Scope of Cassation Review and Interest in Appeal in Lease Termination Disputes

Şedinţa publică din data de 3 martie 2022

Asupra recursului de faţă:

Din examinarea actelor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr. x/2018 reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., să se constatate rezilierea abuzivă şi nelegală a Contractului de închiriere nr. x/01.10.2017 încheiat între reclamantă, în calitate de Locatar şi pârâtă, în calitate de Locator şi să fie obligată pârâta la asigurarea liniştitei şi utilei folosinţe a imobilului situat în Jud. Prahova, Sinaia, str. x, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, a invocat art. 1786, art. 1788, art. 1789, art. 1790, art. 1522, art. 1549 - 1553 C. civ.

Prin sentinţa nr. 1513 din data de 31.10.2019 pronunţată de Tribunalul Prahova a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., fiind obligată pârâta să asigure reclamantei folosinţa imobilului situat în Sinaia, str. x, jud. Prahova, astfel cum părţile au convenit prin contractul de închiriere nr. x/01.10.2017.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta S.C. B. S.R.L., criticând-o ca nelegală şi netemeinică.

Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-Civilă prin decizia nr. 86 din 10 martie 2021 a respins excepţia lipsei de interes.

A admis apelul formulat de pârâta S.C. B. S.R.L., împotriva sentinţei nr. 1513 din data de 31.10.2019 pronunţate de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimata reclamantă S.C. A. S.R.L. şi în consecinţă a schimbat în tot sentinţa atacată şi a respins acţiunea, ca neîntemeiată.

La data de 23.04.2021, reclamanta A. S.R.L. a formulat cerere de recurs împotriva deciziei nr. 86 din 10 martie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă.

Recursul recurentei a fost întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Prima critică adusă deciziei recurate se referă la lipsa încheierii de dezbateri din 10.02.2021 şi a încheierii de amânare a pronunţării din 24.02.2021 şi 02.03.2021 - incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ.

Lipsa acestor încheieri reprezintă o încălcare a normelor de procedură a căror nerespectare atrage nulitatea hotărârii recurate în conformitate cu art. 174 alin. (2) C. proc. civ.

Recurenta invocă dispoziţiile art. 233 coroborat cu art. 425 C. proc. civ., potrivit cărora fiecare amânare de pronunţare se dispune printr-o încheiere separată, toate încheierile urmând a se comunica odată cu hotărârea prin care s-a soluţionat cauza.

A doua critică întemeiată pe motivul de casare reprezentat de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. se referă la nelegala soluţionare a excepţiei lipsei de interes în promovarea apelului.

Invocarea excepţiei lipsei de interes a fost justificată de împrejurarea că bunul închiriat era deja predat la momentul comunicării sentinţei şi implicit la data formulării apelului din prezenta cauză.

Din modul de soluţionare al acestei excepţii, instanţa de apel a încălcat normele de procedură prevăzute de dispoziţiile art. 458 C. proc. civ., raportat la art. 32 alin. (1) lit. d) şi alin. (2), art. 33 şi 34 care impuneau justificarea unui interes determinat, legitim, personal, născut şi actual pentru exercitarea apelului.

Pârâta nu a justificat finalitatea practică şi utilitatea apelului său promovat la data de 18.06.2020 în scopul desfiinţării unei hotărâri prin care a fost obligată să asigure folosinţa unui bun până la 31.01.2019.

Această nesocotire a dispoziţiilor de drept procesual a avut loc atunci când a motivat existenţa interesului pârâtei în promovarea apelului, prin reţinerea unui drept eventual şi nenăscut şi prin raportare la un capăt de cerere accesoriu cauzei, ceea ce relevă o ignorare a caracteristicilor interesului, aşa cum au fost prevăzute de legiuitor.

Sub aspectul daunelor eventuale, interesul trebuia să fie determinat, născut şi actual, respectiv să existe la momentul promovării căii de atac, instanţa neputând să admită existenţa interesului prin raportare la un posibil drept viitor ce nu fusese exercitat de pârâtă.

Mai mult, pârâta nici nu a invocat prin apel sau prin răspunsul la întâmpinare aspectul unor eventuale daune, astfel că instanţa de apel a depăşit inclusiv limitele judecăţii atunci când a analizat ceva ce nu i s-a cerut ori nu s-a invocat.

