Rent obligation for public-interest property retroceded without explicit mention of affectation in transfer act

Imobil restituit în baza Legii nr. 10/2001 afectat unei activităţi de interes public. Obligaţia de plată a chiriei rezultată din folosinţa bunului

Legea nr. 10/2001, art. 16

Art. 16 din Legea nr. 10/2001 stabileşte obligaţia foștilor proprietari sau, după caz, moştenitorilor acestora, cărora li se restituie imobile având anumite destinaţii, „necesare şi afectate exclusiv şi nemijlocit activităţilor de interes public, de învăţământ, sănătate, ori social-culturale”, de a le păstra afectaţiunea pe un interval de timp determinat.

O astfel de obligaţie este una legală şi subzistă atâta timp cât, potrivit textului menţionat, imobilele sunt necesare şi afectate interesului public.

Faptul că, potrivit art. 16.2 din H.G. nr. 250/2007 se stabilește că în „cazul prevăzut la art. 16 din lege, decizia/dispoziţia motivată de restituire în natură trebuie să indice în mod expres obligaţia proprietarului de a menține afectaţiunea imobilului restituit şi termenul până la care îi revine această obligaţie”, nu înseamnă că, în absenţa unei astfel de menţiuni, obligaţia legală nu funcţionează, dacă ea este impusă de situaţia bunului, iar entitatea deținătoare nu îl eliberează. Aceasta întrucât hotărârea de Guvern este un act emis în organizarea executării legii, nefăcând decât să reia şi să indice cum se concretizează obligaţia păstrării afectaţiunii, obligaţie care îşi păstrează însă sorgintea, fundamentul legal (fără ca ea să rezulte din actul normativ cu valoare inferioară legii, pentru a se putea susţine că în absenţa unei astfel de menţiuni obligaţia legală nu subzistă).

Cum regimului juridic al imobilului restituit în temeiul legii speciale de reparaţie îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 10/2001, pentru perioada menţinerii afectaţiunii este incidentă reglementarea din alin. (2) al acestui text, conform căruia, în intervalul păstrării afectațiunii, plata cheltuielilor de întreţinere aferente imobilului revine deţinătorilor, iar noul proprietar va fi beneficiarul unei chirii în cuantumul stabilit prin hotărâre de Guvern.

Împrejurarea că între proprietar, beneficiarul restituirii, şi deţinătorul bunului, care a continuat să folosească imobilul ca sediu al primăriei ulterior retrocedării, nu s-a încheiat un contract de închiriere este lipsită de relevanţă, câtă vreme prin dispoziţiile art. 4 din H.G. nr. 1886/2006 pentru stabilirea cuantumului chiriilor aferente imobilelor care fac obiectul prevederilor art. 16 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 este reglementată şi această ipoteză, în sensul că în situaţia neîncheierii contractului de închiriere în formă scrisă „obligaţia de plată a chiriei lunare devine scadentă de plin drept la data de 10 a fiecărei luni”.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 2470 din 19 noiembrie 2020

I. Circumstanţele cauzei

Obiectul cauzei.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 25 octombrie 2017 pe rolul Tribunalului Bistriţa - Năsăud, reclamantul A. a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea pârâtei Comuna Şieu-Odorhei la plata sumei de 363.475,00 lei ce reprezintă chiria aferentă perioadei 07.11.2013 - 30.08.2017 pentru folosirea de către aceasta a casei de locuit situată în comuna Şieu-Odorhei, cu suprafaţă de 1322,69 mp; obligarea pârâtei la plata chiriei actualizate cu indicele inflaţiei; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.

Cererea de chemare în judecată a fost fundamentată în drept pe dispozițiile art. 148, 192 Cod procedură civilă, art. 16 din Legea nr. 10/2001 şi HG nr. 1886/2006.

