Commercial lease termination: nullity of cassation appeal for failure to allege statutory illegality grounds

Şedinţa publică din data de 15 iunie 2022

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecata înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă, sub nr. x/2020, la data de 28.01.2020, reclamanta S.C. A. S.A. a chemat în judecată pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând: obligarea pârâtei să predea imobilul situat în municipiul Mangalia, localitatea Neptun, strada x nr. 22, judeţul Constanta, compus din construcţie C. cu nr. cadastral x (număr cadastral vechi x) şi construcţie D. cu nr. cadastral x (număr cadastral vechi x), construcţii înscrise în cartea funciară nr. x a localităţii Mangalia, ce au făcut obiectul contractului de închiriere din data de 07.05.2018 şi bunurile de inventar aferente imobilelor închiriate, astfel cum au fost acestea primite în baza contractului de închiriere - anexa nr. 1; obligarea pârâtei la plata sumei totale de 596.392,59 RON, reprezentând: 570.345 RON, contravaloare chirie aferentă anului 2019, conform contract, pentru care s-au emis facturile nr. x/30.04.2019, în valoare de 142.746 RON, nr. 2185/30.09.2019, în valoare de 142.533 RON, nr. 2186/30.09.2019, în valoare de 142.533 RON şi nr. x/30.09.2019, în valoare de 142.533 RON - anexa nr. 2; 16.573,41 RON, penalităţi de întârziere de 0,02% calculate conform art. 4 pct. 4.10 din contractul de închiriere încheiat la data de 07.05.2018 - anexa nr. 3; obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă a spaţiului, începând cu data de 12.01.2020 până la predarea efectivă şi completă a imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere din data de 07.05.2018; cu cheltuieli de judecată.

Prin încheierea civilă nr. 1802 din 11 august 2020, pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia I civilă, a fost admisă excepţia necompetenţei funcţionale a secţiei I Civile şi s-a declinat competenţa în favoarea secţiei a II-a Civilă a Tribunalului Constanţa.

Prin sentinţa civilă nr. 257 din 25 februarie 2021, pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă în dosarul nr. x/2020, s-a admis acţiunea formulată de reclamantă.

A fost obligată pârâta să predea reclamantei bunurile imobile ce fac obiectul contractului de închiriere încheiat între părţi la data de 07.05.2018, respectiv: imobilul C., situat în loc. Neptun, înscris în C.F. nr. x Mangalia, nr. cadastral x, în suprafaţă de 1.851 mp, imobilul D., situat în loc. Neptun, înscris C.F. nr. x Mangalia, nr. cadastral x, în suprafaţă de 1.707 mp, bunurile din inventarul imobilelor de mai sus aşa cum au fost preluate de locatar pe bază de proces-verbal de predare-primire, conform contractului.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 570.345 RON, contravaloare chirie pe anul 2019 şi suma de 18.056,31 RON, penalităţi de întârziere de 0,02% calculate conform art. 4 pct. 4.10 din contractul de închiriere încheiat la data de 07.05.2018.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei contravaloarea lipsei de folosinţă a spaţiului, constând în chiria de 120.000 euro pe an, fără T.V.A., în echivalent RON, la cursul B.N.R. de la data plăţii, conform contractului de închiriere încheiat la data de 07.05.2018, începând cu data de 12.01.2020, data rezilierii contractului, şi până la predarea efectivă şi completă a imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 10.336,18 RON, constând în contravaloare taxă timbru.

Prin decizia civilă nr. 475 din 4 noiembrie 2021, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost admisă excepţia netimbrării căii de atac şi a fost anulat apelul declarat de apelanta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 257 din 25 februarie 2021, pronunţate de Tribunalul Constanţa în dosarul nr. x/2020, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. A. S.A., ca netimbrat.

Împotriva acestei decizii, pârâta S.C. B. S.R.L. a declarat recurs.

În susţinerea recursului declarat, recurenta-pârâtă arată că la 07.05.2018 a încheiat cu reclamanta contractul de închiriere având ca obiect C. şi D., pe o durată de 5 ani.

Mai arată recurenta-pârâtă că, la 31.08.2018, a încheiat actul adiţional nr. x la contractul de închiriere, că pe perioada derulării relaţiilor contractuale a realizat investiţii, care depăşesc suma prevăzută în acest act adiţional, comportându-se ca un adevărat proprietar.

Recurenta-pârâtă mai face precizarea că reclamanta i-a comunicat adresa nr. x/14.08.2019, prin care îşi exprima intenţia de a vinde hotelul şi restaurantul la preţul de 2.200.000 euro.

În ceea ce priveşte motivele invocate de reclamantă în susţinerea rezilierii contractului, recurenta-pârâtă susţine că, în raport de prevederile art. 4 pct. 4.6 din contract, a pus la dispoziţia reclamantei, la data semnării contractului de închiriere, cele 4 ordine de plată, care nu au fost folosite până în prezent, nefiind incidente prevederile art. 1.552 C. civ.

Totodată, în ceea ce priveşte neplata chiriei aferente anului 2019, recurenta-pârâtă susţine că la momentul la care a primit adresa reclamantei existau pretenţii reciproce între părţi, ca de altfel şi instrumentele de plată care asigurau garanţia plăţii.

Recurenta-pârâtă susţine că înţelege să uzeze de dreptul de retenţie asupra celor două imobile şi că, din cauza unei situaţii economice excepţionale, nu a putut face faţă datoriilor.

Mai susţine recurenta-pârâtă că, deşi a dovedit aspectele arătate anterior, instanţele au soluţionat în mod greşit cauza.