Pârâta nu se află nici în ipoteza prevăzută de art. 33 de prevenire a încălcării unui drept subiectiv ameninţat sau pentru a preîntâmpina o pagubă iminentă imposibil de reparat şi nici în cea de la art. 34 privind realizarea drepturilor afectate de un termen, pentru a se accepta teza promovării căii de atac în lipsa interesului determinat, născut şi actual.

Situaţia este identică şi în privinţa apărărilor pârâtei prin care a afirmat că sentinţa ar putea dobândi autoritate de lucru judecat cu privire la culpa sa în rezilierea contractului şi acesta ar fi un motiv care justifică interesul său în promovarea apelului.

Sub aspectul cheltuielilor de judecată, acestea reprezintă un accesoriu al acţiunii, ce nu ar putea justifica continuarea întregii judecăţi, altfel ori de câte ori s-ar acorda cheltuieli de judecată, niciodată nu se va mai putea fi considerată lipsită de interes.

Instanţa de apel putea să analizeze dacă prima instanţă a aplicat corect sau nu dispoziţiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ. privind cuantumul cheltuielilor, reţinând totodată lipsa de interes pe fondul cauzei, dat fiind caracterul accesoriu al cheltuielilor.

În concluzie, instanţa de apel a soluţionat nelegal excepţia lipsei de interes încălcând regulile de procedură ce guvernează condiţiile de exerciţiu ale acestei căi de atac prin nerespectarea condiţiilor de valabilitate pe care trebuie să le îndeplinească condiţia interesului, respectiv să fie determinat, născut şi actual.

În continuare, recurenta invocă nelegalitatea hotărârii prin prisma calităţii motivării şi a încălcării şi aplicării greşite a legii.

Sub aspectul incidenţei motivelor de casare prevăzute de art. 488 pct. 5 şi 6 C. proc. civ., recurenta susţine că hotărârea nu conţine motivele pe care se întemeiază sau conţine chiar motive contradictorii, nefiind respectate dispoziţiile art. 425 C. proc. civ.

Detaliind, recurenta arată că instanţa de apel nu a motivat cu privire ca cazul de reziliere arătat la din pct. 3 din notificare. Nu este expusă în concret fapta ilicită, iar apoi se reţine că reclamanta este în culpă cu privire la săvârşirea ei, fiind încălcat dreptul la un proces echitabil.

Se mai susţine că instanţa de apel a schimbat cauza rezilierii, fiind indicată de pârâtă o deteriorare a acoperişului, aceste aspecte fiind invocate după realizarea raportului de expertiză, neputând a fi schimbate sensul şi cauzele motivelor de reziliere.

În ce priveşte pct. 4 din notificarea de reziliere, prin care pârâta invocă încălcarea flagrantă a obligaţiei de a folosi bunul închiriat ca un bun gospodar, instanţa de apel reţine că o astfel de situaţie poate constitui motiv de reziliere, dar lipseşte motivarea cu privire la acest caz de reziliere.

Totodată instanţa a aplicat greşit normele privind interpretarea contractului, răspunderea reclamantei se impunea a fi analizată în limitele unui contract de închiriere ce are ca obiect un bun imobil şi să verifice dacă s-au respectat obligaţiile asumate cu privire la acesta, ci nu la o afacere.

Astfel, instanţa a nesocotit dispoziţiile art. 1266 alin. (4) şi art. 1269 alin. (1) C. civ. care prevăd că contractul nu cuprinde decât lucrul asupra căruia părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii folosiţi, iar dacă termenii sunt neclari interpretarea se face în favoarea debitorului.

Cu privire la pct. 6 şi 7 din notificarea de reziliere, prin care pârâta invocă încălcarea obligaţiei de exploatare, întreţinere şi reparare a elementelor deteriorate ale bunului închiriat, hotărârea recurată este nulă din trei considerente, conţine motive contradictorii, nu conţine motivele pentru care s-au înlăturat apărările reclamantei şi nu cuprinde motivele pe care se întemeiază.

În analiza pct. 5 din notificarea de reziliere, instanţa de apel constată că este lipsit de relevanţă faptul că pârâta nu a notificat reclamanta cu privire la deficienţa constând în depozitarea maselor, iar apoi în analiza pct. 7 din notificarea de reziliere se arată totuşi că această deficienţă nu a fost notificată.

Din acest punct de vedere, hotărârea conţine motive contradictorii, întrucât lipsa punerii în întârziere a reprezentat chiar una dintre apărările invocate de reclamantă în susţinerea nelegalităţii acestui motiv de reziliere, apărare ce fusese reţinută de prima instanţă ca întemeiată.

