Enforcement of real estate pre-contract despite co-seller insolvency and joint-and-several liability of individual tabular owners

Şedinţa publică din data de 1 februarie 2022

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

1. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj, la 7 aprilie 2015, sub nr. x/2015, astfel cum a fost precizată la 30 aprilie 2015, reclamanţii A., B., C. şi D., în contradictoriu cu pârâţii E., F., G. şi Casa Real Estate S.R.L., au solicitat instanţei, ca prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună obligarea în solidar a pârâţilor la plata sumei de 431.178 Euro, în echivalentul în RON, la cursul de schimb valutar comunicat de B.N.R. din ziua plăţii, cu titlu de penalităţi de întârziere, stabilite convenţional prin capitolul IV din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009 calculate până la data introducerii acţiunii; obligarea pârâţilor la plata în continuare a unor penalităţi de 0.05%/zi de întârziere, calculate asupra preţului de 556.000 Euro, până la rămânerea definitivă a hotărârii ce va fi pronunţată în cauză, şi compensarea unei părţi din această sumă cu restul de preţ în cuantum de 246.000 Euro, echivalentul în RON, la cursul de schimb valutar comunicat de B.N.R. din ziua compensării, până la concurenţa sumei de 246.000 Euro, în echivalentul RON, rămasă după deducerea din restul de preţ a contravalorii lucrărilor de amenajare exterioară şi interioară a imobilului în cuantum de 100.000 Euro, neexecutate de promitenţii-vânzători; dezmembrarea imobilelor înscrise în C.F. nr. x Cluj-Napoca, nr. cadastral x, teren în suprafaţă de 774 m.p., şi nr. cadastral x, construcţie 2 locuinţe, prin formarea a două loturi, potrivit indicaţiilor tehnice precizate prin acţiunea formulată;

înscrierea în Cartea Funciară nouă a localităţii Cluj-Napoca a imobilelor dezmembrate, denumite imobil lotul x şi imobil lotul x, conform concluziilor raportului de expertiză judiciară ce se va efectua în cauză; obligarea pârâţilor E., F. şi G. la încheierea cu reclamanţii C. şi D. a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică asupra imobilului dezmembrat, imobil lotul x, şi, respectiv, cu reclamanţii A. si B. a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică asupra imobilului dezmembrat, imobil lotul x, preţul acestor imobile fiind achitat integral prin plata avansului de 210.000 Euro, prin deducerea contravalorii lucrărilor de amenajare exterioară şi interioară a imobilului în cuantum de 100.000 Euro,neexecutate de promitenţii-vânzători, şi prin compensarea unei părţi din penalităţile de întârziere cu restul de preţ în cuantum de 246.000 Euro, conform petitului 1;

în caz contrar, hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act autentic de înstrăinare; radierea dreptului de proprietate a pârâţilor E., F. şi G. din C.F. nr. x Cluj-Napoca asupra imobilelor având nr. cadastral x şi x şi înscrierea în Cartea Funciară nouă a localităţii Cluj-Napoca a dreptului de proprietate în favoarea reclamanţilor C. şi D. asupra imobilului dezmembrat, imobil lotul x, în cotă de 1/1 drept de proprietate, cu titlu de cumpărare, ca bun comun, şi înscrierea în Cartea Funciară nouă a dreptului de proprietate în favoarea reclamanţilor A.

şi B. asupra imobilului dezmembrat, imobil lotul x, în cotă de 1/1 drept de proprietate cu titlu de cumpărare, ca bun comun, conform concluziilor raportului de expertiză; radierea drepturilor de ipotecă înscrise sub C2, C3, C5 şi C6 în C.F. nr. x Cluj-Napoca, în favoarea H. S.A. - Sucursala Cluj asupra imobilelor având nr. cadastral x şi x; radierea interdicţiei de înstrăinare grevare cu sarcini sau servituţi înscrise sub B6 şi B25 în C.F. nr. x Cluj-Napoca în favoarea H. S.A. - Sucursala Cluj asupra imobilelor având nr. cadastral x şi y; radierea dreptului de folosinţă al Casa Real Estate S.R.L., înscris sub C1 în C.F. nr. x Cluj-Napoca asupra imobilelor având nr. cadastral x şi x; obligarea în solidar a pârâţilor la predarea în favoarea reclamanţilor a cărţii construcţiei şi la încheierea procesului-verbal de recepţie finală, pentru imobilul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009; obligarea în solidar a pârâţilor la plata penalităţilor de întârziere în valoare de 0.05%/zi, calculate asupra preţului de 556.000 Euro, stabilite convenţional prin capitolul IV din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009, de la data formulării acţiunii, respectiv 31 martie 2015, şi până la predarea efectivă către reclamanţi a cărţii construcţiei.

Reclamanţii au solicitat şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 30 alin. (1), art. 59, art. 94 şi următoarele din C. proc. civ., dispoziţiile art. 969 şi următoarele din C. civ. de la 1864, prevederile antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009.

Pârâţii Casa Real Estate S.R.L., E., F. şi G. au formulat cerere reconvenţională, prin care au solicitat obligarea reclamanţilor la plata sumei de 190.950,10 RON, echivalentul a 43.000 Euro, la cursul de schimb afişat de B.N.R. la data formulării cererii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului, pentru perioada iunie 2012 - mai 2015 inclusiv, precum şi plata despăgubirilor în continuare, în cuantum de 1200 Euro lunar, calculate de la data formulării cererii reconvenţionale şi până la data eliberării efective a imobilului.