Hotărârea pronunţată de tribunal în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 865/F din 29 noiembrie 2018, Tribunalul Bistriţa-Năsăud a respins acţiunea şi a fost obligat reclamantul să plătească pârâtei suma de 11.250 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin încheierea din 18 iunie 2019, Curtea de Apel Cluj – Secţia I civilă a respins cererea apelantului-reclamant de efectuare a unei noi expertize contabile în apel, apreciind că nu se impune suplimentarea probaţiunii şi, rămânând în pronunţare asupra apelului, a amânat pronunţarea pentru 25 iunie 2019.

Prin decizia civilă nr. 147/A din 25 iunie 2019, Curtea de Apel Cluj-Secţia I civilă a respins apelul formulat de reclamantul A. împotriva încheierii din data de 11 octombrie 2018 şi a sentinţei civile nr. 865/F din 29 noiembrie 2018 pronunţate de Tribunalul Bistriţa - Năsăud, pe care le-a menţinut; a fost obligat apelantul A. să plătească intimatei Comuna Şieu-Odorhei suma de 3000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

4. Cererea de recurs

Împotriva încheierii din 18 iunie 2019 şi a deciziei pronunţate de instanţa de apel a declarat recurs reclamantul A..

În motivarea cererii de recurs, reclamantul A., a susţinut, în esenţă, următoarele critici:

- Deşi a reţinut că imobilul se încadrează în categoria celor prevăzute de anexa nr. 2 lit. a) pct. 3, în mod greşit instanţa a considerat că reclamantul nu este îndreptăţit la contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului, conform prevederilor art. 16 din Legea nr. 10/2001.

- Instanţele de fond au greşit atunci când au considerat că afectaţiunea prevăzută de art. 16 din Legea nr. 10/2001 nu este una legală şi trebuie prevăzută expres prin actul de retrocedare. Instanţele aveau obligaţia de a verifica actul normativ care reglementează plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului în discuţie, care a fost retrocedat la data de 7 noiembrie 2013 şi care intră în categoria imobilelor enumerate la art. 16 din legea 10/2001.

- În opinia recurentului, împrejurarea conform căreia în decizia de restituire nu s-a consemnat în mod expres obligaţia proprietarului de a menţine afectaţiunea bunului pentru o perioadă determinată de timp nu poate determina înlăturarea aplicării dispoziţiilor art. 16 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, cât timp s-a dovedit afectaţiunea acestui imobil.

- În ceea ce priveşte cuantumul chiriei, recurentul a arătat că acesta este determinat prin act normativ special, iar legea nu condiţionează naşterea obligaţiei de plată a chiriei de încheierea unui contract de închiriere, ci obligaţia de plată izvorăşte din lege.

De asemenea, în mod greșit instanţele au considerat că plata pentru lipsa de folosinţă intră sub incidenţa HG nr. 504/2014 (act normativ care modifică nivelul chiriei stabilit prin HG nr. 1886/ 21.12.2006), în condiţiile în care actul normativ nu era în vigoare la data retrocedării imobilului.

- S-a susținut că atât instanţa de fond cât şi cea de apel au reţinut în mod greşit starea de fapt, raportat la obiectul cererii de chemare în judecată şi au făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor legale care reglementează dreptul foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora de a beneficia de chiria datorată pentru folosinţa imobilelor restituite în procedura Legii nr. 10/2001 în condiţiile ocupării acestora de către terţi.

- Cu privire la nelegalitatea şi netemeinicia încheierii din data de 11 noiembrie 2018, vizând respingerea obiecţiunilor reclamantului la raportul de expertiză contabilă, recurentul a susţinut că expertul a aplicat eronat prevederile HG. nr. 504/2014 pentru a calcula valoarea chiriei imobilului, şi pe de altă parte, instanţa, în mod nelegal, şi-a însuşit poziţia expertului, antepronunţându-se asupra soluţiei.

- De asemenea, recurentul a arătat că instanţa a invocat motive străine de natura cauzei respectiv, că reglementarea chiriei intră sub incidenţa dreptului comun şi nu a art. 16 din Legea nr. 10/2001 şi HG nr.1886/2006, iar din acest punct de vedere, în cauză sunt incidente şi dispoziţiile art. 488 pct. 6 Cod procedură civilă.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea formulată, intimata-pârâtă Comuna Şieu-Odorhei a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi acordarea cheltuielilor de judecată.