În continuare, recurenta invocă lipsa motivelor pentru care s-au înlăturat apărările reclamantei şi lipsa motivelor pe care se întemeiază.

Instanţa de apel a analizat culpa reclamantei în exploatarea imobilului fără a analiza în vreun moment apărările care au fost invocate şi care ar fi de natură să excludă culpa, drept pentru care lipseşte raţionamentul propriu prin care instanţa a stabilit existenţa faptei ilicite în sarcina reclamantei, vinovăţia şi legătura de cauzalitate.

În realitate, culpa reclamantei în exploatarea imobilului ca urmare a depozitării meselor nu a fost stabilită de instanţa de judecată, ci aceasta a arătat că expertul a reţinut o culpă în exploatare a locatarului.

Atribuirea culpei în executarea contractului este rolul exclusiv al judecătorului, care nu poate prelua concluziile expertului în privinţa stabilirii vinovăţiei, fiind încălcate dispoziţiile art. 22 C. proc. civ.

Cu privire la pct. 6 din notificare prin care pârâta invocă încălcarea obligaţiei de exploatare a bunului în condiţii de siguranţă, igienă, nesocotirea gravă a normelor din domeniul activităţii de alimentaţie publică, al protecţiei mediului, PSI, sanitare, protecţia muncii şi ISCIR şi a altor obligaţii prevăzute la art. 9.16 din contract, recurenta arată că pârâta a deţinut propria culpă în întârzierea procedurilor întrucât nu a furnizat documentele necesare urgentării procedurii, aspecte care nu au fost reluate în analiză de către instanţa de apel.

Cu privire la pct. 9 din notificare prin care pârâta invocă neîndeplinirea obligaţiei de a comunica locatorului lista exactă şi coordonatele persoanelor care lucrează în spaţiul închiriat, recurenta arată că a notificat pârâta cu privire la caracterul nelegal al acestei clauze, inserată abuziv în cuprinsul contractului.

Şi cu privire la aceasta, instanţa de apel nu a analizat apărările reclamantei şi a stabilit că a fost încălcată obligaţia, fără a verifica dacă această clauză era una nescrisă ca urmare a invocării caracterului nelegal or dacă împrejurările invocate cu privire la situaţia de fapt ar fi fost apte să excludă culpa, cu atât mai mult cu cât prima instanţă a reţinut că reclamanta nu s-a aflat în culpă, această încălcare fiind invocată de pârâtă pur formal.

Cu privire la pct. 10 din notificare prin care pârâta refuză să achite pe mai departe cheltuielile aferente serviciilor de telecomunicaţie şi contractarea de noi abonamente cu furnizorii de servicii în nume propriu, recurenta susţine că prin contract nu a fost stabilită interdicţia de a încheia un contract separat de telecomunicaţii, ci de achitare a utilităţilor imobilului, sancţiunea fiind plata de penalităţi, iar nu rezilierea contractului.

În schimb, instanţa de apel nu a răspuns acestor apărări şi a stabilit că refuzul de a achita factura emisă de locator constituie o încălcare contractuală.

Instanţa a expus numai o situaţie ipotetică şi nu a încercat să lămurească dacă a existat vreo factură neachitată din moment ce s-a susţinut că nu exista nicio restanţă la plată, iar pârâta nu a susţinut că ar fi înregistrat vreun debit faţă de aceasta cu privire la utilităţi, invocând numai o pretinsă interdicţie contractuală de a încheia şi alte contracte.

Un alt motiv de nelegalitate, arată recurenta, se referă şi la greşita aplicare a normelor de drept material privind interpretarea contractului, instanţa schimbând sensul clauzei şi stabilind în sarcina reclamantului o obligaţie contractuală care nu există, respectiv interdicţia de a încheia un contract de telecomunicaţii ori stabilind că nu au fost achitate facturile emise de pârâtă deşi nu s-au administrat probe în acest sens.

Cu privire la pct. 11 din notificare prin care pârâta invocă vătămarea gravă a intereselor legitime comerciale ale locatorului, deşi instanţa de apel a stabilit că acesta constituie motiv de reziliere, nu a analizat veridicitatea afirmaţiilor pârâtei, ci doar a redat susţinerile acesteia prin care afirma că reclamanta a denaturat în mod fraudulos clasamentul TripAdvisor.

