Eviction warranty claim upheld; seller ordered to refund purchase price and costs to buyers.

Imobil. Vânzări succesive. Pierderea bunului în urma admiterii acţiunii în revendicare. Răspunderea pentru evicţiune. Condiţia anteriorității cauzei evicţiunii

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii. Răspunderea civilă

Index alfabetic: contract de vânzare-cumpărare

acţiune în revendicare

evicţiune

C.civ. 1864, art. 1325, art. 1336, art. 1337, art. 1341

1. Caracterul accesoriu al garanției pentru evicțiune față de dreptul de proprietate transmis obligă vânzătorul să garanteze pentru evicțiune orice subdobânditor ulterior. Astfel, într-un lanț contractual (în ipoteza vânzărilor succesive ale bunului), aceasta se traduce în posibilitatea oricărui subdobânditor de a introduce acțiunea în garanție pentru evicțiune împotriva oricărui autor anterior.

Această posibilitate, a îndreptării împotriva primului vânzător sau împotriva tuturor vânzătorilor, profită oricărui cumpărător, care are dreptul de a alege împotriva cui se va îndrepta cu acțiunea în răspundere pentru evicțiune și nu obligația de a alege primul vânzător din șirul de înstrăinări succesive.

2. Deşi hotărârea prin care s-a dispus obligarea cumpărătorului la a lăsa unui terţ în deplină proprietate și posesie imobilul a fost pronunțată după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere chestiunea litigioasă tranşată în acţiunea în revendicare, în sensul că fostul proprietar de la care a fost preluat, în mod abuziv, imobilul nu a pierdut niciodată dreptul de proprietate asupra acestuia, reiese că este îndeplinită condiţia anteriorităţii cauzei evicţiunii, pentru activarea obligaţiei de garanție a vânzătorului. Prin urmare, nu are relevanță data la care a fost pronunțată hotărârea judecătorească prin care a fost recunoscut dreptul de proprietate al terțului, întrucât acest drept de proprietate al fostului proprietar nu a ieșit niciodată din patrimoniul acestuia, existând deci înaintea vânzării.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 930 din 4 mai 2022

Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a IV-a civilă, în data de 28.03.2017, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., au solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea pârâţilor la plata sumei de 60.000 de euro în echivalent la cursul BNR în ziua plăţii, sumă reprezentând preţul achitat de către reclamanţi pentru achiziţionarea imobilului apartament nr. 4, situat în Bucureşti, imobil cu privire la care a intervenit evicţiunea totală în temeiul art. 1341 alin. (1) Cod civil din 1864, obligarea pârâţilor la plata sumei de 3160,35 lei reprezentând spezele contractului de vânzare – cumpărare nr. aut. 4817/19.11.2008 – BNP X. (346 lei taxa publicitate imobiliară şi 2814, 35 lei onorariu notar) conform art.1341 alin. (4) Cod civil din 1864, cu cheltuieli de judecată.

Pârâţii C. şi D. au formulat cerere de chemare în garanţie împotriva SC E. SA şi Municipiului Bucureşti, prin primar general, solicitând obligarea în solidar a acestora la plata sumelor pretinse de reclamanţii A. şi B., obligarea chemaţilor în garanţie la plata cheltuielilor contractului de vânzare – cumpărare nr. aut. 4817/19.11.2008 şi la plata cheltuielilor de judecată.

În data de 17.01.2018, pârâta D. a formulat cerere precizatoare la cererea de chemare în garanţie solicitând lărgirea cadrului procesual, în sensul introducerii în cauză în calitate de pârât a Statului Român, prin Ministerul Finanţelor Publice.

În data de 01.03.2018 pârâta SC E. SA a formulat cerere de chemare în garanţie a Ministerului Finanţelor Publice.

Prin încheierea din data de 17.07.2018, instanţa a admis în principiu cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţii C. şi D. împotriva chemaţilor în garanţie SC E. SA şi Municipiul Bucureşti prin Primar General, a admis în principiu cererea de chemare în garanţie formulată de chematul în garanţie SC E. SA împotriva chematului în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, a dispus introducerea în cauză a chematului în garanţie Ministerul Finanţelor Publice şi citarea acestuia pentru termenul de judecată din data de 18.09.2018, a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta D. în contradictoriu cu Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, ca tardivă.

Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 2703 din 21.12.2018, Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâta D., ca neîntemeiată, a admis cererea privind pe reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C. şi D.; a obligat pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 60.000 euro echivalent în lei la cursul BNR de la data plăţii reprezentând preţul achitat, precum şi a sumei de 3160.35 lei reprezentând cheltuielile de încheiere a contractului.