Prin încheierea de şedinţă din 26 septembrie 2018, pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj, s-a dispus disjungerea şi petitelor 1, 8 şi 9 privind pârâta Casa Real Estate S.R.L., s-a format un nou dosar. De asemenea, s-a dispus suspendarea soluţionării cererilor ce fac obiectul dosarului nou şi, raportat la dispoziţiile art. 75 alin. (1) teza finală din Legea nr. 85/2014, s-a dispus încetarea acţiunii judiciare, întrucât hotărârea de deschidere a procedurii de insolvenţă a pârâtei a rămas definitivă.

La 25 ianuarie 2019, petenta I. S.A. a formulat cerere de introducere în cauză, în temeiul art. 38-39 din C. proc. civ., ca urmare a cesiunii de creanţă încheiate cu pârâta H. S.A., cu privire la creanţa faţă de Casa Real Estate S.R.L. şi preluare a garanţiilor, inclusiv a dreptului de ipotecă, instanţa luând act de transmiterea calităţii procesuale pasive prin încheierea de şedinţă pronunţată la 20 februarie 2019.

Prin sentinţa civilă nr. 830/2019 din 8 mai 2019, pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată şi precizată şi, în consecinţă, pârâţii E., F. şi G. au fost obligaţi, în solidar, să plătească reclamanţilor penalităţi contractuale de întârziere în cuantum de 0,05%, calculate asupra preţului contractual de 556.000 Euro, începând cu 15 aprilie 2014 şi până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, în condiţiile stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009, precum şi predarea cărţii construcţiei.

Pârâţii E., F. şi G. au fost obligaţi să încheie cu reclamanţii contractul de vânzare-cumpărare, în formă autentică, cu privire la imobilele ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009 şi să predea acestora cartea construcţiei.

S-a constatat intervenită compensarea legală între obligaţia reclamanţilor de plată a diferenţei de preţ în cuantum de 346.000 Euro cu obligaţia pârâţilor de a achita reclamanţilor suma de 118.428 Euro, reprezentând lucrările efectuate de aceştia şi care trebuiau efectuate de pârâţi, precum şi penalităţile contractuale, până la concurenţa sumei cele mai mici, pârâţii fiind obligaţi în solidar la plata diferenţei rămase.

În rest, au fost respinse ca neîntemeiate celelalte pretenţii ale reclamanţilor şi s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâţi.

De asemenea, au fost obligaţi pârâţii E., F. şi G. să plătească reclamanţilor suma de 34.395,92 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată, constând în onorariu expert, onorariu expert asistent şi taxă judiciară de timbru aferentă pretenţiilor admise.

Împotriva hotărârii primei instanţe şi a încheierii de şedinţă din 4 noiembrie 2015, pronunţate de Tribunalul Specializat Cluj, în dosarul nr. x/2015, reclamanţii A., B., C. şi D. au formulat apel.

Împotriva aceleiaşi hotărâri şi a încheierii de şedinţă din 26 septembrie 2018, au formulat apel intervenienta I. S.A. şi pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J..

2. Prin decizia civilă nr. 349/2020 din 30 iulie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, s-a constatat că reclamanţii au renunţat la judecata apelului declarat împotriva încheierii de şedinţă din 4 noiembrie 2015, pronunţate de Tribunalul Specializat Cluj, s-a admis apelul declarat împotriva sentinţei pronunţate de prima instanţă, hotărârea apelată fiind schimbată în parte, în sensul că a fost admisă în parte acţiunea, astfel cum a fost precizată.

În consecinţă, pârâţii E., F. şi G. au fost obligaţi, în solidar, să plătească reclamanţilor penalităţi contractuale de întârziere în cuantum de 0,05%, calculate asupra preţului contractual de 556.000 Euro, începând cu 11 decembrie 2011 şi până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, în condiţiile stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009, şi predarea cărţii construcţiei.

De asemenea, pârâţii E., F. şi G. au fost obligaţi să încheie cu reclamanţii contractul de vânzare-cumpărare, în formă autentică, cu privire la imobilele ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009, în caz contrar, hotărârea urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare al imobilelor. În rest, au fost păstrate dispoziţiile sentinţei atacate.

Totodată, au fost respinse apelurile declarate de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J. şi de intervenienta I. S.A. împotriva încheierii de şedinţă din 26 septembrie 2018 şi a sentinţei nr. 830 din 8 mai 2019. A fost respins şi apelul formulat de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J., promovat în dosarul nr. x/2018. De asemenea, intimatele I. S.A. şi Casa Real Estate S.R.L. au fost obligate să plătească reclamanţilor suma de 9.178,22 RON, cheltuieli de judecată parţiale în apel, iar pârâţilor E., F. şi G. suma de 2.902,95 RON, cheltuieli de judecată în apel, creanţa deţinută împotriva intimatei Casa Real Estate S.R.L., cu acest titlu urmând a fi valorificată în cadrul procedurii insolvenţei, conform regulilor procedurii colective.

Prin încheierea din 17 septembrie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, în dosarul nr. x/2015, s-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în minuta şi dispozitivul deciziei instanţei de apel, în sensul că se va menţiona numărul corect al numărului de carte funciară ca fiind CF nr. x, în loc de CF nr. x.

3. Împotriva deciziei civile nr. 349/2020 din 30 iulie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, au declarat recurs, la 11 septembrie 2020, pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J.., iar la 9 septembrie 2020, intervenienta I. S.A.

Recursul pârâtei Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J.. a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., solicitând-se admiterea căii de atac, casarea în tot a deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel, prin hotărârea pronunţată, a încălcat prevederile art. 478 alin. (1), C. proc. civ., conform cărora în apel nu se poate schimba cadrul procesual stabilit în faţa primei instanţei.

În acest sens, a învederat că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat executarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/2009, înţelegând să cheme în judecată atât pe pârâţii E., F. şi G., cât şi pe pârâta Casa Real Estate S.R.L.