Instanţa s-a limitat să motiveze că un astfel de motiv poate constitui o cauză de reziliere, fără să analizeze condiţiile răspunderii contractuale şi nu a analizat temeinicia vreuneia dintre apărările reclamantei prin care a susţinut că nu a avut o astfel de conduită cu privire la utilizarea aplicaţiei.

Aplicaţia Trip Advisor nu a făcut niciodată obiectul contractului, care nici măcar nu era menţionat în contract, iar dacă pârâta ar fi adus vreo dovadă în sensul celor afirmate, aceasta s-ar fi plasat în sfera răspunderii delictuale.

Pentru aceste considerente, recurenta concluzionează în sensul că instanţa de apel a examinat fondul cauzei prin raportare la cele 11 motive de reziliere invocate de locator prin notificarea din 16.04.2018, dar pentru mai multe dintre aceste motive a omis să analizeze apărările reclamantei, a reţinut culpa reclamantei în executarea contractului, fără să arate motivele pe care şi-a întemeiat soluţia, ori a reţinut motive contradictorii de la un caz de reziliere la altul şi a interpretat greşit atât contractul cât şi sensul cauzelor care au determinat rezilierea.

Ultima critică adusă deciziei recurate se referă la pronunţarea în mod nelegal asupra celui de al doilea motiv de apel privind cheltuielile de judecată.

Acest motiv de apel susţine reclamanta că nu mai trebuia analizat, în situaţia în care au fost apreciate pertinente mai multe dintre motivele de reziliere.

De altfel, simpla precizare a faptului că onorariul este excesiv nu răspunde rigorilor unei motivări pertinente, cu atât mai mult cu cât nu se poate nega complexitatea, dificultatea şi amploarea activităţii avocaţiale desfăşurate în cauză.

Pentru aceste motive, solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, cu acordarea cheltuielilor de judecată.

La data de 30 iunie 2021, intimata-pârâtă B. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea căii de atac, ca nefondată.

La 20 iulie 2021, recurenta-reclamantă A. S.R.L. a formulat răspuns la întâmpinare.

Completul de filtru a dispus, prin încheierea din 30.09.2021, comunicarea raportului părţilor, pentru a depune puncte de vedere.

Prin încheierea din 16.12.2021, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, în complet de filtru a admis în principiu recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. şi a fixat termen la data de 03.03.2022, cu citarea părţilor.

Analizând recursul prin prisma motivelor invocate şi a dispoziţiilor legale incidente în materie, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie urmează să îl respingă pentru considerentele care vor fi dezvoltate în cele ce urmează.

Sub un prim aspect instanţa supremă urmează să ia act că în cadrul concluziilor orale, recurenta-reclamantă a precizat că înţelege să nu mai susţină criticile formulate în susţinerea motivului de recurs reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., care vizează încălcarea de către curtea de apel a regulilor de procedură, respectiv a dispoziţiilor art. 233 coroborat cu art. 425 C. proc. civ.

În fapt, s-a invocat lipsa încheierii de dezbateri de la termenul de judecată de la 10.02.2021 şi a încheierilor de amânare a pronunţării din 24.02.2021 şi 02.03.2021.

Înalta Curte constată că în faţa curţii de apel, dezbaterile pe fondul apelului au avut loc la termenul de judecată de la 10.02.2021, când instanţa având nevoie de timp pentru studierea actelor şi lucrărilor dosarului, a amânat pronunţarea la data de 24.02.2021, apoi la 02.03.2021 şi ulterior la 10.03.2021.

Instanţa de recurs constată că încheierile care au consemnat încheierile anterior arătate, se regăsesc la dosarul de apel, la filele x, astfel încât se reţine că dispoziţiile art. 233 coroborat cu art. 425 C. proc. civ. au fost respectate.

Asupra modului de soluţionare a excepţiei lipsei de interes, critică întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

Excepţia lipsei de interes a fost fondată pe ajungerea la termen a contractului de închiriere la data de 31.10.2019, astfel încât cauza acţiunii nu mai subzistă.

Se susţine că bunul închiriat era deja predat la momentul comunicării sentinţei de fond şi la data formulării apelului, procesul-verbal de predare datând din 01.11.2019.