Recurentul a formulat răspuns la întâmpinare, prin care solicitat respingerea apărărilor intimatei şi admiterea recursului, aşa cum a fost formulat.

6. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie asupra recursului

Analizând criticile deduse judecăţii, Înalta Curte constată caracterul fondat al acestora, potrivit următoarelor considerente:

- Instanţele fondului, deşi au identificat situaţia juridică a imobilului în litigiu, ca fiind aceea de bun retrocedat în procedura Legii nr. 10/2001, au concluzionat că nu sunt întemeiate pretenţiile reclamantului constând în contravaloarea chiriei aferente folosinţei imobilului cât timp a funcţionat ca sediul al primăriei, ulterior restituirii, sub motiv că prin actele de retrocedare (dispoziţia primarului şi ulterior, hotărâre judecătorească irevocabilă) nu s-a făcut menţiunea păstrării afectaţiunii imobilului.

Această statuare este eronată şi în contra normei legale (art. 16 din Legea nr. 10/2001) care stabileşte obligaţia foștilor proprietari sau, după caz, moştenitorilor acestora, cărora li se restituie imobile având anumite destinaţii – indicate în Anexa nr. 2 lit. a), pct. 1-4 – „necesare şi afectate exclusiv şi nemijlocit activităţilor de interes public, de învăţământ, sănătate, ori social-culturale”, de a le păstra afectaţiunea pe un interval de timp determinat.

O astfel de obligaţie este una legală şi subzistă atâta timp cât, potrivit textului menţionat, imobilele sunt necesare şi afectate interesului public.

În speţă, situaţia juridică necontestată a imobilului – rezultată din probe şi reţinută ca atare de instanțele fondului – a fost aceea a retrocedării lui în natură, către reclamant, în baza Legii nr. 10/2001. Inițial, restituirea s-a făcut în cotă de 1/4, prin dispoziţia nr. 48/2009, a primarului, iar restul imobilului, conform deciziei nr. 4362/2013 a Curţii de Apel Cluj – în condiţiile în care, la data restituirii, acesta funcţiona ca sediu al primăriei comunei Şieu Odorhei, afectaţiune păstrată până la 3.11.2016, când a fost eliberat şi predat reclamantului.

Faptul că, potrivit art. 16.2 din H.G. nr. 250/2007 (conţinând Normele metodologice de punere în aplicare a Legii nr. 10/2001) se stabilește că în „cazul prevăzut la art. 16 din lege, decizia/dispoziţia motivată de restituire în natură trebuie să indice în mod expres obligaţia proprietarului de a menține afectaţiunea imobilului restituit şi termenul până la care îi revine această obligaţie”, nu înseamnă că, în absenţa unei astfel de menţiuni, obligaţia legală nu funcţionează, dacă ea este impusă de situaţia bunului, iar entitatea deținătoare nu îl eliberează.

Aceasta întrucât hotărârea de Guvern este un act emis în organizarea executării legii, nefăcând decât să reia şi să indice cum se concretizează obligaţia păstrării afectaţiunii, obligaţie care îşi păstrează însă sorgintea, fundamentul legal (fără ca ea să rezulte din actul normativ cu valoare inferioară legii, pentru a se putea susţine că în absenţa unei astfel de menţiuni obligaţia legală nu subzistă).

De asemenea, menţinerea afectaţiunii ulterior retrocedării imobilului a rezultat din însăşi modalitatea de folosire în fapt a acestuia, care a continuat să reprezinte sediu al primăriei până la 3.11.2016.

De aceea, aprecierea instanţei de apel în sensul că, prin neinserarea menţiunii păstrării afectaţiunii bunului, ar fi fost nesocotite dispoziţiile art. 16.2 din HG nr. 250/2007, care ar fi permis „emitentului dispoziţiei de restituire să aprecieze dacă este necesară sau nu menţinerea afectațiunii imobilului, cât şi beneficiarului restituirii să conteste obligaţia instituită în sarcina sa” este una eronată, care contrazice deopotrivă norma legală (art. 16 din Legea nr. 10/2001), cât şi situaţia de fapt reţinută de aceeaşi instanţă.