Prin urmare, având în vedere cadrul procesual stabilit, astfel cum a fost indicat prin cererea de chemare în judecată, şi raportat la împrejurarea deschiderii procedurii insolvenţei faţă de pârâta Casa Real Estate S.R.L., soluţiile pe care instanţa de apel putea să le dispună erau fie de a admite apelul formulat de această parte, fie de a dispune suspendarea judecăţii cauzei, în temeiul prevederilor art. 75 din Legea nr. 85/2014, fie respingerea cererii de chemare în judecată.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că nu poate fi reţinut argumentul instanţei de apel potrivit căreia soluţia pronunţată nu ar avea efecte pecuniare faţă de aceasta, în condiţiile în care dispoziţia cu privire la obligarea pârâţilor de a încheia contractul de vânzare sau cea vizând înlocuirea consimţământului vânzătorilor cu hotărârea instanţei de apel, semnifică pierderea de către pârâta Casa Real Estate S.R.L. a oricăror drepturi asupra imobilelor care au generat litigiul.

În aceste condiţii, arată recurenta-pârâtă, au fost afectate drepturile pecuniare ale acesteia, deoarece litigiul s-a desfăşurat cu nerespectarea principiului contradictorialităţii, cererea de chemare în judecată fiind disjunsă în ceea ce o priveşte.

Privind motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 969 şi art. 977 C. civ. de la 1864 întrucât, în mod greşit, a reţinut că acordul din 27 octombrie 2006 a fost modificat, în sensul că s-ar fi agreat ca, alături de imobilele de la nr. 31-33, pârâţilor să le revină şi imobilele de la nr. 15-15A. Analizând prevederile acestuia, astfel cum au fost modificate prin actul adiţional din 10 septembrie 2020, rezultă clar că imobilele de la nr. 15-15A, precum şi celelalte construcţii edificate în realizarea proiectului, aparţin recurentei-pârâte, aceasta fiind titulara dreptului de proprietate asupra lor având dreptul de a încasa preţul din vânzarea construcţiilor.

De asemenea, instanţa de apel a aplicat greşit şi art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, având în vedere că pârâţii nu au calitatea de proprietari ai imobilelor, fiind astfel greşită dispoziţia de obligare a acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, cu reclamanţii, în caz contrar, hotărârea pronunţată urmând să ţină loc de act autentic.

De altfel, hotărârea recurată a fost dată şi cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 251 Codul comercial, instanţa de apel calificând acordul din 27 octombrie 2006 ca fiind o asociere în participaţiune, deşi voinţa părţilor nu a fost în acest sens, acesta având natura juridică a unui contract nenumit, al cărui conţinut nu este expres reglementat prin norme de drept, ci este stabilit de către părţi, combinând elemente specifice din diferite contracte numite.

Totodată, au fost încălcate şi prevederile art. 1057-1058 C. civ. de la 1864, deoarece, în mod greşit, instanţa de apel a reţinut că obligaţiile asumate de promitenţii-vânzători faţă de reclamanţi ar fi obligaţii solidare şi a dispus obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare, în formă autentică, în caz contrar, hotărârea urmând a ţine loc de act autentic.

Trebuie observat, susţine recurenta, că obligaţiile asumate de pârâţii E., F. şi G. şi recurenta-pârâtă, prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009 nu sunt delimitate între aceştia. Prin urmare, obligaţia de vânzare asumată trebuie privită ca fiind indivizibilă, cu consecinţa că indivizibilitatea obligaţiilor semnifică faptul că şi soluţionarea litigiului trebuia efectuată în această modalitate. În aceste condiţii, susţine recurenta-pârâtă este nelegală şi contrară dispoziţiilor art. 75 din Legea nr. 85/2014, soluţia instanţei de apel vizând obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi compensarea obligaţiilor doar în contradictoriu cu pârâţii persoane fizice, întrucât sunt afectate şi drepturile sale. Totodată, soluţia instanţei de apel este greşită şi raportat la faptul că hotărârea nu a fost pronunţată în contradictoriu şi cu pârâta Casa Real Estate S.R.L.

Recursul intervenientei I. S.A a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., solicitându-se admiterea acestuia, casarea în tot a deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel.

În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a arătat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 431, art. 435, art. 458, art. 476, art. 477, art. 478 şi art. 480 C. proc. civ. precum şi ale art. 75 din Legea nr. 85/2014.

Referitor la încălcarea dispoziţiilor art. 477, art. 478 şi art. 480 C. proc. civ. şi art. 75 din Legea nr. 85/2014, s-a susţinut că instanţa de apel a schimbat cauza cererii de chemare în judecată.

Astfel, în primă instanţă, s-a dispus disjungerea capetelor de cerere nr. x, 3 şi 8 formulate în contradictoriu cu pârâta Casa Real Estate S.R.L., la 26 septembrie 2019, procesul împotriva acestei părţi fiind încetat, inclusiv în ceea ce priveşte capătul de cerere nr. x, prin care reclamanţii au solicitat constatarea compensaţiei. De altfel, hotărârea pronunţată în primă instanţă, cu privire la admiterea în parte a cererii de chemare în judecată, nu cuprinde nicio dispoziţie referitoare la pârâta Casa Real Estate S.R.L.

Însă, în analiza apelurilor formulate, instanţa de apel, deşi a constatat existenţa coparticipării procesuale obligatorii, a apreciat că situaţia specială a pârâtei Casa Real Estate S.R.L., aflată în insolvenţă, nu poate opri judecarea întregului proces, cu privire la petitele nedisjunse, în contradictoriu cu proprietarii tabulari ai imobilului. Prin urmare, litigiul poate fi soluţionat, în apel, fiind suficientă împrejurarea că, în faţa primei instanţe, pârâta Casa Real Estate S.R.L. a avut calitatea de pârâtă-reclamantă, ca urmare a cererii reconvenţionale formulate.