În opinia recurentei-reclamante, motivarea respingerii excepţiei lipsei de interes încalcă dispoziţiile art. 458, raportat la art. 32 alin. (1) lit. d) şi alin. (2), art. 33 şi 34 C. proc. civ. care impuneau justificarea unui interes determinat, legitim, personal, născut şi actual pentru exercitarea apelului.

Se constată din expunerea rezumată a cauzei că în urma admiterii cererii de chemare în judecată, tribunalul a apreciat a fi îndeplinite condiţiile pentru a opera rezilierea unilaterală a contractului în temeiul art. 1552 şi art. 1553 C. civ., drept urmare a respectării de către reclamantă a dispoziţiilor contractuale asumate prin contractul de închiriere nr. x/01.10.2017. De asemenea, s-a dispus obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum total de 66.519,46 RON.

Prin urmare, în cauză, pârâta se situează pe poziţia părţii care a pierdut procesul în această etapă procesuală, de vreme ce acţiunea a fost admisă.

Interesul procesual este o condiţie de exerciţiu a acţiunii civile, în timp ce căile de atac sunt forme de manifestare a acţiunii civile ce presupun exercitarea dreptului de a face uz de acestea şi se înscriu în ansamblul mijloacelor procesuale prevăzute de lege, prin care se urmăreşte protecţia unui drept subiectiv ori a unui interes legitim şi pentru a căror realizare recurgerea la instanţă este obligatorie.

Astfel, calitatea de parte în proces a pârâtei justifică declararea căii de atac. În ceea ce priveşte interesul promovării apelului, se constată că îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege, în sensul că este determinat, legitim, personal, născut şi actual.

Folosul practic pentru pârâtă de a critica aspecte pe care instanţa de fond le-a analizat, subzistă, în lipsa exercitării căii de atac, sentinţa tribunalului dobândind autoritate de lucru judecat, atât sub aspectul inexistenţei culpei locatorului pe parcursul derulării contractului de închiriere, cât şi sub aspectul cheltuielilor de judecată.

Condiţia interesului nu a fost analizată prin raportare la daunele eventuale pe care pârâta le poate solicita în viitor, ci prin protecţia dreptului subiectiv al pârâtei, care vizează îndeplinirea obligaţiilor contractuale asumate prin contractul nr. x/01.10.2017.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată la care a fost obligată pârâta de către tribunal, se reţine că exercitarea căii de atac a apelului reprezenta singura modalitate de a formula critici cu privire la aplicarea art. 453 alin. (2) C. proc. civ., aspect care nu are legătură cu ajungerea la termen a contractului de închiriere, ci reprezintă o consecinţă a soluţionării pe cale judiciară a diferendului dintre părţi.

În considerarea acestor argumente, pârâta a justificat interes în promovarea căii de atac a apelului, motiv pentru care excepţia invocată de către reclamantă se dovedeşte a fi neîntemeiată.

Recurenta-reclamantă susţine şi ipoteza existenţei motivelor contradictorii ori lipsa acestora, aspecte încadrate în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ.

În cercetarea lor, Înalta Curte subliniază că nu vor face obiectul examinării evaluarea corectă a faptelor şi concluziile instanţei asupra lor, în măsura în care legea acordă libertate instanţei devolutive în această apreciere, însă intră în sfera controlului de legalitate exercitat conform art. 483 alin. (3) C. proc. civ. toate aspectele care se conturează ca încălcări ale normelor procesuale.

Într-un prim considerent, instanţa supremă subliniază că intră în sfera art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. lipsa motivării, înţeleasă atât sub aspect formal, dedus din încălcarea dispoziţiilor art. 425 C. proc. civ., cât şi din perspectiva conţinutului considerentelor, înţeles ca o contragere excesivă a raţionamentului judiciar ori o motivare lipsită, în mod esenţial, de reperele necesare a face actul de procedură explicit şi inteligibil pentru părţi ori pentru instanţa care exercită un control de legalitate asupra acesteia.

Din acest punct de vedere, hotărârea instanţei de apel este motivată; ea prezintă atât structura tipică actului de procedură examinat şi, în raport cu art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., evocat de recurenta-reclamantă, arată probele verificate, modalitatea interpretării lor şi conturează concluziile instanţei devolutive.

Pentru aceste considerente, critica recurentei-reclamante din perspectiva motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este nefondată.