Împrejurarea că emitentul dispoziţiei a considerat că este necesară păstrarea afectaţiunii bunului a rezultat, cum s-a arătat, din chiar folosirea acestuia ca sediu al primăriei, pe o perioadaă de încă 3 ani de la momentul restituirii, în întregime, prin hotărâre judecătorească irevocabilă.

În acelaşi timp, beneficiarul restituirii nu putea să conteste obligaţia legală ce îi incumba, de a respecta destinaţia imobilului, folosit în fapt pentru desfăşurarea activităţilor de interes public ale comunităţii locale.

Numai în ipoteza în care deţinătorul bunului ar fi arătat expres că imobilul nu-i mai este necesar (pentru că dispune, de exemplu de un alt sediu în care să funcţioneze primăria) şi l-ar fi pus la dispoziţia fostului proprietar, acesta din urmă ar fi fost eliberat de obligaţia legală a păstrării afectaţiunii. Doar într-o astfel de ipoteză neintrarea în stăpânirea bunului i-ar fi fost imputabilă şi pretenţiile referitoare la contravaloarea folosinţei lipsite de orice fundament legal.

Altminteri, prevalându-se de lipsa unei menţiuni formale pe actele de retrocedare, pârâtul pretinde, în realitate – iar poziţia acestuia a fost validată prin soluţia instanțelor de fond – o folosire cu titlu gratuit a imobilului aparţinând unui proprietar recunoscut ca atare prin acte irevocabile (dispoziţie a primarului, respectiv, hotărâre judecătorească).

- De asemenea, faptul că o parte din imobil ar fi fost folosit de Biserica greco-catolică nu poate avea semnificaţia reţinută de instanța de apel (a nerespectării unei proceduri în legătură cu delimitarea spaţiului necesar activităţii de interes public), câtă vreme calitate de unitate deţinătoare, în procedura restituirii conform Legii nr.10/2001, a avut-o primăria în legătură cu întregul imobil.

Împrejurarea că o parte din spaţiu ar fi fost utilizată, ulterior retrocedării, şi de o altă entitate, nu are consecinţe sub aspectul incidenței art. 16 din Legea nr. 10/2001, ci poate, eventual, reprezenta temei al desocotirii între aceasta şi primărie, nefiind opozabilă reclamantului modalitatea în care, înăuntrul celor 3 ani în care a funcţionat obligaţia de păstrare a afectaţiunii, beneficiarul acesteia a lăsat să-i fie folosit parte din spaţiul ce îi era destinat.

- Este, de asemenea, întemeiată critica recurentului vizând considerentul greşit al instanţei de apel conform căruia ar fi trebuit să procedeze la punerea în executare a hotărârii de retrocedare şi, în ipoteza în care nu i se restituia imobilul, să ceară, pe calea dreptului comun, despăgubiri pentru lipsa de folosinţă.

Pe de o parte, pentru că o punere în executare silită a hotărârii nu era posibilă faţă de obligaţia ce greva asupra titularului restituirii de a respecta destinaţia bunului. Pe de altă parte, în măsura în care imobilul n-ar mai fi fost necesar unei utilizări corespunzătoare activităţii de interes public, beneficiarul acesteia ar fi trebuit să pună bunul la dispoziţia proprietarului, căruia legiuitorul i-a îngrădit pentru o perioadă de timp prerogativele proprietăţii doar în considerarea unui interes public.

Altfel spus, statul prin organele administrației publice locale nu poate opune reclamantului o neexecutare de bunăvoie a unei hotărâri judecătoreşti şi a unui act administrativ, ambele vizând retrocedarea unui imobil ce a intrat în sfera de aplicare a Legii nr. 10/2001.

Aceasta întrucât principiul în materia executării obligaţiilor este acela al aducerii la îndeplinire de bunăvoie, iar nu prin intermediul executării silite, neputându-i-se imputa creditorului că nu-şi valorifică un drept, în contrapondere cu debitorul ce nu-şi execută obligaţia, reclamând astfel intervenția forței coercitive a statului.