A mai arătat că, deşi în petitul 3 al cererii de chemare în judecată, Casa Real Estate S.R.L. nu figura ca pârâtă, la paragraful 75 din cerere, reclamanţii au indicat expres că solicită obligarea, inclusiv a acesteia, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceeaşi solicitare fiind reiterată şi prin precizarea cererii, iar reclamanţii nu şi-au modificat acţiunea, cu respectarea art. 204 C. proc. civ.

Subsumat aceluiaşi motiv de recurs, recurenta-intervenientă a mai arătat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 478, art. 431 şi art. 435 C. proc. civ., deoarece a ignorat cadrul procesual, stabilit prin hotărârea primei instanţe, şi a încălcat limitele învestirii.

În acest sens, a învederat că instanţa de apel trebuia să constate că, prin justificarea inclusă în cererea de chemare în judecată, opţiunea reclamanţilor a fost aceea de a chema în judecată şi pe pârâta Casa Real Estate S.R.L. Or, cum aceasta nu mai putea sta în judecată, din cauza deschiderii procedurii insolvenţei şi în raport cu dispoziţiile art. 75 din Legea nr. 85/2014, se impunea admiterea apelului propriu şi a celui declarat de pârâta Casa Real Estate S.R.L., şi, fie respingerea cererii de chemare în judecată, fie suspendarea cauzei.

De asemenea s-a mai arătat că cercetarea judecătorească efectuată în apel a fost incompletă în condiţiile în care pentru prima dată în apel, a fost invocată, din oficiu, problema calificării acordului din 27 octombrie 2006, ca fiind asociere în participaţiune sau un alt contract.

Recurenta-intervenientă a precizat că, prin notele de şedinţă depuse pentru termenul de judecată din 23 iulie 2020, a arătat că între părţile acestui acord s-a încheiat actul adiţional din 10 septembrie 2020, care înlătura posibilitatea calificării contractului ca fiind o asociere în participaţiune. Cu toate acestea, instanţa de apel a procedat la soluţionarea pe fond a litigiului, fără a administra un probatoriu adecvat, care să clarifice modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate al imobilului în discuţie, de către pârâţii E., F. şi G..

Referitor la incidenţa motivului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a arătat că motivele contradictorii vizează stabilirea unei obligaţii şi răspunderi solidare între pârâţii E., F. şi G. şi pârâta Casa Real Estate S.R.L., în condiţiile în care instanţa de apel a constatat că este legal cadrul procesual în apel pentru pronunţarea deplină asupra cauzei, deşi faţă de pârâta Casa Real Estate S.R.L., procesul fusese încetat, în faţa primei instanţe, că dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului aparţine pârâţilor persoane fizice aceştia fiind creditorii exclusivi ai creanţei reprezentând preţul antecontractului.

Aceste motive contradictorii sunt de natură să împiedice înţelegerea efectelor pe care le va produce decizia recurată în raporturile complexe dintre părţile litigante. Astfel, deşi instanţa de apel a susţinut că nu se pronunţă cu privire la creanţele împotriva pârâtei Casa Real Estate S.R.L., reţinând răspunderea solidară pentru neîndeplinirea obligaţiilor din antecontract, creează implicit o creanţă a reclamanţilor împotriva acestei părţi, aflate în insolvenţă, contrar dispoziţiilor art. 75 din Legea nr. 85/2014.

În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a susţinut, în esenţă, că principala critică vizează nelegalitatea soluţiei pronunţate în apel, raportat la faptul că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 5 alin. (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Potrivit acestor prevederi legale, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Astfel, arată recurenta, pentru admisibilitatea unei astfel de acţiuni, instanţa de judecată are obligaţia de a verifica existenţa unor condiţii ce trebuie întrunite cumulativ, respectiv existenţa în patrimoniul vânzătorului a dreptului asupra căruia se dispune, posibilitatea încheierii actelor translative de proprietate, respectiv inexistenţa vreunei condiţii imperative de indisponibilizare a bunurilor, interdicţii de înstrăinare temporare sau definitive, condiţiile generale cu privire la bunul pentru care a intervenit acordul de voinţă al părţilor, condiţii generale asupra preţului bunului ce face obiectul convenţiei, existenţa acestei convenţii sinalagmatice de vânzare respectiv cumpărare, condiţiile generale cu privire la capacitate, consimţământ, obiect şi cauză pentru ambele părţi contractante, imposibilitatea realizării acordului pentru încheierea actului în formă autentică, determinat de refuzul uneia dintre părţile contractante de a se prezenta la notarul public în vederea autentificării convenţiei.

În cauză, nu erau îndeplinite unele dintre condiţiile enumerate, împrejurare de natură să determine respingerea apelului formulat de reclamanţi şi admiterea apelului propriu precum şi al celui formulat de Casa Real Estate S.R.L.

În justificarea admiterii apelului reclamanţilor şi a respingerii celorlalte apeluri, instanţa de apel a considerat că acordul din 27 octombrie 2006 este o asociere în participaţiune, că imobilul în litigiu revine pârâţilor, ca venit din asociere, ca şi dreptul de a încasa preţul antecontractului.

Apoi, în susţinerea acestui motiv de recurs, recurenta-intervenientă a mai arătat că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 492, art. 977, art. 985 şi art. 969 C. civ. de la 1864, dar şi dispoziţiile art. 251- art. 256 Codul comercial.