Prin memoriul de recurs recurenta-reclamantă a criticat decizia recurată pentru greşita aplicare a normelor de drept material, care reglementează interpretarea contractelor (art. 1266-art. 1269 C. civ.), răspunderea contractuală (art. 1350 C. civ.) şi punerea în întârziere (1522 C. civ.), potrivit art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-reclamantă prezintă motivele de nelegalitate ale hotărârii recurate prin raportare la cazurile de reziliere reţinute de instanţa de apel cu nesocotirea dispoziţiilor legii civile.

Faţă de pct. 3 din notificarea de reziliere se susţine lipsa motivării, invocând încălcarea dreptului la un proces echitabil şi a încălcării art. 6 C. proc. civ. şi art. 6 CEDO.

În esenţă, se reproşează instanţei că pârâta a imputat reclamantei o presupusă nedegajare a zăpezii ce ar fi avut ca urmare deteriorarea acoperişului şi infiltrarea apei, iar instanţa de apel a schimbat cauza rezilierii şi a reţinut existenţa unor mese pe învelitoarea de tablă.

Examinând considerentele hotărârii şi modul în care instanţa de apel s-a raportat la probele administrate în ansamblu, Înalta Curte constată că această critică nu este fondată, din perspectiva avută în vedere. Instanţa de apel a valorificat concluziile expertizei, dându-le semnificaţie în planul stării de fapt; dincolo de aceste verificări, evaluarea lor în contextul general al examinării probelor este atributul instanţei de fond, necenzurabil din perspectiva legalităţii, reţinându-se şi că, în această privinţă, legea nu stabileşte o putere doveditoare specifică a expertizei, dar şi că aprecierea probelor în ansamblu este lăsată în marja de apreciere a instanţei de fond.

Faţă de pct. 4 din notificarea de reziliere prin care pârâta invocă încălcarea flagrantă şi repetată a obligaţiei de a folosi bunul închiriat ca un bun gospodar, în conformitate cu destinaţia rezultată din contract şi cu prevederile legale în vigoare în domeniul durabilităţii, siguranţei în exploatare, funcţionalităţii şi calităţii construcţiilor, se invocă de asemenea lipsa motivării.

Se mai susţine şi greşita interpretare a contractului, din punct a vedere al reţinerii privind continuarea administrării afacerii, în acest mod fiind încălcate dspoziţiile art. 1268 alin. (4) şi art. 1269 alin. (1) C. civ.

Înalta Curte reţine că interpretarea greşită a legii presupune că textul legal incident speţei este susceptibil de interpretări contrarii iar, prin hotărârea atacată, instanţa a dat o interpretare neconformă sensului real al textului, iar aplicarea greşită a legii presupune incongruenţa normei juridice raportată la situaţia de fapt reţinută de către instanţele de fond şi/sau de apel.

Disputa litigioasă are în vedere interpretarea clauzelor contractului de închiriere, în sensul dacă, reclamanta este continuatorul activităţii desfăşurate de pârâtă anterior încheierii contractului de către locator.

Din analiza respectivelor clauze contractuale, respectiv art. 1.1, art. 9.4, art. 9.5, art. 12 alin. (3), Înalta Curte reţine că în mod corect a fost interpretată voinţa părţilor, aceea ca locatarul să fie continuatorul activităţii desfăşurate înainte de încheierea contractului de către locator, astfel încât exploatarea neconformă constituie motiv de reziliere.

În ceea ce priveşte lipsa motivării, această critică nu va fi reţinută, instanţa de apel analizând şi concluzionând în sensul dovedirii conduitei incriminate prin contract prin art. 9.1, în sensul lipsei totale de respect şi neglijenţă faţă de starea generală a bunului închiriat.

Faţă de pct. 5 şi 7 din notificarea de reziliere, recurenta-reclamantă susţine că hotărârea recurată este nulă, pentru lipsa motivării şi existenţa motivelor contradictorii.

Teza existenţei motivelor contradictorii nu subzistă, motivarea instanţei de apel referindu-se la reţinerea culpei în exploatare a locatarului, raportat la deficienţele constatate de expertiza construcţii.

În acest sens, faţă de motivul de reziliere privind exploatarea imobilului şi notificarea deficienţei constatate în sensul art. 9.2 din contract, se reţine că nu era necesar să cuprindă deficienţa constând în depozitarea meselor, aceste aspecte fiind stabilite de proba cu expertiză administrată în cauză.

Lipsa motivării în ceea ce priveşte apărările recurentei-reclamante cu privire la acest aspect, a fost criticată cu trimitere la lipsa rolului activ a judecătorului, care a preluat constatările expertului, fără a prezenta un raţionament propriu.