Sub un ultim aspect, recurenta-pârâtă arată că nu poate fi de acord cu excepţia netimbrării apelului, în condiţiile în care a formulat cerere de acordare facilităţi şi că sediul său este în localitatea Neptun, str. x, jud. Constanţa şi nu la adresa unde este înregistrat sediul social sau la sediul cabinetului de avocat cu care a colaborat. Ca atare, invocă lipsa de procedură şi arată că a aflat de pe portalul instanţelor despre soluţiile pronunţate în cauză.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 483 şi urm. C. proc. civ.

Intimata-reclamantă a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţiile nulităţii şi a inadmisibilităţii recursului, ca urmare a invocării unor critici omisso medio, în condiţiile în care apelul declarat de pârâtă a fost anulat ca netimbrat, iar pretinsele critici din recurs vizează considerentele hotărârii primei instanţe, iar în subsidiar a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat, precum şi obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta-pârâtă a formulat răspuns la întâmpinare, iar la data de 15 iunie 2022 a depus la dosar concluzii scrise.

Analizând excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-reclamantă S.C. A. S.A., prioritară în raport de prevederile art. 248 alin. (1) C. proc. civ., instanţa urmează să o admită, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor imperative ale art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, aceste obligaţii nefiind îndeplinite de către recurenta-pârâtă.

Conform art. 486 alin. (3) C. proc. civ., "menţiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) şi c)-e), precum şi cerinţele menţionate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancţiunea nulităţii", art. 489 alin. (2) statuând sancţiunea nulităţii pentru ipoteza în care criticile invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Din dispoziţiile imperative ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., se reţine că instanţele au obligaţia de a verifica dacă motivele invocate de recurent se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar dacă această cerinţă nu este îndeplinită, operează sancţiunea nulităţii recursului.

Simpla nemulţumire a părţii cu privire la hotărârea pronunţată nu este suficientă, fiind necesar ca recursul să fie întemeiat pe cel puţin unul din motivele prevăzute expres şi limitativ de lege, fiind o cale de atac de reformare prin care se realizează exclusiv controlul de legalitate a hotărârii atacate.

Înalta Curte constată că recurenta-pârâtă nu a expus nicio critică de nelegalitate a hotărârii recurate, argumentele sale vizând fondul cauzei, deşi prin hotărârea recurată cererea sa de apel a fost anulată ca netimbrată.

Simpla menţiune a recurentei-pârâte în sensul că sediul său se află în localitatea Neptun, judeţul Constanţa nu reprezintă o critică de nelegalitate a hotărârii recurate, ca de altfel nici menţiunea că a formulat cerere de acordare facilităţi.

Controlul judiciar nu se poate realiza decât dacă se aduc critici de nelegalitate punctuale hotărârii atacate şi se arată în ce constau greşelile de judecată săvârşite de instanţă, cu referire la motivele de nelegalitate expres prevăzute de art. 488 menţionat mai sus.

Aceasta întrucât recursul nu este o cale de atac devolutivă, astfel că autorii acestuia trebuie să îşi exprime nemulţumirea în tiparele fixate de lege.

Accesul la justiţie presupune respectarea cerinţelor formale în legătură cu promovarea unei căi extraordinare de atac, cerinţe care nu au fost respectate de către recurenta-pârâtă.

Având în vedere cele reţinute mai sus, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va admite excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-reclamantă S.C. A. S.A., iar în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va anula recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 475 din 4 noiembrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Totodată, Înalta Curte reţine că, potrivit art. 451 alin. (2) C. proc. civ., "Instanţa poate, chiar şi din oficiu, să reducă motivat partea din cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaţilor, atunci când acesta este vădit disproporţionat în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei ori cu activitatea desfăşurată de avocat, ţinând seama şi de circumstanţele cauzei. Măsura luată de instanţă nu va avea niciun efect asupra raporturilor dintre avocat şi clientul său".

Este notoriu că, aşa cum a statuat Curtea Europeană a Drepturilor Omului în jurisprudenţa sa, partea care a câştigat procesul nu poate obţine rambursarea unor cheltuieli, decât în măsura în care se constată realitatea, necesitatea şi caracterul lor rezonabil. O asemenea concluzie se impune şi în dreptul intern.

Realitatea şi necesitatea cheltuielilor ţin de justificarea că ele au fost concepute într-o legătură strictă şi indisolubilă cu litigiul, au precedat sau au fost contemporane acestuia şi au fost privite de partea care le-a plătit ca având caracter indispensabil, spre a obţine serviciul avocatului la calitatea preconizată, ca garanţie a succesului său.

Caracterul rezonabil al cheltuielilor impune ca, în raport cu natura activităţii efectiv prestate, complexitatea, riscul litigiului ori reputaţia celui care acordă asemenea servicii, ele să nu fie exagerate.

Văzând prevederile art. 451 alin. (2) C. proc. civ., instanţa apreciază că, în raport de complexitatea cauzei şi activitatea concretă desfăşurată de avocatul intimatei-reclamante, se impune reducerea cuantumului onorariului avocaţial, de la 20.595,27 RON la 8.828,79 RON, în condiţiile în care în etapa recursului a fost depusă doar o întâmpinare, iar calea de atac a fost soluţionată prin anularea recursului, la singurul termen de judecată acordat.

În raport de prevederile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va obliga recurenta-pârâtă la plata sumei de 8.828,79 RON către intimata-reclamantă S.C. A. S.A., cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite excepţia nulităţii recursului, invocată de intimata-reclamantă S.C. A. S.A.

Anulează recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 475 din 4 noiembrie 2021, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Reduce cheltuielile de judecată solicitate de intimata-reclamantă S.C. A. S.A.

Obligă recurenta-pârâtă la plata sumei de 8.828,79 RON către intimata-reclamantă S.C. A. S.A., cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 iunie 2022.