărui acţiune se prescrie, organul de jurisdicţie are, în această privinţă, o putere suverană de apreciere.

Analizând criticile ce vizează modalitatea de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, Înalta Curte constată că acestea au fost invocate de recurentă prin raportare la pretinsa manifestare de voinţă a pârâtului, în sensul recunoaşterii existenţei debitului restant rezultat din neplata chiriei, recunoaştere care ar reieşi din cererile adresate recurentei şi primarului general al municipiului Bucureşti încă din anul 2013, precum şi din actele procesuale îndeplinite cu ocazia soluţionării dosarului nr. x/2013 al Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 11727 din 26 octombrie 2016.

Contrar acestor susţineri ale recurentei, ipoteza recunoaşterii de către pârât a dreptului pretins prin cererea de chemare în judecată nu poate fi reţinută în cauză, întrucât, astfel cum corect a apreciat curtea de apel, prin adresele înaintate Administraţiei Fondului Imobiliar şi primarului general al municipiului Bucureşti, pârâtul nu a confirmat datoria rezultată din neplata chiriei, ci a solicitat o recalculare a acesteia în raport de faptul că, ulterior încheierii contractelor de închiriere, spaţiul din imobil efectiv folosit era mai mic faţă de cel menţionat în convenţia părţilor.

Această concluzie se desprinde şi din actele procesuale efectuate de pârât în dosarul nr. x/2013 al Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti (întâmpinare, obiecţiuni la raportul de expertiză, interogatoriu), prin care acesta a arătat că a solicitat recurentei ca, în baza Legii nr. 341/2004, să consimtă la modificarea cuantumului chiriei în funcţie de natura activităţii prestate şi de spaţiul efectiv folosit.

Prin obiecţiunile la raportul de expertiză formulate în dosarul menţionat, pârâtul a contestat concluziile expertului cu privire la modalitatea de calcul a chiriei solicitate de recurentă prin cererea de chemare în judecată, cerând refacerea raportului de expertiză, prin raportare la spaţiul efectiv ocupat şi la plata efectuată la 2 august 2010, în valoare de 71.250 RON, prin care a susţinut că a făcut dovada achitării contravalorii chiriei, îndeplinindu-şi obligaţiile contractuale asumate.

În raport de aspectele expuse, Înalta Curte nu poate primi critica recurentei cu privire la încălcarea, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor art. 2537 alin. (1) C. civ., afirmaţiile pârâtului neechivalând cu o recunoaştere a debitului restant, în înţelesul stabilit de legiuitor pentru a putea constitui efect întreruptiv al cursului prescripţiei, fiind neechivocă manifestarea sa de voinţă faţă de pretenţiile pecuniare ale recurentei, în privinţa cărora a susţinut că au fost achitate.

Înalta Curte nu va primi nici critica ce priveşte nerespectarea, de către curtea de apel, a prevederilor legale ce reglementează tacita relocaţiune.

Sub un prim aspect, se constată că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 1452 şi art. 1437 C. civ., astfel cum a susţinut recurenta, ci cele ale art. 1810 din C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009, în raport de prevederile art. 129 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., conform cărora "Dispoziţiile art. 1810 din C. civ. sunt aplicabile în cazul tuturor contractelor de locaţiune al căror termen se împlineşte după data intrării în vigoare a C. civ.."

Or, acesta este cazul şi în speţă, în care perioada contractuală stabilită prin contractele de închiriere urma a se finaliza după trecerea unui termen de 5 ani de la data încheierii convenţiei părţilor (24 august 2007), respectiv la 24 august 2012, dată ulterioară intrării în vigoare a C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009 (1 octombrie 2011).

Conform art. 1809 alin. (1) C. civ., contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă.

Prin conţinutul său, art. 1810 alin. (1) C. civ. prevede că, "Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor."

În cauză, în cuprinsul celor două contracte de închiriere, semnatarii au prevăzut la capitolul IX, intitulat "Încetarea contractului", că aceasta intervine la expirarea duratei stabilite, în situaţia în care părţile nu convin în scris prelungirea acestuia în condiţiile legii.

Or, la dosarul cauzei nu a fost depus niciun înscris din care să reiasă dorinţa părţilor de a continua relaţiile contractuale, iar clauza inserată la capitolul IX nu a fost supusă modificărilor intervenite prin încheierea de către părţi a actelor adiţionale nr. x din 11 ianuarie 2012.

Mai mult, astfel cum a reieşit din economia speţei, manifestarea de voinţă a pârâtului nu s-a concretizat, precum a susţinut recurenta, într-o solicitare de reînnoire a contractului de închiriere, ci într-o renegociere a chiriei în raport de spaţiul efectiv folosit, iar dispoziţiile legale privind tacita relocaţiune enunţate anterior impun ca pe lângă condiţia ca locatarul să continue să deţină bunul, acesta să îşi îndeplinească obligaţiile întocmai clauzelor contractuale iniţiale, aspect care este contestat tocmai prin litigiul de faţă.

Ca atare, nu poate fi reţinută ipoteza prelungirii perioadei contractuale, întrucât extinderea duratei acesteia prin tacita relocaţiune a fost împiedicată prin lipsa manifestării exprese a voinţei juridice a părţilor în sensul arătat.

De altfel, intervenirea tacitei relocaţiuni ulterior expirării duratei contractuale nu era posibilă în lipsa acordului scris al ambelor părţi, întrucât bunul supus închirierii făcea parte din patrimoniul Municipiului Bucureşti, în privinţa căruia, prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului Bucureşti nr. 32/20.02.2007 privind reglementarea raporturilor contractuale privind spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi prin HCGMB nr. 268/2010 pentru abrogarea Hotărârii CGMB nr. 75/2010 precum şi pentru modificarea şi completarea Hotărârii CGMB nr. 32/20.02.2007 existau reglementări speciale referitoare la administrarea acestuia.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar împotriva deciziei nr. 629 A din 14 aprilie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, îndreptată prin încheierea din 12 august 2021 pronunţată de aceeaşi instanţă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar împotriva deciziei nr. 629 A din 14 aprilie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, îndreptată prin încheierea din 12 august 2021 pronunţată de aceeaşi instanţă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 9 iunie 2022.