În baza art. 50 ind. 2 din O.U.G. nr. 51/2008, a dispus obligarea reclamanţilor la restituirea către stat a sumei de 6344.24 lei pentru care au beneficiat de ajutor public sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru. A obligat pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 11.344.24 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxa judiciară de timbru şi onorariul de avocat.

A admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi împotriva chematei în garanţie SC E. SA; a dispus obligarea acesteia la plata către pârâţi a sumei reprezentând comisionul de 1% din preţul de vânzare al imobilului. A respins în rest cererea formulată în contradictoriu cu aceasta, ca neîntemeiată.

A respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi împotriva chematului în garanţie Municipiul Bucureşti prin Primar General, ca neîntemeiată.

A respins cererea pârâţilor de obligare a chemaţilor în garanţie la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de chematul în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, ca neîntemeiată.

A admis cererea de chemare în garanţie formulată de chemata în garanţie SC E. SA împotriva chematului în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, pe care l-a obligat la plata către SC E. SA a sumei reprezentând comisionul de 1% din preţul de vânzare al imobilului.

Decizia pronunţată de instanţa de apel

Prin decizia civilă nr. 303A din 01.03.2021, Curtea de Apel București, Secţia a IV-a civilă a respins apelul declarat de apelanta pârâtă D., împotriva sentinţei civile nr. 2703/2018, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă, ca nefondat.

A respins apelul declarat de apelantul chemat în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, ca nefondat.

A admis apelul declarat de S.C. E. S.A și a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi în contradictoriu cu S.C. E. S.A, ca neîntemeiată.

A respins cererea de chemare în garanţie formulată de S.C. E. S.A. în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, ca rămasă fără obiect și a menținut restul dispoziţiilor sentinţei.

Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile a Curții de Apel București, Secţia a IV-a civilă nr. 303A/2021 a formulat recurs pârâta D.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., pârâta D. a solicitat admiterea recursului, desființarea deciziei atacate și respingerea, ca neîntemeiată, a acțiunii.

În argumentarea căii de atac, recurenta a reclamat o greșită interpretare și aplicare a normelor ce reglementează garanția pentru evicțiune, respectiv a art. 998 și art. 1336 C.civ.

În acest sens, a arătat că răspunderea pentru evicțiune aparține fiecărui vânzător în parte, iar în cazul în care bunul a fost supus unor vânzări succesive, răspunderea pentru evicțiune trebuie stabilită în raport de primul vânzător, chiar dacă între acesta și cumpărător nu s-a stabilit un raport juridic direct, astfel că a fost o greșeală a instanței de apel de a nu dispune obligarea SC E. SA și Ministerului Finanțelor Publice, în calitate de chemate în garanție, la plata sumei solicitate de reclamanți.

Astfel, consideră că în ipoteza în care bunul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, ultimul cumpărător evins are dreptul și posibilitatea de a promova acțiunea în garanția pentru evicțiune direct împotriva primului vânzător sau împotriva tuturor vânzătorilor succesivi.

Recurenta a susținut, de asemenea, că instanța de apel a făcut o interpretare greșită a normelor ce reglementează garanția pentru evicțiune, întrucât în prezenta speță dreptul terțului asupra imobilului s-a născut ulterior vânzării .

Totodată a susținut că reclamanții cunoșteau forte bine situația imobilului cumpărat și, implicit, cauza evicțiunii, motiv pentru care cererea de obligare a recurentei la plata prețului apartamentului nu este întemeiată.

Concluzionând, recurenta a arătat că nu sunt îndeplinite, în mod cumulativ, condițiile pentru atragerea răspunderii pentru evicțiune, solicitând admiterea recursului și casarea deciziei atacate.

Apărările formulate în cauză

Intimații-reclamanți A. și B. au depus întâmpinare, prin care au invocat, în principal, excepția netimbrării recursului sau insuficientei timbrări, precum și excepția nulității recursului pentru nemotivare, întrucât recurenta a prezentat aspecte referitoare la situația de fapt și la modul de interpretare al probelor, iar în subsidiar au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

6. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce vor succede:

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., pârâta D. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei și respingerea, ca nelegală, a cererii de chemare în judecată.

Obiectul cauzei este reprezentat de acțiunea în dezdăunare formulată de cumpărătorul evins, bazată pe garanția contra evicțiunii, de care este ținut vânzătorul, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4817/19.11.2008, încheiat între reclamanţii A. şi B., în calitate de cumpărători, şi pârâţii C. şi D., în calitate de vânzători.

Potrivit art. 9 alin. 2 C.proc.civ., care consacră principiul disponibilităţii, părţile sunt cele care stabilesc obiectul şi limitele procesului, iar judecătorul trebuie să se pronunţe asupra cererilor părţilor, fără a depăşi limitele învestirii, astfel cum statuează art. 22 alin. 6 din acelaşi cod.