În acest sens, a arătat că s-a reţinut prin decizia recurată că pârâţii persoane fizice sunt proprietarii exclusivi ai imobilului şi creditori exclusivi ai obligaţiei de plată a preţului din antecontract. S-a conchis, aşadar, că prezenţa pârâtei Casa Real Estate S.R.L. în litigiul pendinte nu era necesară şi, deci, nu poate opri soluţionarea litigiului.

Însă, pentru legala soluţionare a apelului, se impunea clarificarea dreptului de proprietate asupra imobilului, respectiv stabilirea titularului acestuia, a modului de dobândire al acestui drept, a părţilor ce trebuie obligatoriu să figureze în proces precum şi a obligaţiilor ce revin fiecăreia dintre acestea faţă de reclamanţi. Or, dezlegarea acestei chestiuni este făcută pe baza unui probatoriu neconcludent şi care nu avea aptitudinea să conducă la soluţia pronunţată. În dezvoltarea acestei critici sunt reluate argumentele referitoare la calificarea greşită a acordului ca fiind contract de asociere în participaţiune, greşita constatare a calităţii de proprietari ai imobilului în privinţa pârâţilor persoane fizice, nelegalitatea autorizaţiei de construire.

Subsumat aceluiaşi motiv de recurs, s-a mai arătat că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 22 alin. (2) şi art. 85 din Titlul VI al Legii nr. 99/1999, art. 1.91 şi art. 1149 C. civ. de la 1864, art. 1450 şi art. 1455 C. civ.

Astfel s-a învederat că cererea privind compensarea reprezintă capătul de cerere nr. x din cererea de chemare în judecată, formulat în contradictoriu cu pârâţii E., F. şi G. şi pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin urmare, acesta a fost cadrul procesual fixat pentru a dispune compensarea.

În privinţa acestui capăt de cerere, intervenienta I. S.A. nu a fost chemată în judecată, iar procesul împotriva pârâtei Casa Real Estate S.R.L. a încetat.

În aceste condiţii, susţine recurenta instanţa de apel, pentru a justifica respingerea apelurilor formulate de intervenienta I. S.A. şi de pârâta Casa Real Estate S.R.L. a interpretat eronat efectele antecontractului, a stabilit greşit titularul creanţei decurgând din antecontract, indicarea art. 21 C. civ., fiind lipsită de temei, totodată a nesocotit efectele cesiunii de creanţă, precum şi existenţa impedimentelor la înstrăinare, în condiţiile în care interdicţia de grevare cu sarcini şi cu privire la dreptul de ipotecă subzistau la data pronunţării deciziei recurate.

La 26 februarie 2021, intimaţii-reclamanţi A., B., C. şi D. au depus întâmpinare, prin care au invocat, în principal, excepţia nulităţii recursurilor declarate în cauză, pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În subsidiar, au solicitat respingerea căilor de atac formulate, ca neîntemeiate, şi menţinerea, ca legală şi temeinică, a deciziei recurate.

La 2 martie 2021, au depus întâmpinare şi intimaţii-pârâţi E., F. şi G., aceştia invocând, de asemenea, excepţia nulităţii recursurilor. Totodată, au solicitat şi respingerea recursurilor, ca neîntemeiate.

La 29 martie şi 30 martie 2021, recurenta-pârâtă şi, respectiv recurenta-intervenientă, au depus răspuns la întâmpinările formulate în cauză, solicitând, în esenţă, respingerea excepţiei nulităţii căii de atac şi admiterea recursurilor, pentru considerentele astfel cum au fost expuse.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din 5 iulie 2021, constatând întrunite condiţiile prevăzute de art. 493 alin. (3) C. proc. civ., instanţa a dispus comunicarea raportului către părţile cauzei, pentru a se depune punctele de vedere asupra acestuia, astfel cum prevede art. 493 alin. (4) C. proc. civ., părţile nedepunând puncte de vedere.

Prin încheierea din 2 noiembrie 2021, au fost respinse excepţiile nulităţii recursurilor, pentru motivele consemnate în cuprinsul acestei încheieri şi au fost admise în principiu recursurile declarate de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J., şi de intervenienta I. S.A. împotriva deciziei civile nr. 349/2020 din 30 iulie 2020, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Înalta Curte, analizând recursurile în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., constată că sunt nefondate pentru considerentele ce vor fi arătate.

Cu titlu prealabil, se impune precizarea că deşi excepţia nulităţii recursurilor declarate a fost respinsă, această soluţie nu semnifică faptul că vor fi examinate şi criticile de netemeinicie invocate de recurente, totodată, având în vedere că cererile de recurs cuprind critici similare, Înalta Curte le va analiza prin considerente comune.

Astfel, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., "recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile", motiv pentru care, în considerarea acestor dispoziţii legale, rezultă că este exclusă orice analiză a motivelor circumstanţiate stării de fapt şi interpretării probelor administrate în cauză, acestea fiind atributul instanţelor devolutive.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 478 alin. (1) din acelaşi cod, deoarece, raportat la împrejurarea deschiderii procedurii insolvenţei faţă de pârâta Casa Real Estate S.R.L., soluţiile pe care instanţa de apel putea să le dispună erau fie de a admite apelul formulat de această parte, fie de a dispune suspendarea judecăţii cauzei, în temeiul prevederilor art. 75 din Legea nr. 85/2014, fie respingerea cererii de chemare în judecată.

Privind acest motiv de recurs, recurenta-intervenientă a susţinut că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 431, art. 435, art. 458, art. 476, art. 477, art. 478 şi art. 480 C. proc. civ. şi art. 75 din Legea nr. 85/2014.

Critica este nefondată, în cauză nefiind încălcat cadrul procesual stabilit în faţa primei instanţe.