Înalta Curte reaminteşte că evaluarea probelor în contextul general al examinării acestora este atributul instanţei de fond, necenzurabil din perspectiva legalităţii, astfel încât critica nu poate fi analizată.

Faţă de pct. 6 din notificare, recurenta-reclamanta reproşează instanţei de apel faptul că nu a analizat cauza sub toate aspectele, atunci când a reluat motivele de reziliere şi nu a răspuns acestora.

Această critică de nemotivare este străină de considerentele pentru care instanţa de apel a analizat punctul şase din notificare, care se referă la încălcarea obligaţiei de exploatare a bunului în condiţii de siguranţă, igienă, nesocotirea gravă a normelor din domeniul activităţii de alimentaţie publică, al protecţiei mediului, PSI, sanitare, protecţia muncii şi ISCIR. Judecătorii din apel şi-au fundamentat soluţia pe analiza prevederilor art. 9.16 din contract, concluzionând în sensul că aceste încălcări ale obligaţiilor contractuale au o influenţă asupra imposibilităţii derulării în continuare a relaţiilor convenţionale.

Cu privire la pct. 9 din notificare recurenta-reclamantă invocă lipsa motivării sub aspectul apărărilor sale, prin care a susţinut caracterul nelegal al acesteia.

Si această critică este nefondată, instanţa de apel a analizat îndeplinirea obligaţiei asumate prin art. 9.7 din contract şi a constatat că reclamanta nu a făcut dovada comunicării către pârâtă a listei cu personalul angajat ce îşi desfăşura activitatea în imobilul închiriat.

Susţinerile reclamantei privind caracterul nelegal al acestei clauze exced cadrului procesual al acţiunii de faţă, clauza contestată de reclamantă, fiind asumată prin semnarea contractului.

Faţă de pct. 10 din notificare, recurenta-reclamanta susţine că instanţa de apel nu a analizat apărările sale, a expus o situaţie ipotetică şi nu a încercat să lămurească dacă a existat vreo factură neachitată. Acest punct al notificării este argumentat şi din perspectiva aplicării greşite a normelor materiale privind interpretarea contractului, instanţa de apel schimbând sensul clauzei şi stabilind în sarcina reclamantei o obligaţie contractuală care nu există.

Motivul de nelegalitate privind interpretarea greşită a clauzelor contractuale este nefondat. Instanţa de apel a corelat prevederea contractuală de la art. 9.18 din contract cu art. 4.1 din contract, pentru a reţine că locatarul nu putea opune încheierea unui nou contract pentru furnizarea de servicii de telecomunicaţii drept cauză a refuzului de a achita contravaloarea serviciului de telecomunicaţii, în temeiul unui contract încheiat de pârâtă cu alt furnizor.

În ceea ce priveşte critica privind neanalizarea apărărilor recurentei-reclamante sub acest aspect, se constată că acesta vizează aspecte de temeinicie, care impun verificări ale situaţiei de fapt, care exced controlului de legalitate.

Faţă de pct. 11 din notificare, recurenta-reclamantă prezintă aprecieri de ordin factual şi îşi exprimă în realitate nemulţumirea faţă de cele statuate de către instanţa de apel faţă de încălcarea art. 15 lit. i) pct. 1 din contract, fără a invoca critici care pot fi analizate din perspectiva art. 488 C. proc. civ.

Sub un ultim aspect, recurenta-reclamantă formulează critici cu privire la considerentele instanţei de apel faţă de motivul de apel reprezentat de cuantumul cheltuielilor de judecată, reprezentat de onorariu avocaţial, susţinând că în mod greşit a fost analizat de către instanţă, faţă de soluţia de admitere a apelului declarat de pârâtă.

Înalta Curte arată că instanţa nu a analizat acest motiv de apel, deşi a făcut consideraţii asupra caracterului excesiv al onorariului de avocat solicitat la instanţa de fond şi a reţinut că faţă de soluţia de admitere a apelului, şi de respingere a acţiunii, nu se mai impune a fi analizat acest motiv.

Faţă de aceste considerente, critica recurentei-reclamante nu poate fi primită, nefiind în concordanţă cu cele statuate prin considerentele instanţei de apel.

Având în vedere considerentele ce preced, în baza dispoziţiilor art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 86 din 10 martie 2021 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă B. S.R.L.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 3 martie 2022.