Aceasta implică, așadar, analizarea cererii din perspectiva normelor legale invocate, instanţa de judecată fiind obligată să examineze dacă sunt întrunite cerinţele legale pentru atragerea răspunderii pentru evicțiune a pârâţilor, în baza dispoziţiilor pe care reclamanții au înţeles să îşi fundamenteze acţiunea.

Printr-o primă critică adusă deciziei curții de apel, recurenta a arătat că răspunderea pentru evicțiune aparține fiecărui vânzător în parte, iar în cazul în care bunul a fost supus unor vânzări succesive, răspunderea pentru evicțiune trebuie stabilită în raport de primul vânzător, chiar dacă între acesta și cumpărător nu s-a stabilit un raport juridic direct, astfel că a fost o greșeală a instanței de apel de a nu dispune obligarea SC E. SA și Ministerul Finanțelor Publice, în calitate de chemate în garanție, la plata sumei solicitate de reclamanți.

Astfel, consideră că, în ipoteza în care bunul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, ultimul cumpărător evins are dreptul și posibilitatea de a promova acțiunea în garanția pentru evicțiune direct împotriva primului vânzător sau împotriva tuturor vânzătorilor succesivi.

Critica este nefondată pentru argumentele ce succed:

Potrivit dispozițiilor art. 1336 și art. 1337 Cod civil din 1864, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului liniștita folosință și posesia utilă a bunului predat. Totodată, el este obligat să îl apere pe cumpărător împotriva terțului care îl tulbură în existența sau exercitarea prerogativelor dreptului.

Caracterul accesoriu al garanției pentru evicțiune față de dreptul de proprietate transmis obligă vânzătorul să garanteze pentru evicțiune orice subdobânditor ulterior.

Astfel, într-un lanț contractual (în ipoteza vânzărilor succesive ale bunului), aceasta se traduce în posibilitatea oricărui subdobânditor de a introduce acțiunea în garanție pentru evicțiune împotriva oricărui autor anterior.

Codul civil, în reglementarea sa anterioară, nu prevedea expres posibilitatea unei acțiuni directe în garanție în cazul unor vânzări succesive, însă doctrina și jurisprudența au admis și această posibilitate, a garanției pe cale ascendentă, pentru a împiedica un șir de procese succesive, în care cel care a răspuns pentru evicțiune se va îndrepta în regres, pe cale ascendentă, din autor în autor, până la atragerea răspunderii vânzătorului inițial.

Această posibilitate, a îndreptării împotriva primului vânzător sau împotriva tuturor vânzătorilor, profită oricărui cumpărător, însă, așa cum a susținut chiar recurenta, prin motivele de recurs, cumpărătorul are un drept, o posibilitate de a alege împotriva cui se va îndrepta cu acțiunea în răspundere pentru evicțiune, și nu obligația de a alege primul vânzător din șirul de înstrăinări succesive.

Astfel, Înalta Curte amintește că aplicarea în proces a principiului rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului, prevăzut la art. 22 alin. (2) C.proc.civ., este limitată de principiul disponibilităţii, prevăzut la art. 9 C.proc.civ. care, la alin. (2), prevede că obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor.

Aplicând aceste consideraţii cu valoare generală la cazul concret dedus judecății, Înalta Curte constată că, în prezenta cauză, reclamanții au înțeles să se îndrepte împotriva ultimului vânzător al apartamentului, așa încât instanțele de fond, în mod corect, au soluționat cauza în modalitatea în care au fost investite.

În condițiile în care cumpărătorul evins a ales să se îndrepte cu acțiune împotriva ultimului vânzător, rămâne la latitudinea acestuia din urmă să se îndrepte împotriva primului vânzător sau împotriva oricărei alte persoane pe care o consideră responsabilă pentru prejudiciul suferit.

Astfel cum rezultă din parcursul procesului, în fața primei instanțe, recurenta a chemat în garanție SC E. SA și Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice.

Prin încheierea din data de 17.07.2018, tribunalul a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta D. în contradictoriu cu Statul Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, ca tardiv formulată, iar prin sentinţa civilă nr. 2703/2018, aceeași instanţă a admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi împotriva chematei în garanţie SC E. SA şi a dispus obligarea acesteia la plata către pârâţi a sumei reprezentând comisionul de 1% din preţul de vânzare al imobilului.

Soluția pronunțată cu privire la aceste două cereri de chemare în garanție nu a fost criticată în calea de atac a apelului de către recurentă, astfel că susținerea acesteia în sensul că SC E. SA și Ministerul Finanțelor Publice sunt direct răspunzători pentru evicțiunea produsă și trebuiau să fie obligați la plata sumei de 60.000 către reclamanți nu poate face obiectul controlului judiciar.