Astfel, având în vedere că împotriva recurentei-pârâte Casa Real Estate S.R.L. s-a deschis procedura insolvenţei, prima instanţă a dispus, prin încheierea din data de 26.09.2018, disjungerea petitului 1, 8 şi 9 privind această parte, formându-se un nou dosar. Totodată s-a dispus suspendarea soluţionării cererilor care fac obiectul dosarului nou format şi, raportat la dispoziţiile art. 75 alin. (1), teza finală, din Legea nr. 85/2014, s-a dispus încetarea acţiunii judiciare, întrucât hotărârea de deschidere a procedurii de insolvenţă a rămas definitivă.

Prima instanţă a respins cererea de suspendare a soluţionării cauzei pendinte raportat la dispoziţiile art. 413 C. proc. civ., reţinând faptul că prevederile art. 75 din Legea nr. 85/2014 sunt de strictă interpretare şi privesc doar persoana aflată în insolvenţă dar şi faptul că potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare, atât persoanele fizice cât şi persoana juridică, în calitate de promitenţi-vânzători, şi-au asumat îndeplinirea unor obligaţii ce fac obiectul cauzei.

Aceste considerente au fost validate de instanţa de apel care, analizând natura obligaţiilor asumate de promitenţii-vânzători faţă de reclamanţi, a reţinut că acestea sunt solidare, aşa încât, reclamanţii au posibilitatea de a se îndrepta împotriva oricăruia dintre debitorii lor solidari, pentru a solicita executarea integrală a prestaţiei.

Raportat la aceste argumente rezultă că instanţa de apel nu a încălcat dispoziţiile art. 478 alin. (1) C. proc. civ., măsura disjungerii vizând doar petitele care aveau consecinţe cu privire la intrarea recurentei-pârâte în procedura insolvenţei, această parte rămânând în cadrul procesual al dosarului pendinte şi-a exercitat drepturile procesuale formulând apel şi recurs împotriva hotărârilor judecătoreşti pronunţate în cauză.

În consecinţă, criticile privind afectarea drepturilor pecuniare prin luarea măsurii disjungerii vor fi înlăturate în contextul constatării legalităţii luării acestei măsuri, în cauză nefiind încălcat principiul contradictorialităţii.

În cadrul aceluiaşi motiv de casare întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a arătat că instanţa de apel a schimbat cauza cererii de chemare în judecată, fiind încălcate dispoziţiile art. 477, art. 478 şi art. 480 C. proc. civ. şi art. 75 din Legea nr. 85/2014, prin menţinerea măsurii disjungerii luate de prima instanţă cu privire la capetele de cerere nr. x, 3 şi 8 formulate faţă de recurenta-pârâtă. A mai arătat recurenta-intervenientă că procesul împotriva acestei părţi a fost încetat, inclusiv în ceea ce priveşte capătul de cerere nr. x, prin care reclamanţii au solicitat constatarea compensaţiei, hotărârea pronunţată în primă instanţă necuprinzând nicio dispoziţie referitoare la pârâta Casa Real Estate S.R.L.

Aceste critici vor fi înlăturate întrucât au în vedere consecinţele luării măsurii disjungerii care, astfel cum s-a arătat, este o măsură legală ce decurge din aplicarea dispoziţiilor legii speciale, respectiv ale art. 75 din Legea nr. 85/2014.

Contrar susţinerilor recurentei-interveniente, nu era necesară modificarea acţiunii de către reclamanţi ca urmare a deschiderii procedurii insolvenţei faţă de recurenta-pârâtă având în vedere caracterul solidar al obligaţiilor asumate de pârâţii persoane fizice şi de recurenta-pârâtă societate, precum şi faptul că Legea nr. 85/2014 nu impune o astfel de obligaţie.

De altfel, în mod corect s-a argumentat prin decizia recurată că deschiderea procedurii insolvenţei faţă de unul dintre vânzătorii-promitenţi care nu are şi calitatea de proprietar tabular, fiind o excepţie personală a unuia dintre codebitorii solidari nu poate fi invocată de ceilalţi debitori care nu sunt supuşi acestei proceduri şi nici nu poate avea drept consecinţă suspendarea întregului proces.

Apoi, în susţinerea motivului de recurs invocat, recurenta-intervenientă a mai arătat că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 431 şi art. 435 C. proc. civ., deoarece a ignorat cadrul procesual, stabilit prin hotărârea primei instanţe, şi a nerespectat limitele învestirii.

Potrivit art. 431 C. proc. civ., nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeaşi calitate, în temeiul aceleiaşi cauze şi pentru acelaşi obiect.

Conform art. 435 din acelaşi cod, hotărârea judecătorească este obligatorie şi produce efecte numai între părţi şi succesorii acestora.

Analizând criticile formulate din perspectiva dispoziţiilor legale evocate, se constată că este invocată o situaţie ipotetică ce vizează efectele litigiului asupra raporturilor juridice existente, iar nu încălcarea concretă a autorităţii de lucru judecat a unei hotărârii judecătoreşti. Or, astfel cum s-a arătat, instanţa de apel a soluţionat cauza în limitele cadrului legal rezultat din aplicarea Legii nr. 85/2014, dar şi cu luarea în considerare a caracterului solidar al obligaţiilor asumate de pârâţi.

Susţinerile recurentei-interveniente conform căreia cercetarea judecătorească efectuată în apel este incompletă cu privire la calificarea acordului din 27 octombrie 2006, ca fiind asociere în participaţiune sau un alt contract, nu reprezintă critici de nelegalitate a deciziei atacate, ci se propune o reiterpretare a probelor care au determinat această concluzie, astfel încât sunt excluse analizei în calea de atac a recursului.