- Este eronat şi considerentul instanței de apel conform căruia reclamantul ar fi trebuit să procedeze la valorificarea pretenţiilor pe calea dreptului comun şi să ceară astfel contravaloarea lipsei de folosinţă.

În realitate, regimului juridic al imobilului fiindu-i aplicabile dispoziţiile art. 16 din legea nr. 10/2001, pentru perioada menţinerii afectaţiunii îi este incidentă reglementarea din alin. 2 al acestui text (conform căruia, în intervalul păstrării afectațiunii, plata cheltuielilor de întreţinere aferente imobilului revine deţinătorilor, iar noul proprietar va fi beneficiarul unei chirii în cuantumul stabilit prin hotărâre de Guvern).

Ca atare, în aplicarea prioritară a normei speciale şi a principiului lex specialia generalibus derogant, temei al pretenţiilor reclamantului îl constituie, aşa cum acesta a indicat în mod corect, art. 16 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, iar nu normele dreptului comun, astfel cum greșit apreciază instanţa de apel că ar fi fost reprezentat cadrul corect al judecăţii.

Tot astfel, este greşită aprecierea instanței de apel, care o conduce la aceeaşi concluzie a netemeiniciei pretenţiilor, sub motiv că reclamantul ar fi solicitat contravaloarea lipsei de folosinţă şi nu chirie restantă, aşa cum i-ar rezulta îndreptăţirea din textul de lege (art. 16 alin. 2) de care se prevalează.

În realitate, chiria reprezintă contraprestaţia pentru folosinţa imobilului exercitată de altcineva decât titularul dreptului de proprietate, fiind, în fapt, tocmai contravaloarea lipsei de folosinţă, pe care legiuitorul o reglementează în această materie, fixându-i ca reper – tocmai în considerarea naturii şi afectaţiunii bunului – o chirie în cuantumul stabilit prin hotărârea de Guvern.

Împrejurarea că între părţi nu s-a încheiat un contract de închiriere este lipsită de relevanţă, câtă vreme prin dispoziţiile art. 4 din HG nr. 1886/2006 pentru stabilirea cuantumului chiriilor aferente imobilelor care fac obiectul prevederilor art. 16 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 este reglementată şi această ipoteză, în sensul că în situaţia neîncheierii contractului de închiriere în formă scrisă „obligaţia de plată a chiriei lunare devine scadentă de plin drept la data de 10 a fiecărei luni”.

- Criticile referitoare la determinarea în concret a cuantumului chiriei, la calculele făcute de către expert şi obiecţiunile aduse raportului de expertiză nu pot face obiect de analiză pentru instanța de recurs, având în vedere deopotrivă, soluţia eronată la care s-au oprit instanțele fondului, de negare a însuşi dreptului la despăgubiri (nu doar a cuantumului acestuia), precum şi faptul că vizează aspecte de probatoriu, necenzurabile ca atare în recurs.

În consecinţă, potrivit considerentelor expuse, se va constata caracterul nelegal al deciziei atacate, care a înlăturat greşit incidenţa dispoziţiilor art. 16 din Legea nr. 10/2001, în contradicţie cu regimul juridic stabilit al imobilului, restituit în procedura acestui act normativ, cu afectaţiunea de sediul al primăriei la momentul retrocedării, afectaţiune menţinută până la data de 3.11.2016.

Ca atare, în baza art. 488 alin. 1 pct. 8 C.pr.civ., coroborat cu art. 497 C.pr.civ., recursul a fost admis, casată decizia atacată și încheierea de şedinţă din 18 iunie 2019 (ca premergătoare judecății fondului și conținând dezlegări, obiect al criticilor referitoare la determinarea cuantumului chiriei) iar cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

La reluarea judecăţii se va ţine seama, conform art. 501 C.pr.civ., de dezlegările în drept date prin prezenta decizie, urmând să fie analizate şi toate celelalte susţineri din faţa instanţei de apel în legătură cu modalitatea de determinare a cuantumului chiriei.