Printr-o a doua critică adusă deciziei curții de apel, recurenta susține o interpretare și aplicare greșită a normelor ce reglementează răspunderea pentru evicțiune, arătând că nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile răspunderii, prin raportare la prevederile art. 1695 alin. (2) din noul Cod civil.

În prealabil, Înalta Curte reține că, astfel cum au reținut și instanțele de fond, în cauză sunt incidente dispozițiile privind încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea contractului prevăzute de Codul civil din 1864, reglementare în vigoare la momentul încheierii contractului, respectiv la data de 19.11.2008, conform dispozițiilor art. 3 şi art. 4 din Legea nr. 71/2011. Potrivit dispozițiilor art. 102 din aceeași lege, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

Prin urmare, normele legale incidente în speță sunt reprezentate de art. 1325,1336, 1337, 1341 și urm. din Codul civil din 1864, iar criticile vor fi analizate în raport de aceste prevederi.

Potrivit dispozițiilor legale mai sus amintite, obligația de garanție contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț există dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept; cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării; cauza evicțiunii să nu fie cunoscută de cumpărător.

În opinia recurentei, nu sunt îndeplinite ultimele două condiții, aceasta susținând că, pe de o parte, cauza evicțiunii în cazul concret dedus judecății este ulterioară momentului la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, iar, pe de altă parte, cauza evicțiunii a fost cunoscută de cumpărători la momentul încheierii actului.

În primul rând, trebuie observată contradicţia din construcţia argumentativă propusă de recurentă în susținerea acestui motiv de recurs, aceasta afirmând că, deși cauza evicțiunii nu este anterioară încheierii contractului, totuşi cumpărătorii ar fi cunoscut existența acesteia, la acel moment.

În al doilea rând, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut o corectă aplicare și interpretare a prevederilor art. 1325, art. 1336, art. 1337, art. 1341 și urm. din Codul civil din 1864.

Aceasta întrucât, conform situaţiei de fapt reținute de către instanţele de fond pe baza probelor administrate în cauză-sarcina evaluării probelor în cauză și a stabilirii situației de fapt revenind în exclusivitate instanțelor de fond- instanța de recurs efectuând strict un examen de legalitate asupra deciziei pronunțate de instanța de apel, rezultă că între reclamanţii A. şi B. şi pârâţii C. şi D. s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare asupra unui imobil care fusese dobândit de pârâți de la vânzătorul Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC E. SA.

Prin sentinţa civilă nr. 4729 din 15.04.2014, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, s-a dispus obligarea reclamanților din prezenta cauză la a lăsa fostului proprietar F., în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul situat în Bucureşti, ap. 4.

Este corectă afirmația recurentei în sensul că obligarea reclamanților la lăsarea în deplină proprietate și posesie a imobilului este pronunțată după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, însă, având în vedere chestiunea litigioasă tranşată prin sentință, în sensul că F., în calitatea sa de fost proprietar de la care a fost preluat în mod abuziv imobilul în cauză, nu a pierdut niciodată dreptul de proprietate asupra acestuia, rezultă că, așa cum în mod corect a reținut și instanța de apel, cauza evicțiunii este anterioară încheierii ultimului act de vânzare-cumpărare.

Cu alte cuvinte, nu are relevanță data la care a fost pronunțată hotărârea judecătorească prin care a fost recunoscut dreptul de proprietate al terțului, întrucât acest drept de proprietate al fostului proprietar nu a ieșit niciodată din patrimoniul acestuia, existând deci înaintea vânzării.

În ceea ce privește îndeplinirea ultimei condiții pentru existența obligației de garanție pentru evicțiune, astfel cum a reținut instanța de apel, apreciere de fapt asupra căreia instanța de recurs nu poate face o reevaluare în raport de dispozițiile art. 488 C.proc.civ., nu există nicio dovadă în sensul că reclamanții din prezenta pricină ar fi cunoscut cauza evicțiunii.

Mai mult, curtea de apel a reținut că reclamanții nu puteau avea nici măcar o simplă îndoială cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului, raportat la perioada mare de timp scursă între momentul cumpărării imobilului de către recurentă de la Municipiul București și momentul vânzării acestuia către intimații-reclamanți.

Prin urmare, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut o corectă aplicare și interpretare a normelor de drept material în materie, critica de nelegalitate instituită de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ. fiind nefondată.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte, constatând că susţinerile recurentei sunt nefondate în ansamblul lor, în raport cu dispoziţiile art. 496 alin. (1) C.proc.civ., a respins, ca nefondat, recursul declarat de pârâta D.