Referitor la motivul de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a relevat existenţa unor motive contradictorii ce vizează reţinerea unei obligaţii şi răspunderi solidare între pârâţii E., F. şi G. şi pârâta Casa Real Estate S.R.L., în condiţiile în care instanţa de apel a apreciat că este legal cadrul procesual în apel pentru pronunţarea deplină asupra cauzei, deşi faţă de pârâta Casa Real Estate S.R.L., procesul fusese încetat, în faţa primei instanţe, că dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului aparţine exclusiv pârâţilor persoane fizice şi că aceştia sunt creditori exclusivi ai creanţei reprezentând preţul antecontractului.

Acest motiv de recurs poate fi invocat atunci când hotărârea cuprinde motive contradictorii, respectiv atunci când, din unele considerente rezultă că acţiunea este întemeiată, iar din altele, contrariul.

O astfel de ipoteză nu subzistă în cauză, considerentele expuse de instanţa de apel privind caracterul solidar al obligaţiilor asumate de pârâţi fiind clare şi corect argumentate, prin decizia recurată realizându-se o interpretare conformă a raporturilor juridice deduse judecăţii, eliminând din acest cadru aspectele care intră sub incidenţa procedurii insolvenţei recurentei-pârâte.

Susţinerile recurentei-interveniente conform căreia decizia instanţei de apel conţine motive contradictorii de natură să împiedice înţelegerea efectelor pe care le va produce aceasta în raporturile complexe dintre părţile litigante, dar şi cele prin care se arată că reţinerea răspunderii solidare pentru neîndeplinirea obligaţiilor din antecontract creează implicit o creanţă a reclamanţilor împotriva recurentei-pârâte, societate aflată în insolvenţă, vor fi înlăturate întrucât nu vizează ipotezele acestui motiv de recurs, ci aspecte ipotetice care nu susţin nelegalitatea hotărârii.

Privind motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 969 şi art. 977 C. civ. de la 1864 întrucât, în mod greşit, a reţinut că acordul din 27 octombrie 2006 a fost modificat, în sensul că s-ar fi agreat ca, alături de imobilele de la nr. 31-33, pârâţilor să le revină şi imobilele de la nr. 15-15A, deşi acestea aparţin recurentei-pârâte, care este titulara dreptului de proprietate asupra lor, având dreptul de a încasa preţul pentru vânzarea construcţiilor.

În ceea ce priveşte această critică, se constată că în realitate recurenta-pârâtă critică interpretarea probelor cu privire la stabilirea calităţii de proprietar al imobilelor care fac obiectul litigiului, calitate pe care instanţa de apel a analizat-o reţinând că pârâţii persoane fizice sunt înregistraţi în cartea funciară în calitate de proprietari, iar nu recurenta-pârâtă.

Acest aspect, analizat de instanţa de apel pe baza probelor administrate, nu poate fi reiterat în calea extraordinară de atac a recursului nefiind o chestiune de legalitate a hotărârii, prin urmare, şi această critică va fi înlăturată întrucât nu priveşte aplicarea greşită a unor norme de drept material.

Atât recurenta-pârâtă cât şi recurenta-intervenientă au susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit şi art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, deoarece pârâţii, persoane fizice, nu au calitatea de proprietari ai imobilelor, fiind astfel greşită dispoziţia de obligare a acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanţii, în caz contrar, hotărârea pronunţată urmând să ţină loc de act autentic.

Şi această critică este nefondată, deoarece, astfel cum s-a arătat, instanţa de apel a reţinut că extrasele de carte funciară depuse în probaţiune dovedesc faptul că pârâţii intimaţi E., F. şi G. sunt proprietarii exclusivi ai imobilelor ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 2009.

Înalta Curte constată că, deşi prin critica privind calificarea acordului din 27 octombrie 2006 ca fiind o asociere în participaţiune, se invocă aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 251 Codul comercial, aceasta nu vizează în realitate încălcarea normelor de drept material referitoare la regulile privind interpretarea contractelor ci se critică concluzia instanţei de apel în legătură cu interpretarea acestor clauze. Acest atribut este specific instanţelor devolutive, neputând fi valorificat în calea extraordinară de atac a recursului, din perspectiva motivului de casare invocat.

Acelaşi raţionament este valabil şi cu privire la încălcarea prevederilor art. 1057-1058 C. civ. de la 1864, având în vedere că şi această critică se referă la interpretarea obligaţiei de vânzare asumate de promitenţii-vânzători faţă de reclamanţi, care, conform recurentelor, nu este o obligaţie solidară, iar nu la modul concret în care ar fi fost aplicate greşit prevederile legale invocate.

Cu toate acestea, Înalta Curte observă că, în urma analizei clauzelor contractuale şi a obligaţiilor asumate de părţi, instanţa de apel a concluzionat-pe baza probelor a căror analiză în recurs nu este posibilă, în considerarea specificului acestei căi de atac - că obligaţiile asumate de promitenţii-vânzători faţă de reclamanţi sunt solidare, în sensul dispoziţiilor art. 1034 şi art. 1039 C. civ.

În consecinţă, reclamanţii se pot îndrepta împotriva oricărei dintre debitorii lor solidari pentru executarea integrală a prestaţiei lor esenţiale constând în realizarea şi vânzarea imobilelor care au format obiectul antecontractului pentru a dobândi în deplină proprietate imobilele, în stadiul, la termenele şi în condiţiile convenite prin antecontract. În egală măsură, s-a argumentat corect că raportat la situaţia tabulară a imobilului, indivizibilitatea obligaţiei de transmitere a dreptului de proprietate se poate referi doar la proprietarii tabulari, calitate pe care o au pârâţii K..

În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a mai susţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 5 alin. (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Înalta Curte reţine că şi acest motiv privind neîndeplinirea condiţiilor necesare pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu reprezintă o critică de nelegalitate întrucât vizează rediscutarea situaţiei de fapt rezultate în urma administrării probatoriului de către instanţa de apel, precum şi recalificarea obligaţiilor asumate de părţi, atribuţii care nu intră în competenţa instanţei de recurs.

În această privinţă sunt reluate criticile şi apărările formulate în apel, fără o dezvoltare corespunzătoare a motivului din care să rezulte încălcarea sau aplicarea greşită a dispoziţiilor legale menţionate.

Deşi recurenta-intervenientă invocă aplicarea greşită a prevederilor art. 492, art. 977, art. 985 şi art. 969 C. civ. de la 1864, aceasta arată că pentru legala soluţionare a apelului, se impunea clarificarea dreptului de proprietate asupra imobilului, respectiv identificarea titularului acestuia, a modului de dobândire al proprietăţii, stabilirea părţilor care trebuie obligatoriu să figureze în proces şi a obligaţiilor ce revin fiecăreia dintre acestea faţă de reclamanţi, însă probatoriul administrat a fost neconcludent.

Referirea la modul de administrare al probelor, precum şi la concludenţa şi pertinenţa acestora nu se înscrie în ipotezele pentru care poate fi invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Şi în această privinţă, Înalta Curte observă că verificând modul de îndeplinire a obligaţiilor contractuale asumate, prin decizia recurată s-a argumentat corect că hotărârea primei instanţe a dobândit autoritate de lucru judecat în privinţa statuărilor referitoare la neîndeplinirea culpabilă de către promitenţii-vânzători a obligaţiilor lor esenţiale, în condiţiile neatacării acestor considerente de către pârâţi. În egală măsură s-a arătat că reclamanţii si-au îndeplinit întocmai propriile obligaţii contractuale constând în plata preţului datorat achitând avansul la data încheierii antecontractului şi prin deducerea diferenţei de preţ a sumelor reprezentând contravaloarea lucrărilor pe care le-au efectuat ca urmare a neexecutării lor de către pârâta Casa Real Estate S.R.L., precum şi prin compensarea cu penalităţile contractuale.

Tot în susţinerea acestui motiv de recurs, a mai arătat că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 22 alin. (2) şi art. 85 din Titlul VI al Legii nr. 99/1999, art. 1.091 şi art. 1149 C. civ. de la 1864, art. 1450 şi art. 1455 C. civ., învederând că cererea privind compensarea reprezintă capătul de cerere nr. x din cererea de chemare în judecată. Întrucât acesta a fost formulat în contradictoriu cu pârâţii E., F. şi G. şi pârâta Casa Real Estate S.R.L., reclamanţii au fixat cadrul procesual pentru soluţionarea acestui capăt de cerere.

În privinţa compensării recurenta-intrevenientă a mai arătat că instanţa de apel a apreciat greşit efectele antecontractului, a stabilit greşit titularul creanţei decurgând din antecontract şi a nesocotit efectele cesiunii de creanţă privind creanţa rezultând din acesta.

Verificând considerentele deciziei recurate sub aceste aspecte, Înalta Curte constată că instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că părţile litigante au fost de acord cu privire la calificarea cesiunii de creanţă încheiată între promitenţii-vânzători cu banca creditoare, că aceasta are natura juridică a unei garanţii reale mobiliare şi nu a unei cesiuni de creanţă propriu-zise. Relevant în această privinţă fiind şi faptul că potrivit actului adiţional nr. x/2010 la antecontract, plata diferenţei de preţ urma a se face în contul pârâţilor K., deschis la H. S.A., şi nu al societăţii bancare în calitate de titulară a acestui drept.

Concluzia a fost justificată prin interpretarea prevederilor contractelor de creditare şi ale celui de cesiune, conform cărora cesiunea de creanţă s-a încheiat pentru a garanta obligaţiile de plată ce decurg din contractul de credit, nefiind stabilită obligaţia ca sumele datorate de promitenţii-cumpărători în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare să fie achitate direct cesionarului.

În consecinţă, se argumentează corect prin decizia recurată, că plăţile în sens larg efectuate de promitenţii-cumpărători către promitenţii-vânzători au caracter liberatoriu deoarece până la data executării garanţiei, cesionarul nu avea nici un drept actual asupra creanţelor derivate din antecontractul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, întrucât transferul efectiv al creanţei nu s-a realizat în patrimoniul băncii până la punerea în executare a garanţiei, compensarea, ca modalitate de stingere a obligaţiilor de plată era opozabilă creditorului ipotecar.

Astfel, titularii creanţelor derivate din antecontractul de vânzare-cumpărare, până la executarea garanţiilor au rămas promitenţii-vânzători, cesionarelor H. şi ulterior intervenienta I. fiindu-le opozabilă compensarea ce putea fi invocată faţă de creditorii cedenţi, deoarece creanţa reclamanţilor faţă de aceştia rezulta tocmai din prevederile exprese ale antecontractelor referitoare la obligaţiile vânzătorilor constând în executarea finisajelor, predarea imobilului şi încheierea contractului în formă autentică, în condiţiile şi termenele stabilite convenţional.

Faţă de considerentele reţinute, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J. şi de intervenienta I. S.A. împotriva deciziei civile nr. 349/2020 din 30 iulie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Totodată, reţinând culpa procesuală, în conformitate cu dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va obliga recurentele să plătească intimaţilor-reclamanţi A., B., C. şi D., suma de 1390 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând cheltuieli de deplasare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J. şi de intervenienta I. S.A. împotriva deciziei civile nr. 349/2020 din 30 iulie 2020, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Obligă recurentele să plătească intimaţilor-reclamanţi A., B., C. şi D., suma de 1390 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând cheltuieli de deplasare.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 1 februarie 2022.